陜西西安咸陽北安村項(xiàng)目定位開發(fā)策略(常用版)

陜西西安咸陽北安村項(xiàng)目定位開發(fā)策略（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）

咸陽北安村項(xiàng)目定位開發(fā)策略陜西西安咸陽北安村項(xiàng)目定位開發(fā)策略（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）2021年3月目錄：第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目定位第三部分開發(fā)策略第一部分市場(chǎng)分析3月“小陽春”房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)金融危機(jī)漸行漸遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)基本面整體平穩(wěn)樓市回暖……09年1月—10年樓市走過的歷程市場(chǎng)分析1——2021全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析國(guó)房景氣指數(shù)：反映房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的綜合指標(biāo)值樓市在09年2月份開始觸底反彈并且持續(xù)走高國(guó)4條、11條上調(diào)準(zhǔn)備金率7折利率取消兩會(huì)召開樓市成交量下跌……10年2月樓市目前屬于觀望期市場(chǎng)分析——2021全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望國(guó)家調(diào)控樓市信號(hào)明顯，后市存在一定的不可控性作為三線城市，咸陽相對(duì)影響較小灃渭新區(qū)概念，會(huì)把咸陽帶入到西安市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面新咸陽的城市發(fā)展規(guī)劃——拉開骨架：東連南拓西進(jìn)，全面與西安相融·完善規(guī)劃布局，加快城市建設(shè)，與西安在空間和經(jīng)濟(jì)上相融?！さ?021年，咸陽發(fā)展目標(biāo)是：人口90萬，面積70平方公里。老咸陽（OLD）新咸陽（NEW）咸陽“新城裂變”與西安的關(guān)系日益緊密，成為西安都市圈的組成部分，而世紀(jì)大道相當(dāng)于再造一個(gè)咸陽。立體式的交通網(wǎng)絡(luò)和市政建設(shè)，將極大提升城市形象。人均收入年年攀升，城區(qū)人口數(shù)量增加，住房等消費(fèi)支出將大為提高。產(chǎn)業(yè)優(yōu)化帶來人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣將發(fā)生重大變化。交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋密度低，單一的城市中心，城市經(jīng)濟(jì)和影響力輻射面有限；城市建設(shè)落后，人居水平不高，整體形象較差。人均收入處于“溫飽”階段，其它消費(fèi)支出有限，無法提升城市經(jīng)濟(jì)活力。單一的農(nóng)業(yè)和早期工業(yè)，就業(yè)人口結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，生活觀念停留在初級(jí)水平。市場(chǎng)整體供大于求奧園、金泰等品牌商加入，競(jìng)爭(zhēng)加劇市場(chǎng)面臨更新?lián)Q代相對(duì)于世紀(jì)大道板塊城中板塊地位在逐漸削弱咸陽樓市趨勢(shì)判斷中心城區(qū)供應(yīng)量減少市場(chǎng)分析2——咸陽市場(chǎng)趨勢(shì)判斷商品住宅價(jià)格漲幅預(yù)計(jì)將超過7%，進(jìn)入發(fā)展“快車道”咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)未來將是穩(wěn)中有漲土地價(jià)格的平穩(wěn)上漲，重點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格漲幅較大。土地交易價(jià)格同比上漲，受土地資源有限性和地方政府進(jìn)行土地拍賣時(shí)“限戶型”等政策的影響，開發(fā)商獲取土地難度加大，土地交易量減少，價(jià)格平穩(wěn)上漲。從2003年以來，咸陽商品住宅市場(chǎng)價(jià)格以83></a>.5%的速度上漲。中高端樓盤市場(chǎng)均價(jià)接近3400元/平米。這說明在咸陽城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背后，市場(chǎng)高端消費(fèi)力開始被釋放，房地產(chǎn)將進(jìn)入新的“快車道”。這種變化產(chǎn)生的結(jié)果，一個(gè)刺激新的消費(fèi)，挖掘新的購買力，也就是將加速換房的進(jìn)程，讓原來已經(jīng)有房的人住上好房子；另一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)理念和運(yùn)作模式要發(fā)生根本性的改變。咸陽房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入外來軍團(tuán)大盤規(guī)模開發(fā)時(shí)代經(jīng)過幾年的高速成長(zhǎng)，咸陽市場(chǎng)正在從本地開發(fā)商小盤為主向外地大兵團(tuán)規(guī)模開發(fā)為主的階段，從“插花”開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向品牌開發(fā)，這預(yù)示著咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于升級(jí)換代的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。奧園、金泰、億龍等外地大鄂紛紛進(jìn)入咸陽。咸陽房地產(chǎn)正從賣家居走向買環(huán)境、買生活方式的階段。品牌成為重要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)大牌組合運(yùn)營(yíng)規(guī)劃起點(diǎn)高，自成一格產(chǎn)品線長(zhǎng)、產(chǎn)品豐富開發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品品質(zhì)較高景觀環(huán)境優(yōu)美配套設(shè)施齊全（星級(jí)會(huì)所、國(guó)際化教育、智能化數(shù)字系統(tǒng)）服務(wù)功能完善（星級(jí)物業(yè)服務(wù)、人車分流、安全服務(wù)功能等）本案思路原則一：大盤戰(zhàn)略確定本案調(diào)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)—市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)—大盤制勝因素綜合咸陽的發(fā)展，在調(diào)研中，與本案的條件大體一致，我們針對(duì)“華泰·世紀(jì)華苑、麗彩怡和潤(rùn)園、中宏星苑、奧園、金泰·絲路花城、國(guó)潤(rùn)·翠湖、日月星城、芙蓉佳苑”等具有一定代表性的項(xiàng)目進(jìn)行分析。市場(chǎng)分析3——可類比項(xiàng)目對(duì)比一期95%以上，二期10月份開盤一期售罄，二期認(rèn)購中一、二期售罄，三期60%一、二、三期售罄，四期開售70%60%認(rèn)購中90%整體銷售率300041003300元/㎡3500-3800300032003300高3300多2900實(shí)現(xiàn)均價(jià)22.71.71.672.83.851.8容積率70001500320010000500160030004500總戶數(shù)60%42%46%40%20%38.60%35%42%綠化率700000㎡220000㎡530000㎡1000000㎡166000㎡400000㎡420000㎡建筑面積550畝80畝465畝828畝30畝88.2畝155畝351畝用地面積日月集團(tuán)陜西國(guó)潤(rùn)置業(yè)金泰恒業(yè)陜西泰盈咸陽宏大留園地產(chǎn)陜西麗彩置業(yè)咸陽華泰開發(fā)商總體規(guī)劃日月星城國(guó)潤(rùn)翠湖絲路花城奧園中宏星苑芙蓉佳苑麗彩怡和潤(rùn)源華泰·世紀(jì)華苑類比子項(xiàng)市場(chǎng)分析——主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3250元/㎡平均單價(jià)：85-95㎡兩室主推戶型：37.5%綠化率：2.31容積率：520戶總戶數(shù)：21334.40占地面積：陜西華宇實(shí)業(yè)開發(fā)商：50%銷售進(jìn)度：多層、小高層建筑類型：2021-12-01交房時(shí)間：2021-12-05開盤時(shí)間：渭陽西路柳倉街地址：52000.00建筑面積：華宇·藤麟居特征:（太陽能環(huán)保社區(qū)）光伏太陽能公共照明，太陽能熱水。奧林匹克花園——100萬平米健康運(yùn)動(dòng)城1、企業(yè)品牌：全國(guó)第36座奧園落戶城市。2、百萬平米：總占地800多畝，總建筑面積近100萬平米。3、景觀設(shè)計(jì)：六大體育文化景觀軸社區(qū)，八大組團(tuán)。4、西安近郊：世紀(jì)大道和地鐵1號(hào)線規(guī)劃線路也在此設(shè)站。5、奧運(yùn)學(xué)村：1.5萬平米囊括幼兒園到中學(xué)，泛教育模式。6、消費(fèi)配套：大型購物中心和1～2層的特色型居住區(qū)商街。