安徽淮北澳洲生態(tài)旅游度假山莊可行性研究報告

第一部分項目總論一、項目概況淮北市位于安徽北部，地處蘇豫皖三省交界處，臥黃淮海經(jīng)濟區(qū)之腹心，北與徐州市毗鄰，東靠宿州市，南接懷遠、蒙城兩縣，西連渦陽縣和永城縣，處在黃淮海經(jīng)濟區(qū)的黃金地帶，公路四通八達，既有六條國道、省道穿過市內(nèi)。伴隨旅游事業(yè)的發(fā)展，又開通了淮北至曲阜、泰山、連云港、南京等幾十個都市的遠程班車。青龍山河港已通航，并正在擴建，很快從青龍山發(fā)出的船只將經(jīng)新沛河、洪澤湖直通淮河、長江。安徽淮北澳洲生態(tài)旅游度假山莊，坐落在淮北市東擴版圖淮海東路與人民東路交匯處，新東外環(huán)路東側?？傄?guī)劃用地面積53.62公頃、凈規(guī)劃用地面積39.51公頃、總建筑面積58.87萬㎡、容積率1.49。項目環(huán)山而建，設水而筑，風水極佳，是都市人休閑度假的夢想之地。二、機遇優(yōu)勢澳洲生態(tài)旅游度假山莊所處區(qū)域匯聚三條都市主干道，人民東路、淮海東路、新東外環(huán)。新東外環(huán)是本市都市東進南擴發(fā)展戰(zhàn)略的重點基礎設施建設工程。將龍湖工業(yè)園區(qū)、龍脊山、化家湖將被納入城區(qū)范圍之內(nèi),新東外環(huán)路西起北外環(huán)路東端,經(jīng)石臺礦南側向東跨越閘河、鐵路專用線后折向南與人民東路延伸段相連,繼續(xù)通過大泉山山隘口、化家湖東岸、合徐高速西側,與高速公路連接線交匯后,在二電廠的東南側折向西,與五宋路相接。新東外環(huán)路規(guī)劃為都市迅速路,全長27公里,工程總造價約6億元。新東外環(huán)路的建設對于拓展本市都市發(fā)展空間、打造“雙百雙宜”都市和山水生態(tài)園林都市具有非常重要的意義。人民路其東擴工程西起東外環(huán)與人民路交叉口,跨閘河,經(jīng)張院村北側,向東在大泉山隘口處接規(guī)劃新東外環(huán)路,全長約2.48公里，是都市的中軸和景觀大道。伴隨都市東擴戰(zhàn)略的發(fā)展步伐，淮北新行政服務中心即將東移。東部規(guī)劃日益被市民所關注，澳洲生態(tài)旅游度假山莊將帶動一種區(qū)域的發(fā)展，本市城鎮(zhèn)建設和經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展，城區(qū)人口不停增長，生活水平逐漸提高，人們對生態(tài)休閑的需要也越來越高，項目充足考慮淮北市構建“雙百雙宜都市”和“山水生態(tài)園林都市”這一大的背景，積極融入都市總體規(guī)劃；打造生態(tài)淮北，建設友好家園；項目是淮北市充足展示都市對外形象、打造都市名片的重要途徑。胡錦濤總書記指出：“擴大內(nèi)需是我國經(jīng)濟發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點，也是保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的必要條件。”溫家寶總理強調(diào)，要“積極培育新的消費熱點，擴大文化健身、旅游等服務性消費”。黨的十六屆五中全會和中央經(jīng)濟工作會議都將發(fā)展旅游業(yè)作為增進服務業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)構造調(diào)整升級的重要舉措，提出“要積極發(fā)展文化、旅游、社會服務業(yè)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”。國家有關擴大內(nèi)需的方針，必將帶動包括旅游消費在內(nèi)的國內(nèi)需求出現(xiàn)一種大的增長。同步，伴隨全面建設小康社會的推進，老百姓追求高質(zhì)量生活的欲望將越來越強，不只滿足“吃有肉，住有樓”，還但愿能有閑錢搞旅游，這種旅游休閑的消費欲望和逐漸增強的消費能力，將給旅游業(yè)帶來巨大的市場。

