廣州某花園營銷策劃方案

廣州某花園營銷策劃方案

一、市場背景基本概況****區(qū)位于廣州市的***部，毗鄰廣州****技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積121.7平方公里，人口38.9萬，其中常住人口21.2萬人。這里有華南第一大港——黃埔港，廣深公路、黃埔大道、廣園東路貫穿全區(qū)境內(nèi)，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，往來十分便利。黃埔區(qū)文物古跡眾多，自然風光優(yōu)美，旅游資源豐富而獨特。其中既有人文景觀，如全國重點文物保護單位著名的黃埔軍校，省重點文物中國古代“海上絲綢之路”的起點南海神廟，還有楊四將軍廟，橫沙書香街，南灣古民宅，深井文塔等古跡，又有如丹水坑風景區(qū)、龍頭山森林公園、茅崗鶴林、珠江江心小島、筆村荔枝林等自然風光。值得一提的是黃埔區(qū)擁有廣州市惟一的文化旅游風景區(qū)——長洲文化旅游風景區(qū)，長洲島位于廣州東緣，是珠江上的一個江心島，面積11.5平方公里，常住人口為1.9萬人。長洲在歷史上曾經(jīng)是我國對外貿(mào)易的重要海港，清朝的黃埔海關(guān)就設(shè)在這里，曾經(jīng)商人云集，盛極一時。。黃埔區(qū)還擁有許多現(xiàn)代化工業(yè)企業(yè)，如廣州本田汽車廠、廣東太古可口可樂公司、七喜電腦有限公司、廣州文沖船廠、廣州珠江鋼鐵公司等，2003年推出的“黃埔工業(yè)游”非?；鸨?，目前區(qū)旅游部門正在策劃推出更多工業(yè)游景點，將來到黃埔不僅可以參觀現(xiàn)代化飲料、食品生產(chǎn)線，游客還將親眼目睹，汽車是怎樣制造的，電腦是如何生產(chǎn)的，萬噸巨輪是怎樣制造的，鋼鐵是如何煉成的。飛文培化獸教嘴育量搏艘全增區(qū)朗現(xiàn)顫有夾中帝小濾學爽、糞幼昌兒藍園菜9互7料所植，頃其屋中梨區(qū)詞屬微普園通燒高癥中銹1隆所職，喊完奇全惹中輛學偉3任所宵，晶職彩業(yè)芳中割學賞1黃所農(nóng)，湯初奧級匆中佳學仿5撇所逼，伸小勻?qū)W鑼2尋0獵所命，枯幼燭兒蘿園冰1待所確；闊廠梨企生學庭校管2脫所開，哭民奧辦障中濕小嚴學渠1拾6理所奮，新其或他答各紋類誤幼亭兒獄園駛4初8翁所辭。問還伴有筆區(qū)留委雙黨甘校津、而行睡政洞干甜部珍學污校映、查區(qū)陳教煮師咬進莊修釋學秩校艷、偷區(qū)近青拘少殲?zāi)昀m拌、僵電核大候工材作嶺站聚、倆勞允動鞏就驗業(yè)規(guī)訓河練頑中引心里等擊教伐育案機火構(gòu)愁8鄙所雖，外社文區(qū)逆學蹦校景5理2抱所望，紛區(qū)往中昨小寧學農(nóng)生對社監(jiān)會愚實包踐連基咐地茂2棍2雹個濟。懸全筋區(qū)潑在里校爪中下小漿學傾生月5練5遷6雀2搶9它人砌，先在塘園忽幼嫁兒誦9摸3奶0斧4覽人鑰，記教仿職譯工屑4腐2陳2高1蛛人腸。餓其枯中橡省洋一籠級粉學幕校杜（哥幼鐘兒窄園唉）啄1水3廢所截，災(zāi)省漿級詢重誼點鋤職喪中免1幟所落，頸市煙一科級編學準校遭（集幼努兒穩(wěn)園師）獻5巧所歲，廳區(qū)披一孝級悅學繭校海2渣5妥所霧，筑區(qū)紫文施明載學護校榮3讓2孫所欺。拔頭投秒資損環(huán)坑境芳梨胃廣伏州狼市約地黃處霜中櫻國攻最跳發(fā)棟達俊的抖珠毒江伏三催角挪洲雀，躬是巧改愧革乓開幅放軍最膊早包的爽城薪市允之位一露。秤由絲于策廣乎州壺具腰有答獨搞特嗎的樹自以然海環(huán)偏境勻和揉良扭好欄的府社早會張環(huán)趨境牛，督因幣此鋒成為為勿華拼南予地慨區(qū)擠政丸治雹、監(jiān)經(jīng)勝濟況、墊文塑化嬌中互心惕和豎最家大熄的錫金膝融攤中步心依、傷工恒業(yè)衫生厲產(chǎn)有基監(jiān)地扛和底產(chǎn)但品臂集在散蜻地珠。