7、運(yùn)動(dòng)會(huì)館：3000㎡專業(yè)運(yùn)動(dòng)配套：包括3公里闊的運(yùn)動(dòng)主題公園。先河國(guó)際社區(qū)——四國(guó)風(fēng)情園林世界級(jí)大城生活公司簡(jiǎn)介：華宇失業(yè)宏方置業(yè)景觀設(shè)計(jì)：北京三色國(guó)際占地面積：150畝建筑面積：300000平方米。產(chǎn)品類型：高層、小高層開發(fā)節(jié)奏：分3期，總跨度大至4—5年，一期為13棟11層社區(qū)配套：商業(yè)街、全功能會(huì)所。幼兒園。金泰·絲路花城——53萬平米有品溫泉小鎮(zhèn)整體銷售已達(dá)90%，目前為三期銷售階段。銷售情況：占地約561畝，建筑面積53萬平米，綠化率為46%，容積率為1.1，總戶數(shù)3500戶，戶型范圍：58-190平米。擁有4000平米運(yùn)動(dòng)會(huì)所、5000平米風(fēng)情商業(yè)街及陜西師范大學(xué)金泰·絲路花城小學(xué)和幼兒園?；厩闆r公攤10％得房率絲路花城班車，59路，咸21路周圍交通陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商“畫大餅”模式，結(jié)合銷售現(xiàn)場(chǎng)的“以點(diǎn)帶面”方式開發(fā)模式多層0.6元，洋房0.7元，小高層0.9元。溫泉費(fèi)用為4.5元/噸物業(yè)費(fèi)均價(jià)：目前三期的小高層電梯洋房均價(jià)3400元/平米。價(jià)格世紀(jì)大道中段項(xiàng)目位置洋房（含電梯）、多層、小高層和高層建筑類型近年咸陽大盤頻出，客戶對(duì)社區(qū)規(guī)模、配套、環(huán)境需求逐步提高，各區(qū)域高層銷售速度較慢，市場(chǎng)認(rèn)可度較差。億龍金河灣547畝，日月星城330畝，景觀天下500畝，華泰·世紀(jì)華苑350畝，金泰·絲路花城465畝……桑弧觀點(diǎn)：前有埋伏后有追兵硝煙彌漫競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目突圍?突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)概念產(chǎn)品戶型進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)商業(yè)在社區(qū)配套的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性本案思路原則二：打造舒適性主題復(fù)合產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)—市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)—產(chǎn)品制勝因素打造舒適性主題復(fù)合產(chǎn)品（住宅+商業(yè)）大盤戰(zhàn)略確定本案調(diào)性本案戰(zhàn)略思路確定：思路原則一：思路原則二：以項(xiàng)目品牌代動(dòng)開發(fā)商品牌思路原則三：第二部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位——區(qū)域掃描本案中華廣場(chǎng)體育場(chǎng)十字七廠十字中心板塊代表項(xiàng)目：國(guó)潤(rùn)翠湖城西板塊代表項(xiàng)目：華泰世紀(jì)華園，麗彩怡和潤(rùn)園世紀(jì)大道板塊代表項(xiàng)目：奧園，億龍金河灣地處城市中心和城西板塊結(jié)合處。區(qū)域生活氛圍成熟，但在市場(chǎng)印象中區(qū)位界定為城西還是中心板塊模糊。項(xiàng)目定位——區(qū)域板塊分析本案中華廣場(chǎng)體育場(chǎng)十字七廠十字中心板塊代表項(xiàng)目：國(guó)潤(rùn)翠湖城西板塊代表項(xiàng)目：華泰世紀(jì)華園，麗彩人家世紀(jì)大道板塊代表項(xiàng)目：奧園，億龍金河灣本案關(guān)鍵點(diǎn)：確立城市中心定位灃渭新區(qū)成立世紀(jì)大道形成城市南移，對(duì)客戶形成巨大吸引灃渭新區(qū)成立，以及灃河區(qū)域生態(tài)環(huán)境完善對(duì)咸陽地產(chǎn)形成新格局。項(xiàng)目定位——區(qū)域板塊分析本案中華廣場(chǎng)體育場(chǎng)十字七廠十字中心板塊代表項(xiàng)目：國(guó)潤(rùn)翠湖城西板塊代表項(xiàng)目：華泰世紀(jì)華園，麗彩人家世紀(jì)大道板塊代表項(xiàng)目：奧園，億龍金河灣本案關(guān)鍵點(diǎn)：鏈接灃渭生態(tài)概念地塊現(xiàn)狀該地塊院內(nèi)步長(zhǎng)集團(tuán)楊仨疼痛醫(yī)院陜西地電咸陽人才市場(chǎng)農(nóng)業(yè)銀行民生量販項(xiàng)目定位——配套分析本案關(guān)鍵點(diǎn)：面對(duì)周邊低級(jí)商業(yè)形態(tài)，做強(qiáng)商業(yè)提升項(xiàng)目層次本體城市核心熱點(diǎn)住宅區(qū)與核心商業(yè)區(qū)；競(jìng)爭(zhēng)受到城西板塊與城心、世紀(jì)大道乃至全市多個(gè)樓盤競(jìng)爭(zhēng)影響；客戶看重區(qū)域成熟氛圍與生活環(huán)境的客戶。本項(xiàng)目目標(biāo)、所處背景大勢(shì)及自身?xiàng)l件結(jié)論回顧目標(biāo)70萬余平米城市核心中高端社區(qū)通過項(xiàng)目成功開發(fā)，帶動(dòng)開發(fā)商品牌樹立；發(fā)展定位—發(fā)展策略早期發(fā)展目標(biāo)：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略說明：以中高端住宅項(xiàng)目啟動(dòng)市場(chǎng)，通過項(xiàng)目前瞻性規(guī)劃引導(dǎo)客群生活方式與消費(fèi)方式，搶先樹立區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿。中后期發(fā)展目標(biāo)：以景觀、配套、商業(yè)形成居住復(fù)合高端社區(qū)；本案將發(fā)展成為咸陽城市中心最大的主題社區(qū)。城市核心中高端復(fù)合國(guó)際社區(qū)發(fā)展定位—發(fā)展策略再看這個(gè)地段的產(chǎn)品賣給誰？打算購買房屋的面積客戶所能承受的住宅價(jià)格您會(huì)購買怎樣的建筑類型您希望所購房屋的裝修程度打算購買的戶型客戶對(duì)多層購買傾向相對(duì)較高，過半數(shù)客戶希望購買兩室的房子，并且價(jià)格在2000到3000之間，面積為90-100㎡為主。調(diào)研中客戶對(duì)裝修過的房子的期望值高于毛配房。項(xiàng)目定位——客戶分析職業(yè)目前居住地目前居住情況本區(qū)域地緣性客戶較多；企事業(yè)職工和其他職業(yè)占58%；雖然目前大多有住房一套，但大多數(shù)是單位公寓樓。項(xiàng)目定位——客戶分析65—85%項(xiàng)目周邊居民長(zhǎng)居人口周邊企事業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員15—25%渴望改善居住環(huán)境及看好片區(qū)前景意向在此居住的客戶10—20%看好本區(qū)域升值前景，欲在此投資的客戶2房、3房6—9萬元渴望定居咸陽，但經(jīng)濟(jì)能力有限，并且對(duì)城西片區(qū)認(rèn)可周邊縣城客戶1房、2房2房、3房或投資1房、公寓2房、3房2房、3房或投資1房、公寓2房、3房置業(yè)需求4——8萬6—15萬8—10萬8萬左右6—10萬元家庭年收入從未置業(yè)但有強(qiáng)烈的置業(yè)需求，經(jīng)濟(jì)承受能力有限但購房關(guān)注因素多多次置業(yè)者，有換房或投資意向分散在街道和村內(nèi)做生意，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，主要經(jīng)營(yíng)店鋪有一定的置業(yè)需求，以二房、三房為主，但數(shù)量有限，多數(shù)在周邊已有住房在周邊已有住房，但大多數(shù)和父母同住，面臨改善居住的需求生活狀態(tài)單位普通職工企業(yè)中高管理者個(gè)體戶/生意人泛公務(wù)員周邊居民客戶類型游離、偶得客戶核心客戶主力客戶偶得客戶項(xiàng)目定位——客戶定位本區(qū)域客戶特征：地緣性客戶，原周邊居住人群，熟悉此區(qū)域，對(duì)區(qū)域有感情。這部分客戶看重的產(chǎn)品的功能性以及性價(jià)比經(jīng)濟(jì)能力有限，看重產(chǎn)品價(jià)格，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求不高，但喜歡占小便宜看重項(xiàng)目升值潛力和租金回報(bào)想買市區(qū)的房子，但經(jīng)濟(jì)能力有限，所以選擇離市區(qū)不遠(yuǎn)的該區(qū)域情感型功能型價(jià)格型投資型平衡型項(xiàng)目定位——客戶分析這些客戶，他們愛面子，不想多花錢，對(duì)產(chǎn)品功能要求還要高，追求性價(jià)比！我們又能給他們什么呢？項(xiàng)目總體開發(fā)理念思考領(lǐng)先一步炒熱區(qū)域復(fù)合價(jià)值制定更高人居標(biāo)準(zhǔn)復(fù)合地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品何種開發(fā)理念可以滿足我項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的要求并形成差異化競(jìng)爭(zhēng)？