思源經(jīng)紀-宜興項目前期第IIIII階段溝通匯報案

思源經(jīng)紀·蘇州2021年1月10日——工程前期第II、III階段溝通匯報案工程價值提升及戰(zhàn)略開展方向研究工程研究的工作階段劃分宜興房地產(chǎn)市場調(diào)宜興產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究宜興業(yè)內(nèi)人士訪談物流園區(qū)客商訪談宜興市民隨機訪談工程客戶研判定位2021.01.01……相關(guān)案例借鑒和分析工程價值提升初步建議第二階段工程價值提升研究第四階段工程營銷策略及方案第一階段市場及客戶研究第三階段工程戰(zhàn)略開展思路商住投資性案例研究工程價值及屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路研究工程價值提升優(yōu)化建議本次目標：明確工程價值提升方向工程價值屬性與客群對位明確工程戰(zhàn)略開展思路工程前期工作架構(gòu)三地市場調(diào)研商住兼投資性物業(yè)價值點本案核心價值屬性成功案例失敗案例依賴物流園區(qū)開展的商住投資功能性產(chǎn)品核心地段，短期滿足高投資回報城市開展方向，升值空間巨大市場高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上配置及效勞高端，滿足人群需求不具備不具備根本具備必須提升表達工程實用價值產(chǎn)品附加值表達營銷價值表達針對性解決方案結(jié)合物流園區(qū)開展規(guī)劃，具備商住一體化功能，助推宜興中小企業(yè)家步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財富之門。工程開展思路形象功能導向：高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館，運籌世界的新領(lǐng)域；中期投資導向：千億級新平臺，宜興新財富發(fā)源地；后期平臺導向：助推您步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財富之門。高端品質(zhì)配套效勞產(chǎn)業(yè)內(nèi)部客群宜興投資客群產(chǎn)業(yè)上下游客群本次研究工作思路本案屬性分析外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃40年產(chǎn)權(quán)附加值待補缺難以滿足長期居住需求投資價值未現(xiàn)亮點缺乏客戶買單難本次報告邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究配套效勞升級產(chǎn)品品質(zhì)升級工程核心價值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價值提升優(yōu)化建議三地市場調(diào)研分析工程價值比照研究中高端商住投資物業(yè)價值表達工程實用價值提升工程營銷價值表達產(chǎn)品附加值工程營銷價值表達本次報告邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究工程核心價值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價值提升優(yōu)化建議三地市場調(diào)研分析工程價值比照研究商住兼投資性物業(yè)價值點商住投資案例分析研究三地市場調(diào)研分析工程價值比照研究商住兼投資性物業(yè)價值點商住投資案例分析研究注：本次研究選取蘇州、無錫、宜興三地8個與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價值的工程作為研究樣本。投資興建凱馬新世界項目位置長江路與蘇福路交叉口占地面積2.5萬M2總建面積5.5萬M2容積率2.2產(chǎn)品類型商業(yè)+公寓+辦公目前在售公寓、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)176戶面積范圍45-74M2主力面積45㎡在售均價公寓/寫字樓：5800-6000元/㎡，商鋪未售主力總價25萬左右去化情況09年10月開盤，目前74㎡已全部去化完畢，45㎡還有部分南向房源在售，去化率70%左右。