XX合作開發(fā)可行性研究報告

XY合作開發(fā)可行性研究匯報一、合作開發(fā)在深圳及全國的及模式和發(fā)展狀況房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。實踐中，重要有三種方式：一是以簽訂聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的合作制聯(lián)建；二是組建具有獨立法人資格的項目企業(yè)開發(fā)；三是房屋參建。房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在協(xié)議里明確約定按比例分派房屋和土地使用權(quán)，并以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。由于該類合作開發(fā)，波及法律審批手續(xù)復(fù)雜、繁瑣，同步雙方簽訂的項目合作開發(fā)協(xié)議過于簡樸，在實踐中常常存在大量的法律糾紛，且相稱部分行為因此而無效，不受到法律的保護。根據(jù)目前法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關(guān)部門對土地使用、規(guī)劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續(xù)。雖然面臨較多的法律風(fēng)險，但這種合作開發(fā)的模式在現(xiàn)實中較為多用。這種模式的最大的長處在于操作的靈活性，不過，這種合作開發(fā)的最大缺陷在于假如合作雙方?jīng)]有足夠熟悉和信任，協(xié)議的約束往往是不全面的，因此，比較輕易引起法律糾紛，即面臨的法律風(fēng)險較大，同步，成本的不可控性也是這種合作模式的難點。在這種模式之下，又可以分為固定收益提成法和按比例提成法。所謂固定收益提成法，重要是指合作過程中的一方在承擔(dān)對應(yīng)責(zé)任的前提下，只提取收益中的固定一塊，和項目的總體收益水平無關(guān)。此外一種按比例提成法是指在合作中雙方對最終收益的分派權(quán)按照事前約定提取對應(yīng)比例的收益。兩種模式在現(xiàn)實中均有運用。如第一種固定收益提成法曾經(jīng)被深圳沙河地產(chǎn)運用于世紀村的開發(fā)過程中。98年前，沙河股份與博聞投資簽訂了《合作開發(fā)協(xié)議》，博聞投資轉(zhuǎn)讓其擁有的南區(qū)開發(fā)權(quán)益（現(xiàn)世紀村）予沙河地產(chǎn)，同步可參與權(quán)益分派總金額1.9億元，按進度分期支付。隨即幾年，合作協(xié)議又幾經(jīng)修改，最終，世紀村一期所有歸沙何地產(chǎn)所有，二三期的22萬平方米商品住宅面積則按售價來提成。項目企業(yè)開發(fā)是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經(jīng)濟實體來合作進行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。在該種狀況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項目企業(yè)的股東，合作人之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議書來規(guī)范，而是由項目企業(yè)的章程來明確各自的權(quán)利與義務(wù)。合作人不再以合作的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項目企業(yè)的注冊資本為限承擔(dān)有限責(zé)任。這種模式最大的長處就是法律主體非常清晰，出現(xiàn)法律風(fēng)險的也許性較小。缺陷在于對與合作的過程中由于成本問題難以整合雙方所有優(yōu)勢。