項目可行性分析報告模板

項目可行性分析匯報第一部分：項目總論一、項目概況二、可行性研究結(jié)論三、重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

四、項目存在問題與提議第二部分項目背景一、項目提出背景二、項目發(fā)展概況三、項目投資的必要性第三部分項目投資所在都市的基本概況一、都市基本發(fā)展?fàn)顩r二、都市地理位置、交通、三、都市氣候與生態(tài)環(huán)境四、都市的人文環(huán)境五、都市經(jīng)濟(jì)狀況六、都市的人口構(gòu)造及人均經(jīng)濟(jì)狀況七、都市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局八、都市對項目的影響與提議措施第四部分市場分析一、整體房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析二、項目區(qū)域市場分析第五部分地塊分析一、地塊概況二、地塊分析三、土地價格四、土地升值潛力初步評估五、項目獲得用地的法律及政策性風(fēng)險分析六、地塊SWOT分析七、項目評價第六部分項目定位一、項目目的設(shè)置二、項目整體定位方略三、項目定位提議第七部分項目整體規(guī)劃分析一、項目規(guī)劃設(shè)計可行性分析二、項目規(guī)劃設(shè)計的主題及概念第八部分項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排與銷售節(jié)點一、項目分期開發(fā)設(shè)置二、工程計劃三、銷售節(jié)點第九部分投資估算與資金籌措一、成本預(yù)測二、稅務(wù)分析三、資金籌措四、資金投放使用計劃第十部分銷售收入測定一、銷售收入測算二、銷售利潤測算第十一部分財務(wù)與敏感性分析一、項目盈利能力分析二、項目盈虧平衡分析三、項目敏感性分析第十二部分綜合評價

一、經(jīng)濟(jì)評價（定性）

二、社會評價（定性）

三、環(huán)境評價

四、市場預(yù)測五、存在問題與提議

六、總體結(jié)論及提議第十三部分競拍和投標(biāo)方式獲得土地需要增長和完善的內(nèi)容一、重要指標(biāo)測算二、競爭對手分析三、制定方略第十四部分附件第一部分：項目總論一、項目概況

1、項目名稱

2、項目建設(shè)單位

3、項目位置（四面范圍）

4、項目周圍目前現(xiàn)實狀況

5、項目性質(zhì)及重要特點

6、項目地塊面積及邊界長

7、研究工作根據(jù)

8、研究工作概況

二、可行性研究結(jié)論

1、HYPERLINK市場分析預(yù)測

2、項目地塊分析

3、項目規(guī)劃方案

4、項目工程進(jìn)度

5、投資估算及資金籌措

6、項目財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價

7、項目綜合評價結(jié)論

三、重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

四、項目存在問題與提議

第二部分項目背景

一、項目提出背景

1、項目與區(qū)域、都市發(fā)展規(guī)劃之間的關(guān)系，如都市交通規(guī)劃、都市功能規(guī)劃布局、重點市政配套項目建設(shè)、區(qū)域重點經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃布局等對本項目、本區(qū)域及都市發(fā)展有重要影響的事件、政策、法規(guī)等。

2、項目所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境，如項目所在區(qū)域?qū)Χ际械臍v史、文化、經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略等方面的重要作用。

3、項目發(fā)起人及發(fā)起緣由，項目的發(fā)起人的主體是誰，項目所有權(quán)的主體是誰，項目因什么原因而進(jìn)行建設(shè)，如舊城改造、市政發(fā)展規(guī)劃需要、市政配套、住宅配套等。二、項目發(fā)展概況