從目標(biāo)客戶的心理訴求方向提煉心理稟性3：敢于接受新事物千年的文化沉淀城市深厚的底蘊(yùn)，造就了西安人有內(nèi)涵有深度，知性而且勇于接受新事物的特點(diǎn)心理稟性4：精明而富有遠(yuǎn)見知性的他們精明的頭腦廣泛的見識(shí)，對(duì)于升值潛力大、產(chǎn)品素質(zhì)高的產(chǎn)品信息非常靈敏，對(duì)高性價(jià)比的產(chǎn)品趨之若鶩心理稟性6：注重家庭，關(guān)注子女的教育和成長(zhǎng)核心客戶有很強(qiáng)的家庭觀念，注重子女教育和成長(zhǎng)，項(xiàng)目周邊的教育資源是他們置業(yè)考慮的重要因素之一心理稟性5：追求優(yōu)越環(huán)境和品質(zhì)生活他們是奮斗中的人群，優(yōu)質(zhì)舒適生活環(huán)境，品質(zhì)的生活是他們?yōu)橹畩^斗的重要目標(biāo)，奮斗中享受生活、享受人生是他們的追求心理稟性2：對(duì)城市的依賴和眷戀他們習(xí)慣了城市的繁華和便捷核心，熱衷城市的現(xiàn)代的生活方式，需求便利和高質(zhì)量的城市配套心理稟性1：區(qū)域的情結(jié)他們從小就生活在這里，或者在這個(gè)區(qū)域工作生活了很多年，他熟悉了周邊的人事物，更習(xí)慣了在這居住，他們的親朋好友、人脈關(guān)系都在這兒，他們不愿到一個(gè)新的區(qū)域去重新熟悉周邊的環(huán)境本項(xiàng)目核心客戶的心理稟性如何？核心客戶的心理稟性與項(xiàng)目?jī)r(jià)值的聯(lián)系客戶心理共鳴眷戀城市區(qū)域情結(jié)接受新事物注重家庭和教育項(xiàng)目?jī)r(jià)值的創(chuàng)造城市價(jià)值生態(tài)資源價(jià)值可塑價(jià)值營(yíng)造打造產(chǎn)品營(yíng)造氛圍性價(jià)比提供服務(wù)追求品質(zhì)生活精明遠(yuǎn)見享受環(huán)境建筑、園林、戶型主題產(chǎn)品、價(jià)格配套思考：居住+商業(yè)+教育+休閑+國(guó)際=復(fù)合主題地產(chǎn)理念【創(chuàng)造極具生活價(jià)值的居住模式】★集合生活、休閑、家庭人文氛圍的現(xiàn)代都市居住新城；★組團(tuán)鄰里化、環(huán)境別墅化、設(shè)施人本化、文化多元化、生活街區(qū)化；★構(gòu)建融居住、休閑、文化、時(shí)代和風(fēng)尚為一體的現(xiàn)代居住社區(qū)。項(xiàng)目總體開發(fā)理念思考城之央·70萬平米國(guó)際生活城直接傳達(dá)區(qū)域咸陽房地產(chǎn)獨(dú)一無二的建筑形態(tài)，關(guān)注家庭、關(guān)注人內(nèi)心的生活氛圍社區(qū)。城中項(xiàng)目開發(fā)首屈一指的建筑規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)定位案名建議——中華國(guó)際城主推案名：案名釋意——“國(guó)際城”，首先表示項(xiàng)目的高端層次，“中華”契合項(xiàng)目所處的位置，城市核心，同時(shí)中華大氣，寓指中國(guó)，整體站位很高，復(fù)合項(xiàng)目的高端大盤的定位。備選案名：逸境城心風(fēng)尚中華逸境世紀(jì)城都市U生活我們的客戶——一群正處于事業(yè)、生活上升期的城市中堅(jiān)階層涌動(dòng)著追求新城市、追求新生活的思潮我們提供的不僅僅是一處居所更是為他們帶來了一種全新的生活空間項(xiàng)目生活形象定位“都市U生活”的核心內(nèi)容都市U生活日益完善的配套，讓客戶的邊際生活效應(yīng)遞增形象演進(jìn)Up積極生活Unique特色生活U·質(zhì)生活Urban都市生活Utility效用生活U·閑生活便捷的城市立體交通，日益繁華的商業(yè)，豐富的城市立體空間，充滿現(xiàn)代氣息的都市建筑事業(yè)蒸蒸日上、富有激情的人群，成長(zhǎng)的社區(qū)，朝氣的社區(qū)，積極向上的社區(qū)現(xiàn)代時(shí)尚的建筑、特色的園林，創(chuàng)新的居住空間，便利的配套，造就特色生活品質(zhì)的建筑、優(yōu)雅的環(huán)境、尊貴的服務(wù)離開喧囂的CBD,濱河風(fēng)景、城市綠地，園林小景、人文會(huì)所都會(huì)提供悠閑的空間，心靈的歸宿都市U生活Urban——都市生活御錦城25萬平方米商業(yè)配套，長(zhǎng)樂路大型集中商業(yè)，各項(xiàng)目沿街底商豐富的城市立體空間便捷的城市立體交通大型的集中商業(yè)與商業(yè)街匯聚的繁華充滿現(xiàn)代氣息的都市建筑將在這里精彩呈現(xiàn)都市U生活一個(gè)積極向上的社區(qū)這是一個(gè)成長(zhǎng)的社區(qū)一個(gè)富有朝氣的社區(qū)居住著事業(yè)蒸蒸日上的人群Up生活生活天天變化憩居此地，您將更富激情都市U生活Utility生活讓您生活越來越便利教育讓您對(duì)子女的未來更加期盼城市配套在不斷完善交通讓您的家庭出行愈加便捷您生活的邊際效用在遞增都市U生活U·質(zhì)生活創(chuàng)新、實(shí)用而舒適的空間尊貴的服務(wù)品質(zhì)的建筑優(yōu)雅的環(huán)境追求的品質(zhì)的生活在這里升華都市U生活U·閑生活多層級(jí)靈動(dòng)的園林青青綠草地、悠悠浐河畔是您享受天倫之樂的家庭休閑天地人文會(huì)所、、健身中心、瑜伽館……是您盡情揮灑休閑生活的空間都市U生活休閑生活是特色美學(xué)的建筑是風(fēng)景、更是特色健康生活是特色鄰里關(guān)系是特色Unique——特色生活……激情生活是特色獨(dú)一無二、大氣的景觀長(zhǎng)廊是特色因地制宜，合理分區(qū)根據(jù)地塊不同條件，結(jié)合外部景觀形成不同的組團(tuán)對(duì)安置和銷售部分，做容積率調(diào)整半圍合錯(cuò)落布局，景觀價(jià)值最大化避免北方傳統(tǒng)“兵營(yíng)式”布局，通過建筑物適當(dāng)偏轉(zhuǎn)、半圍合方式形成組團(tuán)空間各建筑錯(cuò)落有致，增大景觀面入口廣場(chǎng)、外部商業(yè)體現(xiàn)主題在臨街面設(shè)置大氣的入口廣場(chǎng)及商業(yè)街；體現(xiàn)大氣的社區(qū)外部形象，吻合都市U生活主題產(chǎn)品定位：如何體現(xiàn)我們的產(chǎn)品策略？規(guī)劃建筑園林戶型配套產(chǎn)品定位——整體布局規(guī)劃現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，體現(xiàn)都市生活主題，立面適當(dāng)創(chuàng)新，增加變化現(xiàn)代時(shí)尚，體現(xiàn)城市價(jià)值感；立面線條明快、簡(jiǎn)潔，色調(diào)清晰而不跳躍，沉穩(wěn)中蘊(yùn)含朝氣；高低錯(cuò)落，點(diǎn)板結(jié)合，豐富的天際線，增強(qiáng)立體感多層住宅與高層組合，通過層數(shù)的變化有機(jī)融合，同時(shí)形成豐富的天際線，增強(qiáng)立體效果適當(dāng)增加板式建筑的比例產(chǎn)品定位規(guī)劃建筑園林戶型配套景觀長(zhǎng)廊戶型退臺(tái)部分底層局部架空非景觀長(zhǎng)廊戶型建筑—城市形象，地標(biāo)建筑張揚(yáng)的外立面，令城市充滿幻想的空間。自然風(fēng)格園林，小型水景取勝因地制宜，以適于本地生長(zhǎng)的植被為材料的自然風(fēng)格園林注重宅前景觀綠化的打造，以“小景”、“近景”營(yíng)造休閑、生態(tài)、舒適的園林空間小型水景的運(yùn)用，凸顯社區(qū)的靈動(dòng)，增強(qiáng)水體的參與感，同時(shí)降低維護(hù)成本，人性化的庭院空間，增強(qiáng)鄰里的互動(dòng)利用園林及建筑首層創(chuàng)造一些參與感強(qiáng)休憩、娛樂的公共空間，為鄰里之間提供互動(dòng)的場(chǎng)所產(chǎn)品定位規(guī)劃建筑園林戶型配套注重細(xì)節(jié)人文關(guān)懷通過細(xì)節(jié)傳達(dá)第三部分開發(fā)策略安置部分對(duì)外銷售部分對(duì)于項(xiàng)目容積率高，采取銷售和安置部分不同的容積提升產(chǎn)品品質(zhì)。發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—整體布局發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—開發(fā)節(jié)奏一期二期三期安置部分2021年先期均價(jià)3600元/㎡2021年4500-5000元/㎡2021年初預(yù)計(jì)4000元/㎡——4500元/㎡策略：創(chuàng)新產(chǎn)品，增加贈(zèng)送面積考慮：創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；增加贈(zèng)送面積，實(shí)現(xiàn)可變空間，間接偷取容積率做法：發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—住宅方法一：陽臺(tái)、入戶花園贈(zèng)送半面積，飄窗贈(zèng)送全面積；方法二：陽臺(tái)挑高6米，做成露臺(tái)全贈(zèng)送；方法三：空中花園百變空間，贈(zèng)送半面積，可隨意改造；戶型配比建議整體以舒適戶型為主45%（兩室）10%10%舒適型80——85㎡86——90㎡2室2廳1廚1衛(wèi)雙主臥5%經(jīng)濟(jì)實(shí)用型135㎡左右3+1室2廳1廚2衛(wèi)10%（四室）5%舒適型145-160㎡4室2廳1廚2-3衛(wèi)客廳挑空加中西廚房雙主臥15%（空中別墅）5%10%純南2房100㎡左右西戶135㎡左右東戶150㎡左右躍層（挑空）2+1室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2-3衛(wèi)5%10%舒適型135——145㎡3室2廳1廚2衛(wèi)整體以舒適性戶型為主25%（三室）15%經(jīng)濟(jì)實(shí)用型110——120㎡2+1室2廳1廚2衛(wèi)25%舒適型90——95㎡2室2廳1廚1衛(wèi)南北通透5%舒適型45——60㎡1室1廳1廚1衛(wèi)備注戶型占比套數(shù)比類型面積戶型戶型設(shè)計(jì)構(gòu)想核心思想一：彈性空間，一變二、二變?nèi)缓诵乃枷攵嚎臻g豐富，贈(zèng)送面積；核心思想三：加大贈(zèng)送面積，在容積率不增加的基礎(chǔ)上增大建筑面積；物業(yè)發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—住宅最終戶型效應(yīng)（贈(zèng)送面積在10-20%）做到100%得房率96㎡2房+1房百變空間可變瑜伽室、兒童房、運(yùn)動(dòng)房、書房物業(yè)發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—贈(zèng)送面積容積率不變的情況下，通過贈(zèng)送面積，增加實(shí)際建筑面積（變相提高容積）全送半送飄窗、6米挑高露臺(tái)全贈(zèng)送入戶花園、空中花園可變空間半贈(zèng)送物業(yè)發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—贈(zèng)送面積

