酒店管理分析調(diào)研待建五星級酒店市場可行性研究報

市場及經(jīng)濟可行性研究匯報待建酒店中國湖北省武漢市1第1頁

行政摘要

1本匯報是按武漢怡景地產(chǎn)有限企業(yè)（以下簡稱“客戶”）指示而準備。此市場及經(jīng)濟可行性調(diào)研對象為位于中國湖北省武漢市待建高檔酒店（以下簡稱“待建酒店”）。待建酒店位于湖北省武漢市漢口地域青年路旁，鄰近規(guī)劃中王家墩CBD

以及建設大道沿線金融街。依據(jù)客戶最終提供待建酒店信息資料，我們了解到待建酒店項目規(guī)劃總建筑面積約為

39,000

平方米。其中地上可用建筑面積約為

35,000

平方米，地下可用建筑面積約為

4,000

平方米。待建酒店預期定位為萬豪或相同品牌定位國際五星級酒店，其功效和定位標準按國際和國家頒布酒店標準設計，設施設備及服務項目分類和配置上符合并滿足中國國家五星級酒店相關主要指標要求。待建酒店項目區(qū)位圖以下。優(yōu)尼華盛國際1.

行政摘要市場及經(jīng)濟可行性調(diào)研對象地塊分析10/2/2葉予舜第2頁行政摘要

2優(yōu)尼華盛國際待建酒店項目區(qū)位圖

圖片起源：客戶資料武漢是湖北省省會，總面積為

8,467

平方公里，擁有常住人口約

978市場區(qū)域分析

萬，是中國中部最大城市。武漢市處于主要地理位置，是中國內(nèi)陸交

通交匯點，連接全國東西南北各主要城市，如北京、廣州、上海和重慶

等。武漢市已進入城市化發(fā)展主要階段，將綜合發(fā)展成為中國中部地域

集金融、商業(yè)、物流、科技和教育中心。值得一提是，武漢從來是中國

主要工業(yè)基地，主要產(chǎn)業(yè)為光電子元件和自動化工業(yè)。

世界第三大河——長江及其最長支流——漢水橫貫市區(qū)，將武漢一分為

三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立格局。當前，武漢三鎮(zhèn)已基

本形成漢口商業(yè)貿(mào)易、武昌文化教育和漢陽工業(yè)制造功效格局。武漢現(xiàn)

轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山

7

個城區(qū)，蔡甸、江夏、

黃陂、新洲、東西湖、漢南

6

個郊區(qū)。全市城區(qū)面積

763.5

平方公里。下

圖描繪了武漢行政區(qū)劃。

武漢市行政區(qū)劃圖經(jīng)濟概覽待建酒店位置10/2/3葉予舜第3頁優(yōu)尼華盛國際

行政摘要

3武漢在清朝末期和國民政府時期主動參加洋務運動，是中國近代史上主要工業(yè)和金融中心，工業(yè)總產(chǎn)值排名僅次于上海、北京、天津，位居全國第四位，并一直保持到改革開放早期。80

年代中期以后，伴隨中國政府提出推進沿海開放戰(zhàn)略改革政策，地處中部腹地武漢逐步被“珠三角”、“長三角”和“環(huán)渤?！钡妊睾５赜蚝芏喑鞘谐觥Ｖ袊?/p>

年出臺推進中國中部地域城市發(fā)展政策，作為中國中部中心大城市，湖北省武漢市又再一次取得了新經(jīng)濟發(fā)展動力，城市面貌和經(jīng)濟發(fā)展有了長足進步，并致力于逐步縮小本身與沿海發(fā)達城市差距，率領湖北省其它城市經(jīng)濟深入發(fā)展。作為中國主要工業(yè)基地，武漢是中部地域主要經(jīng)濟動力區(qū)之一。其經(jīng)濟主要依靠鋼鐵、汽車、機械、光電子和化工等關鍵產(chǎn)業(yè)，約占武漢市工業(yè)總產(chǎn)值

60%以上。

年武漢市地域生產(chǎn)總值約人民幣

5,516

億元，同比增加14.7%。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重分別為

3.1%、45.9%和51.0%，第二和第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)在推進武漢經(jīng)濟擴展方面發(fā)揮主導作用。其中第三產(chǎn)業(yè)（或稱服務行業(yè)）近年來發(fā)展快速，于

年至

年到達了

17.3%復合年均增加率。下表列出了武漢

年到

年主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)。10/2/4葉予舜第4頁優(yōu)尼華盛國際表

1-1武漢市主要經(jīng)濟指標，–經(jīng)濟指標

行政摘要

4CAGR*

–10常住人口（百萬）生產(chǎn)總值實際增加（%）地域生產(chǎn)總值

(十億

人民幣)

7.6

12135

7.711.8

147

7.812.1

162

7.914.5

188

8.014.7

224

8.214.8

259

8.315.6

314

8.315.1

396

9.113.7

456

9.814.7

552

2.9

%

—16.9

%人均地域生產(chǎn)總值（元

人民幣）

17,882

19,560

21,460

24,963

26,279

29,899

35,768

44,148

50,110

56,39713.6出口（百萬美元）進口（百萬美元）外商直接投資（百萬

美元）固定資產(chǎn)投資（十億

人民幣）消費者物價指數(shù)增加（%）

9471,2101,432

51

-0.51,0911,1121,576

57

-1.41,4811,6551,762

65

2.31,9312,3671,520

82

3.32,5403,6481,740

106

2.73,7784,2352,001

133

1.44,7535,2092,250

173

4.16,9047,0732,570

225

5.75,8255,6472,935

300

-0.68,7549,3013,293

375

3.028.025.4

9.724.9

—個人可支配收入（人民幣

）7,3057,8208,5259,564

10,850

12,360

14,358

16,712

18,385

20,80612.3

%注:

*

復合年均增加率起源:

武漢市統(tǒng)計局

依據(jù)上表，我們做出以下評論：

得益于中國中部地理位置優(yōu)勢、不停增加外商投資以及成熟完善工業(yè)基礎，武漢市經(jīng)濟在

年到

年間保持快速增長，GDP

增加率到達年均兩位數(shù)增加。

年

GDP

到達人民幣5,516

億元，實際增加

14.7%。經(jīng)濟快速穩(wěn)定增加大幅提升了武漢市人均

GDP，在

年至

年間保持了13.6%復合年均增加率，于

年到達了人均人民幣56,397元，顯著高于全國平均值。為了更加好地推進武漢市經(jīng)濟發(fā)展，大量固定資產(chǎn)投資注入到了國有和私營步驟，

年到達人民幣

3,753

億投資總量，比上年同期增加了

25.1%。投資主體主要集中在工業(yè)、高科技、房地產(chǎn)、城市交通和設施、教育等方面。我們預計大量投資會在未來深入加緊武漢市經(jīng)濟發(fā)展速度。經(jīng)濟增加極大地提升了武漢市人民可支配收入。武漢市城鎮(zhèn)居民可支配收入于

