合富輝煌-西街商業(yè)定位方案

西街商業(yè)定位方案9/23/20231

目錄

第一篇商業(yè)市場分析

第二篇商業(yè)個案分析

第三篇社區(qū)商業(yè)定位思路

第四篇業(yè)態(tài)規(guī)劃建議

第五篇招商營銷篇9/23/20232第一篇商業(yè)市場分析9/23/20233長沙整體宏觀市場概要看城市2006年，長沙市商業(yè)地產(chǎn)向品牌化、規(guī)?；?、郊區(qū)化、開放型、人防型開展，不斷更新?lián)Q代，趨向標(biāo)準(zhǔn)與成熟。2005年7月?長沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃?定案，長沙商業(yè)未來15年的開展有了更明晰的開展方向，根本形成與長沙市社會經(jīng)濟(jì)開展和對外開放水平相適應(yīng)、區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效勞功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級體系，板塊效應(yīng)日趨明顯。

新開工面積竣工面積銷售量面積(萬平米）同比增長率面積(萬平米）同比增長率面積(萬平米）同比增長率2004年187.8759.59%170.9229.85%31.29-31.87%2005年227.8321.27%156.31-8.55%91.15191.31%2006年1-9月239.0846.97%124.9747.85%39.43-41.76%合計(jì)654.78452.2161.87數(shù)據(jù)來源：?長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)?9/23/20234數(shù)據(jù)顯示，2004年至2006年9月，長沙市商業(yè)用房新開工面積共計(jì)654．78萬平方米，竣工面積452.2萬平方米，銷售量161.87萬平方米，呈現(xiàn)出明顯的供過于求的狀況。由于零售業(yè)競爭加劇，導(dǎo)致數(shù)個管理不善的(或是定位不準(zhǔn)的)大型商場、寫字樓暫時停業(yè)以重新定位或裝修，也有局部商場、寫字樓縮減零售樓面，改做其他用途。綜合市場調(diào)研可了解到，從2006年開始的往后三年之內(nèi)，長沙市商業(yè)物業(yè)將歷經(jīng)一個放量的高潮期。9/23/202352006年至2007年重點(diǎn)純商業(yè)物業(yè)面市情況項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)純商業(yè)建筑面積（平米）推貨時間所屬區(qū)域上河國際商業(yè)廣場Shoppingmall15000006年上半年推出城東諾亞方舟裙樓商業(yè)420006年上半年推出城東標(biāo)志麓谷坐標(biāo)購物中心700006年上半年推出河西麓谷山水茗園茶葉市場專業(yè)市場3000006年上半年推出星沙楚天家園裙樓商業(yè)1800006年上半年推出星沙星沙湘繡城專業(yè)市場10000006年上半年推出星沙財(cái)富金銀匯百貨3500006年上半年推出,經(jīng)營商“新世界百貨"06年10月開業(yè)五一商圈美林銀谷裙樓商業(yè)1100006年下半年推出河西市府新大陸銀座購物中心2200006年下半年推出五一商圈嘉頓新天地裙樓商業(yè)1300006年下半年推出五一商圈建鴻達(dá)現(xiàn)代公寓裙樓商業(yè)620006年下半年推出伍家?guī)X商圈坡子街商業(yè)街商業(yè)街10355006年下半年推出五一商圈中天廣場裙樓商業(yè)2300006年下半年推出五一商圈東門天廈裙樓商業(yè)5186預(yù)計(jì)07年上半年推出城東9/23/20236銀港水晶城購物中心30000預(yù)計(jì)07年上半年推出城東碧桂園威尼斯城社區(qū)型商業(yè)20000預(yù)計(jì)07年上半年推出星沙上庭苑商業(yè)街、裙樓商業(yè)7000預(yù)計(jì)07年初推出紅星商圈BOBO天下城裙樓商業(yè)22000預(yù)計(jì)07年上半年推出城南東一國際商業(yè)廣場裙樓商業(yè)45000預(yù)計(jì)07年上半年推出東塘商圈上城金都裙樓商業(yè)21000預(yù)計(jì)07年上半年推出五一商圈伍家?guī)X生活廣場商業(yè)街15000預(yù)計(jì)07年上半年推出伍家?guī)X商圈長沙奧林匹克花園（商業(yè)魅都）運(yùn)動MALL、酒店、購物83000預(yù)計(jì)07年推出紅星商圈天佑國際裙樓商業(yè)10967預(yù)計(jì)07年推出火車站商圈新楚麓山才苑裙樓商業(yè)17700預(yù)計(jì)07年推出榮灣鎮(zhèn)商圈岳麓現(xiàn)代城裙樓商業(yè)24000預(yù)計(jì)07年推出榮灣鎮(zhèn)商圈匯富中心裙樓商業(yè)9400預(yù)計(jì)07年推出市中心區(qū)域中信新城Shoppingmall100000預(yù)計(jì)07年推出大托商圈標(biāo)志商務(wù)中心湘府中路40000預(yù)計(jì)07年下半年推出紅星商圈合計(jì)

