客戶(hù)挖掘建議（市場(chǎng)風(fēng)云、策略思考、執(zhí)行策略）

升龍城客戶(hù)挖掘建議市場(chǎng)風(fēng)云/策略思考/執(zhí)行策略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！第一章市場(chǎng)風(fēng)云精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！2010年06月25日08:03

搜狐網(wǎng)2010年上半年對(duì)于鄭州樓市而言，是政策頻出的半年。鄭州市房管局、物價(jià)局共同出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷(xiāo)售價(jià)格行為的通知》，拉開(kāi)樓市政策的序幕。最讓人期待的就是省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（簡(jiǎn)稱(chēng)“省八條”），通知著重于房屋預(yù)售、驗(yàn)收交付、信用管理、住房保障等多方面加強(qiáng)調(diào)控。從總體上看，這8條內(nèi)容和現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定及國(guó)家此前發(fā)布的措施大致相當(dāng)。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！鄭州版新政6月出臺(tái)

6月7日，新政策“鄭州版”終于浮出水面，鄭州市政府做出決定，確保2010年至2012年，鄭州市保障性住房和中小套型普通商品住房的年度開(kāi)工量不低于各類(lèi)住房年度開(kāi)工總量的70%;2010年，全市住房建設(shè)總量為1400萬(wàn)平方米，90平方米以下的住房建設(shè)量不低于70%;鄭州市新開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用住房150萬(wàn)平方米、竣工100萬(wàn)平方米；加大城中村村民安置住房建設(shè)力度，開(kāi)工200萬(wàn)平方米。房管局對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行契稅稅率為1%的優(yōu)惠政策。此次鄭州新政策規(guī)定，凡商品房項(xiàng)目自取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案之日起，3日內(nèi)必須一次性公開(kāi)全部房源，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)、公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。

精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！樓市價(jià)格愛(ài)恨交織

2010年上半年的樓市價(jià)格伴隨著眾多因素，起起伏伏，讓消費(fèi)者愛(ài)恨交織。從1月的樓市價(jià)博弈，量跌價(jià)升，到2月份春節(jié)放假，鄭州樓市迎來(lái)了銷(xiāo)售淡季，但商品住宅均價(jià)首次突破5000元/平方米大關(guān)。3月份兩會(huì)召開(kāi)繼續(xù)量?jī)r(jià)博弈論，量升價(jià)跌。4月份量?jī)r(jià)齊升。5月份鄭州出臺(tái)明碼標(biāo)價(jià)，一房一價(jià)備案，市場(chǎng)觀望氣息濃厚，市場(chǎng)冷卻，住宅成交量跌價(jià)升。據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)顯示，5月份鄭州市市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售5952套，比4月份少銷(xiāo)售了3655套；商品住宅銷(xiāo)售面積55.95萬(wàn)平方米，較上月下降36.99%.鄭州商品房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入“量跌價(jià)漲”階段，供求關(guān)系連續(xù)16個(gè)月首次逆轉(zhuǎn)，成交均價(jià)的大幅攀升是由于信貸等宏觀政策的作用，使鄭州樓市成交結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，剛需產(chǎn)品成交比重下降，而高端產(chǎn)品受影響較小所致。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！今年氣候狀況報(bào)訊與往年相似的是，今年6月底，綠城的“火爐”就非常旺盛，根據(jù)鄭州市氣象臺(tái)的預(yù)報(bào)，今日綠城依然高溫不退，最高氣溫將超過(guò)37℃。昨日11時(shí)，根據(jù)自動(dòng)氣象觀測(cè)站的適時(shí)監(jiān)測(cè)，鄭州的氣溫就已經(jīng)達(dá)到34.6℃，河南省氣象臺(tái)、鄭州市氣象臺(tái)6月21日12時(shí)20分發(fā)布高溫橙色預(yù)警信號(hào)：預(yù)計(jì)鄭州市區(qū)當(dāng)天下午最高氣溫將升至37℃以上。果不其然，14時(shí)升高到36.9℃，到16時(shí)就已經(jīng)達(dá)到37.1℃。這個(gè)高溫在全省僅次于濟(jì)源的38℃和洛陽(yáng)、焦作的37.3℃。根據(jù)鄭州市氣象臺(tái)昨日17時(shí)發(fā)布的鄭州市短期天氣預(yù)報(bào)，今天，鄭州依然是晴天間多云的天氣，偏南風(fēng)3級(jí)，全市最低氣溫24℃～25℃，最高氣溫將再次達(dá)到36℃～37℃。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！從鄭州近期土地成交以及房子價(jià)格走勢(shì)我們可以看到，在經(jīng)過(guò)新政洗禮后的市場(chǎng)中，鋼性需求成交量將會(huì)得到一定緩解。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！思考精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！在低迷的樓市狀態(tài)以及如此炎熱的夏季里，我們升龍城何以支撐起鄭州樓市的熱度？精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！從愿景四環(huán)時(shí)代房產(chǎn)機(jī)遇

