論共有用的優(yōu)先購買權(quán)在建筑物區(qū)分中的適用

論共有用的優(yōu)先購買權(quán)在建筑物區(qū)分中的適用

一、優(yōu)先購買權(quán)系具有物權(quán)化的債權(quán)第78條。3（以下簡稱《基本法》）第八十三條的規(guī)定，以及《中華人民共和國教育法》（以下簡稱《法》）第101條的規(guī)定，只要當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)讓其部分（部分），其他所有人在條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。這種優(yōu)先購買權(quán),在法國、德國、瑞士的民法上叫作先買權(quán),中國臺灣地區(qū)的立法稱之為優(yōu)先承買權(quán)或優(yōu)先承受權(quán)。優(yōu)先購買權(quán),為附有條件的形成權(quán),即優(yōu)先購買權(quán)人得依一方的意思表示,形成以義務(wù)人出賣與第三人同樣條件為內(nèi)容的合同,無須義務(wù)人的承諾。只是該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件,必須待義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時,才可以行使。它是一種附條件的權(quán)利,一種技術(shù)性的、手段性的權(quán)利,并附從于基礎(chǔ)法律關(guān)系的權(quán)利。共有人就份額(應(yīng)有部分)所享有的優(yōu)先購買權(quán),就是一種附停止條件的權(quán)利,一種技術(shù)性、手段性的權(quán)利,附從于共有關(guān)系。實(shí)際上,關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì),學(xué)說存有分歧。一為訂立買賣合同的請求權(quán)說。該說認(rèn)為,優(yōu)先購買權(quán)為訂立買賣合同的請求權(quán),是權(quán)利人得請求出賣人與自己訂立買賣合同的權(quán)利,應(yīng)其請求,出賣人有承諾的義務(wù)。依該說,優(yōu)先購買權(quán)人所作以同等條件購買的意思表示只是要約,如出賣人拒絕承諾,則合同自不成立。此時,優(yōu)先購買權(quán)人如何獲得保護(hù),不無疑問。二為債權(quán)的效力說。該說認(rèn)為,優(yōu)先承買權(quán)在性質(zhì)上為請求權(quán),僅具有債權(quán)的效力,如果買賣當(dāng)事人之間已經(jīng)辦理了應(yīng)有部分的移轉(zhuǎn)登記,共有人即不得請求涂銷該項(xiàng)登記。優(yōu)先承買權(quán)的優(yōu)先次序應(yīng)在其他具有物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)之后1。該說的主要問題在于沒有就是否承認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)作出表態(tài),特別是在應(yīng)當(dāng)阻止惡意受讓人取得份額(應(yīng)有部分)的依據(jù)方面,顯得無能為力。這從下文關(guān)于其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害所導(dǎo)致的法律后果的研討中可以清楚地看出來。三為物權(quán)取得權(quán)說。該說認(rèn)為,優(yōu)先購買權(quán)具有排他的效力,故為物權(quán),但優(yōu)先購買權(quán)既非用益物權(quán),又非擔(dān)保物權(quán),而是屬于形成權(quán)的物權(quán)取得權(quán)。該說一方面認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán),同時又承認(rèn)它為物權(quán),顯然存在著沖突。更為要害的是,優(yōu)先購買權(quán)不符合物權(quán)為支配權(quán)的根本屬性,其自身對權(quán)利人而言也不具有實(shí)質(zhì)性利益。僅僅憑借優(yōu)先購買權(quán)的行使,往往不能取得物權(quán),只有在動產(chǎn)為交付、不動產(chǎn)為登記之后,才能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。四為具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)期待權(quán)說。該說認(rèn)為,如果第三人的條件比其他共有人的條件為優(yōu),其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)就沒有了。如果共有人不轉(zhuǎn)讓其份額,其他共有人的該項(xiàng)權(quán)利也僅僅是期待的。由于其他共有人不能直接支配擬轉(zhuǎn)讓的份額,不符合物權(quán)的支配性特點(diǎn),故優(yōu)先購買權(quán)不是物權(quán),而為債權(quán)。但由于債權(quán)具有平等性,而優(yōu)先購買權(quán)卻使權(quán)利人有權(quán)優(yōu)先簽訂買賣合同,故其應(yīng)為物權(quán)化的債權(quán),且為期待權(quán)。該說的不足如同前二種學(xué)說,為本書所不采。五為附有條件的形成權(quán)說,已如上述。二、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的合理性按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)制度,僅僅適用于按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額(應(yīng)有部分)的場合。