幸黃智埔劑區(qū)蜜鄰倒近耽廣宋州豈市貧中嚷心答區(qū)折，奏是圖華乓南坐第改一跌大池港薪黃么埔朋港烘的裙所震在鉤地沖，跑得駕天糞獨韻厚和的員地汗理游環(huán)焦境級使闖黃綠埔爪地壞區(qū)服成墾為江廣傭州支市健最握重釀要饞的仗工簽業(yè)侵生朵產(chǎn)慘基華地爹，暈黃掃埔爸地躬區(qū)俊的恨工腐業(yè)關(guān)生卡產(chǎn)助總心值邁占北廣叢州忽市掀工著業(yè)光生綠產(chǎn)屋總飲值挑的帥四齡分遺之張一潮，綠是旦商掙家適投助資鏡設(shè)新廠君的都首揮選癢地昆區(qū)肉之處一研。啦破浸話2土0制0先3送年變1坊-段1酷2蓬月屢整鞏體緒經(jīng)弦濟只運氣行超情孟況寇桌悟處一難、痕2賠0注0瘦3收年玩1特-挺1拌2互月詞整意體川經(jīng)霜濟訊運分行圾情竹況透低悔喝1確-疏1射2訂月昏份刮G舉D鮮P鄭累灘計疾完祥成抱4橡1彎9受3疊2介7較萬襪元蟻，銅同次比劣增舊長例1蹤5驅(qū).道0游7狠%母,課完販成博年司度督預賺期補目羨標房1懷0管2冰.醒7膚4谷%跨。互其謙中謠第飼一彼、幸第后二怠、踩第種三辨產(chǎn)教業(yè)陰同踩比拋分擇別葉下敵降文1套1痛.誘4芬4寇%封和蹄增覆長閱2肚1列.準1引1引%偉、徹9勻.自8原4豬%您。蹤子吩楊二慘、稍工走業(yè)躁經(jīng)普濟勁持意續(xù)酷高盒速門增乞長鑼思乓西完搞成鋸工煩業(yè)喜總綁產(chǎn)家值撿9擱0按8裝3鵲3算1于萬拐元封,若同超比越增餓長牧2予2雄.拋8竭6量%虜,樹完創(chuàng)成班年令度申預潛期蓄目雅標孫1叔0廟7貢.松7真7蜘%改。世其跪中籃內(nèi)茂銷拉產(chǎn)趕品遼產(chǎn)飛值嗎完污成揮6女5嗽1六0李2反2霜萬糧元時，儉增平長哀2常1灣.每7拌%腰；費斬高榨新震技電術(shù)膚產(chǎn)壁品裙產(chǎn)蕩值磨完棒成吵4堂0誼3唐1乘5棍0賭萬母元矛，嘆增溪長渠2有3完.請5納%燦。誓工苦業(yè)踢銷奶售捐產(chǎn)角值植8悄8績7劈7吼0匠8升萬劃元頁，雁增刑長污3辟2短.咐1駕8止%輩。和產(chǎn)源銷仿率茄9巾7繡.賺7茄3姿%天，懶上速升超0溪.經(jīng)4鉛2思個三百什分集點較。鐘載撤架三堅、庫貿(mào)漲易仇餐染飲融業(yè)永回賽升茶較斗快寧膜款滅社描會蓮消青費勇品底零栗售申總酷額陷完抗成臘2緞7允1錫8登4濫7肉萬拋元妨，稀增棚長瞧1哥4醉.敗2堂2雀%鑄,四完換成伶年蝦度叼預證期突目繩標扇9憐9江.癢3疊2掌%態(tài)。紙其奮中拐餐謎飲狹業(yè)交營駁業(yè)態(tài)額悔完淚成緣4刮0扭9刺0糖8薪萬檔元擁，辮下銅降叉9澆.合6眾%傲。狐商犬品扶銷順售蜂總甜值窄完丟成扶6膊0腐9析6沙7木1賞萬遺元頓，敞增益長告2司8瘦.雄1跨6摧%擊。按川典船四狗、瞎財文政銹收側(cè)入殼情博況廢伶爬禽完躬成彎地厚方汁財哀政碌一沃般雨預禾算狠收跳入橡(著區(qū)但口索徑穿)扭8賣6卻4速8項1禾萬置元蟲,風增風長靈1文3笨.密1吸8淡%械,濤完為成碎年易度卵預炸期窗目叉標袖1既0補0艱.價1戴6碧%青。貸地組方醬一千般石財啞政桑預爸算艇支迫出今(患區(qū)妨口乞徑病)鍋7妨9召3斜5兆4濱萬什元流,豆增極長賓3摔.款8低6顏%妹。句筒風江五筍、練招芽商威引宗資判、出外辣貿(mào)犧出住口棒情絹況混懷花雀合桑同朽利襲用劈區(qū)饑外舊資燭金福9咐3賺7載6免萬陽美士元哥，豈同嘴比撈增遼長廊9鋪.排5這7斃%退。粗實鴨際戀使敘用膠區(qū)斤外贏資娘金炎1戰(zhàn)0就0賢3洗2卸萬損美埋元瞇，準下芝降切5醬.紅2劉5碧%每,手完舉成庫年濱度寫預曲期瞎目六標待2配0澇0抖.特6壤4勾%哨。血1鬧-衣1貸1沿月么外議貿(mào)兔出準口摧總童值豆2燒9方4取0別2搖萬圣美爹元樂，破增寒長鑄1煩5抱.騎3祖1慮%德,遠完筍成耐年嶺度捷預趟期洗目線標款1版0扇4準.督7清2摧%暑。應(yīng)歪慌濾六瞞、隙固玻定奔資厘產(chǎn)挨投飯資慘情淚況倆完剛灰固的定輸資臘產(chǎn)竿投扶資像完修成沸5次9筍8稅6萬5淺萬北元有，管同痕比刷增驢長刻1蠶0丙.番1盆2蘭%與，網(wǎng)完數(shù)成恥全離年施預戴期鴨目龜標動1誕0炕0弄.輕1來1羽%絨。需覺經(jīng)堪濟禽狀訂況掃工用業(yè)聽經(jīng)濃濟豆保抵持姿平寬穩(wěn)置較絲快浮增屆長惠。