房產(chǎn)抵押估價報告實例

房地產(chǎn)抵押估價匯報項目名稱：**市*路**號*幢*房地產(chǎn)抵押價值評估委托方：**估價方：北京**房地產(chǎn)評估有限企業(yè)估價人員：****估價作業(yè)日期：月日至月日估價匯報編號：廣萬[]房產(chǎn)或房地產(chǎn)(估)字第*號房地產(chǎn)估價成果匯報一、委托估價方：北京**恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任企業(yè)地址：電話：聯(lián)絡人：二、受托估價方：北京**企業(yè)資格證書號：地址：北京市海淀區(qū)人民大學北路*號院*樓三、估價對象概況估價對象為地處北京市海淀區(qū)西三、四環(huán)之間的西八里莊的“國賓嘉園”2#住宅樓房地產(chǎn)，包括房屋和土地。其背景、個別原因和區(qū)域原因狀況如下：1、估價對象背景狀況“國賓嘉園”2#住宅樓原為海淀區(qū)八里莊街道辦事處立項開發(fā)，原規(guī)劃為小區(qū)服務科技綜合樓，并于1994年9月1日獲得了《建設用地規(guī)劃許可證》。1997年，北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與海淀區(qū)八里莊街道辦事處簽訂合作開發(fā)協(xié)議，雙方合作開發(fā)該項目，并將該項目規(guī)劃用途改為商住樓。1999年12月22日北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任企業(yè)與北京房屋土地管理局簽訂了《北京市國有土地使用權出讓協(xié)議》，9月7日獲得了該項目的《建設工程規(guī)劃許可證》（-規(guī)建字-1344），12月22日北京市計劃委員會以京計投資字（）33號文獻《有關開發(fā)建設西八里莊商住樓工程項目提議書（代可行性研究）的批復》同意了本項目由北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任企業(yè)開發(fā)建設。3月30日獲得了該項目的《建筑工程施工許可證》（施00777），6月22日獲得了《國有土地使用證》。2、估價對象個別原因狀況（1）基本狀況“國賓嘉園”整體規(guī)劃設計是由北京希埃希建筑設計院設計的，占地18畝，規(guī)劃建筑面積近7萬平方米，由四棟16層板式住宅構成；建筑外形采用歐式風格，在戶型設計上有一居至四居及躍層；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會所、游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂室、老年活動區(qū)、小朋友游戲區(qū)、噴泉廣場等休閑娛樂場所，估價對象的產(chǎn)權為出讓土地使用權和房屋所有權，在估價時點的剩余土地使用權年限為67年。但租賃權、抵押權、典權等他項權利狀況不清，估價人員也未核算委托方在估價對象上與否拖欠工程等債務狀況。（2）設施設備狀況估價對象配有電話系統(tǒng)、internet接口、有線電視系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)采用集中方式供暖、天然氣入戶、24小時生活熱水。（3）裝修狀況：外墻：1至4層及15至16層外墻為掛貼燒毛花崗石板，其他外墻為涂料。住宅入口及電梯間：地面、墻面為花崗巖、大理石；天花采用復式吊頂配高級裝飾燈具；大理石電梯門套；住宅各層內(nèi)部及電梯間：防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花；電梯：沈陽“東芝牌”電梯。分戶門：實心防火防盜子母門，配雙保險門鎖及防盜眼；戶內(nèi)地面：水泥沙漿找平；戶內(nèi)墻面和天花：乳膠漆內(nèi)墻面及天花；外窗：塑鋼窗配雙層中空玻璃；陽臺另配有鑄鐵鐵藝裝飾件。3、估價對象區(qū)域原因狀況（1）位于北京市海淀區(qū)西八里莊，在阜成路以北200米處，其四至：東至八里莊辦事處、西至西翠路、南至七家聯(lián)建小區(qū)、北至八里莊辦事處。（2）所處生活小區(qū)較成熟，周圍分布著如恩濟里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居等多種住宅小區(qū)；有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休閑場所。（3）公共配套完善，有二十一世紀學校、海淀試驗小學、亮甲店小學、解放軍三○四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、九天順天府倉儲超市等；距公主墳商圈僅2500米；（4）交通極為便利，733、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、運通106、206、102、202、小12、小15、康恩專線等多路公交通過，距西四環(huán)800米，到西三環(huán)北路1500米，距地鐵1號線米。四、估價目的為北京中恒實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任企業(yè)向中國民生銀行總行申請辦理抵押貸款提供市場價值參照。五、估價時點二○○二年十二月十八日六、價值定義本匯報中的評估價格，是指估價對象在剩余67年的出讓土地使用權和商品房的房屋所有權條件下，于估價時點（二○○二年十二月十八日）現(xiàn)實狀況下的公開市場價值。