天津市市場(chǎng)研究報(bào)告

天津市項(xiàng)目市場(chǎng)研究匯報(bào)目錄索引一、天津市概況二、天津市商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)三、中國五金市場(chǎng)調(diào)查四、項(xiàng)目所在地南開區(qū)概況五、本項(xiàng)目概況六、項(xiàng)目SWOT分析七、經(jīng)營者、投資者分析八、結(jié)束語附件：對(duì)永康五金科技園的分析前言本項(xiàng)目是浙江世紀(jì)陽光集團(tuán)在天津市開發(fā)的商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行深入系統(tǒng)的可行性分析是非常必要的。為此，凌峻機(jī)構(gòu)構(gòu)成了專業(yè)的調(diào)查小組對(duì)天津市整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)及五金市場(chǎng)進(jìn)行了為期五天的市場(chǎng)調(diào)查工作。重要通過對(duì)當(dāng)?shù)乜深惐刃陨虡I(yè)項(xiàng)目、五金專業(yè)市場(chǎng)的基本狀況與特性進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，同步通過與目的消費(fèi)群進(jìn)行深度訪談，愈加深入地理解當(dāng)?shù)匚褰鹗袌?chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。本次調(diào)查匯報(bào)是我司的項(xiàng)目調(diào)研小組結(jié)合市場(chǎng)特性及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，通過科學(xué)的措施、系統(tǒng)全面的實(shí)地考察、深度的訪談、詳實(shí)的分析形成的，是項(xiàng)目全程籌劃的重要構(gòu)成部分，目的在于為項(xiàng)目的前期籌劃及后期工作提供重要的市場(chǎng)根據(jù)，務(wù)求為本項(xiàng)目制定合理的開發(fā)方略。一、天津市概況（一）地理位置優(yōu)越天津市位于北緯38°34'至40°15'，東經(jīng)116°43'至118°04'之間，地處我國華北平原的東北部，海河流域下游。它東臨渤海，北依燕山，南北長189公里，東西寬117公里，總面積11919.7平方公里。從市中心計(jì)算，天津距北京137公里，為首都之門戶。天津市既有18個(gè)區(qū)縣，包括和平、河西、河北、河?xùn)|、南開、紅橋六個(gè)市中心區(qū)，東麗、西青、津南、北辰四個(gè)近城區(qū)，塘沽、漢沽、大港三個(gè)濱海區(qū)和武清、薊縣、寧河、寶坻、靜海五個(gè)縣。全市常住人口952.59萬人。天津港是中國最大的人工港，與170多種國家和地區(qū)的300多種港口有貿(mào)易往來。有各類泊位75個(gè)，其中萬噸深水泊位48個(gè)。1997年，港口吞吐量6789萬噸，集裝箱運(yùn)送和雜貨吞吐量居全國前列。天津是京山、京滬、京九鐵路干線的支匯處，中國北方鐵路運(yùn)送樞紐。天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)不僅是重要的客機(jī)機(jī)場(chǎng)，并且是華北地區(qū)最大的航空貨運(yùn)中心，有數(shù)十條國際、國內(nèi)航線。天津擁有公路400多條，總里程4000余公里，市內(nèi)已建成以3條環(huán)線、14條放射線為骨架的都市道路網(wǎng)。京哈、津渝、京福、京淄、京同等國家干線路過天津。解放后，天津成為全國南北物資交流樞紐和東北、西北、華北地區(qū)的物資集散地。伴隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開放的深入，天津商貿(mào)中心的作用正在逐漸加強(qiáng)。到1997年終，全市有各類市場(chǎng)656家，全國和區(qū)域性的生產(chǎn)資料或要素市場(chǎng)16家，年交易額突破1200億元。天津期貨市場(chǎng)經(jīng)國務(wù)院同意已建立。(二)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展，綜合實(shí)力躍上新臺(tái)階伴隨“三五八十”四大奮斗目的的推進(jìn)，天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了全國發(fā)展較快地區(qū)行列。與１０年前相比，國內(nèi)生產(chǎn)總值由１９９２年的４１１．２億元增長到２０２２．６億元，年均增長１２．２％。財(cái)政收入由６３．０５億元增長到３７５．８億元，年均增長１９．５％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額由１８１．２億元增長到９４１．４億元，年均增長１７．９％。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資合計(jì)完畢５１３８．９億元，年均增長１９．５％?！熬盼濉庇?jì)劃圓滿完畢，“十五”計(jì)劃進(jìn)展順利。天津經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成跨越發(fā)展的新局面。五年間，全市實(shí)際直接運(yùn)用外資合計(jì)到達(dá)１４６．４億美元，占改革開放以來實(shí)際直接運(yùn)用外資的６３．９％。世界５００強(qiáng)中有９３家在津投資，外商投資回報(bào)率是全國最高的地區(qū)之一。天津口岸年進(jìn)出口總值由２１５．６億美元增長到３６５．４億美元。全市外貿(mào)出口由５０．２億美元增長到１１５．９５億美元。成功舉行《商業(yè)周刊》論壇、都市合作與發(fā)展論壇、天津·香港周、世界住房與規(guī)劃大會(huì)、跨國連鎖集團(tuán)全球采購會(huì)議等大型國際經(jīng)貿(mào)和交流活動(dòng)。對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作、省市間經(jīng)濟(jì)聯(lián)合與協(xié)作獲得新成績。（三）此后發(fā)展的目的環(huán)節(jié)和戰(zhàn)略舉措1、總體發(fā)展目的天津市制定的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體目的是，到，努力把天津建設(shè)成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一，成為中國北方的商貿(mào)金融中心、技術(shù)先進(jìn)的綜合性工業(yè)基地、全方位開放的現(xiàn)代化國際港口大都市。2、大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)深化對(duì)海洋的認(rèn)識(shí)，制定并完善海河經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，綜合運(yùn)用海洋資源和港口優(yōu)勢(shì)，籌劃和建設(shè)一批大項(xiàng)目，盡快建成全國最大的石油化工、海洋化工基地。充足發(fā)揮港口、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)的優(yōu)勢(shì)，盡快形成現(xiàn)代國際物流中心。通過堅(jiān)持不懈地努力，使臨海天然優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，形成具有天津特色的海洋經(jīng)濟(jì)體系。3、大力發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)以信息化帶動(dòng)工業(yè)化，推進(jìn)新一輪嫁接改造調(diào)整，實(shí)行一批重大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，支柱產(chǎn)業(yè)為支撐，都市型工業(yè)和特色工業(yè)為補(bǔ)充的現(xiàn)代化工業(yè)體系，把天津建成全國重要的電子信息產(chǎn)業(yè)基地、面向世界的加工制造基地、轎車整車和零部件生產(chǎn)基地。（四）天津市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r天津市1月指數(shù)表類別都市都市指數(shù)住宅辦公用房商業(yè)用房指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降天津6380489-171728852綜述一：天津房地產(chǎn)市場(chǎng)不太冷根據(jù)中房天津指數(shù)辦公室1月記錄數(shù)據(jù)顯示：1月天津綜合指數(shù)為638點(diǎn)，與上月保持水平。其中住宅指數(shù)為489點(diǎn)，較上月的490點(diǎn)略有走低，中房天津辦公用房指數(shù)為717點(diǎn)，較上月增長2點(diǎn)，漲幅不大。中房天津商業(yè)用房指數(shù)為885點(diǎn)，較上月上漲2點(diǎn)?？v觀天津房地產(chǎn)異?；钴S，拆遷、改造、修路、修橋工程不停。天津市有了大變樣，尤其是老城鎮(zhèn)改造更是使天津舊城換新顏。