評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施方案

項(xiàng)目實(shí)施方案我所為資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性磋商招標(biāo)文件工作的要求，為其提供符合要求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，根據(jù)《國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)管理暫行辦法》、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估程序》的要求，為保證服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量，特制定此評(píng)估服務(wù)工作方案。一、加強(qiáng)對(duì)有關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，為服務(wù)質(zhì)量、進(jìn)度提供保證。根據(jù)招標(biāo)文件的要求，我所全體參評(píng)人員加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，并結(jié)合實(shí)際工作的特點(diǎn)，按照國(guó)家相關(guān)法律、準(zhǔn)則、程序以及國(guó)家和行業(yè)及地區(qū)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，擬定以下評(píng)估服務(wù)保證措施，同時(shí)做好評(píng)估人員上崗前的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及職業(yè)道德教育，使參加學(xué)習(xí)的人員達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：（一）服務(wù)質(zhì)量保證措施我所對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制十分重視，并制定了完善的業(yè)務(wù)控制流程，每一流程都制定了相關(guān)質(zhì)量控制制度、程序、控制標(biāo)準(zhǔn)及措施，包括：《質(zhì)量控制制度》、《評(píng)估工作執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)》、《評(píng)估質(zhì)量控制程序》、《評(píng)估工作底稿編制工作規(guī)范》、《評(píng)估報(bào)告編制規(guī)范》、《檔案管理制度》等。針對(duì)本次評(píng)估主要控制措施如下：1、評(píng)估前的質(zhì)量控制為了從開始確保評(píng)估質(zhì)量，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，從而大大節(jié)約具體評(píng)估過程的時(shí)間和成本，提高評(píng)估所的收益。全體員工要在評(píng)估業(yè)務(wù)的前期做好各項(xiàng)質(zhì)量控制，加強(qiáng)評(píng)估前質(zhì)量控制，主要措施有以下幾個(gè)方面：（1）深入了解客戶的情況，謹(jǐn)慎承接評(píng)估業(yè)務(wù)。抓準(zhǔn)切入點(diǎn)，謹(jǐn)慎承接業(yè)務(wù)，防止客戶風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。具體做到：1） 委派有經(jīng)驗(yàn)的注冊(cè)評(píng)估師與客戶洽談業(yè)務(wù)；2） 重視對(duì)客戶及其項(xiàng)目的了解，包括客戶的歷史情況、發(fā)展情況、社會(huì)聲譽(yù)、委派目的等情況；3） 關(guān)注客戶的一些特殊事項(xiàng)，如評(píng)估委托的特殊要求以及客戶及其管理層面臨的壓力等；4）按要求簽好評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同，評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同內(nèi)范圍，職責(zé)一定要明確;5） 接受業(yè)務(wù)既要盡力而為，又要量力而行；6） 推行”雙承諾制”，即客戶向評(píng)估所保證提供真實(shí)、完整、合法的憑證、資料，承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任；從業(yè)人員向評(píng)估所保證依法、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。（2） 工作人員與客戶簽定評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同后，要根據(jù)所了解到的客戶經(jīng)營(yíng)及所屬行業(yè)的基本狀況，確定好評(píng)估目標(biāo)和評(píng)估計(jì)劃，對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目的重要性作出合理評(píng)估，從而做好工作的委派。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、客戶的大小等派遣評(píng)估人員，分清重點(diǎn)，對(duì)一般的項(xiàng)目也要加強(qiáng)控制，安排經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估人員進(jìn)行督導(dǎo)。（3） 對(duì)于具體的評(píng)估項(xiàng)目確立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制；評(píng)估項(xiàng)目堅(jiān)持“誰主審，誰立卷”的原則。評(píng)估報(bào)告發(fā)出，盡快立卷歸檔。強(qiáng)化對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量的三級(jí)復(fù)核制度的執(zhí)行；設(shè)置專門的質(zhì)量控制部門（如技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)部），依據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所內(nèi)各業(yè)務(wù)部門及下屬分所、成員所進(jìn)行定期質(zhì)量檢查，做到防檢結(jié)合，以防為主。