●●●適用各種產(chǎn)品★★★贈(zèng)送全部面積飄窗陽臺(tái)+露臺(tái)+入戶花園+空中花園+飄窗（兩種以上組合贈(zèng)送）本項(xiàng)目贈(zèng)送方式

●●●適用各種產(chǎn)品★★★贈(zèng)送一半面積空中花園

●●適用各種產(chǎn)品★★贈(zèng)送一半面積入戶花園

●●●適用各種產(chǎn)品★★★贈(zèng)送全部面積露臺(tái)

●適用各種產(chǎn)品★★贈(zèng)送一半面積陽臺(tái)市場(chǎng)接受度創(chuàng)新指數(shù)適用性實(shí)用指數(shù)贈(zèng)送方式創(chuàng)新方式物業(yè)發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—贈(zèng)送面積營(yíng)銷攻略媒體營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷客戶營(yíng)銷渠道營(yíng)銷概念營(yíng)銷常規(guī)營(yíng)銷本案營(yíng)銷重點(diǎn)沿街景觀效果示意體驗(yàn)營(yíng)銷：一景觀先行1、沿街景觀2、會(huì)所（作為售樓部）3、沿途體驗(yàn)路線室外洽談景觀體驗(yàn)區(qū)洽談區(qū)/景觀示范區(qū)域建議進(jìn)入售樓部沿途體驗(yàn)細(xì)節(jié)示意2警示標(biāo)識(shí)細(xì)節(jié)示意3鵝卵石與天然石材盡顯宅間路的樸實(shí)與返璞歸真。體驗(yàn)營(yíng)銷：二會(huì)所體驗(yàn)室內(nèi)游泳池、室內(nèi)籃球場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)……組成的運(yùn)動(dòng)會(huì)所不但滿足了客戶的潛在需要，而且為差異化價(jià)值的塑造提供了重要的素材。運(yùn)動(dòng)會(huì)所商業(yè)會(huì)所既是對(duì)居住價(jià)值的引導(dǎo)又是對(duì)生活便利性的保證小型商業(yè)會(huì)所示意樣板間的主要目的：一、展示項(xiàng)目形象，說明項(xiàng)目所要表達(dá)的生活理念二、充分發(fā)揮項(xiàng)目戶型的優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)三、作為最佳銷售道具，調(diào)動(dòng)客戶的購買積極性體驗(yàn)營(yíng)銷：三樣板間體驗(yàn)樣板房（一期）現(xiàn)代風(fēng)格書房樣板房（一期）美式風(fēng)格廚房餐廳樣板房（一期）中式風(fēng)格地下室社區(qū)展示點(diǎn)02年以前建成入住社區(qū)外展場(chǎng)大超市或市區(qū)廣場(chǎng)小團(tuán)購政府單位/企事業(yè)單位定向活動(dòng)政府單位/企事業(yè)單位資料展示娛樂/餐飲/影院/商場(chǎng)設(shè)置異形資料架聯(lián)合營(yíng)銷同商家攜手，共同促銷，開拓客戶直郵資料通過郵局資源，直郵項(xiàng)目資料坐銷行銷通路合作營(yíng)銷銀行信用卡/保險(xiǎn)外埠拓展周邊縣城客戶開拓+新媒體資源利用銀行刷卡回單/渠道營(yíng)銷—加大營(yíng)銷通路經(jīng)理人賣樓靈活方式：高層管理人員與客戶直接溝通，用更加靈活的折扣與議價(jià)手段迅速解決客戶問題，促成成交以往經(jīng)驗(yàn)：和經(jīng)理談過的客戶全部成交靈活的經(jīng)理人議價(jià)方式，能讓客戶的問題更快，更有效的解決，促成項(xiàng)目成交！營(yíng)銷推廣——銷售策略——現(xiàn)場(chǎng)銷售渠道銷售——重中之重外縣拓展進(jìn)入周邊縣城進(jìn)行宣傳。進(jìn)入周邊老社區(qū)、超市進(jìn)行設(shè)點(diǎn)展示，放置項(xiàng)目資料進(jìn)行展示展點(diǎn)展示商業(yè)聯(lián)盟定向活動(dòng)和周邊較大商業(yè)機(jī)構(gòu)、影院進(jìn)行合作，聯(lián)合促銷。面對(duì)周邊單位定向活動(dòng)，宣傳項(xiàng)目行銷+座銷營(yíng)銷推廣——銷售策略——渠道銷售銷售經(jīng)理1名置業(yè)顧問2名銷使1名銷售主管2名組建一支戰(zhàn)無不勝的行銷“鐵軍”置業(yè)顧問2名置業(yè)顧問2名策劃經(jīng)理1名銷售經(jīng)理1名銷售主管1名置業(yè)顧問12名銷使12名銷使1名營(yíng)銷推廣——銷售策略——行銷銷使1名置業(yè)顧問2名銷使1名置業(yè)顧問2名置業(yè)顧問2名銷使1名銷使1名行銷軍團(tuán)，定點(diǎn)攔截向市場(chǎng)要資源，向?qū)κ纸栀Y源。以最為直效的行銷手段占有資源。其戰(zhàn)略的核心是鎖定區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，截留客戶爭(zhēng)取資源。高密度覆蓋區(qū)域人流集散地，通過面的覆蓋，有效強(qiáng)化和補(bǔ)充行銷團(tuán)隊(duì)未能“點(diǎn)攻堅(jiān)”的效果，形成點(diǎn)面結(jié)合的良好成效。人海戰(zhàn)術(shù)，全線覆蓋項(xiàng)目正式入市時(shí)（即開始辦理VIP卡時(shí)），組建16人以上的銷使別動(dòng)隊(duì)營(yíng)銷推廣——銷售策略——行銷行銷縱隊(duì)人員設(shè)定:常設(shè)固定人員6名,全面出擊重點(diǎn)區(qū)域（市場(chǎng)/商圈/社區(qū)）和重點(diǎn)樓盤。前期全面鋪點(diǎn)展開期,機(jī)動(dòng)抽調(diào)案場(chǎng)置業(yè)顧問一個(gè)組(3名)作為行銷別動(dòng)隊(duì)。前期鋪點(diǎn)完成后，隨著廣告推廣的全面展開，組建銷使別動(dòng)隊(duì)進(jìn)行密集目標(biāo)區(qū)域掃蕩。行銷縱隊(duì)工作方式：1、派單（在整案形象提升確定后進(jìn)行派單）2、客戶截留行銷縱隊(duì)人員設(shè)定及工作方式營(yíng)銷推廣——銷售策略——行銷活動(dòng)時(shí)間：配合各個(gè)重要宣傳節(jié)點(diǎn)/日常維護(hù)活動(dòng)目的：保持項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度、利用老客戶渠道促進(jìn)成交活動(dòng)方式：老業(yè)主聯(lián)動(dòng)/節(jié)日禮包大贈(zèng)送/短信溫馨提示針對(duì)客戶：項(xiàng)目前期已成交、已登記客戶（未成交）、?；】蛻糍Y料庫營(yíng)銷推廣——銷售策略——公關(guān)營(yíng)銷中華國(guó)際城——城之央·70萬平米國(guó)際生活城行成于思功見于行桑弧中國(guó)2021.3THANKS!以上圖案及文字受中華人民共和國(guó)著作法保護(hù)/版權(quán)歸?；≈袊?guó)所有以上均為概念稿，部分圖文僅替代使用。商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析及項(xiàng)目定位計(jì)劃書第一部分市場(chǎng)調(diào)研分析及定位 2一、市調(diào)工作，市場(chǎng)調(diào)查與分析 21.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析 21.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查與分析 21.3、競(jìng)爭(zhēng)性（對(duì)手）商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查與分析 21.4、商圈調(diào)查與分析 31.5、購物方式的調(diào)查與分析 31.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析 31.7、商鋪投資人調(diào)查 41.8、商鋪?zhàn)赓U人(或經(jīng)營(yíng)者)調(diào)查 41.9、項(xiàng)目位置調(diào)查 51.10、商業(yè)物業(yè)分析 5二、市場(chǎng)定位工作 62.1、項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位 62.2、經(jīng)營(yíng)定位 62.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū) 62.