房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)-培訓(xùn)資料【完整版】

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房地產(chǎn)根底知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)-培訓(xùn)資料【完整版】(文檔可以直接使用，也可根據(jù)實(shí)際需要修訂后使用,可編輯放心下載）第一章房地產(chǎn)根本知識(shí)1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。2、房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。3、產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證〞和“土地使用權(quán)證〞。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。

現(xiàn)在頒發(fā)的?房地產(chǎn)證?是由原?房屋所有權(quán)證?、?國(guó)有土地使用權(quán)證?合二為一，統(tǒng)一制作成單一的?房地產(chǎn)證?，由一個(gè)部門統(tǒng)一頒發(fā)。4、?房地產(chǎn)證?作用?房地產(chǎn)證?是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。5、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開發(fā)到達(dá)“七通一平〞的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。6、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將到達(dá)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。7、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)置房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?、商品房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對(duì)象可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府方案主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍〔目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺(tái)灣〕出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府方案主管部門列入正式工程方案，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。9、福利房福利房是指政府按住宅制度改革方案免除房地產(chǎn)地價(jià)，按房屋的本錢造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房地產(chǎn)。10、微利房微利房與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)本錢的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來(lái)解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠政策。11、集資房集資房是指各單位自籌資金或集資興建的房屋，產(chǎn)權(quán)屬取得土地使用權(quán)的單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通〔按規(guī)定補(bǔ)交地價(jià)的除外〕。12、安居房安居房是指：“直接以本錢價(jià)向中低收入家庭出售而建設(shè)的住房“?，F(xiàn)階段安居房按本錢價(jià)向中低收入家庭無(wú)房、危房戶和住房困難戶出售。安居房本錢價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)〔包括50%小區(qū)級(jí)非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)〕、管理費(fèi)、貸款利息和稅金構(gòu)成。根據(jù)市房屋土地管理局和市住宅開展局1996年規(guī)定：購(gòu)房人可按安居房的本錢價(jià)購(gòu)置，也可按職工當(dāng)年配售自住公房的價(jià)格購(gòu)置。但差價(jià)應(yīng)由所在單位承當(dāng)，或由家庭成員各自單位協(xié)商承當(dāng)。中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)和住房困難的標(biāo)準(zhǔn)，由市房改辦規(guī)定。居房購(gòu)置后可按有關(guān)職工所購(gòu)公有住房上市出售的規(guī)定上市。13、平價(jià)房平價(jià)房是根據(jù)國(guó)家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象，通過(guò)配售形式供給、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。14、單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房〔或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房〕，是產(chǎn)權(quán)屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有申報(bào)商品房方案，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。15、使用權(quán)房使用權(quán)房是指房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，所謂購(gòu)置使用權(quán)只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系。16、公房

公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)〔擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)〕歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

17、私房

私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)置、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅根本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有廉租房

廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。18、期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花〞，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)置期房也就是購(gòu)房者購(gòu)置尚處于建造之中的房地產(chǎn)工程。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

住宅。

19、現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證〔大產(chǎn)證〕的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指工程已經(jīng)竣工可以入住的房屋。20、準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

21、二手房

二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手〞，第二次交易那么為“二手〞。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房充裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

22、尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量到達(dá)80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)工程的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光缺乏，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。23、爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金缺乏、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾〞的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著工程的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

24、居住小區(qū)

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模

7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民根本的物質(zhì)與文化生活所需的公共效勞設(shè)施的居住生活聚居地.

25、居住組團(tuán)

居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共效勞設(shè)施的居住生活聚居地。

26、配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共效勞設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

27、公共活動(dòng)中心

公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

28、土地的使用年期是如何確定的？凡與市規(guī)劃國(guó)土局簽訂?土地使用權(quán)出讓合同書?的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行如下：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。29、五證和兩書五證是指?國(guó)有土地證?﹑?建設(shè)用地規(guī)劃證?﹑?建設(shè)工程規(guī)劃證?﹑?建筑工程施工許可證?﹑?商品房預(yù)售許可證?;兩書是指?商品房質(zhì)量保證書?﹑?商品房使用說(shuō)明書?.30、房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)包括地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。第二章建筑學(xué)根本知識(shí)1、建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻〔或外柱〕外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑面積包括套內(nèi)面積〔套內(nèi)面積包括墻體面積和實(shí)用面積〕和公共面積二個(gè)局部。2、套內(nèi)面積套內(nèi)面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層〔夾層〕、2.2米3、公共面積公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶行以外使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米4、銷售面積

銷售面積是指商品房按“套〞或“單元〞出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)置的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積〔

以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積〕與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。5、基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。6、容積率規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。7、得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套〔單元〕建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套〔單元〕建筑面積=套內(nèi)建筑面積

+分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e。

8、建筑覆蓋率用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與建設(shè)用地面積之此。建筑密度=

建筑覆蓋率

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率〔％〕，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

9、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑

面積分?jǐn)傁禂?shù)。

10、綠化率用地范圍內(nèi)設(shè)置的綠地面積與用地面積之比。11、人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積〔公頃〕。12、三通一平指地皮在開展根底上到達(dá)通水、通電、通路、場(chǎng)地平整的標(biāo)準(zhǔn)。13、七通一平指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。14、建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、附屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩欣賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

15、住宅間距二棟住宅間距〔外墻皮與外墻皮〕與前面〔一般指南面〕住宅高度的比值。16、開間

住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過(guò)3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò)3.3米。

規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

17、進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

18、玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地〞，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。19、隔斷

:隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?

20、層高

層高是指住宅高度以“層〞為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

21、凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩22、標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

23、夾層在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。24、裙房指與高層建筑相連的附屬建筑。25、設(shè)備層指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。26、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面作用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，那么該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。27、建筑高度：建筑高度是指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高局部的垂直高度〔坡屋頂建筑高度：坡層頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過(guò)四十五度〔含四十五度〕時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)亩种恢梗划?dāng)小于四十五度時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處〕。28、格局指一戶房屋之屋型方正或?qū)儆陂L(zhǎng)型、不方正、異形。29、私密性指私生活之隱私性〔動(dòng)靜分區(qū)，棟距要寬〕。30、采光

指光線日照之亮度。31、通風(fēng)風(fēng)〔空氣〕之來(lái)源，去路。32、座向指房屋之方向〔朝南、東佳，朝北次之，朝西最差〕。33、景觀指觀看景色的視野。34、陽(yáng)臺(tái)直上方設(shè)有遮蓋物者〔封閉陽(yáng)臺(tái)算全面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)算半面積〕。35、露臺(tái)直上方?jīng)]有任何屋廳遮蓋物之平面。36、平臺(tái)