算2音0襪0雨6失年完工誘業(yè)黑總不產(chǎn)慧值橫首市次間突容破少千射億債元繪大往關(guān)山，贊達鏈1快0著9較5瘋.崇5濱5縣億裙元承，丙比泥上步年懼增耽長前1慢5非.況5共5差%鮮，膚完滴成在2謎0岡0屆6譽年銜初穿廣領(lǐng)州溫市支經(jīng)難貿(mào)包委諷下忘達型我捕區(qū)陪實擇現(xiàn)踩工若業(yè)愈總楊產(chǎn)升值救1棟0類6枕2頭億穴元窩的土1咱0兔3錦.遣1蹤6這％熱。捏規(guī)蛛模禍以稼上閱工療業(yè)按高貝新方技療術(shù)故產(chǎn)受品遵產(chǎn)迷值澤完欺成艇5久8鏟9責.露9昨1聞億譯元掘，蟻增妖長圾1夸1噸.絡(luò)5腿4醋%剖。搬固刮定寫資嶄產(chǎn)呆投寇資亡完柄成工5禁7卷.賞5抽9純億圓元類，機增項長編7杏.均2妹1企%獻。弱主微導屯行要業(yè)選支計撐此力搞進冰一溝步渡增女強忌。蔬汽薦車絞及墾零孝部灘件萄、延石鳴化牧等槍5橋大愛支忌柱堂產(chǎn)情業(yè)權(quán)的鮮快蘿速脹增泡長宴，械對青全絡(luò)區(qū)娘工群業(yè)姥的駱加丟快掘發(fā)拳展安起丟到組了塵重緊要帖作嶼用絲。架2腸0茅0桐6妻年天，全5稼大梅支視柱茂產(chǎn)鏡業(yè)嘩共進完柄成金工原業(yè)價總嘉產(chǎn)牧值開9吵4線5夢.橡1掀0錢億最元身，凈占全全要區(qū)辟規(guī)危模較以感上仍工汽業(yè)趴總眨產(chǎn)僅值管的喉8蹦7登.效0苦7喊聰%梢。迫產(chǎn)付業(yè)雅結(jié)章構(gòu)容調(diào)件整巨成排效托顯存著宵。擁區(qū)礙委軟、她區(qū)努政辮府邀制電定盾了溪“趣優(yōu)皺二遙揚殿三好”池和旬產(chǎn)逗業(yè)舒集這群煮發(fā)獲展級戰(zhàn)往略帽，召重駐點殲發(fā)乎展梁汽恐車順零腫部滲件靜、箭現(xiàn)姨代帳化教工施兩吩大看產(chǎn)以業(yè)壽集敢群腿，塞一爺批溜配釘套董企但業(yè)倡陸疤續(xù)注扎杜堆闊黃譽埔榮，翼形獨成芬規(guī)埋模耕效禮應(yīng)雀。叛2暑0東0閃6政年槽，嫂廣赴州喝本決田等、瓦東忘風秀本寧田縮公殃司襪的紙利教潤婦總截額突分擦別未同爆比紅增洞長僻3烏2懇.鄙4來6氣%嗎、億1邊6物.愿8代6縮%懲?？椧?guī)橡模赤以醬上源工燙業(yè)養(yǎng)高星新庫技助術(shù)玻產(chǎn)轟品斷產(chǎn)陪值賠完安成豎5呢8仆9輝.低9李1有億友元算，閉增聚長胸1誕1漁.靜5滲4比%蜜，樣占壟規(guī)多模洽以暢上園工攔業(yè)劫總燦產(chǎn)黑值濱的后5坑4幻.疼3活5召％善。愧通鏡過騎產(chǎn)習業(yè)君置忽換姓，秀引濱入騙新輔宇耕之公星枕、怨中箭青商旅擋山盒水株酒安店置等堤9專個崗項細目詳，具盤持活傅原螞閩吉源納鞋踏廠生廠扁房塞等拘一殖批漠資刑源誘。襯第穿三騎產(chǎn)網(wǎng)業(yè)旁穩(wěn)踢步四發(fā)歪展惡。沉2睛0戶0層6閑年線，尾累萬計股實匠現(xiàn)吊社信會班消蒼費哥品創(chuàng)零爪售賤總錯額剖5闖7王.沃4燈4敢億喉元求，抗同心比孕增跟長達9蛾.國1滔9機%塔。雞商漫品李銷乏售罵總致值傳3針2烤0墳.葛5懶億違元隱，溫同扭比畫增漂長宅1干6釋.鉗8坊9朗％轉(zhuǎn)。鈔全繳年牢接鄭待吸游惠客上1起2徑6幅.押8漢4激萬吉人撫次溝，千同嶺比專增滿長栽2客6鳥.企9津6不%師，辟主聾要同旅尼游兵企杰業(yè)友營蚊業(yè)鋤總挑收傭入夕約呆1難.眉4窯5勤億才元騎，知同葉比樂增雪長額4袋7螞%工。姥制策造拒業(yè)啦投把資慎和駝更賢新寫改給造俘投醬資匹成旺為頃拉芹動時投滾資峽增搭長妹的幅重咸要隸因方素術(shù)。寶2偏0謎0哥6簡年抖，最更靈新浮改室造考投步資撓4碗5件.仁5竭5兆億件元炭，恥增胖長辜1家2貼.背0惠6困%植。遠從果投林資趟行襪業(yè)搜結(jié)顧構(gòu)飽上仆看獵，家制欣造鐵業(yè)槐投樸資傻尤象其季工龜業(yè)義更違新夕改傲造屠投三資竟成池為責拉嗎動脂投筍資鍵增旬長障的度重誼要個因潛素程,邪其名中員廣趣州擦本榨田峽一青廠梳二句廠毯技孕改央項調(diào)目詳和基廣脖石木化奔煉暮油胃千撇萬提噸競改螺擴移建壺工想程蠅項絨目把2救0謝0胡6漏年貫共滿完望成窩投主資蔑額扯2犯8只.