年北京珠江國際城策劃

北京**國際城策劃中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)住宅設(shè)計(jì)示范樓盤現(xiàn)代版的花園洋房?！昂蒙睿?*”成功密碼之一：倡導(dǎo)“新洋屋運(yùn)動(dòng)”，賦予花園洋房現(xiàn)代的內(nèi)涵成功密碼之二：新！創(chuàng)新??！再創(chuàng)新?。?！獎(jiǎng)薦：中國最具影響力樓盤100強(qiáng)（同時(shí)獲案例金獎(jiǎng)）樓盤檔案物業(yè)類別：聯(lián)排、別墅、公寓開發(fā)商：北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：北京****物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞五合國際/美國EDSA物業(yè)地址：**區(qū)**鎮(zhèn)****旁經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：約2，000畝建筑面積：約100萬平方米綠化率：35%容積率：1左右均價(jià)：平層（均價(jià)：4，000元/m2）花園洋房（均價(jià)：5，000元/m2）銷售情況：98%項(xiàng)目介紹周邊配套：中小學(xué)：**小學(xué)、**學(xué)校幼兒園：**幼兒園商場：8，000平米大型超市（一期）醫(yī)院：**鎮(zhèn)醫(yī)院、**醫(yī)院、**醫(yī)院、**中醫(yī)院“**國際城”是北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的超大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于北京CBD后花園——通州區(qū)東北部**蘇鎮(zhèn)，緊鄰京哈高速公路，距國貿(mào)僅20分鐘車程，與規(guī)劃中的六環(huán)近在咫尺。項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約2，000畝，總建筑面積近100萬平方米。社區(qū)內(nèi)計(jì)劃建有運(yùn)動(dòng)會(huì)所、餐飲、醫(yī)療、娛樂、商業(yè)、金融、學(xué)校、托幼、社區(qū)巴士等完備的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施。規(guī)劃建有多層復(fù)式洋房、單體別墅、聯(lián)排（TOWNHOUSE）、板式多層等多種住宅形式，是北京高品質(zhì)的大型運(yùn)動(dòng)、休閑、居住社區(qū)。秉承“好生活在**”的品牌理念，**國際城項(xiàng)目一期規(guī)劃15萬平方米，主力戶型150～200平方米，將大樹成林的自然地貌融入到整體規(guī)劃中，結(jié)合環(huán)保理念的園林景觀設(shè)計(jì)，使自然地貌、花木景觀與道路、水流、住宅、商業(yè)街連成一體。開放式運(yùn)動(dòng)會(huì)所、完美物業(yè)管理等，真正讓居者感受到無所不在的人性關(guān)愛和尊重。在不遠(yuǎn)的將來，一座充滿活力的美麗新城將成為京城地產(chǎn)中最令人心動(dòng)的焦點(diǎn)。一、項(xiàng)目概況(一)