平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的局部。

37、走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

38、承重墻直接承受外力作用和自重的墻體。39、非承重墻一般情況下只承受自重的墻體。40、結(jié)構(gòu)墻主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的承重墻，又稱剪力墻、抗震墻等。41、小區(qū)布局形式行列式、圍合式、組團(tuán)式。42、建筑形式塔式、板式、墻式。43、窗落地窗、陽(yáng)光窗、轉(zhuǎn)角飄窗、弧形窗、天窗等。44、地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。

45、半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者

46、居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

47、住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

48、公共效勞設(shè)施用地

公共效勞設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民效勞和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。

49、道路用地

道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

50、公共綠地

公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

51、道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

52、建筑線

建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

53、鋼混結(jié)構(gòu)住宅

這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料〔碎石〕、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比擬復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。

54、框架結(jié)構(gòu)住宅

框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質(zhì)量較好。

55、磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是以小局部鋼筋混凝土及大局部磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚〞，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混〞指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5至6層以下。第三章房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)1、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行根底設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通訊、道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。2、土地開發(fā)是將“生地〞〔不具備使用條件的土地〕開發(fā)成可供使用的土地。3、房屋開發(fā)由取得土地使用權(quán)的開展商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路、鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。4、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益高、增值快的特點(diǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自四個(gè)方面：第一，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能；第二，是購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)，因物價(jià)上漲過(guò)快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)購(gòu)置者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無(wú)法全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害或其他事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。5、工業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)及其他工程的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。6、商業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購(gòu)物中心、庫(kù)房、加油站、餐飲業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場(chǎng)等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。7、房地產(chǎn)二次開發(fā)指先將“生地〞〔不具備使用條件〕開發(fā)成“熟地〞〔具備使用條件〕，然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。8、房地產(chǎn)一次開發(fā)一次性連土地、房屋開發(fā)完成。9、房地產(chǎn)所籌資金用于購(gòu)置土地、支付建造房屋及其設(shè)施的費(fèi)用。10、工程建設(shè)建立指對(duì)工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使這些活動(dòng)符合有關(guān)的法律、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)及合同的規(guī)定。11、能源系統(tǒng)包括供電、供熱、供氣、〔煤氣、天然氣、石油液化氣〕等設(shè)施。12、給水、排水系統(tǒng)包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)〔上下水道〕、排水管網(wǎng)〔下水道〕、污水處理、排放工程。13、道路及交通系統(tǒng)包括城市內(nèi)部交通道路、設(shè)施及城市對(duì)外交通道路、設(shè)施兩局部。14、郵電、電訊系統(tǒng)包括城鄉(xiāng)郵電、通訊系統(tǒng)。15、房屋建筑、樓宇開發(fā)包括土地“三通一平〞，指供熱、供電、供水到位，場(chǎng)地平整；或“七通一平〞，指道路、供熱、供電、供水、供煤氣〔天然氣〕、給排水、排污及場(chǎng)地平整。16、均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的"不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售"，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。

基價(jià)

基價(jià)也叫根底價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房根本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

17、起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表“×××元／平方米起售〞，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。

18、預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)〔銷〕售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

