南京朝西街古玩城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

南京朝西街古玩城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告二O-O年一月第一章項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：南京朝西街古玩城2、投資主體：江蘇弘業(yè)股份有限公司設(shè)立的全資子公司3、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃計(jì)劃以7200萬元購入朝天宮西街69號(hào)原江蘇省工商銀行所有五層樓房一棟，占地4畝，總建筑面積約10200平方米，改造成一個(gè)涵蓋商鋪?zhàn)赓U、藝術(shù)品銷售、文物鑒定修復(fù)評(píng)估、相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)、信息交流發(fā)布、藝術(shù)品拍賣、珍品會(huì)展等多種功能的綜合性古玩城項(xiàng)目。4、項(xiàng)目投資規(guī)模及投資方案該項(xiàng)目由弘業(yè)股份設(shè)立的全資子公司經(jīng)營運(yùn)作，總投資1億元，其中購置房產(chǎn)7200萬元。5、經(jīng)營期：十五年6、項(xiàng)目經(jīng)營范圍商鋪?zhàn)赓U、藝術(shù)品銷售、文物鑒定修復(fù)評(píng)估、相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)、信息交流發(fā)布、藝術(shù)品拍賣、珍品會(huì)展等。第二章古玩市場(chǎng)調(diào)研分析第一節(jié)我國古玩市場(chǎng)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀一、我國古玩經(jīng)營的發(fā)展歷程古玩在清朝乾隆以前稱為骨董或古董,到了乾隆年間開始叫古玩。在中國，古玩交易早在新石器時(shí)代就出現(xiàn)了。到了唐代,開始拓展中國古玩的國際市場(chǎng)。但中國古玩市場(chǎng)在20世紀(jì)中葉,由于眾多的原因,在很長一段時(shí)間內(nèi)消失了。20世紀(jì)80年代開始,中國實(shí)行改革開放政策之后,中國古玩市場(chǎng)才重新發(fā)展起來，在我國一些大城市的自由市場(chǎng)出現(xiàn)了一些零星的古玩地?cái)?。隨著改革開放的發(fā)展,中國古玩市場(chǎng)從原來的封閉狀態(tài)逐步走向開放,古玩交易市場(chǎng)如雨后春筍般地崛起,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和古玩市場(chǎng)的發(fā)展中起了重要的作用。但當(dāng)時(shí)的古玩市場(chǎng)在經(jīng)營過程中也存在以下問題:一是“以假亂真”的現(xiàn)象比較嚴(yán)重;二是對(duì)古玩市場(chǎng)交易缺乏監(jiān)管;三是有些人利用古玩市場(chǎng)進(jìn)行販賣和走私文物。20世紀(jì)90年代，藝術(shù)品市場(chǎng)交易的法制環(huán)境不斷完善，主管文物市場(chǎng)的政府部門陸續(xù)頒布了《文物拍賣試點(diǎn)管理辦法》、《文物拍賣管理暫行辦法》，《中華人民共和國文物保護(hù)法》及《實(shí)施條例》等法律法規(guī)進(jìn)行政策調(diào)控。隨后，國家文化部和國內(nèi)貿(mào)易部分別頒布了《藝術(shù)品市場(chǎng)管理規(guī)定》、《拍賣市場(chǎng)管理辦法》等等政策，使文物藝術(shù)品的拍賣管理也逐步趨于程序化、合法化。2OO2年1O月28日第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過，并于2OO2年12月3日正式頒布了新的《中華人民共和國文物保護(hù)法》，使民間收藏和流通文物合法化，進(jìn)一步推動(dòng)了古玩經(jīng)營市場(chǎng)的發(fā)展。為了使藝術(shù)品市場(chǎng)交易與運(yùn)作方式不斷規(guī)范和完善，主管部門與有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)正在調(diào)查研究如何健全職業(yè)道德和信譽(yù)機(jī)制，協(xié)調(diào)一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的行業(yè)規(guī)則，建立現(xiàn)代藝術(shù)品經(jīng)紀(jì)人制度并建立科學(xué)的鑒定評(píng)估制度。在國家對(duì)古玩藝術(shù)品交易相關(guān)法律法規(guī)的逐步完善和約束下，我國古玩市場(chǎng)正逐步走向規(guī)范和成熟。