北京房地產(chǎn)市場研究報告

北京房地產(chǎn)市場研究匯報仁達專題個人住房信息聯(lián)網(wǎng)難在何處 3第一章房地產(chǎn)政策 5一、調(diào)控信號：〝決不讓調(diào)控顯現(xiàn)反復(fù)〞 5二、金融政策 5三、稅收政策 7四、土地政策 7五、保證房政策 8六、其他政策 10第二章土地市場 12一、整體市場成交情形 12二、各用途地塊成交情形 12〔一〕住宅用地 13〔二〕商業(yè)/辦公用地 13〔三〕工業(yè)用地 14第三章住宅市場 16一、新建商品住宅 16〔一〕供應(yīng)情形——動工量持續(xù)下滑銷供比加大 16〔二〕成交情形 17二、二手住宅市場 20〔一〕整體情形分析 20〔二〕各重點區(qū)域分析 21〔三〕熱點片區(qū)監(jiān)測價格 22〔四〕二手住宅租金分析 23第四章北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查分析 24一、調(diào)查時點 24二、樣本數(shù)據(jù) 24三、調(diào)查成果 24〔一〕資本化率調(diào)查成果 24〔二〕考慮租金增長的資本化率 26四、不一樣投資類別收益率分析 27五、小結(jié) 28圖表索引TOC\h\z\c"表"表1.2季度房地產(chǎn)政策匯總 10表2.北京土地市場各季度整體成交情形 12表3.北京Q2各用途土地成交情形 12表4.北京Q2住宅用地各區(qū)域成交情形 13表5.北京Q1商辦用地各區(qū)域成交情形 14表6.北京Q2工業(yè)用地成交情形 15表7.6月北京市學(xué)區(qū)房重點片區(qū)價格監(jiān)測成果表 22表8.6月北京市高端住宅重點片區(qū)價格監(jiān)測成果表 22表9.6月北京市別墅重點區(qū)片價格表 22表10.10月房地產(chǎn)輔助調(diào)查數(shù)據(jù)情形 24表11.4月資本化率有關(guān)記錄指標(biāo)情形 25表12.北京房地產(chǎn)租金年均增長率情形 26表13.4月資本化率〔考慮租金增長〕有關(guān)記錄指標(biāo)情形 27TOC\h\z\c"圖"圖1.-北京住宅用地成交量價走勢 13圖2.-北京商辦用地成交量價走勢 14圖3.-北京工業(yè)用地成交量價走勢 14圖4.-北京新建住宅合計施工面積 16圖5.-北京新建住宅竣工面積 16圖6.-新建商品住宅銷供比 17圖7.-北京新建住宅成交量價 18圖8.-不一樣戶型成交面積占比變化 18圖9.-各戶型成交價格走勢 19圖10.北京重點區(qū)域新建商品住宅成交面積及變化 19圖11.-北京重點區(qū)域新建商品住宅成交價格I 20圖12.-北京重點區(qū)域新建商品住宅成交價格II 20圖13.-北京二手住宅量價走勢 21圖14.-北京重點區(qū)域二手住宅價格指數(shù)I 21圖15.-北京重點區(qū)域二手住宅價格指數(shù)II 22圖16.-北京二手住宅租金指數(shù) 23圖17.—房地產(chǎn)資本化率調(diào)查情形 25圖18.-北京房地產(chǎn)租金走勢情形 26圖19.-不一樣投資類型收益率情形 27仁達專題個人住房信息聯(lián)網(wǎng)難在何處據(jù)媒體報道，截至6月30日，全國已經(jīng)有40多種都市的住建部門完畢了與住建部的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，住建部將從中選擇40個都市作為第一期聯(lián)網(wǎng)都市。備受矚目的全國40個都市的個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，始于下六個月,原打算去年終完畢，目的為房地產(chǎn)市場調(diào)控和房地產(chǎn)稅的征收提供信息基礎(chǔ)。但此后由于進展不暢，住建部于今年1月6日公布新聞稿稱〝持續(xù)加緊個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在6月末前實現(xiàn)40個要緊都市的聯(lián)網(wǎng)。〞那么，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的意義和難度怎么說何在？個人信息聯(lián)網(wǎng)后形成的數(shù)據(jù)平臺，將是十分有用的工具。〔一〕有助于提高保證房資格審核的效率和公平公平性個人住房信息系統(tǒng)最明顯的作用在于其對保證性住房分派公平公平的增進作用。保證性住房公平分派事關(guān)群眾切身利益，必須有嚴(yán)格的準(zhǔn)入機制，需要精確把握申請者的住房、收入、財產(chǎn)等有關(guān)信息。而目前城鎮(zhèn)個人住房基礎(chǔ)信息局限性，有關(guān)情形復(fù)雜，治理較為困難。盡管審核制度在不停完善，然而騙租、騙購的現(xiàn)象仍舊防不勝防。〝十二五〞規(guī)劃提出要加緊推進住房信息化建設(shè)，差不多建立全國住房保證基礎(chǔ)信息治理平臺。個人住房信息系統(tǒng)將為全國住房保證基礎(chǔ)信息治理平臺，提供有力支持?！捕秤兄诜康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策的制定和貫徹嚴(yán)格的限購政策盡管對遏制房價上漲獲得一定成效，但同步也克制了部分剛性需求，并非樓市調(diào)控的長期有效手段。住建部部長姜偉新表達，假如個人住房信息系統(tǒng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，再加上銀行系統(tǒng)、財政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的某些信息，形成一種平臺，就不必再采用限購這種行政色彩濃厚的措施。