輩9債2茂億樹元內(nèi)，糞分業(yè)別意完啄成筐年徹度歸計缺劃吃的教6饞7飛.鬧1炸3掌%衣和晌7館5學.機3棟9瘋%黑，需這烏三臉項清投贏資質(zhì)額暫占弱總宣投斃資身額茫的腎5淺0君.逝2雹2去%騰。裂招闊商迅引輸資接態(tài)胡勢裝良掘好敢。杰招朱商呢引并資關(guān)態(tài)印勢建良披好良，返外君資費項嶼目希增至多制，近合伙同剛利克用紐區(qū)溫外冶資躁金區(qū)增蛛長鞏較遣快風。洲2厚0歉0翻6口年化凌山氏集集粗團滔、曾新灣宇紅之尸星柿酒澇店老、翅香橡港厲大需昌殼行歌、綢富掩田綢日彼捆傷、齊國賺美兄電僚器禿等灑一純批欲國蕉內(nèi)陵外著知孝名找企泛業(yè)鑰進叮駐蔽，摧進卡一批步括提色升飄了籌我丹區(qū)而第真三屬產(chǎn)守業(yè)毀發(fā)袍展液水作平抗。寧據(jù)芳統(tǒng)澡計淘，淡全冷年芳累粱計蠻引平進星國工內(nèi)壽外侵投扔資讓項燭目斬1脈3離8命個判，年同撲比陶增才長稀1濃5翁%惹，梁其走中坑外詢商裂投賀資宇項耗目伸2校1塌個猾，欄增寧長橡9斜0列.飼9斧%堡，請內(nèi)怪商黎投罵資唐項新目棉1創(chuàng)1駁7口個感，號增脫長沃7次.限3彩4廁%數(shù)；巷合鍬同奉總綿投豎資考額天1劉7漆0辰6避2個萬絹美倡元國；末合僚同涼利播用琴區(qū)掠外口資加金跟1無0計8贈3絮0疾萬仍美守元啄，同同可比士增負長脫8棗.哨5始3沫%荷；輩實悶際湯使友用顆區(qū)引外撿資穩(wěn)金護1筍0駐3矩6毅2茶萬外美化元寧，厲同晝比妹增隱長猜1親5創(chuàng).升2曬7絹%裹。燥外歲貿(mào)兵出所口我總消值柳有技所釀上芝升樸。叛2飯0郊0援6唯年蛾累汗計剝外球貿(mào)穴出悠口適總蓄值智7害.杏4吩7復億寫美乓元風，檔同緣比拘增蹲長招7紙.預3癥4西%紅，頸其桌中膏一忠般四貿(mào)覆易凝出子口狀1孫8燭8伯9植8環(huán)萬吐美桃元萄，裹增完長辱3學0繼.悉8勸7籌%巖?；鑴討T漫脖招喬商爸有抽新慢突傻破切。座成指功泉引礎(chǔ)進閣了富士墻丹棚尼鍵、遼海背力拒、甜大淡蟲為（鴉四孔方蝶源丙創(chuàng)白）輝、楊愛欣動蒸（驗盛將美懲公管司幻）且、續(xù)動猜周瓣數(shù)犬碼腹等疼5延家臂動吵漫賓企逃業(yè)嘗。鎮(zhèn)已項入液園什的殿5捏家涂企孝業(yè)歪總叮注冤冊鋸資以金逆達只到宴1真6援0侵0房萬私元遍，眉在走廣財州俱4揀部略獲培有姿“升華粗語蹄動填漫維奧研斯施卡作”溝之拆稱廁的抽動裳漫紐金凳龍吵獎兼提違名轟的強動獄畫泛片單中罵，垃有假3溜部含來遲自尋我新區(qū)籍動恰漫采企京業(yè)租，壓其躍中族1組部盆作乎品隊獲謹?shù)没蛣诱媛笫帾勔?。床地勿方束財奶力振穩(wěn)絡(luò)步私增大長徐。訓區(qū)黑級局可貌支鵝配濾財毯力拒收扮入臺首怠次血突各破猾1定0猶億辟元嶄大滔關(guān)蛋，友完勞成升1據(jù)0芝.嗚5哭9臺億滴元卵。況一豬般建預欠算脫收送入雅8釘.癥4扶5繡億氧元只，猾完思成儀年炮初酒計虎劃勻的謝1寒0霞6孤.陷1游%苦。仔源問自按黃司埔鋼的番稅張收察總午額利達晨9貴6超.拘7悼億眉元鼠，羊其匙中巧納稈稅落超縱千戚萬銀元唉企續(xù)業(yè)換4拋1塔家桑，窯納紀稅啟額邊7下9宅.犯9獻億紐元帆，那占但全券區(qū)蒼企購業(yè)踏總稅納誕稅辦額宿的蘭8妹2化.艦6巡%江。脊其形中到納匠稅繭5奪0識億燙元敲以裕上悉企夸業(yè)企1敵家離、汪1再0禮億攀元霞以順上柜5弊0霉億煎元犬以昆下玉企茅業(yè)掏1倉家叉、吩1旨億喝元旋以吊上括1每0宇億圍元漠以耕下沙企墻業(yè)略2挖家寶、傲4珍0奶0仗0旅萬柄元咐以封上撒1倆億耽元累以抱下宮企賀業(yè)段6機家衰，謠1筍0太0柄0銜萬助元陣以病上擋4攤0握0碎0帶萬星元竟以堵下罷企腥業(yè)決3冰1浮家令。綱營愿銷莫推塌廣棕方輩案僵：極1獄、證財番務(wù)振指捧標菜：博1舊6款0屈0捕萬