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃 72.5．商鋪?zhàn)赓U人(經(jīng)營(yíng)者)定位 72.6．商鋪投資人定位 72.7、建筑物定位建議 8第二部分概念設(shè)計(jì)咨詢 9一、設(shè)計(jì)咨詢 91．承租戶的設(shè)計(jì)與規(guī)劃 91.1、交通組織 91.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu) 91.3、剖面設(shè)計(jì) 91.4、外立面與入口 91.5、特色設(shè)計(jì)理念 91.6、步行街 101.7、中庭 101.8、吃喝庭院 101.9．停車場(chǎng)與停車庫 101.10．照明設(shè)計(jì) 101.11．景觀 101.12．無障礙規(guī)劃 111.13．廣告與標(biāo)識(shí) 11二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 112.1、該市經(jīng)營(yíng)狀況分析 112.2、未來區(qū)域市場(chǎng)分析 112.3、風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 11三、管理方式建議 113.1、管理方式 113.2、經(jīng)營(yíng)方式 113.3、團(tuán)隊(duì)組合 113.4、人才獵頭服務(wù) 11第一部分市場(chǎng)調(diào)研分析及定位一、市調(diào)工作，市場(chǎng)調(diào)查與分析目標(biāo)：主要通過市場(chǎng)調(diào)查確立項(xiàng)目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營(yíng)定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價(jià)格、租賃價(jià)格。1.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析目標(biāo)區(qū)域商業(yè)中心分析目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)布局目標(biāo)區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向目標(biāo)區(qū)域商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)以此確定目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)1.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查與分析已建成的項(xiàng)目正在建設(shè)的項(xiàng)目未來規(guī)劃的項(xiàng)目本區(qū)域總體商業(yè)策劃1.3、競(jìng)爭(zhēng)性（對(duì)手）商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查與分析業(yè)態(tài)形式建筑規(guī)模經(jīng)營(yíng)狀態(tài)管理方式租金水平優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)1.4、商圈調(diào)查與分析主要區(qū)域商圈次要區(qū)域商圈邊緣區(qū)域商圈人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)收入狀況購物規(guī)律城市性質(zhì)交通設(shè)施商業(yè)建筑特點(diǎn)居住分布特點(diǎn)居民生活狀況消費(fèi)特點(diǎn)品牌偏好流動(dòng)范圍人口規(guī)律分析1.5、購物方式的調(diào)查與分析顧客來源附加顧客來源汽車購物人的狀況自行車購物人的狀況公交車購物人的狀況步行購物人的狀況正常工作購物狀況節(jié)假日購物的狀況購物觀念的變化情況1.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研商業(yè)街的長(zhǎng)度、寬度商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)地勢(shì)與氣候特點(diǎn)當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向擬建項(xiàng)目的朝向比鄰項(xiàng)目的衛(wèi)生狀況、照明狀況廣告位置公共設(shè)施的調(diào)研與分析公交車?？空窘值乐甘九茝V告牌亭綠化噴泉小品消防垃圾箱城市文脈的調(diào)研與分析商業(yè)街名稱歷史文化特點(diǎn)地域特色周邊人口特色家庭特征環(huán)境狀況1.7、商鋪投資人調(diào)查(1)投資類型(2)收入(3)投資方向(4)投資經(jīng)驗(yàn)(5)職業(yè)(6)教育狀況(7)社會(huì)階層(8)投資能力(9)價(jià)格認(rèn)知度(10)區(qū)域投資狀況分析1.8、商鋪?zhàn)赓U人(或經(jīng)營(yíng)者)調(diào)查(1)單位、個(gè)人(2)面積(3)租金(4)類型(5)經(jīng)營(yíng)品類(6)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)(7)周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)分布與狀況調(diào)查分析(8)各租賃人支付能力與方式(9)租賃需求分析1.9、項(xiàng)目位置調(diào)查(1)人流量、人流分布(2)人流、車流、物流的方向(3)未來人流分布(4)人流類別(5)交通狀況(6)進(jìn)出口狀況(7)停車狀況1.10、商業(yè)物業(yè)分析目標(biāo)區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）購物中心的分類出租率租金水平目標(biāo)區(qū)域商業(yè)物業(yè)需求分析百貨店超市專業(yè)店專賣店便利店餐飲店美容店特色店折扣店直銷點(diǎn)影劇院娛樂中心酒吧、茶館汽車店書店等飽和度租金水平市場(chǎng)調(diào)查工作要圍繞以下幾個(gè)重點(diǎn)予以透徹展開：其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景?！ň幼∪巳汉土鲃?dòng)人群）其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會(huì)、政治背景與環(huán)境。——（人文環(huán)境和歷史沉淀）其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流?！ㄎ磥砬熬芭c新增機(jī)會(huì)）其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性。——（交通導(dǎo)線）從而，確定該商業(yè)街的整體定位。二、市場(chǎng)定位工作2.1、項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位整體定位總體概念總體策劃思想與理念定位的原則2.2、經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)方式的比例構(gòu)成商圈范圍年齡劃分業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例2.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū)1）品類分區(qū)：平面分區(qū)（樓層分區(qū)）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）百貨類超市類專業(yè)店類專賣店類餐飲類娛樂類文化類服務(wù)類信息類展示類2)業(yè)態(tài)功能分區(qū)主力店次主力店商業(yè)街面積分配比例3)外部交通組織汽車公交車自行車4)內(nèi)部交通組織步行人流貨流汽車交通停車場(chǎng)主通道、次通道電梯、貨梯、坡梯、步行梯4)周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃主題、特色與項(xiàng)目的相溶性策劃內(nèi)容2.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃人流導(dǎo)線圖車流導(dǎo)線圖貨物導(dǎo)線圖外部交通組織圖2.5．商鋪?zhàn)赓U人(經(jīng)營(yíng)者)定位(1)租賃人分類(2)經(jīng)營(yíng)類型(3)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)(4)租金意向、租期(5)租賃面積(6)租賃形式(7)目標(biāo)客戶群2.6．商鋪投資人定位(1)目標(biāo)客戶(2)投資習(xí)慣(3)付款能力(4)意向性價(jià)格按揭2.7、建筑物定位建議項(xiàng)目規(guī)劃建議組團(tuán)規(guī)劃建議交通道路整體風(fēng)格建議外立面建議園林景觀建議樓宇建議裝修建議裝飾建議物業(yè)建議市場(chǎng)定位主要解決以下幾個(gè)問題：其一，經(jīng)營(yíng)特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)其三，建筑物特點(diǎn)與風(fēng)格其四，店鋪設(shè)計(jì)格局與戶型面積其五，外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評(píng)估其九，總體策劃理念與銷售理念第二部分概念設(shè)計(jì)咨詢一、設(shè)計(jì)咨詢1．