市場比較法練習(xí)題

實(shí)例1：估價(jià)師要評(píng)估一宗商業(yè)用地的公然市場價(jià)值，估價(jià)對(duì)象及比較事例的地區(qū)要素、個(gè)別要素狀況描繪略，地區(qū)和個(gè)別因子條件指數(shù)采納權(quán)重累加方式，有關(guān)狀況以下表：估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300（平方米）賣方急于銷售，拍賣成交，買方為限制競爭對(duì)交易狀況求正常市場價(jià)值售價(jià)比正常低正常交易手，成交價(jià)比正5%常高5%求評(píng)估基準(zhǔn)日交易日期2005年6月30日2004年4月成交，2005年4月成交，2005年1月成交，正常市價(jià)，價(jià)錢價(jià)錢指數(shù)為101價(jià)錢指數(shù)為103價(jià)錢指數(shù)為102指數(shù)為105繁榮度30283029區(qū)25252323域交通因市政配套25252725素規(guī)劃遠(yuǎn)景20202020地區(qū)要素小計(jì)1009810097臨街條件30282930個(gè)寬深比25252525別面積15131515因素形狀15171515地質(zhì)15151515個(gè)別要素小計(jì)1009899100容積率21.82.32.1節(jié)余使用年限40年38年39年40年成交價(jià)錢（元/平方____450052004900米土地面積）在該宗土地的估價(jià)過程中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：注意特別交易；各項(xiàng)修正不超出20%，總修正不超出30%；估價(jià)結(jié)果確立可按不一樣權(quán)重計(jì)算。土地復(fù)原率r為6%。容積率修正系數(shù)表為課本第110頁，表4-6。解：運(yùn)用市場比較法評(píng)估的過程以下：1．交易狀況修正估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易狀況100951051002.交易期日改正估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易期日地價(jià)指數(shù)1051011031023.地區(qū)要素修正估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C地區(qū)要素10098100974.個(gè)別要素修正估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別要素10098991006.容積率修正估價(jià)對(duì)象（2）實(shí)例A（1.8）實(shí)例B（2.3）實(shí)例C（2.1）容積率系數(shù)1.81.82.02.07.土地使用年限修正使用年限修正系數(shù)式中：

1/1r1/1r

xyr——土地復(fù)原利率，本例r取6%——待估宗地節(jié)余使用年限——比較實(shí)例節(jié)余使用年限估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C節(jié)余使用年限系數(shù)10.98670.993518.比準(zhǔn)價(jià)錢實(shí)例A比準(zhǔn)價(jià)錢45001001051001001.815197元/m29510198981.80.9867實(shí)例B比準(zhǔn)價(jià)錢52001001051001001.814620元/m2105103100992.00.9935實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)錢49001001051001001.814680元/m2100102971002.019.確立評(píng)估值依據(jù)估價(jià)對(duì)象與實(shí)例的地點(diǎn)、相像性確立權(quán)重，求取評(píng)估值。因?yàn)樽诘谻為正常交易，宗地條件與估價(jià)對(duì)象宗地更靠近，故確立實(shí)例A的權(quán)重去0.3，實(shí)例B的權(quán)重取0.3，實(shí)例C的權(quán)重去0.4，地價(jià)計(jì)算以下：實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C比準(zhǔn)單價(jià)（元/平方米）519746204680權(quán)重0.30.30.4估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)（元/平4817方米）估價(jià)對(duì)象評(píng)估值(萬元)2890.2實(shí)例2：某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，經(jīng)過收集有關(guān)事例，挑選出處與同一供應(yīng)圈的三個(gè)比較事例，并對(duì)地區(qū)要素及個(gè)別要素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較事例狀況及比較結(jié)果見下表：項(xiàng)目待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供給圈市郊市郊市郊市郊交易時(shí)間2005-10-312005-10-312005-1-12005-8-31交易狀況正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年交易價(jià)錢370元/m2395元/m2355元/m2區(qū)交通條件0-1%-2%0基礎(chǔ)設(shè)備0-1%-2%-1%域因家產(chǎn)齊集00-1%+2%素環(huán)境狀況0-2%00個(gè)宗地面積0+3%0+5%宗地形狀0-2%00別因地形00-1%-3%素規(guī)劃限制0000依據(jù)該市領(lǐng)土部門宣布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)，編制了容積率修正表：待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C容積率系數(shù)10.980.960.97注意事項(xiàng)：地區(qū)和個(gè)別因子條件指數(shù)采納累加方式檢查該市今年工業(yè)用地地價(jià)上升狀況，2005年1月至2005年10月地價(jià)上升4%，均勻每個(gè)月上升幅度為0.4%采納算術(shù)均勻法計(jì)算待估宗地單價(jià)運(yùn)用市場比較法的估價(jià)過程：（1）交易狀況修正、使用年限修正。交易狀況一致，免于進(jìn)行交易狀況修正；節(jié)余使用年限同樣，免于修正。（2）交易期日修正。檢查該市今年工業(yè)用地地價(jià)上升狀況，2005年1月至2005年10月地價(jià)上升4%，均勻每個(gè)月上升幅度為0.4%，將2005年1月1日地價(jià)指數(shù)定為100，則地價(jià)指數(shù)2005年10月31日為104，2005年8月31日為103.2。（以滿月算，如2月1日不滿兩個(gè)月，則按滿1月后指數(shù)100.4，即2月1日到2月27日指數(shù)均為100.4，直到2月28日滿兩個(gè)月指數(shù)變成100.8，同理3月1日至3月30日指數(shù)均為100.8）待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易期日地價(jià)指數(shù)104104100103.2（3）地區(qū)要素修正。待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C地區(qū)要素1009695101（4）個(gè)別要素修正。待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別要素10010199102（5）容積率修正見修正系數(shù)表。（6）計(jì)算各事例修正后的價(jià)錢：容積率交易期日地區(qū)要素個(gè)別要素修正修正修正修正實(shí)例A：3701/0.98104/104100/96100/101=389(元/m2)實(shí)例B：3951/0.96104/100100/95100/99=455(元/m2)實(shí)例C：3551/0.97104/103.2100/101100/102=358(元/m2)(7)確立待估宗地單價(jià)：上述各實(shí)例修正后價(jià)錢差異較小，采納算數(shù)均勻法計(jì)算待估宗地單價(jià)：（實(shí)例A修正后價(jià)錢+實(shí)例B修正后價(jià)錢+實(shí)例C修正價(jià)錢）/3=401(元/m2)課本第115頁第6題計(jì)算題答案：交易日期修正中價(jià)錢指數(shù)的變換月份123456789定基指數(shù)100100.398.8101.4102.7105.6109.3112.9117.2狀況修正系數(shù)確立事例A事例B事例C交易狀況10010010010097105交易日期117.2117.2117.2100.3101.4109.3地區(qū)要素100100100102.2594.9104.8比準(zhǔn)價(jià)錢：A1200100117.21001371元100100.3102.25B1150100117.21001444元97101.494