地理優(yōu)勢通州區(qū)扼守北京東大門，由于是京杭大運(yùn)河的北端，自古就享有“一京二衛(wèi)（津）三通州”的美譽(yù)，但是由于近代運(yùn)河交通的廢止，通州的交通優(yōu)勢幾近喪失。隨著通州北京新城區(qū)規(guī)劃思想的建立，市政設(shè)施與城區(qū)配套設(shè)備的投入必將進(jìn)一步加大，使通州區(qū)的各項(xiàng)投入必將進(jìn)一步加大，使通州區(qū)的各薦投資指標(biāo)飛速提升，大幅減低區(qū)域發(fā)展商的社區(qū)配套建設(shè)成本和市場教育成本，客觀上降低了房價(jià)。通州新城區(qū)規(guī)劃理念將為區(qū)域發(fā)展商帶來新一輪地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，最終達(dá)到吸引優(yōu)質(zhì)購買人群消費(fèi)的終極目的，同時(shí)拉動(dòng)通州區(qū)內(nèi)需。隨著中國加入WTO的巨大影響已經(jīng)在我們的身邊慢慢展現(xiàn)出來。境外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)大量涌入國內(nèi)，這必然會(huì)加劇目前已趨白熱化的京城房地產(chǎn)市場的競爭。通州區(qū)的北京新城區(qū)規(guī)劃以其廣闊的規(guī)劃面積，有利大型項(xiàng)目特別是低密度大型樓盤的開發(fā)。通州區(qū)現(xiàn)有在售項(xiàng)目有27個(gè)，高檔項(xiàng)目很少，這樣就為新的項(xiàng)目開發(fā)形成了一個(gè)有利的競爭態(tài)勢，為區(qū)域發(fā)展商們把握市場、應(yīng)變市場提供了寶貴的緩沖時(shí)間。北京的地價(jià)之高、區(qū)位產(chǎn)品之單一，全國聞名。這是由于城區(qū)范圍內(nèi)可開發(fā)且地價(jià)合理的土地十分稀缺，舊城改造所涉及的巨額拆遷成本，環(huán)線的開發(fā)格局以及幾大熱點(diǎn)地區(qū)的規(guī)劃限制，使得級(jí)差地價(jià)必然存在，新的土地出讓機(jī)制下，進(jìn)行的土地儲(chǔ)備又必然需要巨額的資金投入，這對(duì)于普遍資本金不高的國內(nèi)房地產(chǎn)公司來說是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。這樣的情況下，發(fā)展商在黃金地段開發(fā)項(xiàng)目，就必須犧牲一部分產(chǎn)品性能，以降低價(jià)格、迎合市場購買力。另外在北京市內(nèi)有大量的古跡，這也對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)形成了進(jìn)一步限制。一系列的問題，使發(fā)展商在市區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品困難重重；而上海、廣州、香港等近代文明城市，高性價(jià)比的項(xiàng)目卻有很多，這就造成了北京時(shí)間的輿論界對(duì)住宅產(chǎn)品的普遍評(píng)價(jià)不高。通州目前的發(fā)展態(tài)勢，為區(qū)域開發(fā)商做出真正適合北京人文、氣候的優(yōu)秀住宅產(chǎn)品提供了可能，同時(shí)也將扭轉(zhuǎn)北京地產(chǎn)界在人們心目中的不良形象，樹立通州區(qū)區(qū)域發(fā)展商自己的品牌形象，加強(qiáng)通州區(qū)自身的區(qū)域投資環(huán)境。住宅的郊區(qū)化現(xiàn)象不是空穴來風(fēng)，通州新城區(qū)規(guī)劃的大力貫徹執(zhí)行，將是本區(qū)域發(fā)展商難得的歷史發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也給面臨困境的北京房地產(chǎn)業(yè)提供了新的機(jī)遇與動(dòng)力。二、**國際城設(shè)計(jì)思想由澳大利亞五全國際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)的設(shè)計(jì)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了以下設(shè)計(jì)理念：1．近人的空間尺度建筑的外部構(gòu)件盡量以精細(xì)的劃分和小尺度構(gòu)件的應(yīng)用達(dá)到親切近人的效果。各種花盆、吊蘭、燈具、木構(gòu)架形成與人親密對(duì)話的界面。以牌樓為起點(diǎn)鐘樓為終點(diǎn)的騎樓式商業(yè)街則構(gòu)成游人駐足和休憩的空間。同時(shí)通過景觀的設(shè)計(jì)融合，形成以室外咖啡座為主題的步行空間，頗有西方小鎮(zhèn)風(fēng)情。2．獨(dú)特的個(gè)性一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)需要具有自己獨(dú)創(chuàng)的個(gè)性，商業(yè)街為整個(gè)國際城創(chuàng)造了一個(gè)標(biāo)志。建筑的當(dāng)機(jī)立斷頂與坡頂使人遠(yuǎn)觀時(shí)有很強(qiáng)的可識(shí)別性。而中觀的拱券與柱廊標(biāo)志出這一商業(yè)街的歐陸情結(jié)。建筑的色彩，特別是深褐色的木質(zhì)與黃白兩色的涂料形成的高反差，突出了活躍、開放的個(gè)性。3．多元的文化元素國際城以東西方多元化的風(fēng)格為特點(diǎn)，整個(gè)建筑外觀既有歐式的輪廓，又不乏東方的細(xì)節(jié)。以主入口的牌樓為例，乍看是中式的牌坊，但以歐式傳統(tǒng)拱券為主題，輔以中東式的繁復(fù)的鐵藝裝飾，而木裝的外表又令人想到日本的鳥居。4．現(xiàn)代與古樸的統(tǒng)一作為21世紀(jì)全新的設(shè)計(jì)，并以中青年消費(fèi)階層為主，所以大方亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格是必要的。但為避免簡單與乏味，本設(shè)計(jì)大量彩歐式傳統(tǒng)建筑中的經(jīng)典符號(hào)作為細(xì)節(jié)。與現(xiàn)代的大型購物中心相比，這樣精巧細(xì)膩的建筑手法更具有濃厚的文化氣氛。經(jīng)歷史積淀的傳統(tǒng)而凝重的美感與現(xiàn)代材料和加工工藝的結(jié)合，使這條商業(yè)街呈現(xiàn)出既清新又古樸的美。二、產(chǎn)品創(chuàng)新性——“花園洋房”(一)

