杭州住房需求調(diào)查報(bào)告

杭州住房需求調(diào)查匯報(bào)指導(dǎo)老師：朱晉住房原本是一種基本生存需求，應(yīng)當(dāng)是一種大眾消費(fèi)品。而近來幾年房價(jià)猛漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長率。住房對于一般勞動(dòng)者來說已經(jīng)成為一種奢侈品。同步給我們社會的穩(wěn)定性導(dǎo)致一定的影響。杭州市房地產(chǎn)市場價(jià)格逐年上漲，杭州市商品房預(yù)售平均價(jià)格到達(dá)每平方米7253.52元，住宅平均價(jià)格也高達(dá)每平方米6865.65元，二手房平均價(jià)格也創(chuàng)新高，到達(dá)每平方米6312.33元。據(jù)浙江省城調(diào)隊(duì)記錄，今年一季度杭州房價(jià)上漲13.8%，漲幅創(chuàng)歷史新高。在房價(jià)高歌猛進(jìn)的同步，杭州商品房銷售量仍然在攀升。房價(jià)過高會帶來一系列問題，如抬高了勞動(dòng)力成本，減弱了國民經(jīng)濟(jì)整體競爭力，深入加劇了社會貧富差距等。同步，杭州房產(chǎn)信貸迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)。銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)貸款在杭州銀行中所占比重較高，兩者相加占17.09%。雖然目前這兩類貸款的質(zhì)量都非常高，違約率僅為0.55%和0.05%。但由于大量信貸支持，開發(fā)商的資金實(shí)力和購房者的購置力都也許被放大，為杭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展埋下了資金短缺或資金鏈斷裂的隱患。資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，會使房產(chǎn)企業(yè)難認(rèn)為繼。杭州的房價(jià)持續(xù)處在高位，引起媒體和市民的高度關(guān)注。杭州市建設(shè)主管部門近日公布了杭州《一季度房地產(chǎn)市場形勢分析》匯報(bào)，對市場走勢、目前存在的問題以及對應(yīng)的處理對策進(jìn)行了全面的論述。據(jù)悉，這是杭州市近年來第一次對外公布都市建設(shè)形勢分析匯報(bào)。因此，杭州的房地產(chǎn)業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，出臺了一系列政策和措施，深入規(guī)范了房地產(chǎn)市場的行為，從二手房交易20%個(gè)人所得稅的征收到暫停、8.31土地大限的規(guī)定、銀行加息、貸款額度的嚴(yán)控、經(jīng)濟(jì)合用房政策的調(diào)整以及透明售房網(wǎng)的開通等，都給杭州樓市帶來了不小的影響。一季度，宏觀調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)，“國八條”、七部委“意見”及地方政策系列組合拳的出擊，更為杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及購房者帶來了新的課題。目前，怎樣增進(jìn)杭州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，怎樣使杭州百姓居者有其屋，這是杭州市委、市政府，開發(fā)商以及社會各界共同的責(zé)任，也是義不容辭的使命。為全面理解本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)狀況及存在的問題，探究產(chǎn)生這些問題的主線性原因，從而為杭州市民營造一種放心購房、放心住房的消費(fèi)環(huán)境，我們與杭州市政府合作，于6月開始在各房產(chǎn)中介進(jìn)行抽樣調(diào)查，共同開展了為期2個(gè)月，樣本總量為1500個(gè)的杭州市住房需求問卷調(diào)查。本次調(diào)查活動(dòng)波及消費(fèi)者普遍關(guān)懷的房價(jià)、房產(chǎn)類型、購房地段、戶型和面積、付款方式等協(xié)商等問題。