要將檢查中發(fā)現(xiàn)的問題劃分事故等級(jí)，通過教育、解聘甚至機(jī)構(gòu)調(diào)整等辦法，予以糾正，把執(zhí)業(yè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)消滅在萌芽中。2、評(píng)估中的質(zhì)量控制評(píng)估中的質(zhì)量控制是整個(gè)評(píng)估過程質(zhì)量保證的核心。為保證評(píng)估質(zhì)量，降低評(píng)估總體的風(fēng)險(xiǎn)，本所制定以下措施保證評(píng)估質(zhì)量：（1） 在具體評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施階段，要按評(píng)估外勤工作的管理制度規(guī)定，嚴(yán)格外勤評(píng)估工作程序，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各級(jí)評(píng)估人員的工作職責(zé)，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的工作質(zhì)量負(fù)全部責(zé)任，規(guī)范評(píng)估工作底稿的編制，要求注冊(cè)評(píng)估師在工作底稿上反映出其專業(yè)判斷的過程和工作軌跡，把好評(píng)估證據(jù)的質(zhì)量關(guān)，重視評(píng)估計(jì)劃和評(píng)估總結(jié)的編制，完善信息傳遞系統(tǒng)，保證上下之間信息渠道的暢通，避免外勤工作的失控。（2） 視評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，采用可靠、有限的評(píng)估方法，并以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，不僅應(yīng)檢查資產(chǎn)自身的風(fēng)險(xiǎn)，還要計(jì)估與資產(chǎn)密切相關(guān)的外部風(fēng)險(xiǎn)因素，用以確定某一時(shí)期需要評(píng)估的主要項(xiàng)目及其評(píng)估重點(diǎn)、范圍和方法。評(píng)估人員在選擇了最小風(fēng)險(xiǎn)方案并予以實(shí)施后，還應(yīng)跟蹤評(píng)估業(yè)務(wù)過程，進(jìn)行評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析，以便發(fā)現(xiàn)評(píng)估計(jì)劃的不足和新的潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而及時(shí)采取補(bǔ)救措施。（3） 規(guī)范評(píng)估程序，嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)復(fù)核程序。評(píng)估的質(zhì)量體現(xiàn)在評(píng)估報(bào)告的每一個(gè)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)、每一個(gè)數(shù)字等等細(xì)枝末節(jié)中。嚴(yán)格三級(jí)復(fù)核制，各級(jí)都應(yīng)具體明確復(fù)核內(nèi)容和承擔(dān)責(zé)任，層層把關(guān)，級(jí)級(jí)負(fù)責(zé)，確保每一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)自始至終都符合獨(dú)立評(píng)估準(zhǔn)則的要求。（4） 督導(dǎo)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督的力度，及時(shí)研究解決工作中出現(xiàn)的新情況、新問題。主任評(píng)估師必須對(duì)執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制總負(fù)責(zé)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，掌握規(guī)律，提高水平，不能抓而不緊，更不能放任自流。督導(dǎo)人員對(duì)各層次的評(píng)估工作要給予充分的指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核，必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行協(xié)作，征求有關(guān)專家的意見。（5） 報(bào)告的起草、簽發(fā)、打印、簽章及分發(fā)使用要符合相關(guān)的具體規(guī)定。保證評(píng)估報(bào)告按規(guī)定的程序、格式對(duì)外出具、避免出現(xiàn)紙漏。3、評(píng)估后的質(zhì)量控制做好評(píng)估后的工作，對(duì)總結(jié)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，檢驗(yàn)當(dāng)前使用的評(píng)估程序與方法，以及提升以后業(yè)務(wù)的評(píng)估質(zhì)量具有重要作用。（1） 每一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目結(jié)束，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)對(duì)本次評(píng)估工作進(jìn)行總結(jié)，簡(jiǎn)要闡述本次評(píng)估工作中出現(xiàn)的重大疑難問題和采取的相應(yīng)措施，指明今后類似評(píng)估工作中應(yīng)注意的事項(xiàng)。（2） 除對(duì)不同評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)外，還應(yīng)對(duì)不同行業(yè)、系統(tǒng)的評(píng)估工作進(jìn)行總結(jié)。（3） 每年的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)期間由事務(wù)所經(jīng)理對(duì)當(dāng)年的業(yè)務(wù)進(jìn)行一次全面的總結(jié)。（4） 評(píng)估檔案應(yīng)當(dāng)妥善管理和保管。由專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格登記借閱和銷毀記錄。