歷史上的花園洋房花園洋房興起于19世紀(jì)中后期的上海。由于上海所處的獨(dú)特地理位置，自開埠以來的一個(gè)半世紀(jì)里，中西方文化在這里交織相映，留下了無數(shù)獨(dú)具魅力、風(fēng)格各異的建筑遺產(chǎn)，享有“萬國建筑博覽會(huì)”之美譽(yù)。當(dāng)時(shí)的花園洋房，主要滿足官僚、外商、買辦、實(shí)業(yè)家、藝術(shù)家等人群居住需求?；ɡ卒h洋房是有著寬闊的草坪、綠樹環(huán)繞的浪漫迷人的宅邸，許多以大理石雕像或噴泉為花園的中心，一些高級(jí)的洋房還建有網(wǎng)球場、游泳池，以顯示宅邸的豪華。昔日上海繁華的淮海路、新華路沿線路段花園洋房較多。這些住宅有法國式、西班牙式、挪威式、英國鄉(xiāng)村別墅式等，舒適別致，色彩柔和，可謂千姿百態(tài)、高雅氣派。由于這些建筑均服務(wù)于一群特殊的人群，位于租界內(nèi)環(huán)境良好的地理位置，人們習(xí)慣地把這些曾經(jīng)見證過大上海十里洋場、花花世界盛衰榮辱的花園式住宅稱為花園洋房。今天，人們走進(jìn)這類花園洋房，依然會(huì)感受到它無限的藝術(shù)魅力和勃勃的生機(jī)，欣賞這樣的建筑猶如欣賞一件件藝術(shù)珍品。雖然歲月流逝，但那無法掩飾的豪華，那隱隱透露的神秘卻清晰可辨，不由使你聯(lián)想起房屋主人不同尋常的生命歷程和那段風(fēng)云跌宕的滄桑歲月。(二)

花園洋房現(xiàn)代版產(chǎn)品描述：有文化氣息的房子——中西結(jié)合的規(guī)劃理念、多元的建筑文化符號(hào)。會(huì)開花的房子——有機(jī)建筑如細(xì)胞衍生般的景觀綠化。會(huì)呼吸的房子——環(huán)保、生態(tài)與科技應(yīng)用。有創(chuàng)造力的房子——前庭后院、陽光花房、屋頂露臺(tái)DIY庭院文化。善變的房子——絕妙戶型、彈性設(shè)計(jì)。低密生動(dòng)的有機(jī)建筑——花園洋房是TOWNHOUSE的一種升級(jí)產(chǎn)品，其面積沒有別墅那么大，但更突出了產(chǎn)品的精致性。建筑外觀高低錯(cuò)落，疏密有序，運(yùn)用建材的多變，體現(xiàn)不同的質(zhì)感，讓人賞心悅目。在綠化方面實(shí)現(xiàn)了從平面到立體的飛躍，使家在自然中，人在花香中。在空間布局上更為合理、科學(xué)，如客廳與飯廳的小錯(cuò)層設(shè)計(jì)，主臥與客臥之間的分層設(shè)計(jì)等，既體現(xiàn)出了豐富的空間感，又保證了主人生活的私密?；▓@洋房完全是以人為本的更加適合中國人居住的人性化舒適建筑。自然生態(tài)的人居環(huán)境——花園洋房更講究自然與生活的相互滲透包容。社區(qū)結(jié)合自然地貌，做了相當(dāng)比例的水系，大大增強(qiáng)了小區(qū)的靈動(dòng)性，同時(shí)在整個(gè)社區(qū)地面鋪設(shè)了一層環(huán)保磚，每到下雨，部分水通過磚層滲透到地下，起到保護(hù)地下水的作用，而另一部分水會(huì)被儲(chǔ)存起來，作為灌溉小區(qū)內(nèi)的花草用水。每戶的私有庭院與社區(qū)園林相互融合，更有特別設(shè)計(jì)的陽光花房，真正做到將自然引入室內(nèi)，使室內(nèi)、室外、社區(qū)都融自然為一體，形成人居自然生態(tài)的有機(jī)循環(huán)。和諧友善的鄰里關(guān)系——花園洋房的低密度設(shè)計(jì)（容積率1左右），既不像別墅那樣過于疏遠(yuǎn)，又具有相當(dāng)?shù)陌踩c私密性。庭院式的共融空間，合適的距離，營造出開放親和互動(dòng)的鄰里空間，讓從高樓搬進(jìn)花園洋房居住的人們重新找回久違的睦鄰友善。情趣精致的生活享受——整個(gè)花園洋房社區(qū)不公擁有各種完善的休閑配套設(shè)施，更在精神層面為居住者奠定了其他完美的物質(zhì)基礎(chǔ)。大面積的綠地供居者游樂，同時(shí)有“空中花園”、水系等景觀穿插其間；更有只有在四合院子方能見到的石榴樹、魚缸、鳥籠等，突出了社區(qū)的情趣與精致。同時(shí)，國際標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)會(huì)所、商業(yè)街、撒野公園、個(gè)性酒吧等場所的建設(shè)，讓居住者能真正把玩生活、品味生活、享受生活。務(wù)實(shí)進(jìn)取的生活態(tài)度——作為選擇花園洋房的高素質(zhì)人群，他們熱愛生活，懂得生活，積極樂觀，對(duì)人生有積極的目標(biāo)與追求。他們腳踏實(shí)地，更加務(wù)實(shí)的生活態(tài)度，使得花雷鋒洋房這一產(chǎn)品更與之匹配。特別是板樓洋房的戶型設(shè)計(jì)，可謂是戶型的空間革命，完全實(shí)現(xiàn)了有限空間的最大利用與享受，錯(cuò)層空間的設(shè)計(jì)，表現(xiàn)出了豐富的變化空間；每戶均有帶陽光花房的彈性空間，既可作為透明會(huì)客廳，亦是自然在室內(nèi)的延續(xù)。這一切都特別符合這一消費(fèi)人群的需求。(三)