寫

蜘2盤、柳推貍廣朝目呢標毒：引承參接吼教擱育釋的慚延柔續(xù)小轉(zhuǎn)浸換榜宣舉傳啊推倒廣勇的加角房度斥對菜產(chǎn)尊品淺優(yōu)訂勢凝點亞進膜行典針夕對散性袖宣行傳名“減重費塑爐產(chǎn)琴品慌的壟形膜象腫和饒性育價叫比婆優(yōu)惜勢約”夢形森成荷產(chǎn)矮品辱自愈身留對嶺項茂目搭的媽支糧持欺，產(chǎn)并延以板此嶼轉(zhuǎn)旁化密前淺一考階更段腫的奸積撓累常，努集彩中計消份化朵現(xiàn)秀存照的灘難永點跡產(chǎn)轉(zhuǎn)品算。

3、渠道：我們將以教育主題的圖書館開放，86中學聯(lián)誼活動為營造關(guān)注度的主力突破，媒介宣傳進行輔助配合，以客戶口碑宣傳為主力突破，以宣傳通路對潛在客戶的影響為輔助發(fā)力的宣傳方案，以保證老業(yè)主足夠的客戶推薦量及現(xiàn)場新增客戶量。并針對以前到訪客戶進行梳理分析，確定客戶渠道的來源，進行針對性跟進。

4籌、居銷拼售捧控趁制貴：脊由辛于漿宣昆傳疏關(guān)獨注雜度柱形日成賽的死銷淋售逼放糧量常，糟需如要所一真定闖時少間抄的臂轉(zhuǎn)錘化稻，滔因暫此寺在貫本丟月其的造銷秘售此控夸制亞方大面劃應(yīng)摸采艘取救開痰放策式的銷役售縮與餡暗益銷霧控抽處恐理欺相完結(jié)斧合倒的裁方泡法疲，復利爽用畏優(yōu)雹勢虜產(chǎn)絮品攏完炊成掘任跡務(wù)穿指埋標綱的散主傳體鄙，泰利消用穗必刻要親的藥暗曉銷余控糠處廈理工，益對之滯際銷害產(chǎn)驗品襲進環(huán)行模消億化惰，住適神當喘的聯(lián)推廚出育一蘋層聚和墓頂禮層蓮的屆產(chǎn)妙品教優(yōu)床惠草政議策震，波通略過玩庭厭院漠，煙露叢臺講精失裝編修棟的細設(shè)誠計國來蓮力亦爭吩提饅高項頂胞層映和碎一驅(qū)層獲產(chǎn)老品接的酒銷粒售約量狐。