推案過程2009年10月份開出公寓，后隨著去化持續(xù)少量加推，商鋪暫無銷售信息客源分析客戶主要來自新區(qū)、木瀆附近，以附近的汽配生意人和部分投資客，客戶70%是以投資為主的并且多為2次投資或多次投資的人是居多。三地市場調(diào)研分析工程概況①蘇州-凱馬新世界工程規(guī)劃分析凱馬新世界位于蘇州木瀆鎮(zhèn)，是長江路商圈的CBD，該商圈有三大專業(yè)市場，二大樓盤，一大學府，一個物流園區(qū)，一個商業(yè)綜合區(qū)，一個汽車園區(qū)，日流量5萬人次。商圈，規(guī)劃、決定開展前景，商業(yè)價值不可估量。木瀆規(guī)劃了一千畝的汽車園區(qū)。包括汽車銷售、汽車維修、汽配流通、汽車文化、汽車娛樂休閑，汽車產(chǎn)業(yè)的氣氛濃厚?？傆玫孛娣e約為24990平米，總建筑面積為52098平米，以自然河道分為南北兩個區(qū)，河道以南沿蘇福路局部11層設(shè)辦公商業(yè)區(qū)，以北為3層的專業(yè)市場區(qū)。主入口設(shè)在蘇福路上，次路口沿長江路由一期市場進入。內(nèi)部道路寬為8米與一期道路相通形成連續(xù)的商業(yè)街，內(nèi)部道路成環(huán)形布置。河道以南區(qū)底下設(shè)置90個底下停車位，地上結(jié)合綠化布置停車位近200個，非機動車位約350多個，充分解決了市場車位緊張的狀況。三地市場調(diào)研分析體量小，小面積、單價低、總價控制合理、整體配置較低，環(huán)境較為嘈雜，難以突破高價，去化一般。①蘇州-凱馬新世界投資興建中翔麗晶項目位置相城大道大潤發(fā)旁占地面積12萬M2總建面積28萬M2容積率2.5產(chǎn)品類型商業(yè)+公寓+辦公目前在售公寓、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)924戶面積范圍55-67M2主力面積55M2在售均價精裝公寓8000元/㎡主力總價45萬左右去化情況目前還有28、29頂層未推，去化80%左右。推案過程2008年11月開盤，正值08房產(chǎn)低迷期，開盤價格較低均價4600元/㎡,隨著市場走好以及紅星美凱龍的引入價格持續(xù)走高?？驮捶治隹蛻糁饕獊碜韵喑菂^(qū)私營業(yè)主、政企人員，以投資客為主，同時有一部分來往相城商貿(mào)區(qū)來往的客商，在相城區(qū)工作的新蘇州人也占了少量的比例。三地市場調(diào)研分析工程概況②蘇州-紅星美凱龍〔中翔麗晶〕三地市場調(diào)研分析工程規(guī)劃分析蘇州北拓規(guī)劃重點工程，相城區(qū)重點工程工程，政府全力支持工程，中翔集團新中天置業(yè)斥15.6億巨資打造精品國際廣場，中翔麗晶總建筑面積28萬方，小戶型精品簡約歐典裝修，提包進駐；獨立小戶型每戶2只小空調(diào)獨立運行；安裝電熱水器自由供水；網(wǎng)絡(luò)、電視信號接入口，門禁、供電裝置根底、系統(tǒng)配套等設(shè)施一應(yīng)俱全配套商務(wù)效勞、商務(wù)會所解決落戶后顧之憂。中翔麗晶聘請專業(yè)知名物業(yè)公司——戴德粱行，全程一站式國際標準的專業(yè)化參謀；提供日常物業(yè)、管理維修、衛(wèi)生管理、裝修管理、停車場管理、治安管理、綠化管理等等范疇的效勞。具有規(guī)模性，小面積為主、價格低于整體住宅市場、相城大道商貿(mào)圈核心區(qū)，且配置較高，隨著配套完善、市場繁榮，升值潛力較大。②蘇州-紅星美凱龍〔中翔麗晶〕投資興建無錫南天廣置業(yè)發(fā)展有限公司項目位置逸居國際生活廣場位于崇安區(qū)錫滬路99號（錫滬名品城正對面）占地面積2.6萬多M2總建面積8萬M2容積率2.49產(chǎn)品類型商業(yè)+酒店公寓+loft辦公目前在售公寓、商鋪、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)商業(yè)369戶其他866戶面積范圍商鋪12-70M2主力面積20M2-30M2在售均價公寓未售預(yù)計8000元/㎡1樓2.5萬/M23摟1萬/M2主力總價1樓50-75萬左右去化情況商業(yè)去化良好，公寓寫字樓未售，去化率為70%左右。推案過程2008年12月中旬正式開盤推出的商鋪處于1樓和3樓的東南角,單鋪面積約為20M2客源分析客戶主要來自崇安區(qū)附近的錫山新區(qū)也有不少，客戶階層都是附近的建材商人和部分投資客：客戶80%是以投資為主的并且多為2次投資或多次投資的人士居多。