1、項目既有調(diào)查研究及成果。2、項目地塊初勘及初測工作狀況。

三、項目投資的必要性

1、項目投資對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略意義。2、項目投資對企業(yè)未來經(jīng)營的利潤增長規(guī)定。3、項目投資所帶來的社會影響力、企業(yè)品牌形象提高、對區(qū)域市場的影響力、行業(yè)內(nèi)的影響力等企業(yè)外在影響力。第三部分項目投資所在都市的基本概況一、都市基本發(fā)展?fàn)顩r。二、都市地理位置、交通。三、都市氣候與生態(tài)環(huán)境。四、都市的人文環(huán)境。五、都市經(jīng)濟(jì)狀況，如產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長狀況，以及都市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、重點扶持或重視的行業(yè)等有關(guān)都市經(jīng)濟(jì)狀況。六、都市的人口構(gòu)造及人均經(jīng)濟(jì)狀況。七、都市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局。八、都市對項目的影響與提議措施。第四部分市場分析一、整體房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析1、整體市場發(fā)展?fàn)顩r。2、近三至五年整體市場供應(yīng)量狀況，多種物業(yè)在市場上的供應(yīng)構(gòu)造比例（包括所有地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)供應(yīng)狀況闡明與調(diào)查闡明）。3、近三至五年整體市場去化量分析、多種物業(yè)的去化量分析，及構(gòu)造比例。4、近三至五年整體市場價格分析、各個物業(yè)產(chǎn)品價格分析，以及整體市場價格趨勢分析。5、整體市場客戶群分析及未來變化分析，包括階層、年齡、家庭構(gòu)造、職業(yè)、收入、需求特性等。6、整體市場狀況分析（小結(jié)）。7、整體市場發(fā)展及前景預(yù)測。8、整體市場狀況對本項目的可行性借鑒意義。二、項目區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場界定、狀況概述。2、區(qū)域市場供應(yīng)分析，包括樓盤規(guī)模、產(chǎn)品組合比（項目產(chǎn)品組合與區(qū)域市場產(chǎn)品組合）、價格、產(chǎn)品亮點、園林特點、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)配套等。3、區(qū)域市場去化量分析，包函各個樓盤的去化量分析與區(qū)域整體產(chǎn)品去化量分析，以及不一樣產(chǎn)品的去化量分析。4、區(qū)域市場競爭分析，對區(qū)域市場樓盤競爭特點進(jìn)行描述，如有必要請舉例闡明。5、區(qū)域市場客戶群構(gòu)成分析，包括客戶區(qū)域、年齡、職業(yè)、家庭、收入、行業(yè)/職業(yè)、需求特性等分析，以及對客戶進(jìn)行有關(guān)的市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析。6、區(qū)域市場經(jīng)典樓盤個案調(diào)查，從樓盤規(guī)模、規(guī)劃方案、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品組合、合作企業(yè)、企業(yè)實力背景、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)配套、周圍市政配套、周圍自然資源運(yùn)用狀況、客戶構(gòu)成、產(chǎn)品售價、開發(fā)方略、營銷手法、推廣渠道等全方位進(jìn)行調(diào)查、分析（假如區(qū)域外經(jīng)典樓盤對區(qū)域內(nèi)市場有影響的，也要進(jìn)行整體都市經(jīng)典個案調(diào)查分析）。7、區(qū)域市場分析有關(guān)結(jié)論，重要包括物業(yè)形態(tài)比例、戶型配比、各個戶型價格區(qū)間、戶型面積區(qū)間、市場均價及不一樣物業(yè)產(chǎn)品均價、各個不一樣物業(yè)產(chǎn)品的去化量、項目特色亮點、客戶構(gòu)成與特性等。8、區(qū)域市場的發(fā)展及前景預(yù)測。9、區(qū)域市場對本項目的可行性思索。第五部分地塊分析一、地塊概況1、地塊基本資料，總占地面積、建筑密度、容積率、綠化率、控高等基本規(guī)劃資料。2、項目位置，項目位于都市的哪個區(qū)域、交通位置。3、地塊現(xiàn)實狀況，地塊的自然狀況，與周圍地勢的標(biāo)高關(guān)系。4、項目四至。5、地面現(xiàn)實狀況，包括地塊內(nèi)與否平整，如有無道路、水溝、池塘、鐵路、高壓線鐵塔等對開發(fā)有重大影響原因存在。6、地面既有居民狀況，包括總體人數(shù)、戶數(shù)，企業(yè)廠礦數(shù)量、規(guī)模、生產(chǎn)產(chǎn)品、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)實狀況等，并闡明項目拆遷的復(fù)雜程度，估計折遷完畢的時間，政府的支持力度等，對項目開發(fā)進(jìn)度的影響。7、地下狀況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、構(gòu)造等，地上地下都要注意有無受保護(hù)的歷史文物古跡。8、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地。9、地質(zhì)狀況，包括地質(zhì)條件、承載力、地下水位和抗震性規(guī)定。二、地塊分析1、地塊區(qū)位分析，項目與都市中心商圈、區(qū)域中心商圈、市政重大配套設(shè)施相對的位置與距離、地段。2、地塊交通分析。