南京田園置業(yè)大廠項目運(yùn)營思路報

南京東洲田園置業(yè)大廠項目運(yùn)營思路報告2006.06.61來自中國最大的資料庫下載

報告思路找出關(guān)鍵問題解決問題分析項目地塊找出市場空缺2來自中國最大的資料庫下載

我們要解決什么問題？3來自中國最大的資料庫下載

我們目前要解決的問題項目建筑形式？商業(yè)業(yè)態(tài)定位？項目檔次定位？消費(fèi)群體定位？投資客戶定位？經(jīng)營商戶定位？還是其他問題？4來自中國最大的資料庫下載

我們目前要解決的問題我們要解決的不是上述問題中的單獨(dú)的某個或某幾個問題，上述所有問題都是我們不得不解決的問題！但決定項目成敗，直接影響建筑設(shè)計的問題才是我們目前要解決的問題！5來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)經(jīng)營問題！6來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)經(jīng)營問題的實(shí)質(zhì)誰來消費(fèi)？為什么來消費(fèi)？什么商家來經(jīng)營？商家都經(jīng)營些什么？檔次如何？業(yè)態(tài)搭配如何？7來自中國最大的資料庫下載

大廠商業(yè)境況？8來自中國最大的資料庫下載

大廠商業(yè)印象9來自中國最大的資料庫下載

大廠商業(yè)印象10來自中國最大的資料庫下載

大廠商業(yè)印象消費(fèi)者的消費(fèi)能力比較高，需求呈現(xiàn)多樣化；消費(fèi)場所集中，但參差不齊，比較雜亂；目前的商業(yè)業(yè)態(tài)種類比較齊全；日常用品（包括大件家電）的采購可以在本區(qū)域內(nèi)解決，但高端的非必需消費(fèi)品的采購多在市區(qū)完成；11來自中國最大的資料庫下載

大廠商業(yè)印象賣場已經(jīng)比較發(fā)達(dá)，而且也比較完善；長沖“步行街”，只能算是商業(yè)比較集中的街；永利購物中心想什么都賣，但現(xiàn)實(shí)結(jié)果是什么都賣不好；開寧的商業(yè)內(nèi)街也只開了一半，但蘇果的人氣絕非虛名；麥當(dāng)勞、肯德雞們的進(jìn)駐，大廠的商業(yè)前景已經(jīng)勿需多做說明。12來自中國最大的資料庫下載

大廠商業(yè)最缺的是什么？13來自中國最大的資料庫下載

大廠商業(yè)什么最缺？購買力？缺賣場？缺百貨？缺高檔次？缺商業(yè)運(yùn)營？14來自中國最大的資料庫下載

大廠的商業(yè)最缺體驗！15來自中國最大的資料庫下載

大廠商業(yè)什么最缺？在大廠，只有買東西的地方，沒有逛街的地方！16來自中國最大的資料庫下載

來源：托夫勒——《第三次浪潮》

體驗是一種創(chuàng)造難忘經(jīng)歷的活動，是企業(yè)以服務(wù)為舞臺、商業(yè)為道具，圍繞消費(fèi)者創(chuàng)造出值得回憶的活動。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)到一定程度之后，人類的消費(fèi)重點(diǎn)將從產(chǎn)品和服務(wù)向體驗轉(zhuǎn)移，繼產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后，體驗經(jīng)濟(jì)時代已經(jīng)來臨。

體驗經(jīng)濟(jì)理論17來自中國最大的資料庫下載

體驗經(jīng)濟(jì)已經(jīng)席卷全球主題餐廳電影宋城迪斯尼18來自中國最大的資料庫下載

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。——《孫子兵法》19來自中國最大的資料庫下載

項目地塊分析（優(yōu)勢）核心區(qū)域，地段優(yōu)越，沿街面長；控規(guī)不很嚴(yán)格，可發(fā)揮空間大；20來自中國最大的資料庫下載

項目地塊分析（劣勢）項目基地面積比較小，可操作空間有限；周邊的項目尤其是華潤蘇果進(jìn)駐的開寧鉆石星城已經(jīng)形成一個人氣聚集點(diǎn)；21來自中國最大的資料庫下載

項目地塊分析綜合分析我們的項目，可以得出：一個優(yōu)劣勢并存的項目；一個優(yōu)勢大于劣勢的項目；一個充滿智慧挑戰(zhàn)的項目；一個能成為大廠商業(yè)巨艦的項目；一個需精心規(guī)劃仔細(xì)打磨的項目；一個可以成就財富夢想的好項目。22來自中國最大的資料庫下載