2010年上半年也是鄭州市城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的半年。鄭州地鐵2號(hào)線(xiàn)工程招標(biāo)公告顯示，2號(hào)線(xiàn)工程計(jì)劃開(kāi)工日期為今年6月16日，竣工日期為2013年7月15日。地鐵2號(hào)線(xiàn)與1號(hào)線(xiàn)相繼開(kāi)工，預(yù)示鄭州的地鐵時(shí)代越來(lái)越近。鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局公示顯示，2010年上半年鄭州三環(huán)線(xiàn)上將再添3座立交橋，分別位于花寨路、航海路和索凌路處，以緩解這些區(qū)域日益緊張的交通壓力。鄭州四環(huán)路的即將貫通則是2010年鄭州城市建設(shè)的重大突破。據(jù)悉，到今年年底，當(dāng)您駕車(chē)行駛在全長(zhǎng)80余公里的東西繞城公路（四環(huán)）時(shí)，繞鄭州一圈只需70分鐘，與其他中部城市相比，鄭州將提前進(jìn)入“四環(huán)時(shí)代”。四環(huán)線(xiàn)的形成，將把鄭州城區(qū)面積拉大到550平方公里，城市建設(shè)的迅猛推進(jìn)，將為鄭州房地產(chǎn)發(fā)展提供更多機(jī)遇。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！從區(qū)域西區(qū)商業(yè)曙光重現(xiàn)

鄭州西區(qū)的蓬勃發(fā)展不僅帶來(lái)住宅市場(chǎng)的飛躍，也給西區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了最好的機(jī)會(huì)。2010年上半年，商業(yè)曙光重現(xiàn)，對(duì)于西區(qū)而言無(wú)疑是調(diào)控之中的利好消息。據(jù)中原區(qū)商務(wù)局提供的一份已簽約大項(xiàng)目資料顯示，鄭州西區(qū)將有18個(gè)涉及商業(yè)的超億元大項(xiàng)目，鄭州西區(qū)商業(yè)曙光有望重現(xiàn)。而與之對(duì)應(yīng)的鄭州商業(yè)地產(chǎn)也迎來(lái)新的現(xiàn)象，商用物業(yè)的自持現(xiàn)象增多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自持現(xiàn)象的增多，不僅預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)群體意識(shí)的覺(jué)醒，更預(yù)示著鄭州商業(yè)地產(chǎn)將來(lái)新的發(fā)展時(shí)代。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！居統(tǒng)計(jì)，2010年共有32個(gè)新樓盤(pán)入市.較2009年的27個(gè)樓盤(pán)還略有增長(zhǎng)。那么在西區(qū)如此眾多的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中，在產(chǎn)品品質(zhì)不分伯仲的前提下，在燥熱難當(dāng)?shù)幕馉t季節(jié)升龍城又何以脫穎而出，傲視群雄?精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！第二章策略思考精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！鄭州是一個(gè)深水區(qū)整體市場(chǎng)環(huán)境嚴(yán)峻，片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈要在對(duì)手重重的市場(chǎng)上激起浪花要讓潛水的觀望人群浮出水面我們需要引爆，深水炸彈！得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)西區(qū)的價(jià)值不言而寓深入人心的占位優(yōu)勢(shì)升龍的氣勢(shì)銳不可當(dāng)區(qū)位愿景價(jià)值剖析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！升龍城=地利+天時(shí)+人和物質(zhì)屬性……精神屬性精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！讓我們看看升龍周遍的樓盤(pán)是如何搶占人和的。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！開(kāi)盤(pán)當(dāng)日以抽獎(jiǎng)的形式吸引客戶(hù)，穿插舞臺(tái)表演等形式持續(xù)熱場(chǎng)增強(qiáng)互動(dòng)；視氣節(jié)炎熱舉辦夏令營(yíng)活動(dòng)，并嫁接至開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠中一石二鳥(niǎo)。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！從古至今，能夠同時(shí)擁有天時(shí)地利的人不計(jì)其數(shù)，然而真正成為王者的卻屈指可數(shù)。人和，永遠(yuǎn)是一堂最難掌控的必修課。現(xiàn)在，讓我們?cè)俅稳Χㄎ覀儽据喬岚傅哪繕?biāo)群體的特征與范疇。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！目標(biāo)客群共性特征解構(gòu)：有那么一群人，他們平凡，但不平庸；他們追逐浮華，也重視生命本質(zhì)；他們或許不能被貼上標(biāo)簽，但他們確實(shí)屬于同一STYLE……他們必須在城市中獲取某種途徑，地點(diǎn)和方式并不重要，重要的是，他們需要更多地“暫?！毕聛?lái)，使身體和精神重新煥發(fā)活力，并使他們的世界觀不斷更新。都市生活經(jīng)驗(yàn)讓他們：既講求實(shí)在，又懷有夢(mèng)想。對(duì)新生事物有較高的接受度，對(duì)時(shí)尚感冒；追求有質(zhì)感有內(nèi)容（務(wù)實(shí)）的生活；希望精神生活更加充實(shí)飽滿(mǎn)。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！從升龍國(guó)際中心、中原新城以及以往升龍的項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，主體目標(biāo)群體來(lái)自27區(qū)，但緊隨BRH線(xiàn)以及地鐵線(xiàn)的日趨成熟，這樣一群人的范圍也在不段擴(kuò)大以致輻射整個(gè)鄭州。So……ourplan：上演“雙城計(jì)”老客戶(hù)27區(qū)新老客戶(hù)鄭州精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！QUESTION1:優(yōu)惠，抽獎(jiǎng)，夏令營(yíng)人人可為，我們憑什么領(lǐng)引先機(jī)，獨(dú)占鰲頭？QUESTION2:將“空城計(jì)”演變?yōu)椤半p城計(jì)”我們需要具備哪些逆否條件？精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！影響了林永強(qiáng)一生的話(huà)：人做我不做，殺出新血路。也許，我們不需要如此氣勢(shì)磅礴，也許，我們不需要那么的注重?cái)橙恕Ｎ覀冃枰闹皇潜灰淮斡忠淮蔚臉?shù)敵，一次又一次的想方設(shè)法去再一次打敗自己。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！啟示：任何具備價(jià)值的東西都需要有一個(gè)鏗鏘有力的支撐點(diǎn)來(lái)支撐。支點(diǎn)太弱的話(huà)？易斷！“給我一個(gè)支點(diǎn)，我可以撐起整個(gè)地球?！?/p>