19、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？〔1〕土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；〔2〕取得?建筑許可證?和?開工許可證?；〔3〕除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；〔4〕房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；〔5〕土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給?房地產(chǎn)預(yù)售許可證?。核定外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給?商品住宅外銷許可證?。20、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的根本方式〔1〕新區(qū)開發(fā)一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地〞〔即為經(jīng)“七通一平〞的土地〕開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)?！?〕舊區(qū)改造舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市根底設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。〔3〕舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)劣互補(bǔ)。21、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(diǎn)〔1〕建設(shè)周期長(zhǎng)一個(gè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)工程從立項(xiàng)審批、規(guī)劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘察設(shè)計(jì)、組織施工到竣工驗(yàn)收，交付使用短那么幾年，甚至長(zhǎng)達(dá)近十年?！?〕工程工程多一個(gè)綜合開發(fā)小區(qū)內(nèi)，既有住宅群、辦公樓，又有商業(yè)、金融、娛樂、文教、衛(wèi)生等建筑，以及各種根底設(shè)施、配套工程，規(guī)模較小的有幾十個(gè)工程工程，中等的有上百項(xiàng)，大型的那么工程更多?！?〕投資大由于綜合開發(fā)規(guī)模大，建筑物多，因而要消耗大量的人力、物力、財(cái)力。建成一個(gè)規(guī)模較小的居住小區(qū)，也至少要投資幾千萬(wàn)元人民幣；建設(shè)一個(gè)綜合型的開發(fā)區(qū)，那么要投資幾億人民幣?！?〕牽涉面廣房地產(chǎn)綜合開發(fā)要涉及到征地、動(dòng)遷、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、道路、供電、供水、排污、電訊、商業(yè)、文教、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、公安、銀行等方方面面，各個(gè)部門，如某一環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，就會(huì)影響整個(gè)開發(fā)工程的正常進(jìn)行。〔5〕經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資大、周期長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中，一般采用向銀行申請(qǐng)貸款的方式籌措資金，因而在開發(fā)過(guò)程中要承受沉重的利息負(fù)擔(dān)。在銷售過(guò)程中，又會(huì)受到國(guó)際國(guó)內(nèi)的政治環(huán)境〔包括政局、政策、法令〕、經(jīng)濟(jì)環(huán)境〔國(guó)家與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展趨向、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等〕、消費(fèi)環(huán)境〔人門的消費(fèi)心理、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、購(gòu)置力等〕、市政環(huán)境〔市政根底設(shè)施條件、城市生態(tài)條件等〕的影響。因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)有很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。22、房地產(chǎn)綜合開發(fā)工程的立項(xiàng)〔1〕方案立項(xiàng)程序〔2〕工程建議書的提出工程建議書由建設(shè)單位向本行政區(qū)域的方案主管部門申報(bào)。在上海市，投資總額在三千萬(wàn)元人民幣以上的工程，向市方案委員會(huì)申報(bào)；投資總額在三千萬(wàn)元以下的工程，可向各區(qū)、縣主管方案管理部門申報(bào)?！?〕進(jìn)行工程可行性研究〔4〕申請(qǐng)投資許可證〔5〕申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證23、立項(xiàng)流程立項(xiàng)流程圖見下頁(yè)建設(shè)單位提出工程建議書方案主管部門批復(fù)可行性研究報(bào)告方案主管部門批復(fù)申辦投資許可證申請(qǐng)辦理建設(shè)用地手續(xù)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃主管部門批復(fù)委托建筑工程設(shè)計(jì)24、行政劃撥土地使用權(quán)行政劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得土地使用權(quán)。但土地使用者應(yīng)依照〔中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〕的規(guī)定交納土地使用稅。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。但市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)和開展的需要及城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回，并可按?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?的規(guī)定予以出讓。無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物和其他附著物，政府根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位，由市、縣人民政府土地管理部門沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。25、土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的出讓也稱土地批租，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。我國(guó)的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓不同于世界上多數(shù)國(guó)家的土地買賣性質(zhì)。土地買賣是土地所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，一旦買賣成交，賣方就切斷了與土地有關(guān)的一切聯(lián)系。而土地有償使用雖然也通過(guò)一定的行政或經(jīng)濟(jì)手段發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，但土地所有權(quán)的權(quán)屬不變。出讓方和受讓方仍然存在著與土地有關(guān)的法律上與經(jīng)濟(jì)上的關(guān)系。26、土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓可采取以下方式：協(xié)議﹑招標(biāo)﹑拍賣對(duì)從事商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等工程的用地，一般通過(guò)招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行。27、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓的方式包括贈(zèng)于、出售、交換。28、土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)〔以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)〕在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。29、土地使用權(quán)出讓方式協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)協(xié)商確定的土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)出讓與土地使用者的行為。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)嶷評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。30、地價(jià)土地使用權(quán)出讓的地價(jià)，包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)施費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。31、土地使用費(fèi)土地使用費(fèi)按年份向土地使用者征收，對(duì)有償受讓取得的土地象征性收取，標(biāo)準(zhǔn)每年按每平方由幾角錢到幾元之間。第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)知識(shí)1、房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。又常稱為“不動(dòng)產(chǎn)〞，英文為“REALESTATE〞2、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和效勞的行業(yè)。包括：1〕土地開發(fā)；2〕房屋建設(shè)、維修、管理；3〕土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；4〕房屋所有權(quán)的買賣、租賃；5〕房地產(chǎn)抵押貸款；6〕房地產(chǎn)市場(chǎng)。3、土地所有權(quán)含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地作為自己的財(cái)產(chǎn)，對(duì)其占有、壟斷，擁有對(duì)土地支配的權(quán)利。所謂經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)應(yīng)該表述為土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。只有具有上述雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。4、房產(chǎn)即對(duì)于房屋的占有、使用、收益、和處分的權(quán)利。我國(guó)目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個(gè)人所有制三種根本形式，另外還有涉外房產(chǎn)。房產(chǎn)按用途分類：1〕用于居民個(gè)人生活居住消費(fèi)的住宅房產(chǎn)；2〕供企事業(yè)單位及機(jī)關(guān)學(xué)校等用的非住宅房產(chǎn)。5、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通過(guò)程及售后管理，其實(shí)質(zhì)是營(yíng)銷策略的研究和實(shí)施。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場(chǎng)需求的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程做出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。6、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理的雙重含義。7、土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。8、地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，他的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)。9、地役權(quán)是指利用他人土地供自己使用的權(quán)利。10、抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。11、租賃權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。12、房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第五章房地產(chǎn)登記相關(guān)知識(shí)第一節(jié)綜合類1、預(yù)售商品房的條件房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合以下條件：土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得?建筑許可證?、?規(guī)劃許可證?和?開工許可證?；除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)商建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的25%，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已經(jīng)解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給?房地產(chǎn)預(yù)售許可證?。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給?商品住宅外銷許可證?。2、住房公積金制度結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，是指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、歸還等環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。3、房地產(chǎn)登記的程序房地產(chǎn)登記按以下程序辦理：1、提出申請(qǐng)；2、受理申請(qǐng)；3、審查申請(qǐng)文件；4、權(quán)屬調(diào)查；5、依法公告；6、確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利；7、將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上；8、計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；9、立卷歸檔。4、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其他登記。5、怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記？申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照?各省市房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定的時(shí)間向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān)條件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)于規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。6、房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下方法確定：企業(yè)法人——為該企業(yè)法人的法定名稱；國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位——為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱；非法人組織——該組織依法登記的名稱或政府確認(rèn)的名稱；個(gè)人——為合法身份證上的姓名；共有人——為各權(quán)利人的名稱或姓名。7、房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記。8、哪些房地產(chǎn)登記需要由有關(guān)當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)？房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。9、哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)？以下情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可單獨(dú)申請(qǐng)：土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記；變更登記；因土地使用年限屆滿的注銷登記；因房地產(chǎn)權(quán)利證書喪失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記。10、法律規(guī)定共同申請(qǐng)的，一方當(dāng)事人不配合，應(yīng)承當(dāng)什么法律責(zé)任？根據(jù)?房地產(chǎn)登記條例?的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記的，一方申請(qǐng)，另一方不申請(qǐng)或雖申請(qǐng)但不提供登記文件的，登記機(jī)關(guān)可責(zé)成不申請(qǐng)登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下的罰款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件的，可為其登記。11、申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的委托書。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。12、哪些房地產(chǎn)合同必須辦理公證手續(xù)？按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。13、房地產(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的？按?各省房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定，一般情況下，申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按以下規(guī)定交納登記費(fèi)：初始登記的，按登記價(jià)值千分之一交納。但登記價(jià)值超過(guò)三千萬(wàn)元的，超過(guò)局部按萬(wàn)分之五交納；轉(zhuǎn)移登記的，按登記價(jià)值的千分之一交納。但登記價(jià)值超過(guò)一千萬(wàn)元的，超過(guò)局部按萬(wàn)分之五交納；抵押登記的，按抵押價(jià)值萬(wàn)分之一交納。但每項(xiàng)最低不低于一百元；變更登記及其他登記的，每項(xiàng)交納二十元。14、什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？因?yàn)閷?shí)行房地產(chǎn)一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)登記調(diào)查過(guò)程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。15、關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)假設(shè)干稅收政策的通知有哪些？個(gè)人購(gòu)置并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；缺乏一年的，銷售時(shí)按售價(jià)減去原購(gòu)價(jià)的差額計(jì)征；個(gè)人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征土地增值費(fèi)；普通住宅是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇；積壓空置的商品房在銷售時(shí)應(yīng)繳納的契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠。其他條件為：商品住宅于1998年8月1日之后售出。第二節(jié)初始登記類1、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行登記。2、具備什么條件可以申請(qǐng)初始登記？〔深圳之規(guī)定〕1〕凡與各省市規(guī)劃國(guó)土局或?qū)傧路志趾炗喠送恋厥褂脵?quán)出讓合同書，并付清了地價(jià)款后三十日內(nèi)；2〕自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)；具備上述兩個(gè)條件，方可申請(qǐng)初始登記。3、申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交以下文件：1〕?房地產(chǎn)初始登記申請(qǐng)書?；2〕身份證明，包括：個(gè)人身份證，或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人證明；或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。3〕土地權(quán)屬證明包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：土地使用合同書；根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時(shí)提交征地補(bǔ)償協(xié)議書；地價(jià)款付清證明。以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：市政府批準(zhǔn)用地文件；用地紅線圖；征地補(bǔ)償協(xié)議書。以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。4〕登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書。4、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交以下文件：土地使用權(quán)屬證明；建筑許可證；施工許可證；建筑物竣工驗(yàn)收證；經(jīng)市政府指定機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書；建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖〔包括單體建筑平面圖、立面圖、剖面圖等〕；登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書。5、哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期是多長(zhǎng)？申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記及申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)?房地產(chǎn)證?需要進(jìn)行公告，公告期分別為三十日及六個(gè)月。6、土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂?土地使用權(quán)出讓合同書?用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。7、什么叫宗地？宗地號(hào)代表什么意思？宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界限組成的封閉地塊。如深圳市的土地，以宗地為根本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)表達(dá)其所在的地理位置。如：B107*24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第一帶07片第24宗地。8、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的根本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成局部，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。9、向開發(fā)商購(gòu)置一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，每證另貼花五元。印花稅：數(shù)額交易為交易價(jià)的萬(wàn)分之五，每證另貼花五元。登記費(fèi)：數(shù)額為交易價(jià)的千分之一。10、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記流程圖受理申請(qǐng)〔1日〕權(quán)屬調(diào)查〔48日〕1、管理所或測(cè)繪中隊(duì)實(shí)地測(cè)繪并制圖計(jì)算實(shí)用地面，做分棟匯總表和分戶匯總表〔30日〕公告〔30日〕2、初審〔6日〕3、復(fù)審〔6〕4、核準(zhǔn)〔6日〕登記〔5日〕繕證〔6日〕 發(fā)證立卷歸檔〔15日〕第三節(jié)轉(zhuǎn)移登記類1、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是合法擁有土地使用及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。2、哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有以下情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記：買賣；繼承；贈(zèng)與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定做出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。3、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)具備的條款有哪些？房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào)；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界限；土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房地產(chǎn)用途；買賣價(jià)款支付和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期；公用局部的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；違約責(zé)任；合同糾紛的解決方法；合同生效的條件及時(shí)間；雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。4、樓花是否可以轉(zhuǎn)讓？預(yù)購(gòu)的樓花當(dāng)預(yù)購(gòu)方付足購(gòu)房?jī)r(jià)款總額25%以上時(shí)，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同反面載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格情況。5、什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓？以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。6、辦理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交什么文件？1)?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書?；2〕?房地產(chǎn)證?或其他權(quán)利證書；3〕買賣合同書；4〕行政劃撥或減免地價(jià)款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價(jià)款的證明；5〕市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表；6〕身份證明；7〕非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別的約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。第四節(jié)抵押登記類1、什么叫房地產(chǎn)抵押？指?jìng)鶆?wù)人或第三人〔抵押人〕以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人〔抵押權(quán)人〕提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。2、申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么文件？1〕?房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書?；2〕房地產(chǎn)權(quán)利證書；3〕主合同和抵押合同；4〕身份證明。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件；預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交本條第1〕、2〕、4〕項(xiàng)規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。3、預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交?房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表?、身份證明、主合同、抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。4、跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個(gè)分局轄區(qū)的房地產(chǎn)為同一主債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，假設(shè)其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，那么最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關(guān)分局備檔，并于抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。5、同一抵押物設(shè)立假設(shè)干抵押時(shí)，如何辦理登記？根據(jù)?抵押貸款管理規(guī)定?的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定假設(shè)干抵押時(shí)，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。6、土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理？凡企業(yè)土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面建筑物已經(jīng)合法登記的，可同意單獨(dú)房屋作抵押。在處分抵押物時(shí)，必須委托省市不動(dòng)產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣，不動(dòng)產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)補(bǔ)交的地價(jià)款，凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。7、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？根據(jù)?中華人民共和國(guó)擔(dān)保法?的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。8、以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記根據(jù)?中華人民共和國(guó)擔(dān)保法?的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。9、房地產(chǎn)抵押登記流程圖 受理申請(qǐng)〔1日〕1、調(diào)查3日權(quán)屬調(diào)查〔10日〕2、審查5日登記〔4日〕3、核準(zhǔn)日期2日收費(fèi)發(fā)證立卷歸檔

