社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品規(guī)劃操作

新景祥咨詢顧問部內(nèi)部分享——社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品規(guī)劃操作手冊廈門市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司咨詢顧問部沉淀人：吳雅菲2010.07寫在前面：分享對象：新景祥咨詢顧問部伙伴分享目標(biāo)：了解社區(qū)商業(yè)操作流程及方法。分享版本：2010.07版僅僅，只是一次分享！做社區(qū)商業(yè)，先了解何為社區(qū)商業(yè)，與城市商業(yè)有何不同？概念規(guī)模分類社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃什么是社區(qū)商業(yè)？

概念——社區(qū)商業(yè)是指以住宅小區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)，是相對于城市中心商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)而言的商業(yè)形態(tài)社區(qū)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體以利民便民為宗旨以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象對住宅小區(qū)的依存關(guān)系：建筑上，社區(qū)商業(yè)和住宅小區(qū)是緊密聯(lián)系的經(jīng)營上，直接指向小區(qū)住戶表明了社區(qū)商業(yè)指向的終端消費(fèi)者的地域性，是區(qū)別與其他商業(yè)最重要的特點(diǎn)不是、也無法滿足所指向的終端消費(fèi)者的所有商業(yè)需求但對消費(fèi)者需求的滿足必須具備方便的特性社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別？在位置、消費(fèi)群體、業(yè)態(tài)組合、建筑形態(tài)上存在差異性滿足住宅小區(qū)部分商業(yè)需求具有滿足需求的便利性形態(tài)、業(yè)態(tài)、層次較不完善類型位置消費(fèi)群體業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài)社區(qū)商業(yè)依附于社區(qū)，離居住集聚區(qū)很近消費(fèi)對象明確，主要為周邊居住區(qū)的居民，商圈小主要面向社區(qū)居民的日常消費(fèi)、針對性更強(qiáng)，主要經(jīng)銷日常生活用品，業(yè)態(tài)不完善最常見的是底商形態(tài)，一般是獨(dú)立的商鋪，少量為大開間商場城市商業(yè)城市商業(yè)區(qū)城市某區(qū)域或整個城市，甚至更為廣泛各種各樣的業(yè)態(tài)，十分完善形態(tài)多種多樣遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思維原則”首先是考慮如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化商業(yè)特色的營造應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致社區(qū)商業(yè)與整體住宅關(guān)系？桃源居社區(qū)商業(yè)景觀小品案例：桃源居，社區(qū)主題形象定位為“世外桃源”，社區(qū)商業(yè)與住宅主題形象相一致，在景觀小品點(diǎn)綴上給予呼應(yīng)和表現(xiàn)社區(qū)商業(yè)一般規(guī)模？《中國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)1萬-1.5萬2千-4千300-700人口(人)3萬-5萬7千-1.5萬1千-3千商業(yè)服務(wù)配套700-910㎡/千人450-570㎡/千人150-370㎡/千人社區(qū)規(guī)模社區(qū)商業(yè)規(guī)模規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)服務(wù)人口一般在5萬人以下服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)，合理半徑在800-1000M我國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范約束了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在3萬㎡以下社區(qū)商業(yè)有哪些類型？1、按照商住比2、按照人均商業(yè)面積分類參考標(biāo)準(zhǔn)值分類參考標(biāo)準(zhǔn)值外向型5%-11%外向型1.08-2.54㎡中間型（偏外向型）2%-5%中間型（偏外向型）0.14-0.87㎡內(nèi)向型2%以下內(nèi)向型0.14-0.87㎡根據(jù)服務(wù)范圍的不同，分為外向型、中間型和內(nèi)向型三種社區(qū)商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑？主要消費(fèi)圈在500m范圍內(nèi)社區(qū)商業(yè)步行5分鐘約500m步行10分鐘約1km騎車15分鐘約2km主要消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)50%-80%終端消費(fèi)者來源于該區(qū)域次要消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)15%-25%終端消費(fèi)者來源于該區(qū)域邊緣消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)零星的終端消費(fèi)者來源于該區(qū)域“51015”社區(qū)購物網(wǎng)絡(luò)專業(yè)人士通過對人出行購物習(xí)慣的研究，提出社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：步行5分鐘到達(dá)便利店步行10分鐘到達(dá)超市、餐飲店騎車15分鐘到達(dá)購物中心什么是商業(yè)業(yè)態(tài)？

概念——是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。即零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。分類——國家質(zhì)檢總局、國家標(biāo)準(zhǔn)委聯(lián)合發(fā)布新國家標(biāo)準(zhǔn)《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106-2004），將業(yè)態(tài)分為17類有店鋪零售業(yè)態(tài)共有12種食雜店百貨店便利店專業(yè)店折扣店專賣店超市家居建材商店大型超市購物中心倉儲式會員店工廠直銷中心無店鋪零售業(yè)態(tài)共有5種電視購物郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭電話購物商業(yè)業(yè)態(tài)超市便利店大型綜合超市倉儲商店專業(yè)店大型專業(yè)店專賣店百貨店大型購物中心專業(yè)批發(fā)市場摸清自身的商業(yè)發(fā)展條件城市規(guī)劃地理區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目能見度交通可達(dá)性項(xiàng)目人車流量周邊市政配套及物業(yè)社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃城市規(guī)劃所在片區(qū)功能定位及發(fā)展方向商務(wù)區(qū)？行政區(qū)？文教區(qū)？住宅區(qū)？項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃布局？規(guī)模性質(zhì)？人均商業(yè)面積？所在片區(qū)人口發(fā)展規(guī)劃常住人口規(guī)模？人口流動性？人口結(jié)構(gòu)？分析城市規(guī)劃的發(fā)展方向，明確項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃環(huán)境對本案商業(yè)發(fā)展的影響地理區(qū)位項(xiàng)目在城市中的區(qū)位占位老城區(qū)？新城區(qū)？城鄉(xiāng)結(jié)合部？近郊？遠(yuǎn)郊？項(xiàng)目在片區(qū)中的區(qū)位占位核心區(qū)？邊緣區(qū)？成熟區(qū)？陌生區(qū)？項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目區(qū)位關(guān)系相對獨(dú)立？互動密切？分析項(xiàng)目區(qū)位占位問題，明確項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展背景環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃體量指標(biāo)，上限與下限，是否是強(qiáng)制性規(guī)定？布局是否受限？與主干道退線要求？商業(yè)在住宅項(xiàng)目中的占位，初步判斷其類型項(xiàng)目自身的特征，判斷商業(yè)在各物業(yè)形態(tài)之間的占位了解項(xiàng)目規(guī)劃中的商業(yè)體量規(guī)劃及限制，以及商業(yè)性質(zhì)初步判斷是否具有水平高差？地塊與主干道關(guān)系，昭示性如何？是否具有綠化帶阻隔？是否具有自然環(huán)境的遮擋與阻隔，例如山體、水體？項(xiàng)目能見度了解項(xiàng)目商業(yè)的昭示性，是否具備對外服務(wù)的外在條件項(xiàng)目交通可達(dá)性社區(qū)商業(yè)可達(dá)性應(yīng)至少滿足兩個方面的條件人流可以方便地到達(dá)地塊車流可以從城市各個方向到達(dá)地塊并可以方便進(jìn)出和停留地塊四周道路狀況自駕車出行狀況地塊交通微循環(huán)城市公交系統(tǒng)地塊內(nèi)人行交通位于項(xiàng)目哪個方向？道路等級與性質(zhì)？對于項(xiàng)目是否通達(dá)？是否擁堵？通往主要城市節(jié)點(diǎn)及商業(yè)節(jié)點(diǎn)是否便利？距離主要城市節(jié)點(diǎn)及商業(yè)節(jié)點(diǎn)的時空距離如何？到達(dá)項(xiàng)目是否有轉(zhuǎn)彎限制？