二、服務(wù)進(jìn)度保證措施為做好各項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目，我所成立專門的項(xiàng)目組，擬選派3名資產(chǎn)評(píng)估師、1名會(huì)計(jì)師，由毛玉成擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。根據(jù)委估資產(chǎn)的范圍，如果范圍較大，為了加快工作進(jìn)度根據(jù)資產(chǎn)分布情況，組成3個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工作小組、1個(gè)審計(jì)工作小組，每小組1名評(píng)估師帶隊(duì)，每個(gè)評(píng)估小組負(fù)責(zé)一部分資產(chǎn)。先遣人員進(jìn)點(diǎn)，配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作，輔導(dǎo)單位工作人員填寫評(píng)估申報(bào)表。根據(jù)實(shí)際委估資產(chǎn)項(xiàng)目制定資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。隨后資產(chǎn)評(píng)估組正式進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，開展資產(chǎn)評(píng)估工作。（一）項(xiàng)目組人員配置項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：評(píng)估工作1組：評(píng)估工作2組：評(píng)估工作3組：審計(jì)工作小組：（二）評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段（時(shí)間1-2天）本階段的主要工作是：1、 接受委托方的委托；2、 明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和范圍；3、 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估工作的要求，提出初步評(píng)估工作計(jì)劃；4、 明確評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和評(píng)估人員；5、 初步確定資產(chǎn)評(píng)估方法，擬定資產(chǎn)評(píng)估操作方案，同時(shí)收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料；6、 與委托方就評(píng)估方案進(jìn)行詳細(xì)討論和適當(dāng)修改，在雙方取得一致意見基礎(chǔ)上，確定資產(chǎn)評(píng)估方案。（三）現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段（時(shí)間10-12天）根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)核實(shí)和評(píng)估，具體步驟如下：1、 在委托方、產(chǎn)權(quán)持有者的配合下對(duì)委托資產(chǎn)進(jìn)行清查，搜集準(zhǔn)備資料；2、 根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況，選擇評(píng)估方法和計(jì)算公式；3、 開展市場(chǎng)調(diào)研、價(jià)格咨詢工作。在開展要市場(chǎng)調(diào)研過程中對(duì)于委估土地價(jià)值、商業(yè)性物業(yè)時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)充分考慮委估資產(chǎn)的周邊商業(yè)氛圍、交通、地理?xiàng)l件等對(duì)土地價(jià)值的影響；4、 針對(duì)具體對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算。對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物、商業(yè)物業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)其所處的不同地理位置、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)等相關(guān)因素，采用相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)定估算。對(duì)于地下管網(wǎng)等隱蔽工程，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及相關(guān)預(yù)（決）算資料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查的實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估。（四） 評(píng)估匯總階段（時(shí)間5-8天）根據(jù)初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析工作，確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。（五） 與委托方溝通匯總后的情況階段（1-2天）將匯總結(jié)果呈交委托方，聽取委托方合理化建議，對(duì)委托方對(duì)評(píng)估結(jié)果中不理解的部分給予相應(yīng)解釋，對(duì)匯總結(jié)果中需要修改的部分，進(jìn)行補(bǔ)充完善，確定評(píng)估匯總結(jié)果。（六） 提交報(bào)告階段（時(shí)間1-2天）根據(jù)評(píng)估工作情況，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，經(jīng)所內(nèi)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量審核程序后，確定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，并向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。注：以上流程按資產(chǎn)評(píng)估范圍較大的情況，如果評(píng)估范圍