而目前，配套系統(tǒng)還不完善，加上房地產(chǎn)調(diào)整政策并未放松，〝限購令〞短期內(nèi)退出的也許性較小。在限購政策的實行過程中，伴隨個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的實現(xiàn)，首套房、二套房的認定原則將通過系統(tǒng)進行全國統(tǒng)一確認?！踩秤兄谔岣叻康禺a(chǎn)市場監(jiān)管和預(yù)警預(yù)報能力個人住房信息實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)后，40個都市的購房者在聯(lián)網(wǎng)都市的住房信息將可便利查詢，同步，40個都市的樓市銷量、房屋空置率及個人住房性質(zhì)等信息，也將所有納入住建部的實時監(jiān)控。有助于市場動態(tài)監(jiān)測，屆時治理層針對樓市以及開發(fā)商的治理，將愈加嚴(yán)格和規(guī)范?！菜摹碁镠YPERLINK房產(chǎn)稅征收提供一定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)推進個人房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，必然有助于各都市房屋基礎(chǔ)信息和權(quán)屬信息的完善和原則化治理，為房產(chǎn)稅開征奠定基礎(chǔ)。在制定房產(chǎn)稅征收政策時，有關(guān)部門可根據(jù)家庭的人均居住面積、在全國擁有房產(chǎn)套數(shù)等信息制定稅收、信貸原則。然而，從目前的社會狀況來看，實現(xiàn)全國個人信息聯(lián)網(wǎng)的難度專門大。〔一〕來自腐敗的阻力財經(jīng)評論員葉檀認為，任何一種波及復(fù)雜利益的市場，信息公布相稱于利益的公布亮相。建立公布的市場信息數(shù)據(jù)，專門是房地產(chǎn)如此沉淀大宗財產(chǎn)的市場，住房信息的公布相稱于官員財產(chǎn)與高收入階層財產(chǎn)的半公布。既然房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)不利于公職人員隱藏其腐敗所得的資產(chǎn)，這一機制遭遇地點層面的竭力遲延甚至抵制，也就并不意外了。〔二〕信息安全的隱患房屋登記信息屬于個人信息，個人隱私的愛惜對信息公布聯(lián)網(wǎng)導(dǎo)致阻礙。對此，有住建部有關(guān)人士表達，房屋登記信息系統(tǒng)將不向社會開放，有關(guān)部門治理人員通過授權(quán)和指令，在法律所規(guī)定的前提下按照程序操作，幸免個人隱私被不法分子盜用、濫用?！踩硵?shù)據(jù)完整性參差不齊，原則化程度低1、各地住房信息數(shù)據(jù)完整性較差。有相稱數(shù)量的住房沒有進行產(chǎn)權(quán)登記；在實際操作中，由于歷史及產(chǎn)權(quán)糾紛等緣故，部分地區(qū)的個人住房信息臨時沒有進行錄入；此外，某些都市的高新區(qū)、開發(fā)區(qū)等還沒有建立統(tǒng)一的房屋登記簿。2、要實現(xiàn)全國都市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，必須建立原則化的數(shù)據(jù)匹配模型，然而由于各地數(shù)據(jù)情形不一，數(shù)據(jù)原則化難度較大。目前，百都市住房公積金和保證房的監(jiān)管聯(lián)網(wǎng)也在進行中，但這些信息聯(lián)網(wǎng)僅僅是規(guī)范房地產(chǎn)治理的工具和基礎(chǔ)。要保證我國房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)固地進展，還需要在土地制度、稅收制度以及社會保證制度等多方面獲得實質(zhì)性的進展。第一章房地產(chǎn)政策一、調(diào)控信號：〝決不讓調(diào)控顯現(xiàn)反復(fù)〞國務(wù)院總理溫家寶4月13日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，在對下時期工作的布署中指出：〝鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不堅決，決不讓調(diào)控顯現(xiàn)反復(fù)；采用有效措施增長一般商品房供應(yīng)；推進保證性安居工程建設(shè)，完善公租房、廉租房的配套設(shè)施。〞〔一〕住建部：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策決不堅決HYPERLINK住房城鎮(zhèn)建設(shè)部新聞發(fā)言人6月5日強調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不堅決。有關(guān)都市要嚴(yán)格按照〝新國八條〞規(guī)定，執(zhí)行好限購措施。要持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差異化住房HYPERLINK信貸和稅收政策。同步，住建部將會同有關(guān)部門持續(xù)緊密關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策情形，有關(guān)地點出臺放松克制不合理購房政策的，將及時予以嚴(yán)禁或糾正。〔二〕北京市住建委：從嚴(yán)限購政策偽造居住證購房將處2年禁購5月16日，北京市住房和城鎮(zhèn)建設(shè)委員會公布了有關(guān)深入加強?北京市工作居住證?核驗工作的告知〔京建法[]13號〕。?告知?指出，對發(fā)現(xiàn)偽造北京市?工作居住證?