脈

夸5西、館現(xiàn)猶場逗說已辭貿(mào)要界求旱：燦針低對余前效期重開燃展晴的杠教偽育狹主東題硬活根動步和教本掀期訴即苦將羞開依展腥的往主荒題果活缸動橡，性對技客哥戶淹傳掘達拌購償買支順情馳伐第費一峰城撇的趁房玉子穿不扛止涌買淘到蠢的四是語舒熊適蓄的英居睜住愉環(huán)孫境希，止還肅有集最曠好法的惜教蒜育揉條判件會，舒最逼好陪學棚習頌氛冠圍脂，日以咳及捆孩休子治未盟來旬的廊希明望華。

世

巖6犬、搖推因廣劍主盛線活：廚主甩題求教撕育吧社準區(qū)輔，洞教灑育釀生癢活挑正啄式么開殼啟

呼

繞7瞧、堂推毅廣匪步遠驟境：

螞

齒1三）秋主昨題牌一爽：粒社姿區(qū)式教適輔離圖趁書贏館轎正省式系開揚放

辯

由a另)址宣略傳仰時絞間惰：謙2嬌月躲3廳日儲至支6姑日

楚

扭b舉)假宣誓傳饞內(nèi)怨容秘：丈通撞過朱對雹社撿區(qū)允教約輔圣圖照書豬館惑的殊設(shè)準置期的常宣腹傳假，河來張向苦市玩場漁傳戰(zhàn)達猶主巖題壩教童育尋社唯區(qū)歐的萬內(nèi)摧涵都，偶通蒸過榨實曉體稠支額撐畢豐多滿零主戀題竿教白育服社旁區(qū)萌的襯功吹能功與遭形旋象生。茅（礙豐酬富宿的謀社扁區(qū)媽會彼館擦功勉能把，遣濃懶郁冷的牽社吉區(qū)師學裂習抱氛什圍誠。

烤

乘c茅）五宣臺傳緒意友義捐：梢通搬過蘇對裂成盈立霸漢坡沽毛第剪一陪所證社產(chǎn)區(qū)原圖亭書圍館羨進糾行很宣炎傳偷為翼順撕馳蠅第吸壹逆城閱-莖-設(shè)-譽漢復沽姓首慨座命主薄題泉教禍育斗社顫區(qū)鋼予掀以汗硬奶件四支鏟持眨，撈利書用燃其鑄在勵當姿地扁的曉稀沸缺襖性陣引造起燦轟棉動反效推應(yīng)怨，豈使善購朋買越業(yè)情主浴充促滿風對功項癥目風的大信再心渾，師行活成駐主驢動著推女薦啦，斗使勢在傲此賄方臣面拿有于需鏈求托的留意津向職客規(guī)戶燭對蘆項郵目辟充錯滿慘向蠢往獨，窮為謙項呢目壽增室添危附陽加定值淚。

誠

框d使）普宣蛛傳巴媒槳介陶：脂夾泄報修及給D呼M響直波投

撫

劇配累合喪活蔬動富主獵題免：昏順洋馳攜第爸壹巷城冷社嬸區(qū)切教保輔制圖響書孕館鞋開源放辮儀典式

栽

陽a深）犧活無動脅時乏間因：芹2稀月骨7遲日約（梅星椅期愈六濁）

澆

免b傍）優(yōu)活愛動焰地詳點連：駕銷舅售鉛現(xiàn)胞場唱（志多桶功融能蔽大中廳麻）

貓

你c賠）宴活具動之資勺源忘整雪合露：歪利膚用默順臂馳魯?shù)谘疾癯羌诘膭h多喚功疑能界大鄙廳蠻將丹其卷組華建醫(yī)成令“池社尾區(qū)袍教甲育隱教錯輔暢圖瞇書碌館落”駛和桿“綿學滿習奴閱禿覽熔室及”剝?yōu)閾紊绨螀^(qū)稠子條女獲提圣供適學乘習俱參胞考炮資頁料擠查旱詢從的曬基奶地做和拆翻瞧閱宴查煮詢矩資咽料束的塌閱偶讀屆空丘間適。

杯

莫d渾）鈴活蝦動邁前惑期怖準念備炊：淘購憲買樸小盡學軟，弓初沙中蔬，污高蹈中峰的礎(chǔ)課亮程說輔庫導孟資查料懇及控其膛它庭讀勵物朱；滲電晨話蜂邀歲請毫前許期杜調(diào)樣查做，納子寒女洽在寨教陣育撤方肉面嗽有街迫否切宴需時求步的升老柱業(yè)探主刺和談意侍向版客再戶營共縣同這參哈加攔活光動皇；

漆

它投興放隙付蘆帶屢該膠信鏡息更的候產(chǎn)甩品羨夾爪報集。

害

維e庭）席活龍動絮內(nèi)徑容失：愉順徑馳且領(lǐng)傲導絞致寨辭傅；喜教繪委究領(lǐng)葛導孫致蓋祝思賀于辭衣；蛾順環(huán)馳鼠領(lǐng)愉導斯宣衣布欠順帶馳守第營壹槳城辦學丹子斤圖倚書顆館救面絹對格漢宇沽太開訓放延一跡個筋月久對蜓外嚇；冷2.年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4.居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以黃埔區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。5、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：黃埔區(qū)怡港花園在前期的媒介宣傳過程中，主要是對本房地產(chǎn)的發(fā)展、品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。分析總結(jié)：

1.對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：市場：在黃埔區(qū)的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，還有地鐵的興建完工并開通，為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說2010年的黃埔區(qū)房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然怡港已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。消費者：在黃埔區(qū)當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。2.我們現(xiàn)存的問題與機會

我們在對市場、產(chǎn)品、消費者進行了總結(jié)之后，我們也要對我們的項目的存在的問題與機會進行一個總結(jié)，以便為我們提出我們的營銷策略提供基礎(chǔ)依據(jù)。3.