其道理在于,法律確立按份共有人就份額(應(yīng)有部分)享有優(yōu)先購買權(quán)的目的,是為了減少共有人的人數(shù),防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜化,從而簡化甚至消除共有物的共同使用關(guān)系,實(shí)現(xiàn)對共有物利用上的效率。如此,當(dāng)某一共有人向另一共有人轉(zhuǎn)讓其份額(應(yīng)有部分)時,是在減少共有人的人數(shù)和簡化共有物的使用關(guān)系,不影響其他共有人的權(quán)益,故無必要賦予他們優(yōu)先購買權(quán)。按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)制度,不適用于建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域。這主要是因?yàn)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)場合的共有部分從屬于專有部分;還因?yàn)槟承┕灿胁糠植皇前捶莨灿?至少不是典型的按份共有;再就是相對于《物權(quán)法》第93條以下關(guān)于普通共有關(guān)系的規(guī)范來說,《物權(quán)法》第70條以下關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)范為特別法,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。三、關(guān)于價的支付優(yōu)先購買權(quán)以同等條件為其行使條件。所謂同等條件,首先指價款條件相同,即優(yōu)先購買權(quán)人支付的價款應(yīng)當(dāng)?shù)韧诘谌嗽谫I賣合同(轉(zhuǎn)讓合同)中允諾支付的價款。其次,關(guān)于價款支付的方式,也應(yīng)等同于第三人允諾的方式。如果第三人允諾一次付清,優(yōu)先購買權(quán)人不得主張分期付款。再次,受讓人的信用狀況及是否提供擔(dān)保等因素,亦為同等條件的構(gòu)成因素。當(dāng)然,價格條件處于核心地位。四、共同共有物的優(yōu)先權(quán)最高人民法院《貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱為《關(guān)于民法通則的意見》)第92條規(guī)定:“共同共有財產(chǎn)分割后,一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時,如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)予以支持?！睂Υ?首先說明,該優(yōu)先購買權(quán)不同于《物權(quán)法》第101條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán),而是某個或某些原共同共有人(即現(xiàn)在的各個單獨(dú)所有權(quán)人)于共同共有關(guān)系消滅后,對其他原共有人分得的“屬于一個整體或者配套使用”的原共同共有物的優(yōu)先購買權(quán)。其次明確,對《關(guān)于民法通則的意見》第92條的規(guī)定必須作類型化的分析:(1)共同共有物采取變價分割的方式,導(dǎo)致共同共有關(guān)系消滅,共有物歸原共同共有人以外的人所有,不發(fā)生《物權(quán)法》第101條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán),也不成立《關(guān)于民法通則的意見》第92條規(guī)定的原共有人的優(yōu)先購買權(quán)。(2)共同共有物采取了實(shí)物分割的方式,未出現(xiàn)被分割之物出賣的情況的,《關(guān)于民法通則的意見》第92條規(guī)定的和《物權(quán)法》第101條規(guī)定的兩種優(yōu)先購買權(quán)均不成立。(3)共同共有物盡管采取了實(shí)物分割的方式,但實(shí)際上該分割屬于觀念上的和法律上的,而非物理上的。例如,一棟三間一體的住房,被兄弟二人分割,每人一間半住房。哥哥馬上出賣歸其所有的一間半住房,弟弟對其兄?jǐn)M出賣的房屋享有的優(yōu)先購買權(quán),即屬《關(guān)于民法通則的意見》第92條規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán),但不屬于《物權(quán)法》第101條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán),因?yàn)橛诖藞龊喜淮嬖诎捶莨灿小?4)共同共有物采取了作價補(bǔ)償分割的方式,該共有物轉(zhuǎn)歸一個共有人所有,未形成按份共有關(guān)系的,則既不發(fā)生《關(guān)于民法通則的意見》第92條規(guī)定的原共有人的優(yōu)先購買權(quán),也不存在《物權(quán)法》第101條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán)。(5)共同共有物采取了作價補(bǔ)償分割的方式,該共有物轉(zhuǎn)歸若干共有人所有。這些共有人取得該共有物的所有權(quán)時,存在著優(yōu)先權(quán)。其優(yōu)先權(quán)實(shí)際上有兩個,分別具有不同的法律基礎(chǔ):一個是某些原共同共有人(即現(xiàn)在的各個單獨(dú)所有權(quán)人)于共同共有關(guān)系消滅后,對其他原共有人分得的“屬于一個整體或者配套使用”的原共同共有物享有的優(yōu)先購買權(quán),其法律基礎(chǔ)為《關(guān)于民法通則的意見》第92條的規(guī)定;另一個是按份共有人的優(yōu)先購買權(quán),其法律基礎(chǔ)是《物權(quán)法》第101條的規(guī)定。