開元地產(chǎn)-關(guān)于整體購(gòu)買并運(yùn)營(yíng)開元上城14號(hào)樓2段的報(bào)告

關(guān)于整體購(gòu)置并運(yùn)營(yíng)開元上城14#樓2段的報(bào)告

臨沂開元房地產(chǎn)咨詢

2021/4/29目錄工程現(xiàn)狀住宅及普通辦公定位銷售效益分析整體購(gòu)置運(yùn)營(yíng)方案簡(jiǎn)介一、工程數(shù)據(jù)：總面積：3015.04平米〔地上面積：2687.3負(fù)一層：327.74平米〕當(dāng)前工程進(jìn)度：2-9層已經(jīng)具備交房標(biāo)準(zhǔn)，1層及負(fù)一層尚未配套施工。10室09室9F162.27平米143.38平米8F162.27平米143.38平米7F162.27平米143.38平米6F162.27平米143.38平米5F162.27平米143.38平米4F162.27平米143.38平米3F162.27平米143.38平米2F305.75平米1F242平米B1（地下室327.74平米）二、住宅及辦公定位市場(chǎng)分析：劣勢(shì)1：同質(zhì)化產(chǎn)品，分流住宅及寫字樓客戶目前2號(hào)院及寫字樓存量巨大，如再定位成住宅或低端寫字樓，將分流現(xiàn)有客戶，降低總體效益，存在銷售風(fēng)險(xiǎn)。劣勢(shì)2：朝向、面積等因素，不利銷售上城7、11號(hào)二段住宅銷售情況已經(jīng)驗(yàn)證，東西向住宅很難銷售；戶型偏大，即便每平米3000元內(nèi)以內(nèi)，總房款也近50萬(wàn)元，存在銷售抗性；靠近主路及寫字樓，人車嘈雜，更不利于住宅銷售。二、住宅及普通辦公定位銷售分析：劣勢(shì)3：分散銷售，不利管理，降低上城，及上城國(guó)際高品質(zhì)形象特別是一層沿街，難免造成門頭再次分割轉(zhuǎn)讓，業(yè)態(tài)及入駐品牌無(wú)法控制，嚴(yán)重影響周邊形象劣勢(shì)4：品牌及經(jīng)濟(jì)效益不高經(jīng)測(cè)算：第1層共計(jì)242平米，以每平米9000元計(jì)，共計(jì)：217萬(wàn)元；2層305平米，以每平米5500元計(jì)，共計(jì)167萬(wàn)元；3-9層共2135平米，以均價(jià)2500元計(jì)，共計(jì)：533萬(wàn)元。以上預(yù)期共計(jì)：917萬(wàn)元局部住宅存在滯銷風(fēng)險(xiǎn)，尚未計(jì)算在內(nèi)三、整體購(gòu)置及運(yùn)營(yíng)方案：1、總體定位：精致小戶型公寓2、成功案例參考：墨爾本酒店公寓：裝修，時(shí)尚簡(jiǎn)單管理，優(yōu)質(zhì)高效效勞，體貼專業(yè)三、整體購(gòu)置及運(yùn)營(yíng)方案：1、總體定位：精致小戶型公寓〔精裝酒店式公寓〕2、成功案例參考：墨爾本酒店公寓：2、成功案例參考：萬(wàn)科螞蟻公房：

首先，約45平米的戶型，首付門檻在4萬(wàn)出頭，月供控制在1000元出頭，對(duì)很多年輕人而言，與其在外奔波租房，不如用每月房租為自己養(yǎng)套房，既解決了居住問(wèn)題，還可以不動(dòng)產(chǎn)的形式進(jìn)行儲(chǔ)蓄，何樂(lè)而不為？很多購(gòu)置螞蟻工房的業(yè)主表示：主要看重螞蟻工房貼心的過(guò)渡功能，年輕不需要太大壓力與負(fù)擔(dān)，等到兩三年后有經(jīng)濟(jì)實(shí)力了，可再考慮購(gòu)置改善型的房子，而臨近中芯國(guó)際的螞蟻工房，無(wú)論出租或出售，都可輕易獲得收益與回報(bào)。2、成功案例參考：萬(wàn)科螞蟻公房：空間超值——相同付出，更多享受