年至

年間保持了12.3%復合年均增長率，并在

年突破了兩萬元大關，達人均人民幣20,806元，與上年同期相比增加了約13.2%。國務院下屬發(fā)展研究院一份匯報指出，個人可支配收入增加將會催生新消費形式，其中一個形式將表達在休閑相關花費，包含餐飲和旅游。武漢是完善內(nèi)陸貿(mào)易中心，保持了強勁進出口增加勢頭，在

至

年間分別到達了25.4%和28.0%增加率。

年武漢市進出口全方面反彈，整年外貿(mào)進出口總額

180.5

億美元，比上年增加

57.6%，出口國家和地域數(shù)達

189

個。武漢是中國首批沿江對外開放城市之一，長久吸引著外商投資。當?shù)卣恢眻?zhí)行勉勵性開放政策，并不停完善基礎設施，武漢市外商直接投資保持了連續(xù)增加，在過去

10

年里名列西部和中部地域第一位。外商直接投資10/2/5葉予舜第5頁優(yōu)尼華盛國際圖

1-143322110

行政摘要

5實際利用外資，武漢，–（十億

美元）

實際利用外資(十億美元)趨勢線

起源:武漢市統(tǒng)計局

年，武漢外商直接投資增至

33

億美元，引進外資在

1000

萬美元以上項目共

62

個。亞洲國家和地域，尤其是來自香港和臺灣地域投資，一直是武漢市主要投資起源，歐美等國也逐步加大對武漢投資力度。截至

年底，在武漢投資世界

500

強企業(yè)到達了

81

家，比

年增加了

21

家。這新增

21

家世界

500

強企業(yè)在武漢總投資到達

38

億美元?！笆晃濉逼陂g，武漢市已累計實際利用外資

120.5

億美元，年均增加

13.6%。大部分投資流入到制造業(yè)，如光電和汽車，超出總數(shù)

60%以上，著名企業(yè)有富士康、本田、標志、EDS

企業(yè)、阿?，m等。500

強企業(yè)在武漢投資項目以制造業(yè)為主，主要集中在汽車及零部件、通訊產(chǎn)品、飲料啤酒等。從地域分布來看，500

強企業(yè)中跨國企業(yè)在武漢投資項目基本集中在兩個國家級開發(fā)區(qū)。其中武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)占

500

強在漢投資總額

90%。我們對到武漢訪客進行分析，以確定國內(nèi)和國際客源市場相關影響。下表總結了

年到

年境內(nèi)外訪客數(shù)。訪客概況10/2/6葉予舜第6頁行政摘要

6優(yōu)尼華盛國際表

1-2武漢境內(nèi)外訪客數(shù)，–%%%%%年份

總人數(shù)22,306,00024,348,57021,209,40026,385,00029,425,30033,289,40039,420,50046,661,90064,268,90089,420,000增加

13.1

%

9.2-12.9

24.4

11.5

13.1

18.4

18.4

37.7

39.1

國內(nèi)訪客22,020,10023,964,87020,985,00026,070,50029,013,00032,830,50038,890,70046,127,90063,599,90088,500,000增加

12.9

%

8.8-12.4

24.2

11.3

13.2

18.5

18.6

37.9

39.2總數(shù)

98.7

98.4

98.9

98.8

98.6

98.6

98.7

98.9

99.0

99.0境外訪客*

285,900

383,700

224,400

314,500

412,300

458,900

529,800

534,000

669,000

920,000增加

29.0

%

34.2-41.5

40.2

31.1

11.3

15.4

0.8

25.3

37.5總數(shù)

1.3

1.6

1.1

1.2

1.4

1.4

1.3

1.1

1.0

1.0復合年均增加率–1016.7

%16.7

%13.9

%注:

*

包含來自香港，澳門和臺灣地域訪客起源:

武漢市統(tǒng)計局

依據(jù)上表，我們做出以下評論：

武漢是中國主要商業(yè)城市之一，前往武漢訪客量從來由商務需

求推進。受益于武漢先進工業(yè)基地、便捷地理位置、強勁增加

經(jīng)濟，

以及

年和

年，武漢天河國際機場新航站樓和武

廣高速鐵路等基礎設施建設基本完成，武漢總訪客人次在

年

至

年間實現(xiàn)了

16.7%復合年均增加率。

武漢是一個商務訪問為主目標地城市，

年至

年該市

總訪客量到達了16.7%復合年均增加率，

年迎來約

8,942

萬

訪客人次。

武漢市旅游市場由國內(nèi)訪客所主導，

年國內(nèi)訪客人次約占總

訪客人次99.0%，約

8,850

萬人次，

年至

年復合年均

增加率為16.7％。

在

年至

年間，到訪武漢境外訪客數(shù)以13.9%速率強勁

增加，這主要是因為武漢市擁有良好投資環(huán)境，交通便利，完善

工業(yè)基礎吸引了越來越多境外企業(yè)在武漢開展業(yè)務。不過，奧

運期間嚴密保安辦法，以及接下來國際金融危機造成商務旅行

降低，來自國際客源市場需求于

年增加急劇下降。但，武

漢是一個工業(yè)基礎完善內(nèi)陸貿(mào)易中心，危機過后，訪客人次于

年和

年均實現(xiàn)了強勁增加，并于

年到達

92

萬人

次。抵達武漢境外訪客人數(shù)占相對較小百分比，這一現(xiàn)象反應出武漢市旅游市場主要由國內(nèi)游客為主要推進力。然而，境外訪客有著強勁消費能力，而且是武漢市高星級酒店和酒店服務式公寓主要消費群體，所以在境外客源市場10/2/7葉予舜第7頁優(yōu)尼華盛國際表

1-3客源國 行政摘要7 本匯報中將對各部分客源市場分析產(chǎn)生主要影響。下表總結了年 到年，抵達武漢境外訪客情況。武漢境外訪客數(shù)，– 占總數(shù)百分比%CAGR*–10亞洲15.6