從天津12月都市綜合指數(shù)來看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是呈小幅上揚(yáng)趨勢(shì)。不過從開發(fā)商在各大媒體的宣傳力度上看，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一定程度的放緩。綜述二：商業(yè)地產(chǎn)攪動(dòng)天津整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼去年10月初天津商業(yè)房地產(chǎn)展覽會(huì)舉行以來，天津的商用房地產(chǎn)持續(xù)加溫，已經(jīng)成了天津房地產(chǎn)屆的熱門話題。近期，商業(yè)地產(chǎn)一改往日對(duì)宣傳的低調(diào)，頻頻展露于天津各大媒體上，投放的廣告量大幅增長。天津商業(yè)地產(chǎn)又迎來了新的春天。天津嘉華國際商業(yè)中心在凱悅飯店越秀廳主辦了旺鋪拍賣及投資征詢會(huì)，30個(gè)柜位通過幾輪競(jìng)買所有成交售出,發(fā)明了天津商業(yè)地產(chǎn)銷售的奇跡。世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪也鼎力加盟,更是掀起了嘉華國際商業(yè)中心的招商和銷售熱潮。麥購休閑廣場(chǎng)也開始正式對(duì)外認(rèn)購，首期推出的240個(gè)鋪位被搶購一空。建成后將突破老式經(jīng)營模式，將單一的商業(yè)經(jīng)營行為演繹成文化氣氛濃厚的休閑主題。商業(yè)地產(chǎn)一次又一次的掀起熱潮，當(dāng)然最值得一提的是：天津奧林匹克中心配套區(qū)”項(xiàng)目案名正式公布，這標(biāo)志著天津“時(shí)代奧城”在全國正式亮相。作為天津奧林匹克中心的構(gòu)成部分，對(duì)于整個(gè)奧體中心的建設(shè)都具有極為重要的意義。天津“時(shí)代奧城”項(xiàng)目是大型的綜合業(yè)態(tài)組合，具有前瞻的建筑規(guī)劃和全方位的功能組合。將都市的所有功能匯集，天津新都市的功能中心也就對(duì)應(yīng)的從這里誕生，天津的都市功能從此進(jìn)入一種全新的階段。二、天津市商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)（一）發(fā)展?fàn)顩r1、老式商圈挑起旋風(fēng)濱江道在一公里的長度內(nèi)匯集了三大百貨商店－勸業(yè)場(chǎng)、華聯(lián)商廈和濱江商廈。其中兩個(gè)百貨店已經(jīng)有近70年的歷史了，濱江商廈也有以上的歷史了，并且上百間品牌店擠滿了濱江道。作為老式商圈的和平路、濱江道是天津市老式商圈本來已經(jīng)沒有什么炒作的題材了。但忽然闖入幾種外來者，使這條金街愈加熱鬧起來。外來者之一就是在全國挑起商業(yè)地產(chǎn)之風(fēng)的大連萬達(dá)，它在和平路推出產(chǎn)權(quán)商鋪。隨即，一直寂寞的濱江道也開始大興土木，麥購休閑廣場(chǎng)推出商鋪，迎來北京、東北、溫州等地客商。2、小區(qū)底商廣受青睞大型小區(qū)中的商業(yè)區(qū)一般屬于地區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)，他們作為區(qū)域服務(wù)。在地區(qū)級(jí)和小區(qū)性商業(yè)區(qū)投資商鋪，其重要特點(diǎn)是價(jià)格相對(duì)不太高、商鋪的經(jīng)營比較穩(wěn)定。從投資角度來說，一是投資住宅底商的風(fēng)險(xiǎn)小，樓盤入住后，面積只占小區(qū)很小部分比例的住宅底商，擁有穩(wěn)定的客源，競(jìng)爭也不十分劇烈；二是住宅底商的投資回報(bào)高。據(jù)悉，投資住宅有虧有賺，回報(bào)率高的話大概有10%左右或者更高某些，而投資住宅底商的回報(bào)率則也許高達(dá)15%以上，投資購置商鋪大概6至即可收回成本。收益固定也是投資者青睞這種商鋪的原因之一。3、超市店鋪熱銷末班車超市商鋪是今年年終才搭上這個(gè)商鋪熱銷的末班車。本市的沃爾瑪、家樂、樂購等超市附近的店鋪都開始銷售。它的銷售主體有的是開發(fā)商，有的是連鎖超市。不管怎樣，商鋪的經(jīng)營狀況與投資回報(bào)直接有關(guān)，與超市作鄰居，利弊參半。不過，并不是與超市為鄰的每個(gè)店鋪都可以如魚得水，它同樣面臨著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，假如經(jīng)營品種雷同，小店鋪將會(huì)受到嚴(yán)重沖擊。因此，怎樣與超市進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營不僅是經(jīng)營者面臨的問題，也是投資者必須考慮的。同步，投資者也應(yīng)看到開發(fā)商或超市對(duì)整個(gè)賣場(chǎng)的規(guī)劃怎樣。假如開發(fā)商的招商不進(jìn)行規(guī)劃管理，此后的經(jīng)營布局會(huì)顯得零亂，影響經(jīng)營效果。因此，由開發(fā)商代為統(tǒng)一招商，可以更好地保證投資收益。4、臨街小門臉退出歷史舞臺(tái)今年，作為商鋪投資的最早模式的小門臉商業(yè)正式退出歷史舞臺(tái)。由于市政建設(shè)的改造力度加大，臨街簡易的商業(yè)小門臉逐漸被拆除。從1999年開始，商業(yè)小門臉拍賣是人們獲得商鋪的重要途徑。市內(nèi)六區(qū)每年都會(huì)組織商業(yè)小門臉拍賣活動(dòng)，投資者競(jìng)買踴躍。拍賣成交量較大的和平區(qū)和紅橋區(qū)的有關(guān)人士均認(rèn)為，今年是本市商業(yè)小網(wǎng)點(diǎn)拍賣的收尾期。各區(qū)內(nèi)原有商業(yè)小網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量都是固定的，3年下來，各區(qū)區(qū)域整體規(guī)劃已經(jīng)進(jìn)行到一定階段，期間共舉行了幾十場(chǎng)拍賣會(huì)，平均每場(chǎng)的成功率都在50％左右，有的場(chǎng)次成功率到達(dá)70％。這意味著，原有小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源已經(jīng)出讓得差不多。5、專業(yè)市場(chǎng)將出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)店鋪以上說的店鋪正在天津熱銷，其實(shí)尚有一種店鋪有也許就要進(jìn)津。那就是專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)店鋪。本市專業(yè)市場(chǎng)諸多，如服裝街、鞍山西道科貿(mào)街等等。目前這些專業(yè)市場(chǎng)多以租店為主，缺乏統(tǒng)一開發(fā)，銷售產(chǎn)權(quán)店鋪的尚無。專業(yè)市場(chǎng)何時(shí)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)店鋪，也許與專業(yè)市場(chǎng)的人氣、開發(fā)成熟十分有關(guān)。（二）發(fā)展趨勢(shì)1、呈“分散換集中、平面變立體”的發(fā)展趨勢(shì)本市固有的商業(yè)態(tài)勢(shì)以零售業(yè)為主，隨地可見的是零碎的商鋪門面，而大型綜合類商場(chǎng)、購物中心屈指可數(shù)，因此，商業(yè)地產(chǎn)首要考慮的是怎樣結(jié)合本市的商業(yè)特點(diǎn)和布局，將零星門面的經(jīng)營者吸納到新建的大型商場(chǎng)或購物中心，使其“分散換集中”，這種“分散換集中”的商業(yè)趨勢(shì)，有效地改善了本市原有的商業(yè)模式，而營造大型購物廣場(chǎng)、商業(yè)中心，有效地處理了零星商鋪的占地問題，將平面商鋪?zhàn)兂闪肆Ⅲw商場(chǎng)。2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿艽笥嘘P(guān)專家透露，本市商業(yè)地產(chǎn)將有380萬平方米的竣工量，這對(duì)于發(fā)展中的都市來說，在數(shù)量上還差得很遠(yuǎn)，談不上空置，人均擁有量還很低。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上的空缺發(fā)明了更多的發(fā)展空間。在天津，商業(yè)地產(chǎn)并不多，從天津商業(yè)地產(chǎn)來看，成交量上升明顯，去年年終到今年更成為熱中之熱。商業(yè)用房銷售量，是過去8年商業(yè)用房銷售量的總和。商業(yè)地產(chǎn)成交量的上漲，意味著天津經(jīng)濟(jì)的上漲，地產(chǎn)投資得到重視，以至擴(kuò)展到住宅。3、商業(yè)地產(chǎn)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)近期，商業(yè)地產(chǎn)一改往日對(duì)宣傳的低調(diào)，頻頻展露于天津各大媒體上，投放的廣告量大幅增長，天津商業(yè)地產(chǎn)又迎來了新的春天。天津嘉華國際商業(yè)中心在凱悅飯店越秀廳主辦了旺鋪拍賣及投資征詢會(huì)，30個(gè)柜位通過幾輪競(jìng)買所有成交售出發(fā)明了天津商業(yè)地產(chǎn)銷售的奇跡。世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪也鼎力加盟更是掀起了嘉華國際商業(yè)中心的招商和銷售熱潮。