裝修超值——抹去一切裝修煩惱生活超值——小空間有大配套

售價(jià)超值——高本錢低售價(jià)物業(yè)超值——小空間享大效勞獨(dú)享螞蟻專屬自由360度物業(yè)效勞模式：1、自我時(shí)間掌控——提供鐘點(diǎn)式家政效勞，如家庭清潔、衣物洗熨、水電設(shè)施安檢、家居維修等效勞；為經(jīng)常出差客戶，定期巡查房屋，幫助打理居室。2、自我需求效勞——提供房屋租售代理效勞〔有償〕；24小時(shí)效勞熱線；VIP商務(wù)秘書，提供打字、、復(fù)印、代訂機(jī)票、代定酒店等多重效勞。2、成功案例參考：萬(wàn)科螞蟻工房：2、成功案例參考：萬(wàn)科螞蟻公房：三、整體購(gòu)置及運(yùn)營(yíng)方案：1、總體定位：精致小戶型公寓〔精裝酒店式公寓〕2、成功案例參考：墨爾本酒店公寓：萬(wàn)科螞蟻公房：龍湖moco小戶型：3、平面劃分：3-9層，每層分隔7戶。平均每戶43平米。整體改動(dòng)較小。3-9層平面3、平面劃分：1層一分為二，北側(cè)及負(fù)一層為一戶〔約448平米〕，南側(cè)及二樓一戶〔約426平米〕。北側(cè)及地下局部持有自營(yíng)或外包，南側(cè)銷售變現(xiàn)。一層平面二層平面4、產(chǎn)品特點(diǎn)：自住客戶：可提供額外付費(fèi)的酒店式效勞。投資客戶：可提供代租、代售效勞，在盈利預(yù)期內(nèi)，可承諾返租回報(bào)。可根據(jù)裝修及電器設(shè)施菜單，選擇精裝及電器設(shè)施〔預(yù)計(jì)平方米均價(jià):毛胚3700,精裝4300，裝修及電器配置標(biāo)準(zhǔn)：每平米/600元〕。裝飾風(fēng)格時(shí)尚現(xiàn)代，小巧精致，充分考慮空間利用,利用設(shè)計(jì)創(chuàng)造溢價(jià)。戶型面積小，平均面積43平米，總價(jià)低〔4300*43=18.5萬(wàn)元〕，首付低〔3.69萬(wàn)元〕?？烧w籌劃包裝，形成品牌效益，并試行連鎖化開展。5、整體購(gòu)置及運(yùn)營(yíng)的目的意義：綜合配套并效勞上城國(guó)際工程，進(jìn)一步提升上城工程品質(zhì)。嘗試產(chǎn)品創(chuàng)新，設(shè)計(jì)創(chuàng)新，為一號(hào)院精裝房及小戶型產(chǎn)品做試點(diǎn)。小戶型相對(duì)易于銷售，可快速變現(xiàn)并回籠資金。有效增加2段的銷售價(jià)格，經(jīng)濟(jì)效益明顯。扶持子公司拓展多元化業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)互利雙贏。修正工程先天缺乏，創(chuàng)造差異化產(chǎn)品，有利于上城及國(guó)際整體銷售。精心打造“高端公寓〞品牌，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)連鎖化開展，積極爭(zhēng)取市區(qū)舊樓改造工程，爭(zhēng)取多為公司創(chuàng)造效益。6、總報(bào)價(jià)及付款節(jié)點(diǎn)總報(bào)價(jià)：900萬(wàn)元，分兩期于7月中旬前付清全款。首期款：咨詢公司自籌啟動(dòng)資金〔外部借貸200萬(wàn)元，咨詢公司自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，并于5月10日前向總公司支付100萬(wàn)元，正式對(duì)本工程進(jìn)行啟動(dòng)〕二期款：369萬(wàn)元，咨詢公司擬對(duì)2段1-2層及負(fù)1層進(jìn)行按揭貸款運(yùn)作，并確保5月30日前完成付款。尾款：431萬(wàn)元，咨詢公司7月份將實(shí)現(xiàn)銷售回款550萬(wàn)元，屆時(shí)確保繳清尾款。6、總報(bào)價(jià)及付款節(jié)點(diǎn)〔外部拆借200萬(wàn)元，啟開工程〕時(shí)間節(jié)點(diǎn)融

資銷售收入支

出備

注2009-5-10外部借貸200萬(wàn)100萬(wàn)支付總公司購(gòu)房定金2009-05-20B1及1、2層按揭369萬(wàn)元，直接到公司賬戶。369萬(wàn)支付首期購(gòu)房款327×4500元=147萬(wàn)242×15000元=363萬(wàn)305×7500=228萬(wàn)2009-5-15萬(wàn)支付整改設(shè)計(jì)費(fèi)2009-5-1510萬(wàn)支付土建整改費(fèi)用2009-5-3010萬(wàn)支付水電安裝等整改費(fèi)用2009-6-3015萬(wàn)支付樣板層裝飾各項(xiàng)費(fèi)用2009-7-20前550萬(wàn)完成60%公寓銷售。2009-7-30431萬(wàn)繳清2段總房款2009-7-150萬(wàn)支付整體裝修整改定金2009-7-305萬(wàn)支付營(yíng)銷推廣費(fèi)用2009-8-30前756萬(wàn)銷售房款2009-8-30200萬(wàn)支付裝修整改尾款2009-8-30200萬(wàn)償還外部借款項(xiàng)目單價(jià)（元）數(shù)量（平米）小計(jì)（元）銷售總收入（2-9層）4300（精裝價(jià)）213591800001-2層銷售800042638800001層持有50%8000121968000（暫定持有）--1層銷售或持有1800327.75589950（暫定持有）

