精裝修成本管理制度

精裝修成本管理制度目的規(guī)范項目精裝修成本管理工作，明確項目開發(fā)過程中的精裝修成本管控節(jié)點，增強項目精裝修成本管控力度，為提高集團精裝化率提供切實保障。適用范圍適用于所有金地集團全資或按照金地模式管理的合資、合作開發(fā)的住宅項目，且只針對住宅的室內(nèi)批量精裝修工程，其他工程按照原管理制度執(zhí)行。定義3.1 精裝修成本目標(biāo)：指產(chǎn)品與經(jīng)營方案階段經(jīng)集團批準(zhǔn)、與經(jīng)營收益相匹配的項目裝修檔次所對應(yīng)的建安成本控制目標(biāo)，也包括后期經(jīng)集團批準(zhǔn)調(diào)整的成本目標(biāo)。包括以下四部分內(nèi)容：3.1.1 精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置成本：指按照集團對應(yīng)星級的標(biāo)準(zhǔn)化選型執(zhí)行的成本，包括預(yù)留變更簽證費用(精裝初始界面指地面找平、墻面抹灰、水電管線預(yù)埋完成 )。3.1.2 精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置外贈送成本：指集團標(biāo)準(zhǔn)配置之外的選配及增配成本。3.1.3 毛坯驗收至精裝初始界面成本：指實際毛坯驗收后地面找平層、墻面抹灰、水電管線預(yù)埋等所需的成本。3.1.4 因精裝修引起的加建改造費用： 因加建贈送面積原因引起的土建水電改造成本。職責(zé)4.1城市公司成本管理部4.1.1負責(zé)組織精裝修成本調(diào)研，編制項目精裝修專項成本測算；4.1.2負責(zé)編制精裝修成本目標(biāo)及合約規(guī)劃；4.1.3負責(zé)實施精裝修專項成本目標(biāo)的管理；4.1.4 負責(zé)維修備品備料管理。4.2 區(qū)域公司成本管理部4.2.1 負責(zé)審核城市公司成本管理部上報的精裝修成本調(diào)研及測算成果、成本目標(biāo)及合約規(guī)劃；4.2.2 負責(zé)精裝修動態(tài)成本管控工作。4.3區(qū)域公司營銷管理部4.3.1負責(zé)銷售過程中的客戶承諾管理；4.3.2負責(zé)提供產(chǎn)品配置要求及裝修標(biāo)準(zhǔn)。4.4區(qū)域公司設(shè)計管理部4.4.1負責(zé)落實集團精裝修標(biāo)準(zhǔn)化選型，確定項目實際配置標(biāo)準(zhǔn)選型；4.4.2負責(zé)及時輸出成本測算所需圖紙和選型定版單等資料。4.5集團成本管理部4.5.1負責(zé)評審上報的精裝修成本目標(biāo)及其構(gòu)成合理性。程序5.1投資決策階段5.1.1區(qū)域公司營銷部依據(jù)售價、市場及競品調(diào)研結(jié)果確定精裝修星級標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)成本目標(biāo)并上報集團成本部。5.1.2集團成本部評審區(qū)域公司上報的精裝修成本目標(biāo)是否與檔次定位相匹配。5.1.3該階段的精裝修成本目標(biāo)可根據(jù)后期精確的產(chǎn)品、檔次定位和收益情況分析進行調(diào)整。5.2 產(chǎn)品與經(jīng)營方案階段5.2.1 城市公司成本部在項目成功獲取后對同類競品項目的精裝修主要配置成本進行調(diào)研，之后再結(jié)合營銷設(shè)計確定的初步選型配置完成與競品項目的精裝修配置對標(biāo)，完成《CBZD-010-附件7.1：項目精裝修成本調(diào)研、配置對標(biāo)表》，包括選型配置和分項成本對比，為營銷定位及設(shè)計選型提出建議。5.2.2 城市公司成本部根據(jù)設(shè)計部和營銷部提供的精裝修戶型圖紙及產(chǎn)品配置方案，按照《CBZD-010-附件7.2：室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)成本測算表》完成目標(biāo)成本測算。成本測算應(yīng)符合集團產(chǎn)品部星級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用要求，集團成本部按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)部品配置審核目標(biāo)成本。