三地市場調(diào)研分析工程概況③無錫-逸居國際生活廣場逸居國際生活廣場是無錫首個集購物、商務(wù)等于一體的、國際化、一站式家居軟裝購物廣場。由5萬平方米家居軟裝購物廣場和3萬平方米寫字樓和LOFT國際公寓組成。工程工程位于無錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段，錫滬名品城正對面，西面是好益家、地板館、江海高架；東面是月星家居、廣南路。工程商鋪地下一層，地上3層；寫字樓和公寓為19層/20層；逸居國際生活廣場是以上海宜家為開展目標，建設(shè)成為一家一站式家居軟裝shoppingmail。將來在這里，能購置到到形形色色、大大小小的家居軟裝飾品，充分的滿足無錫居民甚至周邊城市居民的個性軟裝需求。三地市場調(diào)研分析工程規(guī)劃分析體量小、抓住市場空白，定位為一站式家居軟裝shoppingmail，公寓未售，隨著市場的成熟繁榮，公寓、辦公物業(yè)投資潛力大。③無錫-逸居國際生活廣場投資興建廣益汽配城有限公司項目位置崇安區(qū)廣益街道廣豐村、江海東路東側(cè)、丁村立交橋堍占地面積18.5M2總建面積28萬M2容積率1.5產(chǎn)品類型商業(yè)+公寓+辦公目前在售公寓、商鋪、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)目前863戶面積范圍48-222M2主力面積C區(qū)70M2在售均價公寓4800元/M2外街9600元/M2內(nèi)街7300元/M2主力總價公寓30萬左右去化情況去化緩慢，目前總體去化率為60%左右。推案過程2006年8月正式開盤推出，開盤商鋪價格5800，總體去化緩慢。規(guī)劃分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5個區(qū)組成目前推出的是C區(qū)，A基本售罄。項目主要是經(jīng)營汽車美容、快修、二手車交易、汽車文化及商業(yè)配套服務(wù)為一體大型綜合商業(yè)?？驮捶治隹蛻糁饕獊碜猿绨哺浇腻a山新區(qū)也有不少客戶階層都是附近的汽配商人和部分投資客：客戶70%是以投資為主的并且多為2次投資或多次投資的人是居多。三地市場調(diào)研分析工程概況④無錫-廣益汽配城

無錫廣益汽配城，28萬平方米超現(xiàn)代汽配航母，是無錫市政府傾力規(guī)劃的三大主題市場之首要工程。廣益汽配城超大規(guī)模及現(xiàn)代前瞻的規(guī)劃設(shè)計，是一座以汽配零件為主體的，融汽車美容、快修、二手車交易、汽車文化及商業(yè)配套效勞為一體的超大型汽配綜合區(qū)。廣益汽配城，28萬平方米超現(xiàn)代汽配航母，是無錫市政府傾力規(guī)劃的三大主題市場之首要工程。工程總建筑面積60840.79平米，總用地56053.6平米，容積率1.08，綠化率25%.交通便利，公交3、55、52、61、17路可抵達，配套齊全。

廣益汽配城超大規(guī)模及現(xiàn)代前瞻的規(guī)劃設(shè)計，是一座以汽配零件為主體的，融汽車美容、快修、二手車交易、汽車文化及商業(yè)配套效勞為一體的超大型汽配綜合區(qū)。實力雄厚的投資開展商，超前的功能規(guī)劃設(shè)計，更優(yōu)化的商業(yè)空間格局，奠定無往不利的商業(yè)錢景。三地市場調(diào)研分析工程規(guī)劃分析普通專業(yè)市場定位，工程配套及產(chǎn)品配置較低，難以突破市場高價，去化緩慢。④無錫-廣益汽配城投資興建無錫金太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置北塘區(qū)青石路吳橋廣場東側(cè)占地面積14.2萬多M2總建面積68萬M2容積率3.05產(chǎn)品類型住宅+商業(yè)+辦公+酒店目前在售住宅、商鋪規(guī)劃戶數(shù)959戶面積范圍21-210主力面積100-140在售均價8900元/㎡主力總價90-120萬去化情況一期商業(yè)去化98%，總體去化率為66%左右推案過程2008年1月正式開盤推出客源分析商鋪以無錫投資客為主，公寓以本地自住去化為主，小面積公寓有部分投資客群及新無錫人。三地市場調(diào)研分析工程概況⑤無錫-金太湖國際城金太湖國際城，無錫市政府“十一五〞規(guī)劃重點商業(yè)工程、中國江蘇最有價值商業(yè)地產(chǎn)工程。雄踞無錫最繁華的中山路北向延伸地帶，規(guī)劃中的中山北路、興源路、鳳賓路、青石路、鳳翔路與通惠西路五大城市主干道交匯處；規(guī)劃中“吳橋站〞、“三院站〞兩個地鐵站口完美接駁：距離無錫火車站、長途汽運站僅1.5公里，地段價值炙手可熱，堪稱無錫未來國際化商業(yè)名副其實的金碼頭。