七、估價根據(jù)全國人大、國務院、建設部、國土資源部、北京市人民政府等部門頒布的有關法律、法規(guī)和政策文獻；委托方提供的資料；估價人員實地勘察所獲取的資料。重要內(nèi)容如下：（一）、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）（二）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-）（三）、重要根據(jù)的法律、法規(guī)和政策文獻：1.《中華人民共和國擔保法》2.《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》3.《都市房地產(chǎn)抵押管理措施》4.《中華人民共和國土地管理法》5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》6.《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》7.《都市房地產(chǎn)市場估價管理暫行措施》（四）、委托方提供的有關資料1.北京市海淀區(qū)人民政府八里莊街道辦事處與北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議書》2.北京市都市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《審定設計方案告知書》(98-規(guī)審字-0549)3.北京市計劃委員會頒發(fā)的《有關開發(fā)建設西八里莊商住樓工程項目提議書(代可行性研究)的批復》(京計投資字()**號)4.委托方與北京市房屋土地管理局簽訂的《北京市國有土地使用權出讓協(xié)議》(京房地出讓[合]字（99）第**號)5.北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)《國有土地使用證》(京海國用(出)字第**號)6.北京市都市規(guī)劃管理局頒發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》(編號94-市規(guī)地字-0186)7.北京市都市規(guī)劃管理局頒發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》(編號-規(guī)建字-1344)8.北京市建設委員會頒發(fā)《建筑工程施工許可證》(編號施000777（建）)（五）估價人員實地勘察所獲取的資料八、估價原則本匯報是在獨立、客觀、公正的前提下，遵照下列原則完畢的：1、合法原則即在估價對象有合法產(chǎn)權，并在合法使用、合法交易或合法處分的前提基礎上估價。2、最高最佳使用原則最高最佳使用原則是指法律上容許、技術上也許和經(jīng)濟上可行，通過充足合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。3、綜合分析原則房地產(chǎn)價格受自然、經(jīng)濟、社會、政策等諸多原因的影響，因此，估價時要充足考慮影響房地產(chǎn)價格的多種原因，抓住主導原因，進行綜合比較分析，這樣才能得到比較合理并切合實際的房地產(chǎn)價格。4、多種估價措施相結合的原則伴隨房地產(chǎn)估價業(yè)的發(fā)展，國際上創(chuàng)立了幾種通用的估價措施，如收益法、市場比較法、成本法等措施，這些措施均有自己的特點和合用范圍。由于不合適的估價措施也許使估價成果產(chǎn)生較大的誤差，因此在進行估價時，就要根據(jù)委估房地產(chǎn)的實際狀況，選擇幾種最適合的估價措施進行綜合評估，力爭得到科學、合理、公正、公平的房地產(chǎn)價格。5、替代原則替代原則的理論根據(jù)是同一市場上相似物品具有相似市場價值的經(jīng)濟學原理。房地產(chǎn)價格水平由具有相似性質的替代性房地產(chǎn)的價格所決定，房地產(chǎn)價格水平是由最理解市場行情的買賣者按市場交易案例原因比較后所決定的價格，房地產(chǎn)價格可通過比較房地產(chǎn)的詳細條件及使用價值來確定。6、估價時點原則估價結論具有很強的時間有關性和時效性，估價成果是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九、估價措施房地產(chǎn)抵押評估不一樣于一般的房地產(chǎn)評估，評估人員嚴格按照房地產(chǎn)抵押估價的保守性和安全性原則，在認真分析研究了所掌握的資料和對鄰近地區(qū)同類物業(yè)調查之后，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的估價程序，對上述房地產(chǎn)的正常抵押價格進行了客觀公正的評估，其詳細環(huán)節(jié)如下：1、估價措施根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價措施一般有市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發(fā)法及基準地價修正法等五種估價措施。根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，通過研究，選用市場比較法和成本法進行估價，可以最為確切地評估該估價對象在估價時點的房地產(chǎn)市場價值。2、估價的思緒①、選用在近期已發(fā)生了交易的與估價對象相類似的房地產(chǎn),與估價對象加以比較對照，從已知價格修正得出估價對象的比準價格。