花園洋房新舊之比較受眾變化：少數(shù)人的→大眾化的；品質(zhì)變化：現(xiàn)代科技與設(shè)計(jì)理念的融入；文化立場的變化：完全西化→洋為中用、中西兼容；定位的變化：市中心的奢侈品→郊區(qū)化的生態(tài)產(chǎn)品；景觀變化：獨(dú)享的封閉景觀→環(huán)保、生態(tài)的大景觀概念；私人產(chǎn)品→商業(yè)化、品牌化。(四)

花園洋房與今天市場其他產(chǎn)品之比較1．介于高密住宅與別墅之間的TOWNHOUSE升級(jí)產(chǎn)品；2．住宅郊區(qū)化發(fā)展階段的市場必然產(chǎn)品；（起始階段的代表產(chǎn)品是別墅、TOWNHOUSE是少數(shù)人的產(chǎn)品大型經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)是政府行為，而不是市場行為。）3．將生態(tài)、環(huán)保觀念融入建筑規(guī)劃細(xì)節(jié)；（高密度住宅為追求容積率，忽視生態(tài)與環(huán)保別墅、TOWNHOUSE產(chǎn)品由于用地奢侈，忽略細(xì)節(jié)經(jīng)濟(jì)）4．高檔、獨(dú)立的商業(yè)配套與文化配套；（高密度郊區(qū)化住宅具有獨(dú)立的商業(yè)配套與文化配套，別墅、TOWNHOUSE產(chǎn)品一般不具備大規(guī)模獨(dú)立配套）5．高品質(zhì)服務(wù)與品牌優(yōu)勢。（這是其倡導(dǎo)者——**地產(chǎn)所賦予的獨(dú)特優(yōu)勢）三、“花園洋房”產(chǎn)品戶型創(chuàng)新簡要說明(一)

疊拼戶型特點(diǎn)獨(dú)創(chuàng)樓上樓下各戶均有私家小院的設(shè)計(jì)手法，采用南北入戶的辦法在底層修建小院，從而實(shí)現(xiàn)各戶均有家庭庭院的夢想，使居住在這里的每個(gè)人都可以充分享受耕植的樂趣。C戶型中采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，不僅使餐廳、會(huì)客、臥室等生活功能自然分開，更主要的是打破了一般樓梯跑上一層的傳統(tǒng)做法，采用每跑一層樓梯就能進(jìn)入一個(gè)完全不同的生活空間的設(shè)計(jì)手法，為躍層住戶創(chuàng)造出了更加豐富的居住空間，同時(shí)也使室內(nèi)上樓成為一件更輕松的事。(二)

多層戶型特點(diǎn)“陽光花房”這是這種戶型的主要特征。這里每戶都擁有的一片朝南的綠色庭院，一個(gè)空中花園。她不是一個(gè)滿是花盆的陽臺(tái)，而是一個(gè)覆土的可以進(jìn)行栽植的小院，在這里可以養(yǎng)花、聽鳥、喝茶、吃飯，而且她還保持著絕對(duì)的私密性。這種空中花園第層每戶都有，她是直接把自然引進(jìn)樓房的一種創(chuàng)新。(三)

居室空間特點(diǎn)國際城各戶型在功能設(shè)計(jì)中都對(duì)家具尺寸及布置進(jìn)行了深入研究，以市場上最大量的家具尺寸規(guī)格作為設(shè)計(jì)依據(jù)，由此做到每天房間都可以使客戶自由隨意布置，更主要的是還在靈活布置的情況下避免了面積浪費(fèi)。四、**國際城的營銷思路——“新洋屋運(yùn)動(dòng)”(一)

