南京物流中心項(xiàng)目建議書(shū)

咨詢(xún)?cè)u(píng)估報(bào)告校審單報(bào)告名稱(chēng)南京丁家莊物流園區(qū)（王家灣物流中心二期工程）項(xiàng)目建議書(shū)編號(hào)寧咨二（ ）編 號(hào)承辦部門(mén)業(yè)務(wù)二部：核稿：擬稿人：會(huì)稿總工程師：總經(jīng)濟(jì)師：審核：簽發(fā)：主送：抄報(bào)：報(bào)送：共印份二。O二年十月二十三日南京丁家莊物流園區(qū)

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項(xiàng)目建議書(shū)寧咨二編（2002）20111號(hào)南京工程咨詢(xún)公司資格證書(shū)號(hào)：工咨甲9501南京丁家莊物流園區(qū)

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項(xiàng)目建議書(shū)寧咨二編（2002）20111號(hào)南京工程咨詢(xún)公司二OO二年十一月二十六日

經(jīng)理黃衛(wèi)光副總經(jīng)經(jīng)濟(jì)理師魏大晉總工程師張榮昌項(xiàng)目主持人魏大晉項(xiàng)目負(fù)責(zé)人宋曉杰參加人員魏大晉田政第一章項(xiàng)目概述 第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性..第三章市場(chǎng)前景與功能定位第四章項(xiàng)目選址 第五章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模第六章初步方案 第七章立體庫(kù)設(shè)計(jì) 第八章物流技術(shù) 第九章實(shí)施進(jìn)度 第十章投資估算與資金籌措第十一章財(cái)務(wù)分析...南京工程咨詢(xún)公司 -南京工程咨詢(xún)公司 -#-2002.102002.102002.11?2003.12003.2?2003.42003.5?2003.62003.7?2003.102003.10?2005.92005.6?2005.92005.10第九章實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目規(guī)模較大，考慮到合理使用資金，將根據(jù)項(xiàng)目的具體功能，以合理劃分，有機(jī)聯(lián)系為原則，將項(xiàng)目實(shí)施期定為三年，計(jì)劃如下：項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)批及相關(guān)土地征用總體初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)人員培訓(xùn)等運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備工作項(xiàng)目建成，正式運(yùn)行第十章投資估算與資金籌措、編制依據(jù)投資估算按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定并參照南京市建安工程定額標(biāo)準(zhǔn)以及同類(lèi)建筑的綜合概算指標(biāo)進(jìn)行，各種規(guī)費(fèi)按我市現(xiàn)行取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。鑒于目前物價(jià)較為穩(wěn)定，投資估算中不計(jì)列漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其它費(fèi)用之和的8%計(jì)取；固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅按零計(jì)列?？偼顿Y額經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資（即僅包括鋪底流動(dòng)資金）42123.7萬(wàn)元。40037.2萬(wàn)元，其中40037.2萬(wàn)元，其中21077.0萬(wàn)元15994.5萬(wàn)元2965.7萬(wàn)元1738.8萬(wàn)元347.7萬(wàn)元工程費(fèi)用其它費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用建設(shè)期利息鋪底流動(dòng)資金詳見(jiàn)附表2。資金籌措鑒于本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景和經(jīng)濟(jì)效益，市交通局將爭(zhēng)取國(guó)債資金貼息，并同時(shí)通過(guò)招商引資籌集建設(shè)資金，把南京物流企業(yè)做大做強(qiáng)。項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)所需資金總額42934.9萬(wàn)元（即包括所有流動(dòng)資金）。資金籌措初步方案如下：1776.0萬(wàn)元；1776.0萬(wàn)元；25000.0萬(wàn)元；15000.0萬(wàn)元1158.9萬(wàn)元。