之所以斷言存在著按份共有人的優(yōu)先購買權(quán),是因?yàn)楣餐灿形镒鲀r補(bǔ)償分割時,是按照原來潛在的份額(應(yīng)有部分)作價的,如無法律規(guī)定或當(dāng)事人約定以及其他特別事由,該潛在份額(應(yīng)有部分)即為等份的,現(xiàn)在轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)的等份的份額(應(yīng)有部分),由此形成按份共有,至少在邏輯上存在著共同共有物轉(zhuǎn)化為按份共有物的瞬間。在該瞬間,擬取得共有物的原共同共有人就其他原共同共有人的業(yè)已現(xiàn)實(shí)化的份額(應(yīng)有部分),享有《物權(quán)法》第101條規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)。五、有部分合同的情形為使其他共有人行使優(yōu)先購買權(quán),轉(zhuǎn)讓份額(應(yīng)有部分)的按份共有人應(yīng)當(dāng)通知其他共有人,將其與第三人所訂轉(zhuǎn)讓合同的全部條件告知其他共有人。轉(zhuǎn)讓人違反該項(xiàng)義務(wù)時,應(yīng)承受不利的法律后果。為防止優(yōu)先購買權(quán)的持續(xù)存在,導(dǎo)致交易關(guān)系動蕩,阻礙共有人轉(zhuǎn)讓其份額(應(yīng)有部分),對該權(quán)利的存續(xù)期間也要作出限制。在轉(zhuǎn)讓人履行通知義務(wù)的場合,可依約定的期間為準(zhǔn),自轉(zhuǎn)讓份額(應(yīng)有部分)的通知到達(dá)其他共有人之時起算,除非該約定不合理。在轉(zhuǎn)讓人未履行通知義務(wù)的場合,可比照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱為《合同法》)第55條規(guī)定的1年除斥期間予以確定。按份共有人不通知其他共有人,就其份額(應(yīng)有部分)的轉(zhuǎn)讓與非共有人(受讓人)簽訂轉(zhuǎn)讓合同,從而侵害了其他共有人的優(yōu)先購買權(quán),其法律效果如何,我國現(xiàn)行法尚無明文。筆者認(rèn)為,由于我國《物權(quán)法》已經(jīng)區(qū)分了物權(quán)變動和發(fā)生物權(quán)變動的原因行為(第15條),注重交易安全(第16條等),故應(yīng)當(dāng)?shù)贸鋈缦陆Y(jié)論:(1)其他共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的,轉(zhuǎn)讓人負(fù)有強(qiáng)制締約的義務(wù),轉(zhuǎn)讓人和行使優(yōu)先購買權(quán)的其他共有人之間形成轉(zhuǎn)讓該份額(應(yīng)有部分)的合同,該合同原則上自優(yōu)先購買權(quán)行使時即當(dāng)然成立,與轉(zhuǎn)讓人和作為非共有人的受讓人之間簽訂的該份額(應(yīng)有部分)轉(zhuǎn)讓合同并存。(2)在共有物為動產(chǎn)的情況下,受讓人不知也不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人侵害了其他共有人的優(yōu)先購買權(quán),且已經(jīng)占有了份額(應(yīng)有部分)的,宜類推適用《物權(quán)法》第106條第1款關(guān)于善意取得的規(guī)定,受讓人終局地取得該份額(應(yīng)有部分)。此時份額(應(yīng)有部分)轉(zhuǎn)讓合同也有效。(3)在共有物為不動產(chǎn)的情況下,受讓人不知也不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人侵害了其他共有人的優(yōu)先購買權(quán),且已經(jīng)辦理了份額(應(yīng)有部分)的變更登記(過戶登記)的,宜類推適用《物權(quán)法》第106條第1款關(guān)于善意取得的規(guī)定,受讓人終局地取得該份額(應(yīng)有部分)。此時份額(應(yīng)有部分)轉(zhuǎn)讓合同也有效。(4)在共有物為動產(chǎn),且未被受讓人占有的情況下;或在共有物為不動產(chǎn),且未辦理變更登記手續(xù)的情況下,受讓人為善意,但其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán),否認(rèn)受讓人取得份額(應(yīng)有部分)的,此時可有兩種解決路徑:其一,因其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán),轉(zhuǎn)讓人負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù),所以,在轉(zhuǎn)讓人和主張優(yōu)先購買權(quán)的其他共有人之間立即成立該份額(應(yīng)有部分)的轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓人和作為非共有人的受讓人之間業(yè)已成立的轉(zhuǎn)讓合同依然有效。于此場合,究竟誰能取得該份額(應(yīng)有部分),實(shí)際上取決于轉(zhuǎn)讓人向誰清償。其二,在其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán)時,轉(zhuǎn)讓人和該(或這些)共有人之間立即成立該份額(應(yīng)有部分)的轉(zhuǎn)讓合同。