第六章房地產(chǎn)面積測(cè)繪知識(shí)1、建筑面積建筑面積指建筑物外墻〔柱〕勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上〔含2.20米〕的永久性建筑。2、計(jì)算全部建筑面積有哪些？〔按國(guó)家規(guī)定共15條〕永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊局部，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。樓梯間、電梯〔觀光梯〕井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。房屋頂層上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20以上的，按其外圍〔不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻〕水平投影面積計(jì)算。有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主題結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。有伸縮的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相同的，伸縮計(jì)算建筑面積。3、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1〕有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2〕獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3〕未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。4〕建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5〕建筑物間有頂蓋的無(wú)柱架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算。4、不計(jì)算建筑面積的有哪些？1〕突出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。2〕檢修、消防等用的室外爬梯。3〕沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)〔露臺(tái)〕、游泳池等。4〕構(gòu)筑物、如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油〔水〕池、地下人防干道、支線等。5〕舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。6〕建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。5、什么是套內(nèi)建筑面積？房屋按套〔單元〕計(jì)算的建筑面積為套〔單元〕門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套〔單元〕內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。6、什么是公用建筑面積？各產(chǎn)權(quán)主題共同占有或共同使用的建筑面積，指各套〔單元〕以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積，可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。7、公用建筑面積的分?jǐn)傇敲词鞘裁?？如果有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無(wú)分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇敲催M(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。8、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套〔單元〕門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配店房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層效勞的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。9、哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道；沿街的裙樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。10、房屋銷售面積由那些組成？該套〔單元〕出售時(shí)，房屋銷售面積為該套〔單元〕的建筑面積，即為該套〔單元〕的使用面積與該套〔單元〕應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。11、各套〔單元〕應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e怎樣計(jì)算？該套〔單元〕應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=該套〔單元〕內(nèi)的使用面積×應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e/各套〔單元〕使用面積之和。12、居住小區(qū)總用地是包括住宅總用地、公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地總和。13、住宅總用地指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。14、公建總用地指小區(qū)內(nèi)部公用建筑占地面積的總和。15、道路、廣場(chǎng)用地指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積總和。16、庭院、綠化面積指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山花架、水榭、水池、以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和。17、人均占地總面積〔平方米/人〕人均占地面積=小區(qū)內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。18、人均住宅用地面積〔平方米/人〕人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。19、總建筑面積〔平方米〕指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。20、人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積〔公頃〕。21、建筑容積率建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)居住總用地〔平方米〕×100%22、居住建筑密度居住建筑密度=小區(qū)總居住建筑面積〔平方米〕/小區(qū)居住總用地面積〔平方米〕×100%。23、居住建筑面積毛密度居住建筑面積毛密度=小區(qū)總居住建筑面積〔平方米〕/小區(qū)總用地面積〔平方米〕。24、居住建筑面積凈密度居住建筑面積凈密度=小區(qū)居住總面積〔平方米〕/小區(qū)居住總用地〔平方米〕。28、使用面積系數(shù)K1〔%〕使用面積系數(shù)=總使用面積〔平方米〕/總建筑面積〔平方米〕×100%。29、居住面積系數(shù)K2〔%〕居住面積系數(shù)=總居住面積〔平方米〕/總建筑面積〔平方米〕×100%。30、結(jié)構(gòu)面積系數(shù)K3〔%〕結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=總結(jié)構(gòu)面積〔平方米〕/總建筑面積〔平方米〕×100%。31、使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。32、輔助面積是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。33、結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪〔均包括管道面積〕等所占面積的總和。34、套內(nèi)使用面積指套內(nèi)住戶單獨(dú)使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過(guò)廳、起居室、內(nèi)走道、陽(yáng)臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。35、套外使用面積指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。