銷售總收入14617950改造成本2002135427000裝修成本60021351281000營(yíng)銷費(fèi)用銷售額1%14617950146179.5融資利息及管理費(fèi)用銷售額6%14617950877077其他費(fèi)用銷售額1%14617950146179.5總費(fèi)用及投入2877436整改運(yùn)營(yíng)總支出11877436買斷價(jià)格9000000項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)（含持有資產(chǎn)1557950元）2740514元7、投資收益分析〔總計(jì)贏利：274萬(wàn)元〕5.1前5.15前6.1前6.15前6.30前7.10前7.30前8.30前9.1前10.1前項(xiàng)目定位確定裝修方案確定推廣方案完成土建整改完成樣板層裝修完成銷售物料完成內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開始公開認(rèn)購(gòu)簽署正式合同交房入住管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐8、主要工作節(jié)點(diǎn)方案：9、初步營(yíng)銷方案：目標(biāo)客戶群定位購(gòu)置投資客戶群一級(jí)客戶群：公司內(nèi)部員工(約計(jì)15戶)。二級(jí)客戶群：沂河花園1-4期業(yè)主〔約計(jì)20戶〕。三級(jí)客戶群：外來(lái)經(jīng)商人口，寫字樓及周邊潛在投資客戶〔約計(jì)14戶〕。租賃客戶群外來(lái)駐臨業(yè)務(wù)人員；本地SOHO族；企業(yè)外聘管理人員；外籍人員；單身高收入青年?duì)I銷方式以三個(gè)級(jí)別客戶為核心客戶群，以現(xiàn)場(chǎng)樣板展示為重點(diǎn)推進(jìn)策略，開展綜合有效的針對(duì)性直銷。10、后期運(yùn)營(yíng)管理測(cè)算：〔外聘團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理，或移交物業(yè)公司管理〕項(xiàng)目月金額(入住率70%)月金額(入住率80%)月金額(入住率90%)備注收入52500.0060000.0067500.00平均房費(fèi)日租100元，按50%返祖25間計(jì)一、人工成本10600.0010600.0010600.00按照100間房間需要20人核算，25個(gè)房間最多需要8人1、管理人員4200.004200.004200.00公寓店長(zhǎng)1人3000.003000.003000.00

領(lǐng)班兼前臺(tái)會(huì)計(jì)1人1200.001200.001200.00

2、其他人員6400.006400.006400.00

前臺(tái)接待2人2000.002000.002000.0016小時(shí)前臺(tái)收款，2班倒.保安兼修理2人2000.002000.002000.002班倒保潔服務(wù)員3人2400.002400.002400.0010-15套房需配備1個(gè)人，每月每人800元二、行政辦公費(fèi)用3300.003300.003300.00

1、電話及網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)500.00500.00500.00估算2、辦公文具及紙張費(fèi)500.00500.00500.00估算3、辦公電費(fèi)500.00500.00500.00估算4、辦公水費(fèi)500.00500.00500.00估算5、差旅及交通費(fèi)300.00300.00300.00估算6、其他雜費(fèi)1000.001000.001000.00估算10、后期運(yùn)營(yíng)管理測(cè)算：〔外聘團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理，或移交物業(yè)公司管理〕三、日常維護(hù)成本20680.0022360.0025720.00

1、每日房?jī)?nèi)一次性材料費(fèi)1575.001800.002025.00按每天每房3元及相應(yīng)入住率計(jì)算2、房?jī)?nèi)用品清洗費(fèi)2625.003000.003375.00按每天每房5元及相應(yīng)入住率計(jì)算3、房?jī)?nèi)設(shè)施維護(hù)費(fèi)500.00500.00500.00按25戶每月20元/房計(jì)算4、清潔材料費(fèi)1000.001100.001200.00估算5、房?jī)?nèi)水費(fèi)2100.002400.002700.00每日用水量1噸,每噸水均價(jià)4元,按相應(yīng)入住率計(jì)算6、房?jī)?nèi)電費(fèi)（按商業(yè)每度1元）3500.004000.004500.00單房每月為200元,按相應(yīng)入住率計(jì)算。四、營(yíng)銷成本1050.001200