精裝修成本管理制度

精裝修成本管理制度目的規(guī)范項(xiàng)目精裝修成本管理工作，明確項(xiàng)目開發(fā)過程中的精裝修成本管控節(jié)點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目精裝修成本管控力度，為提高集團(tuán)精裝化率提供切實(shí)保障。適用范圍適用于所有金地集團(tuán)全資或按照金地模式管理的合資、合作開發(fā)的住宅項(xiàng)目，且只針對住宅的室內(nèi)批量精裝修工程，其他工程按照原管理制度執(zhí)行。定義3.1 精裝修成本目標(biāo)：指產(chǎn)品與經(jīng)營方案階段經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)、與經(jīng)營收益相匹配的項(xiàng)目裝修檔次所對應(yīng)的建安成本控制目標(biāo)，也包括后期經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)調(diào)整的成本目標(biāo)。包括以下四部分內(nèi)容：3.1.1 精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置成本：指按照集團(tuán)對應(yīng)星級的標(biāo)準(zhǔn)化選型執(zhí)行的成本，包括預(yù)留變更簽證費(fèi)用(精裝初始界面指地面找平、墻面抹灰、水電管線預(yù)埋完成 )。3.1.2 精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置外贈送成本：指集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)配置之外的選配及增配成本。3.1.3 毛坯驗(yàn)收至精裝初始界面成本：指實(shí)際毛坯驗(yàn)收后地面找平層、墻面抹灰、水電管線預(yù)埋等所需的成本。3.1.4 因精裝修引起的加建改造費(fèi)用： 因加建贈送面積原因引起的土建水電改造成本。職責(zé)4.1城市公司成本管理部4.1.1負(fù)責(zé)組織精裝修成本調(diào)研，編制項(xiàng)目精裝修專項(xiàng)成本測算；4.1.2負(fù)責(zé)編制精裝修成本目標(biāo)及合約規(guī)劃；4.1.3負(fù)責(zé)實(shí)施精裝修專項(xiàng)成本目標(biāo)的管理；4.1.4 負(fù)責(zé)維修備品備料管理。4.2 區(qū)域公司成本管理部4.2.1 負(fù)責(zé)審核城市公司成本管理部上報的精裝修成本調(diào)研及測算成果、成本目標(biāo)及合約規(guī)劃；4.2.2 負(fù)責(zé)精裝修動態(tài)成本管控工作。4.3區(qū)域公司營銷管理部4.3.1負(fù)責(zé)銷售過程中的客戶承諾管理；4.3.2負(fù)責(zé)提供產(chǎn)品配置要求及裝修標(biāo)準(zhǔn)。4.4區(qū)域公司設(shè)計管理部4.4.1負(fù)責(zé)落實(shí)集團(tuán)精裝修標(biāo)準(zhǔn)化選型，確定項(xiàng)目實(shí)際配置標(biāo)準(zhǔn)選型；4.4.2負(fù)責(zé)及時輸出成本測算所需圖紙和選型定版單等資料。4.5集團(tuán)成本管理部4.5.1負(fù)責(zé)評審上報的精裝修成本目標(biāo)及其構(gòu)成合理性。程序5.1投資決策階段5.1.1區(qū)域公司營銷部依據(jù)售價、市場及競品調(diào)研結(jié)果確定精裝修星級標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)成本目標(biāo)并上報集團(tuán)成本部。5.1.2集團(tuán)成本部評審區(qū)域公司上報的精裝修成本目標(biāo)是否與檔次定位相匹配。5.1.3該階段的精裝修成本目標(biāo)可根據(jù)后期精確的產(chǎn)品、檔次定位和收益情況分析進(jìn)行調(diào)整。5.2 產(chǎn)品與經(jīng)營方案階段5.2.1 城市公司成本部在項(xiàng)目成功獲取后對同類競品項(xiàng)目的精裝修主要配置成本進(jìn)行調(diào)研，之后再結(jié)合營銷設(shè)計確定的初步選型配置完成與競品項(xiàng)目的精裝修配置對標(biāo)，完成《CBZD-010-附件7.1：項(xiàng)目精裝修成本調(diào)研、配置對標(biāo)表》，包括選型配置和分項(xiàng)成本對比，為營銷定位及設(shè)計選型提出建議。5.2.2 城市公司成本部根據(jù)設(shè)計部和營銷部提供的精裝修戶型圖紙及產(chǎn)品配置方案，按照《CBZD-010-附件7.2：室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)成本測算表》完成目標(biāo)成本測算。