盡管如此，出現(xiàn)這種模式仍舊是基于合作雙方優(yōu)勢互補的考慮，而這種模式在近年來比較常見。如華僑城和招商地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)尖岡山地塊就是雙方組建項目企業(yè)，按五五投資和提成的方式操作。萬科地產(chǎn)和招商地產(chǎn)在天津項目的合作也是采用這種模式，雙方各占45%的股份來組建企業(yè)合作開發(fā)該項目。房屋參建是指參建人以參建名義對已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項目參與投資或預(yù)購房屋的行為。由于該類合作模式在現(xiàn)實中比較少用，因此不在多作闡明。二，XY合作開發(fā)必要性和難點提醒合作發(fā)展的戰(zhàn)略要義深圳房地產(chǎn)發(fā)展趨勢表明，只有做大做強才能適應(yīng)發(fā)展。=1\*GB3①深圳房地產(chǎn)市場向關(guān)外拓展力度深入加大，關(guān)外稱王時代來臨。=2\*GB3②大型開發(fā)商全國化擴展趨勢深入明顯。=3\*GB3③房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰趨勢深入明顯。=4\*GB3④強強聯(lián)合，合作開發(fā)已是大勢所趨。XY具有相似的經(jīng)歷和類似的開發(fā)背景，具有一定的合作基礎(chǔ)。X企業(yè)和Y企業(yè)有著類似的從業(yè)背景，具有一定的合作基礎(chǔ)。X和Y企業(yè)都是深圳一流的民營企業(yè)，都立足于寶安，面向大深圳發(fā)展。經(jīng)營模式上，X企業(yè)精心于高端住宅的開發(fā)，具有很強的成本控制能力和項目的操作能力，而Y企業(yè)則具有很強的土地獲取能力和項目的操作能力，兩者具有一定的優(yōu)勢互補。在企業(yè)文化方面，X近年來已經(jīng)形成了一種開放包容式的，積極向上的企業(yè)文化，而Y企業(yè)在于近些年內(nèi)著力整合企業(yè)內(nèi)部文化，兩者具有一定的互補性。從資金實力來說，X企業(yè)一直擁有強大的資金實力，資產(chǎn)負債率常年保持在30%如下，具有很強的擔(dān)保能力。3，XY具有合作的必要性。作為X而言，伴隨深圳西岸兩大項目的推出，底至將會形成市場的斷檔期，后續(xù)項目由于規(guī)模較小，很難在市場上繼續(xù)維持其寡頭地位。因此，作為立足于寶安的開發(fā)商，我們認為有必要把這塊蛋糕繼續(xù)做大。這首先是由于我們的資源關(guān)系大多在寶安，另首先，我們可以繼續(xù)維持在深圳西部頭把交椅的位置。據(jù)此我們認為，寶安作為我司在西部的重要區(qū)域中心，應(yīng)當(dāng)保持每年一定的開發(fā)規(guī)模。而要保持每年一定的開發(fā)規(guī)模，走合作開發(fā)的路線是一種不錯的選擇。在深圳西岸寶安中心區(qū)，我們擁有眾多的可以采用合作的伙伴對象。Y企業(yè)、Z地產(chǎn)等深圳西岸的某些弱勢開發(fā)商都是我們可以考慮合作的對象。只要我們可以發(fā)明出1+1〉2的效應(yīng)，給這些開發(fā)商帶來對應(yīng)的利益，我們相信，我們和這些開發(fā)商都是有一定的合作基礎(chǔ)的。Y地產(chǎn)作為我司在深圳西岸的首個重點合作考慮對象，重要是基于強強聯(lián)合，發(fā)明出1+1〉2的效應(yīng)。這種合作模式從品牌打造和客戶共享以及未來開發(fā)模式上都會為我司發(fā)展帶來的新的發(fā)展方向。首先，這種合作有助于我司穩(wěn)固在寶安中心區(qū)的一枝獨秀不可取代的地位。一旦和Y地產(chǎn)合作，我們就可以在寶安中心區(qū)發(fā)明出強大的規(guī)模效應(yīng)，成為寶安中心區(qū)當(dāng)之無愧的領(lǐng)導(dǎo)者。