**國際城倡導(dǎo)的“新洋屋運(yùn)動(dòng)”是什么這是一場為白領(lǐng)階層全面提升生活品質(zhì)、豐富人生享受而實(shí)施的生活變革。低密生動(dòng)的有機(jī)建筑、自然生態(tài)的人居環(huán)境、和諧友善的鄰里關(guān)系、情趣精致的生活享受、務(wù)實(shí)進(jìn)取的生活態(tài)度，是新洋屋運(yùn)動(dòng)所倡導(dǎo)的核心標(biāo)準(zhǔn)，也力求以此標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，為消費(fèi)者所帶來更多的生活利益。它的核心載體是花園洋房；它的必要支撐是車輪文化；它的思考方式是開放的、兼容的；它的文化理念是中西合璧的；它的生活方式是運(yùn)動(dòng)的、健康的、休閑的。(二)

新洋屋運(yùn)動(dòng)的五個(gè)一創(chuàng)新一種產(chǎn)品：花園洋房；提供一種服務(wù)模式：管家式物業(yè)跟務(wù)；倡導(dǎo)一種生活方式：運(yùn)動(dòng)、健康、休閑的生活方式；營造一種新文化：中西合璧的國際多元文化；提升一個(gè)地產(chǎn)品牌：誠信經(jīng)營、不斷創(chuàng)新的**品牌。(三)

新洋屋運(yùn)動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)新洋屋運(yùn)動(dòng)是根據(jù)整個(gè)中國住宅發(fā)展的情況闡述的一個(gè)新的居住文化論點(diǎn)，并希望通過這場所謂的運(yùn)動(dòng)進(jìn)一步提升中國人的居住理念。今天，中國人物質(zhì)上已經(jīng)開始富足起來，精神上的豐富，具體到對(duì)居住的合理性、健康性、住宅的理性消費(fèi)的探討，在目前這種狀態(tài)下是非常有必要的。新洋屋只是一個(gè)口號(hào)，它源于上海老的洋房。中國國際交流之先是在上海開始的，上海在上個(gè)世紀(jì)30年代西方文化盛行。具體到建筑文化，至今在外灘、衡山路、建國路依然可見“花園洋房”的美麗身影。在當(dāng)時(shí)人們叫它洋房，因?yàn)檫@種住宅由外國人建造、外國人居住，并且大部分是完全的西式風(fēng)格?，F(xiàn)在我們?cè)賮砘仡櫍廊粫?huì)在這些建筑中發(fā)現(xiàn)智慧的閃光。中國文化是包容性很強(qiáng)的文明，古往今來一直在不斷引進(jìn)世界其他先進(jìn)文化理念的同時(shí)，不斷發(fā)展壯大。這次新洋屋運(yùn)動(dòng)，旨在通過對(duì)上海老的花園洋房的思考，在21世紀(jì)的信息社會(huì)，汽車進(jìn)入家庭、物質(zhì)基礎(chǔ)極大豐富的市場前提下，引進(jìn)國外先進(jìn)的居住文化，讓北京人住得更好，這是新洋屋運(yùn)動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)。(四)

新洋屋運(yùn)動(dòng)的市場基礎(chǔ)今天我們提出的新洋屋是市場基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生的。首先，聚居城市幾十年，人們已經(jīng)厭倦了壓縮餅干似的生活，渴望有更舒展的空間、活躍的思維；其次，聚居城市已久的人們，經(jīng)常會(huì)奢望帶著青草香的空氣，奢望有一小塊園地重拾土地帶給自己兒時(shí)的靈感。人們的需求開始蘇醒，一種能夠滿足居住享受，又符合健康、休親標(biāo)準(zhǔn)的住宅開始成為市場的走向。新洋屋依賴汽車文化，或者汽車文明的支持。汽車在中國很早就有，上個(gè)世紀(jì)30年代老洋屋進(jìn)入中國的時(shí)候就已經(jīng)有了汽車，倡由于當(dāng)時(shí)國家國力和市政建設(shè)不能支持汽車普及，因而沒有完整的汽車文化進(jìn)入中國。今天，中國改革開發(fā)二十多年的成就，為汽車真正進(jìn)入家庭提供了可能。隨著汽車時(shí)代的到來，人們?cè)诮煌绞?、購物?xí)慣發(fā)生了很大變化，人們的距離感也開始用時(shí)間來衡量。這樣必然帶來了居住方式的變化，中國人有了充足的條件擺脫距離的束縛，去追求更健康、更積極的居住方式。把居住、工作和生活安排得更好，這也是我們新洋屋運(yùn)動(dòng)想達(dá)到的目標(biāo)。(五)