以可持續(xù)發(fā)展為目的的生態(tài)旅游，已經(jīng)成為當今世界及我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中最具潛力、發(fā)展最迅速的構成部分。澳洲生態(tài)旅游度假山莊具有生態(tài)旅游各項特點，即旅游地是一種運行良好的自然或半自然生態(tài)系統(tǒng)，旅游基礎設施與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，旅游規(guī)劃及景點設計符合基本生態(tài)規(guī)律（即設施"生態(tài)化"）和文化老式，具有原始、真實的旅游體驗，刺激的旅游參與過程，通過旅游使旅游者能感受到“天人合一”的生態(tài)友好，并對旅游地生態(tài)環(huán)境破壞程度低，提高旅游者的環(huán)境保護意識等突出特點，近十年來，在國內(nèi)外迅速地發(fā)展起來，并得到廣大生態(tài)旅游者的響應和積極參與。安徽淮北自然地貌復雜多樣，地勢相對高差大，具有生態(tài)旅游開發(fā)潛力的資源豐富，開發(fā)生態(tài)旅游項目，不僅符合淮北建設山水宜居都市的總體目的，并且可增長生態(tài)旅游活動項目的多樣性，使淮北旅游業(yè)具有更大吸引力和持續(xù)性。三、規(guī)劃的指導思想本匯報的編制根據(jù)國家現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)，本著開發(fā)與環(huán)境保護相結合，經(jīng)濟效益與社會效益相統(tǒng)一，建成一種東西方文化結合、富有異國特色、體現(xiàn)綠色環(huán)境保護理念的旅游度假山莊，使所有度假者能感受到回歸自然；爽心悅目、星級享有，既有花果山的特色，又有桃花源的品味!并通過該山莊的建成營業(yè)能吸引更多的游客和投資者來投資開發(fā)。本項目建設的基本原則構造是：１、獨俱特色，講究檔次：2．與周圍景觀充足融合與統(tǒng)一；3．突出度假娛樂功能為主兼顧其他的經(jīng)營理念；4、判閉式管理，開放式經(jīng)營。澳洲生態(tài)旅游度假山莊所處區(qū)域匯聚三條都市主干道，人民東路、淮海東路、新東外環(huán)。新東外環(huán)是淮北市都市東進南擴發(fā)展戰(zhàn)略的重點基礎設施建設工程。將龍湖工業(yè)園區(qū)、龍脊山、化家湖將被納入城區(qū)范圍之內(nèi),新東外環(huán)路西起北外環(huán)路東端,經(jīng)石臺礦南側向東跨越閘河、鐵路專用線后折向南與人民東路延伸段相連,繼續(xù)通過大泉山山隘口、化家湖東岸、合徐高速西側,與高速公路連接線交匯后,在二電廠的東南側折向西,與五宋路相接。新東外環(huán)路規(guī)劃為都市迅速路,全長27公里,工程總造價約6億元。新東外環(huán)路的建設對于拓展淮北都市發(fā)展空間、打造“雙百雙宜”都市和山水生態(tài)園林都市具有非常重要的意義。人民路其東擴工程西起東外環(huán)與人民路交叉口,跨閘河,經(jīng)張院村北側,向東在大泉山隘口處接規(guī)劃新東外環(huán)路,全長約2.48公里，是都市的中軸和景觀大道。伴隨都市東擴戰(zhàn)略的發(fā)展步伐，淮北新行政服務中心即將東移。東部規(guī)劃日益被市民所關注，淮北市城鎮(zhèn)建設和經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展，城區(qū)人口不停增長，生活水平逐漸提高，人們對生態(tài)休閑的需要也越來越高。澳洲生態(tài)旅游度假山莊項目充足考慮淮北市構建“雙百雙宜都市”和“山水生態(tài)園林都市”這一大的背景。積極融入都市總體規(guī)劃，打造生態(tài)淮北，建設友好家園。同步項目也將帶動一種區(qū)域的發(fā)展，充足展示淮北都市對外形象，成為打造都市名片的重要途徑。四、規(guī)劃內(nèi)容澳洲生態(tài)旅游度假山莊旅游資源豐富多樣，以純凈明澈的溪流湖水，清幽秀麗的湖光山色，奇特險峻峰林景觀，世外桃源式的田園村寨，野趣盎然的山林特產(chǎn)為特色；配置五星級酒店、餐飲娛樂中心、會展中心、高檔健身休閑會所、溫泉療養(yǎng)中心、高檔洗浴中心、游泳池、度假休閑生活區(qū)、垂釣休閑區(qū)、特色商業(yè)街；使東西方文化有機組織結合。規(guī)劃山莊園林景觀布局，因地制宜，選擇適生樹種，做到“適地適樹”、“適景適樹”。各分組團均有中心景觀、組團綠地、私家花園、淺水人工湖等不一樣景觀。使之與建筑相適應，又獨立成景，使全區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。同步重視所用植物材料季相和花期的變化，發(fā)明出令人心曠神怡的環(huán)境。圍繞山水文化內(nèi)涵，營造品味高雅的文化環(huán)境。