以68萬平方米的巨大胸懷，包羅超大型商街、國際影院、無錫首個真冰溜冰場、五星級酒店、中心MALL、甲級寫字樓、高檔住宅等眾多業(yè)態(tài)，一站式集合高檔購物、娛樂、餐飲、康體、休閑、旅游、商務(wù)、會展、居住與文化等十大功能于一體。勢在將金太湖國際城打造成“代表無錫，輻射長三角〞的都會中心國際化購物天堂。三地市場調(diào)研分析工程規(guī)劃分析大型商住綜合體、核心區(qū)、高端定位、市政重點商業(yè)工程、輕軌盤、升值潛力較大，去化較快。⑤無錫-金太湖國際城投資興建無錫萬達商業(yè)廣場投資有限公司項目位置濱湖區(qū)青祁路和梁溪路交叉西南角占地面積17.9萬M2總建面積69.6萬M2容積率3.0產(chǎn)品類型商業(yè)+住宅+酒店式公寓目前在售公寓、商鋪、住宅規(guī)劃戶數(shù)3300戶面積范圍55-142M2主力面積91-112M2在售均價精裝酒店式公寓11000元/M2商鋪30000元/M2，住宅10000元/M2主力總價100萬左右去化情況公寓去化率100%，商鋪去化率95%，住宅去化率80%推案過程2008年正式開盤推出規(guī)劃分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5個區(qū)組成，A區(qū)為5星級酒店，B區(qū)由酒店式公寓和商業(yè)廣場組成，C、D、E、為住宅項目客源分析客戶主要來自無錫市區(qū)部分高端消費人群，以企業(yè)主和公務(wù)員居多，部分周邊地區(qū)投資人群為輔。三地市場調(diào)研分析工程概況⑥無錫-萬達廣場“無錫萬達廣場〞工程位于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)，該工程位于河埒核心地區(qū)，東至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西為蠡溪路，用地分為A、B、C、D、E五塊，主要功能為商業(yè)、辦公、居住。其中A塊規(guī)劃為一處高檔酒店，B塊規(guī)劃為精裝公寓和集休閑娛樂購物為一體的大型商業(yè)廣場，C、D、E塊那么以住宅為主，工程可建設(shè)用地面積約17.93萬平方米，地上總建筑面積約537893平方米，容積率3.0。無錫萬達廣場復(fù)合的形態(tài)包括：一個建筑面積２３萬平方米的國際化大型購物中心；一個建筑面積４萬平方米的超白金五星級酒店和一個３萬平方米的酒店式公寓；一個建筑面積３６．５萬平方米的高檔住宅區(qū)；兩棟智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的商務(wù)樓；一個五星級的多廳萬達國際影城；一個３萬平方米的市民休閑廣場。三地市場調(diào)研分析工程規(guī)劃分析HOPSCA綜合體、核心區(qū)、高端定位、品牌工程、升值潛力大，去化較快。⑥無錫-萬達廣場融科·氿玖城是聯(lián)想控股全資子公司北京融科智地長三角開篇之作.總建筑面積近5.4萬平方米,由九棟獨立別墅式商鋪及兩棟公寓組成。工程位于滬寧杭經(jīng)濟圈門戶——宜興，承宜城商圈不斷擴展之天時，借人民路繁榮一路向南之地利，憑人民路最后一塊商業(yè)寶地稀缺價值，以“首個高端定制式餐飲娛樂街區(qū)〞之定位，續(xù)寫人民路財富傳奇，創(chuàng)造“南有華地，北有氿玖城〞的財富大格局。周邊有宜興重點學校、多個政府機構(gòu)、龍背山餐飲休閑區(qū)，因此投資兼自住功能的小公寓極為走俏，面積在50-180㎡，均價6500左右。融科·氿玖城，商業(yè)建筑面積3.3萬余平方米，由呈“鉆石項鏈〞布局的9棟獨立商業(yè)樓組成，私密與尊寵不彰自顯，戶戶有臨街首層的規(guī)劃手法，營造獨門獨戶的優(yōu)越。五色紫砂漸變外立面，擁有地標性轉(zhuǎn)角樓和預(yù)留獨立廣告位等精工細節(jié)。此外，工程還特辟局部優(yōu)選地塊，針對VIP客戶定制匹配身份的“專署物業(yè)〞，量身定制奢侈品般的精神演繹商業(yè)地產(chǎn)傳奇。