新洋屋運(yùn)動(dòng)的物質(zhì)載體任何論壇、任何思潮離開物質(zhì)的基礎(chǔ)都沒法自下而上并持久發(fā)展，沒法持久成為人們關(guān)注的一種觀念。新洋屋運(yùn)動(dòng)的物質(zhì)載體就是“花園洋房”?！盎▓@洋房”的創(chuàng)新性在于，它具有別墅的全部功能，在功能尺度上應(yīng)該說更加精細(xì)，不會(huì)像別墅那么奢侈豪華顯示身份和身價(jià)?！盎▓@洋房”的功能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)兼顧了享受性與經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一。它擁有私家的停車位、專屬的花園，功能細(xì)分得每一部分空間都幾近合理，不會(huì)浪費(fèi)空間，不會(huì)浪費(fèi)消費(fèi)者的一分錢。這是就“花園洋房”的設(shè)計(jì)理念之一：以別墅的功能尺度，創(chuàng)造更合理、更精確的空間享受。外立面的設(shè)計(jì)上，“花園洋房”采取多元建筑符號(hào)，在建筑細(xì)節(jié)上，處處體現(xiàn)西式風(fēng)格；在外立面選取的裝飾材質(zhì)上看，木材、鐵藝的大量應(yīng)用，在自然、返璞歸真中舯出藝術(shù)的氣息；外立面以菊黃、深紅與淺棕為主色調(diào)，調(diào)制出溫和、休閑、居家的溫暖氣息?！盎▓@洋房”產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)，更是充分體現(xiàn)了人本風(fēng)格，這不僅是老式洋記無法比擬的，更使眾多當(dāng)代建筑形式望塵莫及。**國際城的新式戶型，南北通透，戶戶朝陽，在室內(nèi)引入共享空間和流動(dòng)空間概念，實(shí)現(xiàn)瞬間換氣，帶來清新舒爽、富有變化的空間感受。同時(shí)，獨(dú)特的彈性陽光花房設(shè)計(jì)，增加居住者的選擇度，預(yù)留足夠的空間，將美麗的自然景觀延伸入室，使鮮花綠草的清香在家中輕輕蔓延，還可作為主人的透明會(huì)客廳，在陽光下、花香中與親朋好友促膝而談。新式“花園洋房”在景觀設(shè)計(jì)上跟老的花園洋房最大的差異就在于前者更體現(xiàn)交流性。老式“花園洋房”教師封閉或者半封閉的景觀，只供居住在洋房里面的少數(shù)人觀賞。今天，景觀的作用不僅在于其欣賞性、美化性，更附加了小區(qū)內(nèi)鄰里間交流和溝通的功能，庭院景觀、廣場景觀者為此提供了良好的契機(jī)，在這時(shí)人們的社會(huì)性體現(xiàn)的更加充分。(六)