麥購休閑廣場(chǎng)也開始正式對(duì)外認(rèn)購，首期推出的240個(gè)鋪位被搶購一空。建成后將突破老式經(jīng)營模式，將單一的商業(yè)經(jīng)營行為演繹成文化氣氛濃厚的休閑主題。4、外地經(jīng)營者占主流本市商鋪投資市場(chǎng)中，天津當(dāng)?shù)厝送顿Y量顯然不夠，從去年“十一”黃金周商業(yè)房展會(huì)銷售推廣很火爆的麥購休閑廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)和銅鑼灣廣場(chǎng)、嘉華國際商業(yè)中心可以看出，外地人投資者在上述項(xiàng)目中占了重要的比重，甚至超過50%以上，這與天津的都市基礎(chǔ)建設(shè)、商業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)系。天津的商業(yè)投資已不僅僅局限于當(dāng)?shù)貐^(qū)而成為外地區(qū)投資的焦點(diǎn)。據(jù)理解，在本市投資商鋪的人群大體分為四種。有購置小量商鋪出租或待其升值后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主；包租客以批發(fā)價(jià)的租金“吃”進(jìn)相稱數(shù)量的商鋪，通過合適包裝后，再以零售價(jià)分租，賺取其中的差價(jià)利潤；也有人自營商鋪；尚有的投資養(yǎng)老。5、商業(yè)地產(chǎn)迎來新的春天近來天津的商業(yè)用房持續(xù)升溫。天津商業(yè)地產(chǎn)大有“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”的勢(shì)頭。在較短的時(shí)間內(nèi)涌現(xiàn)杰出多的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前正在實(shí)行的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)400多萬平方米，近來本市的商業(yè)地產(chǎn)不?；钴S，嘉華國際商業(yè)中心于去年十一月正式開盤，麥購休閑廣場(chǎng)也開始正式對(duì)外認(rèn)購。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不停加大宣傳推廣力度，頻頻展露于各大媒體之上，以上種種事件，無不為天津的商業(yè)地產(chǎn)加溫。伴隨本市商業(yè)地產(chǎn)新項(xiàng)目的不停涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)態(tài)勢(shì)也在逐漸變化著隨地可見零碎商鋪門面的舊形式，取而代之的是大型綜合類商場(chǎng)、購物中心。當(dāng)然，從目前的狀況看，天津的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展明顯還處在較為初級(jí)階段，這與天津都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境是分不開的，更與天津市民的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念有關(guān)。不過繼天津市商委率先在10份舉行首屆商業(yè)房交會(huì)，為天津商業(yè)地產(chǎn)預(yù)熱后。近期天津各大媒體都紛紛推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系列報(bào)道以及有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資研討會(huì)。引起了本市及外地投資者對(duì)天津商業(yè)地產(chǎn)投資更為關(guān)注。天津商業(yè)地產(chǎn)又迎來了一種絢爛的春天。三、中國五金市場(chǎng)調(diào)查（一）市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況（1）市場(chǎng)分布中國的五金市場(chǎng)重要分布在長江中下游地區(qū)，由于江蘇、浙江等省的發(fā)展基礎(chǔ)較早，最早時(shí)期受上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，首先出現(xiàn)一批家庭作坊式的手工業(yè)生產(chǎn)者，重要生產(chǎn)某些日用小商品類的東西，改革開放以來受外來經(jīng)濟(jì)的沖擊，慢慢地在技術(shù)革新上、產(chǎn)品檔次上、生產(chǎn)規(guī)模上、管理思想上都形成了比較成熟的模式。而其他中部各省的五金經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展也早，但受地理位置的限制，信息流通上較慢，產(chǎn)品的技術(shù)革新方面難以吸取某些先進(jìn)的技術(shù)，生產(chǎn)過于落后，都是受江浙五金經(jīng)濟(jì)的影響而借鑒來的某些技術(shù)及管理思想，相對(duì)來說，總體發(fā)展還落后于江浙一帶?？v上所述：中國的五金市場(chǎng)重要以長三角形成的經(jīng)濟(jì)圈為中心，而長三角重要以浙江為中心。（2）市場(chǎng)規(guī)模由于初期五金市場(chǎng)的檔次普遍較低，因此產(chǎn)生的利潤也較低，從而制約了五金市場(chǎng)的迅速發(fā)展，總體上都是以限量生產(chǎn)或定量生產(chǎn)為主。但伴隨現(xiàn)代其他產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展（如房地產(chǎn)），對(duì)五金的需求也迅速增長，促使了五金市場(chǎng)在其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)下也在變革，慢慢地由被動(dòng)走向積極，由低級(jí)走向高檔，由小型走向規(guī)模，由國內(nèi)走向國際（上海在將舉行國際五金聯(lián)合會(huì)第49屆大會(huì)就已經(jīng)闡明五金行業(yè)的發(fā)展正在茁壯成長）。（3）市場(chǎng)特點(diǎn)由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，跨國企業(yè)大批涌入中國，使它對(duì)進(jìn)口五金工具的需求激增，目前是中國五金業(yè)發(fā)展的大好機(jī)會(huì)。上海在將舉行國際五金聯(lián)合會(huì)第49屆大會(huì)，這是第一次在中國舉行。同步也將舉行國際五金展。到了上海世博會(huì)，五金產(chǎn)品將成為世博會(huì)重要的一部分。同步上海市正在建設(shè)的三個(gè)五金城和對(duì)既有五金街道（北京路）的改造也充足證明了五金市場(chǎng)的發(fā)展前景，局時(shí)上海將成為全亞洲五金工具的貿(mào)易中心。生產(chǎn)規(guī)模以小型為主，臨時(shí)形成規(guī)模企業(yè)的較少。普遍都是以定量生產(chǎn)為主。創(chuàng)新應(yīng)變能力差，由于企業(yè)規(guī)模小、設(shè)備落后，對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力較差，輕易被淘汰。產(chǎn)品檔次偏低，由于初期重要針對(duì)國內(nèi)需求為主，并且需求量都是小量為主，因此對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量上沒有太高的規(guī)定。但伴隨中國加入WTO后某些跨國企業(yè)的進(jìn)入，對(duì)五金的需求大輻增長，同步對(duì)產(chǎn)品的檔次規(guī)定也對(duì)應(yīng)提高，五金行業(yè)為提高市場(chǎng)競(jìng)爭力并走出國門，走合作聯(lián)盟和品牌化發(fā)展之路是現(xiàn)代五金行業(yè)的明智選擇。（4）按行業(yè)分類電動(dòng)工具五金工具磨料磨具機(jī)械設(shè)備管道工具隨車工具木工工具切削工具液壓工具測(cè)量工具日用五金裝飾五金建筑五金廚衛(wèi)用品安全產(chǎn)品農(nóng)機(jī)五金五金鑄造汽摩產(chǎn)品機(jī)動(dòng)五金塑料化工搪瓷標(biāo)牌電子電器醫(yī)療器械風(fēng)動(dòng)工具園林工具機(jī)械及工業(yè)制品安全、防護(hù)其他產(chǎn)品（二）目前五金市場(chǎng)的重要發(fā)展瓶頸缺陷：企業(yè)規(guī)模小，實(shí)力弱，市場(chǎng)應(yīng)變能力差，新產(chǎn)品開發(fā)速度慢。設(shè)備陳舊，工藝裝備落后，技術(shù)人員缺乏，技術(shù)檔次低。產(chǎn)品檔次低，品種少，配套能力差。產(chǎn)品質(zhì)量原則定位低，在市場(chǎng)上難以形成競(jìng)爭力。（三）天津五金市場(chǎng)的前景展望與預(yù)測(cè)從經(jīng)濟(jì)意義上分析一種都市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將帶動(dòng)有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才會(huì)愈加合理性和均衡性，也是目前都市發(fā)展的普遍規(guī)律。