973203

9/23/20237從調(diào)查數(shù)據(jù)中可看出，長沙市純商業(yè)物業(yè)近兩年推向市場的貨量有所增長，但漲幅較為平緩。作為投資物業(yè)風(fēng)險較高的商業(yè)物業(yè)來講，開發(fā)商對市場也相當(dāng)謹(jǐn)慎，盡管如此，這兩年推向市場的典型純商業(yè)工程體量至少到達(dá)973203平米以上，市場競爭劇烈。9/23/20238本案萬家麗路人民東路京珠高速機(jī)場高速長沙大道遠(yuǎn)大路路二環(huán)線工程整體交通優(yōu)勢明顯

但是對舊城輻射仍有阻隔工程交通優(yōu)勢〔工程臨近〕萬家麗路機(jī)場快線二環(huán)〔連通長沙舊城〕京珠高速〔連接株洲、湘潭、岳陽〕武廣高速鐵路〔在建〕規(guī)劃中的客運(yùn)軌道交通〔遠(yuǎn)期〕劉陽河橋建成，方便東北面消費(fèi)者工程交通劣勢二環(huán)及鐵路阻隔，降低了工程與舊城連接便利性目前工程與市中心的公共交通嚴(yán)重缺乏高嶺路未拉通,工程交通便利性欠缺看城市看城市看周邊9/23/20239工程周邊情況利工程周邊常住人口50萬，未來將保持較高的增長工程周邊高檔樓盤較多,且距離市中心較近工程品牌有一定號召力弊工程一期入住率較低,周邊各工程人氣極低工程周邊租金不高，一般在70～80元/m2·月售價不高一般在8000～9000元/m2看城市看周邊9/23/202310長沙在售商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)(1)量長沙商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量不大，約為住宅開發(fā)的1/10在售商業(yè)物業(yè)主要分布在舊城中心價高檔：30000元/平方米〔核心地段〕中檔：18000～140000元/平方米〔次要地段、位置〕低檔：8000～10000元/平方米〔未成熟區(qū)域〕產(chǎn)品20～40平方米〔建筑面積〕的商鋪為主〔銷售最快〕銷售方式大多有返租回報(bào)，返租年限一般為5～10年回報(bào)率一般為8％～10％購鋪一次性返回2～3年的租金看城市看周邊看市場9/23/202311長沙在售商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)(2)銷售樓層一般為首層、二層商鋪間隔〔m〕〔面寬〕2～5×〔進(jìn)深〕4~8×〔高〕4.2~6實(shí)用率55～70％看城市看周邊看市場9/23/202312第二篇商業(yè)個案分析9/23/202313橙子498街區(qū)項(xiàng)目地址（位置）韶山南路與香樟路交匯處的東北角所屬商圈目前未形成商圈，但臨近高校、批發(fā)市場，有學(xué)生、批發(fā)生意人的消費(fèi)支持商場性質(zhì)街區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑面積（m2）25880㎡，銷售不到100套（2層，3層不賣）個鋪面積（m2）50～70商鋪結(jié)構(gòu)（面寬、進(jìn)深、高）（面寬）4.25×（進(jìn)深）8×（高）5.5開盤時間2005年10月7日商鋪售賣性質(zhì)實(shí)物商鋪進(jìn)駐商家肯德基、步步高超市、橙子時尚酒店、米蘿咖啡返租不返租，可接受代理招商，有否統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司售價臨街23000萬/㎡，內(nèi)街15000萬/㎡目前銷售率70%以上左右廣告訴求長沙首個院落式商業(yè)街區(qū)韶山南路橙子498街區(qū)香樟路看城市看周邊看商業(yè)看市場9/23/202314售樓部內(nèi)部色彩鮮艷、奪目

較好展示出商業(yè)氣氛看城市看周邊看商業(yè)看市場9/23/202315借鑒與啟示周邊已經(jīng)有較好的消費(fèi)群體，商業(yè)氣氛成熟產(chǎn)品廣告包裝新穎，對消費(fèi)者形成較大的沖擊引入國外知名管理機(jī)構(gòu)對工程進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理韶山南路將由現(xiàn)在的14米拓寬至60米。區(qū)域經(jīng)濟(jì)價值正在提升?？闯鞘锌粗苓吙瓷虡I(yè)看市場9/23/202316錦湘國際星城項(xiàng)目地址（位置）萬家麗路，項(xiàng)目對面所屬商圈高橋商圈（未來）商場性質(zhì)裙樓商業(yè)（社區(qū)商業(yè)）商業(yè)建筑面積（m2）3000，銷售不到100套（2層，3層不賣）個鋪面積（m2）50～90開盤時間2005年10月商鋪售賣性質(zhì)實(shí)物商鋪進(jìn)駐商家無返租不返租售價臨火爐路12000元/㎡，臨小區(qū)路8800元/㎡目前銷售率約30%廣告訴求層高6.3米萬家麗路錦湘國際星城本案高橋看城市看周邊看商業(yè)看市場9/23/202317裙樓商業(yè)