%

2.418.0

%18.6

%33.019.8

%日本新加坡小計增加率%31,170

1,71632,886

27.043,293

2,30845,601

38.728,877

3,27432,151

-29.524,623

3,99828,621

-11.040,710

4,33245,042

57.459,000

9,10068,100

51.256,80012,90069,700

2.3

93,000

12,400105,400

51.2102,000

14,000116,000

10.1144,636

22,302166,938

43.9北美洲

9.9

%

3.813.7

%

0.725.5

3.8

%美國加拿大小計增加率%86,196

4,60590,801

173.045,841

3,22749,068

-46.024,990

3,94528,935

-41.021,567

4,81526,382

-8.836,220

5,96642,186

59.941,900

9,80051,700

22.648,50015,60064,100

24.049,20012,50061,700

-3.765,00017,00082,000

32.9

91,889

35,636127,525

55.5歐洲德國法國英國小計40,150

7,32622,72570,20131,839

8,94010,18350,96214,468

7,52210,45432,44417,60613,48710,08141,17440,46017,20216,99874,660

71,800

25,800

27,800125,400

48,500

33,000

39,700121,200

49,200

35,000

30,600114,800

87,000

34,000

33,000154,000101,260

45,653

32,140179,05310.9

%

4.9

3.519.3

%10.8

%22.5

3.911.0

%增加率%85.6-27.4-36.326.981.368.0-3.3-5.3

4.3

%24.6

%75.6

%33.0

%24.4

%13.4

%澳大利亞增加率%其它增加率%外國訪客總計增加率%

3,036

35.9

32,025

-59.3225,913

28.6

4,280

41.0

90,701

183.2236,332

4.6

3,619

-15.4

79,521

-12.3173,051

-26.8

5,198

43.6145,521

83.0241,698

39.7

8,159

57.0130,487

-10.3292,375

21.0

20,400

150.0127,000

-2.7372,200

27.3

37,800

85.3179,275

41.2434,275

16.7

24,500

-35.2145,900

-18.6427,800

-1.5

32,000

30.6174,000

19.3526,000

23.0

39,584

23.7228,142

31.1701,658

33.4海外華人（香港、澳門、臺灣）

13.2

%

0.3

10.9

24.4

%100.0

%

—

—12.313.4

%14.0

%香港澳門臺灣小計增加率%總計增加率%

—

—

35,600

60,016

30.6285,929

29.0

—

—124,240147,379

145.6383,711

34.2

—

—

28,150

51,357

-65.2224,408

-41.5

34,453

840

37,502

72,795

41.7314,493

40.1

57,600

1,836

60,520119,956

64.8412,331

31.1

42,700

1,500

42,500

86,700

-27.7458,900

11.3

52,052

1,359

42,147

95,558

10.2529,833

15.5

56,300

2,300

47,600106,200

11.1534,000

0.8

78,000

2,000

63,000143,000

34.7669,000

25.3122,268

2,565101,412226,245

58.2927,903

38.7日本16%新加坡

2%美國10%加拿大

4%德國11%法國

5%英國

3%

海外華人（香

港、澳門、臺

灣）

24%澳大利亞

4%注：*復合年均增加率起源：武漢市統(tǒng)計局、武漢市旅游局 年主要客源國/地10/2/8葉予舜第8頁

行政摘要

8

我們對上表做出以下評論：

日本是武漢市最大境外客源市場，

年，來自日本游客近

14.5

萬人，占總境外游客15.6%，

年到

年，到達18.6%

復合年均增加率；

整體上來說，亞洲國家和地域（包含香港、澳門和臺灣地域）是武

漢入境旅游主要客源市場。來自該市場游客數(shù)占總境外訪客數(shù)

42.4%，其中主要以日本、香港和臺灣為主；

在非亞洲國家中，歐洲和北美是武漢最大客源市場，訪客數(shù)分別

占境外訪客數(shù)19.3%和13.7%；

在

年至

年間，來自新加坡、澳大利亞、加拿大、法國和

德國訪客人數(shù)保持著顯著增加，分別到達了33.0%、33.0%、

25.5%、22.5%和10.8%復合年均增加率。

旅游業(yè)是武漢經(jīng)濟主要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

年，旅游業(yè)總收入到達

人民幣

750

億元，占該市

GDP

13.6%。國內(nèi)游客旅游收入達人民幣

720

億元，占總收入96.0%；而境外游客旅游收入約為

5

億美元，占

總收入4.0%。

下表列出了

年到

年武漢國內(nèi)和境外旅游收入。武漢旅游收入，–總計（十億國內(nèi)（十億境外（十億年份人民幣）

16.1

19.8

16.0

20.3

23.5

26.6

31.4

37.4

50.9

75.0增加率%

22.0

%

23.2

-19.5

26.9

16.0

13.2

18.1

18.9

36.1

47.4人民幣）

15.1

18.5

15.2

19.2

22.1

25.1

29.7

35.6

48.6

72.0增加率%

14.4

%

22.5

-17.9

26.5

15.1

13.3

18.5

19.9

36.5

48.1百分比%

93.8

93.3

95.1

94.8

94.1

94.2

94.5

95.3

95.6

96.0美元）

0.1

0.2

0.1

0.1

0.2

0.2

0.2

0.3

0.3

0.5增加率%

23.5

%

32.2

-41.3

34.0

36.5

13.2

17.1

11.4

29.5

39.8百分比%

6.2

6.7

4.9

5.2

5.9

5.8

5.5

4.7

4.4

4.0復合年均增加率–1018.6

%19.0

%16.0

%注:

*

包含來自香港，澳門和臺灣地域訪客起源:

武漢市統(tǒng)計局

受益于武漢與國內(nèi)外市場經(jīng)濟往來交流日益頻繁，當?shù)卣铝τ?/p>

連續(xù)改進基礎設施，完善經(jīng)濟環(huán)境，打造主要投資目標地，近年

來商務旅客為主訪客大量涌入該市，并帶來了可觀旅游收入，

旅游收入在

年至

年取得年均18.6%增幅，于

年

底，到達人民幣

750

億元。優(yōu)尼華盛國際旅游收入表

1-410/2/9葉予舜第9頁

行政摘要

9

伴隨中國個人可支配收入不停增加，國內(nèi)旅游收入每年保持強勁增

長，

年至

年平均到達了19.0%。即使起點很低，但已超出

同期境外訪客產(chǎn)生增加速度。

我們注意到，境外游客產(chǎn)生旅游收入比重在調(diào)查期間占到了旅

游收入總額4.0%，而境外訪客年均訪問量在調(diào)查期間占到了

1.0%。經(jīng)過對這些數(shù)據(jù)比較，我們發(fā)覺，境外游客平均花費比

國內(nèi)游客平均花費高出三倍。我們旅游收入分析深入表明，

在

年至

年間國內(nèi)每個游客旅游支出從

年人民幣

686

元增加至

年814

元人民幣。相比較同一期間，境外游客

平均消費已自

年人民幣3,498

元減至

年人民幣

3,261

元，略呈下降趨勢。武漢市擁有優(yōu)越地理位置和完善汽車和高科技產(chǎn)業(yè)鏈，武漢市政府也一直致力于定位武漢為中國中部地域領先會展城市，并已成功地舉行過一些國家級貿(mào)易交流和會展活動。當前，武漢有兩個展覽中心：武漢國際會展中心和武漢科技會展中心。在硚口區(qū)武漢國際會展中心，于