調(diào)查成果將提供應(yīng)杭州房產(chǎn)信息中心，為主管部門提供信息和決策根據(jù)。最終我們獲得有效樣本1199個(gè)，并結(jié)合房產(chǎn)信息中心的大型數(shù)據(jù)，對杭州房產(chǎn)市場進(jìn)行綜合分析，發(fā)現(xiàn)目前房產(chǎn)需求狀況，也為政府決策提供一定根據(jù)。購房目的——初次購房占多數(shù)盡管近幾年杭州房價(jià)一路飆升，但杭州的良好的就業(yè)和生活環(huán)境仍然吸引了很大一批外來人員到杭工作和生活，因此初次購房的占了很大的比例。除了上圖可以看到的被調(diào)查者目前住房比例狀況，調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，有44.6%的人是初次購置，為滿足自己的住房需求占了最大比例，另一方面有22.5%的人回答是二次購房，為了改善自己的居住條件。有2.8%的人是為了給父母買房。有15.7%的人是為了給子女購置住房。只有8%的人認(rèn)為杭州房價(jià)尚有上漲的空間，重要出于投資收益的考慮，比之前炒房熱時(shí)對投資收益為目的所占的比例有大幅下降。3.7%的人選擇了其他。我們再看一下購房者對房價(jià)的預(yù)期，有11%的人認(rèn)為杭州市區(qū)的房價(jià)絕對不會漲，有33%的人認(rèn)為不太會漲，有42%的人認(rèn)為基本同意認(rèn)為會漲，有13%的人完全同意會漲。有1%的人對此不置可否?？偟膩碇v看漲不小于看跌。二、購房需求描述1、購房的類型——新建商品房是市場的寵兒雖然總體上新建商品房的房價(jià)要高于二手房，且被調(diào)查者中覺大多數(shù)感慨房價(jià)實(shí)在是太高消費(fèi)不起，但重要還是但愿選擇購置新建商品房，比例到達(dá)有80.2%，只有19.8%的人選擇購置二手房。選擇二手房的購置者中大部分都樂意購置1996-之間的二手房，他們認(rèn)為在這些建造年份里建造的房子的面積和價(jià)格都比較適合自己的需求。并且離目前也不是很遠(yuǎn)，這些房子裝修后來和新居差不多。在1991-1995年之間的房子不被看好，也許是由于這些房子比較靠近市中心，價(jià)格也比較貴，消費(fèi)者認(rèn)為不值得。在后來的建造年份，選擇以新居為多。我們再看一下有多少人由于房價(jià)過高而選擇長期租房或選擇離開杭州去別的地方就業(yè)。調(diào)查發(fā)既有86%的人表達(dá)不會以長期租賃的形式處理住房問題，只有14%的人會選擇在以長期租房形式在杭州居住。另首先，在被問到單價(jià)到達(dá)多少是會離開杭州去其他都市生活就業(yè)時(shí)，有6.3%的人選擇5000元/平米如下。13.8%的人選擇5000—8000元/平米；19.3%的人選擇8000—10000元/平米。此外有18.3%的人選擇10000—1元/平米：有8.3%的人選擇1---15000元/平米；尚有17.7%的人選擇15000—0元/平米；而沒有人選擇0元以上的，但并不表達(dá)他們會離開杭州，由于其中有部分人已經(jīng)有居住的房屋，購房只是想改善生活條件。此外，尚有16.3%的人認(rèn)為就業(yè)生活地點(diǎn)與房價(jià)無關(guān)。從上分析，消費(fèi)者普遍是要一套屬于自己的房子。對生活和就業(yè)的地點(diǎn)的規(guī)定就相對要低的多。2、最熱的地段——城中地段是消費(fèi)者看重的一種重要原因。城中各項(xiàng)配套設(shè)施發(fā)展成熟，仍然是購房熱點(diǎn)，但目前伴隨杭州都市建設(shè)的飛速發(fā)展和人民對生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的重視，選擇錢塘江南岸和閑林的比例也緊隨其后，對杭州其他地段的需求也均有一定比例。在調(diào)查中，有20.7%的人選擇在城中購房，14.6%的人選擇在錢塘江南岸購房，占了前兩位；接下來是12.3%的人選擇閑林片，10.8%的人選擇城北片，9%的人選擇城東片，7.7%的人選擇臨平片，5.8%的人選擇在錢塘江北岸，5%的人選擇三墩片，3.7%的人選擇老余杭片，3.3%的人選擇蔣村片，3.1%的人選擇留下片，2.4%的人選擇在蕭山片，只有0.8%的人選擇在下沙片。