②、根據(jù)等量資金獲取等量收益的投資原理，選用成本法對估價對象進行估價。詳細為：根據(jù)估價對象所在區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的正常土地獲得費用、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費及合理的開發(fā)利潤，求和得出估價對象積算價格。③、根據(jù)目前北京市房地產(chǎn)市場狀況及估價人員所掌握的資料分析，以上兩種措施各有其自身的特點，它們分別從不一樣的側面闡明了房地產(chǎn)價值，考慮到市場對房地產(chǎn)價值的實際接受狀況，我們把市場比較法和成本法求獲得到的成果在綜合計算評估成果時予以合適的權重，得出估價對象最終止果。3、估價措施定義：（1）市場比較法是指將估價對象與目前估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作合適的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的措施。市場比較法公式為：房地產(chǎn)價值=比較實例房地產(chǎn)價格×交易狀況修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)×區(qū)域原因修正系數(shù)×個別原因修正系數(shù)（2）成本法以房地產(chǎn)價格各構成部分的累加為基礎，來估算房地產(chǎn)價格的一種估價措施。成本法公式為：房地產(chǎn)價值＝土地獲得費用＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息+銷售稅費＋開發(fā)利潤注：根據(jù)估價規(guī)范，開發(fā)利潤是以土地獲得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)對應的平均利潤水平求取。注：根據(jù)估價規(guī)范，開發(fā)利潤是以土地獲得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)對應的平均利潤水平求取。十、估價成果估價人員根據(jù)估價目的，遵照估價原則，按照規(guī)范的估價程序，選用合適的估價措施，通過認真的估價分析和周密的估價測算，并在運用估價人員經(jīng)驗綜合分析房地產(chǎn)價值影響原因和市場行情的基礎上，確定“國賓嘉園”剩余的67年出讓土地使用權和商品房房屋所有權，在估價時點二○○二年十二月十八日的市場價值為:單價:6667元/平方米總價:8362.9萬元大寫：人民幣金額為=82770000\*CHINESENUM2捌仟叁佰陸拾貳萬玖仟元整。十一、估價人員估價人員**房地產(chǎn)估價師證書號簽名估價人員**房地產(chǎn)估價師證書號簽名十二、估價作業(yè)日期12月13日至12月十三、估價匯報應用的有效期本匯報完畢之日為12月20日，根據(jù)有關規(guī)定，本次估價的估價成果有效期到十四、估價匯報應用提議1.估價對象的變現(xiàn)能力分析及貸款額度提議（略）2.此抵押貸款業(yè)務的重要風險及規(guī)避措施（略）北京天平行房地產(chǎn)評估有限企業(yè)（公章）二○○二年十二月二十日房地產(chǎn)估價技術匯報一、個別原因分析估價對象土地使用權年限的起算日期從1999年12月22日起算，在估價時點還剩余67年的土地使用權年限，建筑構造為框架構造，而框架構造的耐用年限為60－80年，取其平均值為70年，由此可見，估價對象剩余的67年土地使用權的價值可以得到充足地發(fā)揮。估價對象的占地面積為18畝，規(guī)劃建筑面積為7萬平方米，由此推算容積率為5.83，此容積率較高，對物業(yè)的價值有一定影響。估價對象的優(yōu)勢在于：（1）內(nèi)部的配套設施比較齊全，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會所、游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂室、老年活動區(qū)、小朋友游戲區(qū)、噴泉廣場等休閑娛樂場所。（2）二是為板式的高層住宅，采光和通風很好。（3）歐式風格的外形具有一定的吸引力。（4）戶型較多，一居、二居、三居、四居、躍層均有，客戶群較為廣泛，這對于估價對象的銷售較為有力。估價對象的設施設備匹配屬于大眾化的原則。（1）電話系統(tǒng)、internet接口、有線電視系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、集中方式供暖、天然氣入戶、24小時生活熱水。這些都是一般小區(qū)所必須具有的設施設備匹配原則。（2）“地面、墻面為花崗巖、大理石，天花采用復式吊頂配高級裝飾燈具，大理石電梯門套”的住宅入口及電梯間，“防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花”住宅各層內(nèi)部及電梯間，“實心防火防盜子母門，配雙保險門鎖及防盜眼”的分戶門，“水泥沙漿找平”的室內(nèi)地面，“乳膠漆內(nèi)墻面及天花”的墻面和天花，“塑鋼窗配雙層中空玻璃，陽臺另配有鑄鐵鐵藝裝飾件”的外窗等裝修原則也屬一般原則，并且屬于中偏下的裝修原則。估價對象的劣勢在于（1）戶型過多，客群雖然廣泛，但同步也較為復雜，假如借款人未來不能清償借款，未來在拍賣變現(xiàn)的時候，大戶型住宅的變現(xiàn)會有一定的困難。（2）容積率較高，綠化率較低，小區(qū)環(huán)境較差。