房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)習(xí)題

第一章單項(xiàng)選擇：1（B）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要工作階段P12A前期工作B可行性研究C建設(shè)階段D工程驗(yàn)收2———是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究重要內(nèi)容，是深入對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析的前提A開(kāi)發(fā)項(xiàng)目B開(kāi)發(fā)場(chǎng)地選擇C開(kāi)發(fā)條件D開(kāi)發(fā)時(shí)間3市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于：A擬投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需求強(qiáng)度和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析B項(xiàng)目的可研性C項(xiàng)目的最大效益D市場(chǎng)狀況4————是開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)提高的標(biāo)志之一A非一體化B非全能型C協(xié)作型D特定性5我國(guó)第一家土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu);A北京土地局B上海市土地發(fā)展中心C杭州市土地中心D武漢市土地管理中心6土地儲(chǔ)備是指————為實(shí)現(xiàn)調(diào)控市場(chǎng)增進(jìn)土地資源合理運(yùn)用目的，依法獲得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備以備供應(yīng)土地的行為A國(guó)務(wù)院B人民政府C市縣人民政府國(guó)有土地資源管理部D土地資源部7到————年我國(guó)三次都市工作會(huì)議后逐漸形成“六統(tǒng)一”方針A1988B1989C1980D19788下列屬于前期工作的是：A辦理動(dòng)工審批B開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理C施工企業(yè)的選擇D竣工驗(yàn)收9竣工驗(yàn)工后申請(qǐng)：A房屋登記B土地登記C房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記D發(fā)售登記10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件中二級(jí)企業(yè)中級(jí)職稱以上管理人員規(guī)定多少人：A30B20C15D10多選：1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以都市土地資源為對(duì)象，在依法獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行：A基礎(chǔ)設(shè)施B房屋建設(shè)C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)D大型建筑2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：A開(kāi)發(fā)成本高投資量大B開(kāi)發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)C投資周轉(zhuǎn)慢波及面廣綜合性強(qiáng)D市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性E需求具有穩(wěn)定性3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式：A定向開(kāi)發(fā)B聯(lián)合開(kāi)發(fā)C合作開(kāi)發(fā)D單獨(dú)開(kāi)發(fā)E協(xié)作開(kāi)發(fā)4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)都市建設(shè)的作用：A推進(jìn)都市規(guī)劃的實(shí)行與完善B有助于減少投資成本C為都市政府財(cái)政提供紫荊來(lái)源D為都市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑E為都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)以及人民生活提供載體5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可為分為：A可行性研究B前期工作C建設(shè)實(shí)行D監(jiān)理工作E房屋營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)6房地產(chǎn)前期工作重要工作：A立項(xiàng)B購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地C籌集資金D拆遷安頓E項(xiàng)目報(bào)建與委托設(shè)計(jì)7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模歸結(jié)為：A多元化開(kāi)發(fā)B專業(yè)化開(kāi)發(fā)C縱向一體化開(kāi)發(fā)D綜合開(kāi)發(fā)E混合開(kāi)發(fā)8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)途徑：A實(shí)行基于生態(tài)的土地開(kāi)發(fā)運(yùn)用規(guī)劃B實(shí)行多維空間運(yùn)用C實(shí)行科技創(chuàng)新D實(shí)行合理運(yùn)用節(jié)省政策9房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是————相協(xié)調(diào)：A房地產(chǎn)發(fā)展B經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)C人口規(guī)模D資源配置E環(huán)境建設(shè)10六統(tǒng)一方針指：A統(tǒng)一規(guī)劃和投資B統(tǒng)一設(shè)計(jì)C統(tǒng)一施工D統(tǒng)一分派和統(tǒng)一管理E統(tǒng)一驗(yàn)收問(wèn)答：1房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵？2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本制度？3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置程序？

名詞4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念？5房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵是？6什么是零星地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？7什么是成片小區(qū)的開(kāi)發(fā)？

