溫州舊城改造規(guī)劃研究

溫州舊城改造規(guī)劃研究

城市發(fā)展戰(zhàn)略的目標是促進經(jīng)濟和社會進步，改善生活環(huán)境。而舊城改造就是通過改造舊城區(qū)中那些落后的、不利于城市經(jīng)濟、社會發(fā)展的環(huán)境結構,重新構建城市發(fā)展的合理化空間布局,恢復舊城區(qū)在城市發(fā)展中的固有活力,發(fā)揮其應有作用,以達到改善生活質量與環(huán)境、振興城市經(jīng)濟、推動社會進步的目的。舊城改造內(nèi)涵主要包括舊城區(qū)人口疏散、經(jīng)濟社會結構調(diào)整、設施更新、環(huán)境改善、建筑形體空間的再創(chuàng)造以及人文感知空間塑造等內(nèi)容。因此,舊城改造是城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部門,也是推動城市經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的關鍵。跨入21世紀,溫州市舊城改造進入了新一輪的高潮,圍繞既要體現(xiàn)溫州市歷史文化名城風貌,又要體現(xiàn)溫州市現(xiàn)代化大都市的氣息,啟動了公園綠地改建,市區(qū)主要道路改建,五馬街等歷史街區(qū)進行修繕和保護等一系列改造工程。但在這新一輪的舊城改造過程中,也暴露了不少值得注意的問題。一、公益拆遷和拆遷沒有長遠規(guī)劃由于舊城是在歷史發(fā)展過程中自然形成的,普遍存在布局混亂,地域分異不明顯,居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)混雜,相互干擾,嚴重影響城市功能的正常發(fā)揮。舊城改造是以改善市政基礎設施和居住環(huán)境質量為城市改造的中心內(nèi)容,溫州市由于基礎設施落后,要改善基礎設施必然推出大量公益項目。公益項目極少盈利,而且許多建設項目匆忙上馬,沒有長遠規(guī)劃,更有拆遷開始后又進行規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)象。特別突出的是在上一輪規(guī)劃中,被拆遷后回遷才8年的住戶,在新一輪的規(guī)劃中,又面臨著失去住房的苦惱。這說明溫州市的城市定位以及總體規(guī)劃中有一定的缺陷性,因此如何更合理布局城市結構,注意城市基礎設施的配套建設,合理調(diào)整城市地域結構,加快城市道路交通建設,將各區(qū)功能明確下來,成為城市規(guī)劃的重中之重。二、地方財政負擔重在舊城改造過程中由于急功近利而造成改造規(guī)模過大,速度過快,致使拆遷戶安置困難,同時也破壞了原有的城市中部分合理空間結構和社會網(wǎng)絡。溫州市絕大多數(shù)項目是政府或政府下派的指揮部來統(tǒng)一實施,一些拆遷單位只重視道路建設,重視形象工程,使溫州市在外過渡的拆遷戶達到22263戶,位于全省之最。在舊城改造中,由于房屋拆遷不順,安置房建設不到位,造成臨時安置補助費滿2年就成倍增加,影響政府信譽,地方財政背負沉重負擔。由于公有房屋僅對住宅部分進行房改,而對營業(yè)性的公有房屋不進入房改范圍,每年為這些拆遷范圍內(nèi)的營業(yè)性的公房支出的拆遷營業(yè)性過渡費高約589.3萬元,單戶過渡費最高達10多萬元/年,難怪有住戶說:我拆遷前出租這房收的租金還沒有你們政府補貼的多。三、工業(yè)設計原因從上世紀末開始的溫州市大規(guī)模改造,一直都是以實物造就的安置為主的模式進行的,使得原住戶對原居住地形成了一種特別的留戀,而不能以發(fā)展的眼光來看待,這是非常不利于城市發(fā)展建設需要的。另外政府異地現(xiàn)房安置工作滯后遠遠跟不上舊城改造的需要,同時開發(fā)商為了能賺錢,而把樓層越建越高,房子空間越建越密。由于這幾方面的原因,根據(jù)土地利用集約化的收益遞減規(guī)律,無限制地提高建筑密度和高度,提高城市土地的利用率,是不可取的,由此而引起的人口和產(chǎn)業(yè)的過渡集中,將會導致城市環(huán)境惡化,增加城市環(huán)境的治理成本,使城市土地利用的綜合效益下隆。因此,在進行舊城改造時必須控制建筑密度和建筑高度,獲得最佳環(huán)境效益?？偟膩碚f,這種舊城改造中執(zhí)行拆住宅還住宅、拆商店還商店的辦法,使得諸多城市老問題并沒有得到根本解決。因此,合理利用土地,正確引導安置模式成為舊城改造的一個重要課題。四、產(chǎn)權法律導向關于公有租賃房屋的拆遷補償問題,不僅涉及到拆遷人和房屋所有人,還涉及到房屋承租人,既要對房屋所有人進行補償,又要對房屋使用人進行安置,為了保護房屋所有人的利益,同時兼顧房屋使用人的利益,新《拆遷條例》每二十七條規(guī)定:拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的拆遷人對被拆遷人給予補償,被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋,由原承租人承租,被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。在我國目前的管理體制和管理模式中,直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理。房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表,依法行使占有、使用、收益和處分的權能,與國家授權單位自管的公房一樣領取了《房屋所有權證》。新《條例》取消了原《條例》關于國家授權的國家房屋及其附屬物的管理人作為被拆遷人的規(guī)定,這主要考慮到國有公房、自有公房及其附屬物的管理人實際上已經(jīng)根據(jù)法律的授權成為房屋的所有人,和私房所有人一樣是無差別的民事主體,沒有必要單列。所以公房的所有人作為拆遷關系中的主體之一,其權益理應與其它的所有權主體一樣,受到公平、公正的保護,不應有別于私房的拆遷補償額度和利益分配方法。在溫州市,實際上是通過房改政策使得這些公房進入了拆遷范圍,那么我們來看一下房改后作為直管公房所有權人原房改后的原承租人所獲得的收益差距是如何,一般房改時房屋基準價為800元/平方米,扣除一些樓層百分比以及工齡計算等,最后大概在500~600元/平方米,即使加上承租人年租金為1.2元,以使用30年時間的租金,也就只有36元/平方米,而進入拆遷時以貨幣安置為例,一般在8000~10000元/平方米,雙方所得到的差異就顯而易見了,這也就使得國有公有房屋資源變相的流失了。因此公有房屋拆遷補償時的方法就值得商榷了。當前,溫州市舊城改造正在如火如荼地進行當中,而且拆遷條例已列入省人大修改的計劃,首要的