是否具有隔離帶地塊本身內(nèi)循環(huán)與外部交通的對接關(guān)系公交站點(diǎn)于本案的分布密度本案與站點(diǎn)之間的通達(dá)條件主要人流路線與停留點(diǎn)選取各主要節(jié)點(diǎn)作為監(jiān)測點(diǎn)輻射范圍判斷監(jiān)測結(jié)果不同時段監(jiān)測結(jié)果，例如，上下班、閑時日平均流量峰值時間工作日與周末流量區(qū)別主要人流動線項(xiàng)目人車流量項(xiàng)目及周邊居民出行方式工具特征、人車流量，判斷項(xiàng)目商業(yè)的價值調(diào)查與分析方法同人流量分析項(xiàng)目市政配套及物業(yè)組合即了解項(xiàng)目周邊四至配套環(huán)境，對于一些特殊的市政配套，可能導(dǎo)致商業(yè)定位的重要改變中小學(xué)校幼兒園醫(yī)院銀行郵電通訊科研院所政府機(jī)構(gòu)購物中心超市餐飲休閑娛樂場所……項(xiàng)目界定：項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展條件如何？初步判斷該社區(qū)商業(yè)性質(zhì)如何？結(jié)論回答市場購買力、市場容量、競爭三個問題宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境商業(yè)市場現(xiàn)狀未來市場競爭社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境圍繞1個核心問題進(jìn)行：當(dāng)?shù)刭徺I力如何？主要指標(biāo)消費(fèi)力城鎮(zhèn)居民可支配收入與消費(fèi)性支出社會消費(fèi)品零售總額社會商品購買力指數(shù)人均GDP世界銀行《世界發(fā)展報告》人均國內(nèi)生產(chǎn)總值6000-8000美元，是一個地區(qū)商業(yè)快速發(fā)展的時期解讀商業(yè)市場，必須建立于詳盡細(xì)致的市場調(diào)查基礎(chǔ)上！商業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)搜集方法街頭攔截詢問入戶訪問深度訪談座談訪問電話訪問……網(wǎng)上調(diào)查日記式調(diào)查實(shí)地觀察郵寄訪問數(shù)據(jù)獲取途徑商業(yè)市場圍繞3個核心問題進(jìn)行：1、供給？2、銷售？3、價格？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)供給面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售價格？歷年與近期片區(qū)商業(yè)供銷主力產(chǎn)品？與其他片區(qū)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展情況對比？與其他物業(yè)形態(tài)的對比情況，比如住宅？回答片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀供銷市場容量、供銷主力與市場占位問題周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀圍繞3個問題進(jìn)行怎樣的市場供給現(xiàn)狀怎樣的消費(fèi)現(xiàn)狀怎樣的現(xiàn)狀供求關(guān)系項(xiàng)目分布及本案關(guān)系？項(xiàng)目商業(yè)定位及檔次？項(xiàng)目商業(yè)體量？現(xiàn)狀業(yè)態(tài)及業(yè)種情況？租售價格情況？空置率情況？店面規(guī)格及形態(tài)？家庭特征？職業(yè)及收入特征？日均消費(fèi)人流量？人均消費(fèi)金額？購物時段特征？消費(fèi)偏好特征？持有招商？全部銷售？二者兼有？判斷項(xiàng)目所處片區(qū)商業(yè)發(fā)展存在何種問題？本案是否具有機(jī)會點(diǎn)？未來趨勢如何？未來市場競爭圍繞3個問題進(jìn)行未來供給體量？商業(yè)定位及規(guī)劃？經(jīng)營模式？項(xiàng)目分布與本案關(guān)系？項(xiàng)目商業(yè)供給體量？推售時間？售價預(yù)期？項(xiàng)目商業(yè)定位？項(xiàng)目商鋪供給結(jié)構(gòu)？店鋪規(guī)格？持有招商？全部銷售？二者兼有？未來面市項(xiàng)目是否與本案形成競爭？本案相比競爭優(yōu)勢、劣勢如何？本案競爭機(jī)會點(diǎn)在哪里？本案市場占位如何，給予市場定位：領(lǐng)袖？跟隨？差異？創(chuàng)新？結(jié)論界定本案消費(fèi)群體，掌握消費(fèi)特征終端消費(fèi)客群商鋪投資客群商鋪經(jīng)營者社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃終端消費(fèi)客群定位目標(biāo)：大致圈定調(diào)研范圍界定調(diào)研力量的分配舉例：調(diào)查范圍以道路為骨干方圓500m范圍的主要消費(fèi)圈，調(diào)查樣本取總量的50%-80%1km次級消費(fèi)圈取15-25%邊緣消費(fèi)圈層零星取樣對于一般社區(qū)商業(yè)：核心調(diào)查對象通常有如下類型本社區(qū)定位客群或已入住或即將入住業(yè)主周邊樓盤居住者社區(qū)周邊原著居民終端消費(fèi)客群定位市場調(diào)查分類分析歸納概況定位終端消費(fèi)客群定位——市場調(diào)查年齡？性別？職業(yè)？文化水平？婚否？家庭結(jié)構(gòu)？收入水平？