第三章房地產(chǎn)市場課件

第三章

房地產(chǎn)市場第三章

房地產(chǎn)市場1第一節(jié)

房地產(chǎn)市場類型和特點第一節(jié)

房地產(chǎn)市場類型和特點2一、房地產(chǎn)市場類型房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和以及房地產(chǎn)商品流通中所有交換關系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。（一）按照區(qū)域劃分房地產(chǎn)市場分為各地域市場。（二）按照用途劃分房地產(chǎn)市場可以分為土地市場和物業(yè)市場?？砂从猛炯皺n次進一步細分（三）按照市場運行層次劃分房地產(chǎn)市場常被劃分為一級、二級、三級市場。（四）按照交易方式劃分房地產(chǎn)市場可以分為房地產(chǎn)銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場等。（五）按照交易客體劃分（1）土地使用權市場。（2）房產(chǎn)市場。（3）房地產(chǎn)金融市場。（4）房地產(chǎn)勞務市場。（5）房地產(chǎn)技術信息市場。一、房地產(chǎn)市場類型房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和以及房地3二、房地產(chǎn)市場特點（一）區(qū)域性（二）供給調(diào)節(jié)滯后性（三）消費和投資的雙重特性（四）市場不完全性（五）產(chǎn)權市場特性（六）金融高關聯(lián)性（七）政府的強干預性二、房地產(chǎn)市場特點（一）區(qū)域性4第二節(jié)

房地產(chǎn)市場機制第二節(jié)

房地產(chǎn)市場機制5一、房地產(chǎn)市場供給與需求房地產(chǎn)市場機制是市場機制在房地產(chǎn)范疇的反映。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)消費者、投資者及其中介互相作用并共同決議房地產(chǎn)價格及其數(shù)量的機制。（一）房地產(chǎn)市場的供給房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期，在每一價格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品或勞務的數(shù)量。影響房地產(chǎn)供給的因素眾多包括：1.某一類特定房地產(chǎn)的價格水平2.生產(chǎn)要素的價格3.開發(fā)商對未來的預期4.開發(fā)商對自身競爭力的判斷5.政策因素一、房地產(chǎn)市場供給與需求房地產(chǎn)市場機制是市場機制在房地產(chǎn)范疇6（二）房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定時期，在每一價格水平上愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品或勞務的數(shù)據(jù)，也可稱為房地產(chǎn)市場的有效需求。1.消費需求；2.投資需求；3.投機需求影響房地產(chǎn)需求的因素：1.房地產(chǎn)的價格水平2.消費者的收入水平和消費偏好3.心理預期4.城市化水平和社會經(jīng)濟發(fā)展狀況5.政策因素6.城市人口結構及增長狀況（二）房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定時期，在每7二、房地產(chǎn)市場供給與需求彈性（一）房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給彈性，是指由于影響供給的諸因素發(fā)生變化后，供給量作出反應的程度。（1）房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分率/房地產(chǎn)價格變化的百分率。（2）房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分率/要素價格變化的百分率。（二）房地產(chǎn)的需求彈性房地產(chǎn)的需求彈性，是指由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應的程度。房地產(chǎn)的需求彈性主要包括需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性、需求的交叉價格彈性。（三）房地產(chǎn)供求的彈性數(shù)值二、房地產(chǎn)市場供給與需求彈性（一）房地產(chǎn)供給彈性8三、房地產(chǎn)市場供求均衡

與非均衡模型分析（一）房地產(chǎn)市場的供求均衡分析圖3-1房地產(chǎn)市場的供求均衡示意圖三、房地產(chǎn)市場供求均衡

與非均衡模型分析（一）房地產(chǎn)市場的供9房地產(chǎn)市場供求均衡模型的基本形式如公示3-1,3-2和3-3。

房地產(chǎn)市場供求均衡模型的基本形式如公示3-1,3-2和3-310（二）房地產(chǎn)市場的非均衡分析均衡是一種理想狀態(tài)，是暫時的、相對的，而非均衡是經(jīng)常的、絕對的。房地產(chǎn)市場的非均衡模型一般有兩種形式。1.最小原則模型

（二）房地產(chǎn)市場的非均衡分析112.市場聚合條件下的非均衡模型圖3-2房地產(chǎn)聚合后的交易量曲線2.市場聚合條件下的非均衡模型12雙曲線形式表示市場聚合后的房地產(chǎn)市場非均衡模型。

對于任意的，由上式可得： （3-10）雙曲線形式表示市場聚合后的房地產(chǎn)市場非均衡模型。13第三節(jié)

房地產(chǎn)市場運作第三節(jié)

房地產(chǎn)市場運作14一、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和物業(yè)市場的聯(lián)系房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和物業(yè)市場聯(lián)系。第一，在物業(yè)市場上被確定的租金水平?jīng)Q定資產(chǎn)市場的需求；第二，物業(yè)市場的供給由資產(chǎn)市場所決定。圖3-3房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與物業(yè)市場的聯(lián)動關系靜態(tài)模型一、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和物業(yè)市場的聯(lián)系房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和物業(yè)市場聯(lián)15二、房地產(chǎn)市場運行過程分析1.經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)使用需求

圖3-4房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與物業(yè)市場（物業(yè)需求增加）二、房地產(chǎn)市場運行過程分析1.經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)使用需求162.長期利率與房地產(chǎn)資產(chǎn)需求圖3-5房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與物業(yè)市場（投資需求的變化）2.長期利率與房地產(chǎn)資產(chǎn)需求173.短期信貸、開發(fā)成本和新增供給圖3-6房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與物業(yè)市場（重置成本變動）3.短期信貸、開發(fā)成本和新增供給18第四節(jié)