（3）外墻中5-14層均為涂料，使得整個小區(qū)的檔次較低。（4）電梯為沈陽“東芝牌”電梯，檔次較低，在使用若干年后，電梯的性能也許較差，從而對估價對象的抵押處置變既有較大的影響。二、區(qū)域原因分析（一）生活小區(qū)比較成熟估價對象位于海淀區(qū)西八里莊,處在北京市西北部。該地區(qū)具有優(yōu)美自然景觀及較多的人文景觀，已經(jīng)形成了較成熟的生活小區(qū)，周圍分布著如恩濟里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、玲瓏花園、亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居、曙光小區(qū)、世紀城、自由度、漂亮園等十多種住宅小區(qū)，有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休閑場所，對估價對象的價值有助于提高。（二）公共配套設施完善區(qū)域內(nèi)有二十一世紀學校、海淀試驗小學、亮甲店小學、解放軍三○四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、玉淵潭醫(yī)院、北京腫瘤醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、九天順天府倉儲超市等；距公主墳商圈僅2500米；（三）交通便利估價對象距西四環(huán)約800米，到西三環(huán)北路約1500米，距地鐵1號線約米，有733、206、102、202、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、運通106、小12、小15、康恩專線多路公交通過。（四）環(huán)境優(yōu)越估價對象距離國家部委和軍隊機關較近，具有良好的人文環(huán)境及自然環(huán)境。伴隨近一兩年來，阜成路的改建、西四環(huán)的貫穿、昆玉河的整改以及良好的人文環(huán)境，使該地區(qū)成為目前的開發(fā)熱點。三、市場背景分析通過對近年來有關數(shù)據(jù)進行分析，北京房地產(chǎn)市場已進入調整期，但仍然保持增長，是一種在增長中進行的調整，目前市場仍然體現(xiàn)為購銷兩旺，估計未來的房地產(chǎn)市場將持續(xù)走高。（一）北京市的宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟背景1-9月，北京市經(jīng)濟運行展現(xiàn)出“高增長、低通脹”的良好勢頭，前3個季度實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1970.3億元，同比增長11.1％，位居全國前列。北京經(jīng)濟運行中明顯的特點是：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)增長值74.1億元，增長4.8％，到達近最高水平；假日消費在拉動消費中發(fā)揮了突出的作用，占到銷售總額的40％左右；民間投資達298.9億元，占全社會投資的1／3。在申奧成功和即將加入WTO等一系列有利原因帶動下，北京市國民經(jīng)濟迅速平穩(wěn)增長，運行質量明顯提高。前3個季度增長率一直保持在11％-11.3％之間，經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性增強，波動幅度明顯減小。財政收入完畢334.2億元，增長36.8％。經(jīng)濟運行中，構造調整成效明顯，高新技術產(chǎn)業(yè)的主導作用日益增強，全市高新技術產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增長值192.4億元，對工業(yè)增長值增長的奉獻率到達55.5％。國有大中型骨干企業(yè)完畢改制39戶，中小企業(yè)改制到達51％，企業(yè)破產(chǎn)力度加大，減少虧損1.5億元。社會需求深入加大，消費投資拉動強勁，是北京市經(jīng)濟運行的另一特點，前3季度實現(xiàn)社會消費品零售總額1191.3億元，增長11.3％，假日消費占銷售總額的40％，時尚消費熱點同比增長50％。房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，成為投資增長的重要力量，其中危舊房改造獲得突破性進展，完畢投資71.4億元，成為增進消費和投資雙重拉動的有力杠桿。國稅收入增長56.5％，在全國率先完畢整年稅收計劃。今年頭3季度，北京市的重大工程和生態(tài)環(huán)境建設也獲得新進展，60項工程已經(jīng)竣工8項、在建39項，13項未動工項目在加緊前期工作。全市綠化面積完畢4.3萬畝，全市空氣質量二級和好于二級天數(shù)合計到達51.3％。從目前看，北京市今年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展重要指標均可完畢或超額完畢，國內(nèi)生產(chǎn)總值有望增長11％。