我們現(xiàn)在存在的問題：

1）市場對“怡港花園”的品牌認知度較高，但對產(chǎn)品的認知度較低，從而市場中的部分消費者認為項目的值價不符，并形成了不利于項目的負面口碑宣傳；

2）由于產(chǎn)品設(shè)計的均好性、現(xiàn)場工程節(jié)點部位的支持不足及產(chǎn)品優(yōu)勢宣講的不足，導致項目不能于市場中其他競爭項目形成差異化，使消費者不能準確地感受到產(chǎn)品的價值，而只是讓其感覺我們的價格高；

3）由于前期的項目宣傳缺乏主題性，只是單純對產(chǎn)品信息進行市場傳達，不能引起市場的關(guān)注，因此也就不能為項目提供充足的客源支持；

4）由于一期產(chǎn)品的立面價差較小致使優(yōu)勢樓層的快速市場釋放，為項目后期的銷售工作制造了相應(yīng)的難度。4.

我們的機會：

1）通過前期的宣傳工作，市場對項目品牌的認知度較高，并有相當一部分消費者認可了我們的產(chǎn)品，為我們后期工作的開展奠定了一個良好的基礎(chǔ)；

2）隨著時間的推移，我們的工程節(jié)點也即將呈現(xiàn)，為消費者的實際感受提供了物質(zhì)保障，我們只要抓住在節(jié)點呈現(xiàn)前的這段時間，通過有效手段再次將消費者的關(guān)注焦點集中于我們的項目，我們就有機會扭轉(zhuǎn)市場對我們項目的不良印象，使項目成為市場的領(lǐng)跑者；以其低價位得到了市場中初級客戶的認可，而錦田花園的“”和怡港花園”則得到市場中高級客戶的認可。

怡港花園，位于黃埔文旅游風景區(qū)（南海神廟等）與豐樂路的交接處，由于豐樂路連接著旅游區(qū)，因此其具有較高的升值潛力。社區(qū)南臨黃埔區(qū)重點中學石化中學、八十六中，文化氛圍濃重。社區(qū)規(guī)劃建筑面積約12萬平方米，景觀設(shè)計公司為香港景易設(shè)計，物業(yè)服務(wù)提供為順馳物業(yè)公司，從整體上看為怡港強力軍團的又一次聯(lián)合出擊。從產(chǎn)品上看，怡港第壹城仍沿續(xù)怡港地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)，保證社區(qū)的均好性及高價值價格比的特點。自產(chǎn)品上市以來，產(chǎn)品的品牌認知度得到了市場的高度認知。二、競爭對手分析：由于黃埔房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。1.直接競爭對手我們說是井田·****，因為井田·藍水灣自入市以來，始終以跟隨性的競爭手法來截取我們的客戶資源，并得到了相對較好的市場業(yè)績。我們將井田·****作為直接競爭對手理由還有：1）同處豐樂路延線，隔文化街相望；2）銷售均價與第壹城只差100元左右，且部分樓棟立面價格要高于第壹城；3）產(chǎn)品類型與第壹城有相似之處，且目標客戶相近。但井田·****也有其不足之處，其中有：1）在戶型設(shè)計上，其客廳的面寬大部分都不超過4米，居住舒適度不夠；2）由于其地塊為L型地，在景觀設(shè)計的均好性上不足以與第壹城相競爭；3）產(chǎn)品的細節(jié)部分不確定性太多，且現(xiàn)無銷售許可證也引發(fā)了一些客戶的游移。

2.間接競爭對手在黃埔市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅；

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài)；

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。

競爭項目基本信息：項目名稱

規(guī)劃面積

銷售均價

基本情況

富達花園

6萬平方米

1620

與第壹城一路之隔，均價相對較低，社區(qū)內(nèi)設(shè)網(wǎng)球場及幼兒園，綠化率39%，容積率1.39，購房需另交配套費及購買地下室。

綠地人家

27萬平方米

1760

社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區(qū)

12萬平方米

1584

社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。

井田·****

6萬平方米

2050

L型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以A、B、E戶型為主導，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

分析：我們從已售出的產(chǎn)品面積區(qū)間來看，當?shù)叵M需求在80—100㎡之間，而總價區(qū)間大量集中于15—20萬，從一個角度反映了當?shù)叵M者的消費水平，為我們二期產(chǎn)品的設(shè)計提供了相應(yīng)的依據(jù)。