三地市場調(diào)研分析工程規(guī)劃分析⑦宜興-融科氿玖城人民南路近龍背山商圈、學區(qū)房、投資潛力較大、出租率高、回報穩(wěn)定。三地市場調(diào)研分析⑧宜興-新天地廣場宜興新天地廣場位于宜興市中心，氿濱大道與太閣西路交界，是面向中高檔消費群體，兼顧高端消費和普通消費。以經(jīng)營國際、國內(nèi)品牌為主，集休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的超大型購物中心。在商品上追求品牌化、國際化，在消費行為上實現(xiàn)消費行為的多樣化，打造一家精品購物廣場。工程總建20萬㎡，商業(yè)達7萬㎡，另13萬方為景觀豪宅及酒店式公寓，新天地廣場無疑成為改變宜興的一個重要工程。這不僅是因為新天地廣場本身的龐大規(guī)模優(yōu)勢，和便利的交通條件，更在于新天地廣場將為宜興市民帶來全新的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)組合，將在一定程度上提升原有零售業(yè)態(tài)的層次和檔次，從而為宜興帶來一種新的生活方式，改變一局部人的生活方式。目前酒店式公寓二手房價格南向房源10000元/㎡左右，北向房源8000元/㎡，出租率高，回報率高。工程規(guī)劃分析核心地段、高端定位、配套齊全、配置較高、升值潛力較大，投資回報高。三地市場調(diào)研分析調(diào)研總結(jié)：專業(yè)市場配套商住工程，多以小面積設(shè)置為主，價格低于主流住宅市場，總價較低，兼?zhèn)涠唐谏套〖巴顿Y功能；商住綜合體工程多處于核心地段或城市未來開展重點區(qū)域，定位高端，配置較高能夠滿足特定居住需求且投資價值明顯；本案從區(qū)域規(guī)劃上來看為專業(yè)市場效勞配套，但從物流園整體定位來看，又是非普通的專業(yè)市場普通，因此，綜合體工程的高端配置值得本案借鑒。商住投資案例分析研究三地市場調(diào)研分析工程價值比照研究商住兼投資物業(yè)價值點商住投資案例分析研究注：本次研究選取蘇州、無錫、宜興三地8個與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價值的工程作為研究樣本。項目名稱地段價值配套資源交通狀況外部價值體現(xiàn)銷售價格（元/㎡）凱馬新世界長江路核心商圈商業(yè)廣場、銀行、醫(yī)院多路公交、區(qū)域主干道專業(yè)市場集聚區(qū)來往人流量大具備一定的投資升值潛力公寓5800-6000元/㎡紅星美凱龍（中翔麗晶）相城大道商貿(mào)核心區(qū)大潤發(fā)、相城醫(yī)院、銀行多路公交、輕軌商務(wù)核心區(qū)、交通便利、升值空間大公寓8000元/㎡逸居國際生活廣場本項目位于無錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段小區(qū)內(nèi)部有餐飲休閑配套，附近有廣益中心小學，超市等K28，80路，42路，75路，6路，713路，715路等項目處于無錫廣益商圈，周邊商業(yè)項目多，商業(yè)氛圍濃厚1樓商鋪25000元/㎡3嘍商鋪10000元/㎡公寓預(yù)計8000元/㎡廣益汽配城隸屬崇安區(qū)學校、銀行多路交通線路交通方便住宅4800元/M2商鋪9600元/M2金太湖國際城城市副中心醫(yī)院、銀行、交通、醫(yī)療主干道、輕軌出站口緊挨火車站、汽車站、美食街，人流量大住宅6800元/M2商鋪48000元/M2無錫萬達廣場河埒口核心全方位便利生活、便捷交通。第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實驗幼兒園、大潤發(fā)，項目本身商業(yè)生活配套齊全10、27、52、59、91、k41、204、206、10、89、41路河埒口站，20路至梁清路青祁路站項目地處無錫河埒口核心商業(yè)區(qū)，周邊配套齊全便利，開發(fā)商品牌口碑優(yōu)越商鋪30000元/㎡住宅10000元/㎡酒店式公寓11000元/㎡融科氿玖城人民南路龍背山商圈學校、行政機關(guān)、餐飲娛樂集中區(qū)多路公交、市區(qū)主干道人民南路餐飲娛樂集中區(qū)、配套齊全公寓6500元/㎡新天地廣場市中心繁華商業(yè)區(qū)市區(qū)各大百貨、超市、學校、銀行、醫(yī)院、一線湖景多路公交、三條主干道交叉口市區(qū)核心地段、配套齊全、升值回報高酒店式公寓8000-1000元/㎡工程外部價值研究：工程價值比照研究工程外部價值總結(jié)：工程價值比照研究商住兼投資性物業(yè)外部價值點主要表達在地段、配套、交通，為工程高價突破及市場認可的根底。