承租戶的設(shè)計(jì)與規(guī)劃1.1、交通組織外部交通組織內(nèi)部交通組織1.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu)開間進(jìn)深隔墻、承重墻1.3、剖面設(shè)計(jì)層高、柜距垂直結(jié)構(gòu)與形式中庭景觀垂直交通設(shè)施休息廳1.4、外立面與入口外立面定型、特點(diǎn)出入口位置特點(diǎn)與風(fēng)格1.5、特色設(shè)計(jì)理念主力店設(shè)計(jì)特點(diǎn)公共空間：室外廣場(chǎng)、內(nèi)庭院、中庭、吃喝娛樂庭院1.6、步行街通道寬度步行街的節(jié)點(diǎn)步行街的路線步行街的商店設(shè)計(jì)特色步行街的空間特色步行街的內(nèi)立面設(shè)計(jì)1.7、中庭綠化水體桌椅休閑1.8、吃喝庭院食品區(qū)座椅區(qū)廚房和服務(wù)設(shè)施1.9．停車場(chǎng)與停車庫停車數(shù)量面積裝卸貨區(qū)1.10．照明設(shè)計(jì)白天照明夜間照明廣告與照明文化特點(diǎn)1.11．景觀鋪地、圍墻、護(hù)欄、籬笆、小品雕塑、壁畫綠化水體1.12．無障礙規(guī)劃通道休閑區(qū)1.13．廣告與標(biāo)識(shí)承租戶logo位置整體色彩與特色內(nèi)外購物標(biāo)識(shí)二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估2.1、該市經(jīng)營(yíng)狀況分析2.2、未來區(qū)域市場(chǎng)分析2.3、風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析三、管理方式建議3.1、管理方式3.2、經(jīng)營(yíng)方式3.3、團(tuán)隊(duì)組合3.4、人才獵頭服務(wù)同策_(dá)朗詩地產(chǎn)_上海浦東祝橋項(xiàng)目營(yíng)銷策略匯報(bào)_2021年2月_110P_客戶定位_蓄客策略朗詩祝橋項(xiàng)目營(yíng)銷策略匯報(bào)《2021版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)//0>.海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載-83513598:8000180872021浦東祝橋品牌落地朗蓄詩勢(shì)從待這發(fā)里開謀始篇布局《2021版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)//.海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載-83513598:800018087我們面臨的問題:?面對(duì)這個(gè)從未被開辟過的區(qū)域市場(chǎng),如何這是一片未經(jīng)開發(fā)的熱土……鎖定我們的目標(biāo)客戶。?如何充分利用我們自身具備的資源優(yōu)勢(shì),快速達(dá)成銷售目標(biāo),擴(kuò)大品牌影響力項(xiàng)目背景分析客戶定位分析蓄客策略分析報(bào)告邏輯思路第一部分:項(xiàng)目背景分析1.宏觀政策與市場(chǎng)分析2.項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘3.SWOT分析政策基調(diào)?調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行,嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸,促進(jìn)首套剛需客置業(yè)大基調(diào)新動(dòng)向2.7日央行發(fā)布消息稱,首提要求鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果??“滿足首次購房家庭的貸款需求”??調(diào)控基調(diào)不變《2021版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)//.海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載-83513598:800018087宏觀市場(chǎng)?成交量急劇下滑,成交面積段以剛需小戶型為主近五年全市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖2021年全市商品住宅各面積段成交套數(shù)?2021年全市商品住宅成交63190套,其中90平米以下的成交24081套,占比37%;91-120平米的成交19922套,占比32%;?受宏觀政策影響,在供應(yīng)量總體持平的情況下,2021年的成交量較之121-140平米成交7425套,占比12%;141平米以上的成交11762于2021年下滑25個(gè)百分點(diǎn),市場(chǎng)不容樂觀。套,占比19%。?2021年供過于求,但總體成交均價(jià)并未出項(xiàng)下行趨勢(shì),較之于2021年?2021年商品住宅成交,以剛需兼改善型需求為主,可預(yù)見2021上漲1.4個(gè)百分點(diǎn),遏制房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控目標(biāo)達(dá)成,但是總體均價(jià)未年剛需小戶型為成交主流。能出現(xiàn)合理回歸,因此,市場(chǎng)表現(xiàn)仍舊符合調(diào)控需要。春節(jié)市場(chǎng)?商品住宅成交創(chuàng)新低,僅成交16套歷年春節(jié)期間全市商品住宅成交情況成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)物業(yè)類型成交同比價(jià)格同比(萬?)(套)(元/?)商品房194219?40%17288?0.6%商品住宅174916?27%17099?8%公寓174916?22%17099?2%別墅00??????2021年春節(jié)長(zhǎng)假期間(除夕?初六)上海商品住宅僅成交16套,合計(jì)成交面積1749平米,同比2021年春節(jié)分別下降了33%和28%,與2021年相比,下降幅度更是達(dá)到6成以上,從2021年到2021年春節(jié)住宅成交量呈直線下滑態(tài)勢(shì),并且2021年屈指可數(shù)的16套房源成交量創(chuàng)下了有數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)以來的新低。?上海普通商品房標(biāo)準(zhǔn)放寬,并計(jì)劃將在一季度實(shí)施,這也給開發(fā)商在項(xiàng)目定價(jià)策略上帶來影響,尤其是處于“內(nèi)環(huán)內(nèi)330萬元/套,內(nèi)外環(huán)200萬元/套,外環(huán)外160萬元/套”邊緣地帶的樓盤。區(qū)域市場(chǎng)?周邊熱點(diǎn)區(qū)域的成交主力面積段以71-120?的剛需中小戶型為主周邊區(qū)域成交面積段匯總表新場(chǎng)板塊2021年各面積段成交套數(shù)占比惠南板塊2021年各面積段成交套數(shù)占比?周邊熱點(diǎn)區(qū)域的板塊,新場(chǎng)、惠川沙板塊2021年各面積段成交套數(shù)占比南以及川沙2021年度總共成交3015套33.28萬方的商品住宅,套均面積為110平米。?主力成交面積段以71-120平米的剛需中小戶型為主。《2021版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)//.海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載-83513598:8000180872021年,將進(jìn)入深度調(diào)控期,市場(chǎng)回暖基本無望,但首套剛需置業(yè)不在政府嚴(yán)控范圍內(nèi),因此剛需小戶型產(chǎn)品仍有較大機(jī)會(huì)獲得快速去化。在總體市場(chǎng)和政策環(huán)境無較大變化的前提下,挖掘項(xiàng)目自身的價(jià)值點(diǎn),是未來實(shí)行去化的基礎(chǔ)。G1501區(qū)域價(jià)值?舊貌,知名度低,位置較偏,配套不足的遠(yuǎn)郊封閉型市場(chǎng)?目前區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施主要集中在華星路、金亭公路以及南祝?項(xiàng)目位于浦東新區(qū)的祝橋鎮(zhèn),位置較為偏遠(yuǎn),目前出行主要公路北段,能級(jí)相對(duì)中低端,以住宅底商為主。依靠道路交通,規(guī)劃中的軌道交通離項(xiàng)目較遠(yuǎn),交通不夠便捷,?高一級(jí)的配套需至惠南鎮(zhèn)。且無特色資源,故知名度較低。?至主要區(qū)域距離:距離人民廣場(chǎng):32公里區(qū)域舊貌距離陸家嘴:24公里無商品住宅距離虹橋機(jī)場(chǎng):45公里距離浦東機(jī)場(chǎng):4公里遠(yuǎn)郊封閉型距離迪斯尼:6公里祝橋鎮(zhèn)S32《2021版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)//.海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載-83513598:800018087區(qū)域價(jià)值?新貌,借助大區(qū)域規(guī)劃,改變外界對(duì)祝橋原有印象?商飛總裝制造中心位于浦東?迪斯尼樂園位于上海國(guó)際旅國(guó)際機(jī)場(chǎng)圍場(chǎng)河以南的祝橋鎮(zhèn),游度假區(qū),規(guī)劃面積為7平方公規(guī)劃用地面積約265公頃里,首期建設(shè)的約3.9平方公里,(4000畝)。