發(fā)現(xiàn)了市場空缺，也認(rèn)識了自己，可如何做好自己？23來自中國最大的資料庫下載

項目屬性定位集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體的體驗式消費(fèi)街區(qū)。給大廠消費(fèi)者一個日常逛街休閑的所在，從此購物逛街只能去新街口成為歷史，大多少情況下休閑逛街沒必要去市區(qū)了。大廠核心驗式商業(yè)街區(qū)24來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)類型定位商業(yè)類型一般由以下幾類形式：

□購物消費(fèi)類：綜合百貨大型超市專業(yè)市場步行街店中店[內(nèi)街鋪]

25來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)類型定位□

休閑娛樂類：餐飲店[中西餐/咖啡吧等]娛樂城[KTV/酒吧/游藝等]休閑中心[美容/健身等]26來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)類型定位□

那么適合我們項目的商業(yè)類型：

是純購物類？還是休閑娛樂類？

是做百貨？大型超市？步行街？店中店？還是專業(yè)市場？

27來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)類型定位各類型商業(yè)的利弊分析表：

28來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)類型定位對于各形態(tài)評價的理由1）放棄百貨的理由：百貨在當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場確實(shí)很少，而當(dāng)?shù)厝说氖杖肱c消費(fèi)力是足以支撐百貨的介入的，但由于大廠距離南京很近，且交通發(fā)達(dá)，受到南京市區(qū)商圈的輻射影響太大，目前人們對百貨的消費(fèi)習(xí)慣還是集中于南京，永利購物中心目前經(jīng)營不好在某些程度上也能說明問題，另外大的百貨的入駐對實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售與出租的經(jīng)濟(jì)價值是不高的。2）放棄大型超市的理由：周邊華潤蘇果體量較大，能夠滿足周邊社區(qū)的生活消費(fèi)所需，引進(jìn)同類超市的可能性不大。3）放棄步行街的理由：純戶外步行街對用地規(guī)劃要求較高，本項目考慮住宅與商業(yè)的結(jié)合，考慮容積率問題，規(guī)劃步行街不現(xiàn)實(shí)。29來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)類型定位對于各形態(tài)評價的理由4）選擇店中店內(nèi)街鋪形式的理由：店中店內(nèi)街形式的商業(yè)由于規(guī)劃設(shè)計要求不高，在住宅底商中的應(yīng)用比較常見，且周邊類似物業(yè)的招商與銷售情況較好，市場已驗證這類形態(tài)比較成熟，另外對于本項目而言，對外沿街面可作為商業(yè)門面，內(nèi)部形成內(nèi)街規(guī)劃，這種形式的商業(yè)價值也會較高。5）選擇娛樂類或?qū)I(yè)市場的理由：凡是商業(yè)，對于越高樓層其商業(yè)價值與招商銷售難度都比較大，而本案為了綜合指標(biāo)考慮，商業(yè)部分要做到3層，而專業(yè)市場或娛樂城對于樓層的抗性較弱，且經(jīng)過其他因素的綜合評價，這里認(rèn)為可以考慮。30來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)類型定位根據(jù)以上分析，對本項目商業(yè)形式的初步定位方向為：A方案：店中店[內(nèi)街鋪]+休閑娛樂中心B方案：店中店[內(nèi)街鋪]+專業(yè)市場這里傾向于A方案，但仍需根據(jù)再度的市場研究與資源判斷來決定。

31來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)業(yè)態(tài)定位大廠地區(qū)的現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)豐富，業(yè)種齊全，基本能滿足當(dāng)?shù)厝说娜粘Ｉ钕M(fèi)需求，而本項目位于大廠的區(qū)域商圈中心，作為商圈性商業(yè)必須要對外區(qū)域人群產(chǎn)生輻射吸引力，若以業(yè)種齊全的綜合性購物內(nèi)街定位，則在規(guī)模與特色性方面缺乏競爭力，而以1-3個特色主題的業(yè)態(tài)定位，打造具有主題特色的店中店，必將區(qū)別現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境，開辟新的市場。32來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)業(yè)態(tài)定位□業(yè)態(tài)的選擇目前大廠地區(qū)熱門的商業(yè)業(yè)態(tài)有：服飾、鞋帽、日用品、數(shù)碼電器以及干洗、美發(fā)等日常生活消費(fèi)類比較多；稀缺的商業(yè)業(yè)態(tài)有：時尚飾品、流行服飾、小工藝品、特色小餐飲、KTV娛樂、茶餐吧等等。