另首先，也可以繼續(xù)運用我司在寶安所積累長期的廣大客戶群和品牌效應(yīng)。另一方面，這種合作模式有助于我司企業(yè)品牌的深入提高。這首先是由于共享了Y地產(chǎn)的廣大的客戶資源，另首先，樹立起西部地產(chǎn)王者形象，使后來者望塵莫及，成為西部地產(chǎn)當(dāng)之無愧的第一品牌開發(fā)商。再次，這種合作模式是將會對未來我司的發(fā)展模式規(guī)范化經(jīng)營起到重要的影響。由于一旦和Y地產(chǎn)合作，在諸多經(jīng)營領(lǐng)域，我司必須走規(guī)范化經(jīng)營的路線，走現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營之道。同步，這種合作開發(fā)模式也將會對我司后來走出寶安，走向珠三角，探索了一條路線，有助于我司未來的擴張。最終，這種合作模式對于未來我司獲取土地將會有重大意義。伴隨深圳土地市場規(guī)范化程度的加深，通過其他手段獲取土地的也許性越來越小，而通過市場手段獲取土地則成為必要的選擇。不過，對于我司來說，目前資金實力和土地運作能力都略弱于深圳幾大著名開發(fā)商，若要戰(zhàn)敗這些對手，單獨作戰(zhàn)將會很難獲得勝利，比較理想的模式就是合作拍地。選擇Y作為我們合作的對象，將會使得我司的土地運作水平大為提高，同步也充實了我司資金實力，使得我司在一級市場上獲取土地的能力將不弱于其他大型企業(yè)，從而才能在未來的競爭格局中保持不敗。合作風(fēng)險提醒X企業(yè)和Y企業(yè)作為寶安區(qū)域內(nèi)的兩家最大的開發(fā)商，在更多的時間內(nèi)是競爭對手，如要消除彼此之間的芥蒂，尚需一段時日。我們認為有如下幾點尚需我司注意。怎樣到達兩個企業(yè)的諒解。兩個具有諸多不一樣的企業(yè)，在很長一段時間內(nèi)都是競爭對手，在后來還也許是競爭對手，假如實現(xiàn)合作，則難度較大，除非雙方均有很強的需要才能促成這種合作。從目前深圳地產(chǎn)發(fā)展的需要來看，雙方是存在一定的合作基礎(chǔ)和必要的，不過，怎樣實現(xiàn)合作，怎樣消除雙方之間的矛盾，化干戈為玉帛，卻是不輕易的。假如不能順利實現(xiàn)雙方的諒解，我們提議暫緩合作的進程，這波及到后來合作過程中的雙方的信任問題，而假如雙方不是本著互相信任，互相尊重的角色去理解對方，在后來會展現(xiàn)諸多糾紛，甚至導(dǎo)致停工，以至于合作的破產(chǎn)。我們提議企業(yè)謹慎考慮合作的感情問題。怎樣實現(xiàn)企業(yè)文化的融合，實現(xiàn)企業(yè)意識的一致性。假如到達合作意向，則還存在企業(yè)文化的融合，企業(yè)意識的一致問題。只有兩個企業(yè)文化比較相近的企業(yè)才能互相理解對方，才能保持一種合作的默契。否則，雙方假如企業(yè)的發(fā)展模式，經(jīng)營方式均有重大差異，在后來的合作中則一定會存在多種各樣的矛盾，因此，作為我司選擇合作的對象的一種重要指標就應(yīng)當(dāng)是企業(yè)文化，企業(yè)意識具有一定的相容性。怎樣控制成本。怎樣控制成本，這對我司選擇合作對象來說，是一種很難繞開的坎。我司關(guān)鍵競爭優(yōu)勢在于成本控制力，假如以損失這種能力來到達與對方的合作目的，對于我司來說，則很也許是得不償失。不過，對于成本問題，一直都是合作雙方最敏感的問題，一不小心就會引起問題。因此，我們提議我司和任何企業(yè)合作的前提就是要控制成本的發(fā)展。據(jù)此，假如我司和Y合作，則要注意控制工程成本，其他成本如營銷成本和財務(wù)成本以及管理成本假如可以歸并到我司控制最佳，假如不能，則退而求另一方面，可以共同投資。由于這部提成本屬于可控范圍。怎樣規(guī)避雙方協(xié)議的未能約束到的部分。一旦和Y地產(chǎn)到達合作意向，我們提議企業(yè)盡量多地通過協(xié)議來約束雙方的行為。