行為的，2年內(nèi)本市不得向其銷售住房。市人力社保局將偽造當(dāng)事人記入黑名單，此后不予辦理?工作居住證?；波及偽造?工作居住證?當(dāng)事人所在單位責(zé)任的，將所在單位記入信用記錄，暫停其申請辦理?工作居住證?的資格。二、金融政策〔一〕住建部：持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸政策住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部新聞發(fā)言人6月18日表達，住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部門將積極配合金融部門，各地要堅決按照中央規(guī)定，持續(xù)堅決不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹貫徹工作，專門是嚴(yán)格執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。此前，發(fā)改委、中國人民銀行、銀監(jiān)會差不多分別澄清了個別媒體有關(guān)房HYPERLINK\o"地產(chǎn)"地產(chǎn)信貸政策將有所松動的曲解報道?！捕匙〗ú浚嘿徶镁G色住宅可獲優(yōu)待房貸利率根據(jù)住房城鎮(zhèn)建設(shè)部5月31日公布的?〝十二五〞建筑節(jié)能專題規(guī)劃?〔建科[]72號〕，金融機構(gòu)可對購置綠色HYPERLINK\o"住宅"住宅的消費者在購房貸款利率上予以合適優(yōu)待?！踩逞胄校合抡{(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個百分點中國人民銀行5月12號決定，從5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個百分點。這是央行今年自2月24日以來第二次下調(diào)存款預(yù)備金率。下調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款預(yù)備金率降至20%，中小型金融機構(gòu)存款預(yù)備金率降至16.5%。目前，中國所有金融機構(gòu)人民幣存款的余額超84萬億元人民幣，市場估計，此舉將開釋四到五千億元左右的流淌性?！菜摹逞胄校航迪?.25個百分點中國人民銀行6月7號宣布，6月8號起起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率對應(yīng)調(diào)整。這是3年半來央行初次降息。三、稅收政策北京市地稅局：用拆遷款買房可免征契稅4月17日，北京市地稅局局長王曉明表達，拆遷賠償款免征個人所得稅。假如用拆遷款購房，對購房成交價格中相稱于拆遷賠償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷賠償款的，對超過部分征收契稅。四、土地政策〔一〕國土資源部：從征地的5個環(huán)節(jié)堅決愛惜農(nóng)民土地權(quán)益國土資源部部長徐紹史3月31日表達，今年將擴大耕地制度改革的試點，從征地的5個環(huán)節(jié)堅決愛惜農(nóng)民的HYPERLINK\o"土地"土地權(quán)益。第一，要保證不得違規(guī)違法征用農(nóng)民HYPERLINK\o"土地"土地；第二，要盡量縮小征地的規(guī)模；第三，一定要公布程序；第四，務(wù)必合理賠償；第五，失地農(nóng)民要有妥善的安頓?！捕硣临Y源部：小產(chǎn)權(quán)房清理將啟動4月5日，國土部召開公布會稱，由國土部牽頭、14個部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整改政策方案此前已上報給國務(wù)院。其中，北京、重慶、鄭州、?？诘刃‘a(chǎn)權(quán)房較密集的都市或成為試點?！踩硣临Y源部：加強住房用地供應(yīng)和開發(fā)運用動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管國土資源部4月17日布署房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時指出，今年房地產(chǎn)用地治理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保證性安居工程用地貫徹為重點做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運行；以增進形成住房有效供應(yīng)為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房用地供應(yīng)和開發(fā)運用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管?！菜摹硣临Y源部：新規(guī)再治囤地助推房企降價放量6月7日，國土資源部出臺?閑置土地處置措施?，規(guī)定〝閑置土地滿一年按地價款20％征繳土地閑置費，閑置兩年那么免費收回。〞同步，對〝閑置土地〞的認定愈加合理，并強調(diào)政府違約應(yīng)承擔(dān)對應(yīng)的責(zé)任。土地閑置費用的增長必然對資金鏈吃緊的企業(yè)產(chǎn)生更深入阻礙。因此，此舉有助于敦促企業(yè)盡快開發(fā)存量土地，或?qū)⒊掷m(xù)采用‘降價放量’的方略。〞〔五〕北京市土地儲備中心：初次公布今年首批入市地塊信息4月13日，北京市土地儲備中心在網(wǎng)站上公布了首批擬于供應(yīng)的地塊信息，共54宗，約730公頃，其中住宅用地約430公頃，商服用地約300公頃。此前公布的土地供應(yīng)打算中，擬供應(yīng)商品住宅850公頃，商服供地350公頃。