在中國加入WTO的大背景下，天津面臨著極大的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)數(shù)年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)分析，在后來的幾年內(nèi)，通過長期沉淀的天津經(jīng)濟(jì)將會(huì)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。同步面對(duì)國內(nèi)一線都市走國際化路線的特點(diǎn)，天津也將會(huì)有屬于自己的獨(dú)特路線，天津經(jīng)濟(jì)騰飛的時(shí)候已為期不遠(yuǎn)。由于整體經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，五金經(jīng)濟(jì)也將在此背景無需揚(yáng)鞭自奮蹄。五金經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)增長起到拉動(dòng)作用。中國加入WTO后，政策逐漸開放，許多外國大型企業(yè)爭相進(jìn)入北京和天津，給五金市場(chǎng)帶來極大的消費(fèi)需求，而目前天津及北京既有的五金市場(chǎng)普遍存在檔次低、規(guī)模小的特點(diǎn)，難以滿足高檔次的市場(chǎng)需求特點(diǎn)。為此，建立一種規(guī)模大、配套全、高檔次的大型五金城仍是天津五金經(jīng)濟(jì)發(fā)展的燃眉之急，也是考驗(yàn)天津的五金經(jīng)濟(jì)能否走出國門的關(guān)鍵時(shí)刻。天津五金市場(chǎng)只有走規(guī)模化、高檔化路線才能越走越穩(wěn)、越走越強(qiáng)。同步伴隨五金經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)所產(chǎn)生的強(qiáng)大勢(shì)能必將拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，可以預(yù)見，本項(xiàng)目的投入建設(shè)正是對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展如虎添翼。2、從市場(chǎng)需求分析伴隨天津經(jīng)濟(jì)不停地迅速發(fā)展以及某些跨國企業(yè)的進(jìn)入，對(duì)五金的需求將會(huì)逐年遞增。而目前天津既有的五金企業(yè)由于規(guī)模小，技術(shù)落后，設(shè)備差等種種原因促使無法提供某些高檔次、高品質(zhì)的產(chǎn)品，因此面對(duì)強(qiáng)大的市場(chǎng)需求天津顯得有點(diǎn)心有余力而局限性。在此狀況下，就急需一種上規(guī)模上檔次的綜合五金城出現(xiàn)以滿足不停膨脹的市場(chǎng)需求。3、發(fā)展趨勢(shì)分析從目前既有的五金市場(chǎng)看只有浙江永康五金城在中國一枝獨(dú)秀，形成以浙江為中心的長三角五金經(jīng)濟(jì)圈。而在珠三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈這樣大的地方卻難以找到一種能與之抗衡的五金城，本項(xiàng)目的出現(xiàn)無論在規(guī)模上還是在經(jīng)營模式上都是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈首屈一指的五金城，本項(xiàng)目的投入使用將會(huì)打破浙江永康五金城獨(dú)霸天下的局面，局時(shí)將會(huì)形成與永康五金城二分天下的良好形勢(shì)。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整促使天津五金市場(chǎng)走向規(guī)?；⑵放苹l(fā)展。由于市場(chǎng)競(jìng)爭越來越劇烈，小規(guī)模、低級(jí)次的五金市場(chǎng)已經(jīng)很難在市場(chǎng)立足，相對(duì)于某些大型品牌五金市場(chǎng)來說已經(jīng)不具有競(jìng)爭力，在后來的市場(chǎng)競(jìng)爭下將面臨淘汰出局的危險(xiǎn)。因此目前國內(nèi)小五金市場(chǎng)只有不停加強(qiáng)自身的關(guān)鍵競(jìng)爭力，走規(guī)?；?、品牌化、特色化路線才能在劇烈的市場(chǎng)條件下站穩(wěn)腳跟，形成關(guān)鍵競(jìng)爭力。（四）永康市中國科技五金城調(diào)查分析1、基本概況中國科技五金城創(chuàng)立于一九九二年終，通過數(shù)年的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已成為全國最大的五金專業(yè)市場(chǎng)、浙江省重點(diǎn)市場(chǎng)、浙江省星級(jí)文明規(guī)范市場(chǎng)、浙江省質(zhì)量達(dá)標(biāo)市場(chǎng)、全國五金專業(yè)市場(chǎng)委員會(huì)會(huì)長單位。截至目前，中國科技五金城已投入建設(shè)資金3.7億元，占地500多畝，建筑面積31.5余萬平方米，店鋪攤位置2390家，城內(nèi)硬件、軟件配套齊全，服務(wù)設(shè)施完善，工商、公安、技監(jiān)、供電、供水、稅務(wù)、金融、運(yùn)送、郵政、學(xué)校、醫(yī)療、信息網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。城內(nèi)重要經(jīng)營日用五金、工具五金、建筑五金及機(jī)電產(chǎn)品、金屬材料、機(jī)械設(shè)備、裝飾材料等上萬種產(chǎn)品及有關(guān)產(chǎn)品，吸引了全國20多種省市自治區(qū)和海外客商前來經(jīng)商貿(mào)易。近幾年來，中國科技五金城交易量持續(xù)增長，多種五金產(chǎn)品旺銷不衰，進(jìn)出市場(chǎng)客流、物流與日俱增，市場(chǎng)平常客流量到達(dá)萬人次，日貨流量已經(jīng)超過一千噸，五金商品不僅暢銷國內(nèi)，并且源源銷往東南亞、中亞諸國、歐洲、美國、俄羅斯等30個(gè)國家和地區(qū)。據(jù)記錄，中國科技五金城的市場(chǎng)成交額實(shí)現(xiàn)81.45億元（其中含第五屆中國五金博覽會(huì)成交額22.3億元），上六個(gè)月市場(chǎng)折成交額44.57億元，同比增長了14.5%。五金城的發(fā)展與繁華，為永康五金產(chǎn)業(yè)的騰飛起到了助推器的作用，推進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。2、中國科技五金城發(fā)展方略近年來，中國科技五金城以永康五金產(chǎn)業(yè)為依托，強(qiáng)化市場(chǎng)管理，重視與科技、文化、信息聯(lián)姻，使五金城在市場(chǎng)競(jìng)爭日趨劇烈的狀況下，走出了一條特色鮮明、興旺繁華的新路子。（1）重視規(guī)范管理，增進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。作為永康對(duì)外開放的一種重要窗口，永康市委、市府一直重視五金城的開發(fā)和建設(shè)，專門成立了五金城管理委員會(huì)負(fù)責(zé)開發(fā)和培育中國科技五金城，并成立了五金實(shí)業(yè)開發(fā)總企業(yè)和中國科技五金城有限企業(yè)，負(fù)責(zé)市場(chǎng)的物業(yè)管理，還出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策措施，對(duì)五金城進(jìn)行了重點(diǎn)扶持和培育，從而為市場(chǎng)的繁華和發(fā)展提供了保證。在市場(chǎng)平常管理中，五金城管委會(huì)積極處理好與政府職能部門，如工商、金融、供水、供電、技術(shù)監(jiān)督、財(cái)稅等之間的關(guān)系，在工作上求同存異，形成合力，遵照有關(guān)法律法規(guī)共同搞好市場(chǎng)；同步，建立和完善了市場(chǎng)組織網(wǎng)絡(luò)，相繼組建成立五金城商會(huì)與婦委會(huì)、治保委、治調(diào)委、義務(wù)巡查隊(duì)等群眾性組織，發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)營戶自治作用。并定期召開群眾組織組員座談會(huì)，增進(jìn)市場(chǎng)管理者與經(jīng)營者之間溝通與理解，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者自我管理。在治安秩序方面，還與公安部門共同創(chuàng)立五金城平安小區(qū)，為保市場(chǎng)一方平安奠定基礎(chǔ)。此外，五金城管委會(huì)還制定和完善各項(xiàng)市場(chǎng)管理制度，細(xì)化分類，做到有法可循，有章可依。按照星級(jí)文明規(guī)范市場(chǎng)，嚴(yán)格管理，深入增進(jìn)了市場(chǎng)硬件再上檔次，市場(chǎng)軟件再上水平，塑造了市場(chǎng)新形象。同步強(qiáng)化管理者隊(duì)伍和經(jīng)營者隊(duì)伍建設(shè),通過推行雙推雙聘，強(qiáng)化內(nèi)部鼓勵(lì)機(jī)制,進(jìn)行思想政治教育和職業(yè)道德教育，常常組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)等形式，不停提高管理者的管理水平和經(jīng)營者的經(jīng)營素質(zhì)，提高了市場(chǎng)整體素質(zhì)，增進(jìn)了市場(chǎng)的繁華。