設計階段成本優(yōu)化控制點及優(yōu)化原則

設計階段成本優(yōu)化控制點及優(yōu)化原則建筑層高實施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來說建筑物每增加0.1米，單層建筑成本增加2%左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎產生較大影響。鋼筋含量和混凝土含量是體現(xiàn)結構設計經濟性的最終檢驗指標，采用限額設計能有效地對設計院的設計工作進行約束。優(yōu)化原則：無特殊情況，層高采用2.8米。結構設計實施原理：在結構設計中，結構荷載和承載力均有一定系數(shù)和取值范圍，若不對其做要求，設計院通常取值偏于保守，對其經濟性考慮較少。常用的鋼筋主要有一級鋼、二級鋼、冷軋帶肋鋼、三級鋼等，同樣的構件使用不同的鋼材其經濟性不同，應該對使用的鋼材種類根據(jù)不同的構件進行匹配。優(yōu)化原則：向設計院下發(fā)設計限額，跟進設計參數(shù)。防火墻設置實施原理：專業(yè)的消防防火墻造價昂貴，規(guī)范上允許利用建筑墻體作為防火墻。優(yōu)化原則：盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區(qū)，減少消防水幕噴淋系統(tǒng)的設置。減少沉降縫設置實施原理：每設置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費用，縫兩側也要增加柱、墻及基礎的費用，因此沉降縫數(shù)量宜越少越好。優(yōu)化原則：在符合設計規(guī)范的情況下，減少沉降縫設置?？刂频叵率覍痈邔嵤┰恚涸诘叵率覍訑?shù)確定的情況下，地下室層高是決定地下室埋深的主要因素，控制層高能夠減少埋深，從而降低地下室結構成本。地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設備放置的需要，另一方面應考慮機械車位設置的可能性。優(yōu)化原則：嚴格控制地下室層高。減少地下室層數(shù)實施原理：地下室層數(shù)、層高以及室外地坪標高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本。如果通過對地下停車布置的優(yōu)化，能在兩（一） 層地下室內解決三（二） 層地下室的停車要求，無疑應減少地下室層數(shù)。優(yōu)化原則：嚴格控制地下室層數(shù)。簡化地下室排水實施原理：地下室內排水通過建筑找坡實現(xiàn)，將地面水收集到排水溝。積較大，建筑找坡需進行大量混凝土澆注，費用昂貴。能否取消建筑找坡層？優(yōu)化原則：通過結構找坡優(yōu)化轉換層實施原理：轉換層是指柱網(wǎng)的轉換，高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大，一般設置轉換層。轉換層由于承受上部全部荷載，往往出現(xiàn)界面巨大的轉換梁，轉換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設計中應予以關注。優(yōu)化原則：優(yōu)化轉換層優(yōu)化設備層實施原理：設備層往往容易被忽視，設計中的保守和浪費情況也較為普遍，結構設計優(yōu)化中不應忽略對設備層的優(yōu)化。優(yōu)化原則：優(yōu)化設備層。簡化屋頂造型實施原理：坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構件之間均存在成本差異，如何對比選型應予考慮。優(yōu)化原則：既有經濟性的比選又滿足建筑的要求。優(yōu)化外挑外掛構件實施原理：合理布置外挑外掛構件能較好地提高產品的素質，繁瑣和過分復雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出。優(yōu)化原則：精減過度的外挑外掛構件，形成建筑和成本的雙贏。鋁合金門窗實施原理：同樣面積的門窗造價遠高于建筑外墻造價，且直接影響建筑能耗?？刂崎T窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節(jié)能的需要。優(yōu)化原則：通過節(jié)能測算指標來控制窗墻比；避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調節(jié)的費用很高。在考慮滿足通風要求的條件下盡量減少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風能力，但是開啟形式設計需要考慮風壓作用。根據(jù)門窗系統(tǒng)（木、鋁、塑、項目產品定位、建設期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)。避免功能不足或過剩。慎重選擇非標門窗系統(tǒng)，減少開模費用。欄桿欄板實施原理：欄桿作為建筑中的重要構件，但卻往往容易被忽視，采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價可能相差數(shù)十萬。此，一方面應根據(jù)客戶需求確定欄桿檔次，另一方面應盡量使用標準化欄桿，提高采購效率并降低成本。優(yōu)化原則：（1） 盡量使用標準化欄桿；（2） 欄桿、欄板檔次規(guī)范化；期的維護費用。外墻裝飾實施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材、鋼構件、一般來說，外立面講究裝飾精致，能起到大幅提高建筑觀感效果的作用。