招商引資銀行長(zhǎng)期貸款流動(dòng)資金貸款第十一章財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建設(shè)期：3年；計(jì)算期：18年；基準(zhǔn)折現(xiàn)率：6%；所得稅率：33.0%；營(yíng)業(yè)稅（倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)）：按營(yíng)業(yè)收入的5.0%；營(yíng)業(yè)稅（運(yùn)輸業(yè)）：按營(yíng)業(yè)收入的3.0%；城市建設(shè)維護(hù)稅：按營(yíng)業(yè)稅的7.0%；教育費(fèi)附加：按營(yíng)業(yè)稅的4.0%；盈余公積金提取比例：10.0%；公益金提取比例：5.0%；建筑物折舊年限：50年，殘值10%；設(shè)備折舊年限：12年，殘值10%；無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)：5年；遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)：10年。經(jīng)營(yíng)收入本項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)集裝箱、零擔(dān)倉(cāng)儲(chǔ)、理貨、停車(chē)服務(wù)等。服務(wù)內(nèi)容單價(jià)數(shù)量金額（萬(wàn)元）立體庫(kù)1.50元/貨位?天22000貨位963.6平庫(kù)1.50元/貨位?天10000貨位438.0理貨及配送10元/噸500萬(wàn)噸/年5000.0集裝箱裝卸400元/標(biāo)箱150標(biāo)箱/日2190.0管理費(fèi)及其它收入250.0零擔(dān)1元/KG/100KM500.萬(wàn)噸/年280KM平均運(yùn)距1400.0合計(jì) 10241.6經(jīng)初步估算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年經(jīng)營(yíng)收入約10241.6萬(wàn)元。3、成本分析本項(xiàng)目主要成本組成為包裝材料、外購(gòu)燃料及動(dòng)力、工資福利費(fèi)、修理費(fèi)、折舊和攤銷(xiāo)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及其他費(fèi)用。其中：包裝材料：按120.0萬(wàn)元/年估算；(2)電：按建筑面積30W/M2、0.68元/KWh、60%使用系數(shù)、每天8小時(shí)，年用電量630.7萬(wàn)KWh計(jì)，年電費(fèi)428.9萬(wàn)元；水：按日用水量1000噸(含洗車(chē)用水)、2.8元/噸、年水費(fèi)102.2萬(wàn)元/年；柴油按4噸/天估算，3200元/噸，需467.2萬(wàn)元/年；(5)工資及福利費(fèi)：按400人，2.5萬(wàn)元/人?年，共1000.0萬(wàn)元/年；修理費(fèi)：按固定資產(chǎn)原值1%提，408.4萬(wàn)元/年；折舊費(fèi)與攤銷(xiāo)：按基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中折舊、攤銷(xiāo)年限計(jì)算；管理費(fèi)用：按150.0萬(wàn)元/年估算；其它費(fèi)用：按15.0萬(wàn)元/年估算。本項(xiàng)目年均總成本4770.7萬(wàn)元，其中固定成本3577.4萬(wàn)元，可變成本1193.3萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表4：總成本估算表。稅金與利潤(rùn)本項(xiàng)目的年均稅金為2114.1萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加561.7萬(wàn)元，所得稅1552.4萬(wàn)元。本項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額4704.4萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表6損益表。財(cái)務(wù)分析結(jié)果經(jīng)初步分析計(jì)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) 12.4%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(6.%)(稅前) 23245.3萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期(稅前) 9.3年動(dòng)態(tài)投資回收期(稅前) 11.7年.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）9.4%.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（6.%）（稅后）11466.6萬(wàn)元.靜態(tài)投資回收期（稅后）10.6年.動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后）14.6年.借款償還期6.5年.投資利稅率12.3%.投資利潤(rùn)率11.0%.資本金利稅率19.7%.資本金利潤(rùn)率17.6%評(píng)價(jià)結(jié)果說(shuō)明，本項(xiàng)目的稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于目前銀行貸款利率，投資利潤(rùn)率、投資利稅率較高，且在折現(xiàn)率等于銀行貸款利率時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）為23245.3萬(wàn)元，說(shuō)明本