以此推斷，北京商服用地差不多所有公布完畢，住宅用地尚有420公頃未公布。此舉可關(guān)懷開發(fā)商鑒定土地供應(yīng)的情形，使其合理安排節(jié)奏，理性拿地。五、保證房政策〔一〕住建部：吸引社會資本參與保證房〝建運管〞住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部3月22日下發(fā)?有關(guān)做好城鎮(zhèn)保證性安居工程工作的告知?(建保[]38號)，規(guī)定做好今年城鎮(zhèn)保證性安居工程工作。在資金方面，告知鼓舞地點政府拓寬資金來源渠道，以提高投資完畢率。住房保證部門要積極配合財政部門，研究公共租賃住房商業(yè)銀行貸款詳細貼息政策，創(chuàng)新財政支持方式，支持和吸引社會資本參與保證性住房建設(shè)、運行和治理?！捕匙〗ú浚撼雠_公租房新規(guī)外來人員也可申請6月12日，住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部公布?公共租賃住房治理措施?〔如下簡稱?措施?〕，對公共租賃住房的申請條件、運行監(jiān)管、退出機制等作出明確規(guī)定，并從國家層面確認外來務(wù)工人員可申請公租房。?措施?規(guī)定，申請公共租賃住房必須同步滿足如下條件：申請人在當(dāng)?shù)責(zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定原則；申請人的收入、財產(chǎn)低于規(guī)定原則；申請人為外來務(wù)工人員的，在當(dāng)?shù)胤€(wěn)固就業(yè)到達規(guī)定年限。〔三〕北京經(jīng)適房等4種保證房將統(tǒng)一申請分派4月6日，北京市政府召開專題會議，會議原那么同意統(tǒng)一北京廉HYPERLINK\o"租房"租房、經(jīng)適房、限價房和公租房這4類保證房的申請、審核及分派治理，即此后在申請環(huán)節(jié)，四種保證房申請表格將合一。申請家庭按〝四房〞中準(zhǔn)入原則最寬松的公租房原則審核，將符合條件的家庭納入到保證體系內(nèi)輪候。〔四〕北京市住建委：深入加強保證房工程質(zhì)量治理5月11日，北京市住建委下發(fā)?有關(guān)深入加強保證性住房工程質(zhì)量治理的意見?〔京建發(fā)[]199號〕的告知，明保證證房除了工程驗收、分戶驗收、第三方檢測外，還將實行監(jiān)督抽樣檢測制度，由住建部門托付檢測單位，對保證房質(zhì)量進行隨機監(jiān)督抽測。此外，保證房入住后開發(fā)商需設(shè)保修隊?！参濉潮本┦凶〗ㄎ杭訌姳ＷC房使用監(jiān)督治理北京市住建委5月16日公布?北京市人民政府有關(guān)加強保證性住房使用監(jiān)督治理的意見?〔京政發(fā)[]13號〕，對以來建設(shè)的出租型保證性住房和發(fā)售型保證性住房，規(guī)定深入加強使用監(jiān)督治理，明確并貫徹監(jiān)管職責(zé)。出租型保證性住房按照〝誰持有、誰治理〞的原那么，通過租賃協(xié)議約定方式，由房屋產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)平常監(jiān)管；發(fā)售型保證性住房按照〝誰分派、誰治理〞的原那么，由購置家庭原申請所在地區(qū)縣住房保證部門負責(zé)房屋使用監(jiān)督治理?！擦潮本┦凶〗ㄎ罕ＷC房資格初審將由〝鄰里〞評議評議程序細化5月18日，市住建委公布?有關(guān)規(guī)范保證性住房資格審核街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))初審環(huán)節(jié)民主評議制度有關(guān)工作的告知?〔京建發(fā)[]195號〕，?告知?指出，此后，北京保證房申請家庭的資格初審時，將由小區(qū)居委會干部、管片民警、物業(yè)治理人員、居民代表等構(gòu)成民主評議人員，對其與否具有保證房資格進行評議?！财摺潮本┦凶〗ㄎ?、財政局：公布公租房租金補助原則4月27日，北京市住房城鎮(zhèn)建設(shè)委、北京市財政局正式印發(fā)?有關(guān)公共租賃住房租金補助對象及租金補助原則有關(guān)問題的告知?。?告知?規(guī)定了公租房租金補助對象應(yīng)具有的條件與租金補助原則。租金補助原則按照家庭收入及困難程度分為六檔。其中，獲得廉租住房實物配租資格的都市低保家庭，租金補助到達房屋租金的95%，最低的補助原則也占到房屋租金的10%。六、其他政策京出租房屋人均居住面積原則征求意見擬人均不低5平方米

5月9日，北京市住房城鎮(zhèn)建設(shè)委就?有關(guān)公布本市出租房屋人均居住面積原則有關(guān)問題的告知(征求意見稿)?(如下簡稱?征求意見稿?)公布征求社會意見。?征求意見稿?初次明確北京市出租住房人均居住面積原則不得低于5平方米，出租住房的單個房間居住的人數(shù)不得超過2人。另規(guī)定：出租住房應(yīng)以規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得變化房屋內(nèi)部構(gòu)造分割出租，不得按照床位出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲備室不得出租供人員居住。表SEQ表\*ARABIC1.2季度房地產(chǎn)政策匯總分類時刻事件調(diào)控信號3月28日溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上提出決不讓調(diào)控顯現(xiàn)反復(fù)5月16日北京市住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部公布了有關(guān)深入加強?