（2）科技與市場(chǎng)緊密結(jié)合，市場(chǎng)科技孵化功能得到充足發(fā)揮。買產(chǎn)品到市場(chǎng)，買技術(shù)也到市場(chǎng)，這是五金都市場(chǎng)的特色所在。為大力實(shí)行科技興市戰(zhàn)略,1995年1月，永康市人民政府與中國科技金融增進(jìn)會(huì)和國家科技風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)事業(yè)中心及中國農(nóng)村技術(shù)開發(fā)中心等單位簽訂了共同創(chuàng)立中國科技五金城的協(xié)議，從此，成功地架起了科技與市場(chǎng)結(jié)合的橋梁。為了實(shí)現(xiàn)科技與市場(chǎng)聯(lián)姻，五金城相繼開辦了中國五金博物館、永康五金名品展館、國外五金產(chǎn)品展示館、科技展館、科技圖書館、人才庫、項(xiàng)目庫、專利庫、中國日用五金城技術(shù)開發(fā)中心永康分中心、產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)中心、五金網(wǎng)站等科技服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些信息、技術(shù)要素市場(chǎng)的建立，成為推進(jìn)永康五金企業(yè)高精尖方向轉(zhuǎn)化的孵化器，尤其是每年一屆中國博覽會(huì)的召開，不僅推進(jìn)五金城不停發(fā)展壯大，同步也帶動(dòng)了五金企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新。據(jù)記錄，從1996年開始至今，6屆中國五金博覽會(huì)共得到了100多億元的成交額，到達(dá)科技成果轉(zhuǎn)讓到達(dá)3000多項(xiàng)。來自全國各地五金產(chǎn)品及科技信息匯集，總共到達(dá)科技成果轉(zhuǎn)讓2130項(xiàng)。全國各地五金產(chǎn)品及科技信息匯集五金城，并在這里連接轉(zhuǎn)化，因此五金城不僅是全國五金產(chǎn)品的集散中心，還是五金產(chǎn)品的科技信息和技術(shù)轉(zhuǎn)讓中心。（3）文化與市場(chǎng)有機(jī)融合，營造出特色五金文化。幾年來，中國科技五金城大力宣傳和營造具有自身特色的五金文化，并獲得了一定成效。在1998年，五金城管委會(huì)邀請(qǐng)專家、專家研究搜集整頓石城山黃帝文化史料，發(fā)現(xiàn)五千年前中華民族始祖黃帝曾來永康城南石城山煉銅鑄鼎的記載和傳說，并開展一系列的五金黃帝文化研討，大家研討認(rèn)為：黃帝是五金之祖，永康是五金之源。這一消息通過新華社等媒體傳播后，反響強(qiáng)烈。從而使永康五金城找到了祖，尋到了根，也把永康五金的歷史向前推進(jìn)了幾千年，大大提高了五金之鄉(xiāng)的歷史品位。歷屆博覽會(huì)，不僅邀請(qǐng)國家級(jí)演員演出，還創(chuàng)作和加工出了一批富有濃郁地方特色和五金韻味的文藝節(jié)目。由五金城籌劃創(chuàng)作的歌曲《烈火煉五金》，已成為永康五金之精神風(fēng)貌的形象體現(xiàn)，廣為流傳。同步，五金城還投巨款建造五金廣場(chǎng)和屋頂花園，不停完善市場(chǎng)文化設(shè)施建設(shè)。屋頂花園總面積一萬平方米。花園內(nèi)亭臺(tái)長廊、曲徑通幽，并植有近30種欣賞花卉，是一處獨(dú)特的空中文化景觀。此外，邀請(qǐng)省征詢委形成《永康中國五金城發(fā)展規(guī)劃思緒研究》、開辦中國科技五金城刊物、繪制《永康百工圖譜》等等，這些都為五金城注入了深厚的文化底蘊(yùn)，極大地弘揚(yáng)了五金文化，對(duì)擴(kuò)大五金城的著名度和美譽(yù)度，打響中國五金城這一品牌發(fā)揮了積極的作用。3、五金城二期工程有關(guān)狀況緊伴隨中國科技五金城著名度的不停提高,五金產(chǎn)品交易的日益擴(kuò)大,規(guī)定進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)營的經(jīng)營戶紛至沓來，攤位店鋪出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，原有一期市場(chǎng)規(guī)模和容量已很難適應(yīng)其發(fā)展。繁華是市場(chǎng)永恒的主題。超越自我，永不滿足，是中國科技五金城管理者的奮斗格言，根據(jù)永康市委、市府的意圖，結(jié)合五金城目前實(shí)際，五金城管理者開拓思緒，跳出圈圈，明確提出實(shí)行二期工程開發(fā)思緒，進(jìn)行第二次創(chuàng)業(yè)，并全力打造中國五金之都·世界五金名城。根據(jù)規(guī)劃，工程總投資約為3.5億元，規(guī)劃用地498畝，總建筑面積約31萬平方米。將按星級(jí)市場(chǎng)原則建造機(jī)械設(shè)備、裝飾材料、生產(chǎn)資料、金屬材料交易區(qū)、他人倉儲(chǔ)區(qū)、停車場(chǎng)、金城賓館及有關(guān)職能配套服務(wù)機(jī)構(gòu)等。通過開發(fā)二期工程，最終把五金城建設(shè)成為融綜合購物、科技交流、信息服務(wù)、博覽展示為一體的商品交易中心、科技服務(wù)中心、信息交流中心和博覽中心，真正讓永康五金走向世界，讓世界五金匯集永康這一宏偉目的。（五）天津市五金市場(chǎng)調(diào)查1、天津?yàn)I江五金城建設(shè)項(xiàng)目已正式啟動(dòng)據(jù)理解，濱江五金城建設(shè)項(xiàng)目由全國500強(qiáng)企業(yè)之一的濱江集團(tuán)投資開發(fā)，這是和平區(qū)在海河兩岸綜合開發(fā)改造該區(qū)段建設(shè)過程中，借勢(shì)延伸開發(fā)的重點(diǎn)工程之一，同步也是該區(qū)在重點(diǎn)建設(shè)“和平廣場(chǎng)”項(xiàng)目基礎(chǔ)上將海河的優(yōu)勢(shì)和和平路的優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來，全面優(yōu)化和提高中心商貿(mào)區(qū)檔次和水平的重要舉措之一。該區(qū)在詳細(xì)實(shí)行中為了使項(xiàng)目運(yùn)作貫徹速度快，基建工程質(zhì)量高，以一天也不耽誤的精神，加大工作力度，多方籌措資金，許多部門和人員都放棄了春節(jié)休息，繼續(xù)奮戰(zhàn)在工作一線。該項(xiàng)目總投資額將到達(dá)3.5億元，將對(duì)東至新規(guī)劃的新華路中心線、西至榮業(yè)大街、南至新規(guī)劃的閘口街中心線、北至南馬路的30000平方米的危陋房屋進(jìn)行拆遷改造，并在此合圍地區(qū)建設(shè)總建筑面積到達(dá)80000平方米的高檔五金商城。建成后的濱江五金城將囊括維修工具、水暖器件、小型金屬類器具、交通運(yùn)送配件、小型起重設(shè)備等各類五金商品。堪稱天津市乃至全國高規(guī)格、現(xiàn)代化、商品齊全、設(shè)施完善、購物消費(fèi)便利的高檔次五金商城。該區(qū)將通過濱江五金城建設(shè)項(xiàng)目借勢(shì)搞好海河沿線服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶，使現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量中的比例有較大提高，從而為把和平區(qū)建成天津市商貿(mào)金融中心區(qū)、新興第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、現(xiàn)代化都市風(fēng)貌形象區(qū)奠定基礎(chǔ)。2、天津市東麗區(qū)將建國際輕工商貿(mào)城伴隨空港物流區(qū)的興建，東麗區(qū)已成為大型流通業(yè)的投資熱土，由上海億豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限企業(yè)和溫州四家股東、大畢莊鎮(zhèn)政府投資興建的天津國際輕工商貿(mào)城項(xiàng)目近日動(dòng)工興建，由此形成了“南貨北批，北鋪南營”的新商貿(mào)格局。國際輕工商貿(mào)城項(xiàng)目總投資11億元，占地1000畝，建筑面積66萬平方米，將采用展示交易、倉儲(chǔ)及綜合服務(wù)為一體的獨(dú)特經(jīng)營方式。建成后可入駐4800多家廠商，年交易能力達(dá)60億元，可為當(dāng)?shù)靥幚?3500個(gè)就業(yè)崗位。據(jù)悉，該項(xiàng)目將于所有建設(shè)完畢。3．天津南馬路五金城持續(xù)繁華（1）基本概況南馬路五金城是由天津東方集團(tuán)與天津凱立房地產(chǎn)有限企業(yè)、天津凱興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同投資興建。始建于一九九八年，是延續(xù)了華北地區(qū)天津市南馬路五金交電一條街的歷史興建的一座大規(guī)模五金交電行業(yè)的批發(fā)零售市場(chǎng)。南馬路五金城地處天津市內(nèi)環(huán)線，南馬路、西馬路、黃河道交口處。交通便捷，有地鐵和十余條公共汽車路線通往商城，輻射全市及周圍地區(qū)。