個(gè)人住房貸款的主要方法及練習(xí)

個(gè)人住房貸款的主要方法及練習(xí)第一頁，共34頁。背景1998.7,國務(wù)院，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，逐步實(shí)行住房分配貨幣化職工購房來源：職工工資，住房公積金，個(gè)人貸款、住房補(bǔ)貼等1998.5,中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》，完善住房金融體系。第一頁第二頁，共34頁。一、個(gè)貸的概念和種類1.概念（掌握）金融機(jī)構(gòu)自然人貸款購買、建造、改造、修繕各類住房第二頁第三頁，共34頁。2.種類（熟悉）⑴資金來源A自營性貸款：

銀行發(fā)放，信貸資金，資金成本高，利率高，額度大，靈活B委托性貸款：中心，住房公積金貸款，低進(jìn)低出C組合貸款：B+A第三頁第四頁，共34頁。⑵住房交易形態(tài)首次住房貸款一級(jí)市場，一手房貸款再交易住房貸款二級(jí)市場，二手房貸款第四頁第五頁，共34頁。⑶貸款用途A個(gè)人住房貸款B個(gè)人大修貸款⑷按購買住房類型A經(jīng)濟(jì)適用房貸款B商品房貸款第五頁第六頁，共34頁。二、特征（熟悉）1.期限長：6-30年，2.零售性：數(shù)量多，單筆金額少3.分期償還性：難一次還清貸款加：4.靈活性：體現(xiàn)在Ain上第六頁第七頁，共34頁。三、主要術(shù)語（掌握）1.貸款金額①概念：借款的數(shù)額②貸款限額：數(shù)量，***萬元比例，A%③取整④一般額度：10-30萬元第七頁第八頁，共34頁。2.首付比率①概念：注意：首期≠首次，住房總價(jià)＝住房款②表示：A%③幾種情況第八頁第九頁，共34頁。3.貸款比率①概念：②表示：A%：例如80%成數(shù)：貸款八成③關(guān)系：首付比率＋貸款比率＝100%第九頁第十頁，共34頁。4.償還比率①概念：②表示：A%：例如80%③一般≤30%。第十頁第十一頁，共34頁。4.貸款余額①概念：尚未償還的貸款本金數(shù)額②表示：Pm③作用：提前還款時(shí)需計(jì)算第十一頁第十二頁，共34頁?？偨Y(jié)1.貸款金額2.首付比率3.貸款比率4.償還比率5.貸款余額最高最低最高最高實(shí)際術(shù)語限額20%，40%80%，60%30%第十二頁第十三頁，共34頁。分析李陽于2007年6月，購得位于西安市青島路房屋一處，單價(jià)為6000元每平方米，房屋建筑面積為80平方米。他目前家庭積蓄為10萬元，可全部用于首付。當(dāng)?shù)匾?guī)定，按李陽的情況最高可貸總房款的八成。請給該客戶計(jì)算貸款的購房方案。第十三頁第十四頁，共34頁。分析2李強(qiáng)于2005年購買由天人集團(tuán)開發(fā)的位于陽光小區(qū)的住房一處，房號(hào)為3-3-501.該房建筑面積為100m2，單價(jià)6000元。購買一處車庫，編號(hào)為A區(qū)18號(hào)，車庫款為7萬元。同時(shí)由于購房所加保險(xiǎn)、契稅等費(fèi)用約3萬元。李強(qiáng)可辦理最高30萬元20年的公積金貸款，工行7成20年的按揭貸款。李強(qiáng)可提供30萬元的現(xiàn)金首付。請?jiān)O(shè)計(jì)三種購房貸款方案。第十四頁第十五頁，共34頁。四、個(gè)貸的擔(dān)保方式（熟悉）五種方式1.以所購住房做抵押（多）：最主要，最有效的擔(dān)保形式。兩種形式現(xiàn)房抵押：期房抵押：按揭貸款第十五頁第十六頁，共34頁。2.抵押加連帶責(zé)任保證（多）概念：階段性保證擔(dān)保＋住房抵押兩種形式