北京市工作居住證?核驗工作的告知〔京建發(fā)[]13號〕，指出要從嚴(yán)限購政策，偽造居住證購房將處2年禁購6月5日住房城鎮(zhèn)建設(shè)部新聞發(fā)言人強調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不堅決金融政策5月18日中國人民銀行5月12號決定，從5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個百分點5月31日住建部公布?〝十二五〞建筑節(jié)能專題規(guī)劃?〔建科[]72號〕，金融機構(gòu)可對購置綠色住宅的消費者在購房貸款利率上予以合適優(yōu)待6月8日中國人民銀行6月7號宣布，6月8號起起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點6月18日住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部新聞發(fā)言人表達，各地要堅決按照中央規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果稅收政策4月17日北京市地稅局局長王曉明表達，用拆遷款購房，對購房成交價格中相稱于拆遷賠償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷賠償款的，對超過部分征收契稅土地政策3月31日國土資源部部長徐紹史表達，今年將擴大耕地制度改革的試點，從征地的5個環(huán)節(jié)堅決愛惜農(nóng)民的土地權(quán)益4月5日國土部召開公布會稱，由國土部牽頭、14個部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整改政策方案此前已上報給國務(wù)院4月13日北京市土地儲備中心在網(wǎng)站上初次公布了首批擬于供應(yīng)的地塊信息4月17日國土資源部指出，今年要加強住房用地供應(yīng)和開發(fā)運用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管6月7日國土資源部出臺?閑置土地處置措施?，規(guī)定〝閑置土地滿一年按地價款20％征繳土地閑置費，閑置兩年那么免費收回。〞保證房政策3月住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部下發(fā)?有關(guān)做好城鎮(zhèn)保證性安居工程工作的告知?[建保()38號]，指出住房保證部門應(yīng)支持吸引社會資本參與保證房〝建運管〞4月6日北京市政府召開專題會議，會議原那么同意統(tǒng)一北京廉租房、經(jīng)適房、限價房和公租房這4類保證房的申請、審核及分派治理，即此后在申請環(huán)節(jié)，四種保證房申請表格將合一。4月19日國土資源部采用保證房用地單獨組卷的方式，提早介入，加緊用地申報和審批。截至4月19日，國務(wù)院同意了93個都市保證性安居工程用地，面積合計7643公頃。4月27日北京市住房城鎮(zhèn)建設(shè)委、北京市財政局正式印發(fā)?有關(guān)公共租賃住房租金補助對象及租金補助原則有關(guān)問題的告知?，規(guī)定了公租房租金補助對象應(yīng)具有的條件與租金補助原則5月11日北京市住建委下發(fā)?有關(guān)深入加強保證性住房工程質(zhì)量治理的意見?〔京建發(fā)[]199號〕的告知，規(guī)定深入加強保證房工程質(zhì)量治理5月15日國務(wù)院辦公廳公布?政府信息公布重點工作安排?〔國辦發(fā)[]26號〕提出，規(guī)定全面公布保證房分派信息保證公布透亮5月16日北京市住建委公布?北京市人民政府有關(guān)加強保證性住房使用監(jiān)督治理的意見?〔京政發(fā)[]13號〕，對以來建設(shè)的出租型保證性住房和發(fā)售型保證性住房，規(guī)定深入加強使用監(jiān)督治理5月18日國土資源部全國住房用地供應(yīng)打算公告顯示，打算供應(yīng)保證性安居工程用地5.01萬公頃，占住房用地供應(yīng)打算的29.1%5月18日北京市住建委公布?有關(guān)規(guī)范保證性住房資格審核街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))初審環(huán)節(jié)民主評議制度有關(guān)工作的告知?〔京建發(fā)[]195號〕，此后保證房資格初審將執(zhí)行〝鄰里〞評議6月12日住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部公布?公共租賃住房治理措施?，對公共租賃住房的申請條件、運行監(jiān)管、退出機制等作出明確規(guī)定，并從國家層面確認外來務(wù)工人員可申請公租房其他政策5月9日北京市住房城鎮(zhèn)建設(shè)委公布?有關(guān)公布本市出租房屋人均居住面積原則有關(guān)問題的告知(征求意見稿)?，初次明確北京市出租住房人均居住面積原則不得低于5平方米