二、我國古玩經(jīng)營的市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）當(dāng)前中國古玩市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)1、古玩市場(chǎng)開始進(jìn)入理性化階段隨著中國古玩市場(chǎng)的發(fā)展,不論是一級(jí)古玩市場(chǎng),還是二級(jí)古玩市場(chǎng),不論是買家、賣家,還是藏家,他們的許多觀念和意識(shí)已開始轉(zhuǎn)變,開始進(jìn)入理性化的階段。2、古玩市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)階段從歷史上來看,在每次古玩出現(xiàn)了高潮之后,其市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。例如1980?1981年國際上中國古玩拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)了第一次高潮之后,國際上中國古玩拍賣市場(chǎng)就出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。中國古玩拍賣市場(chǎng)的情況大體與國際拍賣市場(chǎng)相同,1995?1996年中國古玩拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)第一個(gè)高潮之后，就進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。在經(jīng)過2004?2005年中國古玩拍賣市場(chǎng)的第二個(gè)高潮之后,古玩市場(chǎng)又進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期?？梢赃@樣說,當(dāng)前中國古玩市場(chǎng)正處于第二個(gè)高潮過后的平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期,這是由古玩市場(chǎng)自身的發(fā)展規(guī)律所決定的。3、古玩市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整發(fā)展的階段從2006年之后中國古玩市場(chǎng)已進(jìn)入了調(diào)整的時(shí)期。一是大的拍賣公司進(jìn)行整合轉(zhuǎn)型。他們認(rèn)識(shí)到與國際著名拍賣公司相比存在差距,正向著超大型的拍賣公司整合轉(zhuǎn)型。二是對(duì)古玩結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。三是市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)整。在發(fā)現(xiàn)了古玩一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)錯(cuò)位的現(xiàn)象后,有關(guān)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)通過制定有關(guān)規(guī)定,明確各自的市場(chǎng)定位,逐步協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系。（二）當(dāng)前中國古玩市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)1、短線沖擊,長線機(jī)會(huì)。中國古玩市場(chǎng)經(jīng)過了前兩年的熱潮后,像世間萬物一樣,呈現(xiàn)物極必反的回落態(tài)勢(shì),這是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的。因此,從中國幾大拍賣公司拍賣的情況分析來看,短線投資受沖擊,長線收藏與投資還是充滿著機(jī)會(huì)。一方面是市場(chǎng)正處于回落與相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài),在這個(gè)階段不可能出現(xiàn)十幾倍、幾十倍的漲幅。另一方面收藏與投資者的行為更為理性化。從2005年秋季拍賣進(jìn)入低潮以來,不少收藏者和投資者認(rèn)為是收藏的好時(shí)機(jī),是長線投資的一個(gè)難得機(jī)會(huì)。2、競(jìng)爭(zhēng)激烈,合作加強(qiáng)近年來國內(nèi)拍賣公司之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,不僅有新的拍賣公司加入古玩拍賣行列,而且也有老的拍賣公司被淘汰,還有一些有國際背景的新拍賣公司躋身中國古玩市場(chǎng)。因此,古玩市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展規(guī)律促使一些大型拍賣公司向著超級(jí)拍賣公司的方向進(jìn)行整合與重組。3、市場(chǎng)平穩(wěn),人氣趨旺從總體上來看,近年中國古玩市場(chǎng)發(fā)展處于平穩(wěn)時(shí)期,古玩交易總額與上一年度相比略有下降,但人氣興旺。全國有7000萬以上的收藏大軍,目前每年還以10%-20%的速度增加。