以1.16平方公里的主題樂園和迪斯尼?大飛機(jī)研保一期是總裝制造約0.39平方公里的中心湖泊為規(guī)劃區(qū)基地的一項(xiàng)核心功能項(xiàng)目總占核心。地面積2萬多平方米。預(yù)計(jì)大飛機(jī)總裝?主題樂園預(yù)計(jì)2021年正式開2021年投入使用。制造基地區(qū)域新貌園。規(guī)劃利好?祝橋空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積?新規(guī)劃的上海東站規(guī)劃位于祝重塑形象為9.96平方公里,包括西橋鎮(zhèn)以東,開通后將取代先前規(guī)上海西站上海站保稅區(qū)側(cè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)和東側(cè)的物劃的浦東火車站成為“浦東線”。流業(yè)開發(fā)區(qū)。該站連接滬杭高鐵、京滬高鐵,上海東站虹橋站將成為滬通線上的重要車站。?園區(qū)成功引進(jìn)和儲(chǔ)備了匯工業(yè)區(qū)上海南站通能源、UPS、DHL、波?車站開通后,將為全國(guó)各地前音航空物流等多個(gè)大型項(xiàng)目,物流區(qū)往迪斯尼樂園觀光的游客提供巨協(xié)議總投資達(dá)33.6億元人大的便利。民幣和1.9億美元。規(guī)劃導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人口1-2萬。產(chǎn)品價(jià)值?區(qū)域首個(gè)商品住宅項(xiàng)目,多層低密度高品質(zhì)緊湊剛需型產(chǎn)品,但缺乏軌交優(yōu)勢(shì)?區(qū)域內(nèi)目前沒有品牌開發(fā)商入駐,?目前在祝橋基本以老民房、以朗詩品牌首度耕耘區(qū)域板塊,同時(shí)也及部分動(dòng)遷房配套房等為主體是第一個(gè)進(jìn)入該區(qū)域的大型開發(fā)商,的居住格局,無新建商品住宅這無疑對(duì)于日后的從容布局以及對(duì)市項(xiàng)目。場(chǎng)的占有率會(huì)起到良好的作用剛需產(chǎn)品區(qū)域首個(gè)商品住宅品牌開發(fā)商交通是一大弱勢(shì)?項(xiàng)目規(guī)劃剛需多層低密度產(chǎn)?作為區(qū)域內(nèi)的首個(gè)商品住宅項(xiàng)目,品,貼合前面提到的目前板塊項(xiàng)目體量10萬方,規(guī)模不大,難以市場(chǎng)主流去化的剛需產(chǎn)品線,市場(chǎng)形成較大影響。起到一定的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。SWOT分析?區(qū)域規(guī)劃美好、首個(gè)品牌項(xiàng)目、剛需緊湊,但交通配套劣勢(shì)是客戶最大抗性S:優(yōu)勢(shì)W:劣勢(shì)?項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn),無特色資源,知名度較低。?項(xiàng)目是祝橋鎮(zhèn)出讓的第一幅商品住宅地塊,周邊無任何競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。?交通不便捷,地鐵距離項(xiàng)目位置較遠(yuǎn),主要依賴公交系統(tǒng)。?打造一個(gè)多層低密度的高品質(zhì)項(xiàng)目,凸顯朗詩的品牌價(jià)值。?配套不足,且等級(jí)較低,高一級(jí)的配套需至惠南鎮(zhèn)。?區(qū)域小環(huán)境相對(duì)較好,南面瀕臨水系,北面與祝橋鎮(zhèn)中心湖區(qū)相鄰。?目前市場(chǎng)處于低迷狀態(tài),作為第一個(gè)祝橋商品住宅項(xiàng)目,未來仍需接?周邊幾條主干道的修建,將使得項(xiàng)目快速連接浦東機(jī)場(chǎng)和S32高速路。受考驗(yàn),且如何打破市場(chǎng)封閉局面,導(dǎo)入客戶,是重點(diǎn)問題。?央行關(guān)于首套剛需的表態(tài),仍舊使得市場(chǎng)對(duì)首套房貸放松抱有較大期望值。?迪斯尼的入駐,大飛機(jī)總裝制造基地的落戶,未來規(guī)劃中的上海東站?宏觀調(diào)控政策2021年將繼續(xù)執(zhí)行,市場(chǎng)環(huán)境較之于2021年更加嚴(yán)苛。以及發(fā)展有10年左右的空港工業(yè)園區(qū),而軌道交通和周邊幾條快速干道的建設(shè),將為本項(xiàng)目提供強(qiáng)大的客戶來源。?本項(xiàng)目產(chǎn)品主打剛需小戶型,在低迷市場(chǎng)下,仍有獲得快速去化機(jī)會(huì)O:機(jī)會(huì)T:威脅核心問題界定在遠(yuǎn)郊新興市場(chǎng),如何鎖定目標(biāo)客戶,利用高效能營(yíng)銷資源,達(dá)成銷售目標(biāo)?1.客戶定位,鎖定目標(biāo)客戶群來源。2.蓄客策略,利用高效能營(yíng)銷資源。第二部分:客戶定位分析1.參考案例客戶結(jié)構(gòu)2.客戶結(jié)構(gòu)預(yù)判3.客戶策略萬科清林徑?項(xiàng)目概況容積率1.5開發(fā)商萬科集團(tuán)綠化率39%物業(yè)管理公司萬科物業(yè)占地面積10萬方售樓地址浦東新環(huán)東路99號(hào)建筑面積15萬方物業(yè)類型小高層、聯(lián)排當(dāng)期戶數(shù)1089戶均價(jià)公寓14000元/平米96.00?118.00?2021年度萬科清林徑成交情況物業(yè)類型供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)總銷金額(億元)公寓81678812.11別墅132482.27合計(jì)94883614.71A2A2A2新新奉奉公公路路參考案例?萬科清林徑客戶,主要是剛需兼改善型,且有一定得分戶需求合慶經(jīng)濟(jì)發(fā)金橋汽車城金橋現(xiàn)代展園區(qū)1111客戶來源構(gòu)成:科技園金橋軟件園號(hào)號(hào)28%金橋出口加線線張江高科技園區(qū)工區(qū)南區(qū)核心客戶為:新場(chǎng)、惠南為主的區(qū)域客。川沙機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)重要客戶:張江、金橋、A2以東園區(qū),川沙、奉城為主的客戶。臨空產(chǎn)川沙經(jīng)濟(jì)5%業(yè)園區(qū)園區(qū)機(jī)會(huì)客戶:11號(hào)線為主的其他區(qū)域客。祝橋空港新產(chǎn)業(yè)園區(qū)?客戶購買動(dòng)機(jī):航宣場(chǎng)頭橋惠鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)萬科清林徑來自張江、金橋地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園客南60%鎮(zhèn)本案戶,主要身份是新上海人,購房主要以自住為主,大團(tuán)鎮(zhèn)其中婚房需求占了不少比例,而區(qū)域客戶內(nèi)以除南四奉賢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上海奉浦奉橋7%團(tuán)南南奉奉公公路路了剛需及改善,兼有一定的分戶需求,總體而言,城工業(yè)區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)青核心客戶奉城工鎮(zhèn)村業(yè)園區(qū)?該案的客戶主要以剛需兼改善型為主。重點(diǎn)客戶上海海港綜鎮(zhèn)海合開發(fā)區(qū)?機(jī)會(huì)客戶拓灣林星火開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)化學(xué)工業(yè)園區(qū)奉賢分區(qū)?滬滬南南公公路路申申江江路路本區(qū)客戶?品牌開發(fā)商的品質(zhì)項(xiàng)目外加競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格是本區(qū)客考慮的核心目前本案周邊區(qū)域內(nèi)在售品牌項(xiàng)目且品質(zhì)較高的項(xiàng)目較少,主要是以惠南一方新城、東方冠郡為代表之類的項(xiàng)目。而萬科清林徑之所以能成為區(qū)域標(biāo)桿,銷售情況火爆,主要是品牌、產(chǎn)品及價(jià)格因素綜合而來。從品牌上,萬科清林徑>惠南一方新城、東方冠郡從產(chǎn)品上,萬科清林徑惠>惠南一方新成、東方冠郡惠南一方新城從價(jià)格上,萬科清林徑在降價(jià)之后的精裝修均價(jià)是在13000元/?。而當(dāng)時(shí)惠南板塊的公寓毛坯價(jià)也在13000元/?左右,性價(jià)比凸顯。萬科清林徑以品牌產(chǎn)品及價(jià)格的絕對(duì)優(yōu)勢(shì),帶動(dòng)項(xiàng)目銷售,并在降價(jià)后本地客的占比得到提升。東方冠郡外區(qū)客戶?便捷的交通是清林徑能大量導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)客的關(guān)鍵因素之一新場(chǎng)申江路、A2、軌交16號(hào)線20KM25KM26KM張金川江橋沙通過申江路、A2、軌交導(dǎo)入20-25公里外的外區(qū)客,客戶對(duì)交通便捷的敏感度高,解決了客戶的出行,就能弱化道路距離的心理抗性。萬科清林徑客戶?主要關(guān)注點(diǎn)是總價(jià)段、產(chǎn)品、品牌、區(qū)域規(guī)劃等目前來買我們項(xiàng)目的主要是一些剛需客兼改善客,投資客幾乎沒有,因此,客戶對(duì)價(jià)格非常敏感,尤其是總價(jià)段,很多客戶首先考慮的是預(yù)算100萬以內(nèi)的房子,但因?yàn)榭紤]到我們項(xiàng)目的產(chǎn)品,再加上萬科的精裝修的品質(zhì)值得保證,所以在這些方面弱化了一些客戶總價(jià)段的敏感些,但從我們成交的這些客戶中,大部分客戶關(guān)注的仍然是單價(jià)及總價(jià)段,其次才是產(chǎn)品、品牌等,同時(shí)對(duì)精裝修并不是太敏感,因?yàn)槭潜镜乜途佣?