新洋屋的產(chǎn)品創(chuàng)新性“新洋屋”的倡導(dǎo)者——**地產(chǎn)是一個(gè)有著10多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)企業(yè)，在公司創(chuàng)立之初就以打造房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)為目標(biāo)。因此在10多年的生產(chǎn)實(shí)踐中，從未停止對(duì)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走向的分析與研究。這些先期工作，使得**地產(chǎn)對(duì)中國房地產(chǎn)市場和國家的政策走向有著比較深入的認(rèn)識(shí)與理解，堅(jiān)信不斷優(yōu)化產(chǎn)品模式是企業(yè)發(fā)展的金科玉律。因此，**地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念之中有兩句最突出的表述，一句是“誠信是立業(yè)之本”，一句是“創(chuàng)新用興業(yè)之源”。而誠信與創(chuàng)新的落腳點(diǎn)都在于產(chǎn)品?！靶卵笪荨钡漠a(chǎn)品，作為一種一多年市場積淀基礎(chǔ)上，科技創(chuàng)新是產(chǎn)品創(chuàng)新的直接促成因素之一。首先，**國際城“新洋屋產(chǎn)品”對(duì)花園總是的解決，較TOWNHOUSE等低密度產(chǎn)品有了更高的改善。以往的疊拼產(chǎn)品雖然上有天、下有地，但是上層住戶只能享受露臺(tái)，且必須通過共用樓梯入戶，無法實(shí)現(xiàn)花園洋房的均好性。而**國際城的“新洋屋”產(chǎn)品被定位為“花園洋房”。“花園洋房”的必備條件是每一戶均獨(dú)門獨(dú)戶，并必須具有獨(dú)自享有的私家花園、私家車位，以體現(xiàn)主人的生活品質(zhì)，以及由產(chǎn)品品質(zhì)帶來的休閑生活方式。澳洲五合國際的設(shè)計(jì)師特別為**國際城的疊拼產(chǎn)品，量體設(shè)計(jì)了上下兩套住宅主入口南北分開，互不交叉的設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)使南北花園分別屬于上下兩戶人家，有效解決了上戶人家獨(dú)門獨(dú)戶、獨(dú)享私家花園、專屬車位的問題，不確保了高檔住宅的私密性原則。另外，在國際城還設(shè)計(jì)了平層洋房產(chǎn)品。平層洋房電梯直接入戶，與疊拼花園洋房相比只有戶型大小的區(qū)別，不存在品質(zhì)上的區(qū)別。那么，平層洋房的“花園”如何解決呢？設(shè)計(jì)方在戶型設(shè)計(jì)上開拓思路，設(shè)計(jì)出了具有彈性功能的“陽光花房”?！瓣柟饣ǚ俊币话闩c起居室、陽臺(tái)與入戶電梯間相連，通過起居室與電梯間都可直接進(jìn)入，面積十幾平方米到二十幾平方米不等，大面積的中空玻璃立面，五面采光?！瓣柟饣ǚ俊奔瓤梢詫?shí)現(xiàn)北京人四季有花的室內(nèi)庭院理想，又具有彈性功能，是主人會(huì)客、休閑的理想空間，為住宅產(chǎn)品增加了更多功能，帶來更大的享受價(jià)值。其次，**國際城設(shè)計(jì)獨(dú)特的雨洪利用系統(tǒng)，書寫了郊區(qū)生態(tài)化住宅發(fā)展的更多可能。**國際城地處通州區(qū)**鎮(zhèn)，占地2，000畝，總建筑面積逾100平米。在進(jìn)行這樣大的一個(gè)小區(qū)的污水處理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)時(shí)，為了避免管線越來越多造成的資源浪費(fèi)，解決地下水分布不均的問題，從面而減少政府對(duì)干流河流防洪措施的投資。**國際城借助小區(qū)的低洼地勢，規(guī)劃設(shè)計(jì)了小區(qū)宜人的小氣候。首先，地地面大量種植植被，涵養(yǎng)水源；地磚的選擇，預(yù)先考慮了其滲水性的優(yōu)劣；在地下，設(shè)計(jì)了雨洪利用系統(tǒng)，使自然降水得以在小區(qū)保存，循環(huán)利用。雨洪利用技術(shù)是針對(duì)開發(fā)建設(shè)區(qū)域內(nèi)的屋頂、道路、庭院、廣場、綠地等，不同下墊面所產(chǎn)生的降雨徑流，采取相應(yīng)的措施，或收集利用，或滲入地下，以達(dá)到充分利用雨水資源、提高環(huán)境自凈能力、改善園區(qū)生態(tài)環(huán)境、養(yǎng)活外排流量、減輕區(qū)域防洪壓力的目的，寓資源利用于災(zāi)害防范之中的系統(tǒng)工程。通過雨洪利用設(shè)施建設(shè)，不增加建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)降水徑流系數(shù)、嚴(yán)格控制入河排水量的增加。以道路鋪裝地面為例：鋪裝路面應(yīng)全部采用透水性地面；面層、找平層、墊層的透水系數(shù)必須大于0.5mm/s；鋪裝地面要高于周圍綠地地5～10cm，并坡向綠地。通過以上技術(shù)處理，道路鋪裝層可以達(dá)到35～42毫米的蓄水量，雨水排空時(shí)間為5～6小時(shí)，24內(nèi)可消納降雨量140～168毫米，可以輕松承受十年一遇的降雨。除了雨洪利用系統(tǒng)外，**國際城同時(shí)在總體規(guī)劃上進(jìn)行了獨(dú)特的圍合式設(shè)計(jì)，小區(qū)醅與北部是6.5層以上的平層住宅，中部與東南部為依地勢高低錯(cuò)落的4.5層錯(cuò)層與聯(lián)排產(chǎn)品，冬季有效阻隔了西北來的冷干氣流，內(nèi)部的暖濕氣流循環(huán)疏導(dǎo)，使小區(qū)擁有了良好的生態(tài)環(huán)境。在戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性上，關(guān)于**國際城C2戶型的設(shè)計(jì)，中國建筑設(shè)計(jì)研究院的副總建筑師開彥先生概括得最為貼切：“C2戶型以最經(jīng)濟(jì)的空間利用，實(shí)現(xiàn)了別墅的全部享受功能?！边@句話也可以理解為：C2戶型可以使消費(fèi)者花最少的錢，享受到別墅的產(chǎn)品品質(zhì)與生活品質(zhì)。有天有地的C2戶型，擁有屋頂露臺(tái)、私家花園和車位；在房屋入口外特別設(shè)計(jì)了置于戶外的壁掛爐空間，增加了安全性；房門入口處的工人房，承擔(dān)了別墅產(chǎn)品中門房的功能；主臥、客臥錯(cuò)層設(shè)計(jì)，增加也主人的私密性和尊貴感。而該戶型的總面積為200.53平方米，總價(jià)卻不高于100萬。(七)