——阿基米德精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！支點(diǎn)剖析地基質(zhì)地新穎深度挖掘自身價(jià)值以及強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)是解決所有問(wèn)題的關(guān)鍵所在。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！第三章執(zhí)行策略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！7月67月127月208月158月28以“你去過(guò)美國(guó)第五大道嗎？你去過(guò)法國(guó)巴黎香榭麗舍大街嗎？你去過(guò)香港太古城嗎？來(lái)升龍城售樓中心帶你到上海世博一一親臨“等信息的釋放面向全鄭州的客戶(hù)來(lái)炒作造勢(shì)，吸引客戶(hù)到售樓現(xiàn)場(chǎng)增強(qiáng)人氣。以”想?yún)⒓邮澜缟辖^無(wú)僅有的鄭州世界杯延長(zhǎng)賽嗎？來(lái)升龍城售樓中心即可參加“的信息釋放吸引客戶(hù)去售樓中心參加桌上足球活動(dòng)，借此炒作。以”你見(jiàn)過(guò)最為危險(xiǎn)的英雄救魚(yú)嗎，升龍城售樓中心今天盛大面世開(kāi)放，來(lái)了就可參加英雄逐鹿“的信息釋放吸引客戶(hù)去售樓中心參加捕魚(yú)活動(dòng)，參觀售樓中心以及增強(qiáng)互動(dòng)。原則：不僅要造勢(shì)，還要借勢(shì)。以”七夕與你相約，請(qǐng)到升龍城售樓中心來(lái)揭開(kāi)她的神秘面紗”為中心吸引客戶(hù)去售樓部，并宣告8月20號(hào)的樣板區(qū)公開(kāi)，可以穿插贈(zèng)送游泳票、VCITY物料等方式。植入VCITY概念，以“想觀看史上最震撼世界獨(dú)一無(wú)二的3D電影VCITY嗎？來(lái)升龍城售樓中心即可體驗(yàn)，并與名流同座”的信息釋放最終引爆市場(chǎng)。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！操作總綱與細(xì)節(jié)主體媒介短信、電話(huà)CALL客、海報(bào)、展板、軟文炒作以及活動(dòng)物料。“雙城計(jì)”以“老帶新”的口徑傳播，對(duì)老客戶(hù)進(jìn)行分成批（截止到7月20號(hào)前售樓中心開(kāi)放每日均等發(fā)放給不同的客戶(hù)）CALL客，以及發(fā)放針對(duì)老客戶(hù)的短信；同時(shí)批量發(fā)放針對(duì)整個(gè)鄭州地區(qū)的非老客戶(hù)的短信吸引新客戶(hù)。配合物料傳播VCITY概念的遮陽(yáng)帽、游泳票、氣球以及一些活動(dòng)物料等。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！操作總綱與細(xì)節(jié)7月6：活動(dòng)主題”升龍城帶你周游世界“，以短信投放以及海報(bào)等形式啟動(dòng)活動(dòng)。現(xiàn)場(chǎng)要求：對(duì)新老客戶(hù)洗腦展示升龍城的情況（接下來(lái)每一輪活動(dòng)的前置條件），并且售樓部需展示世博會(huì)的各個(gè)國(guó)家特色介紹以及一些風(fēng)靡世界另人神往的商圈展板、液晶電視等。如美國(guó)第五大道，法國(guó)巴黎香榭麗舍大街，香港太古城等