至于轉(zhuǎn)讓人和作為非共有人的受讓人業(yè)已成立的該份額(應(yīng)有部分)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題,可有若干解決的方案:一是在能夠舉證轉(zhuǎn)讓人和受讓人惡意串通而簽訂份額(應(yīng)有部分)轉(zhuǎn)讓合同的情況下,其他按份共有人可援用《合同法》第52條第2項(xiàng)的規(guī)定,請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效。此時受讓人可向轉(zhuǎn)讓人主張損害賠償請求權(quán)。當(dāng)然,受讓人也有過錯的,適用與有過失規(guī)則,減少轉(zhuǎn)讓人的賠償數(shù)額。二是如果不能舉證證明存在著惡意串通,視轉(zhuǎn)讓人和作為非共有人的受讓人之間的轉(zhuǎn)讓合同為法律上的不能履行,從而轉(zhuǎn)讓人必須向主張優(yōu)先購買權(quán)的共有人轉(zhuǎn)讓份額(應(yīng)有部分)。三是比照《合同法》第51條的規(guī)定處理,即作為轉(zhuǎn)讓人的共有人在處分其份額(應(yīng)有部分)上受有限制,其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán)時,轉(zhuǎn)讓人即無將其份額(應(yīng)有部分)轉(zhuǎn)讓給非共有人的處分權(quán),只要主張優(yōu)先購買權(quán)的共有人不同意轉(zhuǎn)讓人如此處分其份額(應(yīng)有部分),該份額(應(yīng)有部分)轉(zhuǎn)讓合同便歸于無效。第一種路徑有利于作為非共有人的善意的受讓人,在轉(zhuǎn)讓人愿意向他清償時,他能取得該份額(應(yīng)有部分);主張優(yōu)先購買權(quán)的共有人未必能夠?qū)嶋H取得該份額(應(yīng)有部分),只能獲得損害賠償(可提起違約損害賠償之訴,也可以提起侵權(quán)損害賠償之訴)。第二種路徑有利于主張優(yōu)先購買權(quán)的共有人,只要裁判機(jī)關(guān)依據(jù)《合同法》第52條第2項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)轉(zhuǎn)讓人和作為非共有人的受讓人之間的轉(zhuǎn)讓合同無效,或該轉(zhuǎn)讓合同因法律上的不能履行而歸于消滅(解除合同模式或嗣后無效模式),作為非共有人的受讓人即喪失了取得該份額(應(yīng)有部分)的法律依據(jù)。如何抉擇,取決于立法政策。(5)受讓人明知或有重大過失地不知轉(zhuǎn)讓人侵害了其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)場合,其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)比照《合同法》第51條的規(guī)定,使份額(應(yīng)有部分)轉(zhuǎn)讓合同歸于無效,受讓人不能取得份額(應(yīng)有部分)。此時轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間各自就其過失承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。六、優(yōu)先購買權(quán)拍賣1.資金來源的分配在共有人轉(zhuǎn)讓其份額(應(yīng)有部分),兩個或兩個以上的其他共有人均主張優(yōu)先購買權(quán)的場合,可參照《中華人民共和國公司法》第72條第3款后段關(guān)于“兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的,協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)”的規(guī)定處理,即該數(shù)個共有人按各自在共有物中所占的比例取得轉(zhuǎn)讓的份額(應(yīng)有部分)。這樣,可維持各個共有人對共有物的比例關(guān)系不變,較為公平2。2.共有物整體不轉(zhuǎn)讓、僅轉(zhuǎn)讓份額應(yīng)有部分情形下的優(yōu)先購買權(quán)《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”此外,《關(guān)于民法通則的意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！边@些規(guī)定承認(rèn)了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。共有物出租與丁之后,按份共有人甲轉(zhuǎn)讓其份額(應(yīng)有部分),其他按份共有人乙、丙當(dāng)然享有優(yōu)先購買權(quán),承租人丁是否也享有優(yōu)先購買權(quán)?應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況而定。(1)在共有物整體不轉(zhuǎn)讓、僅轉(zhuǎn)讓份額(應(yīng)有部分)的情況下,承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。其道理在于,就《合同法》第230條及《關(guān)于民法通則的意見》第118條規(guī)定文義看,承租人的優(yōu)先購買權(quán)所針對的,是共有物整體,而非其份額(應(yīng)有部分)。也就是說,承租人的優(yōu)先購買權(quán)尚不具備行使的條件。此其一。承租人的利益在于繼續(xù)利用租賃物,不因出租人的變更而受影響。在共有物整體不轉(zhuǎn)讓、僅轉(zhuǎn)讓份額(應(yīng)有部分)的情況下,承租人的這種利益完好無損。倘若賦予其行使優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利,反倒是使其獲得