第七章房地產(chǎn)產(chǎn)品講解知識(shí)第一節(jié)產(chǎn)品概念1、多層：指七層〔含七層〕以下的房屋，普通住宅無(wú)電梯。2、高層：指樓層超過(guò)七層的樓宇，安裝有電梯。3、超高層：一般指40層以上或超過(guò)100米以上的樓宇。4、復(fù)式：是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。〔一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間?！?、躍層：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局局部出夾層，安排臥室、書房等，用樓梯聯(lián)系上下，〔夾層在底層的投影面積只占底層面積的一局部，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。〕6、錯(cuò)層：縱向或橫向拋面中，樓層的幾局部之間樓地面上下錯(cuò)開。 7、塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。8、通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。9、公寓供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學(xué)校等配套設(shè)施；根據(jù)公寓的使用要求，每套公寓的建設(shè)面積一般在以下范圍內(nèi)：多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米；公寓應(yīng)充分考慮社會(huì)化效勞的要求。酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。10、別墅“別墅〞這一名稱是舶來(lái)品?，F(xiàn)在常說(shuō)的“別墅〞，實(shí)際上涵蓋了國(guó)外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是Villa。如果直譯過(guò)來(lái)，House應(yīng)該是“房子〞、“住宅〞；而Villa才是真正的“別墅〞，也可以譯成“莊園〞、“城堡〞，一種帶有詩(shī)意的住宅。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所銷售的大局部“別墅〞，并不是Villa，而是HOUSE。

別墅的特點(diǎn)：1、別墅造型外觀雅致美觀，獨(dú)幢獨(dú)戶，庭院視野寬闊，花園樹茂草盛，有較大綠地。有的依山傍水，景觀宜人，使住戶能享受大自然之美，有心曠神怡之感；2、別墅內(nèi)部設(shè)計(jì)得體，廳大房多，裝修精致高雅，廚衛(wèi)設(shè)備齊全，通風(fēng)采光良好；3、別墅還有附屬的汽車間、門房間、花棚等；4、社區(qū)型的別墅大都是整體開發(fā)建造的，整個(gè)別墅區(qū)有數(shù)十幢獨(dú)立獨(dú)戶別墅住宅，區(qū)內(nèi)公共設(shè)施完備，有中心花園，水池綠地，還設(shè)有健身房、文化娛樂場(chǎng)所以及購(gòu)物場(chǎng)所等。

目前在市場(chǎng)上我們按照別墅的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為五大類：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。11、獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。【特征】私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)。12、聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右?！咎卣鳌?、比擬注重工程選址，盡量余地、余綠、余水，交通比擬方便。2、價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。

【歷史回憶】19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣那么表達(dá)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國(guó)家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市開展過(guò)程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。13、雙拼別墅它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國(guó)被叫作“Twofamilyhouse〞，直譯為兩個(gè)家庭的別墅。目前，在美國(guó)比擬流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅?！咎卣鳌?.與聯(lián)排、獨(dú)棟比照而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2.是低層小樓加上私家花園，這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的根底上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Cityhouse和Townhouse兵營(yíng)式排列的呆板面孔。3.雙拼別墅根本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。14、疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的根底上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

【特征】：1.購(gòu)置人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢(shì)在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長(zhǎng)的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺(tái)，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為靈動(dòng)而宜人。15、空中別墅空中別墅發(fā)源于美國(guó)，稱為“penthouse〞即“空中閣樓〞，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國(guó)，以“第一居所〞和“稀缺性的城市黃金地段〞為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的根本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比擬少。

【特征】：1.空中別墅的建筑形式彌補(bǔ)了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢(shì)，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺，顯示了強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.挑高層高：一般住宅的層高是2.7-2.9米，空中別墅的標(biāo)準(zhǔn)是3米多，從3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高幾十厘米，意味著通風(fēng)更順暢，采光度很好。

【歷史回憶】北京在2000年前后就有了空中別墅，第一個(gè)將這種產(chǎn)品引入北京的是清芷園。但在當(dāng)時(shí)，不少開發(fā)商開發(fā)空中別墅，往往是項(xiàng)莊舞劍，意在沛公。2000年3月，廣州新理想華庭中的一套空中別墅面積到達(dá)1146平方米，被評(píng)為“大世界吉尼斯之最〞。21800元／平方米的天價(jià)和“騎摩托車自行車者不得進(jìn)入〞的牌子，為炒作提供了新的定義；而其后，中國(guó)第一商城建成了1600平方米第二節(jié)產(chǎn)品規(guī)劃一、住宅良好的生態(tài)環(huán)境有五個(gè)要素?！?〕舒適