（三）古玩藝術(shù)品經(jīng)營領(lǐng)域的市場(chǎng)容量2006年上海藝術(shù)博覽會(huì)國際論壇發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1996年，全國年藝術(shù)品市場(chǎng)成交額只有兩億元，到2006年達(dá)到了200億元人民幣，比10年前增長了100多倍。但是，與國際上不少藝術(shù)品收藏強(qiáng)國相比，中國的藝術(shù)品市場(chǎng)的容量還是太小。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：2004年，美國藝術(shù)品成交額為600多億美元，歐盟藝術(shù)品成交額也達(dá)到了300多億歐元，日本藝術(shù)品交易額也有300多億美元。中國的藝術(shù)品市場(chǎng)這幾年發(fā)展速度雖然驚人，但我們的藝術(shù)品市場(chǎng)是在一個(gè)比較低的起點(diǎn)和基數(shù)上發(fā)展起來的，因此，中國要真正成為藝術(shù)品收藏強(qiáng)國還有很長一段路要走。第二節(jié)國內(nèi)主要古玩交易品種和交易市場(chǎng)簡介一、我國古玩市場(chǎng)主要交易品種古玩市場(chǎng)的交易商品可能是所有藝術(shù)品交易種類中最齊全最豐富的了,在這里任何門類收藏的人都可以找到自己的所需所愛。從最不起眼的小人書舊報(bào)紙到高品質(zhì)高價(jià)格的青銅器,樣樣齊全,五花八門。從交易種類來分,大致可以歸為以下種類：1、書畫類書畫在古玩市場(chǎng)上原屬于重頭戲,是占比例最高的交易種類。2、寶石類這是現(xiàn)代古玩市場(chǎng)中間經(jīng)營得最多最成功的門類,包括玉器、翡翠、各種觀賞石,印章石等等。由于寶石原料的保值特征,形成了這個(gè)市場(chǎng)固定的顧客群。3、家具類古董木制品家具的交易歷史悠久,在任何一個(gè)古玩市場(chǎng),舊家具總會(huì)占據(jù)一個(gè)相對(duì)重要的位置。4、青銅陶瓷類這類古董在收藏中間屬于高端重器。5、雜件類雜件的交易范圍極廣極繁,從門扣把手燈具木盒到根雕茶壺徽章無所不包。二、古玩的主要交易渠道和方式1、地?cái)偨灰?、古玩市場(chǎng)和古玩城等店鋪交易3、藝術(shù)品拍賣據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，僅國內(nèi)中國嘉德、北京保利、中貿(mào)圣佳、北京匡時(shí)、北京翰海、杭州西泠、北京華辰、北京榮寶八大文物與藝術(shù)品拍賣公司全年一共成交文物藝術(shù)品20698件，成交額超過54億元人民幣。4、舉辦藝術(shù)品博覽會(huì)三、我國主要古玩交易市場(chǎng)南京主要古玩市場(chǎng)簡況表：市場(chǎng)位置（地址）經(jīng)營年限規(guī)模業(yè)態(tài)特色租金水平朝天宮古玩市場(chǎng)朝天宮博物館大院20年58間店鋪，200家棚式柜臺(tái)，周末地?cái)倲?shù)百家歷史悠久，存在年限長，地?cái)傊苣┟芗s合4元／平方／天清涼山古玩市場(chǎng)清涼山公園內(nèi)7年40余家大小畫廊，150余家店鋪、柜臺(tái)，大棚地?cái)?0余家以賞石為主，古玩商鋪為輔約3元／平方／天南京古玩城瞻園路6年5層樓面200余家店鋪家庭式店鋪，業(yè)態(tài)全，規(guī)模為目前最大，為購房經(jīng)營業(yè)態(tài)無統(tǒng)一市場(chǎng)運(yùn)作管理約4元／平方／天以上秦淮古玩城瞻園路2年二層樓面30戶柜臺(tái)，60余獨(dú)立店鋪?zhàn)赓U式經(jīng)營，業(yè)態(tài)全，市場(chǎng)粗放式管理約4元／平方／天南藝后街古玩市場(chǎng)南藝后街＜水木秦淮＞09年開業(yè)80個(gè)包間，200個(gè)柜臺(tái)前夫子廟＜淘寶市場(chǎng)＞業(yè)主搬遷構(gòu)成約4元／平方／天國內(nèi)主要古玩市場(chǎng)調(diào)研情況表：名稱位置經(jīng)營年限規(guī)模業(yè)態(tài)特色租金水平上海云洲古玩城大木橋路88號(hào)前身為在收藏界享有盛名的上海太原路郵幣古玩集市。是目前上海規(guī)模最大的綜合性古玩收藏市場(chǎng)，地處繁華的徐家匯商圈和淮海路商業(yè)街，有九個(gè)樓層二萬平方米經(jīng)營面積，入駐商戶1000余家。是徐匯區(qū)國資委、新徐匯集團(tuán)所屬的企業(yè)。環(huán)境典雅舒適，硬件設(shè)施一流。各種古玩門類齊全。20平方米包間年租金為8-10萬元，約合11元／平方／天上海中福古玩城福州路542號(hào)06年3月28日正式對(duì)外營業(yè)位于全國文明的文化街——福州路，總建筑面積一萬余平方米，共有鋪位二百余個(gè)。每個(gè)鋪位擁有自由產(chǎn)權(quán)，采用統(tǒng)一規(guī)范的管理模式，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營的專業(yè)性、行業(yè)的規(guī)模性。古玩城內(nèi)的所有商鋪，均有優(yōu)質(zhì)的安保配置、客戶服務(wù)中心及提供全球的打包快遞等服務(wù)內(nèi)容。