33來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)業(yè)態(tài)定位

目前，大廠地區(qū)的商業(yè)仍然處于傳統(tǒng)的基本生活業(yè)態(tài)為主，而缺乏真正值得“逛、體驗、消遣、游玩、消費(fèi)”的具有特色主題的商業(yè)集中區(qū)，在大廠工作生活的青年群在當(dāng)?shù)匾舱也坏竭m合的地方來逛街/消費(fèi)，除非到南京城區(qū)，因此結(jié)合本項目打造主題特色的定位思想，根據(jù)差異化與同類化定位的基本策略本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)可選擇：

品牌服飾、時尚飾品、流行服飾、特色小餐飲、茶餐吧、KTV等34來自中國最大的資料庫下載

商業(yè)業(yè)態(tài)定位

通過以上各類業(yè)態(tài)的選擇與組合，把本案打造為當(dāng)?shù)厥讉€具有時尚/流行/炫動類主題特色的商業(yè)區(qū)，以特色的主題氛圍、優(yōu)良的商業(yè)硬件、舒適的購物環(huán)境以及合理的空間設(shè)計等來提升項目的商業(yè)競爭力。

35來自中國最大的資料庫下載

經(jīng)營模式定位

在商業(yè)物業(yè)項目的開發(fā)中，為了順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的銷售或者出租，必須考慮商業(yè)后期經(jīng)營與管理模式，同時對于確定項目的租售模式起到關(guān)鍵作用。

36來自中國最大的資料庫下載

經(jīng)營模式定位經(jīng)營模式的兩種方式37來自中國最大的資料庫下載

經(jīng)營模式定位本項目特色主題街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，必將面臨零散的經(jīng)營戶，經(jīng)營模式必須要符合以下2點(diǎn)：1要保證商業(yè)主題規(guī)劃與經(jīng)營的統(tǒng)一性，符合業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，保持后期持續(xù)旺熱；2滿足開發(fā)商的資金戰(zhàn)略需求，確?；乜钛杆?，并最大化實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤。38來自中國最大的資料庫下載

經(jīng)營模式定位

經(jīng)營模式建議：成立商業(yè)管理部，對經(jīng)營戶統(tǒng)一管理商戶自主經(jīng)營，并服從統(tǒng)一管理：業(yè)主或經(jīng)營者的經(jīng)營類別/項目必須服從統(tǒng)一規(guī)劃，開業(yè)經(jīng)營服從統(tǒng)一管理，對于業(yè)主提前簽訂服從管理保證書。業(yè)主自主獲取租金收益，經(jīng)營者自主獲取經(jīng)營收益，統(tǒng)一交納管理費(fèi)。39來自中國最大的資料庫下載

經(jīng)營模式定位

租售模式建議：為了保證開發(fā)商的資金回籠需求，本項目商鋪統(tǒng)一對外出售，但由于主力店招商需求，為了后期更好的經(jīng)營管理，自己保留部分物業(yè)。而目前由于國家政策限制，銷售產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一返租的模式不好落實(shí)，因此原則上消費(fèi)者購買物業(yè)后自主招商或自主經(jīng)營，但在實(shí)際操作中，我們必須提前招商，這樣帶租約銷售會給投資者更多的收益保障，也會解決商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃問題。40來自中國最大的資料庫下載

客戶群定位41來自中國最大的資料庫下載

項目客群定位42來自中國最大的資料庫下載

項目客群定位消費(fèi)者

大廠區(qū)域人群，以20-35歲的青年人群為主。經(jīng)營者

南京及周邊地區(qū)各類商業(yè)商家。投資者

大廠乃至南京地區(qū)的投資客及自營商家。以上將在深入市場調(diào)研后有詳細(xì)定位闡述。43來自中國最大的資料庫下載

項目產(chǎn)品思路發(fā)散44來自中國最大的資料庫下載

項目產(chǎn)品思路發(fā)散45來自中國最大的資料庫下載

項目產(chǎn)品思路發(fā)散46來自中國最大的資料庫下載

項目產(chǎn)品思路發(fā)散47來自中國最大的資料庫下載

項目產(chǎn)品思路發(fā)散48來自中國最大的資料庫下載

項目產(chǎn)品思路發(fā)散49來自中國最大的資料庫下載

我們的優(yōu)勢在哪里？50來自中國最大的資料庫下載

創(chuàng)新策劃能力營銷執(zhí)行能力資源整合能力創(chuàng)新服務(wù)能力我們的優(yōu)勢51來自中國最大的資料庫下載

以正合，以奇勝；問題就是機(jī)會；方法總比問題多。思路決定出路52來自中國最大的資料庫下載

用心創(chuàng)造價值；細(xì)節(jié)成就完美；沒有執(zhí)行力就沒有戰(zhàn)斗力；條理化＋計劃性＝戰(zhàn)斗力。態(tài)度決定一切53來自中國最大的資料