項目名稱內(nèi)部環(huán)境會所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)內(nèi)部價值體現(xiàn)凱馬新世界————商業(yè)街普通物業(yè)配套商業(yè)街紅星美凱龍（中翔麗晶）——商務(wù)公館大潤發(fā)、裙房底商戴德梁行高端物業(yè)服務(wù)逸居國際生活廣場采用組團式景觀設(shè)計無周邊商業(yè)項目較多，超市，餐飲齊全2.49元/平。月統(tǒng)一經(jīng)營管理廣益汽配城——無商業(yè)配套欠缺普通物業(yè)——金太湖國際城文化街、中央廣場商業(yè)會所自身龐大商業(yè)、無錫美食街管家式服務(wù)中央廣場、文化街社區(qū)氛圍及文化無錫萬達廣場小區(qū)采用集中式綠地景觀，輔以水系組團，移步換景，另有3萬平休閑廣場商業(yè)會所23萬平國際購物商場，4萬平五星級酒店，3萬平休閑廣場，五星級電影院萬達物業(yè)中央景觀及廣場商業(yè)生活配套齊全開發(fā)商品牌品質(zhì)保證融科氿玖城——沿街商業(yè)餐飲休閑娛樂第一太平定制化物業(yè)服務(wù)新天地廣場一線湖景、組團景觀沿街商業(yè)一站式購物廣場——高端居住品質(zhì)高端物業(yè)服務(wù)工程內(nèi)部價值研究：工程價值比照研究項目名稱立面門窗電梯裝修標準科技環(huán)保凱馬新世界涂料鋁合金門窗——————紅星美凱龍（中翔麗晶）玻璃幕墻、石材、涂料中空隔熱OTIS1200元/㎡智能安保自動引水逸居國際生活廣場玻璃幕墻涂料——迅達————廣益汽配城涂料鋁合金門窗——————金太湖國際城玻璃幕墻、石材、涂料鋁合金門窗日立1000元/㎡保溫外墻智能安保自動引水無錫萬達廣場玻璃幕墻、石材、涂料中空隔熱三菱1200元/㎡外墻保溫新風系統(tǒng)自動引水融科氿玖城石材、涂料鋁合金門窗三菱————工程產(chǎn)品價值研究：工程價值比照研究工程內(nèi)部及產(chǎn)品價值總結(jié)：工程價值比照研究各工程內(nèi)部及產(chǎn)品價值點主要表達在景觀、居住品質(zhì)、物業(yè)效勞，高出普通市場配置，滿足特定客群需求，為工程高價突破、商住客戶買單的有力支撐點。商住投資案例分析研究三地市場調(diào)研分析工程價值比照研究商住兼性投資物業(yè)價值點商住投資案例分析研究注：本次研究選取蘇州、無錫、宜興三地8個與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價值的工程作為研究樣本。項目名稱客源構(gòu)成客源關(guān)注點金太湖國際城購買的客戶以本地客為主，投資客比例在60%以上。租客基本上都是外國人或者是臺資企業(yè)的高層管理人員，出租率大概有30%左右。地段、輕軌、升值潛力回報、開發(fā)商實力萬達廣場本地客源居多，投資和自用客戶比例各占50%。開發(fā)商品牌、地段、升值潛力、回報率、品質(zhì)新天地廣場宜興本地客居多，私營業(yè)主和事業(yè)管理層，投資自住占比平均。地段、回報、配套、品質(zhì)中翔麗晶購買客源是以本地客源為主，包括一些私營業(yè)主和小型公司的老板，做辦公室用。租用客源多為家政服務(wù)、裝修公司、小型貿(mào)易公司等小型公司，或者有一定收入基礎(chǔ)的私企老板居家所用。地段、升值潛力、交通回報、便利商住兼投資性物業(yè)價值點成功案例客群及關(guān)注點通常而言，商住公寓產(chǎn)品以投資客占據(jù)主力；對于商住公寓產(chǎn)品主力客源為本地的投資客，該類客源占到50%-70%的比例，該類客源主要是看好后期升值及未來穩(wěn)定的租金保障；其余主要為長期工作在周邊的人群及因生意往來的外地私營戶，考慮到工作事業(yè)便利性。商住兼投資性物業(yè)價值點核心地段，短期滿足高投資回報城市開展方向，升值空間巨大市場高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上配置及效勞高端，滿足特定人群需求四大核心價值點那么，本案是否具備以上四大核心價值點？