五金城分為北區(qū)與東區(qū)兩個(gè)區(qū)，兩區(qū)占地面積55000平主米，建筑面積40000平方米，經(jīng)營商鋪900余間，容納經(jīng)營戶1900多家。建筑形式以一層和二層獨(dú)體為主，其中二層獨(dú)體建筑比一層獨(dú)體建筑多，單元面積18-100平方米。（2）經(jīng)營狀況五金城設(shè)有市場(chǎng)管理服務(wù)中心，對(duì)經(jīng)營戶采用“只收租金不收管理”的措施。商城經(jīng)營采用“只租不售，統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的形式。五金城每年租金收入達(dá)4640萬元左右，其中北區(qū)2460萬元左右，東區(qū)萬元左右，年交易總額估計(jì)在20億—30億之間。（3）租售狀況商鋪?zhàn)馐勐蔬_(dá)95%以上。一層商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒?10元左右，二層商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒?0平左右，商鋪整體平均租價(jià)每月每平方100元左右。根據(jù)商城投資回期為十年與商鋪平均租價(jià)每月每平方為100元計(jì)算，則得出商城售價(jià)估計(jì)值為每平方1萬元。四、項(xiàng)目所在地南開區(qū)概況1、綜合所述南開區(qū)是天津市行政區(qū)之一，區(qū)域面積40.64平方公里，人口87萬，位于中心城區(qū)西南部，東起海河，與河北區(qū)相望；沿榮吉大街、興安路、南馬路至南門外大街、衛(wèi)津路和衛(wèi)津南路，分別與和平區(qū)、河西區(qū)接壤；西、南至密云路、芥園西道、陳塘莊鐵路支線，與西青區(qū)相連；北抵老鐵橋大街、北馬路，沿西馬路至西關(guān)大街、墻子河、南運(yùn)河，與紅橋區(qū)毗鄰，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。都市道路和市政設(shè)施配套完善，交暢通達(dá)便利，綠地蔥翠，地理位置和自然環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展前景十分廣闊，是理想的投資、經(jīng)營、置業(yè)之區(qū)域。南開區(qū)是天津市的文化教育區(qū)。區(qū)內(nèi)駐有南開大學(xué)、天津大學(xué)等馳名海內(nèi)外的著名學(xué)府，以南開地區(qū)命名的南開中學(xué)不僅是全國著名學(xué)校之一,更是周恩來、溫家寶兩位中國政府總理的母校。南開區(qū)是天津的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)——天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落在南開區(qū)。占地12.22平方公里的南開科技園是天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策區(qū)，進(jìn)入南開科技園的企業(yè)可享有國家級(jí)高新區(qū)的優(yōu)惠政策。南開區(qū)是天津市重要的商貿(mào)區(qū)。老式商業(yè)正興德、四遠(yuǎn)香、祥德齋等老字號(hào)煥發(fā)著新的青春。西南角、東馬路形成新的繁華區(qū)。新世界新安購物廣場(chǎng)、好又多量販、家世界、家樂福等現(xiàn)代化商貿(mào)設(shè)施和連鎖超市帶動(dòng)了新的消費(fèi)。古文化街、服裝街、南馬路五金城、不銹鋼市場(chǎng)等已成為享譽(yù)全國的專業(yè)市場(chǎng)。2、都市建設(shè)1993年天津市委、市政府確定了用五年時(shí)間完畢成片危陋房屋改造的宏偉目的，作為全市任務(wù)最重，成片危陋房屋最多的南開區(qū)，在市委、市政府的對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)下，全區(qū)上下共同努力，截至1998年，合計(jì)拆遷危陋房屋152.31萬平方米，還遷安頓居民64475戶，超額完畢了與市政府簽訂的目的。1999年至又拆除危陋平房58.58萬平方米，受益居民18051戶。200３年3月，天津市委、市政府做出改造老城廂的重大決策，6月1日全面啟動(dòng)老城廂改造，拆除舊住宅建筑面積73萬平方米，有28890戶受益。數(shù)十萬的市民辭別了環(huán)境惡劣的危陋平房，走進(jìn)寬闊明亮的住宅小區(qū)。全區(qū)供熱面積到達(dá)1403.66萬平方米，住宅熱化率到達(dá)86%。新建、拓寬、改造南馬路等30條道路。3、經(jīng)濟(jì)建設(shè)近年來南開區(qū)堅(jiān)持把招商引資作為加緊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生命線和推進(jìn)力，積極優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，形成大招商、大環(huán)境、大服務(wù)格局，產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)構(gòu)造不停優(yōu)化，區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、迅速、健康發(fā)展。全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值到達(dá)33.81億元，同比增長21.6％，年均速度為21.1％，以商貿(mào)流通業(yè)為主體的服務(wù)業(yè)增長值占經(jīng)濟(jì)總量的81％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額到達(dá)63.89億元，同比增長17.2％。實(shí)際運(yùn)用外資額合計(jì)達(dá)6932萬美元，實(shí)際運(yùn)用內(nèi)資額合計(jì)19.81億元。個(gè)體私營企業(yè)保持了較強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的47.2％，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展三資企業(yè)的重要支撐。4、建設(shè)目的面對(duì)充斥機(jī)遇而又富有挑戰(zhàn)的二十一世紀(jì)，南開已經(jīng)確定了新的中長期發(fā)展目的：把南開區(qū)建成天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地，成為天津市特色突出、實(shí)力雄厚的先進(jìn)文明市區(qū)。到南開區(qū)要建設(shè)形成以老城廂、古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)為中心的民俗文化旅游商貿(mào)區(qū)；建設(shè)形成西南角、三馬路（南京路、南門外大街、長江道東部）地區(qū)的商業(yè)商務(wù)區(qū)；建設(shè)形成西營門外地區(qū)的生產(chǎn)資料物流（市場(chǎng)群）、都市工業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天塔、水上公園地區(qū)的都市旅游商業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天津體育館、奧林匹克體育場(chǎng)地區(qū)的健身會(huì)展服務(wù)區(qū)。打造南馬路、黃河道標(biāo)志路，長江道汽車貿(mào)易街，鞍山西道科貿(mào)街，形成“六區(qū)三帶”的多中心組團(tuán)和點(diǎn)線結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)式布局。五、本項(xiàng)目概況1、總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目用地面積34公頃，地上建筑面積949300平方米，地下建筑面積295000平方米，容積率2.76，綠化率22%,覆蓋率43%，地面停車位300個(gè)，地下停車位2300個(gè)。2、基本概況本項(xiàng)目座落于天津市南開區(qū)，地塊現(xiàn)實(shí)狀況是工廠用房，地塊西南側(cè)是廷安路，東南側(cè)是密云一支路，東側(cè)是黃河道與密云路，西北側(cè)是南泥灣路。距地塊本西北側(cè)1公理處是都市主干道芥園西道，路地塊西南1公理處是陳塘莊鐵路支線。項(xiàng)目周圍的南泥灣路、密云一支路與延安路商鋪稀少，零星布有檔次底的摩托維修店、小吃店與電纜經(jīng)營店。周圍布有大量的工業(yè)廠房，重要以汽修廠、電纜廠、模具廠基多，是老式的工業(yè)老區(qū)。3、主干道黃河道狀況黃河道是都市主干道，西接交通大道芥園路，東與海河相連。黃河道西端600米路段是項(xiàng)目周圍較為成功的馬路商業(yè)街。經(jīng)營業(yè)態(tài)以電纜、五金裝飾部為主，汽修、餐飲、小百貨為輔。其中電纜行業(yè)的占40左右，五金裝飾部占15左右，餐飲占15%左右，汽修占10%左右，其他占20%左右。商鋪經(jīng)營面積以25-40平方米為主，租金以1000-1500為主多，則商鋪整體平均租金為每月每平方40元左右。