3、地塊環(huán)境分析，如空氣質(zhì)量、噪音污染、自然資源、危險源狀況等自然環(huán)境分析；地塊周圍的都市商業(yè)、文化、治安等方面的社會環(huán)境分析。4、地塊人流分析，對地塊周圍人流動態(tài)狀況分析。5、地塊周圍規(guī)劃，近期或未來規(guī)劃對項目與否有重大影響。如重大市政工程，大型商業(yè)中心建設(shè)等利好消息，以及對項目不利的消息，如建設(shè)火力發(fā)電廠、鐵路等。6、周圍生活配套，包括銀行、商場、醫(yī)院、郵局、文化中心等生活配套設(shè)施與項目的距離闡明，并配地圖標(biāo)注。7、地塊七通評估（均需闡明到地塊的距離、成本、接入的也許性），包括道路現(xiàn)實狀況與發(fā)展規(guī)劃、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、通電、供氣、供熱狀況。三、土地價格土地價格計算的措施，若有代征地要闡明代征地價格，根據(jù)購置價格計算總地價、樓面地價。四、土地升值潛力初步評估1、從地理位置、土地供應(yīng)、周圍環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、都市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2、近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。五、項目獲得用地的法律及政策性風(fēng)險分析1、項目用地獲得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)實狀況描述1）項目用地現(xiàn)實狀況A、土地所有權(quán)歸屬B、土地使用權(quán)歸屬C、土地的用途D、有關(guān)項目用地現(xiàn)實狀況的政府文獻(xiàn)（寫明批號或重要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）2、項目用地規(guī)劃A、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬B、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬C、規(guī)劃用地用途D、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文獻(xiàn)（寫明批號或重要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）3、項目用地獲得土地使用權(quán)程序評估A、獲得土地使用權(quán)的程序描述B、獲得土地使用權(quán)需要的工作日C、獲得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（獲得土地使用權(quán)存在的不確定原因及處理）4、項目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）A、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由B、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙C、土地性質(zhì)變更需要的工作日5、政策性風(fēng)險評估1）政府資源運(yùn)用的評估：A、當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；B、當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；C、當(dāng)?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度；D、地塊周圍已經(jīng)有開發(fā)商項目成敗的政府原因；E、與政府合作關(guān)系。2）政策變更對項目開發(fā)的影響：A、都市規(guī)劃限制或更改；B、突發(fā)性政策等政府原因?qū)е马椖恐袛嚅_發(fā)、報批報建流程無法完畢、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而導(dǎo)致前期投入所有或部分損失的也許性判斷。6、合作方式及風(fēng)險評估1）合作方基本狀況：名稱、重要股東投資狀況、注冊資本、成立時間、特殊背景等。2）合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)置企業(yè)等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定可以提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票，對分房、分收入要明確合作方與否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。重要合作條件，合作風(fēng)險評估：A、通過其他有關(guān)渠道理解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的企業(yè)；B、土地使用年限；C、土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；D、土地方的信用；E、付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；F、其他與合作方式有關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。7、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約協(xié)議中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或所有條款存在的不確定性原因的控制；不利、不確定條款也許遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。六、地塊SWOT分析1、地塊SWOT分析