成本測算應(yīng)符合集團(tuán)產(chǎn)品部星級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用要求，集團(tuán)成本部按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)部品配置審核目標(biāo)成本。5.2.3 集團(tuán)成本部審核精裝修目標(biāo)成本，重點(diǎn)關(guān)注精裝修戶型經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計選型是否與集團(tuán)設(shè)計導(dǎo)則匹配、是否選用集團(tuán)戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)系列產(chǎn)品、目標(biāo)成本測算合理性等內(nèi)容。5.2.4 產(chǎn)品與經(jīng)營方案評審會通過后，城市公司成本部將落實(shí)了評審會決議意見的精裝修目標(biāo)成本與項(xiàng)目建安目標(biāo)成本一同發(fā)起，按照《CBCX-001工程成本管理與監(jiān)控程序》規(guī)定的流程報批，審批通過后的成本作為精裝修成本目標(biāo)。5.2.5 精裝修項(xiàng)目出現(xiàn)以下任何一種情況時，精裝修成本目標(biāo)要求重新報批：1） 精裝修套數(shù)調(diào)整、變更精裝修樓棟等；2） 調(diào)整精裝修成本目標(biāo)中的 “精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置成本”內(nèi)容，包括星級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用變更的情況等；3） 除以上情況外，其他按照《CBCX-001工程成本管理與監(jiān)控程序》中重大方案調(diào)整的單項(xiàng)成本變動條款執(zhí)行。5.3 合約規(guī)劃階段5.3.1 區(qū)域公司需要建立精裝修合約規(guī)劃統(tǒng)一分判標(biāo)準(zhǔn)，形成精裝總包與其他分包單位之間的施工界面分判點(diǎn)。5.3.2 精裝修合約規(guī)劃按照《CBZD-010-附件7.3：精裝修工程合約規(guī)劃表》模板編制，由城市公司成本部在經(jīng)營方案階段同精裝修成本測算表一同報集團(tuán)成本部審核，后期可根據(jù)精裝修工程策劃修訂合約規(guī)劃內(nèi)容。5.3.3 精裝修合約規(guī)劃具體要求參照《CBCX-001工程成本管理與監(jiān)控程序》執(zhí)行，精裝修合約規(guī)劃評審重點(diǎn)針對與區(qū)域分判標(biāo)準(zhǔn)不一致的內(nèi)容，且要求在評審會上說明不一致的具體原因。5.4精裝修銷售樣板房階段5.4.1產(chǎn)品方案設(shè)計完成后、銷售樣板房招標(biāo)之前，城市公司成本部根據(jù)設(shè)計部提供的帶有材料選型的方案文件（包含平、頂、地及主要立面圖紙等）進(jìn)行方案成本測算，將測算結(jié)果反饋區(qū)域公司設(shè)計部，確認(rèn)與精裝修成本目標(biāo)對比有無超出，如有則要求其根據(jù)測算結(jié)果及時進(jìn)行設(shè)計方案調(diào)整，進(jìn)一步完善精裝修施工圖。5.4.2城市公司設(shè)計、成本、工程相關(guān)部門在銷售樣板房精裝修工程招標(biāo)之前，要求對精裝修銷售樣板房施工圖紙進(jìn)行會審。5.4.3精裝修銷售樣板房施工完成后、開放展示前，城市公司成本部參與樣板房聯(lián)合驗(yàn)收，對于樣板房的標(biāo)準(zhǔn)化選型、水電管位的變化（與施工圖對比是否引起改造成本）、品牌承諾情況等重點(diǎn)檢查，最終完成《CBZD-010-附件7.4：精裝修銷售樣板房現(xiàn)場踏勘檢查表》。5.4.4基于銷售樣板房巡檢結(jié)果，城市公司成本部在銷售樣板房展示之前，必須完成精裝修動態(tài)成本盤點(diǎn)表（在方案階段的成本目標(biāo)測算表基礎(chǔ)上，標(biāo)注調(diào)整的各項(xiàng)內(nèi)容），預(yù)估后期批量精裝修成本是否超出目標(biāo)成本。如果超出，則城市公司成本部首先進(jìn)行論證是否有優(yōu)化空間，如果無法優(yōu)化需要調(diào)整精裝修成本目標(biāo)的，要求報集團(tuán)審批后方可執(zhí)行。如果在樣板房展示之后才發(fā)起審批的，此類目標(biāo)成本調(diào)整集團(tuán)將不予審批。5.4.5不建議對精裝修銷售配置品牌進(jìn)行承諾，如營銷要求必須進(jìn)行品牌承諾的則需報集團(tuán)成本管理部備案，且銷售合同在確定精裝修銷售配置承諾之前，要求區(qū)域公司營銷部門將品牌承諾情況和成本部進(jìn)行確認(rèn)，對品牌承諾的合理性進(jìn)行審視，消除因銷售承諾不當(dāng)導(dǎo)致的成本增加。