年建成。總建面積約為

127,000

平方米，除了包含

54,000

平方米室外展覽區(qū)域，還擁有

10

個

5

萬平方米展廳，能夠同時擺放

2,800

個國際標準展位。另外，該中心還擁有一個3,600

平方米宴會廳、兩個劇院和

9

個會議室。武漢科技會展中心則在洪山區(qū)，鄰近中國光谷?？偨娣e為

90,000

平方米，包含

4

個

25,000

平方米展廳、1

個劇院和

6

個不一樣大小會議室。另外，該會展中心還提供餐飲設施。為了提升武漢市舉行會議和展覽能力，使其成為中國中西部區(qū)域會議及展覽服務中心，武漢市已開啟了新展覽項目建設。武漢國際博覽中心位于武漢新區(qū)四新組團濱江地帶，東臨長江江灘，西至連通港路，北起四新北路，南至三環(huán)線，規(guī)劃用地面積

1.58

平方公里，總投資約人民幣78.3

億元，總建筑面積約

240

萬平方米，包含

12

個

8,000

平方米以上展廳，從西向東依次分為會展、會議和酒店三大區(qū)域。規(guī)模當前在國內(nèi)排第三，僅次于廣州和上海。

年

7

月武漢國際博覽中心展館全方面完工，并于

10

月

15

日首次開展，展出全國汽車配件交易會暨全國汽車配件采購交易會吸引了約

6

萬觀眾。國際博覽中心展館于

10

月底展開第二次展覽——第十二屆中國（武漢）國際汽車工業(yè)展覽會——更為成功，吸引了約

30

萬觀眾。依據(jù)武漢國際博覽中心整體項目規(guī)劃，未來將有兩條地鐵經(jīng)過武漢國際博覽中心，配套海洋樂園、會議中心、洲際酒店等也將于

年前陸續(xù)建成。另外，從對當?shù)鼐频旯芾韴F體訪問中，我們還了解到，因為大量會議和展會設施引進，武漢當前正在開發(fā)會議市場。武漢相關政府部門、會議組織者和當?shù)鼐频杲?jīng)營者希望共同努力，促進武漢當?shù)睾蛧H會議市場發(fā)展。然而，因為當?shù)芈糜尉?、會議組織者和酒店經(jīng)營者間仍缺乏有效合作，因而影響了該市會議市場業(yè)績，未來還需各方共同努力和協(xié)作。優(yōu)尼華盛國際會展需求10/2/10葉予舜第10頁優(yōu)尼華盛國際行政摘要

10表

1-5競爭市場過夜客房需求，整體市場市場細分商務會展休閑累計所占百分比

63

%

21

16

100

%住宿需求

166,395

56,988

41,931

265,31521%16%

商務

會展休閑

63%如上表所表示，武漢市

年競爭酒店商務細分市場需求占競爭酒店市場過夜客房需求

63%，會展細分市場占競爭酒店市場過夜客房需求21%，休閑細分市場占競爭酒店市場過夜客房需求

16%。這一市場細分組合表明，待建酒店所在競爭市場主要由商務需求所驅動。

因為待建酒店所在武漢市有足夠高端酒店整體供給量，所以我們將對

武漢市整體星級酒店市場總體供給狀態(tài)進行分析。武漢整體市場供給和需求，–年份酒店總數(shù)

113

115

120

119

123

108

111五星級酒店

2

6

6

6

7

7

10四星級酒店

10

13

17

22

25

21

25三星級酒店

50

53

54

52

53

48

48一、二星級酒店

51

43

43

39

38

32

28客房總數(shù)

13,601

14,993

15,447

15,457

16,367

15,121

16,126復合年均增加率-31%16%-1%-10%2.9%起源：武漢市旅游局和湖北省旅游局住宿需求細分市場競爭酒店供給

表

1-610/2/11葉予舜第11頁四星級酒店

30%三星級酒店

37%

行政摘要

11武漢市旅游局和湖北省旅游局數(shù)據(jù)表明，

年底武漢共有

97

家國家旅游局官方評定酒店。在

年至

年間，武漢市內(nèi)酒店數(shù)量整體呈下降趨勢，這主要是因為大量達不到評定標準和轉制中低星級酒店逐步退出了星級酒店市場。與此同時，上表也顯示了在同一期間，武漢市四星和五星級酒店物業(yè)數(shù)量規(guī)模保持了穩(wěn)定增加，分別到達28%和14%復合年均增加率。即使到

年底，上表顯示僅有

10

家被評定五星級酒店，但實際上在當年還有大量還未被評定新開業(yè)五星級酒店，比如武漢馬可孛羅酒店和武漢新世界酒店。我們相信一樣現(xiàn)象應該會在其它星級類別里出現(xiàn)。以下列圖表為以星級劃分武漢酒店客房供給量。圖

1-2

武漢星級酒店客房供給量，

一、二星級酒店

13%

五星級酒店

20%依據(jù)上圖顯示，

年武漢市三星級酒店客房數(shù)占該市客房總量37%。四星級和五星級酒店客房分別占總數(shù)

30%和

20%。經(jīng)過與當?shù)芈糜尉重熑稳嗽L談，我們了解到，待建酒店所在漢口地域內(nèi)共有五星級酒店

7

家。依據(jù)該地域酒店入住率、房價結構、市場定位、品牌連鎖、地理位置、基礎設施、娛樂設施、品牌聲譽和酒店質量評定，以及對酒店管理方評價基礎上，我們選取了鄰近待建酒店而且當前經(jīng)營業(yè)績列于市場前沿武漢新世界酒店作為待建酒店主要競爭項目。同時，我們認為漢口區(qū)域市場上仍有

5

家按五星級標準建設酒店項目未來將在一定程度上對待建酒店帶來競爭壓力，分別為武漢香格里拉酒店、武漢馬可孛羅酒店、武漢新華諾富特大酒店、武漢錦江國際大酒店、武漢華美達天祿酒店。主次要競爭酒店總供給量為2,163間客房，或加權年客房總數(shù)1,178間。就競爭酒店市場整體市場表現(xiàn)而言，表

1-7

列示競爭酒店市場入住率、平均房價以及每可售房收入（RevPAR）改變趨勢。每可售房收入由優(yōu)尼華盛國際星級酒店供求概況競爭酒店市場整體表現(xiàn)10/2/12葉予舜第12頁優(yōu)尼華盛國際

行政摘要

12酒店入住率乘以酒店平均房價取得，該方法能有效地評定酒店在客房收入最大化方面業(yè)績。經(jīng)過與武漢市酒店經(jīng)營者訪談和市場調(diào)研，我們了解到，