是否當(dāng)?shù)厝耍课磥砣丝跀?shù)量、結(jié)構(gòu)、層次變遷？消費(fèi)習(xí)慣？消費(fèi)結(jié)構(gòu)？消費(fèi)實(shí)力？消費(fèi)偏好？作為研究分析的調(diào)研數(shù)據(jù)基礎(chǔ)終端消費(fèi)客群定位——分類根據(jù)項(xiàng)目研究重點(diǎn)及目標(biāo)，選取某一特征對終端消費(fèi)客群進(jìn)行分類，作為研究的基礎(chǔ)終端消費(fèi)者區(qū)分按職業(yè)區(qū)分按年齡區(qū)分按地域來源區(qū)分按收入水平區(qū)分按家庭類型區(qū)分終端消費(fèi)客群定位——分析消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)實(shí)力消費(fèi)偏好在分類之下，對不同類別消費(fèi)者進(jìn)行研究消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)頻次消費(fèi)層次飲食服飾教育文化日常用品時段偏好結(jié)伴購物目的性消費(fèi)日均消費(fèi)水平人均消費(fèi)水平品牌關(guān)注度終端消費(fèi)客群定位——?dú)w納概況商業(yè)物業(yè)，特別是社區(qū)商業(yè)物業(yè)，不可能滿足所有消費(fèi)群體的所有需求，因此必須找出各類消費(fèi)群體的共性和個性！研究總結(jié)各類消費(fèi)群體的消費(fèi)共性和個性特征具有同樣消費(fèi)特征的群體類別進(jìn)行二次并類主力消費(fèi)群體特征次主力消費(fèi)群體特征特殊消費(fèi)群體由主力消費(fèi)群體特性得出項(xiàng)目終端消費(fèi)客群定位方向124563123456123項(xiàng)目終端消費(fèi)客群定位示意圖商鋪投資客群定位前提：開發(fā)商目標(biāo)是將社區(qū)商業(yè)全售或部分銷售對投資客群的定位，更關(guān)注的是投資客地域來源、購買力與經(jīng)營傾向商鋪投資客群相對住宅客群而言，更具有廣泛性和不固定性對大多數(shù)地區(qū)大多數(shù)情況，商鋪投資客占70-90%甚至以上比例投資客群關(guān)注的的核心價值元素也十分單一，及項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的投資價值商鋪投資客群定位劃定區(qū)域案例調(diào)研歸納總結(jié)取樣訪談歸納總結(jié)通常選取比項(xiàng)目所在片區(qū)更為廣泛的城市區(qū)域周邊項(xiàng)目城市相似地段類似項(xiàng)目地域來源購買力經(jīng)營傾向投資客投資自用兼顧地域來源購買力經(jīng)營傾向項(xiàng)目調(diào)研客群調(diào)研投資客群定位商鋪經(jīng)營客群定位前提：開發(fā)商目標(biāo)是將商業(yè)物業(yè)持有招商或者售后返租招商經(jīng)營該類客群難以定位，關(guān)鍵在于滿足各類業(yè)態(tài)的物業(yè)條件要求超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯綜合超市超市類社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯超市類便利超市相比綜合超市和社區(qū)標(biāo)超，便利店對停車位沒有要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類中西快餐餐飲類西式快餐技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途⒏粲统丶芭庞蜔熅赖仍O(shè)施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類西餐咖啡店便利店類便利店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修對開間、進(jìn)深和層高有較多要求，且對展示性要求高技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套及精品類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同：美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對展示性要求較高，對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯生活家居對于經(jīng)營場所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。生活家居類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯娛樂休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對于供配電、供給水、排污、停車位等要求高，同時，面積的需求也相對較大。休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營場所一般在二、三樓制定項(xiàng)目戰(zhàn)略社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略定位分目定位社區(qū)商業(yè)定位系統(tǒng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位主題定位市場定位客群定位產(chǎn)品定位形象定位價格定位以一種概念或文化標(biāo)注項(xiàng)目的核心價值確定占領(lǐng)市場的特定身份：領(lǐng)袖？