第二章土地市場一、整體市場成交情形根據(jù)北京市土地整頓儲備中心的記錄數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全市共成交27宗土地。其中，住宅溢價率近33%，工業(yè)用地溢價率僅有2%，商業(yè)辦公用地所有以底價成交。整體來看，土地市場承接上季度體現(xiàn)仍舊冷清，而具有商業(yè)配套的住宅用地體現(xiàn)較為積極。27宗土地的總出讓金為48.16億元，同比銳減71.2%，這是近3年來，北京單季度土地出讓收入初次低于50億元。在成交的27宗土地中，僅有4宗為招標(biāo)出讓；在掛牌出讓的宗地中，有19宗均以掛牌底價成交，此外4宗地有溢價現(xiàn)象，其中，順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)M1一類工業(yè)用地競價次數(shù)88次，溢價率到達71.5%。土地市場體現(xiàn)冷清的緣故在于樓市調(diào)控政策對土地市場的負面阻礙持續(xù)發(fā)酵，開發(fā)商由于資金困難以及對房地產(chǎn)市場的消極預(yù)期，拿地的積極性仍舊較低。估計今年下六個月，伴隨政策性住房供地量的不停加大，以及受樓市限購政策的持續(xù)阻礙，開發(fā)商對住宅用地的購入仍將持謹(jǐn)慎態(tài)度，今年北京市的土地出讓金收入有也許持續(xù)下降，跌破千億元并非不也許。表SEQ表\*ARABIC2.北京土地市場各季度整體成交情形時刻宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(元/㎡)平均溢價率Q146159298442360834.1%Q266167402600279011.4%Q363477341678703118.5%Q474252350609413810.0%Q1459718935727050.0%Q22748109166289421.3%同比變化-59.1%-71.2%-72.8%-72.3%3.7%9.9%表SEQ表\*ARABIC3.北京Q2各用途土地成交情形用途宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(元/㎡)平均溢價率建設(shè)用地面積占比住宅用地32811299,38133%10.5%商業(yè)/辦公用地51211.5304,034-10.6%工業(yè)用地198.486.2106.89742%79.0%合計27481091662,89421.3%100.0%二、各用途地塊成交情形〔一〕住宅用地二季度北京住宅用地共成交3宗，比去年同期減少11宗，其中4月成交2宗，6月成交1宗，而5月無成交；建設(shè)用地面積合計11萬平方米，同比減少90.9%；平均樓面地價為9,381元/平方米，同比上升142.1%，環(huán)比上升95.6%。圖SEQ圖\*ARABIC1.-北京住宅用地成交量價走勢本季度成交的3宗住宅地塊分別分布在東城、門頭溝和通州區(qū)。其中通州區(qū)成交建設(shè)用地面積占比最大，幾乎到達82%。而東城區(qū)由于平均樓面地價遠遠高于其他兩個區(qū)域，土地出讓金占比靠近68%。此外，由于三宗地塊具有商業(yè)配套，對競買者的吸引力較大，均顯現(xiàn)溢價現(xiàn)象，其中，門頭溝區(qū)溢價率高達50%。表SEQ表\*ARABIC4.北京Q2住宅用地各區(qū)域成交情形區(qū)域宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(元/㎡)平均溢價率東城區(qū)1191725,74943%門頭溝區(qū)13146,65750%通州區(qū)169183,1692%〔二〕商業(yè)/辦公用地二季度北京商辦用地共成交5宗，同比減少6宗；建設(shè)用地面積為11.5萬平方米，同比減少71.4%，環(huán)比減少60.9%；平均樓面地價為4,034元/平方米，同比減少33.2%，環(huán)比減少0.7%；其中，5月無成交。圖SEQ圖\*ARABIC2.-北京商辦用地成交量價走勢以上5宗商辦地塊分布在朝陽、豐臺和通州區(qū)，均以底價成交。其中，通州區(qū)平均樓面地價最高，到達11,800元/平方米，其他區(qū)域平均樓面價較低。表SEQ表\*ARABIC5.北京Q1商辦用地各區(qū)域成交情形區(qū)域宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(元/㎡)平均溢價率朝陽區(qū)256.810.84,7860.0%豐臺區(qū)143.316.52,1680.0%通州區(qū)231.52.911,8000.0%〔三〕工業(yè)用地二季度北京工業(yè)用地共成交19宗，同比減少22宗；建設(shè)用地面積為86.2萬平方米，同比減少63.5%；平均地面單價為974元/平方米，同比上漲9.5%，環(huán)比上漲7.9%。圖SEQ圖\*ARABIC3.-北京工業(yè)用地成交量價走勢本季度北京成交的19宗工業(yè)地塊分布在房山、順義、昌平、大興、懷柔、平谷和密云縣。其中，大興區(qū)成交量宗數(shù)占比靠近50%。表SEQ表\*ARABIC6.北京Q2工業(yè)用地成交情形區(qū)域宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均地面單價(元/㎡)平均溢價率房山區(qū)10.10.60.71,5170.0%順義區(qū)20.54.43.51,11449%昌平區(qū)10.12.02.96280.0%大興區(qū)82.930.648.99540.0%懷柔區(qū)14.140.040.01,0320.0%平谷區(qū)40.35.16.26360.0%密云縣20.33.54.69110.0%近來市場資金有所緩和，開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的需求有所增長。下六個月，土地市場有也許顯現(xiàn)部分地塊升溫，但某些非優(yōu)質(zhì)地塊將持續(xù)冷清。近來入市的萬柳地塊也許會提振土地市場，然而整年土地市場并不樂觀。第三章住宅市場一、新建商品住宅〔一〕供應(yīng)情形——動工量持續(xù)下滑銷供比加大經(jīng)濟的波動會引起房地產(chǎn)投資的波動，加之持續(xù)的住宅調(diào)控政策限制了開發(fā)商的資金流，致使住宅新動工量持續(xù)下滑。截至5月底，北京市住宅施工面積為6169.5萬平方米，同比增長了18.4%，增幅持續(xù)了前幾種月的下降趨勢；其中，新動工面積為534.2萬平方米，同比減少31.3%?？