日本人曾總結(jié)出舒適環(huán)境的八要素：①空氣清新，沒有污染和臭味；②寧?kù)o，沒有噪聲；③豐富多彩的綠化；④與水景親近；⑤街道美麗而整潔；⑥具有歷史文化古跡；⑦有適于人們散步的場(chǎng)所和空間；⑧有游樂設(shè)施。其中，人們對(duì)安靜、空氣、綠化這三要素最為關(guān)心，并列為舒適性的根底要素。目前，我國(guó)主要用5個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量舒適度：①居住密度；②綠地面積；③室外活動(dòng)場(chǎng)所與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；④室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)；⑤日照；

〔2〕方便

居住環(huán)境的方便主要依據(jù)以下因素：居住區(qū)內(nèi)外交通的方便程度；公共效勞設(shè)施的配套程度；效勞方式、效勞工程、效勞時(shí)間的方便程度。

〔3〕平安

居住區(qū)環(huán)境不僅要保證居民的日常平安，還要考慮在發(fā)生特殊情況時(shí)的平安，如火災(zāi)，地震等。

〔4〕衛(wèi)生

居住環(huán)境保持空氣清新，對(duì)有害氣體和有害物質(zhì)的濃度要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。居住區(qū)的飲用水也應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)，尤其是水池二次供水的情況下，室外公共環(huán)境要清潔衛(wèi)生。

〔5〕美觀

居住小區(qū)的室外環(huán)境主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配等。居住小區(qū)環(huán)境還應(yīng)與其周圍的環(huán)境有機(jī)地結(jié)合，給人以明快、淡雅、親切之感，富于人情味、生活氣息和地方風(fēng)格。

二、實(shí)現(xiàn)良好生態(tài)環(huán)境的小區(qū)應(yīng)有以下4項(xiàng)指標(biāo)〔1〕營(yíng)造生態(tài)園林，提高樓盤素質(zhì)

小區(qū)應(yīng)注重園林的綠化氣氛，創(chuàng)造出綠地、風(fēng)雨長(zhǎng)廊、漫步小徑、假山流水、瀑布等相互搭配而協(xié)調(diào)的新型園林景觀。在總體布局上，要求與自然地勢(shì)自然協(xié)調(diào)，防止雷同現(xiàn)象，既要考慮滿足日照要求和綠地空間，又考慮相互間適當(dāng)?shù)母卟?，形成特色。在戶型設(shè)計(jì)上，充分利用環(huán)境特點(diǎn)，使主要空間享有最正確景觀。

〔2〕提高住宅區(qū)的綠化程度

住宅區(qū)綠化程度高，不僅有利于降低空氣污染，改善住宅小氣候，而且有利于住宅區(qū)的美感。環(huán)保專家測(cè)定：一個(gè)人所需氧要12平方米的森林綠地釋放的氧才能平衡，而且綠化好的街道與綠化差的街道相比，中午氣溫要低1．3攝氏度，每立方米空氣中的含菌量要少44．43％?？梢?，綠化程度是良好的小區(qū)自然環(huán)境的保障。

〔3〕使用環(huán)保建筑材料

在住宅建設(shè)中要注重推廣新型墻體材料，節(jié)能材料和節(jié)能采暖、空調(diào)制冷等系統(tǒng)的應(yīng)用，改變以往秦磚漢瓦的建材結(jié)構(gòu)，提高綠色建材綠色飾材的應(yīng)用量，推進(jìn)資源回收與開發(fā)的應(yīng)用力度。

〔4〕重視住宅樓宇外觀設(shè)計(jì)

住宅樓宇外觀設(shè)計(jì)一定要協(xié)調(diào)周邊環(huán)境，近馬路的住宅不宜設(shè)置面向路面的外飄陽(yáng)臺(tái)，控制各家各戶自建飄出式的各類防盜網(wǎng)，小區(qū)與小區(qū)間的樓房景觀要盡量協(xié)調(diào)。三、住宅輔助設(shè)施設(shè)計(jì)應(yīng)注意什么？住宅設(shè)計(jì)，不僅要注重樓宇的平安性、實(shí)用性以及美觀性，而且更要滿足物業(yè)管理的需要，尤其對(duì)輔助設(shè)施的設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，更是如此。〔1〕陽(yáng)臺(tái)就陽(yáng)臺(tái)而言，必須充分考慮到住戶空間活動(dòng)的需要，盡量在客廳采用設(shè)置落地玻璃門相隔。這樣既增加客廳空間感，又可防止或減少住戶二次裝修時(shí)對(duì)墻體拆改的破壞。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)還應(yīng)盡可能考慮住戶晾曬東西的需要，防止出現(xiàn)隨處亂掛現(xiàn)象，以保持樓宇美觀。陽(yáng)臺(tái)排水設(shè)計(jì)也不能無(wú)視，在設(shè)計(jì)上應(yīng)與屋面排水一樣安排統(tǒng)一落水管，切忌從陽(yáng)臺(tái)鑿孔，直接向樓下排水。因?yàn)檫@樣很容易引發(fā)上下樓住戶之間的糾紛，給物業(yè)管理工作增加不必要的麻煩?！?〕廚房住宅的廚房設(shè)計(jì)，一定要考慮以下兩個(gè)因素：一是要考慮冰箱的使用，設(shè)計(jì)好冰箱的位置，連同門框尺寸也要包括在內(nèi)，以減少拆改現(xiàn)象；二是要考慮抽油煙機(jī)的普及和無(wú)煙灶臺(tái)的推廣使用，統(tǒng)一設(shè)計(jì)排煙通風(fēng)道，預(yù)留排煙孔和排風(fēng)窗，以杜絕在窗臺(tái)上直接安裝抽油煙孔和排風(fēng)扇口。這樣既可保持樓宇的整潔，又可減少炒菜時(shí)的空氣污染。如采用變壓式排油煙管道系統(tǒng)，效果更好?！?〕衛(wèi)生間住宅衛(wèi)生間應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置通風(fēng)道，并在通同道上預(yù)留檢查口和排風(fēng)窗，防止住戶把排風(fēng)扇安裝在窗臺(tái)上的情況，以到達(dá)凈化空氣的目的。同時(shí)要考慮住戶淋浴的需要，安排熱水器位置，預(yù)留排氣窗和煤氣管孔，以確保住戶的使用平安，并減少穿墻打洞的行為?！?〕空調(diào)統(tǒng)一設(shè)計(jì)空調(diào)位置是今后住宅輔助設(shè)計(jì)中不容無(wú)視的問題。因?yàn)榭照{(diào)安裝不僅影響樓宇外觀，也最容易損害立面墻體?？照{(diào)的管線孔要預(yù)留好，并盡量設(shè)置統(tǒng)一的排水管道。如果住家從室內(nèi)隨意伸出一根塑料管線，孔的位置一定要注意與室內(nèi)外機(jī)安裝的位置協(xié)調(diào)。〔5〕水電表水電表位置，筆者認(rèn)為還是集中安排在戶外為好。這既是物業(yè)管理的需要，也是住戶的愿望。如果裝在住戶家里，不管是抄表，還是檢查、維修，都會(huì)給物業(yè)管理公司和住戶帶來(lái)不便，并有可能引發(fā)某些意想不到的問題。〔6〕門窗門窗的設(shè)計(jì)必須符合平安防盜要求，具備防撬、防踹、防攀、防爬入等平安防范功能。這既是?城市居民住宅平安防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定?的硬性規(guī)定，也是物業(yè)管理的迫切需要。否那么，家家戶戶都因平安需要而加裝防護(hù)設(shè)施，必定會(huì)大大增加物業(yè)管理的難度。四、住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)