20平方米包間年租金為8-10萬元，約合11元／平方／天，轉(zhuǎn)租費(fèi)高達(dá)20萬元。武漢收藏品市場(chǎng)漢口崇仁路110號(hào)〉10年面積1萬平方，擁有商戶300余家，一樓和獨(dú)立門面70%古玩，30%郵卡票證、畫廊，二樓為郵幣卡交易大廳。中國第三大郵幣卡市場(chǎng)為集體民營性質(zhì)，商業(yè)氛圍濃厚，但環(huán)境較差，是專業(yè)專項(xiàng)的郵幣卡交易集散地，古玩其他門類相對(duì)較弱。房租3.5元／平方／天徐東古玩城武昌徐東大街18號(hào)5年面積2萬平方米，擁有商戶400余家，地?cái)傇O(shè)400個(gè)，有獨(dú)立停車場(chǎng)。華中最大古玩城，性質(zhì)為私營，隸屬于歐亞達(dá)集團(tuán)，規(guī)劃清晰，理念創(chuàng)新，多次組織全國性文物交流和地區(qū)鑒寶活動(dòng)。獨(dú)立商戶租金均價(jià)3.7元／平米／天，稅收規(guī)費(fèi)代收20元／月／戶，用電獨(dú)立設(shè)表（以上同），水分?jǐn)傕嵵莩悄下肺幕粭l街鄭州市城南路3年全街長一公里，全部為獨(dú)立門面，以畫廊和裱畫為主要產(chǎn)業(yè)，兼帶古玩。依托鄭州商城的商代城墻遺址興建起的專業(yè)畫廊一條街60平米為例，年租金7萬元，約3.2元／平方／天鄭州古玩城鄭州市大學(xué)中路49號(hào)11年面積2萬平米，駐場(chǎng)商戶500余家，一樓為珠寶玉器，二、三樓古玩、四樓、三樓局部為字畫。中原地區(qū)最大的古玩城，規(guī)模和效益并重，管理規(guī)范，為民營性質(zhì)，生意上規(guī)模后又開設(shè)了分市場(chǎng)。包間以20平米，約合3元/平方/天琉璃廠東、西街北京和平門外清末至今歷經(jīng)變遷東、西兩街逐漸以畫廊和地方旅游品經(jīng)濟(jì)為主體，仍有榮寶齋、翰海拍賣、中國畫店和中國書店等老字號(hào)維系。畫廊、書店、旅游品為主要業(yè)態(tài)，古玩已全線移遷潘家園。北京天雅古玩城朝陽華威橋西北角＜3年九層獨(dú)立樓宇商城，設(shè)地下停車庫，裝修品位檔次為京城首屈，1—3樓為玉器珠寶，一樓沿街設(shè)珠寶檢測(cè)中心，負(fù)一樓設(shè)淘寶天地，4—7樓為唐、宋、明式街區(qū)為常規(guī)業(yè)態(tài)古玩，8樓為海外文物精品館和進(jìn)駐諸多文物公司，9樓為商以高端精品路線為主線，聯(lián)合地方電視傳媒聯(lián)手打造專業(yè)電視欄目《天下收藏》，聯(lián)手舉行鑒寶品鑒等全國性活動(dòng)；定位較高。包間以20m，為例，年租金6—7萬，約合9元/平方/天-8-第三節(jié)中國古玩市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)一、中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)古玩市場(chǎng)的快速發(fā)展從2001年以來,中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定和快速的發(fā)展,又由于政治開明與社會(huì)穩(wěn)定的環(huán)境促進(jìn)了古玩市場(chǎng)強(qiáng)烈需求的形成,這就給中國古玩市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了千載難逢的機(jī)遇。據(jù)有關(guān)資料顯示,2003年我國人均國民生產(chǎn)總值(GDP)突破1000美元,2004年長江三角洲地區(qū)66個(gè)主要城市人均GDP達(dá)到4200多美元,2006年杭州等一批城市人均GDP超過6500美元。一個(gè)新的富裕階層正在形成,他們不僅有錢購買高檔住房、私家車,還開始涉足古玩市場(chǎng),我們從這里就可以發(fā)現(xiàn)中國古玩市場(chǎng)興起的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和秘密。隨著亞洲和中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,東方文化在世界文化中所具有的重要性正在被人所認(rèn)識(shí),而東方文化特別是中國文化越來越占有重要地位。所以,隨著亞洲和中國經(jīng)濟(jì)的崛起,也決定世界古玩市場(chǎng)向中國轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。因此,我們要注意洞察和認(rèn)識(shí)古玩市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律,開辟新的古玩市場(chǎng)。二、收藏與投資古玩將成為社會(huì)熱點(diǎn)中國實(shí)施改革開放之后出現(xiàn)過兩個(gè)新的投資領(lǐng)域與高潮,一個(gè)是證券市場(chǎng),一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們從社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)來看,從投資證券、房地產(chǎn)到古玩是一個(gè)必然的過程。