前三季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高的增長速度，完畢投資612.9億元，增長29.5％。在投資推進下，各類商品房開復工面積達5775.6萬平方米，增長29.2％；本年竣工面積達413.8萬平方米，增長38.1％?！敖鹁陪y十”是老式消費旺季，許多購房者也趁舉行大型房展會和開發(fā)商采用優(yōu)惠促銷措施時機選購住房，截至9月底，全市合計銷售各類商品房530.4萬平方米，增長23.2％，其中，住宅508.3萬平方米今年以來，由于土地政策調整，導致一段時期內(nèi)房地產(chǎn)新動工項目減少，前9個月全市房地產(chǎn)開發(fā)完畢開發(fā)土地面積231.6萬平方米，下降53％，在其影響下商品房新動工面積1652萬平方米，僅增長7.4％，其中住宅1292.5萬平方米，下降1％，對房地產(chǎn)開發(fā)投資增長后勁產(chǎn)生一定影響，但推進土地供應方式的改革，從機制上防止了因土地轉讓、炒作而產(chǎn)生泡沫原因。雖然日前契稅政策再次調整以及今年以來開發(fā)、銷售狀況很好，部分提高了企業(yè)和各方對房地產(chǎn)業(yè)的信心，但管理部門仍要加強對市場的監(jiān)管，獎優(yōu)罰劣；開發(fā)企業(yè)也要重視產(chǎn)品和服務質量，在市場競爭中優(yōu)勝劣汰，使企業(yè)通過競爭、重組、合并不停壯大，增強自身實力和競爭力，深入向集約型轉變，某些具有條件的企業(yè)還可以通過上市融資，處理資金來源單一的問題。對上市企業(yè)而言，要轉變觀念，由單純開發(fā)轉向開發(fā)與經(jīng)營并重，保證企業(yè)的長期收益，使企業(yè)具有比較穩(wěn)定的發(fā)展基礎，穩(wěn)固投資者信心。（二）北京市的房地產(chǎn)供求總背景1.房地產(chǎn)供應總背景（1）開發(fā)投資1-9月，北京市合計完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資612.93億元，同比增長29.5％；3季度內(nèi)完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資274億元，同比增長22.1％。各渠道資金到位全線上揚。各開發(fā)企業(yè)今年合計到位資金771.44億元，同比增長18.6％。其中三季度到位300.37億元，同比增長16.9％。在到位資金中，國內(nèi)貸款219.97億元，增長13.9％；自籌資金166.91億元，增長32.3％；定金及預收款330.82億元，增長25.9％。以上三項占當年到位資金的72.1％。當年到位資金中運用外資總體仍然下降，運用外資額三季度有所上升，前三季度總外資額為8.98億元，第三季度內(nèi)運用外資額為4.79億元，同比上升92.4％。資金到位的全線上揚保證了投資所需，有助于房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長。(2)施工面積3季度，北京市商品房施工面積5775.61萬平方米，比去年同期增長了29.20％。其中住宅4254.27萬平方米，較上年同期增長31％；辦公501.26萬平方米，較上年同期上升25％；商業(yè)營業(yè)用房345.78萬平方米，同比上升36.6％。(3)竣工面積前三季度共竣工613.81萬平方米，同比增長38.1％；第3季度，本市商品房竣工面積為334.59萬平方米，比去年同期增長55.5％。其中住宅竣工面積268.43萬平方米，同比增長44.6％：寫字樓竣工面積19.31萬平方米，比去年同期增長94.9％；商服用房竣工面積13萬平方米，同比增長156.4％。(4)新動工面積1-9月北京市商品房新動工面積為1651.96萬平方米，同比增長7.4％；在第3季度新動工面積為545.81萬平方米，同比下降5.4％。前三季度大部分時間北京的新動工面積一直較低，同比低于去年同期，這也許與上六個月各大開發(fā)商在北京大量購置土地，占用部分資金有關。再加上去年同期基數(shù)較大，使得今年上六個月的一段時間內(nèi)新動工面積體現(xiàn)出增長緩慢甚至負增長的局面。進入三季度大量項目集中新動工，使得面積總體上繼續(xù)保持增長勢頭，而其中辦公用房、商業(yè)用房新動工面積增幅明顯，前三季度分別為62.0％、82.4％，帶動了前三季度新動工面積的增長。(5)土地開發(fā)與購置3季度北京市土地開發(fā)面積和購置面積分別為40.85萬平方米和142.2萬平方米，同比分別減少83.3％和29.9％。1-9月，北京市土地開發(fā)和購置面積為231.63萬平方米和911.02萬平方米，同比分別下降,53％和上升127.9％。2.房地產(chǎn)需求總背景(1)市場銷售1-9月商品房銷售面積為530.41萬平方米，住宅銷售面積508.3萬平方米，同比增長分別為36.3％、37.3％；2季度，北京商品房銷售面積530.41萬平方米，實現(xiàn)銷售額248.03億元，分別比去年同期增長36.3％和36.5％。其中住宅銷售508.3萬平方米，同比增長37.3％，銷售額為229.61億元，同比增長5.5％。反應出3季度住宅銷售增長速度急劇增大，成交價格上升，中低價位住宅成為這段時期的主力；小戶型、超小戶型、產(chǎn)權酒店式公寓等得推出體現(xiàn)出開發(fā)商對市場的再次細分和潛力挖掘力度加大。(2)價格走勢根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測算，在三季度中房北京都市指數(shù)變化不大，3季度北京都市指數(shù)上升2點，為1137點，住宅指數(shù)、辦公用房、商服用房指數(shù)均上升。其中住宅指數(shù)為906點，上升4點；辦公用房指數(shù)為1482點，上升10點；商服用房指數(shù)2225點，下降15點。（三）北京住宅物業(yè)供求背景1.住宅物業(yè)供應背景3季度住宅投資額為177.15億元，同比增長34.1％。