不過，盡管如此，仍舊會出現(xiàn)某些無法明確的部門，我們提議企業(yè)設(shè)置協(xié)調(diào)專人，來負責(zé)協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系。盡量的防止雙方出現(xiàn)糾紛一直無法處理的局面出現(xiàn)。怎樣深入加深雙方的合作。一旦和Y實現(xiàn)合作，我們必須把目的放得更長遠某些。提議企業(yè)把Y企業(yè)作為我司一段時期內(nèi)的戰(zhàn)略性合作伙伴，保持一種長期的戰(zhàn)略性合作伙伴。這對于我司未來的發(fā)展將會非常有利。三、XY合作開發(fā)的最佳模式選擇怎樣保證兩個企業(yè)在合作開發(fā)過程中實現(xiàn)最大化的優(yōu)勢互補并盡量的消除彼此之間的矛盾，這對于我們合作雙方都是至關(guān)重要。下面，我們盡量多的列出雙方的優(yōu)劣勢來進行對比分析。（一）優(yōu)劣勢探討優(yōu)勢劣勢X企業(yè)=1\*GB3①成本控制力=1\*GB3①土地拍賣獲取=2\*GB3②項目運作能力=2\*GB3②企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營管理=3\*GB3③資金實力=3\*GB3③人才稀缺=4\*GB3④品牌效應(yīng)=4\*GB3④資金實力相對緊缺=5\*GB3⑤客戶資源和社會資源=5\*GB3⑤土地儲備相對緊缺Y企業(yè)=1\*GB3①土地拍賣獲取能力=1\*GB3①資金能力相對緊缺=2\*GB3②土地儲備相對豐富=2\*GB3②項目運作水平相對低下=3\*GB3③成本控制力相對較強=3\*GB3③人才愈加稀缺=4\*GB3④品牌效應(yīng)=4\*GB3④品牌力量逐漸衰弱=5\*GB3⑤客戶資源和社會資源從以上表格我們可以看出，無論在優(yōu)勢還在劣勢方面，兩個企業(yè)均有一定的相似性，同步也有很強的互補性。在成本控制力方面，X企業(yè)的控制水平略高于Y企業(yè)，這重要是源于Y房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的分離，通過合作，Y企業(yè)可以在這方面彌補其成本控制力相對不強的特點。在土地儲備和運作水平上，Y企業(yè)略高于X企業(yè)，這是雙方采用合作的最重要的基礎(chǔ)之一，通過與Y企業(yè)的合作，X可以提高土地運作水平和增長土地儲備的目的，Y企業(yè)也因此盤活了眾多的儲備用地，雙方合作可以實現(xiàn)雙贏。在資金實力方面，X資金較為寬裕，Y企業(yè)資金較為吃緊，不過，雙方資金實力相對于深圳大型企業(yè)而言，都不寬裕，因此，雙方合作可以到達互相推進的作用，有助于后來的土地獲取。在品牌方面，X企業(yè)蒸蒸日上，Y企業(yè)的品牌效應(yīng)則開始下滑，通過合作，可以深入提高雙方品牌，使得雙方企業(yè)都可以順利進入深圳著名開發(fā)商行列。在人才方面，伴隨大批項目的開發(fā)，雙方均有人才稀缺的隱患，通過合作，可以很好的實現(xiàn)人才構(gòu)造的互相補足。因此，整體上看來，雙方合作利不小于弊。（二）合作模式為了成本控制和項目發(fā)展的需要，我們提議企業(yè)采用股份合作模式，Y地產(chǎn)以土地入股占有一定的股份，項目由我司負責(zé)發(fā)展管理全程操作。如此一來，就可以規(guī)避在項目操作中兩個企業(yè)互相推諉扯皮的風(fēng)險。不過，值得一提的是，這種合作模式對于中小企業(yè)來說更具有可行性，不過，對于具有開發(fā)能力的大型企業(yè)集團來說，采用這種模式的難度較大。Y地產(chǎn)近年來人才大量流失，開發(fā)能力急速下降，因此，我們和Y企業(yè)具有采用這種合作模式的也許性。（三）合作環(huán)節(jié)通過以上分析，我們可以看出，雙方合作的最大的基礎(chǔ)在于土地儲備以及資金實力，合作的最大難點在于成本控制和提成問題。