根據(jù)西方國家的經(jīng)驗(yàn),當(dāng)國民收入達(dá)到6千至8千美元之后,古玩收藏與投資的高潮就會(huì)到來。目前沿海城市及大城市的人均收入已開始進(jìn)入了這個(gè)門檻,因此,古玩將成為富裕群體投資的首選。我們對(duì)江浙地區(qū)拍賣市場(chǎng)作過調(diào)查,隨著投資意識(shí)的覺醒和投資渠道的多元化,一些企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)開始把目光投向古玩收藏,一批有實(shí)力的機(jī)構(gòu)與企業(yè)在古玩市場(chǎng)嶄露頭角。不難預(yù)見,古玩機(jī)構(gòu)投資者的進(jìn)入和興起將帶來另一輪古玩投資熱潮。從收藏和投資古玩的特點(diǎn)來看,一方面能滿足對(duì)文化傳統(tǒng)的愛好,提高個(gè)人的藝術(shù)修養(yǎng)及展示企業(yè)的形象,另一方面能發(fā)揮古玩保值增值的功能。據(jù)有關(guān)資料顯示,美國近10年來的投資盈利按投資的種類分別為:房地方產(chǎn)4.7%,股票17%,收藏品則為24%。在我國,前幾年古玩的價(jià)格以平均每年30%—50%的漲幅迅速增值。由于這個(gè)市場(chǎng)充滿活力,社會(huì)上各種資金開始向古玩市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,個(gè)人和企業(yè)大量參與古玩的收藏與投資,這種現(xiàn)象可以激活和改變中國古玩市場(chǎng)的格局。從投資收益的角度講，藝術(shù)品價(jià)格指數(shù)一一梅摩指數(shù)(MeiMoses)顯示，世界藝術(shù)品-9-在2001-2006年近5年的年回報(bào)率為11.3%，1996-2006年近10年的年回報(bào)率8.5%，均超過同期標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)(分別為5.5%和8.2%)。從更長時(shí)間來講，從1961年至今，二者相差無幾。從投資風(fēng)險(xiǎn)看，最近10年，藝術(shù)品半年平均回報(bào)率變化的標(biāo)準(zhǔn)差與標(biāo)準(zhǔn)普爾500接近，1997年1月-2004年6月，每季度藝術(shù)品價(jià)格波動(dòng)的幅度比道瓊斯經(jīng)濟(jì)指數(shù)和美國500強(qiáng)企業(yè)利潤波動(dòng)的幅度要小。從與資本市場(chǎng)理財(cái)產(chǎn)品的相關(guān)性來看，梅摩指數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500的半年增長率的相關(guān)系數(shù)很低，自1961年以來，二者的相關(guān)系數(shù)只有0.1。這顯示出古玩藝術(shù)品能夠在多樣化投資中發(fā)揮積極作用，可以作為高端客戶在資產(chǎn)組合配置中規(guī)避金融市場(chǎng)下跌的一種投資工具。三、古玩市場(chǎng)交易的法制環(huán)境與運(yùn)作方式將不斷規(guī)范和完善隨著中國古玩市場(chǎng)的發(fā)展,古玩市場(chǎng)交易的法制環(huán)境得到了改善。特別是先后頒布了《文物拍賣試點(diǎn)管理辦法》、《文物拍賣管理暫行辦法》、《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國文物保護(hù)法》及《實(shí)施條例》、《關(guān)于申領(lǐng)和頒發(fā)〈文物拍賣許可證〉有關(guān)事項(xiàng)的通知》等法律法規(guī),為中國古玩市場(chǎng)的合法化和規(guī)范化奠定了基礎(chǔ)。為了使古玩市場(chǎng)交易與運(yùn)作方式不斷規(guī)范和完善,主管部門與有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)正在調(diào)查研究如何健全職業(yè)道德和信譽(yù)機(jī)制,協(xié)調(diào)一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的行業(yè)規(guī)則,建立現(xiàn)代古玩經(jīng)紀(jì)人制度和建立科學(xué)的鑒定和評(píng)估制度,制定有關(guān)的法律法規(guī),形成有中國特色古玩市場(chǎng)交易與運(yùn)作模式和體系。四、經(jīng)濟(jì)藝術(shù)化和藝術(shù)經(jīng)濟(jì)化已成為社會(huì)發(fā)展的一種趨勢(shì)根據(jù)藝術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn),藝術(shù)產(chǎn)品的商品化是通過社會(huì)形式來實(shí)現(xiàn)的。首先,藝術(shù)作為商品來買賣具備商品的一般屬性。