跟隨？差異？創(chuàng)新？結(jié)合項(xiàng)目或市場確定購買圈層確定項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格、檔次展示項(xiàng)目的整體印象以高價確定項(xiàng)目地位，或以低價競爭市場，強(qiáng)化競爭力本分享，將定位系統(tǒng)，根據(jù)邏輯關(guān)系，分散到各個章節(jié)中項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位——原則戰(zhàn)略定位：完整體現(xiàn)和代表項(xiàng)目的核心價值的理念定位的原則整體項(xiàng)目的大定位消費(fèi)者的需求社區(qū)商業(yè)物業(yè)的特征平衡區(qū)域商業(yè)布局的需要周邊競爭項(xiàng)目的商業(yè)特點(diǎn)項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……消費(fèi)者希望什么市場競爭偏向地塊自身適宜做什么項(xiàng)目定位消費(fèi)者、地塊、市場組成一個大的立體平臺，三者在內(nèi)容、作用、功能上交叉聯(lián)系，相交的平衡點(diǎn)就是項(xiàng)目的定位依據(jù)項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……假設(shè)論證法——從結(jié)論出發(fā)在很難確定最佳定位時，對集中難以排出的定位進(jìn)行假設(shè)論證，分析各自的優(yōu)劣勢，再將分析結(jié)果進(jìn)行對比，據(jù)此確定最終定位方法建立的條件：詳盡的市場調(diào)查該方法的優(yōu)勢：直奔主題、迅速快捷，適用于疑難項(xiàng)目、特殊項(xiàng)目、單體項(xiàng)目，不適合大型項(xiàng)目步驟：先設(shè)計幾種最佳定位，然后分別對每一個定位進(jìn)行分析、求證求證結(jié)論選取最優(yōu)的兩個定位，以時間、成本、難度為坐標(biāo)，對設(shè)計操作程序再次求證分析根據(jù)再次求證的結(jié)論最終確定項(xiàng)目定位，并將該定位于市場同類項(xiàng)目進(jìn)行對比分析，以判斷該定位的預(yù)期效果項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……剝洋蔥定位法——讓矛盾層層轉(zhuǎn)化此方法就是找矛盾，讓矛盾不斷轉(zhuǎn)化，而最關(guān)鍵的是否找準(zhǔn)第一個核心矛盾項(xiàng)目的核心問題到底是什么？這是項(xiàng)目成功與否的決定性條件。項(xiàng)目最大的難點(diǎn)是什么？這是解決和突破的最大障礙。接觸地塊：發(fā)現(xiàn)主要矛盾A地塊研究：轉(zhuǎn)化為主要矛盾B市調(diào)：轉(zhuǎn)化為主要矛盾C綜合分析：轉(zhuǎn)化為主要矛盾D主要矛盾A主要矛盾C主要矛盾D……定位產(chǎn)生主要矛盾B主題定位商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展趨勢項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模休閑？娛樂？餐飲？休閑？文化？購物？專業(yè)店？專賣店？便利店？超市？外向？中間？內(nèi)向？主題定位表述舉例：為社區(qū)生活配套服務(wù)的，以經(jīng)營休閑、文化、娛樂、日常購物為主的，綜合性社區(qū)商業(yè)檔次定位項(xiàng)目整體戰(zhàn)略市場競爭環(huán)境項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？檔次定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風(fēng)格；項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍；主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等；形象定位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格布局規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套商業(yè)規(guī)?！悸妨闶蹣I(yè)飽和狀態(tài)分析零售業(yè)引力模型計算城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范要求商業(yè)規(guī)模定位商業(yè)規(guī)?！闶蹣I(yè)飽和狀態(tài)分析目標(biāo)判斷是否可能設(shè)立商場假設(shè)在本項(xiàng)目地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是服務(wù)于本社區(qū)，最高要求是服務(wù)于商圈，據(jù)此來確定社區(qū)商業(yè)物業(yè)的規(guī)模區(qū)間商圈內(nèi)主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計入飽和度計算的營業(yè)面積內(nèi)分析模型按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內(nèi)開設(shè)商場。