期房抵押：由開發(fā)商提供保證

住房置業(yè)擔(dān)保：由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證第十六頁第十七頁，共34頁。3.抵押＋購買住房貸款保險(xiǎn)概念：住房抵押＋住房貸款保險(xiǎn)當(dāng)出現(xiàn)意外情況，由保險(xiǎn)公司借為履行。4.質(zhì)押擔(dān)保5.連帶責(zé)任保證第十七頁第十八頁，共34頁。五、住房置業(yè)擔(dān)保（了解）1.概念依法設(shè)立的保證置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。第十八頁第十九頁，共34頁。2.程序申請－－受理－－辦手續(xù)－－解除3.住房置業(yè)擔(dān)保公司為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。第十九頁第二十頁，共34頁。六、個(gè)人住房貸款的性質(zhì)（理解）1.實(shí)質(zhì)：個(gè)人住房貸款＝房地產(chǎn)按揭貸款≠房地產(chǎn)抵押貸款P91按揭購樓的行為過程：按揭人由租樓－買樓的過程虛擬抵押第二十頁第二十一頁，共34頁。2.按揭貸款與抵押揭貸款的區(qū)別房地產(chǎn)抵押按揭貸款⑴債務(wù)承擔(dān)手段自有租用⑵債權(quán)債務(wù)參與人借貸雙方先買后租⑶債務(wù)資金運(yùn)用及目的貸款住房⑷還貸形式多種月供⑸審查資信重點(diǎn)P94第二十一頁第二十二頁，共34頁。第二節(jié)個(gè)人住房貸款工具（掌握）第二十二頁第二十三頁，共34頁。一、月等額償還按揭貸款（等額本息法）1.概念及適用范圍⑴借款人每月以相等的金額償還貸款（本息和相等，本↑息↓）⑵適用預(yù)期收入穩(wěn)定的借款人2現(xiàn)金流量圖（對銀行，對個(gè)人，板書）3公式P→A及注意事項(xiàng)4P103例題2第二十三頁第二十四頁，共34頁。5.求貸款余額⑴P103法定利率調(diào)整一年內(nèi)，合同利率一年以上，于下年初開始實(shí)行新利率⑵求貸款余額的兩種思路m期后A的現(xiàn)值之和先求m期累加的現(xiàn)值，再和P相減得到貸款余額的現(xiàn)值，最后折算成第m期初的將來值第二十四頁第二十五頁，共34頁。6.求調(diào)整利率后的A步驟：⑴求正常情況下月還款額A⑵求貸款余額⑶求新利率下的A‘⑷P104例題3第二十五頁第二十六頁，共34頁。二、等額本金償還按揭貸款1.概念：⑴本金部分按月等額償還，利息按實(shí)際余額和利率計(jì)算。（本△＋息↓）↓⑵適用預(yù)期收入逐漸減少的借款2.現(xiàn)金流量圖（板書）3.公式（板書）（注意修正書的公式）4.例題4P105總結(jié)：每次計(jì)算需用到Pi和P/n，可以先計(jì)算。第二十六頁第二十七頁，共34頁。P106兩種方法的異同等額本息法等額本金法A相同的逐期減少本息先還息多本同，息↓總利息多少使用方便（多）不方便少）第二十七頁第二十八頁，共34頁。練習(xí)P1255⑴月等額方式下，月還款額是多少？⑵若全部商貸，八成15年，則A＝？⑶5年后貸款余額是多少？利率為7%時(shí)，A’=?⑷若全部商貸，求a1a180a616.⑶求5年后的貸款余額是多少？⑷若等額本金法，求a1a120a61第二十八頁第二十九頁，共34頁。三遞增式償還按揭貸款1.概念：在每年的各個(gè)月份，以相等的額度償還，但逐年按一定比例遞增。（分級(jí)支付、漸進(jìn)還款）2.現(xiàn)金流量圖P1073.計(jì)算公式P107⑴不考慮月計(jì)息⑵考慮月計(jì)算4.例題P108第二十九頁第三十頁，共34頁。四、飄浮式按揭貸款1.概念：每期償還額均低于A，最后一次還清全部貸款。2.現(xiàn)金流量圖：3.計(jì)算步驟：⑴計(jì)算A：A=P（A/P,i,n）＝P×Mc1(等額月償還系數(shù)）⑵計(jì)算A1：

A1=P×Mc0(月償還系數(shù))⑶計(jì)算E：E=A1＋（A-A1）×（F/A,i,n）012345…nAA1E第三十頁第三十一頁，共34頁。五、可變利率按揭貸款形式隨價(jià)格水平調(diào)整可調(diào)利率1.隨價(jià)格水平調(diào)整⑴概念：只確定初始利率，約定在一段時(shí)間后按市場價(jià)格指數(shù)對Pm進(jìn)行調(diào)整。⑵計(jì)算步驟：求A:A=P（A/P,i,n）求Pm‘

：

Pm‘=A（P/A,i,n-m）求Pm‘‘

：Pm‘‘

＝Pm×（1+i）(市場價(jià)格指數(shù))求A’:A‘=Pm‘‘（A/P,i,n-m）第三十一頁第三十二頁，共34頁。五、可變