因?yàn)樗囆g(shù)與其他物質(zhì)產(chǎn)品一樣,也都耗費(fèi)了一定量的人類勞動(dòng);它生產(chǎn)的目的并不是供自己消費(fèi),而是滿足別人的需要;它也有使用價(jià)值和價(jià)值;而其價(jià)值必須通過交換才能實(shí)現(xiàn)。由于分工不同,藝術(shù)家也要靠出賣自己的產(chǎn)品去交換或購買別人的產(chǎn)品,以滿足多方面的生活需要。其次,藝術(shù)與商業(yè)的“聯(lián)姻”是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。藝術(shù)與商業(yè)結(jié)緣,你中有我,我中有你,這是社會(huì)歷史的一個(gè)進(jìn)步。尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下,人們已認(rèn)識(shí)到將藝術(shù)推向市場(chǎng)的重要性。再次,藝術(shù)產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)為一種社會(huì)關(guān)系。因?yàn)閮r(jià)值只有作為一種社會(huì)關(guān)系,才具有客觀實(shí)在性。而在價(jià)值關(guān)系中,現(xiàn)象是物與物之間的交換關(guān)系,實(shí)質(zhì)上是人與人的勞動(dòng)或活動(dòng)的交換關(guān)系,是人與人的社-10-會(huì)關(guān)系。只有在交換中,價(jià)值的存在才能顯露出來。由此看來,經(jīng)濟(jì)藝術(shù)化和藝術(shù)經(jīng)濟(jì)化已成為社會(huì)發(fā)展的一種趨勢(shì)。人們通過這種趨勢(shì),可以判斷和預(yù)測(cè)藝術(shù)產(chǎn)品的歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值問題。第四節(jié)市場(chǎng)調(diào)研的認(rèn)識(shí)和收獲一、規(guī)模和定位：1、規(guī)模不能太小，如果規(guī)模太小，難以形成規(guī)模和集聚效應(yīng)，最后成為消費(fèi)者眼中的雞肋，可去可不去；2、定位不能太低，產(chǎn)品要高檔，但要兼顧中檔，以吸引集聚人氣。但在裝修方面要提檔升級(jí)，營造一個(gè)好的購物環(huán)境；3、包間面積不宜過大，在15-20平方米較為合適，需要大面積的商家可以同時(shí)租幾個(gè)包間連成一個(gè)大包間；這樣一是可以降低租戶的租金壓力，二來也可以在同樣的面積內(nèi)多引進(jìn)一些商家，形成規(guī)模和集聚效應(yīng)；4、業(yè)績出眾的古玩城均采取多元經(jīng)營，業(yè)態(tài)方面除傳統(tǒng)的字畫古玩雜件外，還應(yīng)該引進(jìn)翡翠珠寶、特色裝飾工藝品等泛藝術(shù)品，使之成為南京藝術(shù)品的一站式購物集散地；5、配套實(shí)施要齊全，停車場(chǎng)、餐飲等常規(guī)功能實(shí)施必不可少，權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)、珠寶鑲嵌加工、銀聯(lián)終端等經(jīng)營和服務(wù)功能也要規(guī)劃到位；6、古玩城的可持續(xù)經(jīng)營已成為新的利潤增長點(diǎn)，成立文物公司、會(huì)展中心、拍賣公司和高端沙龍俱樂部、快捷商務(wù)旅館、跨省文物交流展會(huì)等應(yīng)成為我們?nèi)孢\(yùn)營的題中應(yīng)有之義；7、上海、北京的優(yōu)秀古玩城已策劃成為政府旅游配套景點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)客流和受眾的多元化，可以獲得額外的人氣和經(jīng)濟(jì)效益；8、古玩不同于其他商品，，可以經(jīng)常換新貨，因此應(yīng)不斷策劃舉辦各種活動(dòng)，以保持關(guān)注度和人氣，從而不斷吸引好的商家和好的貨品進(jìn)場(chǎng)，從而吸引買家，帶動(dòng)銷售，步入良性循環(huán)；9、持續(xù)招商策略貫穿項(xiàng)目始終，是項(xiàng)目成功之關(guān)鍵。-11-二、租金水平分析：北京、上海兩地的古玩城租金取費(fèi)較高，租金均在11元/平方米/天以上，其余數(shù)家大型古玩城的租金定位均在20平米5萬/年左右，鄭州、武漢等地20平方米約3.5元/平方/天以上。而在南京，規(guī)模小、處于城市外圍、交通不便的古玩市場(chǎng)，租金基本在3.5-4元/平方/天，地理區(qū)域好的租金更高。通過分析比較，本項(xiàng)目投資的朝西街古玩城具有以下優(yōu)勢(shì)：1、朝西街是南京朝天宮西街的簡稱，緊鄰南京朝天宮。而作為六朝古都的南京，朝天宮本身是傳統(tǒng)文化標(biāo)志，具有幾十年收藏文化傳統(tǒng)，也是幾十年古玩交流之地，人氣聚集。2、朝西街作為南京市白下區(qū)政府全力打造的文化一條街，已列入政府2010年工作報(bào)告中。3、本公司作為長期從事工藝品進(jìn)出口和藝術(shù)品收藏的企業(yè)，在南京具有很高的知名度和聲譽(yù)。4、從地理區(qū)域講，朝西街處于城市中心，交通便利。