我國(guó)從1997年初開始制?小康住宅電氣設(shè)計(jì)〔標(biāo)準(zhǔn)〕導(dǎo)那么?，“導(dǎo)那么〞中規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設(shè)計(jì)在總體上滿足以的要求：1.高度的平安性2.舒適的通訊方式3.綜合的信息效勞4.家庭智能化系統(tǒng)

這是我國(guó)官方第一次對(duì)住宅小區(qū)智能化問題提出的設(shè)計(jì)要求。1999年1月建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室召開關(guān)于小區(qū)智能化的會(huì)議，建設(shè)部的官員對(duì)小區(qū)的智能化系統(tǒng)提出了五個(gè)性能指標(biāo)：平安性、耐久性、實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性和環(huán)境化。全國(guó)知名的智能化專家和十余家企業(yè)就小區(qū)智能化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和等級(jí)劃分等問題進(jìn)行了廣泛、深入地交流，并在這兩個(gè)問題上達(dá)成了共識(shí)：在充分保證居民平安的根底上，切實(shí)注重居民將來(lái)對(duì)寬帶數(shù)據(jù)的劇烈增長(zhǎng)的需求，以家庭智能化終端為網(wǎng)絡(luò)智能節(jié)點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，用先進(jìn)的技術(shù)來(lái)提高集成度。并將智能化系統(tǒng)分為初、中、高三級(jí)。小區(qū)智能化系統(tǒng)分為三層結(jié)構(gòu)：管理中心、網(wǎng)絡(luò)布線和家庭智能化系統(tǒng)，三者有機(jī)、緊密地結(jié)合為一個(gè)統(tǒng)一的智能網(wǎng)絡(luò)，該結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)充分考慮到用戶將來(lái)對(duì)寬帶的需求，注重了網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)；家庭智能控制包容了家庭所需的所有功能，以新技術(shù)提高了系統(tǒng)的所有功能，簡(jiǎn)化了操作，極大地方便了用戶；智能小區(qū)綜合管理中心既是小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)的管理中心，又是將小區(qū)局域同廣域網(wǎng)連接起來(lái)的通道。智能化應(yīng)用系統(tǒng)包括四個(gè)子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、信息效勞，每個(gè)子系統(tǒng)又包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過(guò)小區(qū)局域網(wǎng)連成一個(gè)整體。物業(yè)管理系統(tǒng)有5個(gè)分系統(tǒng)，內(nèi)容涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、電子地圖、三表出戶、電子公告、播送及背景音樂、一卡通、住戶效勞中心及小區(qū)管理中心等。智能化家居包括家庭智能中心系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)Internet系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)等。而家庭智能中心系統(tǒng)功能應(yīng)包括傳呼報(bào)知〔系統(tǒng)處于防盜狀態(tài)時(shí)，有歹徒從門窗侵入，可自動(dòng)撥打傳呼代碼通知主人〕、防盜警報(bào)、緊急求救、監(jiān)聽、遙控設(shè)防、險(xiǎn)情預(yù)警〔煤氣泄漏、火災(zāi)報(bào)警〕、遙控家電開關(guān)。智能化不等于自動(dòng)化，僅是安裝了假設(shè)干具有自動(dòng)化性質(zhì)的設(shè)備還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能稱之為智能，家居智能化也不等同于寫字樓的5A標(biāo)準(zhǔn)。住宅是人們居家生活的場(chǎng)所，智能化應(yīng)效勞于人們的居家生活，因此應(yīng)更全面、更富有人性化。智能化的組成局部很多，但專家們認(rèn)為，一個(gè)真正意義的智能化小區(qū)必須具備以下素質(zhì)：網(wǎng)絡(luò)高速接入功能，即Internet網(wǎng)高速通道；家居辦公符合在家辦公的需求；家居娛樂包括VOD自動(dòng)點(diǎn)播、視頻會(huì)議、遠(yuǎn)程教學(xué)、交互式電子游戲等；家居平安監(jiān)控：如火警、煤氣泄漏、幼兒和老人求救、遠(yuǎn)程醫(yī)療與監(jiān)護(hù)、開關(guān)門報(bào)警等；家居管理方面，如小區(qū)電子公告牌、遠(yuǎn)程三表傳送收費(fèi)；家居商務(wù)，如網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上商務(wù)聯(lián)系等。五、3A住宅解讀建設(shè)部公布的?商品住宅性能認(rèn)定管理方法?，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上最科學(xué)、最權(quán)威、最標(biāo)準(zhǔn)的惟一住宅性能評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。該管理方法把住宅性能分解為適用性能、平安性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能5個(gè)方面，通過(guò)對(duì)各方面性能的綜合評(píng)價(jià)，最終確定住宅的性能等級(jí)。以此為參照，但凡到達(dá)A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的住宅顯然都是該一級(jí)別里同類產(chǎn)品中的佼佼者。市民購(gòu)房從此也不再霧里看花，辭別了隨意化購(gòu)房時(shí)代，購(gòu)房舉動(dòng)將更加理性。從A級(jí)到AAA級(jí)---住宅品質(zhì)逐級(jí)躍進(jìn)但凡能通過(guò)性能認(rèn)定的住宅，不管其到達(dá)了哪一性能等級(jí)，都是現(xiàn)階段我國(guó)同標(biāo)準(zhǔn)住宅中的精品，統(tǒng)稱為“A級(jí)住宅〞。面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房的最高性能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為1A級(jí)，即經(jīng)濟(jì)適用型住宅；面向中高收入家庭的普通商品房的最高性能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為2A級(jí)，即舒適型住宅：面向高收入家庭的高檔公寓、別墅的最高性能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為3A級(jí)，即高舒適度住宅。得到性能認(rèn)定標(biāo)志的住宅那么說(shuō)明是在這一檔次中性能品質(zhì)優(yōu)良的住宅。1A、2A級(jí)商品住宅性能認(rèn)定的主要內(nèi)容應(yīng)包括住宅的適用性能、平安性能和耐久性能。3A級(jí)商品住宅性能認(rèn)定除了上述性能外，還在環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能方面作出了新的要求。如果說(shuō)，1A住宅是“經(jīng)濟(jì)適用型房屋〞中的精品；那么2A住宅就是“小康示范區(qū)〞中的精品；3A住宅那么是精品中的頂級(jí)品。3A住宅---代表我國(guó)最高人居水準(zhǔn)的住宅