第二章多選1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌劃的作用：A提高項(xiàng)目決策精確性防止運(yùn)作出現(xiàn)偏差B增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力C增強(qiáng)團(tuán)體管理創(chuàng)新能力D打造學(xué)習(xí)型組織2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌劃的特性：A地區(qū)性發(fā)明性B市場(chǎng)性C系統(tǒng)性超前性D可操作性E科學(xué)性藝術(shù)性3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則：A獨(dú)創(chuàng)原則定位原則B整合原則C客觀原則D可行原則全局原則文化原則E應(yīng)變?cè)瓌t4籌劃分為：A前期籌劃B銷(xiāo)售招租籌劃C物業(yè)籌劃D問(wèn)答房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌劃的定義：第三章單項(xiàng)選擇：1可行性研究的關(guān)鍵：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2什么是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)：投資估算多選：1房地產(chǎn)可行性研究的階段有：機(jī)會(huì)研究初步研究詳細(xì)研究項(xiàng)目研究2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序：項(xiàng)目籌劃市場(chǎng)調(diào)查優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案方案評(píng)價(jià)編制研究匯報(bào)3房地產(chǎn)市場(chǎng)周期成因有：內(nèi)生原因外生原因4市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容有：環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)的供需狀況調(diào)查開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的調(diào)查5經(jīng)典的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求分析：住宅商業(yè)建筑辦公樓工業(yè)廠房6房地產(chǎn)投資估算措施：面子法單元法概算指標(biāo)法分項(xiàng)造價(jià)法分項(xiàng)造價(jià)比較法7投資估算的根據(jù)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模占地面積地價(jià)設(shè)計(jì)方案圖紙重要設(shè)備材料及其預(yù)算價(jià)格表資金來(lái)源貸款利率有關(guān)政策和規(guī)定名詞：1什么市房地產(chǎn)周期？2什么市房地產(chǎn)指數(shù)？3房地產(chǎn)指數(shù)包括什么4什么是中房指數(shù)？5什么是國(guó)房指數(shù)？問(wèn)答：1可行性研究的概念2可行性研究的作用3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響原因中外部原因包括什么？24房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成有哪些？第四章單項(xiàng)選擇：1采用掛牌出讓的土地使用權(quán)，掛牌時(shí)間愛(ài)你一般不得少于10個(gè)工作日2按照目前國(guó)務(wù)院頒布的規(guī)定：居住用地最高年限——年綜合用地——年商業(yè)旅游用地——年3對(duì)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行人為投入的形式和程度分為：多選1土地使用權(quán)出讓可以采用：拍賣(mài)招標(biāo)雙方協(xié)議掛牌出讓2投資區(qū)位原因分析那些：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況投資環(huán)境特大型建筑投資3開(kāi)發(fā)地段的選擇原因分析什么？都市規(guī)劃自然原因和工程地質(zhì)原因既有的建設(shè)條件地段面積投資經(jīng)營(yíng)計(jì)劃問(wèn)答:1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的來(lái)源有哪些？2土地賠償費(fèi)包括哪些？名詞：1什么是土地使用權(quán)出讓？2什么是土地賠償費(fèi)？第五章單項(xiàng)選擇：1國(guó)務(wù)院在——年頒布了《都市房屋拆遷管理?xiàng)l例》19912房屋拆遷貨幣賠償?shù)幕驹瓌t等價(jià)有償3房屋拆遷總的準(zhǔn)時(shí)原則：按原面積多選1拆遷的賠償方式：實(shí)行貨幣賠償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換2目前采用的房地產(chǎn)評(píng)估措施重要有：市場(chǎng)比較法收益法成本法假設(shè)開(kāi)發(fā)法3房屋拆遷安頓的形式：一次性安頓臨時(shí)過(guò)渡安頓