5、本項(xiàng)目古玩城裝飾一新，經(jīng)營環(huán)境優(yōu)越，加之前述的優(yōu)勢(shì)，能給租賃經(jīng)營者帶來較好的經(jīng)營預(yù)期。根據(jù)不同城市的比較，以及本項(xiàng)目朝西街古玩城在南京所處的檔次和位置，其租金水平基本確定在低于上海、北京，但高于其他城市和南京本地的外圍市場(chǎng)，處于中間水平，開始時(shí)基本約在5.5-6元/平方米/天之間。-12-第三章南京朝西古玩城項(xiàng)目經(jīng)營方案第一節(jié)經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)一、定位為江南第一古玩城，成為新街口地區(qū)古玩文化地王，以交通便捷，文化、商業(yè)氛圍深厚，依托文化街區(qū)和古玩城特色優(yōu)勢(shì)打造江蘇地區(qū)藝術(shù)品拍賣、會(huì)展中心；以往各家拍賣公司為每年的各級(jí)拍賣活動(dòng)選擇場(chǎng)所，支付高昂的場(chǎng)地費(fèi)用和短暫的預(yù)展，買家也疲于奔波趕場(chǎng)子，十分不便；未來將建成國際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)展場(chǎng)館為拍賣預(yù)展提供一流的展陳設(shè)施和空間，明亮豪華的拍賣大廳為藝術(shù)品拍賣度身定做，且收費(fèi)低廉。減輕拍賣機(jī)構(gòu)的經(jīng)營成本，買家也可以隨心選擇入住新街口CBD商圈任意酒店下榻，空閑之時(shí)可以暢游古玩城；二、建成集文物鑒修培訓(xùn)、海外文物回流等多元職能的文物公司突破傳統(tǒng)文物公司的買賣經(jīng)營模式，把文物鑒定培訓(xùn)和文物修復(fù)的培訓(xùn)納進(jìn)業(yè)務(wù)中，使文物經(jīng)營與教育結(jié)合可以拓展社會(huì)業(yè)務(wù)盈利，例：承接博物館和圖書館的古籍修復(fù)業(yè)務(wù)；加大海外文物回流的進(jìn)程，增強(qiáng)國內(nèi)文物精品的展賣調(diào)劑；為機(jī)構(gòu)和私人度身定做文物精品投資方案；三、重新調(diào)整思路和整合資源，收購或成立隸屬古玩城體系下的拍賣公司四、成立古玩城藝術(shù)軟裝部，充分將古玩藝術(shù)品和時(shí)尚接軌，整合優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)資源和貨源，服務(wù)高端、保值的軟裝市場(chǎng)需求，為成功人士家庭和高端會(huì)所提供高檔奢侈軟裝思路和解決方案；第二節(jié)公司經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃通過市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)很多古玩城除了獲取租金收入外，還做古玩藝術(shù)品自營和一些配套增值服務(wù)，這既是成功經(jīng)營古玩城的需要，也是擴(kuò)展經(jīng)營、獲取更多收入的需要。因此，本項(xiàng)目的經(jīng)營也非常重視自營和相關(guān)增值服務(wù)，除依靠出租鋪面所獲得的租金收入，還努力打造古玩藝術(shù)品行業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，獲取全面的收益。-13-業(yè)務(wù)規(guī)劃表業(yè)務(wù)類別經(jīng)營內(nèi)容目標(biāo)客戶運(yùn)作方式商鋪?zhàn)赓U將古玩城大部分面積出租古玩經(jīng)營者1-5樓分割成每間15-20平方米的鋪面。藝術(shù)品經(jīng)營主要經(jīng)營書畫油畫、古董文玩和玉器翡翠等古代和現(xiàn)代藝術(shù)品有收藏和投資藝術(shù)品需求的個(gè)人、企業(yè)、各地博物館和其他社會(huì)團(tuán)體以整合社會(huì)資源的征集代理銷售為主，買斷經(jīng)營為輔。銷售方式為拍賣（送拍和自己組織拍賣會(huì)）、展賣和大客戶定向營銷等藝術(shù)品裝飾主要經(jīng)營裝飾陳設(shè)類的中低端藝術(shù)品如油畫、版畫、陶瓷、文房擺設(shè)、木雕、刺繡、古典家具等主要針對(duì)銀行、大企業(yè)、高檔場(chǎng)所和有提升藝術(shù)品位需求的富裕階層以整合社會(huì)資源的征集代理銷售為主，買斷經(jīng)營為輔。重點(diǎn)在為客戶提供設(shè)計(jì)規(guī)劃、風(fēng)水調(diào)整、產(chǎn)品布置陳列等一條龍服務(wù)。藝術(shù)類展覽及藝術(shù)家經(jīng)紀(jì)主要從事挖掘、簽約買斷和包裝宣傳藝術(shù)家有宣傳和銷售作品需求的藝術(shù)家，有收藏和投資這一類藝術(shù)品需求的買家策劃和運(yùn)作展覽、出版畫冊(cè)、安排藝術(shù)家參加大型高端藝術(shù)展覽和拍賣會(huì)、組織媒體宣傳，然后以高于簽約價(jià)的價(jià)格賣出簽約作品古玩鑒定評(píng)估培訓(xùn)為古玩藏家和相關(guān)機(jī)構(gòu)提供古玩真?zhèn)舞b定和價(jià)值評(píng)估和相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)初入門的古玩藏家，一些收藏古玩藝術(shù)品的機(jī)構(gòu)和有古玩藝術(shù)品價(jià)值評(píng)估需求的價(jià)格和組織和政府相關(guān)部門合作成立具有權(quán)威性的古玩藝術(shù)品鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)，按所鑒定評(píng)估古玩藝術(shù)品的價(jià)值收取一定比例的費(fèi)用。