⒐っ娣e存計290.5萬平方米，其中5月竣工面積到達121萬平方米，使得合計竣工面積同比大幅增長62.3%。圖SEQ圖\*ARABIC4.-北京新建住宅合計施工面積圖SEQ圖\*ARABIC5.-北京新建住宅竣工面積截至5月底，北京市新建商品住宅的同意上市面積為295萬平方米，同比增長了4.7%。本季度各月供銷比均不小于1，新增供應(yīng)不不小于需求，專門是5月份，銷供比到達2.25。通過了4、5、6月持續(xù)三個月的入市高潮后，后續(xù)入市房源數(shù)量或?qū)p少，加上2季度高成交量的作用，北京市新建住宅庫存將持續(xù)下行。圖SEQ圖\*ARABIC6.-新建商品住宅銷供比〔二〕成交情形1、整體成交情形——成交量持續(xù)攀升均價突破2萬元/平方米從市場體現(xiàn)來看，本季度3月以來的市場復(fù)蘇得以持續(xù)，成交量明顯增長，6月成交量創(chuàng)以來新高；而成交均價從4月份開始，接連突破2萬元/平方米，并逐漸走高。記錄數(shù)據(jù)顯示，二季度北京新建住宅共成交24617套，同比和環(huán)比分別增長79%、136%；成交面積為303萬平方米，同比和環(huán)比分別增長74%和143%；成交均價為20653元/平方米，同比減少3%，環(huán)比增長7%。本季度新建住宅成交量大幅回升的緣故要緊有如下幾種方面：〔1〕全國近40個都市顯現(xiàn)政策微調(diào)，提振了購房者的入市信心，政策微調(diào)引起購房者對市場觸底的鑒定；〔2〕央行三年來初次降息，加上首套房貸利率優(yōu)待政策等綜合原因的阻礙，使得因樓市調(diào)控而積蓄已久的購房需求得以加速開釋，剛性需求支撐了成交量的持續(xù)攀升；〔3〕開發(fā)商故意營造樓市回暖假象，曲解央行政策進行市場炒作，部分購房者被誤導(dǎo)入市。面對成交量的攀升，部分開發(fā)商開始提價，有的開發(fā)商甚至制造樓盤供不應(yīng)求的假象以提高價格，制造樓市價格觸底反彈的假象。而從供求關(guān)系來看，目前北京商品住宅面積仍舊供不小于求，大部分房企還處在消化庫存時期，再加上至動工的房地產(chǎn)項目在今年進入還款的高峰期，因此，下六個月房價持續(xù)上漲的也許性較小，降價放量將是后來一段時刻的趨勢。圖SEQ圖\*ARABIC7.-北京新建住宅成交量價2、各面積段成交情形從各面積段的成交量占比來看，今年二季度各戶型的成交比重與一季度相比變化不大，仍舊以中小戶型的成交量占比較大，超過60%。圖SEQ圖\*ARABIC8.-不一樣戶型成交面積占比變化從各面積段的成交均價來看，本季度不不小于60平方米和不小于400平方米區(qū)間段的成交均價環(huán)比有所下跌，跌幅分別為1.1%和8.9%；其他各面積段的成交均價環(huán)比均有所上漲，其中，60-90平方米區(qū)間段均價漲幅最大，為9%。圖SEQ圖\*ARABIC9.-各戶型成交價格走勢3、各重點區(qū)域成交情形從成交量來看，本季度北京市各重點區(qū)域中，除西城區(qū)成交面積環(huán)比小幅下降外，其他區(qū)域成交面積均有所增長，其中，東城、朝陽、房山、順義、昌平區(qū)環(huán)比增幅較大。圖SEQ圖\*ARABIC10.北京重點區(qū)域新建商品住宅成交面積及變化從成交均價來看，本季度主城區(qū)中除西城環(huán)比降幅較大外，其他區(qū)域均有不一樣程度上漲；而其他要緊郊區(qū)縣中，昌平、大興環(huán)比有所上漲，其中，昌平漲幅較大，靠近20%，通州、房山、順義環(huán)比下跌，跌幅在2.5%-6.5%之間。圖SEQ圖\*ARABIC11.-北京重點區(qū)域新建商品住宅成交價格I圖SEQ圖\*ARABIC12.-北京重點區(qū)域新建商品住宅成交價格II二、二手住宅市場〔一〕整體情形分析根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)記錄顯示，今年二季度北京市二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為31400套，同比增長22.5%，環(huán)比增長55.9%；本季度定點監(jiān)測的二手住宅掛牌價格指數(shù)為91.8，同比下降4.9個點，環(huán)比上漲5.7個點。盡管二季度住宅市場成交熱度升溫，小部分二手房業(yè)主開始收窄議價空間，顯現(xiàn)趁勢提價的現(xiàn)象。然而目前政策導(dǎo)向仍舊偏緊，房價與去年相比仍有下降，除學(xué)區(qū)房因其專門性，價格有也許小幅上漲之外，一般二手住宅均價大幅反彈的條件并不具有，后來房價仍將維穩(wěn)運行。圖SEQ圖\*ARABIC13.-北京二手住宅量價走勢〔二〕各重點區(qū)域分析本季度，北京市九個重點區(qū)域的掛牌價格定點監(jiān)測指數(shù)同比除豐臺區(qū)上漲0.6個點之外，其他各區(qū)同比仍有不一樣程度下降；而環(huán)比來看，各區(qū)均出現(xiàn)上漲趨勢，其中，海淀區(qū)漲幅最大，為8.3個點，房山區(qū)漲幅較小，為2.9個點。圖SEQ圖\*ARABIC14.-北京重點區(qū)域二手住宅價格指數(shù)I圖SEQ圖\*ARABIC15.