3、住房需求的主流戶型——三室一廳和三室二廳目前的人追求更高的生活水平，在家里也需要一種相對獨(dú)立的空間。因此在戶型方面，三室一廳或三室二廳成為主流戶型，有28.1%的人選擇了三室一廳；有27.1%的人選擇了三室二廳。另一方面，分別有15.5%的人選擇了沒有間隔，但愿自行設(shè)計(jì)；13.4%的人選擇二室一廳；7.8%的人選擇二室二廳；7.0%的人選擇四室二廳。而對于一室一廳乏人問津，所占比例只有1.1%。尚有0.3%的人選擇了其他。4、住房需求的主流面積——100至130平方米從調(diào)查的成果來看，最受消費(fèi)者歡迎的住房面積在100-130平方米之間。有的人選擇了100-130平方米；另一方面有的人選擇了45平方米如下；再次有的人選擇了45-60平方米；另首先，有的人選擇了60—80平方米；有的人選擇了80—100平方米；尚有的人選擇了130-150平方米；最終有的人選擇了150平方米以上。5、最看重的原因——房屋面積和戶型設(shè)計(jì)我們再來看消費(fèi)者購房時(shí)所看重的原因，這些原因有諸多。有的人認(rèn)為是房屋面積和戶型設(shè)計(jì)；有的人看重周圍生活配套設(shè)施；有的人選擇了物業(yè)管理；有的人認(rèn)為是房產(chǎn)價(jià)格；尚有地段、開發(fā)商品牌、交通的便利性、升值潛力、周圍自然環(huán)境質(zhì)量等。為了深入理解消費(fèi)者最看重的原因，我們設(shè)置了您最看重的原因。前面的名次發(fā)生了變化，戶型設(shè)計(jì)和面積仍然是最重要的，不過周圍自然環(huán)境質(zhì)量從第六上升到了第二；另一方面是房產(chǎn)價(jià)格占了第三；再次是交通便利性占了第四；然后是周圍配套設(shè)施等原因。6、對樓盤類型的規(guī)定——小高層最走俏調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小高層是最受歡迎的，緊隨其后的是多層；此外，打算購置高層、獨(dú)立別墅、排屋和聯(lián)體別墅的比例從9%——5%，比較靠近。

7、購房者的預(yù)算總價(jià)和單價(jià)——分別重要分布在50--70萬和5000—7000從總價(jià)上看，有36%的人能接受50-70萬，在這個(gè)檔次的人數(shù)最多，接下來是30-50萬，70-90萬，30萬如下，90-120萬，120-150萬，當(dāng)然也包括個(gè)別150萬以上的夠房者，這一組數(shù)據(jù)意味著杭州的高房價(jià)已經(jīng)深入人心了，但仍然受到購房者經(jīng)濟(jì)承受能力的制約。再看單價(jià)，很明顯5000-7000的占的比例最大，到達(dá)36%；接下來是3000-5000，占了24%；接著是7000-9000，占了15%；其他比例都較小?？梢娰彿空呖山邮艿膯蝺r(jià)集中在3000-9000元/平方米。三、購置房屋的付款方式——近7成分期付款購置房屋的付款方式中只有3成左右的人選擇一次付清，有近7成的人選擇分期付款，闡明人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。近7成選擇分期付款的人中有4%的人能接受的6萬元如下的最高首付額，11%的人能接受6-12萬，12-18萬和18-24萬的人數(shù)比例超過二分之一，30萬以上的人數(shù)明顯減少。可見購房者大多數(shù)的首付能力都在30萬元如下。四、誰在買房——購置者特性描述這次的調(diào)查年齡段從21歲到25歲的比例最大，在25-29歲的有164人，也不少，21-29這個(gè)年齡段群體處在事業(yè)發(fā)展中準(zhǔn)備組織家庭，購房需求最為旺盛，成為最重要的需求者。其他的幾種年齡段分布都比較平均，體現(xiàn)了數(shù)據(jù)的有效性。被調(diào)查者在30-34歲有140人，在35-39歲的有103人，在40-44歲的有114人，在45-49歲的有66人，在50-55歲的有94人，55歲以上的有147人。在被訪問者中國有/集體企業(yè)/企業(yè)，黨政機(jī)關(guān)/行政事業(yè)單位里的一般職工居多，到達(dá)47%，這部分人都想買房的，但收入?yún)s又不高，合資/外資/獨(dú)資中高層和民營企業(yè)的老板這些都是買房的實(shí)際消費(fèi)者，收入也較高。