墻裝飾材料的堆砌，萬科就曾經有分公司的建筑立面方案被當?shù)匾?guī)劃部門要求簡化的例子；建筑裝飾另一個不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護成本。木制品容易開裂脫漆，鋼制品易生銹，這些都是后期客戶投訴的隱患。優(yōu)化原則：多方面比較，實現(xiàn)價值最大化。部品及材料選擇（百葉、玻璃雨棚）實施原理：實用性與美觀性相結合優(yōu)化原則：（1） 減少百葉、玻璃天窗等不易清洗的部品設計，室外防腐木的應用，減少后期的維護成本；（2） 欄桿百葉等非承重構件，需控制斷面尺寸，不宜過大或過厚滿足強度和剛度即可（需注意節(jié)點構造設計）遮擋要求即可；（3） 玻璃雨蓬是由支撐系統(tǒng)與玻璃平板構成，一般需通過受力計算進行設計。支撐系統(tǒng)兼顧受力與造型的功能，玻璃主要是起到遮擋作用。玻璃雨蓬的優(yōu)化一方面要注意玻璃的材質與厚度，另一方面則要簡化支撐系統(tǒng)。金屬構件盡量標準化實施原理：金屬構件主要包括住宅的陽臺欄桿、圍墻欄桿、空調百葉、小院門等，金屬構件的標準化不僅能夠減少設計、招標次數(shù)，體現(xiàn)規(guī)模效益，還有利于性價比較高的金屬構件的定型。優(yōu)化原則：金屬構件盡量標準化。鋼構件的處理實施原理：鋼構件需區(qū)分使用場所（室內外）分別采用不同的防腐處理。優(yōu)化原則：室內樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆+調和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或熱鍍鋅+靜電噴涂或熱鍍鋅+普通噴涂。景觀方案實施原理：景觀工程是項目中最能讓客戶產生好感的內容之一。在景觀工程中的幾個重要法則是：（1）硬景成本比軟景高得多；花錢多并不一定效果好；客戶對綠化的感覺比硬地鋪裝要好；景觀中的軟硬景比例是重要的指標；水景讓人感受親切，同樣存在夜間噪音大、夏日蚊蠅多、后期維護管理費用高的缺點?；瓌t：對景觀設計的優(yōu)化決不能簡單化---怎么省錢怎么來；更多的要與設計銷售在溝通中與效果的把握中達到共識。關注細節(jié)，會有出其不意的效果（如殘疾人通道、門檻斜坡等）。景觀標準做法實施原理：擁有多年經驗的累計，形成自己的兼?zhèn)浣洕耘c功能要求的標準景觀做法，以避免在后期的各項目設計中出現(xiàn)不同的設計方案，增加優(yōu)化工作量。優(yōu)化原則：提供軟硬景觀標準做法表（如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊）及相應價格表?？刂凭坝^構筑物的數(shù)量與體形實施原理：景觀構筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺、廊、雕塑等。這類構筑物造價往往較高，使用過多對景觀效果會產生不利影響。優(yōu)化原則：控制景觀構筑物的數(shù)量與體形。泳池設備選型實施原理：泳池設計成本控制要點為：嚴格按照流量、過濾周期等參數(shù)合理選擇泳池設備中的加壓泵、沙缸、給水管徑等主要設備。優(yōu)化原則：兼顧后期的運營成本。22,智能化方案規(guī)劃比選實施原理：智能化的設計方案決定了智能化工程的成本，采用符合項目規(guī)劃的智能化方案能較大程度地節(jié)約智能化工程的成本。優(yōu)化原則：以項目的市場定位、規(guī)劃設計思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設計方案（如，封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）。圍墻設計分層次實施原理：小區(qū)內圍墻主要包括組團圍墻、小區(qū)圍墻與公建（例如學校）圍墻，組團圍墻與小區(qū)圍墻的量所占比重較大。價按不同的設計檔次差別可達數(shù)倍之多。優(yōu)化原則：不同檔次項目選擇不同檔次圍墻，且兼顧實用性。配套面積的控制實施原理：同一項目，建設1萬平米的配套與建設5千平米的配套所付出的成本代價的差別是數(shù)以千萬計的。而這些成本都需要由可銷售的產品來承擔，因此控制配套面積是控制配套成本的最關鍵點。（1）會所面積優(yōu)化；優(yōu)化原則：面積優(yōu)化；（3）物業(yè)用房面積優(yōu)化；架空層面積優(yōu)化。停車方式實施原理：同樣一塊停車面積內，科學地規(guī)劃停車方式與不合理的停車方式設計所能得到的有效車位數(shù)量是有很大差別。地面到地下各種停車位的建造成本有也巨大的差別。優(yōu)化原則：（1） 車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內停放量最大；（2） 車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位―首層架空車位一地上獨立車庫一半地下車位一地下車位，具體停車方式要結合容積率情況綜合考慮配電設備布置實施原理：配電設備的布置影響到配電房的設計以及配電房面積。優(yōu)化原則：（1） 測算配電設備分期布置與合并布置的經濟性；（2） 所有供配電設備（除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設在同一房間內，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。開閉所選址實施原理：開閉所是所有電纜的出口，其位置直接決定了所用電纜的長度。在電纜價格高昂的現(xiàn)階段，其長度是影響成本的一個非常重要的因素。優(yōu)化原則：合理布置開閉所位置，使整體走線長度最短水泵房建設實施原理：小區(qū)的供水往往有以下幾種方式：從市政供水管網(wǎng)直接供水；當市政供水管網(wǎng)壓力不夠時，對部分高