-北京重點區(qū)域二手住宅價格指數(shù)II〔三〕熱點片區(qū)監(jiān)測價格表SEQ表\*ARABIC7.6月北京市學(xué)區(qū)房重點片區(qū)價格監(jiān)測成果表學(xué)區(qū)行政區(qū)重點對口小學(xué)區(qū)片均價〔元/平方米〕環(huán)比漲幅中關(guān)村學(xué)區(qū)海淀區(qū)中關(guān)村一小、二小463331.8%史家學(xué)區(qū)東城區(qū)史家胡同小學(xué)461671.1%西黃城根學(xué)區(qū)西城區(qū)西黃城根小學(xué)501671.7%朝陽試驗學(xué)區(qū)朝陽區(qū)朝陽試驗小學(xué)351671.9%表SEQ表\*ARABIC8.6月北京市高端住宅重點片區(qū)價格監(jiān)測成果表區(qū)片行政區(qū)代表物業(yè)區(qū)片均價〔元/平方米〕環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)萬城華府521112.0%三元橋朝陽區(qū)SOHO北京公館499500.7%CBD朝陽區(qū)銀泰中心公寓577781.0%金融街西城區(qū)北京尊府623332.2%亞奧朝陽區(qū)遠洋萬和城458331.1%表SEQ表\*ARABIC9.6月北京市別墅重點區(qū)片價格表區(qū)片行政區(qū)代表物業(yè)區(qū)片均價〔元/平方米〕環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)香山清琴522001.7%亞奧朝陽區(qū)紫玉山莊560000.0%中央別墅區(qū)順義區(qū)麗高王府花園365291.3%CBD朝陽區(qū)東山墅688890.3%朝通朝陽區(qū)、通州區(qū)中海安德魯斯莊園234002.6%大興大興、亦莊開發(fā)區(qū)翡翠城203001.0%昌平昌平區(qū)王府花園別墅71.7%〔四〕二手住宅租金分析本季度，北京二手住宅租金指數(shù)為118.4，同比上漲8.5個點，環(huán)比上漲7.3個點。受住宅交易市場成交量價回升的阻礙，再加上高校畢業(yè)生租房需求的增長，多數(shù)房主提高掛牌租金，拉升了本季度二手住宅的租金指數(shù)。圖SEQ圖\*ARABIC16.-北京二手住宅租金指數(shù)

第四章北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查分析一、調(diào)查時點資本化率調(diào)查以六個月為周期，本期調(diào)查時點為4月1日。二、樣本數(shù)據(jù)租金及價格等目的調(diào)查數(shù)據(jù)來自我司合作中介機構(gòu)。每期調(diào)查樣本情形為：住宅小區(qū)級調(diào)查數(shù)據(jù)超過條；寫字樓樓棟級調(diào)查數(shù)據(jù)超過200條；商業(yè)房地產(chǎn)樓棟級調(diào)查數(shù)據(jù)超過100條。修理費率、治理費率、空置率等輔助調(diào)查數(shù)據(jù)通過問卷調(diào)查法獵取，調(diào)查成果如下表所示。表SEQ表\*ARABIC10.10月房地產(chǎn)輔助調(diào)查數(shù)據(jù)情形房產(chǎn)用途輔助指標(biāo)最大值最小值平均數(shù)中位數(shù)眾數(shù)原則差住宅修理費率2.00%0.20%1.09%1.00%1.00%0.64%治理費率5.00%0.50%1.50%1.00%1.00%1.09%空置率8.22%2.74%6.15%5.48%8.22%2.06%商業(yè)

房地產(chǎn)修理費率2%1%1.57%2%2%0.49%治理費率2%1%1.57%2%2%0.49%空置率12.33%4.11%7.84%8.22%8.22%1.69%寫字樓修理費率2%0.30%1.55%2%2%0.52%治理費率5%1%1.84%2%2%0.89%空置率16.44%3.01%7.74%8.22%8.22%1.80%綜合稅費率根據(jù)不一樣房地產(chǎn)物業(yè)用途的有關(guān)規(guī)定進行對應(yīng)取值。其中，寫字樓及商業(yè)房地產(chǎn)取值為17.5%，住宅取值為5%綜合稅費率取值根據(jù)：綜合稅費率取值根據(jù)：?北京市地點稅務(wù)局有關(guān)個人非住房出租稅收治理工作的告知?〔京地稅征〔〕37號〕，?北京市地點稅務(wù)局有關(guān)個人非住房出租稅收治理工作的告知?〔京地稅征〔〕37號〕。三、調(diào)查成果〔一〕資本化率調(diào)查成果根據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)情形，并刪除專門值，同步綜合參照輔助調(diào)查數(shù)據(jù)平均值及中位數(shù)情形。最終確定的住宅、寫字樓、及商業(yè)房地產(chǎn)的資本化率調(diào)查成果如如下圖所示。圖SEQ圖\*ARABIC17.—房地產(chǎn)資本化率調(diào)查情形表SEQ表\*ARABIC11.4月資本化率有關(guān)記錄指標(biāo)情形類別指標(biāo)最大值最小值平均數(shù)中位數(shù)原則差住宅資本化率3.06%2.10%2.52%2.50%0.24%租售比0.29%0.20%0.24%0.24%0.02%寫字樓資本化率7.30%3.72%4.90%4.74%0.73%租售比0.84%0.43%0.55%0.55%0.08%商業(yè)房地產(chǎn)資本化率8.90%2.66%5.18%4.82%1.65%租售比1.03%0.31%0.60%0.56%0.19%整體來看，調(diào)查期內(nèi)，住宅資本化率在2%—2.5%之間；寫字樓與商業(yè)房地產(chǎn)資本化率差不多保持在4.6%—5.2%范圍內(nèi)，明顯高于住宅資本化率。準(zhǔn)時刻序列分析，住宅資本化率4月比4月約增長20%，增長幅度較大，寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)相比首期調(diào)查成果均增長了6%左右。緣故在于：自4月中央提出商品住宅〝限購〞措施以來，新一輪調(diào)控政策分別從差異化信貸、稅收、限購、限貸、增長保證房建設(shè)等多方面調(diào)控房地產(chǎn)市場，促使房價合理。目前調(diào)控成效初顯成效，1季度