而在校大學(xué)生和碩士的買房重要是為了滿足自己的居住需求，尚有一部分不樂意透露自己職業(yè)的人都選了自由職業(yè)者和其他。尚有被調(diào)查者的學(xué)歷，很明顯，大中專畢業(yè)和大學(xué)本科占了絕大多數(shù)比例，這也闡明了這些購房者有能力購房也最期望購房。五、房屋購置者獲取信息的渠道目前信息渠道多樣，盡管購房者從樓盤現(xiàn)場報(bào)紙和房交會獲取信息的老式購房渠道仍然占了前三位，但這次的調(diào)查數(shù)據(jù)中上網(wǎng)找房子的人越來越多，闡明信息的傳播方式也在老式的基礎(chǔ)上有所變化。六、總結(jié)目前杭州市區(qū)土地面積僅有683平方公里，建設(shè)用地非常稀缺。和杭州市住宅土地出讓面積比上一年增長24.7%和52.7%，則明顯趨緩，比增長13.2%。根據(jù)國土資源部對全國都市地價(jià)的監(jiān)測成果，杭州地價(jià)名列全國都市的第三位。土地供應(yīng)已經(jīng)與杭州市都市人口的激增形成了供需矛盾。杭州房地產(chǎn)市場區(qū)域分割，產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀調(diào)控困難。行政區(qū)域分割使得政府難以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。杭州市區(qū)(含蕭山、余杭兩區(qū))行政區(qū)劃面積3068平方公里，其中余杭區(qū)、蕭山區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、之江旅游度假區(qū)享有獨(dú)立的管理權(quán)限，使得在3068平方公里的范圍中真正賦予市財(cái)政、規(guī)劃、建設(shè)、國土等有關(guān)職能部門的權(quán)限最多只有559平方公里，僅占市區(qū)的18.20%，并且這些范圍的土地運(yùn)用率已經(jīng)相對較高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間已經(jīng)較少。市場分割使房地產(chǎn)供應(yīng)失衡，老市區(qū)供應(yīng)嚴(yán)重局限性。杭州住宅供應(yīng)體系也不完善，經(jīng)濟(jì)合用房供應(yīng)不理想。雖然杭州市基本建立起住宅供應(yīng)的“四級體系”，但實(shí)踐中存在著較嚴(yán)重的問題：一是合用對象難以嚴(yán)格地界定。二是經(jīng)濟(jì)合用房的政府核價(jià)機(jī)制不合理，杭州市區(qū)(不包括蕭山、余杭區(qū))經(jīng)濟(jì)合用房絕對價(jià)格高達(dá)每平方米3000元以上。三是戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過大。四是供應(yīng)總量局限性。杭州老市區(qū)申購登記經(jīng)濟(jì)合用房住戶有38000戶，而實(shí)際處理的只有4850戶，只占申購登記總數(shù)的12.80%。怎樣處理中低收入階層的住房問題仍然嚴(yán)峻，對杭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。調(diào)查顯示，從受訪者既有的居住狀況分析，有近30%的人最期望購置房屋也是最直接的購置力。從這些購置房屋的類型來看，購置者重要是用來滿足自己住房需求，而二次購房者也基本上是為了這個(gè)需求，為了改善自己的生活需求。為了投資而購置房屋的目的不大，往往都是作為第二選者，大多數(shù)的購置者都是為了滿足自己生活需求，但還是有8%的人是為了投資而買房。從購房者購置的地段來分析城中的地段最佳，這個(gè)與房屋的面積，交通的便利性，周遍的配套設(shè)施均有關(guān)，但房產(chǎn)價(jià)格卻起到了限制作用，由于城中的房價(jià)過高，許多的人也樂意購置近郊的房產(chǎn)。從但愿的戶型來，三室一廳和三室二廳是最受人們歡迎的，這些闡明購置者大多是為了改善自己的居住條件。