五星級酒店，建筑面積約8萬平方米五星級酒店項目是澳洲生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)最關鍵、最具盈利能力的項目之一。鑒于地理條件，將依托化家湖、龍脊山的自然環(huán)境，迎合了高端消費人群的需要，建成后的度假區(qū)風景優(yōu)美、設施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代小區(qū)規(guī)劃理念，以優(yōu)雅、開放、包括著休閑和賞心為建設宗旨，意在發(fā)明一種融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的小區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風景。內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風格。氣氛豪華、風格獨特、裝飾典雅、色調(diào)協(xié)調(diào)、光線充足。總服務臺有中英文標志，分區(qū)段設置接待、問訊、結帳。24h有工作人員在崗。可直接接受國內(nèi)和國際客房預訂。設門衛(wèi)應接員，24h迎送客人。專職行李員，有專用行李車，24h提供行服務。2、餐飲娛樂中心，建筑面積約2萬平方米怎么才能盡情享有您的度假生活？迎面吹來的輕柔暖風，恰似您的開胃酒?？尚蕾p山景和游泳池的餐廳讓您可以盡情品嘗種類繁多的國際風味。在清澈的游泳池中您可以飲池中酒吧所提供的爽口的雞尾酒、果汁或軟飲。在樂聲伴隨的夜幕。您可以隨意挑選鐘意的酒類或非酒類飲料，在舞池中消磨漫漫長夜。3、會展中心，建筑面積約5萬平方米集展覽、會議、禮堂、影院等功能為一體的大規(guī)模、綜合性建筑。設有大型LED全彩屏并配有同步背景音樂，展館大廳設有無柱展覽大廳，設有原則展位。電水氣及寬帶電話線路直達每個展位。大小型會議中心，多功能廳及專門的洽談區(qū)。全館均設自動監(jiān)控系統(tǒng)。4、高檔健身休閑會所，建筑面積約2萬平方米前衛(wèi)的設計風格，寬闊明亮的器械大廳、動感單車室、跆拳道房、多功能有氧操房以及包括壁球、斯諾克、室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球的大型球類休閑運動場地。頂級品牌的器械，超豪華跑步機，種類繁多的集體課程，AASFP專業(yè)健身教練團體，萊美式健身運動體系。星級酒店式健身服務，盡享健康運動生活。5、溫泉療養(yǎng)中心，建筑面積約2萬平方米溫泉具有舒緩、抗過敏、增強皮膚天然保護能力的功能。對人體的心腦血管系統(tǒng)、神經(jīng)系統(tǒng)、消化系統(tǒng)等具有極高的保健理療價值。在度假山莊，一定不要錯過溫泉療養(yǎng)。SPA按摩療養(yǎng)。6、高檔洗浴中心，建筑面積約2萬平方米設施高檔、環(huán)境優(yōu)雅、服務優(yōu)良。自助餐飲、住宿、棋牌、影視、茶藝、網(wǎng)吧、健身房等配套項目。中心設有干蒸房、濕蒸房、火玉房等目前一流的桑拿的設施和針刺寓鹽寓沖浪寓木炭浴等特色浴種。7、室內(nèi)外泳池，建筑面積約2萬平方米室內(nèi)的恒溫游泳池：常年恒溫。游泳池的四面有諸多的小型石凳，放置了躺椅，室外露天泳池：設有小朋友游泳區(qū)，與主體噴泉互相連接.在游泳的同步還可以，欣賞山莊景色，非常愜意。8、度假休閑生活區(qū)，建筑面積約25萬平方米該生活區(qū)是度假山莊最具有活力的區(qū)域之一。感受這里度假生活的誠摯，寧靜友好的氣質(zhì)令人頓時放松。青山如畫、綠草如茵，湖水迎春靜靜照著水面……澳洲風格的建筑錯落分布，絕對的尊貴感受。締造養(yǎng)生休閑體系，演繹生命文化概念。強調(diào)身、心、靈成長空間體系。詮釋生活、休閑新樂章。9、垂釣休閑區(qū)，建筑面積約9000平方米置身于青山綠水間，碧湖蕩漾中垂釣。真是讓人心曠神怡。那份清靜、閑淡、幽雅，雖然再煩躁的人也會不自覺地安靜下來，沉浸在垂釣的樂趣里。凝神靜氣盯著鉤，看著魚兒要上鉤了，憋足一口氣，把魚拉上來。一旦魚兒上鉤，那種油然而生的興奮。如今垂釣已經(jīng)演變成一種運動了，既能娛樂，也能健身，并且垂釣的過程也是一種享有的過程，很適合現(xiàn)代人緩和工作壓力。10、特色商業(yè)街，建筑面積約10萬平方米度假休閑、游、玩、逛一種都不能少，山莊內(nèi)設大型商業(yè)步行街，有著琳瑯滿目都市之魅力；小巧精致的街道，有小雕塑噴泉和座椅，咖啡店精致的戶外座位讓歐陸情調(diào)洋溢；從廣場到讓人炫目的玻璃墻。