，并參與抽獎(jiǎng)發(fā)放世博會(huì)門(mén)票（每日設(shè)置一定名額），持續(xù)到7月20號(hào)。預(yù)期效果：人氣儲(chǔ)備階段，后期活動(dòng)的導(dǎo)火線(xiàn)。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！操作總綱與細(xì)節(jié)7月12：以“世界杯唯一的延續(xù)賽場(chǎng)”為概念引導(dǎo)客戶(hù)來(lái)售樓中心現(xiàn)場(chǎng)參加桌上足球競(jìng)賽?，F(xiàn)場(chǎng)要求：展示世界各支著名球隊(duì)與球員的介紹與獲獎(jiǎng)記錄等，同樣可以展板或者液晶電視等形式傳播。同時(shí)售樓部需要陳列5臺(tái)左右的桌上足球機(jī)可供有興趣的來(lái)訪客戶(hù)使用競(jìng)賽。與此同時(shí)搭建擺設(shè)“世界杯高峰論壇”為球迷提供交流平臺(tái)，并視天氣狀況提供適量啤酒解暑（溫馨關(guān)懷）?；顒?dòng)時(shí)間為期一天。預(yù)期效果：人氣儲(chǔ)備第二階段，是上一輪活動(dòng)的引信，是下一輪活動(dòng)的伏筆。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！操作總綱與細(xì)節(jié)7月20：依托“最刺激火爆的英雄救魚(yú)”來(lái)啟動(dòng)售樓中心的面世儀式，可嫁接”消暑水上樂(lè)園“的概念執(zhí)行?，F(xiàn)場(chǎng)要求：通過(guò)銷(xiāo)售人員以及展板向新老客戶(hù)傳播消暑常識(shí)，搭建規(guī)模足夠的橡膠蓄水池?？梢曰?dòng)游戲的形式（見(jiàn)圖示及說(shuō)明），走到最終的池子中抓魚(yú)，并可將捕捉到的魚(yú)以獎(jiǎng)品的形式發(fā)放給成功過(guò)關(guān)的客戶(hù)。預(yù)期效果：人氣儲(chǔ)備第三階段，是上一輪活動(dòng)的升華，是下一輪活動(dòng)的引擎。三人一組首個(gè)到達(dá)終點(diǎn)的人可進(jìn)行記時(shí)捕魚(yú)環(huán)節(jié)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！操作總綱與細(xì)節(jié)8月15：依托“我與升龍有個(gè)約會(huì)，揭開(kāi)她的神秘面紗”為主題進(jìn)行七夕暖場(chǎng)，并宣告8月20號(hào)的樣板區(qū)開(kāi)放?，F(xiàn)場(chǎng)要求：銷(xiāo)售中心需布置羅曼蒂克的花卉來(lái)打造節(jié)日氛圍。銷(xiāo)售代表向每位了解完升龍城狀況的新老客戶(hù)（限單身人士）贈(zèng)送一支花朵來(lái)烘托主題，并最終揭開(kāi)神秘面紗——VCITY。為期一天。注：當(dāng)VCITY亮相完畢后到8月28號(hào)期間為來(lái)訪客戶(hù)限量派發(fā)”V“主題物料，包含遮陽(yáng)帽，游泳票等消暑物料以及氣球、手帕等一般物料。通過(guò)物料來(lái)輻射整個(gè)27區(qū)以及鄭州其他區(qū)域。預(yù)期效果：看似平淡無(wú)奇的暖場(chǎng)活動(dòng)，實(shí)質(zhì)上孕育著不可預(yù)計(jì)的最大爆發(fā)！精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！操作總綱與細(xì)節(jié)8月28：”世界上獨(dú)一無(wú)二的最為火爆刺激的3D大片“。現(xiàn)場(chǎng)要求：導(dǎo)入尊貴名流的特殊身份榮譽(yù)（口徑為抽到的幸運(yùn)客戶(hù)）。當(dāng)日售樓部服務(wù)體貼最大化，安保撐傘護(hù)送