公共汽車：25路（密云路—天津站）；645路（姜井村—密云路—天津站）六、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)伴隨“三五八十”四大奮斗目的的推進(jìn)，天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了全國發(fā)展較快地區(qū)行列。與１０年前相比，國內(nèi)生產(chǎn)總值由１９９２年的４１１．２億元增長到２０２２．６億元，年均增長１２．２％。財(cái)政收入由６３．０５億元增長到３７５．８億元，年均增長１９．５％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額由１８１．２億元增長到９４１．４億元，年均增長１７．９％。2、京津互通優(yōu)勢(shì)，國務(wù)院同意了“大北京規(guī)劃”，明確北京、天津在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中各自的功能和定位，天津?qū)⒊渥惆l(fā)揮其人力資源豐富、資本存量大、科技產(chǎn)品出口及在港口經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢(shì)等良好條件，以開放的心態(tài)自覺融入大北京經(jīng)濟(jì)圈。3、時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)奧運(yùn)會(huì)足球主會(huì)場(chǎng)設(shè)在天津，京津兩地的國際機(jī)場(chǎng)完畢合并，京津空港實(shí)現(xiàn)直航，北京六環(huán)已經(jīng)臨近天津……越來越多的跡象將兩個(gè)超大都市聯(lián)絡(luò)在一起。1997年終，中央在新形勢(shì)下又一次宣布了對(duì)天津都市的定位，即：“天津市是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，要努力建設(shè)成為現(xiàn)代化港口都市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心”。這將為本項(xiàng)目提供了良好的契機(jī)。4、規(guī)模優(yōu)勢(shì)發(fā)展商世紀(jì)陽光集團(tuán)創(chuàng)立于1975年，總資產(chǎn)20億元，是全國民營百強(qiáng)企業(yè)。本項(xiàng)目占地面積34公頃，建筑總面積110萬平方米，能容納4000余家商家，規(guī)模十分龐大，建立后將會(huì)成為全國最大的五金專業(yè)市場(chǎng)之一。5、充足的客戶資源優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目投資商之一的東方集團(tuán)是南馬路五金城的重要投資商之一，在五金專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營方面有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)經(jīng)營商對(duì)東方集團(tuán)充斥了信任，伴隨原市場(chǎng)的搬遷，這批客戶資源大部分都會(huì)跟隨東方集團(tuán)過去。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)1、奧運(yùn)會(huì)給五金經(jīng)濟(jì)帶來質(zhì)的飛躍據(jù)記錄，北京奧運(yùn)計(jì)劃啟動(dòng)2900億元的投資，正在建設(shè)中的高速公路、地鐵、體育場(chǎng)館等都市建設(shè)，每投資100億元，就需要五金產(chǎn)品7億元，也就是說整個(gè)奧運(yùn)會(huì)的投入資金就有203億元是用在對(duì)五金的需求上。而目前世界五金年貿(mào)易量6000億美元，中國只占1.23%。這是一種強(qiáng)大的需求空間，而目前北京、天津的五金市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足后來的市場(chǎng)需求。因此，奧運(yùn)會(huì)建設(shè)及社會(huì)發(fā)展對(duì)五金業(yè)的需求必將導(dǎo)致北京、天津的五金業(yè)再一次變革，五金業(yè)面臨強(qiáng)大的發(fā)展空間是可以預(yù)見的。地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等其他行業(yè)的發(fā)展對(duì)五金的需求大增伴隨天津全面實(shí)現(xiàn)都市化建設(shè)的進(jìn)程加緊，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的需求大增，同步房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展將帶來對(duì)五金業(yè)需求的大增，而五金經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)與之形成的產(chǎn)業(yè)循環(huán)鏈到達(dá)最優(yōu)時(shí)，就會(huì)形成一種良好的經(jīng)濟(jì)體系，而一種良好的經(jīng)濟(jì)體系是增進(jìn)都市走國際化路線的基礎(chǔ)。七、經(jīng)營者、投資者分析經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查小組對(duì)南馬路五金城原有經(jīng)營者進(jìn)行了深度訪談，以此理解其對(duì)五金市場(chǎng)的見解及消費(fèi)心態(tài)，更好為本項(xiàng)目的開發(fā)提供具有參照價(jià)值的市場(chǎng)根據(jù)。1、從商鋪層數(shù)分析層數(shù)規(guī)定一層二層三層四層五層接受比例35%40%20%5%0%分析：40%的經(jīng)營者認(rèn)為商鋪為兩層最佳，認(rèn)為一層可做商鋪，二層可做倉庫或辦公，可節(jié)省在外面租倉庫的費(fèi)用。20%的經(jīng)營認(rèn)為商鋪為三層最佳，認(rèn)為一層做商鋪，二層做倉庫，三層可住人或辦公。2、商鋪規(guī)格方面的規(guī)定（底層）商鋪規(guī)格30-50平米50-70平米70-100平米100-140平米140平米以上接受比例30%40%15%10%5%分析：受老式觀念及經(jīng)營規(guī)模的制約，人們易接受底層面積為40-80平米左右的商鋪。A、從投資能力分析，假如商鋪面積過大，總價(jià)也就越高，而經(jīng)營者承受能力有限，因此多數(shù)投資者只能在自己的經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)做對(duì)應(yīng)的投資。B、從經(jīng)營規(guī)模分析，多數(shù)經(jīng)營者為個(gè)體經(jīng)營，一般狀況沒有太多的資金來經(jīng)營大型的商鋪，受老式觀念的影響，也比較喜歡從小型經(jīng)營開始，由于可以減少風(fēng)險(xiǎn)。3、對(duì)商鋪門前過道的規(guī)定過道規(guī)劃6-8米8-10米10-12米6米如下或12米以上接受比例15%25%50%10%分析：經(jīng)營者過道8-10米的占有二分之一人數(shù)，他們認(rèn)為過道適中最佳，太窄了會(huì)大過擁擠，汽車難以通過去，會(huì)給運(yùn)送帶來一定困難。假如太過于寬闊，會(huì)讓人感到人流局限性，商業(yè)氣氛較淡的印象。4、對(duì)進(jìn)深、開間的規(guī)定進(jìn)深規(guī)格5-7米7-9米9-11米11-13米13米以上接受比例20%40%20%10%10%開間規(guī)格3-4米4-5米5-6米6-7米7米以上接受比例20%20%40%10%10%分析：40%的經(jīng)營者認(rèn)為開間為5-6米最佳，認(rèn)為門面寬對(duì)于做生意有很大好處，可使顧客產(chǎn)生商鋪較寬闊，規(guī)模較大的印象。5、對(duì)配套的規(guī)定配套規(guī)定停車場(chǎng)倉庫餐飯金融機(jī)構(gòu)商業(yè)街接受比例90%90%100%100%100%6、對(duì)商鋪門前設(shè)廣告牌的見解廣告牌的見解設(shè)廣告牌無設(shè)廣告牌接受比例20%80%分析：多數(shù)投資者反對(duì)商鋪前面設(shè)廣告牌。反對(duì)設(shè)廣告牌的經(jīng)營者認(rèn)為商鋪門前設(shè)廣告牌影響了商鋪形象，占用了大量空間，擋住了客戶的視線，使人產(chǎn)生一種壓抑感，使經(jīng)營受到了影響。7、付款方式的規(guī)定購置方式銀行按揭一次性付清帶租發(fā)售無所謂接受比例70%20%10%分析：伴隨社會(huì)的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了主線性的轉(zhuǎn)變，逐漸摒棄了此前保守的消費(fèi)方式，追求一種用未來錢的消費(fèi)方式。再就是，目前工薪一簇買房的也諸多，這些人往往經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為弱，月供是他們最佳的選擇。