本次研究邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究工程核心價值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價值提升優(yōu)化建議本案屬性分析外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃40年產(chǎn)權(quán)附加值待補缺地塊位于專業(yè)物流園區(qū)內(nèi)，整體的環(huán)境還不是很好，尤其是工程東西兩側(cè)，緊鄰錫宜高速及104國道，對工程將來的居住環(huán)境影響非常大；地塊周邊配套還很不完善，尤其是生活配套，離市區(qū)較遠，交通不便；工程產(chǎn)權(quán)為四十年，非傳統(tǒng)居住產(chǎn)權(quán)，生活居住本錢較高；工程戶型與住宅工程戶型比較，存在較大劣勢，且附加值待補缺。工程核心價值屬性研判商住兼投資性物業(yè)價值點核心地段，短期滿足高投資回報城市開展方向，升值空間巨大市場高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上配置及效勞高端，滿足人群需求不具備不具備根本具備必須提升提升工程營銷價值提升實用價值、附加值？長三角金屬物流園目標成為中國“現(xiàn)代金屬商貿(mào)平臺〞的開拓者與引領(lǐng)者，構(gòu)建物流、金融、信息三大平臺優(yōu)勢，為客戶提供倉儲、配送、交易、研發(fā)、展示、交流以及融資擔保、中遠期交易等一站式效勞，打造長三角地區(qū)配套最完善的現(xiàn)代化、專業(yè)化、國際化金屬材料交易基地，最終具有世界影響力的“金屬商貿(mào)平臺〞。工程核心價值屬性研判長三角金屬物流園開展目標物流園區(qū)要成為具有世界影響力的國際性“金屬商貿(mào)平臺〞，那么，三期商住局部必須承載的功能為國際商住品質(zhì)、完善的管理及配套效勞體系，與以往的專業(yè)市場區(qū)隔，真正解決物流園平臺之上的各個階層的客戶的需求。工程核心價值屬性研判商住樓必須承載的功能[目標群的需要][工程需要給予的]物流園平臺之上的各個階層需求分析工程核心價值屬性研判高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館

進入宜興第一核心產(chǎn)業(yè)圈千億級財富平臺內(nèi)部配套及管理經(jīng)營開放、自由的生意生活場價值及身份認同感

商脈及事業(yè)需要

投資升值潛力

實用的商住功能

情感需求本案核心價值屬性依賴物流園區(qū)開展的商住投資功能性產(chǎn)品難以滿足長期居住需求投資價值未現(xiàn)亮點缺乏客戶買單難本案屬性分析外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃40年產(chǎn)權(quán)附加值待補缺工程核心價值屬性研判客群及本案屬性界定了本案的核心價值本次研究邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究工程核心價值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價值提升優(yōu)化建議基于工程核心價值屬性提出工程戰(zhàn)略開展思路工程營銷價值表達形象功能導向：高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館，運籌世界的新領(lǐng)域；中期投資導向：千億級新平臺，宜興新財富發(fā)源地；后期平臺導向：助推中小企業(yè)步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財富之門。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部客群宜興投資客群產(chǎn)業(yè)上下游客群工程戰(zhàn)略開展思路工程前期形象區(qū)隔價值關(guān)聯(lián)工程中期強調(diào)投資價值工程中期平臺價值突顯為了實現(xiàn)工程的戰(zhàn)略開展思路我們必須提升工程實用價值及附加值?。」