房地產(chǎn)投融資法律風險實務(wù)課件2014

房地產(chǎn)投融資法律風險防范

戴長洪

北京大成律師事務(wù)所合伙人2014年6月2目錄第一節(jié)房地產(chǎn)投融資概述第二節(jié)土地環(huán)節(jié)融資法律風險第三節(jié)施工環(huán)節(jié)融資法律風險第四節(jié)銷售環(huán)節(jié)融資法律風險第五節(jié)地產(chǎn)項目收購法律風險第六節(jié)民間借貸融資法律風險第七節(jié)地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)當融資風險3第一節(jié)

房地產(chǎn)投融資概述

房地產(chǎn)政策概述

房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)融資4一、近期經(jīng)濟金融政策二、監(jiān)管層嚴控房地產(chǎn)貸款風險三、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩四、房地產(chǎn)投融資

一二線城市影響較小

三四線城市風險加大房地產(chǎn)政策概述5（一）政府微刺激穩(wěn)增長2014年政府擬定GDP增長目標7.5%4月2日國務(wù)院常務(wù)會議公布三項措施穩(wěn)增長：鐵路投資、棚戶區(qū)

改造、利率市場化1-2年內(nèi)完成5月30日國務(wù)院常務(wù)會議表示加大力度定向降準（二）央行貨幣政策維穩(wěn)

2014年央行工作會議繼續(xù)穩(wěn)健貨幣政策

4月22日央行下調(diào)縣城農(nóng)村商業(yè)和合作銀行存款準備金率

5月12日央行要求商業(yè)銀行加大力度滿足首套房貸要求一、近期經(jīng)濟金融政策6（一）2013年新國五條2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定五項政策措施調(diào)控房地產(chǎn)市場

完善穩(wěn)定房價工作責任制

堅決抑制投機投資性購房

增加普通商品住房及用地供應(yīng)

加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)

加強市場監(jiān)管（二）明確平臺融資和房貸是2014年兩個首要風險

銀監(jiān)會主席尚福林在2014年兩會期間指出，2014年的兩個首要風險是

平臺融資和房貸，尤其是房貸，要嚴防單體風險傳染和擴大

二、監(jiān)管層嚴控房地產(chǎn)貸款風險7（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計增速持續(xù)放緩2014年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計3.72萬元，同比增速持續(xù)回落，較2013年大幅下降29個百分點至4.5%（二）商品房銷售面積同比下降2014年1季度銷售面積2.01億平米，同比下降3.76%（三）房企拿地面積減少

2014年1季度房企土地購置面積5989.64萬平米，同比下降2.35%（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資降速2014年1季度完成投資15339.24億元，同比增長16.8%，增速比2013年同期低3.38%；房屋新開工面積2.91億平米，同比減少25.17%

三、當前房地產(chǎn)市場形勢房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資概念二、房地產(chǎn)投資流程三、房地產(chǎn)投資范圍四、房地產(chǎn)投資項目管理五、外資直投房地產(chǎn)項目六、房地產(chǎn)投資退出一、房地產(chǎn)投資概念房地產(chǎn)投資（InvestmentInRealEstate）是指資本所有者將其自有或籌措的即期的確定的資本投入房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域，在實現(xiàn)預期收益后擇機退出的一種經(jīng)濟活動資本所有者：財務(wù)投資人或戰(zhàn)略投資人10（一）設(shè)計投融資方案（設(shè)）（二）資金籌措（發(fā)）（三）資本運營和項目管理（管）

投資決策、計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價

財務(wù)管理

風險管理（四）轉(zhuǎn)讓、清算退出（退）

二、房地產(chǎn)投資流程11（一）實業(yè)投資

房地產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)項目（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈并購投資豎向并購，設(shè)計院、工程公司、材料供應(yīng)商、第三方支付平臺公司（三）規(guī)模性房地產(chǎn)投資

橫向并購，包括資產(chǎn)并購、股權(quán)并購（四）房地產(chǎn)衍生金融行業(yè)投資

應(yīng)付賬款保理業(yè)務(wù)、向產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)提供短期融資、房地產(chǎn)私募基金、REITs，可分為房地產(chǎn)項目收益權(quán)份額投資、抵押收益權(quán)憑證投資

三、房地產(chǎn)投資范圍12（一）財務(wù)管理稅務(wù)策劃、預算管理、現(xiàn)金流量需求管理、融資總成本控制、投資周期管理（二）風險管理流程管理、突發(fā)應(yīng)急事項管理、爭議解決案件管理（三）項目管理（PM）

四、房地產(chǎn)投資項目管理13（一）外商投資房地產(chǎn)項目的政策

確定該項目是否符合我國外商投資指導目錄的要求（二）外商投資房地產(chǎn)項目的途徑遵循項目公司原則和商業(yè)存在原則，增資認購、股權(quán)收購（三）項目審核和備案、資產(chǎn)評估（四）境外股權(quán)投資基金（五）外商投資房地產(chǎn)項目其他注意事項

職工安置、銀行債務(wù)處理、項目收購價款支付、結(jié)匯問題

五、外商投資境內(nèi)房地產(chǎn)項目14（一）轉(zhuǎn)讓、被并購（資產(chǎn)或股權(quán)）（二）銷售結(jié)束稅收清算結(jié)算利潤公司注銷（三）IPO（四）REITs