2、地塊優(yōu)勢與機(jī)會對策分析

3、地塊劣勢與威脅對策分析

七、項目評價

1、從企業(yè)發(fā)展角度評價2、從整體市場角度評價3、從項目機(jī)會點角度評價4、問題點提議與規(guī)避第六部分項目定位一、項目目的設(shè)置1、項目定位目的（根據(jù)）分析從整體市場、區(qū)域市場、個案分析總結(jié)，客戶需求分析總結(jié)，項目分析總結(jié)，企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)定四大方面進(jìn)行定位目的（根據(jù)）分析。2、項目目的設(shè)置，包括項目最終要到達(dá)什么目的，以及從重要目的延伸出來的有關(guān)分目的，它們將是項目定位方略的目的與根據(jù)。二、項目整體定位方略1、產(chǎn)品開發(fā)市場定位方略項目采用哪種市場競爭方略定位，如市場領(lǐng)導(dǎo)者型、市場跟進(jìn)型、新市場開拓型、市場挑戰(zhàn)者型（市場差異化）。2、產(chǎn)品開發(fā)檔次定位方略項目將開發(fā)什么價位、檔次的產(chǎn)品。3、產(chǎn)品開發(fā)的功能定位方略項目產(chǎn)品開發(fā)以住宅為主，是第一居所還是第二居；以商業(yè)為主，是投資型，還是自營型；或者復(fù)合功能定位。4、產(chǎn)品開發(fā)的價值定位方略產(chǎn)品的價值重要體目前哪里，居住、渡假、休閑、商業(yè)、辦公等，或者是復(fù)合價值。5、產(chǎn)品開發(fā)的市場總體定位方略項目將以什么的思緒、手段、措施進(jìn)行項目整體操作。三、項目定位提議1、項目總體定位設(shè)想1）市場形象定位2）區(qū)位屬性定位3）項目開發(fā)理念定位4）項目產(chǎn)品概念定位5）項目綜合定位2、項目客戶定位1）客戶區(qū)域劃分2）客戶群構(gòu)成3）客戶群類別的選擇，哪些客戶類別是項目的潛在關(guān)鍵客戶與重要客戶。4）細(xì)分客戶類別，如職業(yè)、年齡、區(qū)域、家庭人員、收入、置業(yè)特點等等，以及消費(fèi)共性描述、敏感點梳理。5）項目主力客戶群梳理，包括客戶類別、需求特性、需求檔次、需求戶型類別、敏感點需求、客戶功能需求等。6）項目客戶定位提議A、客戶需求功能定位B、客戶群定位，包括關(guān)鍵客戶、重要客戶、其他客戶，以及其職業(yè)、階層、區(qū)域、置業(yè)特性等共性描述。3、產(chǎn)品定位提議1）物業(yè)組合的優(yōu)化比較A、戶型類別提議B、戶型面積提議C、物業(yè)類型組合提議，根據(jù)地塊規(guī)劃指表、市場各個物業(yè)均價，企業(yè)發(fā)展目的、項目的定位原則、市場狀況進(jìn)行產(chǎn)品物業(yè)類型的不一樣組合的經(jīng)濟(jì)測算與可行性研究。2）產(chǎn)品定位及物業(yè)組合，包括不一樣物業(yè)形態(tài)的面積配比及總面積比、戶型類別配比及總戶型套數(shù)比、戶型面積區(qū)間、戶型套數(shù)等。第七部分項目整體規(guī)劃分析一、項目規(guī)劃設(shè)計可行性分析1、項目建筑規(guī)劃布局提議根據(jù)項目規(guī)劃指表，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不一樣比例分派的假設(shè)狀況，進(jìn)行建筑規(guī)劃布局示意；假如沒有容積率、建筑密度、控高等指表限制時，可以依最理想的數(shù)據(jù)進(jìn)行項目建筑規(guī)劃布局提議。2、針對地塊不利于規(guī)劃設(shè)計的原因（如山地、深坑、地下水系等），提出對應(yīng)的規(guī)劃思緒。3、針對地塊有利的自然環(huán)境、地形，提出對應(yīng)的合理化運(yùn)用提議。4、項目周圍有噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險源等，對規(guī)劃與后來有影響的狀況，要提出規(guī)劃設(shè)計的處理措施。5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況（也許與小區(qū)重要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及處理措施。6、周圍生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與與否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)實狀況、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。二、項目規(guī)劃設(shè)計的主題及概念1、設(shè)計概念：體現(xiàn)項目的個性價值與市場差異化。2、規(guī)劃概念：體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化開發(fā)理念，也許使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與風(fēng)格塑造。3、園林概念：與項目的市場形象、產(chǎn)品檔資定位一致，也許使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與體驗的支持點。第八部分項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排與銷售節(jié)點一、項目分期開發(fā)設(shè)置二、工程計劃1、進(jìn)地時間、動工時間、出地平面時間、開竣工時間、交房時間及各期開發(fā)時間次序的施工橫道圖。2、有關(guān)工程計劃闡明。三、銷售節(jié)點1、開盤時間、加推時間、清盤時間。以圖表形式表達(dá)，要闡明銷售的總面積、主力戶型、價格，以及去化量的可行性分析。第九部分投資估算與資金籌措一、成本預(yù)測闡明測算假設(shè)和重要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建導(dǎo)致本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，可以享有的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目自身合用的稅率，若享有地方政府的優(yōu)惠政策，要尤其闡明該項優(yōu)惠與國家政策與否有沖突，以及怎樣處理，詳細(xì)的操作的過程是什么。三、資金籌措闡明投資資金的來源，重要分為哪幾部分，以表圖格式表達(dá)。序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額(萬元)籌措資金比例(%)1自有資金2銀行貸款3銷售回款4其他項目總投資額四、資金投放使用計劃進(jìn)行項目各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。第十部分銷售