3季度北京住宅施工面積為4254.27萬平米，比去年同期增長31％。伴隨新動工面積的增長，施工面積增幅也開始加速。3季度住宅新動工面積393.21萬平米，同比減少15.3％。前三季度新動工面積(尤其是住宅新動工面積)的下降原因是多方面的，首先原因在于上年同期基數(shù)較大，再有加上北京市土地供應方式及規(guī)則的變化，這是市場調整的正常反應。進入下六個月后新動工面積將正常增長。3季度北京市商品住宅的竣工量為268.43萬平方米，比去年同期增長44.6％。由于季節(jié)性原因和施工周期，一般年中項目竣工較少，因此目前北京市商品住宅竣工面積少于商品住宅銷售面積。2.住宅物業(yè)需求背景3季度住宅銷售面積為236.79萬平方米，比去年同期增長36.3％。較上季度增幅上升迅速，但前三季度總體住宅銷售面積增速仍然保持穩(wěn)定。銷售額為104億元，同比增長35.9％。由于今年有著大量的拆遷和危改任務，再加上銷售旺季的到來，住宅銷售面積有較大的增長，但總體銷售額增幅也許會繼續(xù)低于銷售面積的增幅。第3季度北京市商品住宅交易平均價格為元4517／平方米，較同期4626元／平方米下降2.5％。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測算，3季度北京住宅價格指數(shù)比1季度上升3點，為895點。在住宅市場中，高檔公寓項目租賃市場展現(xiàn)供不小于求局面。其原因是多方面的：一是針對IT業(yè)高收入人群的出租公寓項目由于網(wǎng)絡經(jīng)濟泡沫的破滅和IT行業(yè)的普遍不景氣而喪失了大量的租客；二是進入中國的外籍企業(yè)日益趨向本土化，具有高檔租賃需求的外籍企業(yè)員工是越來越少了，加上內(nèi)外銷公寓并軌的政策一出臺，可供挑選的余地大了，不少老外轉租一般公寓甚至一般住宅，高級公寓越顯“曲高和寡”；三是CBD、亞奧商圈尚停留在“概念炒作”階段，而真正的商業(yè)中心尚未形成。要懂得想建成一種完善的大型商務區(qū)、至少也需要3-5年，如使之成熟，至少需要8-的時間。商務中心沒有從藍圖變成現(xiàn)實，需要租住公寓的白領群體也就未能形成，公寓熱租自然是癡人說夢。此外公寓所對應的目的客戶群是極其有限的，這部分高端的客戶對會所的規(guī)定高過周圍與否有學校之類的規(guī)定，沒有成熟的小區(qū)，沒有優(yōu)良的硬件配套設施，是不具有競爭能力的。而前期諸多開發(fā)商并未意識到這點，盲目開發(fā)，使得近兩年來高檔樓盤供應量大增，導致供不小于求的局面加劇。當開發(fā)商將風險轉移給中小業(yè)主后，就形成了公寓租賃市場的空置率增大。（四）全國的房地產(chǎn)宏觀政策背景我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，該年出臺了許多重要政策，可概括為：調控樹方向，整頓為主調，規(guī)范是趨勢，金融做重點1.調控樹方向從1998年下六個月深化住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)又得到迅速發(fā)展，例如：1998年到商品房銷售面積年均增長42.7%，商品住宅銷售面積年均增長44.8%。中央已經(jīng)感覺到出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的勢頭，開始著手房地產(chǎn)的宏觀調控，其中重要是房地產(chǎn)供應構造的調控。2月4日國家建設部在滬召開的全國住宅與房地產(chǎn)工作會議指出：今年全國住宅與房地產(chǎn)市場要緊緊圍繞住房消費中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點。政府部門制定住房發(fā)展目的和政策時，應面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的主線利益。貫徹住房分派貨幣化、改善住房供應、擴大個人住房貸款、搞活和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。2月5日，北京市公布了指導房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策措施。提出：加強北京市房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場的數(shù)量、構造和空間布局的研究，制定對應的宏觀調控政策；加緊啟動房地產(chǎn)二、三級市場，把經(jīng)濟合用住房建設與危舊房改造深入結合起來，繼續(xù)加大對危舊房改造的政策傾斜力度，建立和完善新的住房供應體系；加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理和調控，積極穩(wěn)妥采用有效措施，依法整頓房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序，提高規(guī)模效益，增進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。央行在公布的第三季度貨幣政策執(zhí)行匯報中，提醒各商業(yè)銀行要切實加強信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。2.整頓為主調1998年至我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同步，出現(xiàn)許多不規(guī)范的市場行為，為了促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府在開始著力整頓房地產(chǎn)市場，其整頓范圍之廣、力度之大是空前的。