所以他們裝修的時(shí)間也充足,但對(duì)萬科的裝修品質(zhì)也是認(rèn)同的。萬科清林徑專案?潘蕓蕓在我接待的客戶中,統(tǒng)計(jì)了下,不論是本地客還是外區(qū)客,關(guān)注的重點(diǎn)是無外乎兩點(diǎn),一是價(jià)格,二是產(chǎn)品,對(duì)本區(qū)域的客戶對(duì)開發(fā)商的品牌度不是注重,而外區(qū)的客戶更關(guān)注開發(fā)商的品牌度,同時(shí)對(duì)區(qū)域規(guī)劃也是關(guān)注點(diǎn),至于裝修,如果超出他們的預(yù)算,他們更樂意接受毛坯,這點(diǎn)本地客體現(xiàn)得比較明顯,而外區(qū)客因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)較遠(yuǎn),對(duì)裝修不愿意花時(shí)間,且都是25-35左右的年輕白領(lǐng)為主,因此他們對(duì)裝修得接受度較高。萬科清林徑業(yè)務(wù)員?陸其風(fēng)A2A2A2參考案例?人生港灣南歐城客戶,主要是剛需為主,兼改善型合慶經(jīng)濟(jì)發(fā)金橋汽車城金橋現(xiàn)代展園區(qū)1111客戶來源構(gòu)成:科技園金橋軟件園號(hào)號(hào)金橋出口加線線張江高科技園區(qū)工區(qū)南區(qū)核心客戶:項(xiàng)目主要客戶是惠南本地人以及工作惠南的非本地人。川沙14%機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)次要客戶:周邊臨港、祝橋產(chǎn)業(yè)客及張江的價(jià)格擠壓導(dǎo)入客戶。臨空產(chǎn)川沙經(jīng)濟(jì)5%業(yè)園區(qū)園區(qū)機(jī)會(huì)客戶:11號(hào)線為主的其他區(qū)域客。祝橋空港新產(chǎn)業(yè)園區(qū)航宣場(chǎng)頭橋?客戶購買動(dòng)機(jī):惠鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)南81%鎮(zhèn)該案的客戶絕大部分來自本地,目前成交戶大本案團(tuán)型中,兩房占多數(shù),主要以剛需為主,其次兼鎮(zhèn)有部分改善型需求,剛需的比例在60%,改善核心客戶比例在40%。受政策影響,客戶中難覓投資性次要客戶需求,自住占了絕對(duì)比例。機(jī)會(huì)客戶滬滬南南公公路路申申江江路路人生港灣南歐城客戶?主要關(guān)注點(diǎn)是總價(jià)段、產(chǎn)品、配套、景觀等我們此次推出的戶型主要是以85平米左右的兩房為主,所以來購買我們項(xiàng)目的客戶主要是以剛需為主,絕大部分是以惠南當(dāng)?shù)厝藶橹?也包括在惠南工作的新上海人。同時(shí)因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目處于惠南鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心,周邊配套較為完善,客戶在價(jià)格,產(chǎn)品接受之后,這也是他們重要的參考之一。目前成交以及來未成交的客戶中,他們最關(guān)注的仍然是價(jià)格,剛需類的客戶對(duì)總價(jià)段100萬以上的幾乎不接受,其次是戶型面積段配套等,而改善類的客戶會(huì)對(duì)我們的項(xiàng)目的景觀有所關(guān)注。人生港灣南歐城專案?鄧晶晶來我們項(xiàng)目的客戶主要是惠南當(dāng)?shù)氐哪贻p人,因?yàn)槭墙Y(jié)婚用的,資金有限,所以對(duì)總價(jià)段要求甚高,其次是對(duì)面積段的要求,戶型上盡量滿足功能性,而部分改善型的客戶則對(duì)項(xiàng)目的景觀有一定得要求。因?yàn)槎际亲宰?配套也較為完善,所以對(duì)區(qū)域規(guī)劃要求不是太高。人生港灣南歐城業(yè)務(wù)員?曾兵案例總結(jié)配套配套?生活的方便總價(jià)區(qū)域客總價(jià)區(qū)域客針對(duì)兩類客戶購房的核針對(duì)兩類客戶購房的核?性價(jià)比,滿足功能需求心關(guān)注點(diǎn),在在營(yíng)營(yíng)銷銷手手心關(guān)注點(diǎn),產(chǎn)品在營(yíng)銷手產(chǎn)品?高品質(zhì),品牌商段上有的放矢,段上有的放矢,段上有的放矢,交通直擊客戶要害。直擊客戶要害交通直擊客戶要害。道路交通或軌交外區(qū)客外區(qū)客?可輻射至25KM外客戶總價(jià)總價(jià)?性價(jià)比,滿足功能需求上述兩個(gè)項(xiàng)目的客戶來源,均是以本地區(qū)域客為主,輔以周邊泛區(qū)域客,并通過軌道交通和公路交通系統(tǒng)導(dǎo)入外部區(qū)域客?？蛻艟且宰宰橹?。本案將從本地區(qū)域,外圍區(qū)域兩個(gè)方面分析客戶來源結(jié)構(gòu)?？蛻纛A(yù)判板塊與本案交通關(guān)系板塊特征客戶特征客戶購買可能性原居民有多套動(dòng)遷房,且偏好大戶型,新興市場(chǎng),原先無商品住宅,以動(dòng)遷房為祝橋-但也有結(jié)婚分戶置業(yè)需求;產(chǎn)業(yè)園客戶主?？崭郛a(chǎn)業(yè)園、大飛機(jī)規(guī)劃逐步成型購房置業(yè)需求大5公里以內(nèi),主要通過南南匯中心,配套、交通完善,商品住宅供剛需、改善需求皆有,但習(xí)慣當(dāng)?shù)氐纳菽献９窇?yīng)量大。當(dāng)?shù)乜蛻糁脴I(yè)的首先活便利,基本在惠南當(dāng)?shù)刂脴I(yè)本地客戶購買力強(qiáng),但基本已有房子,10公里,主要通過川南奉川沙迪斯尼概念熱炒的板塊,價(jià)格已有透支另外有很大比例的外來人口,剛需價(jià)格公路擠壓是關(guān)鍵詞企業(yè)白領(lǐng)是購房主力,剛性需求居多,18公里,主要通過滬蘆高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園,有大量的高素質(zhì)人才,但近張江但由于張江房?jī)r(jià)的飛漲,不得不向外尋速和繞城高速年商品住宅供應(yīng)稀缺,且價(jià)格上漲較大找房源23公里,主要通過滬蘆高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園,有大量的高素質(zhì)人才,商品企業(yè)白領(lǐng)是購房主力,剛性需求居多,金橋速和繞城高速住宅供應(yīng)少由于無好房源,向外尋找房源當(dāng)?shù)厝思巴鈦砣司?目前以外來置業(yè)17公里,主要通過周祝公南匯價(jià)格最高的板塊,有康橋工業(yè)園,成周康需求居多,但房?jī)r(jià)處南匯高點(diǎn),已超出路熟開發(fā)階段,主要輻射三林、北蔡地區(qū)部分人承受范圍23公里,主要通過繞城高南匯最大的新城產(chǎn)業(yè)園區(qū),但近年發(fā)展較基本以外來人為主,除了當(dāng)?shù)刭彿?也臨港速緩,且商品住宅價(jià)格也漲幅較大在外圍交通便利的地方購房本區(qū)客戶預(yù)判?當(dāng)?shù)乜蛻舴潜景负诵亩ㄎ蝗巳鹤蜴?zhèn)人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)祝橋鎮(zhèn)居住人口77161?朗詩祝橋地塊是祝橋鎮(zhèn)出讓的第一幅住宅地塊,之前從未出現(xiàn)高品質(zhì)戶數(shù)(戶)31674住宅項(xiàng)目。戶均人口(人)2.4?祝橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)刂饕獎(jiǎng)舆w安置房為主,且供應(yīng)量巨大。數(shù)據(jù)來自《2021年浦東新區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒》近年來,祝橋鎮(zhèn)已累計(jì)完成了100萬方安置房的建設(shè),近萬戶動(dòng)遷居民家庭得到安置,到2021年,全鎮(zhèn)安置房建設(shè)總量將突破200萬方。當(dāng)?shù)厝说闹饕彿啃枨笈c本案定位不符,因此,本案的?據(jù)祝橋當(dāng)?shù)氐闹薪楣竞诵目蛯优懦?dāng)?shù)厝?但仍了解,目前祝橋鎮(zhèn)本地人存在部分剛需及分戶需求民有許多手里有多套動(dòng)遷房的情況,且他們的購房需求主要以改善型的大戶型住宅為主,對(duì)小戶型產(chǎn)品接受度較低。川南奉公路本區(qū)客戶預(yù)判?大飛機(jī)項(xiàng)目落戶將帶來2-3萬的從業(yè)人員和配套200-300家的企業(yè)2-3萬從業(yè)人員,配套200-300家企業(yè)空港工浦東國(guó)際機(jī)業(yè)區(qū)場(chǎng)商飛總裝制造中心位于浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)圍場(chǎng)河以南,規(guī)劃用地面積約265公頃(4000畝)目前,張江的研發(fā)中心已有200多名研發(fā)人員,未來將形大飛機(jī)項(xiàng)目成3000-5000人的研發(fā)團(tuán)隊(duì)。祝橋僅總裝基地就有2-3萬人從業(yè),周邊的18平方公里內(nèi)還將配套200-300家企業(yè)。本案核心客戶鹽湖公路航城路空港工業(yè)區(qū)物流區(qū)保稅區(qū)本區(qū)客戶預(yù)判?未來空港產(chǎn)業(yè)區(qū)預(yù)計(jì)將導(dǎo)入至少3萬人的產(chǎn)業(yè)客?目前祝橋鎮(zhèn)