極現(xiàn)代的商業(yè)氣氛與山莊自然的景觀相交匯，風情萬種讓人眼花繚亂。澳洲生態(tài)旅游度假山莊讓旅游度假回到“品質(zhì)、舒適度、豐盛”這個本質(zhì)意義上來。掙脫眾多地產(chǎn)對環(huán)境單一性論述，更重視空間審美和度假功能配套的品質(zhì)。顛覆市場上的旅游度假類產(chǎn)品，真正關懷休閑生活的本質(zhì)。度假的家亦是平臺，而非過客。這個平臺須為“度假生活”發(fā)明一切便利。新度假文化，是為人所需的度假文化。建設成為淮北新度假文化的中心點。第二部分項目的籌建與實行環(huán)節(jié)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實行、統(tǒng)一運行、服務優(yōu)先”的經(jīng)營思緒和管理模式，進行項目的建設和運作。統(tǒng)一規(guī)劃將整個澳洲生態(tài)旅游度假山莊統(tǒng)一布局、統(tǒng)一規(guī)劃，實現(xiàn)功能齊全、構造合理，選擇具有國際影響力的規(guī)劃設計企業(yè)進行規(guī)劃設計。分部實行澳洲生態(tài)旅游度假山莊建設按照兼顧近期需要與長遠發(fā)展的思緒，重視硬件建設軟件管理相結合的原則，分部實行，在保證順利完畢土地征遷、規(guī)劃的前提下，規(guī)劃用四年的時間分三期完畢項目建設。第一期15萬平方米：五星級酒店、餐飲娛樂中心、會展中心第一期18.87萬平方米：高檔洗浴中心、游泳池、垂釣休閑中心、特色商業(yè)街。第三期25萬萬平方米：度假休閑生活區(qū)。三、統(tǒng)一運行成立度假區(qū)服務有限企業(yè)或聘任國際著名的管理企業(yè)，對建成后的不一樣業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，建立完善的營運方案和服務流程，推進市場開發(fā)，處理業(yè)主后顧之憂。四、服務優(yōu)先以客戶滿意為宗旨，創(chuàng)服務品牌、樹立澳洲生態(tài)旅游度假山莊的形象。第三部分項目的運行與管理一、治理構造根據(jù)《企業(yè)法》和國家有關法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護股東的合法權益，在結合自身特點和實際狀況下，伴隨新的投資者的進入，企業(yè)將對應的調(diào)整《企業(yè)章程》、《股東大會會議規(guī)則》、《董事會工作規(guī)則》、《監(jiān)事會工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不停健全和完善企業(yè)法人治理構造，規(guī)范企業(yè)運作。（一）有關股東與股東大會平等看待所有股東，保護股東合法權益?！镀髽I(yè)章程》將規(guī)定股東大會為企業(yè)的權力機構，企業(yè)嚴格按照規(guī)定，召開股東大會，可以保證股東表決權的行使，到達決策程序規(guī)范，關聯(lián)交易信息及時、充足披露。企業(yè)的重大決策均由股東大會和董事會依法做出；企業(yè)董事、監(jiān)事的選舉及高級管理人員的聘任、解雇均符合法律、法規(guī)及《企業(yè)章程》規(guī)定的程序；企業(yè)與控股股東之間實行人員、資產(chǎn)、財務、機構、業(yè)務“五分開”，各自獨立核算、獨立承擔風險和責任，企業(yè)董事會、監(jiān)事會和內(nèi)部機構獨立運作。（二）有關董事與董事會企業(yè)董事的選舉將嚴格按照《企業(yè)章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進行；企業(yè)董事可以認真學習有關法律法規(guī)，理解自身的權利、義務和責任，可以忠實、誠信、勤勉地履行職責，認真出席股東大會和董事會，對所議事項可以體現(xiàn)明確意見；企業(yè)董事會的人數(shù)及人員構成符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定；董事會對股東大會負責，并嚴格按照法律、法規(guī)、《企業(yè)章程》及《董事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權；董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時召開臨時會議，并嚴格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進行，以保證工作效率與科學決策；企業(yè)董事會秘書認真組織記錄和整頓董事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進行妥善保留；企業(yè)正積極按照有關規(guī)定建立獨立董事制度和董事會專門委員會，深入完善企業(yè)董事會工作制度。