5.2.3 集團成本部審核精裝修目標(biāo)成本，重點關(guān)注精裝修戶型經(jīng)濟性、設(shè)計選型是否與集團設(shè)計導(dǎo)則匹配、是否選用集團戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)系列產(chǎn)品、目標(biāo)成本測算合理性等內(nèi)容。5.2.4 產(chǎn)品與經(jīng)營方案評審會通過后，城市公司成本部將落實了評審會決議意見的精裝修目標(biāo)成本與項目建安目標(biāo)成本一同發(fā)起，按照《CBCX-001工程成本管理與監(jiān)控程序》規(guī)定的流程報批，審批通過后的成本作為精裝修成本目標(biāo)。5.2.5 精裝修項目出現(xiàn)以下任何一種情況時，精裝修成本目標(biāo)要求重新報批：1） 精裝修套數(shù)調(diào)整、變更精裝修樓棟等；2） 調(diào)整精裝修成本目標(biāo)中的 “精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置成本”內(nèi)容，包括星級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用變更的情況等；3） 除以上情況外，其他按照《CBCX-001工程成本管理與監(jiān)控程序》中重大方案調(diào)整的單項成本變動條款執(zhí)行。5.3 合約規(guī)劃階段5.3.1 區(qū)域公司需要建立精裝修合約規(guī)劃統(tǒng)一分判標(biāo)準(zhǔn)，形成精裝總包與其他分包單位之間的施工界面分判點。5.3.2 精裝修合約規(guī)劃按照《CBZD-010-附件7.3：精裝修工程合約規(guī)劃表》模板編制，由城市公司成本部在經(jīng)營方案階段同精裝修成本測算表一同報集團成本部審核，后期可根據(jù)精裝修工程策劃修訂合約規(guī)劃內(nèi)容。5.3.3 精裝修合約規(guī)劃具體要求參照《CBCX-001工程成本管理與監(jiān)控程序》執(zhí)行，精裝修合約規(guī)劃評審重點針對與區(qū)域分判標(biāo)準(zhǔn)不一致的內(nèi)容，且要求在評審會上說明不一致的具體原因。5.4精裝修銷售樣板房階段5.4.1產(chǎn)品方案設(shè)計完成后、銷售樣板房招標(biāo)之前，城市公司成本部根據(jù)設(shè)計部提供的帶有材料選型的方案文件（包含平、頂、地及主要立面圖紙等）進行方案成本測算，將測算結(jié)果反饋區(qū)域公司設(shè)計部，確認與精裝修成本目標(biāo)對比有無超出，如有則要求其根據(jù)測算結(jié)果及時進行設(shè)計方案調(diào)整，進一步完善精裝修施工圖。5.4.2城市公司設(shè)計、成本、工程相關(guān)部門在銷售樣板房精裝修工程招標(biāo)之前，要求對精裝修銷售樣板房施工圖紙進行會審。5.4.3精裝修銷售樣板房施工完成后、開放展示前，城市公司成本部參與樣板房聯(lián)合驗收，對于樣板房的標(biāo)準(zhǔn)化選型、水電管位的變化（與施工圖對比是否引起改造成本）、品牌承諾情況等重點檢查，最終完成《CBZD-010-附件7.4：精裝修銷售樣板房現(xiàn)場踏勘檢查表》。5.4.4基于銷售樣板房巡檢結(jié)果，城市公司成本部在銷售樣板房展示之前，必須完成精裝修動態(tài)成本盤點表（在方案階段的成本目標(biāo)測算表基礎(chǔ)上，標(biāo)注調(diào)整的各項內(nèi)容），預(yù)估后期批量精裝修成本是否超出目標(biāo)成本。如果超出，則城市公司成本部首先進行論證是否有優(yōu)化空間，如果無法優(yōu)化需要調(diào)整精裝修成本目標(biāo)的，要求報集團審批后方可執(zhí)行。如果在樣板房展示之后才發(fā)起審批的，此類目標(biāo)成本調(diào)整集團將不予審批。5.4.5不建議對精裝修銷售配置品牌進行承諾，如營銷要求必須進行品牌承諾的則需報集團成本管理部備案，且銷售合同在確定精裝修銷售配置承諾之前，要求區(qū)域公司營銷部門將品牌承諾情況和成本部進行確認，對品牌承諾的合理性進行審視，消除因銷售承諾不當(dāng)導(dǎo)致的成本增加。