新洋屋運(yùn)動(dòng)的精神體現(xiàn)學(xué)者們將西文文化形象地稱為“海洋文化”，它的特點(diǎn)是開放性、包容性、交流性，對(duì)陽光充滿喜愛。正是這種文化特質(zhì)，使西方在近代幾百年的時(shí)間里，有可能迅速發(fā)展，從而在某些方面超越中華民族的所謂內(nèi)陸文化。其實(shí)，前面說起過，中國綿延幾千年的內(nèi)陸文化也并非是關(guān)起門來自然形成的，中間也數(shù)次接受外來文化，從而得以提升、發(fā)展。具體到住宅文化同樣如此，只有吸納，才有完善，只有注入新鮮血液，才有活力，才會(huì)發(fā)展。“新洋屋運(yùn)動(dòng)”下是在開放、兼容的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，“新洋屋運(yùn)動(dòng)”的深層精神也正是開放精神。上海最早的花園洋房的興起，是源于上海商務(wù)活動(dòng)的繁忙。大量國外的商人和學(xué)者進(jìn)入中國以后，洋房也隨之而來。中國進(jìn)入21世紀(jì)以后，經(jīng)濟(jì)迅速繁榮，社會(huì)生活也日益呈現(xiàn)多樣化趨勢，人們觀念靈動(dòng)面進(jìn)步，對(duì)生活的認(rèn)識(shí)更加人本。于是運(yùn)動(dòng)、健康、積極的生活方式，在住宅領(lǐng)域業(yè)已成為必備的標(biāo)準(zhǔn)。說到健康，今天的意義更加廣泛了，在住宅建設(shè)上的體現(xiàn)首先會(huì)在整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)里控制容積率，容積率絕對(duì)控制在1.5以下，只有適當(dāng)?shù)娜莘e率，才能保證充分陽光、綠地、自由的空間和各種各樣交流的空間，這個(gè)就是健康的生活方式。五、**國際城的營銷推廣策略(一)

**國際城項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：1．一梯兩戶。智能通力電梯直接入戶，電梯門即戶門；2．屋內(nèi)有通透的陽光花房——是業(yè)主室內(nèi)的專屬庭院；3．錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)——分區(qū)更明確，增加生活情趣；4．前期已購客戶對(duì)**品牌等非常認(rèn)可；5．

6～8層低板設(shè)計(jì)；6．是通州區(qū)首個(gè)花園洋房產(chǎn)品。劣勢：1．距離市區(qū)略遠(yuǎn)，作為第一居所的交通成本較高；2．項(xiàng)目周邊大市政環(huán)境正處于逐步改善階段，需要時(shí)間改變區(qū)域低價(jià)預(yù)期心理；3．工程形象進(jìn)展無法配合銷售；4．前期宣傳主要側(cè)重疊拼產(chǎn)品，對(duì)平層產(chǎn)品宣傳不足；5．項(xiàng)目單價(jià)尚可，但由于戶型面積偏大，導(dǎo)致總價(jià)偏高，客戶接受有一定困難。挑戰(zhàn)1．由于輕軌修通，通州項(xiàng)目層出不窮，競爭壓力較大；2．周邊環(huán)境略顯不足，容易導(dǎo)致客戶對(duì)未來生活缺乏信心；3．同質(zhì)競爭樓盤集中，性價(jià)比的優(yōu)勢喪失。機(jī)會(huì)1．項(xiàng)目所在的*鎮(zhèn)是通州區(qū)未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，未來發(fā)展前景預(yù)期較好；2．根據(jù)市政規(guī)劃，通州區(qū)有望成為北京市重點(diǎn)規(guī)劃的三個(gè)中心之一的行政中心；3．作為距離CBD最近的區(qū)域，本區(qū)域?qū)⒔⒎?wù)于CBD地區(qū)的商貿(mào)金融中心，將帶來大量的就業(yè)人口。(二)

目標(biāo)客群定位客戶年齡：30～45歲為置業(yè)主流客戶職業(yè)：主要為從事傳媒業(yè)、服務(wù)業(yè)、商貿(mào)、政府公職、科研等人客戶特征描述：新生代——對(duì)健康尤為重視以及汽車已相當(dāng)普及的白領(lǐng)階層工作地點(diǎn)：主要分布依次為朝陽區(qū)40%、西城區(qū)33%、東城區(qū)13%，其中：朝陽區(qū)：以職業(yè)經(jīng)理人為主，其次為私營業(yè)主和高級(jí)技術(shù)人員西城區(qū)：以私營業(yè)主為主，其他為公務(wù)中和職業(yè)經(jīng)理人東城區(qū)：私營來主和技術(shù)人員各半穩(wěn)置尺業(yè)遙目斯的塑：替自杜住焦型藍(lán)客狀戶率占兩8據(jù)3撫%斧，椒第熊二斧居講所表型揀客演戶腿占炭1莫7彎%美宜(賽三勉)魚

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