8、對(duì)購置動(dòng)機(jī)的分析購置動(dòng)機(jī)選擇購置自營選擇投資選擇租賃接受比例40%10%50%9、對(duì)總面積的規(guī)定總面積規(guī)定50-80平米80-120平米120-160平米160-200平米200平以上接受比例20%30%30%10%10%10、對(duì)商業(yè)總價(jià)的規(guī)定總價(jià)的規(guī)定30-50萬50-80萬80-120萬120-160萬160萬以上接受比例20%40%20%10%10%11、重要信息來源渠道重要信息來源報(bào)紙電視口碑戶外廣播電臺(tái)比例3020301010分析：40%受訪的人士認(rèn)為樓盤的信息是通過口碑傳播的，分析其原因是由于每一種想購置房子的人都習(xí)慣性地向他人打聽那里的樓盤好，聽他人說某個(gè)樓盤好，他說會(huì)記住這個(gè)樓盤，從而使他產(chǎn)生理解樓盤的想法。30%受訪人士認(rèn)為樓盤的信息是通過報(bào)紙廣告獲悉，分析其原因是由于許多有商業(yè)地產(chǎn)欲望的人，都首先想到在報(bào)紙上尋找地產(chǎn)的基本信息，他們先對(duì)眾多地產(chǎn)進(jìn)行初步比較，然后有重點(diǎn)地進(jìn)行選擇。12、影響購置的原因原因地理位置商業(yè)環(huán)境物業(yè)管理總價(jià)重要程度第一位第三位第四位第二位分析：他們?cè)谕顿Y商業(yè)地產(chǎn)過程中,考慮的前幾位原因重要是:地理位置、總價(jià)格、商業(yè)環(huán)境、物業(yè)管理.其中,他們對(duì)地理位置和總體價(jià)格的關(guān)注程度明顯高于對(duì)其他原因的關(guān)注,重要涵蓋了項(xiàng)目周圍的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、以及基礎(chǔ)設(shè)施等比較直觀的原因,同步也隱含了地產(chǎn)的單位價(jià)格和業(yè)主構(gòu)成等方面的原因。八、結(jié)束語1、商業(yè)地產(chǎn)要考慮人口流動(dòng)上海有一種有關(guān)“羊群商鋪”的說法，它是某種業(yè)態(tài)的匯集效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)不是單純的購物，我們應(yīng)拓展許多新的業(yè)態(tài)。廣州天河城自1996年12月正式開業(yè)，營業(yè)面積超過10萬平方米，總投資到達(dá)12億元，是廣州第一種、也是迄今為止經(jīng)營上獲得最大成功的一種現(xiàn)代大型綜合性購物中心。據(jù)理解，自起，其商場(chǎng)出租每年回收的租金穩(wěn)定在2-3億元左右。一種營業(yè)面積10萬平方米的大型購物中心，每天至少需要20-30萬的消費(fèi)人口支持，因此物業(yè)周圍與否有足夠的常住人口和流感人口，交通條件與否便利，客戶的消費(fèi)能力和消費(fèi)特點(diǎn)怎樣，這都是在當(dāng)時(shí)選址時(shí)要仔細(xì)考慮的，同步還要注意跟整個(gè)都市發(fā)展規(guī)劃的新走向結(jié)合起來。保證業(yè)權(quán)的統(tǒng)一，為整個(gè)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理奠定了基礎(chǔ)。業(yè)權(quán)過于分散往往是商場(chǎng)經(jīng)營者的致命傷。2、商業(yè)地產(chǎn)交通是關(guān)鍵對(duì)于產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，我覺得應(yīng)根據(jù)所有經(jīng)營者的商業(yè)變化，聽取商鋪經(jīng)營者的意見，來把握方向。例如：成立一種業(yè)主委員會(huì)，總體控制局面。同步，作為開發(fā)商，定位首先要看地理位置。兩個(gè)相鄰的商場(chǎng)在定位雷同步，應(yīng)進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營。在北京，地鐵是環(huán)線的，它的商業(yè)分布是按照交通劃分的；在天津，地鐵1號(hào)線、3號(hào)線的交點(diǎn)在濱江道，交通控制人流動(dòng)向，它的商業(yè)分布是輻射型的。3、商業(yè)地產(chǎn)要有明確定位商業(yè)地產(chǎn)的分塊銷售不是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)形式，應(yīng)當(dāng)分得更徹底。應(yīng)將商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)改為證券化處理，比較輕易掌握。目前，商業(yè)地產(chǎn)仍處在原始狀態(tài)，從投資者的角度出發(fā)，無論是買家還是炒家，最主線的是要將產(chǎn)品和利益研究透。經(jīng)濟(jì)地理決定著商業(yè)地產(chǎn)的成與敗，不一樣的地理位置、商業(yè)業(yè)態(tài)分布，就有不一樣的經(jīng)營效果。實(shí)際上，多種商業(yè)形態(tài)都存在獨(dú)立、互補(bǔ)、替代和競(jìng)爭，單獨(dú)的力量是不夠的，要有規(guī)模，要一起合作。但同步又存在互相排斥與兼容，作為經(jīng)營者，你要根據(jù)所處的地理位置選擇經(jīng)營項(xiàng)目，選擇商業(yè)形態(tài)。部分商場(chǎng)、超市營銷成功的案例，都是由于有明確的定位。4、商業(yè)地產(chǎn)不能盲從運(yùn)作在每個(gè)商圈、經(jīng)營業(yè)態(tài)，均有特定規(guī)定，專業(yè)市場(chǎng)有專門的管理團(tuán)體，產(chǎn)權(quán)、交通、環(huán)境等方面也不相似。一種都市的不一樣區(qū)域，商業(yè)文化、氣氛、發(fā)展水平也不一樣。商業(yè)地產(chǎn)本來的經(jīng)營方式是以發(fā)售為主，以融資的方式把貸款收回來，使產(chǎn)權(quán)的分布構(gòu)造呈分散化，根據(jù)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造越來越分散，從而發(fā)現(xiàn)多種產(chǎn)權(quán)形式都是從聚到散的。購置商鋪的回報(bào)無人保證，而購置小商鋪的人不具有戰(zhàn)略頭腦，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不熟悉，導(dǎo)致被套牢。對(duì)于這種狀況，我們可以找專業(yè)的中介企業(yè)。投資者購置商鋪為了投資，后期經(jīng)營由開發(fā)商將專業(yè)的中介引進(jìn)來，這樣開發(fā)商的功能就延伸了，經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)的組合也得到了延伸。商業(yè)地產(chǎn)沒有一成不變的，在不一樣的投資者手中，不一樣步期經(jīng)營回報(bào)都是不一樣的。但消費(fèi)者的消費(fèi)行為、時(shí)間、空間構(gòu)造有一定規(guī)律。在做項(xiàng)目的時(shí)候，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)消費(fèi)引力、商店距離、經(jīng)營成本、客流量、利息等好好算一算。5、商業(yè)地產(chǎn)招商很重要從宏觀、微觀兩個(gè)方面看天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)和住宅不是一種概念，開發(fā)商要有負(fù)責(zé)、誠信的態(tài)度，尤其是要對(duì)天津負(fù)責(zé)，商鋪不只是簡樸的銷售。找一種先進(jìn)的管理團(tuán)體，招商是整體工作中的重中之重，有了好的品牌，用3-5年整合周圍地段的商業(yè)氣氛，養(yǎng)活眾多租戶，培育忠實(shí)消費(fèi)者。成功后，再炒地價(jià)。天津此后的是發(fā)展期，作為開發(fā)商，新的理念很重要。忙于在津“跑馬圈地”的外資超市也推進(jìn)了本市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)理解，今年也是外資零售企業(yè)在本市開店最多的一年。有資料顯示，世界500強(qiáng)陣營中零售軍團(tuán)的前十位，基本都匯集到津，剔除正在申請(qǐng)的投資項(xiàng)目，已建成和在建的5000平方米以上大賣場(chǎng)已經(jīng)有21家。同步，各商家的選址范圍也發(fā)生了很大變化，最初市中心是他們選店的重點(diǎn)，如今各區(qū)、各居民區(qū)均成為其“涉獵”的目的。6、品牌塑導(dǎo)致為房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭的新靚點(diǎn)伴隨可口可樂、麥當(dāng)勞、沃爾瑪?shù)仁澜缰髽I(yè)挾品牌雄風(fēng)進(jìn)入天津，搶占天津市場(chǎng)；許多行業(yè)的有識(shí)之士紛紛舉起品牌大旗與之抗衡，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然也不會(huì)錯(cuò)過自己在眾多產(chǎn)業(yè)中的龍頭老大的地位，不停樹立自己的品牌大軍。房地產(chǎn)自進(jìn)入真正意義上的市場(chǎng)化運(yùn)作以來，也通過幾起幾落的波折，先后經(jīng)歷地段、規(guī)劃、質(zhì)量、概念等幾種階段的炒作，如今伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益完善，企業(yè)實(shí)行品牌戰(zhàn)略是集行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)發(fā)展三維于一體的