5.5批量精裝修項目實施階段5.5.1批量精裝修總包工程招標(biāo)前，城市公司成本部應(yīng)與設(shè)計部對材料選型定版單的規(guī)格參數(shù)、品牌和圖紙進行確認，并在招標(biāo)前明確招標(biāo)要求。5.5.2 批量精裝修總包工程招標(biāo)前，城市公司成本部應(yīng)與工程部針對承包范圍、界面劃分、施工做法及技術(shù)要求進行確認（承包范圍及界面劃分根據(jù)區(qū)域內(nèi)部建立的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行），明確施工質(zhì)量要求、標(biāo)段劃分、保證合理工期，對于精裝修工期管理要求參照《GCZY-005批量精裝修工程施工標(biāo)準(zhǔn)流程及標(biāo)準(zhǔn)工期》執(zhí)行，如低于最低合理工期要求，則招標(biāo)文件的技術(shù)標(biāo)部分必須報集團工程部審核通過后方可發(fā)標(biāo)，否則不允許發(fā)標(biāo)。5.5.3 批量精裝修總包工程定標(biāo)前，城市公司成本部對精裝修總包價格水平與本區(qū)域其他大型地產(chǎn)公司進行對標(biāo)，同時與集團內(nèi)部同類型項目進行跨區(qū)域?qū)?biāo)，價格對標(biāo)作為評標(biāo)報告的組成內(nèi)容之一。5.5.4 批量精裝修總包工程項目所有相關(guān)的招標(biāo)文件、合同文件、工程量清單等都要使用集團《CBZD-002項目工程合同管理制度》中的《CBZD-002-附件5.2：批量精裝修標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本》。5.5.5 精裝修甲供材料要求按照分期的批量精裝修工程簽署對應(yīng)的甲供材合同，并嚴(yán)格按合同執(zhí)行，不得跨期或者跨合同供貨。5.5.6 批量精裝修工程施工過程中，城市公司成本部應(yīng)實時補充完成合同、變更簽證、責(zé)任扣款、甲供材等成本管理臺賬。5.6 精裝修結(jié)算、維修階段5.6.1 批量精裝修總包結(jié)算工作開始之前，要求完成所對應(yīng)的甲供材料合同的結(jié)算，并完成《甲購材料設(shè)備扣款統(tǒng)計表》，超供扣款必須在甲供材對應(yīng)的當(dāng)期精裝修施工合同中執(zhí)行。5.6.2 精裝修工程結(jié)算工作要求參照 《CBZD-002項目工程合同管理制度》執(zhí)行，結(jié)算工作完成后10天內(nèi)，要求對精裝修成本指標(biāo)完成分析并上傳系統(tǒng)。5.6.3 區(qū)域公司應(yīng)制定備品備貨的專項管理辦法，加強對維修備品備貨的管理。各城市公司應(yīng)該按照區(qū)域管理辦法，在精裝修入伙后，制定合理的備品備貨計劃，合理控制備貨量。5.6.4 城市公司成本部必須建立備品備貨專項管理臺賬，每個季度定期進行盤點，并形成盤點記錄（包括領(lǐng)用單位、領(lǐng)用原因、用途等信息）。備品備貨管理臺賬如果由其他部門負責(zé)管理，則要求將盤點記錄臺賬定期抄送城市公司成本部。5.6.5 城市公司成本部在辦理每項精裝修合同結(jié)算和支付保修金時，都要核對備品備料專項管理臺賬信息，清理與其相關(guān)的責(zé)任扣款。5.6.6 精裝修項目竣工驗收后，對于精裝修維修工程，如維修責(zé)任判定為原責(zé)任單位的，必須要求責(zé)任單位進行維修，如因責(zé)任單位拒絕或不配合維修工作，則按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)合同中規(guī)定的條款執(zhí)行相應(yīng)扣款，并按照《GCCX-001供應(yīng)商管理程序》規(guī)定對責(zé)任單位給予處罰。5.6.7 城市公司成本部負責(zé)因供應(yīng)商責(zé)任而采用其他施工單位進行維修時，對責(zé)任供應(yīng)商進行扣款，并要求做好月度扣款臺賬。5.6.8 因甲方責(zé)任產(chǎn)生的維修，須由維修責(zé)任部門牽頭各相關(guān)部門做好原因分析和責(zé)任分判，無責(zé)任分判的維修工程不予付款和辦理結(jié)算。該部分視為無效責(zé)任成本，由城市公司成本部負責(zé)做好無效責(zé)任成本統(tǒng)計。5.7精裝修后評估階段5.7.1各項目分期精裝修交付6個月內(nèi)，城市公司成本部完成精裝修成本使用效率、戰(zhàn)略采購標(biāo)準(zhǔn)