年伴隨武漢馬可孛羅酒店及武漢新世界酒店開業(yè)，武漢市競爭酒店市場平均入住率處于較低水平，為

43%。盡管全球金融危機對武漢市場產(chǎn)生負面影響，但

年競爭酒店市場入住率仍平穩(wěn)增加至

52%，這主要得益于此期間武漢市國內(nèi)訪客保持了強勁增加，由

年

4600

萬人次增加至

年

6300

萬人次。

年競爭酒店市場入住率繼續(xù)增加至62%。這是因為，

年末武廣高鐵開通及全球金融危機后經(jīng)濟逐步恢復，深入刺激了武漢總訪客人數(shù)連續(xù)大幅度增加。

年至

年間，武漢市競爭酒店市場平均房價展現(xiàn)上下波動趨勢。因為全球金融危機負面影響，

年競爭酒店市場平均房價由

年人民幣

558

元下降至

512

元。

年，伴隨全球經(jīng)濟復蘇，武漢市平穩(wěn)向好宏觀經(jīng)濟環(huán)境也得到加強，總訪客人次大幅度增加，競爭酒店市場平均房價又大幅增加至人民幣

695

元。10/2/13葉予舜第13頁商務會展休閑平均房價/每可售房收益(人民幣)入住率

(%)行政摘要

13優(yōu)尼華盛國際表

1-7競爭市場入住率、平均房價和每可售房收入估算，-預計細分市場估值估值估值競爭度加權客房數(shù)競爭酒店入住率

平均房價每可售房收入入住率

平均房價每可售房收入入住率平均房價每可售房收入主要競爭酒店次要競爭酒店總計/平均

3271,8362,16365

%62

%63

%20

%22

%21

%15

%16

%16

%100

%

46

%

54

327

8511,17831

%48

%43

%55056055816826724055

%52

%52

%450538512247277269

65

%

60

%61.69

%680701695442423429客房數(shù)706050403020100800700600500400300200100

0平均房價(人民幣)每可售房收入(人民幣)

入住率起源：優(yōu)尼華盛國際

除了分析現(xiàn)有競爭酒店設施供給，我們也須考慮對待建酒店營業(yè)表現(xiàn)構

成影響新酒店項目。依據(jù)我們市場調(diào)研以及對相關市場匯報分析，

我們得悉將有大量項目（包含經(jīng)審批確認項目和預計將建項目）將在

武漢市內(nèi)開業(yè)。我們分析匯報中納入確定開發(fā)項目，如表

1-8

所表示。表

1-8武漢市新增五星級酒店項目供給競爭度

100

%

25

25

25

25

50

75

100

75預計開業(yè)時間 201月1日7月30日 年6月1日 年6月1日 201月1日 204月1日 201月1日 201月1日 201月1日待建酒店供給待建五星級酒店武漢威斯汀酒店待建皇冠假日酒店待建假日酒店待建武昌新世界酒店待建麗思卡爾頓酒店假設性新增酒店A假設性新增酒店B假設性新增酒店C

累計/平均客房數(shù)

320

305

800

500

350

330

350

300

3003,55510/2/14葉予舜第14頁

行政摘要

14為了給待建酒店市場定位及設施規(guī)劃提供專業(yè)意見，我們綜合考慮了如下原因：酒店地理位置、地形布局、武漢市酒店住宿市場供求和定價動態(tài)改變，以及國際品牌酒店開發(fā)品牌標準。經(jīng)過對武漢酒店市場實地考查，對武漢酒店住宿市場供給及需求現(xiàn)實狀況分析，以及待建酒店周圍環(huán)境及潛在客源考查和分析，我們提議待建酒店突出本身區(qū)位及資源優(yōu)勢(鄰近武漢市漢口地域中心位置，毗鄰金融街以及規(guī)劃中王家墩中央商務區(qū)），規(guī)劃建設成為一家“重點滿足高端商務客源住宿需求，可承接較大規(guī)模會議需求，配有完善餐飲及休閑設施高檔國際品牌五星級商務酒店”。重視“客房舒適性，宴會/會議設施氣派和先進性，同時擁有良好健身、運動與

Spa

配套設施”。在待建五星級酒店品牌定位方面，考慮到待建酒店所處位置，并假設其靠近王家墩中央商務區(qū)內(nèi)規(guī)劃項目能夠準期開發(fā)建設，我們認為待建項目有機會定位于國際品牌高端酒店。我們認為這種檔次酒店定位將有利于待建酒店在所在區(qū)域內(nèi)從各個方面獲取商務、會展及休閑需求，并充分滲透至其競爭市場。我們對待建五星級酒店經(jīng)營定位提議以下：我們認為待建酒店最正確市場定位是配有完善休閑娛樂設施國際品牌高檔商務、會議型酒店，其成功主要取決于吸引高檔會議需求及高端商務需求能力?？紤]到武漢市整體經(jīng)濟發(fā)展趨勢、未來潛在交通基礎設施建設，以及待建酒店周圍區(qū)域主要需求驅動原因分布，我們對待建酒店市場定位過程中，主要考慮了以下幾方面原因：

待建酒店在武漢市漢口地域所處中心地理位置，交通便利；待建酒店將吸引周圍區(qū)域高端商務、會議和休閑需求增加潛力；靠近待建地塊地鐵

2

號線和地鐵

7

號線開通以后預計將帶來大量旅客流動和過夜客房需求；伴隨武漢市基礎設施不停完善，將會吸引越來越多國內(nèi)外旅客；待建酒店位于綜合體內(nèi)，其中包含住宅、酒店和商業(yè)等配套設施，對待建酒店定位形成良好支撐；武漢市場當前和未來平均房價深度和潛在增加，以及各個細分市場價格敏感度；待建酒店開業(yè)同一時期內(nèi)，市場上預期酒店供給增加，尤其是其它新建酒店市場定位及規(guī)模；待建酒店與當前市場上其它酒店深入?yún)^(qū)分機會；

優(yōu)尼華盛國際待建酒店市場定位10/2/15葉予舜第15頁優(yōu)尼華盛國際行政摘要

15

相對于建造成本潛在投資回報。依據(jù)以上酒店主題定位，我們項目將以商務客源為主導，同時利用其獨特區(qū)位優(yōu)勢（武漢關鍵城區(qū)內(nèi)，緊鄰漢口地域主干道青年路，鄰近武漢市金融街及規(guī)劃建設王家墩中央商務區(qū)），突出其會議接待功效，吸引來自周圍會展中心、當?shù)仄髽I(yè)和政府會議需求，同時分流部分到訪武漢高端休閑散客客源。

商務住客——以漢口當?shù)刂型馄髽I(yè)為主，同時吸納來自漢陽經(jīng)濟

開發(fā)區(qū)內(nèi)中外企業(yè)住宿需求。

會展住客——以所在區(qū)域會展中心、企業(yè)會議和政府高規(guī)格接待

會議為主。

休閑住客——待建酒店可吸引部分休閑散客，總體而言，相比于商

務及會議住客，預計休閑住宿需求相對較少。1.

客房舒適，設施先進，商務客房配置各種類型睡枕，手機基座充

電器等，方便商務住客需求，行政樓層結合高檔獨享設施，使房

客能取得別樣體驗，充分放松。2.