（三）有關監(jiān)事與監(jiān)事會企業(yè)監(jiān)事會的人數(shù)及人員構成將符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定，監(jiān)事會對全體股東負責，并嚴格按照法律、法規(guī)、《企業(yè)章程》及《監(jiān)事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權。二、管理團體本項目的管理團體將以在母企業(yè)的指導和選拔下建立。母具有高度的專業(yè)水準，豐富的企業(yè)領導經(jīng)驗和企業(yè)員工培訓。在母企業(yè)的指導下，度假山莊項目企業(yè)將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團體。項目企業(yè)將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團體，并兼有下特點：1、團體組員確立起明確的共同目的，增強吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；2、做到合理分工與協(xié)作，使每個組員明確自己的角色、權力、任務和職責，以及與其他組員之間的互相關系；3、加強團體組員之間的互相信任，促使組員間互相關懷，彼此認同；

4、實現(xiàn)組員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氣氛；5、保證職責分明、分工明確、責任清晰。三、鼓勵與約束企業(yè)正積極籌辦建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價原則和鼓勵約束機制。對高級管理人員按照經(jīng)營計劃，進行月度考核，并根據(jù)考核成果確定月度效益獎；年終兌現(xiàn)（分紅）按照企業(yè)年度企業(yè)經(jīng)營者績效考核措施執(zhí)行。企業(yè)在合適的時候，將引入股票期權的鼓勵機制。一般狀況下，鼓勵機制包括如下幾方面：1、每年平均每個雇員的工資將增長10%，獎金將增長5%以上；2、內(nèi)部調(diào)動雇員以其個人意愿為主導，最大程度發(fā)揮人的潛力；3、每年評估“特殊奉獻獎”，發(fā)放尤其獎金和證書；4、提供重要研發(fā)人員和管理人員期權獎勵；5、為雇員提供醫(yī)療保險及社會保險；6、骨干人員年終分享紅利，業(yè)務人員獎金與業(yè)績掛鉤。第四部分市場分析一、國內(nèi)旅游市場現(xiàn)實狀況1996年我國推出了休閑度假游；1999年又推出“生態(tài)環(huán)境游”，放松身心、貼近自然、融于自然的旅游活動風行一時，由此，也揭開了我國休閑、生態(tài)旅游的序幕。老式的觀光旅游產(chǎn)品正為之所替代。1995年5月，我國實行了5天工作制；1999年又開始實行“十一、五一、春節(jié)3個長假，至此，我國的法定休假日已達114天，假如再加上帶薪度假，那么居民整年有1/3以上的時間是休假日。長期制度的實行為休閑度假旅游發(fā)明了必要的時間條件。而伴隨生活節(jié)奏的加緊、工作生活壓力的加大，越來越多的奏的加緊、工作生活壓力的加大，越來越多的人變化了老式的走馬觀花方式，而選擇了放松身心、貼近自然的旅游行為。目前旅游業(yè)己成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，是當今世界的熱門產(chǎn)業(yè)，并且經(jīng)濟發(fā)展水平越高、社會越進步的國家和地區(qū)，旅游業(yè)越興旺；旅游業(yè)是綠色產(chǎn)業(yè)、無煙產(chǎn)業(yè)、最佳的創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)，因而是永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)是一種“一本萬利”的產(chǎn)業(yè)，投資見效快，回收成本快，深受各國各地區(qū)各單位青睞。