五、房地產(chǎn)投資退出房地產(chǎn)融資一、房地產(chǎn)融資概念二、房地產(chǎn)融資分類三、房地產(chǎn)融資渠道一、房地產(chǎn)融資概念房地產(chǎn)融資（Realestatefinancing）是指房地產(chǎn)投資者為用足資金杠桿效應(yīng)，以股權(quán)、項目、收益權(quán)、債權(quán)、信用等為融資媒介，而進行的一系列投融資架構(gòu)設(shè)計、籌資、融資、使用、退出及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算二、房地產(chǎn)融資渠道分類一、權(quán)益融資公開權(quán)益融資：IPO、增發(fā)、公開募集基金、權(quán)益型信托

非公開權(quán)益融資：天使、VC\PE、非公開募集基金

權(quán)益相關(guān)融資:自籌資金、留存收益籌資、計提折舊籌資二、債務(wù)融資資本市場債務(wù)融資：企業(yè)債、公司債、短期融資券、中小企業(yè)集合債券、貸款型信托

傳統(tǒng)債務(wù)融資：銀行貸款、票據(jù)貼現(xiàn)、小額貸款公司貸款、政府貸款、企業(yè)與個人借貸、商業(yè)信用融資、股權(quán)質(zhì)押融資、應(yīng)收賬款質(zhì)押融資、保理融資、融資租賃18三、房地產(chǎn)融資渠道一、銀行貸款二、股權(quán)融資二、房地產(chǎn)信托三、房地產(chǎn)私募基金四、證券市場融資（IPO、公開募集基金、REITs）五、企業(yè)之間借貸、民間借貸六、其他融資渠道

墊資施工、預售融資、項目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)19股權(quán)融資一、股權(quán)融資基本方式

股權(quán)轉(zhuǎn)讓——最簡單、最基本增資擴股——投資方通過向項目公司投資，增加項目公司注冊資本

的融資方式合并并購——主要表現(xiàn)為“項目與資金”的結(jié)合

二、結(jié)構(gòu)性股權(quán)融資通過股權(quán)并購等方式完成對房地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)的控制，對融資平

臺的調(diào)整，以達到融資的目的繞不開的制度障礙：融資資金的用途監(jiān)管20IPO融資IPO上市融資開發(fā)商上市融資可以有效地在證券市場迅速籌集資金，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)

模擴張，并且在完成上市后仍可進行二次融資，即可通過定向增發(fā)、

配股以及在境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等方式進行再次融資

缺點：時間周期較長、過程復雜、極易受到國家宏觀調(diào)控的影響

境內(nèi)上市首先，應(yīng)完成對開發(fā)商的股份制改造其次，在相關(guān)券商的輔導下完成一年的輔導期最后，方可進行股票上市交易境外上市首先，應(yīng)對旗下資產(chǎn)進行重組，并選定上市資產(chǎn)，統(tǒng)一股權(quán)其次，在境外根據(jù)資產(chǎn)業(yè)態(tài)的不同，分別成立不同的離岸公司最后，完成境外上市主體的設(shè)立，并進行股權(quán)安排

21房地產(chǎn)信托融資一、房地產(chǎn)信托概念房地產(chǎn)信托是指通過信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金后投向房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項目中

二、房地產(chǎn)信托分類

貸款型房地產(chǎn)信托

股權(quán)型房地產(chǎn)信托:多層面操作型、單一項目型、類基金型。

權(quán)益型房地產(chǎn)信托

準資產(chǎn)證券化模式房地產(chǎn)信托

組合房地產(chǎn)信托

信托公司夾層融資模式22房地產(chǎn)私募基金融資一、房地產(chǎn)私募基金概念房地產(chǎn)私募基金是指非公開募集資金設(shè)立證券投資基金，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，進行證券投資活動二、房地產(chǎn)私募基金分類

契約型私募基金

公司型私募基金

有限合伙型私募基金

組合型：“信托+有限合伙”、“信托+公司”、“信托+公司+有限

合伙”三、新證券投資基金法對私募基金的規(guī)范23新基金法對私募基金的規(guī)范一、合格投資者制度

必須向合格的投資者募集，人數(shù)可以達到200人二、基金合同自律管理為主

三、基金管理人登記和產(chǎn)品備案制度

四、基金禁止進行公開性的宣傳和推介

五、基金應(yīng)當由基金托管人托管

六、基金管理人達到規(guī)定條件經(jīng)核準可以從事公

募集金管理業(yè)務(wù)24REITs融資一、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）概念企業(yè)作為委托人，將其持有的房地產(chǎn)物業(yè)委托給受托人進行管理和處分，并獲得全部信托受益權(quán)，隨后，委托人將其持有的優(yōu)先級受益權(quán)通過由受托人發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券的方式向銀行間債券市場的投資人轉(zhuǎn)讓最重要也是最難跨越的問題就是稅法障礙二、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定，2013年3月15日25境外借貸融資一、內(nèi)保外貸通過境內(nèi)銀行直接向香港銀行出具保函或境內(nèi)銀行向香港銀行開具備

用信用證，抑或是境內(nèi)企業(yè)對香港企業(yè)提供擔保。開發(fā)商若需通過該方

式融資，需在境外設(shè)立子公司

但是，近期中國人民銀行及外匯管理局對“中保外貸”的額度控制較嚴二、外債方式融資國內(nèi)機構(gòu)向非居民承擔的以外幣表示的債務(wù)在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房企一般無法采取外債方式在境外進行融資三、人民幣債券融資采用發(fā)行離岸人民幣債券進行融資，受到產(chǎn)業(yè)政策的影響，而且須經(jīng)發(fā)改委審批，使房企采