重視餐飲設施多樣性，強調(diào)餐飲體驗概念。從當?shù)禺斍笆袌龊?/p>

未來餐飲趨勢來看，中西餐廳還不能滿足客戶飲食需求，應以

風味餐廳作為補充。3.

強調(diào)宴會和會議設施“氣派、先進和景觀性”。待建酒店將建

成為武漢市高端五星級酒店，而且緊鄰會展中心、金融街及規(guī)

劃中王家墩中央商務區(qū)，有望吸引當?shù)仄髽I(yè)會議、行業(yè)會議以

及政府會議，會議市場前景開闊，同時也為宴會/會議設施，以及

商務和休閑餐飲提供支持點。

政府、商務、婚宴等設施使用者，往往很關注宴會場所面積大

小，設施是否先進氣派，是否擁有一定景觀性等；待建酒店占有

天時地利，在硬件配套上，尤其是在會議宴會上能夠引入比較先

進、氣派無柱宴會廳。4.

先進健身運動中心及國際品牌

Spa

配套設施；

健身設施和游泳池是入住酒店者首先會提到問題，既包含商務

訪客也包含休閑訪客，且商務訪客對這類設施要求相對更高。

一個先進舒適健身運動場館及游泳池既能夠滿足商務訪客“放

松身心”要求，也能夠滿足休閑使用者對該類運動體驗要

求。5.

必要商務服務提供必不可少，因為大部分住客都是商務需求，

所以對他們來說，有一個

24

小時高級商務中心和秘書服務會帶

來很多方便。經(jīng)過與客戶溝通與確認，我們得知待建酒店規(guī)劃地上可用建筑面積為35,000

平方米，地下可用建筑面積為

4,000

平方米。為了充分利用地下可客源定位功效定位待建酒店設施推薦10/2/16葉予舜第16頁優(yōu)尼華盛國際

行政摘要

16用建筑面積，我們提議待建酒店可考慮將部分非盈利或盈利較少部分設施（如游泳池、水療及健身中心以及包含行政、后勤及部分機電設施在內(nèi)部分后臺設施）安排在地下區(qū)域。下表總結了待建高檔酒店規(guī)劃設施配比情況；計算和預測僅以本匯報為目標。10/2/17葉予舜第17頁行政摘要

17優(yōu)尼華盛國際表

1-9待建酒店設施規(guī)劃總結地上設施推薦客房標準客房（含標準大床和雙床房）豪華客房（含行政大床和雙床房）標準套房豪華套房行政套房總統(tǒng)套房后臺及輔助區(qū)域10%總計320

1,41515,560餐飲全日制餐廳中餐廳（包含8間包房）特色餐廳大堂吧后臺及輔助區(qū)域45%總計390

4371,408會議大宴會廳

(可一分為三)小宴會廳

(可一分為二）多功效會議室1（可一分為二）多功效會議室2（可一分為二）多功效會議室3（不可拆分）董事會議室1董事會議室2董事會議室3會議準備區(qū)后臺及輔助區(qū)域40%總計3,1901,4685,538總計其它公共區(qū)域零售區(qū)行政俱樂部（配一個四至六人小型會議室）商務中心前臺接待區(qū)后臺及輔助區(qū)域后臺及輔助區(qū)域指示性凈面積預計凈面積/總建筑面積比率指示性地上總建筑面積地下設施推薦室內(nèi)游泳池水療及健身中心（更衣室、水療理療室等）后臺及輔助區(qū)域指示性凈面積后臺及輔助區(qū)域(包含行政、后勤及部分機電設施）指示性凈面積預計凈面積/總建筑面積比率指示性地上總建筑面積指示性酒店總建筑面積平方米

341

420

126

84最多可容納數(shù)

1,500

800

400

300

100

40

30

20面積/平米

1.1

1.1

1.2

1.2

1.2

2.0

2.0

2.0面積/平米

2.1

3.0

2.1

2.1注：上述計算僅供參考，提議客戶在作出任何法律或財務承諾前，尋求合格建筑師提供專業(yè)服務，就物理地塊上待建設施和提議面積是否可行聽從建筑師提議起源：優(yōu)尼華盛國際推薦數(shù)量

1

1

1

1數(shù)量

1

1每單位面積

41

200

41

600

10%

6%每單位面積

250

500

10%

8%平方米

41

200

41

600

88

970

1,525

25,001

1.40

35,001平方米

250

500

75

825

1,944

2,769

1.40

3,877

38,878客房數(shù)

196

95

20

4

4

1百分比%

61%

30%

6%

1%

1%

0%面積/平米

41

41

62

82

103

205平方米

8,036

3,895

1,230

328

437

219座位數(shù)

150

140

60

40平方米

1,650

880

480

360

120

80

60

40

40010/2/18葉予舜第18頁

行政摘要

18基于前面分析，綜合考慮了待建酒店配套設施和市場定位，及武漢市現(xiàn)有酒店運行情況，我們對待建酒店未來收支做出以下預測。下表列出了我們對待建酒店自開業(yè)日起

10

年收支預測：

優(yōu)尼華盛國際待建酒店經(jīng)營情況預測10/2/19葉予舜第19頁初稿行政摘要

19優(yōu)尼華盛國際表

1-10收支預測——武漢待建酒店，2015–2024（人民幣千元）單位：人民幣千元202220232024客房數(shù):入住客房夜晚數(shù):入住率:平均房價:每可售房收入:

32053,784

46%

884

%

百分比

407

32061,968

53%

980

%

百分比

520

32070,153

60%

1,094

%

百分比

656

32075,999

65%

1,137

%百分比

739

32075,999

65%

1,183

%百分比

769

32075,999

65%

1,230

%百分比

800

32075,999

65%

1,280

%百分比

832

32075,999

65%

1,331

%百分比

865

32075,999

65%

1,384

%百分比

900收入客房餐飲其它收入47,56754,867

8,85742.7

%49.3

8.060,74362,965

9,53845.6

%47.3

7.276,72871,62210,25948.4

%45.2

6.586,44779,04810,92149.0

%44.8

6.289,90582,20911,35849.0

%44.8

6.293,50185,49811,81249.0

%44.8

6.297,24188,91812,28549.0

%44.8

6.2101,131

92,475

12,77649.0

%44.8

6.2105,176

96,173

13,28749.0

%44.8

6.2109,383100,020

13,81949.0

%44.8

6.2收入總計111,291

100.0133,246

100.0158,609

100.0176,416

100.0183,472

100.0190,811

100.0198,443

100.0206,382

100.0214,637

100.0223,222

100.0部門支出

*客房餐飲其它支出總計部門收入13,57340,538

5,19959,31051,98128.573.958.753.346.714,80543,859

5,46164,12569,12024.469.757.348.151.916,11347,382

5,73669,23089,37921.066.255.943.656.4

17,289

50,590

6,007

73,886102,52920.064.055.041.958.1

17,981

52,614

6,247

76,842106,63120.064.055.041.958.1

18,700

54,719

6,497

79,916110,89620.064.055.041.958.1

19,448

56,907

6,757

83,112115,33120.064.055.041.958.1

20,226

59,184

7,027

86,437119,94520.064.055.041.958.1

21,035

61,551

7,308

89,894124,74220.064.055.041.958.1

21,877

64,013

7,600

93,490129,73220.064.055.041.958.1未分配部門支出行政及總務市場營銷物業(yè)運行及保養(yǎng)維護費能源費總計經(jīng)營總利潤管理費管理費后經(jīng)營總利潤12,922