2月，建設部發(fā)出《有關規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設行為的告知》，確定對房地產(chǎn)業(yè)的12種不良行為予以對應懲罰。5月，建設部會同國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土能源部、國家工商總局、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出的“告知”，規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部門、各直屬機構整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。2月，北京市國土房管局自1993年沿用至的基準地價將被“刷新”。根據(jù)新規(guī)定，此后每三年更新一次基準地價。與此同步，北京國有土地收購儲備制度開始實行，土地供應實行計劃管理，并按市場需求嚴格控制建設用地供應總量，這將從源頭上規(guī)范北京市的土地市場，增強政府的宏觀調控能力。7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》開始施行。這對規(guī)范土地使用權出讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。3.金融做重點各級政府調控和整頓房地產(chǎn)業(yè)，不是為了克制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是為了增進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，精確地說是為了房地產(chǎn)業(yè)可以健康地、可持續(xù)地發(fā)展。為了配合這一政策意圖，中央充足運用金融政策，下調存款和貸款的利率。2月21日，中國人民銀行發(fā)出告知，公積金貸款利率下調，5年如下（含5年）由目前的4.14％下調為3.6％，5年以上由現(xiàn)行的4.59％下調為4.05％。2月22日，中國人民銀行減少金融機構人民幣存貸款利率，個人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54％，五年期以內(nèi)由5.31％降為4.77％，五年以上由5.58％降為5.04％。7月23日，住房公積金貸款擔保業(yè)務在北京市正式啟動。四、最高最佳使用分析最高最佳使用分析即是要確定估價對象的最佳用途，詳細有定性和定量兩種分析措施。定性的最高最佳使用分析采用的是“從原因推算結論”的技術思緒，定量的最高最佳使用分析采用的是“從成果反算原因”的技術思緒。根據(jù)本項目的特點，本匯報對估價對象最高最佳使用分析采用定性分析的技術思緒，詳細過程如下：（一）影響原因的選擇房地產(chǎn)的最高最佳使用在本質上由其在若干原因上的特性決定的；可以說，某宗房地產(chǎn)的最佳用途是客觀存在的，最高最佳使用分析只是把這個客觀存在的最高最佳用途揭示出來。因此，最高最佳使用分析首先要選擇決定估價對象最佳用途的影響原因。通過本估價機構有關專業(yè)人員的反復討論和征詢有關專家，本匯報的兩位估價師最終選擇下列原由于決定估價對象最佳用途的影響原因：1.估價對象的通達性：衡量的內(nèi)容包括“公交車線路數(shù)、公交車次、機動車擁擠水平、道路瓶頸及障礙”2.估價對象的配套設施：衡量的內(nèi)容包括“周圍商業(yè)設施的密度、銀行、訂票旅行社、酒店和飯館、菜場、中小學、幼稚園、醫(yī)院、郵局”3、估價對象的可視性：衡量的內(nèi)容包括“地點的高度、障礙及建筑的遮蔽、樹木的遮擋、從入口處的視點”（二）各影響原因的評價1.影響原因評價措施對影響原因的評價采用權重與作用水平評分相乘的措施，來確定某一原因對估價對象的影響程度。權重確實定按重要性程度打分的措施確定，詳細如下：1＝不重要2＝有些重要3＝比較重要4＝非常重要5＝極為重要作用水平評分按如下的措施確定：+2＝作用遠遠超過正常水平+1＝作用超過平均水平0＝正常水平-1＝作用低于正常水平-2＝作用遠遠低于正常水平2.估價對象通達性的評價（略）3.估價對象配套設施的評價（略）4.估價對象可視性的評價（略）（三）影響原因評價的結論通過對上述各原因各項目的評價，得出如下的成果估價對象影響原因評價成果表項目重要性得分通達性4+5配套設施5+10可視性3-2結論：由于項目的可視性較差，通達性很好，配套設施好，加上現(xiàn)實狀況設計為住宅用途，因此，估價對象作為商業(yè)用途和寫字樓用途均不合適，住宅用途為估價對象的最高最佳使用方式。五、估價措施選用根據(jù)估價對象的特點及市場狀況，我們決定選用市場比較法和成本法分別進行評估，將兩種措施計算成果加權平均后得估價對象最終止果。六、估價測算過程（一）市場比較法的估價測算過程1、估價對象及可比實例基本狀況表參照委托方提供的資料數(shù)據(jù)，企業(yè)評估人員到項目現(xiàn)場展開調查，并將調查成果進行整頓。