據(jù)此，我們參照近年來我司和北方企業(yè)合作的模式，在合作的過程中，堅持以我為主，兼顧對方利益的原則，采用房屋聯(lián)建模式來運作海逸世家項目。詳細項目運作模式設(shè)想如下。第一步，雙方到達初步合作意向。第二步，雙方就土地現(xiàn)時市場價格做出評估。雙方可以共同制定一家中介企業(yè)評估土地價格，經(jīng)雙方同意并確認后，計入產(chǎn)品成本中。第三步，確定雙方提成計價根據(jù)并確定提成比例。我們提議以雙方所出資比例來計算最終提成比例。詳細出資方案如下。Y企業(yè)X企業(yè)土地成本31.33%前期費用1.25%建安成本45.95%財務(wù)費用5.4%5.5%營銷費用2.71%管理成本0.92%以上合計，XY投入比為60.42：39.59，因此，銷售收入比和稅金比也應(yīng)當(dāng)是60.42：39.59。第四部，簽訂有關(guān)協(xié)議。提議我司通過專業(yè)的律師行，盡量詳細的簽訂合作協(xié)議，包括后來的物業(yè)管理，品牌借用，客戶資源共享等等。（四）合作模式再分析上述合作模式其實是按投資提成的一種合作方式，有關(guān)這種合作方式的優(yōu)劣在上文中有所提及，在此就不再多說。這里需要闡明的在這種模式下，我們將會采用一種什么樣的更詳細的方式進行合作。假如控制合作過程中的成本發(fā)展。對于這個問題，我們認為不可控成本或者波及到關(guān)聯(lián)交易的，由一方整體報價并承擔(dān)該部提成本，經(jīng)雙方協(xié)商約定該成本。如此一來就防止來許多不必要的麻煩。例如對于建安成本，我司具有較強的成本控制能力，我司可以根據(jù)我司的實際狀況與合作企業(yè)約定該部分由我司所有承擔(dān)。而對于可控成本，雙方即可選擇共同承擔(dān)，也可以指定其中的一方來承擔(dān)。怎樣把合作引向深入發(fā)展為了把加深深入的合作，我們提議企業(yè)可以考慮為Y地產(chǎn)實行擔(dān)?；蛘吖餐鲑Y針對一級市場的土地進行投資。當(dāng)然也可以考慮其他方式來把合作引向深入發(fā)展。怎樣保證雙方的收益和結(jié)算最終的稅費我們提議雙方企業(yè)設(shè)置共管賬戶，各出資5000萬以上作為首期啟動資金。在未獲得收益之前，雙方按照約定各出自己承擔(dān)部分的投資，共同投資有雙方監(jiān)管的共管賬戶中出資。假如同管帳戶中資金為零，雙方可以根據(jù)需要繼續(xù)向該賬戶中存款。一旦產(chǎn)生收益，我們提議雙方采用按季度核算的原則，按照提成比例進行提成。在稅金方面，我們認為雙方根據(jù)提成比例來承擔(dān)各自稅金比較合理。詳細稅種，可以根據(jù)需要來設(shè)置承擔(dān)方式和比例。怎樣選擇物業(yè)企業(yè)兩家開發(fā)商均有自己對應(yīng)的物業(yè)企業(yè)，怎樣選擇物業(yè)企業(yè)。我們提議企業(yè)在協(xié)議的中明確該點即可。四、XY合作開發(fā)的經(jīng)濟測算基本經(jīng)濟技術(shù)指標基本經(jīng)濟技術(shù)指標項目面積(㎡)土地面積76548.1建筑面積428660其中商業(yè)面積34997住宅面積388863居委會面積2400幼稚園2400其他面積0容積率5.60資金投入表序號項目建筑面積（㎡）單價(元/㎡)總價(元)一土地費用4286601500642,990,000.00二前期費用(勘察設(shè)計費用)4286606025,719,600.00三建筑工程費用（1～4）4286602200943,052,000.00五管理費用(建安成本的1.5%)4286604418,861,040.00六財務(wù)費用428660523224,192,609.28總成本（一～七）42866043271,854,815,249.28資金回收表資金回收表面積單價合計住宅38886358002,255,405,400商業(yè)3499715000524,955,000小計42386065602,780,360,400營業(yè)稅金