6,361

5,36711,56636,21615,765

2,22613,53911.6

5.7

4.810.432.514.2

2.012.213,199

6,498

6,06312,37738,13630,985

2,66528,320

9.9

4.9

4.5

9.328.623.3

2.021.313,477

6,635

6,84213,27040,22549,154

3,17245,982

8.5

4.2

4.3

8.425.431.0

2.029.014,248

7,014

7,23414,02942,52560,005

3,52856,476

8.1

4.0

4.1

8.024.233.9

2.031.914,818

7,295

7,52314,59044,22662,405

3,66958,735

8.1

4.0

4.1

8.024.233.9

2.031.915,411

7,587

7,82415,17345,99564,901

3,81661,085

8.1

4.0

4.1

8.024.233.9

2.031.916,027

7,890

8,13715,78047,83467,497

3,96963,528

8.1

4.0

4.1

8.024.233.9

2.031.916,668

8,206

8,46216,41249,74870,197

4,12866,069

8.1

4.0

4.1

8.024.233.9

2.031.917,335

8,534

8,80117,06851,73873,005

4,29368,712

8.1

4.0

4.1

8.024.233.9

2.031.918,028

8,875

9,15317,75153,80775,925

4,46471,460

8.1

4.0

4.1

8.024.233.9

2.031.9固定成本房產(chǎn)稅保險費獎勵管理費營業(yè)稅家俱、陳設和設備重置費用總計凈營業(yè)利潤

3,616

784

1,104

6,121

1,11312,738

801

3.2

0.7

1.0

5.5

1.011.4

0.8

%

3,761

816

2,169

7,329

2,66516,73811,581

2.8

0.6

1.6

5.5

2.012.5

8.8

%

3,911

848

3,441

8,723

4,75821,68224,300

2.5

0.5

2.2

5.5

3.013.715.3

%

4,067

882

4,200

9,703

5,29224,14532,331

2.3

0.5

2.4

5.5

3.013.718.2

%

4,230

917

4,36810,091

5,50425,11133,624

2.3

0.5

2.4

5.5

3.013.718.2

%

4,399

954

4,54310,495

7,63228,02333,061

2.3

0.5

2.4

5.5

4.014.717.2

%

4,575

992

4,72510,914

7,93829,14434,384

2.3

0.5

2.4

5.5

4.014.717.2

%

4,758

1,032

4,91411,351

8,25530,31035,759

2.3

0.5

2.4

5.5

4.014.717.2

%

4,949

1,073

5,11011,805

8,58531,52337,189

2.3

0.5

2.4

5.5

4.014.717.2

%

5,147

1,116

5,31512,277

8,92932,78338,677

2.3

0.5

2.4

5.5

4.014.717.2

%1111111111*

部門支出以部門收入百分比表示

32075,999

65%

1,439

%百分比

93610/2/20葉予舜第20頁

行政摘要

20為了明確待建開發(fā)項目標投資回報，我們使用了投資回收期分析。下表說明了待建酒店在不包含土地成本情形下投資回收期。表

1-11投資回收期預測（人民幣）-不包含土地成本預計總投資（人民幣元）389,600,000運行年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第第第第年份202220232024202520262027

現(xiàn)金流

801,00011,581,00024,300,00032,331,00033,624,00033,061,00034,384,00035,759,00037,189,00038,677,00040,224,08041,833,04343,506,365

未償投資388,799,000377,218,000352,918,000320,587,000286,963,000253,902,000219,518,000183,759,000146,570,000107,893,000

67,668,920

25,835,877-17,670,488預計投資回收期約7個月

起源：優(yōu)尼華盛國際從早期投資人民幣

389,600,000

元（不包含土地成本）和我們現(xiàn)金流預測，我們確定了投資回收期約為

12

年

7

個月，這對于待建酒店規(guī)模來說是合理。下表說明了待建酒店在包含土地成本情形下投資回收期。優(yōu)尼華盛國際投資回收期分析-不包括土地成本投資回收期分析-包含土地成本10/2/21葉予舜第21頁優(yōu)尼華盛國際行政摘要

21表

1-12投資回收期預測（人民幣）-

包含土地成本

投資回收期預測預計總投資（人民幣元）732,600,000運行年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第第第第第第第第第第第年份2022202320242025202620272028202920302031203220332034

現(xiàn)金流

801,00011,581,00024,300,00032,331,00033,624,00033,061,00034,384,00035,759,00037,189,00040,224,00041,832,96043,506,27845,246,53047,056,39148,938,64650,896,19252,932,04055,049,32157,251,29459,541,346

未償投資731,799,000720,218,000695,918,000663,587,000629,963,000596,902,000562,518,000526,759,000489,570,000449,346,000407,513,040364,006,762318,760,232271,703,841222,765,195171,869,003118,936,963

63,887,641

6,636,347-52,904,999預計投資回收期約1個月

起源：優(yōu)尼華盛國際從早期投資人民幣

732,600,000

元和我們現(xiàn)金流預測，我們確定了投資回收期約為

19

年

1

個月，這對于待建酒店規(guī)模來說是合理。依據(jù)指示性開發(fā)成本估算，我們分析表明項目標總投資（非杠桿）投資回收期可能以下：不包含土地成本投資回收期：包含土地成本投資回收期：約

12

年

7

個月約

19

年

1

個月該行政摘要須與完整匯報結合起來閱讀，并適合用于完整匯報中提到假設條件及主要限制原因?？偨Y10/2/22葉予舜第22頁

調(diào)研性質

22此市場及經(jīng)濟可行性調(diào)研對象是位于中國湖北省武漢市漢口區(qū)青年路沿線綜合體項目內(nèi)待建酒店（以下簡稱“待建酒店”）。武漢市是中國湖北省省會。待建酒店為武漢怡景地產(chǎn)有限企業(yè)（以下簡稱“客戶”）開發(fā)，預計將于