計算公式如下：零售飽和度IRS（元/㎡.日）=C（人）×RE（元/日）/RF（㎡）IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出；RF——商圈內(nèi)主要商店的營業(yè)面積計算的零售飽和度與全市零售業(yè)盈虧平衡點(diǎn)單位營業(yè)額比較，高于平均值則表明所在商圈內(nèi)商業(yè)零售業(yè)尚未達(dá)到飽和狀態(tài)商業(yè)規(guī)?！闶蹣I(yè)飽和狀態(tài)分析計算:極限規(guī)模測算表下限：社區(qū)商業(yè)上限：城市商業(yè)社區(qū)常住人口總數(shù)（戶）A城市商圈總?cè)丝冢ㄈf人）F社區(qū)配套超市（㎡）B商圈內(nèi)人均消費(fèi)（元/年）G社區(qū)人流量（萬人/日）C偶得性消費(fèi)商業(yè)面積D商圈內(nèi)年總消費(fèi)（億元）H中西餐廳、休閑娛樂等目的性消費(fèi)商業(yè)面積（㎡）E項(xiàng)目可能的規(guī)模下限（萬㎡）X項(xiàng)目可能的規(guī)模上限（萬㎡）Y規(guī)模下限的計算，根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范，社區(qū)商業(yè)面積在9000㎡-17000㎡規(guī)模上限的計算，根據(jù)零售商業(yè)飽和度進(jìn)行計算，即當(dāng)零售商業(yè)飽和度達(dá)到盈虧臨界值時，所需要的商業(yè)面積，計算公式：RF（㎡）=C（人）×RE（元/日）/零售飽和度臨界值IRS（元/㎡.日）商業(yè)規(guī)?！闶垡δＰ湍繕?biāo)考慮競爭因素下，計算本案商業(yè)能夠占領(lǐng)的市場份額要點(diǎn)明確競爭對象及競爭規(guī)模商業(yè)點(diǎn)吸引顧客的概率與商業(yè)面積正相關(guān)，與出行時間負(fù)相關(guān)出行時間，按商圈人口重心到商業(yè)點(diǎn)步行時間進(jìn)行計算引力模型本案吸引商圈人口到達(dá)本案i購物的概率J表示第N個商業(yè)點(diǎn)Sj表示第j個商業(yè)點(diǎn)的商業(yè)面積，Tij表示從商圈i到達(dá)j商業(yè)點(diǎn)步行時間修正系數(shù)，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及經(jīng)營品種而定，一般取1或2商業(yè)名稱商業(yè)面積SJ點(diǎn)到達(dá)本項(xiàng)目的出行時間S/Tλ到j(luò)點(diǎn)消費(fèi)的概率J1S1T1X1P1J2S2T2X2P2J3S3T3X3P3……………………本案假設(shè)最大上限SiTiXiPi商業(yè)規(guī)模——零售引力模型計算考慮競爭的客戶分流情況下，將初次計算的社區(qū)商業(yè)規(guī)模上限修正為：修正后本案商業(yè)規(guī)模上限=最大的上限Si*到本案消費(fèi)概率Pi（也就是本案可能所占的市場份額）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格布局規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套業(yè)態(tài)規(guī)劃前提——功能定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位功能支撐項(xiàng)目整體商業(yè)功能休閑功能購物功能社區(qū)公共服務(wù)功能餐飲功能保健功能文化功能娛樂功能功能選擇超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：

社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。業(yè)態(tài)規(guī)劃原則名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,870找出本地及相關(guān)區(qū)域內(nèi)，與本案相似社區(qū)（外向型、中間型或內(nèi)向型，與本案戰(zhàn)略定位相類似的社區(qū)），對在經(jīng)營的各類業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)計，總結(jié)業(yè)態(tài)配比一般規(guī)律。例如右表：統(tǒng)計樣本，深圳23個社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方法經(jīng)營面積占比達(dá)到15％以上，可視為是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用另外，結(jié)合區(qū)域特征，可歸納出區(qū)域特征下的業(yè)態(tài)配比規(guī)律（如，城市郊區(qū)陌生區(qū)域業(yè)態(tài)配比與城市核心區(qū)的必然不同）在一般規(guī)律參考下，結(jié)合本案戰(zhàn)略定位，進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后續(xù)指導(dǎo)商鋪產(chǎn)品規(guī)劃做準(zhǔn)備業(yè)態(tài)規(guī)劃方法業(yè)態(tài)規(guī)劃案例借鑒社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)律本案戰(zhàn)略定位客戶需求（各類商家需求）業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積配比規(guī)劃地域特征開發(fā)商意圖（租售意圖）市場定位各類業(yè)態(tài)面積要求一般規(guī)律業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營樓層位置社區(qū)超市1000-5000-1-3層主干道/主入口便利超市100-5001層主入口/主干道餐飲快餐類：100-500；西餐咖啡：200-800；中式酒樓：1000-30001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨近主干道美容美發(fā)美發(fā)50-100；美容200-10001層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無特殊要求休閑類500-10001層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無求，但要有一個良好的展示面便利店50-2001層靠近主入口，離居住區(qū)域較近餅屋或蛋糕店30-601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)過渡業(yè)態(tài)，位置要求不高地產(chǎn)中介30-1001層在社區(qū)啟動區(qū)較多，位置較優(yōu)越干洗店10-201層靠近主入口，離居住區(qū)域較近沖印店10-201層位置要求弱其他----位置要求不高各類商家物業(yè)條件一般規(guī)律商鋪面積配比規(guī)劃——一般規(guī)律

硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。商鋪面積配比規(guī)劃——一般規(guī)律輻射面廣的業(yè)態(tài)，如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)經(jīng)營面積都較大，因此，大面積鋪位比例相對應(yīng)較高。但是，在個數(shù)比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。注：此統(tǒng)計是深圳的23個社區(qū)的統(tǒng)計，各地的特征，需要建立在對當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計基礎(chǔ)上。商鋪面積配比規(guī)劃——一般規(guī)律中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上”的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。注：此統(tǒng)計是深圳的23個社區(qū)的統(tǒng)計，各地的特征，需要建立在對當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計基礎(chǔ)上。商鋪面積配比規(guī)劃——一般規(guī)律內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。注：此統(tǒng)計是深圳的23個社區(qū)的統(tǒng)計，各地的特征，需要建立在對當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計基礎(chǔ)上。業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%從以上23個社區(qū)的統(tǒng)計，摸索一般規(guī)律，如下：商鋪面積配比規(guī)劃——一般規(guī)律類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間：從以上23個社區(qū)的統(tǒng)計，摸索一般規(guī)律，如下：商鋪面積配比規(guī)劃——一般規(guī)律商鋪面積配比規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積規(guī)劃各類業(yè)態(tài)面積要求一般規(guī)律類似社區(qū)各類業(yè)態(tài)面積一般規(guī)律實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格布局規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套布局規(guī)劃人流動線規(guī)劃業(yè)態(tài)分布及規(guī)劃社區(qū)商業(yè)布局規(guī)劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局——原則

各業(yè)態(tài)對于位置要求不盡相同，總體應(yīng)注意以下基本原則：