購房者樂意支付的總房價(jià)和但愿購置的面積比值可得出6000-7000的單價(jià)，但就目前的城中房價(jià)價(jià)格來說這樣的價(jià)格是很低的，這就是房價(jià)與目前的購置者樂意支付的價(jià)格有差距。從付款方式來看，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念漸漸在變化，大多數(shù)人都樂意分期付款來買房，基本不考慮以租住方式處理長期的住房需求。由收入和房價(jià)的比較可以很明顯的看出，中低收入的人群對過高的房價(jià)是承受不住的。房價(jià)過高帶來一系列問題該怎么辦？浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心賈生華專家提出的三大戰(zhàn)略很具代表性。賈生華專家首先提出“都市空間的都市圈戰(zhàn)略”。杭州需要打造以“一種主城、三個(gè)副城”為特色的都市圈。為了支持都市圈戰(zhàn)略的實(shí)行，杭州市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品構(gòu)造應(yīng)進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，應(yīng)當(dāng)在繼續(xù)發(fā)展住宅用房的同步大力發(fā)展寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)在學(xué)習(xí)、吸取國外辦公建造設(shè)計(jì)理念的同步結(jié)合杭州社會人文特點(diǎn)，不停提高商業(yè)用房的品質(zhì)，為優(yōu)化杭州市的商務(wù)環(huán)境作出奉獻(xiàn)。另一方面是住宅布局的郊區(qū)化戰(zhàn)略。在杭州市主城區(qū)土地供應(yīng)有限和居民住房選址隨經(jīng)濟(jì)收入水平提高而郊區(qū)化的國際趨勢下，未來杭州的住宅也將展現(xiàn)出郊區(qū)化的特點(diǎn)。按照“十一五”期間的杭州市都市發(fā)展規(guī)劃，杭州將圍繞雙軸進(jìn)行拓展，東西向以錢塘江為軸線發(fā)展，南北向以主城-江南城為軸線發(fā)展。這樣，杭州將形成六大組團(tuán)，即塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝和義蓬組團(tuán)，這些組團(tuán)將成為未來吸納中心城區(qū)人口的衛(wèi)星城鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)群。因此，未來杭州市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)這些區(qū)域。第三，實(shí)行土地運(yùn)用的集約化戰(zhàn)略。一是都市功能模式與集約用地模式相匹配，如城郊型、交通型、商務(wù)型、文教型、支柱產(chǎn)業(yè)型等都市功能，規(guī)定采用不一樣的土地運(yùn)用模式，以到達(dá)集約用地的目的。二是堅(jiān)持土地可持續(xù)運(yùn)用的原則，在用地總量控制的前提下，盤活存量土地，立足內(nèi)涵挖潛，節(jié)省和集約運(yùn)用土地。三是必須建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的區(qū)域規(guī)劃體系，以區(qū)域土地運(yùn)用綜合效益最大化為目的，科學(xué)地確定用地規(guī)模和布局，防止粗放的土地運(yùn)用方式。四是加大土地整頓力度，在保證耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的前提下，堅(jiān)持土地用途管制制度，使拆遷地、廢棄地及時(shí)復(fù)耕，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供充足的土地資源，支持杭州市都市發(fā)展的需要。我們提議政府應(yīng)當(dāng)從減少土地成本、限制投資性購房和投機(jī)性購房、處理住房供應(yīng)構(gòu)造不合理、減少開發(fā)建設(shè)成本等方面著手減少