土地市場第四節(jié)

土地市場19一、土地市場涵義及特點土地市場也稱為地產(chǎn)市場，是以土地及其地上建筑物、附著物作為商品進行交換的市場。一般而言，土地市場具有以下特點：（1）地域性。（2）不充分性。（3）供給滯后。（4）供給彈性較小。（5）低效率性。（6）政府管制較嚴。一、土地市場涵義及特點土地市場也稱為地產(chǎn)市場，是以土地及其地20二、土地市場運行機制土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。決定土地經(jīng)濟供給量的因素主要有：土地價格、稅收等政府政策、土地利用計劃和規(guī)劃、土地開發(fā)成本及機會成本、建筑技術水平等。土地需求量的決定因素主要有：土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地投機、人口因素和家庭因素、消費者或投資者偏好、對未來的預期等。土地價格和地租是由土地的供給與需求二者共同決定的。二、土地市場運行機制土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運21三、我國城市土地市場（一）土地使用權出讓市場土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份向土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓市場是一個壟斷性很強的市場。三、我國城市土地市場（一）土地使用權出讓市場22圖3-7我國土地一級市場供應機制第三章房地產(chǎn)市場課件23三、我國城市土地市場（二）土地使用權轉(zhuǎn)讓市場土地使用權轉(zhuǎn)讓是指國有土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。（三）土地使用權租賃市場土地使用權租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（四）土地使用權抵押市場土地使用權抵押是指土地使用權人（抵押人）以其合法的土地使用權以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務擔保的行為。三、我國城市土地市場（二）土地使用權轉(zhuǎn)讓市場24本章小結房地產(chǎn)市場可以按區(qū)域、地上物類型、交易順序和交易方式等不同的角度進行分類。由于房地產(chǎn)的特性，尤其是土地的特性，導致房地產(chǎn)市場有許多不同于一般商品市場的特點，主要表現(xiàn)為：區(qū)域性、供給調(diào)節(jié)滯后性、消費和投資的雙重特性、市場不完全性、產(chǎn)權市場特性、金融高關聯(lián)性、政府的強干預性。房地產(chǎn)市場是依靠以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行的，房地產(chǎn)的供求機制和價格決定機制是房地產(chǎn)市場運行機制的核心。影響房地產(chǎn)供給的因素主要有：某一特定房地產(chǎn)的價格水平、生產(chǎn)要素的價格、開發(fā)商對未來的預期、開發(fā)商對自身競爭力的判斷、政策因素。影響房地產(chǎn)需求的因素要比影響供給的因素復雜，除了價格、預期、政策等因素外，還包括社會經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平、人口因素等。本章小結房地產(chǎn)市場可以按區(qū)域、地上物類型、交易順序和交易方式25房地產(chǎn)供給彈性，是指由于影響供給的諸因素發(fā)生變化后，供給量作出反應的程度。房地產(chǎn)的需求彈性，是指由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應的程度。房地產(chǎn)的需求彈性主要包括需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性、需求的交叉價格彈性。房地產(chǎn)市場的供求均衡，包括均衡數(shù)量和均衡價格兩種。均衡是一種理想狀態(tài)，是暫時的、相對的，而非均衡是經(jīng)常的、絕對的。非均衡是指非瓦爾拉斯均衡，即當市場不完善或價格體系不靈敏時所達到的均衡。房地產(chǎn)市場的非均衡模型一般有兩種形式，即最小原則模型和市場聚合后的非均衡模型。房地產(chǎn)供給彈性，是指由于影響供給的諸因素發(fā)生變化后，供給量作26房地產(chǎn)是一種耐用商品，具有消費品和投資品雙重屬性。在房地產(chǎn)作為一種投資品時，資產(chǎn)（投資）市場決定其價格和生產(chǎn)；而作為一種消費品時，物業(yè)（空間）市場決定了房地產(chǎn)的租金水平。這兩個市場是相互聯(lián)系的。資產(chǎn)市場和物業(yè)市場中經(jīng)濟變量之間的聯(lián)系可以在四象限靜態(tài)模型中得到體現(xiàn)。每一個象限對應著一個方程，反映的是在市場均衡狀態(tài)下，房地產(chǎn)的租金、價格、新建量和存量之間的相互依存的有關系。利用四象限模型還可以解釋宏觀經(jīng)濟變量對房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)是一種耐用商品，具有消費品和投資品雙重屬性。在房地產(chǎn)作27在我國，土地市場具有地域性、不充分性、供給滯后、供給彈性較小、低效率性及政府管制較嚴等特性。土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。決定土地供給量的因素主要有：土地價格、稅收等政府政策、土地利用計劃和規(guī)劃、土地開發(fā)成本及機會成本、建筑技術水平等。土地需求量的決定因素主要有：土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地投機、人口因素和家庭因素、消費者或投資者偏好、對未來的預期等。我國現(xiàn)行土地使用權出讓市場是一個壟斷性很強的市場，土地的供給者只有一個，即國家。土地使用權轉(zhuǎn)讓市場是一個競爭性市場，有多個土地供給者和多個土地需求者。轉(zhuǎn)讓方式和轉(zhuǎn)讓價格均由市場決定，市場機制