按照?商品住宅性能認(rèn)定管理方法?，3A級(jí)住宅是目前最能夠代表我國(guó)住宅建筑水平的“住宅〞統(tǒng)計(jì)顯示，在全國(guó)遍地開花的樓盤中，僅有170多個(gè)工程通過(guò)了A級(jí)認(rèn)證，其中通過(guò)3A住宅性能認(rèn)定的工程為數(shù)極少，例如深圳東?；▓@、上海仁恒濱江園，均為國(guó)內(nèi)非常有影響力的高尚住宅。武漢市目前僅有武漢地產(chǎn)集團(tuán)旗下的永清庭園、波光園、紫藤花園、紫竹苑等通過(guò)2A住宅性能認(rèn)定，水木清華和陽(yáng)光海岸剛剛通過(guò)2A的預(yù)審。南岸金都工程是武漢市乃至湖北地區(qū)第一家申請(qǐng)3A住宅成功的工程，是提供給高收入家庭的功能齊全、舒適度高的商品住宅，因此可以說(shuō)，該工程不僅僅是開發(fā)商帶給武漢市民的高檔住宅，也是國(guó)家建設(shè)部從住宅產(chǎn)業(yè)化角度，嚴(yán)格按照3A住宅性能認(rèn)定的最高程序來(lái)建設(shè)的一個(gè)工程，它將引領(lǐng)武漢住宅向更高層次開展。

3A住宅的五大性能：〔1〕適用性能---用高科技手段來(lái)提升居住的舒適度

3A住宅和普通住宅相比，由于更多地使用了新科技、新技術(shù)，更加適宜人居。據(jù)了解，3A住宅中采用了300多個(gè)成套技術(shù)，才能最終確保3A標(biāo)準(zhǔn)，如屋頂綠化技術(shù)，夏季屋頂70℃高溫下仍能保持一片綠色，使室內(nèi)溫度比沒有屋頂綠化的要低3℃~5℃；又如被人們形象地比喻為“房子像人一樣會(huì)呼吸〞的新風(fēng)系統(tǒng)，可以在封閉家門的情況下，保持室內(nèi)外空氣循環(huán)流動(dòng)，既可防霉又可防腐；而中水系統(tǒng)的運(yùn)用，可以對(duì)生活污水進(jìn)行處理，實(shí)現(xiàn)再利用和循環(huán)利用；對(duì)太陽(yáng)能的充分利用亦能為住戶減少很多負(fù)擔(dān)。

鑒于3A住宅中大量運(yùn)用了高科技手段來(lái)提升居住的舒適度，居家于此，可以說(shuō)在無(wú)形中充分享受到了最為舒適的生活，有效地提升生活質(zhì)量。〔2〕耐用性能---真正的全壽命住宅

3A住宅既是高品質(zhì)、高舒適的代名詞，也是讓廣闊消費(fèi)者放心的“全壽命住宅〞。

3A住宅其耐用性要大大高于普通住宅。根據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威數(shù)據(jù)說(shuō)明，歐洲住宅的平均壽命是80年，其中英國(guó)住宅平均壽命為132年，北美為40年，日本僅為33年，而中國(guó)臺(tái)灣只有23年左右。根據(jù)專家分析的結(jié)果，大陸住宅的壽命比臺(tái)灣還要短。

據(jù)建設(shè)部專家分析，目前造成國(guó)內(nèi)住宅普遍“短壽〞的原因是由于住宅建筑自身的功能、質(zhì)量、材料、管網(wǎng)存在著問題，無(wú)法滿足更長(zhǎng)的使用年限，因而造成建筑的“夭折〞。

而3A住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)考慮到了70年，乃至更長(zhǎng)時(shí)間的居住需求。它從各個(gè)方面對(duì)住宅的使用標(biāo)準(zhǔn)作出了嚴(yán)格而明確的界定，其耐久性要大大高于普通住宅，如3A住宅所用的水泥標(biāo)號(hào)、鋼筋的強(qiáng)度和數(shù)量都要大大提高和增加。3A住宅是真正的在規(guī)定的使用年限內(nèi)滿足居住需求的全壽命住宅。

〔3〕平安性能---讓業(yè)主全然無(wú)后顧之憂

一般住宅在平安措施方面只考慮消防等根本措施，3A住宅在燃?xì)狻㈦姎庠O(shè)施平安，室內(nèi)空氣和供水的平安上以及平安防范上都走在國(guó)內(nèi)樓盤的最前沿。如深圳東?；▓@率先引用最先進(jìn)的智能樓宇監(jiān)控系統(tǒng)，成為深圳第一個(gè)具體使用此系統(tǒng)的樓盤。除了日常平安與防范，3A住宅應(yīng)付突發(fā)事件上也能有效地確保業(yè)主的平安，緩降器、軟梯等設(shè)施可以讓業(yè)主在突發(fā)緊急情況時(shí)迅速轉(zhuǎn)移到平安地帶。

〔4〕環(huán)境性能---達(dá)成住區(qū)與外環(huán)境的和諧統(tǒng)一

最引人注目的是3A級(jí)住宅，還硬性規(guī)定了整個(gè)小區(qū)的選址必須得當(dāng)，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，以不阻礙整個(gè)地