5.5批量精裝修項(xiàng)目實(shí)施階段5.5.1批量精裝修總包工程招標(biāo)前，城市公司成本部應(yīng)與設(shè)計部對材料選型定版單的規(guī)格參數(shù)、品牌和圖紙進(jìn)行確認(rèn)，并在招標(biāo)前明確招標(biāo)要求。5.5.2 批量精裝修總包工程招標(biāo)前，城市公司成本部應(yīng)與工程部針對承包范圍、界面劃分、施工做法及技術(shù)要求進(jìn)行確認(rèn)（承包范圍及界面劃分根據(jù)區(qū)域內(nèi)部建立的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行），明確施工質(zhì)量要求、標(biāo)段劃分、保證合理工期，對于精裝修工期管理要求參照《GCZY-005批量精裝修工程施工標(biāo)準(zhǔn)流程及標(biāo)準(zhǔn)工期》執(zhí)行，如低于最低合理工期要求，則招標(biāo)文件的技術(shù)標(biāo)部分必須報集團(tuán)工程部審核通過后方可發(fā)標(biāo)，否則不允許發(fā)標(biāo)。5.5.3 批量精裝修總包工程定標(biāo)前，城市公司成本部對精裝修總包價格水平與本區(qū)域其他大型地產(chǎn)公司進(jìn)行對標(biāo)，同時與集團(tuán)內(nèi)部同類型項(xiàng)目進(jìn)行跨區(qū)域?qū)?biāo)，價格對標(biāo)作為評標(biāo)報告的組成內(nèi)容之一。5.5.4 批量精裝修總包工程項(xiàng)目所有相關(guān)的招標(biāo)文件、合同文件、工程量清單等都要使用集團(tuán)《CBZD-002項(xiàng)目工程合同管理制度》中的《CBZD-002-附件5.2：批量精裝修標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本》。5.5.5 精裝修甲供材料要求按照分期的批量精裝修工程簽署對應(yīng)的甲供材合同，并嚴(yán)格按合同執(zhí)行，不得跨期或者跨合同供貨。5.5.6 批量精裝修工程施工過程中，城市公司成本部應(yīng)實(shí)時補(bǔ)充完成合同、變更簽證、責(zé)任扣款、甲供材等成本管理臺賬。5.6 精裝修結(jié)算、維修階段5.6.1 批量精裝修總包結(jié)算工作開始之前，要求完成所對應(yīng)的甲供材料合同的結(jié)算，并完成《甲購材料設(shè)備扣款統(tǒng)計表》，超供扣款必須在甲供材對應(yīng)的當(dāng)期精裝修施工合同中執(zhí)行。5.6.2 精裝修工程結(jié)算工作要求參照 《CBZD-002項(xiàng)目工程合同管理制度》執(zhí)行，結(jié)算工作完成后10天內(nèi)，要求對精裝修成本指標(biāo)完成分析并上傳系統(tǒng)。5.6.3 區(qū)域公司應(yīng)制定備品備貨的專項(xiàng)管理辦法，加強(qiáng)對維修備品備貨的管理。各城市公司應(yīng)該按照區(qū)域管理辦法，在精裝修入伙后，制定合理的備品備貨計劃，合理控制備貨量。5.6.4 城市公司成本部必須建立備品備貨專項(xiàng)管理臺賬，每個季度定期進(jìn)行盤點(diǎn)，并形成盤點(diǎn)記錄（包括領(lǐng)用單位、領(lǐng)用原因、用途等信息）。備品備貨管理臺賬如果由其他部門負(fù)責(zé)管理，則要求將盤點(diǎn)記錄臺賬定期抄送城市公司成本部。5.6.5 城市公司成本部在辦理每項(xiàng)精裝修合同結(jié)算和支付保修金時，都要核對備品備料專項(xiàng)管理臺賬信息，清理與其相關(guān)的責(zé)任扣款。5.6.6 精裝修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，對于精裝修維修工程，如維修責(zé)任判定為原責(zé)任單位的，必須要求責(zé)任單位進(jìn)行維修，如因責(zé)任單位拒絕或不配合維修工作，則按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)合同中規(guī)定的條款執(zhí)行相應(yīng)扣款，并按照《GCCX-001供應(yīng)商管理程序》規(guī)定對責(zé)任單位給予處罰。5.6.7 城市公司成本部負(fù)責(zé)因供應(yīng)商責(zé)任而采用其他施工單位進(jìn)行維修時，對責(zé)任供應(yīng)商進(jìn)行扣款，并要求做好月度扣款臺賬。5.6.8 因甲方責(zé)任產(chǎn)生的維修，須由維修責(zé)任部門牽頭各相關(guān)部門做好原因分析和責(zé)任分判，無責(zé)任分判的維修工程不予付款和辦理結(jié)算。該部分視為無效責(zé)任成本，由城市公司成本部負(fù)責(zé)做好無效責(zé)任成本統(tǒng)計。5.7精裝修后評估階段5.7.1各項(xiàng)目分期精裝修交付6個月內(nèi)，城市公司成本部完成精裝修成本使用效率、戰(zhàn)略采購標(biāo)準(zhǔn)