問(wèn)答：1房屋拆遷工作程序？2拆遷賠償與安頓工作中的多種費(fèi)用？1-7名詞：1什么是房屋是拆遷？2什么是拆遷賠償？3房產(chǎn)調(diào)換的實(shí)質(zhì)是什么？

第六章單項(xiàng)選擇1企業(yè)自有資金比例：35%2長(zhǎng)期籌集資金的時(shí)間是：5年以上3短期資金籌集時(shí)間：1年以內(nèi)4從建設(shè)銀行借款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行借款總額的：65%多選1建設(shè)項(xiàng)目大體劃分三類：競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目基礎(chǔ)性項(xiàng)目公益性項(xiàng)目2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的方式：自有資金吸取投資發(fā)行股票發(fā)行債券向銀行借款房地產(chǎn)租售款及BOT3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的渠道：自有資金國(guó)內(nèi)債務(wù)資金國(guó)外債務(wù)資金4資金籌集的原則：時(shí)機(jī)合適原則安全性原則經(jīng)濟(jì)性原則可行性原則盈利性原則5REITs的類型有：契約型企業(yè)型6籌資構(gòu)造：資本構(gòu)造方式構(gòu)造來(lái)源構(gòu)造成本構(gòu)造期限構(gòu)造名詞1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿是指？2什么是BOT？問(wèn)答1直接籌集資金的特點(diǎn)？2間接籌集資金的特點(diǎn)？3BOT和BOOT的區(qū)別是什么？4BOT方式的基本特性是什么？1-65BOT方式運(yùn)行過(guò)程？1--7第七章單項(xiàng)選擇:1居住小區(qū)其人口規(guī)模一般為：3~5萬(wàn)人多選:1都市規(guī)劃按其規(guī)劃深度不一樣分為：都市總規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃2常用的住宅類型有：點(diǎn)式住宅調(diào)試住宅錯(cuò)層式住宅躍層式住宅復(fù)式住宅退臺(tái)式住宅花園別墅綜合性商住樓3住宅的布置有哪些方面：周?chē)讲贾眯辛惺讲贾没旌鲜讲贾蒙Ⅻc(diǎn)式布置自由式布置4開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的控制能力表目前：預(yù)控能力過(guò)程控制能力設(shè)計(jì)文獻(xiàn)接受及變更控制能力問(wèn)答:1控制性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是什么？2住宅建筑綜合效果設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)有哪些？第八章

多選1工程招投標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)2開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)分類：全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo)設(shè)計(jì)監(jiān)理招標(biāo)施工監(jiān)理招標(biāo)3編制標(biāo)的遵照的原則：根據(jù)充足反應(yīng)市場(chǎng)變化單一標(biāo)底4標(biāo)的的編制措施：施工圖預(yù)算工程概算擴(kuò)大綜合定額平方米造價(jià)包干

問(wèn)答：1施工招標(biāo)文獻(xiàn)包概括哪些？一、名詞解釋1.

土地儲(chǔ)備：是指市縣人民政府國(guó)土資源部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、增進(jìn)土地資源合理運(yùn)用目的，依法獲得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照都市規(guī)劃的規(guī)定，通過(guò)投資，建設(shè)適應(yīng)都市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿足顧客規(guī)定的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的和提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。3投資回收期：以項(xiàng)目的年凈收益來(lái)賠償投資所需的期限，是反應(yīng)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。.4直接籌集資金：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不通過(guò)金融機(jī)構(gòu)，直接向投資者進(jìn)行籌資，或者發(fā)行有價(jià)證券進(jìn)行籌資。5投資利潤(rùn)率:是指項(xiàng)目到達(dá)設(shè)計(jì)生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。6.項(xiàng)目籌集構(gòu)造:開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得資金來(lái)源時(shí)以不一樣方式所籌集的不一樣渠道資金的有機(jī)搭配以及多種渠道資金的所占比例。7.邀請(qǐng)招標(biāo)：開(kāi)發(fā)企業(yè)向通過(guò)預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，而不是公開(kāi)公布廣告，邀請(qǐng)他們參與某項(xiàng)工程任務(wù)的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。8.施工協(xié)議：建設(shè)單位與施工單位為完畢約定的建筑安裝工程，明確雙方權(quán)利和義務(wù)的書(shū)面協(xié)議。二、簡(jiǎn)答題1.