四、已購客戶分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。3）二期項目的開盤不但會增強項目的規(guī)模優(yōu)勢，而且在產(chǎn)品的設(shè)計上也將會更加貼近市場需求，更加制造出不同于競爭對手項目的產(chǎn)品區(qū)隔，形成更加明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢；

4）雖然市場中競爭對手較多，但卻沒有一家成為市場的主導者，這也為我們的項目成為市場的領(lǐng)跑者提供了機會。

3.銷售現(xiàn)場策略：

在前期教育主題釋放期，要求銷售現(xiàn)場根據(jù)實際情況適當放開一期產(chǎn)品的銷售控制，待市場熱度升高時再作調(diào)整，以實現(xiàn)擠壓客戶的目的。且在本時間的現(xiàn)場說詞上一定要配合同期的宣傳主題統(tǒng)一口徑，并向市場釋放項目即將調(diào)整價格的信息。尤其是在春節(jié)連市期間，一定要配合相應(yīng)的促銷政策，在市場熱度尚未升高之時，以保證項目銷售任務(wù)的完成。而在教育主題得到市場認知且形成市場關(guān)注之時，則要求銷售現(xiàn)場對現(xiàn)場客戶加以控制，將其向滯銷樓層與樓座進行轉(zhuǎn)化，以保證項目后期銷售的順利進行。當二期第一批新產(chǎn)品上市時，要求銷售現(xiàn)場做好新產(chǎn)品的銷售控制工作，以避免一期產(chǎn)品銷售過程中出現(xiàn)的樓層消費過于集中的現(xiàn)象發(fā)生。同樣在二期產(chǎn)品的銷售過程，應(yīng)根據(jù)當期的銷售節(jié)奏做出相應(yīng)的價格上漲節(jié)奏，一方面擠壓現(xiàn)有客戶，一方面為后期的產(chǎn)品上市及項目清盤做出政策空間。4.價格策略：

由于項目一期產(chǎn)品在前期的價格體系制定中存在一定的問題，致使項目銷售至今的價格漲幅不高，且優(yōu)勢樓層銷售較快，為今后的銷售工作制造了一定的難度，因此我們在新的營銷年度中，一定要結(jié)合相應(yīng)的時間節(jié)點及時調(diào)整一期產(chǎn)品的銷售價格，做出價格的上漲節(jié)奏，為二期產(chǎn)品的上市站好崗。而二期產(chǎn)品的價格制定，一定要吸取一期產(chǎn)品的價格體系制定過程中的教訓，將產(chǎn)品的立面價差進行相應(yīng)的調(diào)整，以調(diào)整出符合市場需要的產(chǎn)品價格區(qū)間。

5.渠道策略：

在渠道上，由于我們前期未能將口碑渠道打開，因此也就未能使其成為營銷渠道上的主渠道，而我們的渠道工作沉溺于大客戶上，浪費了相當?shù)木?。由于我們在今年前期口碑渠道的打開工作仍需一個時間過程，因此在本營銷年度初仍將以大客戶渠道作為主體渠道，待口碑渠道逐漸打開之時，再對大客戶渠道進行收擾，以做到更為準確、有效地為銷售現(xiàn)場輸送優(yōu)質(zhì)客戶源。而作為行業(yè)渠道的天化，則將成為我們發(fā)布信息的主要通道，其行業(yè)渠道的功能將有所轉(zhuǎn)弱。在項目運營的中后期，我們的主要營銷及宣傳渠道將集中于口碑渠道，而大客戶及行業(yè)渠道，則應(yīng)根據(jù)從銷售現(xiàn)場分析、反饋上的信息中，對各輔助渠道客戶進行分級處理，以保證能為銷售現(xiàn)場提供充足的客戶源。

6.推廣策略

由于我們目前首要的問題是打開口碑這一主力渠道，因此我們在前期將主要通過對老業(yè)主的維系活動來形成老業(yè)主的口碑宣傳，同時輔之以媒介宣傳對外圍客戶進行信息打擊，以彌補同期新增客戶量的不足。在中期，當老業(yè)主口碑宣傳這一主渠道形成之時，我們將現(xiàn)場活動及媒介宣傳作對等實施（且現(xiàn)場活動也將適當引入新客戶的參與），通過口碑與媒體宣傳雙線發(fā)力，以保證市場能夠給項目提供充足的客戶源。在后期，由于口碑宣傳已能基本保證新客戶源的增長，因此現(xiàn)場活動將會適當減少，而更多的是采用媒體向市場投放信息，來爭取更多的新增客戶源。

在宣傳內(nèi)容這一條線上，我們將始終以教育為主題，形成線形宣傳體系，環(huán)環(huán)相扣，依次展開。在一期產(chǎn)品銷售階段，我們的宣傳重點是在主題教育社區(qū)形象的建立上，而在二期產(chǎn)品的銷售階段，我們?nèi)詫⒀永m(xù)教育這一主題，不過當期的宣傳點將更多結(jié)合產(chǎn)品的新特色與教育主題相鏈接，形成新的主題教育社區(qū)的支撐點。

另：如果項目二期產(chǎn)品采用成品房上市銷售，我們則應(yīng)