在商業(yè)布點(diǎn)時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響入口街鋪型有利社區(qū)居民的購物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價值較高一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長，可視性不強(qiáng)入口集中型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時不方便居民的購物消費(fèi)以點(diǎn)帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物商業(yè)較分散，難形成規(guī)模效應(yīng)社區(qū)商業(yè)分布類型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布：案例沿蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等二樓分布對位置要求、人氣要求不甚高的休閑、娛樂、教育、培訓(xùn)等圈地街鋪型：萬科金色家園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布：案例入口街鋪型：東?；▓@入口集中型：波托菲諾各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布要求社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃了解兩個概念：人流焦點(diǎn)：一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)：一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。焦點(diǎn)型人流動線端點(diǎn)型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點(diǎn)附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃主力店分布位置人流焦點(diǎn)案例示意在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，依此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃人流端點(diǎn)案例示意以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個端點(diǎn)拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)注意點(diǎn)：規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價值。社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格布局規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套建筑風(fēng)格四個原則與項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格保持協(xié)調(diào)一致區(qū)別于住宅等，需要具備商業(yè)的建筑特點(diǎn)，具有昭示性，從住宅建筑群體凸顯出來主入口突出提升整體項(xiàng)目形象與品質(zhì)環(huán)境設(shè)計的重點(diǎn)中心廣場的聚流效應(yīng)中心廣場與主入口的導(dǎo)流效應(yīng)購物環(huán)境格格節(jié)點(diǎn)的呼應(yīng)主入口的視覺沖擊力度休閑小品的搭配層次感室內(nèi)、外停車場的比例分配環(huán)境設(shè)計景觀設(shè)計與商業(yè)整體戰(zhàn)略定位、商業(yè)主題、形象、業(yè)態(tài)規(guī)劃等相協(xié)調(diào)的景觀營造包括整體風(fēng)格細(xì)節(jié)營造小品點(diǎn)綴材質(zhì)……功能配套其他配套停車位電梯水電配套及設(shè)備機(jī)房及其他輔助用房實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案營銷模式價格定位解讀市場項(xiàng)目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃

銷售

招商社區(qū)商業(yè)營銷模式推廣營銷模式總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等招商目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。帶租約銷售：售后包租的一種。即該商鋪已經(jīng)有商家入駐，并且已經(jīng)簽訂租賃合同，投資客在購買該商鋪后，可立即得到租金收益，但是收益率的高低不能保證。返租銷售：該商鋪不一定已經(jīng)有商家入駐，但是開發(fā)商或者商業(yè)管理公司會向投資客承諾一定的租金回報，并且回報率較為固定。銷售優(yōu)勢：劣勢：適用：

商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；若經(jīng)營不好，對于項(xiàng)目整體形象有一定影響。銷售——純銷售優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達(dá)到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售——帶租約銷售優(yōu)勢：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3