伴隨國內(nèi)小康生活的到來，旅游成了與住房、汽車同樣的三大消費熱點之一；雙休日、“五一”、“十一”長假制等，使人們的旅游消費意識增；國家鼓勵發(fā)展旅游業(yè)政策的頒布、企事業(yè)單位帶薪休假、獎勵旅游的啟動，更使旅游業(yè)獲得了前所未有發(fā)展環(huán)境。世界旅游組織預測，全球旅游總收入將到達2萬億美元，中國將成為第一大旅游目的地國和第四大游客輸出入國。二、客源市場定位及預測1、地區(qū)根據(jù)黃淮海協(xié)作區(qū)內(nèi)旅游資源的特點，規(guī)劃導向與旅游大市場分析，著重考慮地理交通和人文優(yōu)勢。春秋時期政治家蹇叔，漢代哲學家桓譚，三國時期“竹林七賢”嵇康和劉伶，現(xiàn)代著名雕塑大師劉開渠等，皆生于此或長于此，昭示著英才的輩出；臨渙古城墻、漢畫像石、隋唐古運河柳孜碼頭遺跡等，傳遞著古代的文明、抗日戰(zhàn)爭的熊熊烽火、淮海戰(zhàn)役劉鄧的運籌帷幄等重要背景形象，重要客源市場一是黃淮協(xié)作區(qū)游客，二是省內(nèi)、國內(nèi)游客。對此類客源市場的開發(fā)需要做足線路組合的文章。2、市場潛力分析據(jù)記錄1998年中國公民的國內(nèi)平均出游率為56.4%，城鎮(zhèn)居民平均出游率為89.15%，農(nóng)村居民平均出游率為47%?；幢迸c中國重要旅游都市徐州近鄰，皖北最大一流的澳洲生態(tài)旅游山莊項目，伴隨城鎮(zhèn)經(jīng)濟一體化水平較高，必將迎來眾多游客的觀光和青睞。該項目有著明顯的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通優(yōu)勢、獨特的資源優(yōu)勢和廣闊的客源市場，為該項目的開發(fā)建設提供了良好的發(fā)展契機。待澳洲度假山莊項目全面對外營業(yè)后，估計游客、顧客的年接待量約100萬人次。三、市場開發(fā)方略·穩(wěn)固基礎客源市場，重點開拓周圍客源市場，滲透和培育其他市場，穩(wěn)定推進客源市場開發(fā)進程?！ぬ岣唔椖康闹黝}定位，建立和維護營銷主體形象，導入CIS，以鮮明的主題、親切的形象贏得市場，提高旅游產(chǎn)品的著名度和美譽度?！そ⑼晟频氖袌鲑Y訊系統(tǒng)，重視市場調(diào)研與分析，細分目的市場，研究各細分市場的行為模式，及時掌握市場需求及其變化，有針對性地推出時尚旅游產(chǎn)品。·建立健全立體式的銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡，建立一支訓練有素的銷售隊伍。四、公共關系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過如下措施提高社會關注度以及企業(yè)形象：·平面媒體廣告為了強化酒店式生態(tài)旅游在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。由于這些雜志的消費者有一定經(jīng)濟實力，符合我們的目的客戶定位。·電視媒體廣告不做單純的電視廣告，重要以高檔會務、公布會等形式進行，以強化人們對酒店式湖景別墅的品牌意識?！V播廣告在交通臺按小時滾動播出，雖然價格較低（約2萬元/每月），然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費能力的目的客戶，可迅速提高著名度?！せヂ?lián)網(wǎng)廣告是我們的重要廣告手段。價格比老式媒體低諸多，傳播對象符合我們的目的客戶定位，由于上網(wǎng)人群的平均收入遠高于一般人群。準備在國內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章?！敉鈴V告在市區(qū)的繁華地段和合徐高速高速樹立大型戶外廣告，提高品牌著名度，樹立品牌實力的象征。此外，還可通過與廣播、電視合作舉行專題節(jié)目、多種公益事業(yè)活動以及參與或舉行行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的著名度和社會效應。第五部分投資規(guī)模根據(jù)度假山莊總體規(guī)劃方案，規(guī)劃總用地為804.3畝，凈用地592.65畝，其中211.65畝為代征市政用地，擬征地為804.3畝，擬建總建筑面積為58.87萬平方米，總投資約為20億元人民幣。詳細分項如下：征地約1.0億人民幣五星級酒店約2.8億人民幣餐飲娛樂中