通過對近一年內(nèi)的市場行情進行搜集整頓分析，挑選出幾種案例，并通過現(xiàn)場調查理解，獲得比較原因方面的資料，詳見下表：估價對象與可比實例原因條件闡明表項目估價對象實例A實例B實例C項目名稱國賓嘉園北京印象頤源居頤安嘉園銷售均價（元/平米）待估820068006500交易時間.12.12.12.12交易狀況正常正常正常正常區(qū)域原因公共設施配套完備程度完備完備完備完備商服配套配套配套配套配套周圍環(huán)境一般一般好一般交通狀況好好好一般個別原因小區(qū)規(guī)模較小中等大中等入住時間.12.6.10.5小區(qū)綠化一般很好好很好設施設備完備完備完備完備裝修狀況初裝修精裝毛坯房毛坯房2、估價對象及可比實例原因指數(shù)確定根據(jù)估價對象的實際狀況，對以上比較案例進行各項修正，包括交易狀況修正，交易時間修正，區(qū)域原因修正和個別原因修正。為在原因指標量化的基礎上進行比較原因修正，將原因指標轉化為原因條件指數(shù)，詳見下表：估價對象及可比實例原因指數(shù)表比較原因估價對象實例A實例B實例C交易時間100100100100交易狀況100100100100區(qū)域原因公共設施配套完備程度100100100100商服配套100100100100周圍環(huán)境100100102100交通狀況10010010098個別原因小區(qū)規(guī)模100102103102入住時間100989698小區(qū)綠化100101103101設施設備100100100100裝修狀況10011597973、可比實例各原因修正系數(shù)確實定在確定了多種原因修正指數(shù)的基礎上，將估價對象的原因條件指數(shù)與比較實例的原因條件進行比較，得出各原因修正系數(shù)，詳見下表：可比實例各原因修正系數(shù)表比較原因實例A實例B實例C交易時間100/100100/100100/100交易狀況100/100100/100100/100區(qū)域原因公共設施配套完備程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/100100/100周圍環(huán)境100/100100/102100/100交通狀況100/100100/100100/98個別原因小區(qū)規(guī)模100/102100/103100/102入住時間100/98100/96100/98小區(qū)綠化100/101100/103100/101設施設備100/100100/100100/100裝修狀況100/115100/97100/974.可比實例的比準價格從上表可以看出，估價對象與可比實例的交易狀況與交易時間相似，因此只需要進行區(qū)域原因與個別原因的修正，而不需要進行交易狀況修正和交易日期修正；同步，從表中可知，區(qū)域原因和個別原因分別由若干個子項目構成。其實，這些子項目對房地產(chǎn)價值的重要性是不一樣的，即它們的權重不一樣。估價人員運用特爾菲法，確定區(qū)域原因中的“公共設施配套完備程度、商服配套、周圍環(huán)境、交通狀況”等4個子項目的權重分別為：0.3、0.2、0.2、0.3，個別原因中的“小區(qū)規(guī)模、入住時間、小區(qū)綠化、設施設備、裝修狀況”等5個項目的權重分別是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25，故3個可比實例的比準價格分別為：實例A：8200××＝＝7877.04（元/平方米）實例B：6800＝＝＝6769.52（元/平方米）實例C：6500×＝＝6565.50（元/平方米）5.估價對象比準價格確實定從上述的測算過程可知，估價對象與3個可比實例的交易狀況和交易日期相似；可比實例A在區(qū)域原因條件上和估價對象相似，而在個別原因條件上要比估價對象好，因此，估價對象的價格要比可比實例A的比準價格低；可比實例B的區(qū)域原因條件和個別原因條件均比估價對象要好，因此估價對象的價格也要比可比實例B的比準價格低；而可比實例C的區(qū)域原因條件和個別原因條件均比估價對象差，因此估價對象的價格要比可比實例C的比準價格要高。將上述比較過程排列起來可以構成下表：估價對象與可比實例價格次序與整體可比較性表可比實例單位價格（元/平方米）整體可比較性A7877.04較優(yōu)B6769.52較優(yōu)估價對象――――C6565.50較劣從上表可知，估價對象的價格應當在可比實例B和可比實例C的比準價格之間，假如取它們的平均值則為（6769.52＋6565.50）/2=6667.51（元/平方米）考慮到可比實例B和C的比較、修正項目均為5個項目，不過可比實例B修正幅度的絕對值之和為15％，而可比實例C修正幅度的絕對值之和為9％，因此，估價對象的價格應當更靠近可比實例C?？杀葘嵗鼴和C修正幅度的絕對值之和合計為24％，它們之間的價格差為6769.52-6565.50＝204.02，因此，估價對象的價格為估價對象的比準價格＝6565.50+204.02×9/24＝6642元/平方米（二）成本法的估價測算過程1.土地獲得費用（1）地價款根據(jù)委托方提供的國有土地出讓協(xié)議，結合估價對象周圍發(fā)生過的土地交易狀況，綜合確定其地價款為600元/平方米。（2）土地契稅（3）土地賠償及拆遷安頓費（4）土地獲得費用合計土地獲得費用=600+24+1200=1824元/平方米2.開發(fā)成本（1）建筑安裝工程費用（如下簡稱“建安費用”）按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預）算原則及類似物業(yè)建安成本測算，估價對象為剪力墻構造，現(xiàn)實狀況為初裝修，取建安費用2500元/平方米。（2）勘察設計和前期工程費勘察設計和前期工程費，重要包括臨時水、電、路及場地平整費，勘察、設計、可行性研究等費用，取建安費用的5%?？辈煸O計和前期工程費=2500×5%==2500*5%\#"