舉辦古玩和藝術(shù)品鑒賞和投資相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)班收取學(xué)費(fèi)藝術(shù)品典當(dāng)字畫、古董等藝術(shù)品的典當(dāng)需要短期融資而又無其他融資渠道的藝術(shù)品所有者，急于將藝術(shù)品變現(xiàn)者和典當(dāng)行合作，典當(dāng)行出資金，我方出專業(yè)技能，獲取的利潤雙方分成。藝術(shù)品租賃藝術(shù)品出租有裝飾和提升藝術(shù)品位需求但又不想購買藝術(shù)品，而且希望所裝飾藝術(shù)品能經(jīng)常更換以保持新鮮和變化的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人客戶交付押金和租金，我方按客戶要求提供藝術(shù)品-14-第四章財(cái)務(wù)分析第一節(jié)項(xiàng)目投資方案本項(xiàng)目擬變更募集資金用途，以10,000萬元募集資金設(shè)立的全資子公司作為項(xiàng)目公司經(jīng)營運(yùn)作,經(jīng)營期限十五年。其中，擬以7,200萬元受讓工商銀行位于南京朝天宮附近房屋5層，約10200平方米，將房屋進(jìn)行改造和裝修，建設(shè)成古玩城，改造后可以出租面積8869平方米，開始每平方米租金5.5-6元，年出租率90%-100%；增值服務(wù)收入開始按照每年200萬元估算。第二節(jié)項(xiàng)目投資估算1、總投資本項(xiàng)目總投資為10,000萬元。2、建設(shè)投資構(gòu)成表朝西街項(xiàng)目投資構(gòu)成表項(xiàng)目名稱預(yù)算費(fèi)用（萬元）一、房產(chǎn)購置1、房產(chǎn)購置72001、契稅（3%）2162、房產(chǎn)辦證費(fèi)用6小計(jì)7,422二、工程費(fèi)用1、拆除工程202、結(jié)構(gòu)加層1503、內(nèi)裝飾工程1,2004、外裝飾工程1505、空調(diào)系統(tǒng)3506、2部扶梯+2部直梯120-15-7、監(jiān)控808、消防1509、配電5010、設(shè)計(jì)費(fèi)5011、不可預(yù)見費(fèi)50小計(jì)2,370三、其余為日常流動(dòng)資金208總計(jì)10,000第三節(jié)資金籌措及投資計(jì)劃1、資金來源本項(xiàng)目擬變更募集資金用途，以10,000萬元募集資金設(shè)立的全資子公司作為項(xiàng)目公司經(jīng)營運(yùn)作。2、投資計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期1年，總投資為10,000萬元。第三節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目營業(yè)收入本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入包含租金收入和其它增值服務(wù)，收入構(gòu)成見下表：時(shí)間序號(hào)1-3年4-6年7-9年10-12年13-15年1租金單價(jià)（元/平方*天）5.566.577.52租金收入（萬元）1602.411748.081893.752039.432185.103增值服務(wù)（萬元）2003004005006004合計(jì)（萬元）1802.412048.082293.752539.432785.10注：租金開始按每平方米5.5元/天，每3年每平方米增加0.5元/天；出租面積8869平方米，出租率按90%計(jì)；增值服務(wù)開始實(shí)現(xiàn)200萬元/每年，每3年增加100萬元/年。-16-2、運(yùn)營成本測(cè)算年總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目前五年五年后1水電費(fèi)12.512.52工資及福利費(fèi)1501503設(shè)備維保費(fèi)10104招商運(yùn)營費(fèi)用50505其他管理費(fèi)用20206固定資產(chǎn)折舊費(fèi)278.07278.077裝修攤銷費(fèi)2900總成本費(fèi)用810.57520.57上述費(fèi)用中水電費(fèi)基本是由承租人分?jǐn)偟?，?xiàng)目公司只需要承擔(dān)自用面積部分的水電費(fèi)。3、損益表序時(shí)間號(hào)項(xiàng)目1-3年4-5年6年7-9年10-12年13-15年1營業(yè)收入1802.412048.082048.082293.752539.43278稅5金.10及2附加292.321323.44323.