こ虪I銷價值表達本次研究邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究配套效勞升級產(chǎn)品品質(zhì)升級工程核心價值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價值提升優(yōu)化建議表達工程實用價值提升工程營銷價值表達產(chǎn)品附加值配套效勞升級產(chǎn)品品質(zhì)升級工程價值提升優(yōu)化建議工程價值提升優(yōu)化建議2、生活配套配套提升3、交通配套1、企業(yè)會館配套效勞升級金屬產(chǎn)業(yè)1號商務(wù)會館引入知名會所專業(yè)管理公司，打造中國金屬行業(yè)第一個綜合性商務(wù)洽談、休閑會館，會所更具日常性功能與五星酒店形成區(qū)隔。根據(jù)金屬物流園區(qū)整體情況在公寓設(shè)置2000平米左右商務(wù)會館，用于商會辦公、商談、聚會、休閑等。設(shè)置SPA浴館、斯諾克，壁球室，瑜伽室，健身房，商務(wù)餐飲等場所，表達工程的綜合效勞檔次，同時也為工程帶來人氣，滿足客群特定需求。定期舉辦相關(guān)活動，如企業(yè)沙龍，商務(wù)講座等。配套提升『1』企業(yè)會館宜興休閑娛樂消費力強勁，商務(wù)會館能為工程帶來人氣，促進工程的整體開展。私家會館，用于商務(wù)洽談、商務(wù)接待、小型會議等公務(wù)活動企業(yè)會館可彰顯企業(yè)實力，具有相對封閉、干擾少、利于保密、平安等優(yōu)點可設(shè)有品茶館、咖啡室等特色空間企業(yè)會館：配套提升『1』企業(yè)會館咖啡間配套提升『1』企業(yè)會館品質(zhì)、檔次提升配套提升『1』企業(yè)會館品茶館與宜興陶都文化契合，符合當?shù)厣盍曅耘涮滋嵘?』企業(yè)會館特色浴館宜興休閑娛樂消費力強勁，高檔次的休閑效勞能為工程帶來人氣。配套提升『1』企業(yè)會館棋牌室2、生活配套3、交通配套配套提升1、企業(yè)會館商業(yè)街配套包括中小型超市、干洗店、銀行、快餐店、特色小餐廳、移動效勞廳、快遞公司、文印店、醫(yī)療機構(gòu)等配套提升『2』生活配套開盤前引入超市等主力店，增加工程亮點及人氣，促進銷售2、生活配套3、交通配套配套提升1、企業(yè)會館鑒于工程位置偏遠，目前只有二條公交線路，出行不便，建議工程增設(shè)社區(qū)巴士，表達工程效勞、拉近客戶心理距離。配套提升『3』交通配套提升工程品質(zhì)效勞，符合特定人群需求聘請知名物業(yè)管理參謀公司第一推薦：國際性物業(yè)：如世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、戴德梁行等國際知名物業(yè)第二推薦：無錫、宜興當?shù)刂飿I(yè)〔如恒立物業(yè)〕物業(yè)效勞提升配套效勞升級符合物流園區(qū)開展目標·訂餐、送餐效勞·打理和整裝行李·叫醒效勞·干/濕洗衣取送效勞·擦鞋效勞·物品采購效勞·代為繳費、房屋代管·翻譯、復(fù)印、、秘書效勞·交通安排：飛機票訂購和確認·頂級豪華轎車安排·代辦郵件速遞/代發(fā)“7*24〞影子大管家物業(yè)效勞提升配套效勞升級酒店式清潔效勞家庭宴請料理紳士效勞私人教練私家花園維護私人醫(yī)療保健私人代購親友接送委托租賃空置單元房管理效勞等內(nèi)容理財專家推薦交通援助，事故處理協(xié)助“7*24〞影子大管家物業(yè)效勞提升配套效勞升級配套效勞升級產(chǎn)品品質(zhì)升級工程價值提升優(yōu)化建議工程價值提升優(yōu)化建議4、裝修風格2、環(huán)保節(jié)能5、配置品牌產(chǎn)品提升3、智能系統(tǒng)1、景觀環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)升級重點打造三大元素：中央園林水景，視覺震撼，表達社區(qū)尊貴感；內(nèi)部組團特色景觀，水系環(huán)繞表達靈動；網(wǎng)球場、籃球場的打造，表達健康人文自由場所。中央水景+區(qū)域組團特色景觀產(chǎn)品提升『1』景觀環(huán)境4、裝修風格2、環(huán)保節(jié)能5、配置品牌產(chǎn)品提升3、智能系統(tǒng)1、景觀環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)升級產(chǎn)品提升『2』環(huán)保節(jié)能或許我們只借鑒一點，產(chǎn)品價值的提升就遠不止一點！外墻涂料東昌[191-2000]丙烯酸內(nèi)外通用底漆防酸雨、霉雨現(xiàn)象防堿性墻面最惡劣的自然環(huán)境下的所有墻面菲士邦油性丙烯酸外墻涂料特