年

1

月

1

日開業(yè)。該匯報目標是對武漢市競爭酒店市場和經(jīng)濟可行性進行研究，以評定該地域競爭市場需求和供給情況，并分析待建酒店開發(fā)潛在經(jīng)濟收益。同時，該匯報將為客戶提供待建酒店設施配置提出優(yōu)化提議。我們經(jīng)過客戶了解到，待建酒店預計定位為萬豪或相同品牌定位國際五星級酒店管理企業(yè)來進行經(jīng)營和管理。我們假設該管理企業(yè)應具備在中國管理類似酒店經(jīng)驗。基于客戶提供信息，該可行性研究匯報中測算部分所應用管理費和獎勵費用將會與萬豪或相同品牌定位國際品牌酒店標準一致。另外，在考查市場條件及品牌特點后，我們在本匯報中已假設待建酒店定位為符合其星級品牌特征高品質酒店。我們假設待建酒店將會獲取有效消防證實書，恪守相關法規(guī)，并會取得其它和經(jīng)營酒店相關必需證件。同時，我們假設不存在任何與獲取這些許可證件相關未處理問題。我們沒有檢驗待建酒店相關證件、執(zhí)照、證實及相關許可，我們提議您律師去證實以上這些文件真實可靠性。優(yōu)尼華盛國際陶克先生和趙玲女士于

年

12

月

26

日至

12

月

28

日考查了待建酒店周圍環(huán)境及當?shù)厥袌銮闆r，并于今后做出調(diào)研分析和完成該匯報。匯報中財務數(shù)據(jù)預測以

年

1

月

1

日為財務年度開始日期。全部財務數(shù)據(jù)和預測均以計入通貨膨脹人民幣來表示。優(yōu)尼華盛國際2.

調(diào)研性質調(diào)研性質可行性調(diào)研匯報目酒店管理和相關假設責任申明相關日期貨幣10/2/23葉予舜第23頁

調(diào)研性質

23該可行性調(diào)研匯報僅供武漢怡景地產(chǎn)有限企業(yè)內(nèi)部參考之用。若沒有優(yōu)尼華盛國際書面許可，該匯報不可公開或向第三方透露。我們推薦和提議主要基于我們行業(yè)經(jīng)驗和對中國以及當?shù)馗邫n酒店市場了解。匯報中全部信息搜集和分析均起源于優(yōu)尼華盛國際。項目規(guī)劃相關資料由客戶方提供。我們假設所得到信息全部準確屬實，所以并未另做單獨核實。我們調(diào)研方法以下：

1.

評定目標地塊所在國家、城市和地域周圍環(huán)境，以確認可能影

響五星級酒店未來需求，與旅游和商務相關特定經(jīng)濟和人口發(fā)

展趨勢；

2.

對競爭區(qū)域現(xiàn)有和新增酒店進行分析，以了解住宿需求；

3.

對主要細分市場進行分析，以確認競爭市場中住宿需求經(jīng)典特

征；

4.

依據(jù)預期品牌定位和市場需求，我們?yōu)榭蛻艚o予待建酒店設

施配置進行優(yōu)化；

5.

以滲透分析法預測待建酒店入住率和平均房價；

6.

依據(jù)對競爭酒店營業(yè)表現(xiàn)分析研究，我們?yōu)榇ň频赀M行十年

收支預測；

7.

依據(jù)現(xiàn)金流量預測、開發(fā)成本預計和可使用項目融資假設數(shù)額，

我們進行了投資回收期分析。我們對入住率、平均房價和指示性現(xiàn)金流預測，是基于我們對市場知識和了解，以及對類似物業(yè)在經(jīng)營業(yè)績方面經(jīng)驗。截至撰寫此匯報，我們對未來事件假設做出了最正確估算。假若此匯報中任何假設并未實現(xiàn)，指示性現(xiàn)金流預測將可能受到重大影響。我們評定是基于當前和預期中未來市場所認知情況。我們強調(diào)對未來市場預測，將面對許多問題，這應該視為是對可能發(fā)生情況指示性評定而不應視為絕對事實。在預估過程中所做假設，將包括相當多變數(shù)，這些變數(shù)對市場改變十分敏感。假如采取我們調(diào)研結果，讀者必須接納這些預估理論基礎。此匯報適合用于附錄

1

中假設和限制條件。優(yōu)尼華盛國際使用范圍研究范圍調(diào)研方法調(diào)研理論特注10/2/24葉予舜第24頁優(yōu)尼華盛國際市場區(qū)域分析

243.

市場區(qū)域分析

酒店經(jīng)營宏觀經(jīng)濟環(huán)境是預測酒店需求和收入潛力時主要考量原因。

經(jīng)濟及人口發(fā)展趨勢能夠反應出訪客數(shù)量，是預測酒店客房需求基礎。

市場區(qū)域分析意在經(jīng)過對相關經(jīng)濟和人口數(shù)據(jù)分析，以確定目標市場

區(qū)域未來是否會展現(xiàn)需求增加、穩(wěn)定或者衰退情況。除了預測經(jīng)濟發(fā)展

方向，還需量化增加率。這些改變趨勢相互關聯(lián)，反應了需求改變情

況，從而可預測各個細分市場上短期訪客數(shù)量增加或下降。

本章將對以下方面進行討論：

1.

湖北省概況；

2.

武漢市經(jīng)濟概況；

3.

武漢市旅游概況。湖北省地處中國中部、長江中游、洞庭湖以北；北接河南省，東連安徽省，東南和南鄰江西、湖南兩省，西靠重慶市，西北與陜西省為鄰。是中國主要內(nèi)陸省市之一。湖北省現(xiàn)有

12

個省轄市、1

個自治州、38

個市轄區(qū)、24

個縣級市（其中

3

個直管市）、38

個縣、2

個自治縣、1

個林區(qū)。全省總面積

18.59

萬平方公里，約占全國總面積

1.95%，居全國第

14位。武漢市是湖北省省會，而且是中部地域唯一副省級城市。湖北省是中國人口數(shù)量較多省區(qū)，

年底，湖北省戶籍總人口約為

6,176

萬人，常住人口為

5,724

萬人。湖北氣候屬北亞熱帶季風氣候，含有從亞熱帶向暖溫帶過渡特征，氣候特點:冬季嚴寒濕潤，夏季酷熱高溫。全省年均溫度

15℃～17℃，7

月均溫為

27℃～29℃，年均降水量在

800～1600

毫米之間。其中，江漢平原年最高溫在

40℃以上，有“火爐”之稱，為中國酷熱地域之一。湖北從來是中國水陸交通運輸樞紐。長江、漢江和京廣鐵路相交于武漢市，京九鐵路有一條聯(lián)絡線與武漢相連，滬漢蓉鐵路快速大通道也途經(jīng)武漢，使武漢市成為名副其實“九省通衢”。內(nèi)河運輸在省內(nèi)居主要地位，以長江與漢江為兩大水運干線，全省二分之一以上縣、市處于航運線上，是中國內(nèi)河航運最發(fā)達省區(qū)之一。鐵路干線四通八達。京廣線是中國鐵路運輸最繁忙運輸線之一，縱貫省境東