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性。開(kāi)發(fā)成本高、投資量大；開(kāi)發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)，投資周轉(zhuǎn)慢；市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性；需求具有穩(wěn)定性；波及面廣、綜合性強(qiáng)。2.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃的重要內(nèi)容有對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目?jī)?nèi)外部原因進(jìn)行分析；合理確定籌資目的；資金籌集的規(guī)模和流量；資金來(lái)源、期限、方式等資本構(gòu)造分析；資金籌集成本分析、風(fēng)險(xiǎn)和可行性分析；確定資金籌集方案。3簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的作用?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策的重要根據(jù)；可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的根據(jù)；可行性研究是編制設(shè)計(jì)的根據(jù)；可行性研究是與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、協(xié)議的根據(jù)。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防備的方略有風(fēng)險(xiǎn)回避；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；風(fēng)險(xiǎn)控制，包括選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、做好市場(chǎng)研究、實(shí)行投資組合方略來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)行分期開(kāi)發(fā)。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要風(fēng)險(xiǎn)原因有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；利率風(fēng)險(xiǎn)；政策風(fēng)險(xiǎn)；其他風(fēng)險(xiǎn)。6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌劃的作用提高項(xiàng)目決策精確性防止運(yùn)作出現(xiàn)偏差；增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；增強(qiáng)團(tuán)體管理創(chuàng)新能力；打造學(xué)習(xí)型組織。7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的方式：自有資金；吸取投資；發(fā)行股票；發(fā)行債券；向銀行借款；房地產(chǎn)租售款及項(xiàng)目BOT；房地產(chǎn)投資信托。8開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作包括哪些？立項(xiàng)；申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；申請(qǐng)土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)；領(lǐng)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；拆遷安頓；籌集資金；規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)建。9.進(jìn)行開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)應(yīng)具有：獲得土地使用權(quán)、用地現(xiàn)場(chǎng)具有建設(shè)條件；有施工圖紙和概算或能滿足標(biāo)價(jià)計(jì)算規(guī)定的設(shè)計(jì)文獻(xiàn)；列入年度動(dòng)工建設(shè)計(jì)劃；獲得建設(shè)工程年該規(guī)劃許可證；建設(shè)資金、重要建筑材料、設(shè)備供應(yīng)均已貫徹。10編制標(biāo)底需要考慮的原因有標(biāo)底應(yīng)遵照根據(jù)充足、反應(yīng)市場(chǎng)、單一標(biāo)底原則；應(yīng)當(dāng)選用施工圖預(yù)算、工程概算、擴(kuò)大綜合定額、平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)措施來(lái)編制；再吃還要考慮工期提前原因、質(zhì)量?jī)?yōu)良原因、工程范圍和自然地理?xiàng)l件原因。三、計(jì)算題1．某家庭估計(jì)在此后內(nèi)的月收入為16

000元，假如其中的30％可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12％，問(wèn)該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少?解：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額A＝16

000×30％＝4

800(元)月貸款利率I=

12%/12=1%,計(jì)息周期數(shù)n=10×12=120個(gè)月;

(2)則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額P=A[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]

=4800×[(1+1%)120-1]/[1%(1+1%)120]=33.46(萬(wàn)元)2.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，如基準(zhǔn)收益率為10%，用凈現(xiàn)值法分析項(xiàng)目與否盈利？年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出8005050505050解年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出8005050505050凈現(xiàn)金流量-800250250250250250項(xiàng)目盈利147.7萬(wàn)元

3．某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量如下表所示，若行業(yè)原則投資回收期為5年，項(xiàng)目與否可行。單位：萬(wàn)元年份012