個鋪面積在50～90平方米看城市看周邊看商業(yè)看市場9/23/202318世嘉國際華城共有門面約100個，其中西部相連的80多個已被一浙江人全部購置，其中一層六個被建行租下，共余下幾個未售，一層層高6米，第二層只有一個入口可上去。面積從30-600不等，以30-50為主，開間約3米。臨人民路一樓價格為16000元/平米，與二期相間處門面價格11000元/平米。門面未正式對外出售，租金未知。星城世家面積98-120平米，單價12000元/平米，層高4.5米，共一層，開間約6米。根本售完。所有的門面都未租出去。仁和香堤雅境面積50-150多平米不等，層高6米，售價14000元/平米。根本已售完，出租率50%左右。租金40-70元/平米/月開間約3米物管費(fèi)2元目前小區(qū)入住人數(shù)200多戶局部工程商業(yè)簡況9/23/202319坡子街坡子街黃興南路五一商圈項(xiàng)目地址（位置）湘江中路坡子街所屬商圈五一商圈商場性質(zhì)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)建筑面積（m2）總建164000星月樓：4211（4層）湘韻樓：5371（5層）個鋪面積（m2）20～70開盤時間2005年9月商鋪售賣性質(zhì)實(shí)物商鋪主力店無返租返租3年/8%，前三年一次返還，每月返還（其實(shí)把售價拉升）售價首層均價29000（進(jìn)門左邊20008元/㎡，右邊24000元/㎡目前銷售率50%以上廣告訴求國際版中華商街看城市看周邊看商業(yè)看市場9/23/202320著力渲染返租回報(bào)

與區(qū)域傳統(tǒng)文化看城市看周邊看商業(yè)看市場9/23/202321招商與銷售同步進(jìn)行

首層租金：120～140元/m2看城市看周邊看商業(yè)看市場9/23/202322第三篇社區(qū)商業(yè)定位思路9/23/202323

1、對社區(qū)商業(yè)開展的理解社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域中心商業(yè)、大型購物中心、特色步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)，它是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和效勞的屬地型商業(yè)模式。狹義:指滿足購物、飲食、家居等根本需要的商業(yè)效勞；廣義:還包括會所、教育、交通等社區(qū)配套效勞。9/23/202324

2、社區(qū)商業(yè)的成效與作用內(nèi)涵：效勞于本區(qū)居民外延：效勞于外區(qū)居民內(nèi)涵與外延的范圍決定了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)、形式等差異中?？党巧鐓^(qū)商業(yè)街祈福新邨大型食街9/23/202325

3、社區(qū)開發(fā)與社區(qū)商業(yè)開展的協(xié)調(diào)

為社區(qū)生活配套，規(guī)模要適中，主次要分清，功能要綜合，檔次要恰當(dāng)，價格要實(shí)惠店鋪的互補(bǔ)性與聚合性，商業(yè)效勞的便利性與親和性需要長期性經(jīng)營，主體要穩(wěn)定，輔體要靈活要適應(yīng)社區(qū)開展的提升而提升——分期、階段性、展現(xiàn)社區(qū)的特質(zhì)9/23/202326案名1：NF特區(qū)

NOBLE

FASHION--------高貴的時尚的案名2：

EF特區(qū)

ENTERTENMENT

FASHION---------休閑的時尚的案名建議:9/23/202327闡釋:為配合萬科及西街工程本身的形象,和到達(dá)有效提升工程價值的目的,及結(jié)合工程目標(biāo)客戶的定位等情況,本工程商業(yè)的定位策略要在工程形象和商業(yè)價值提升兩方面到達(dá)較高層次的平衡,故我們建議:西街·NF特區(qū)----是國際的、高貴的、時尚的獨(dú)特風(fēng)情購物休閑街；西街·NF特區(qū)----是文化的、精致的、可傳世的特色街區(qū)；西街·NF特區(qū)----是生活的、高效的、便捷的名流溝通街區(qū)；9/23/202328第四篇業(yè)態(tài)規(guī)劃建議9/23/202329業(yè)態(tài)建議：業(yè)態(tài)類型比例購物40%餐飲25%休閑娛樂35%應(yīng)對人民東路版塊的高端需求主打高檔休閑搶占城東區(qū)高尚生活休閑消費(fèi)市場先機(jī)?。?/23/202330休閑娛樂：

主力店：以倍力、皙泉、美度生活館、綠茵閣、歐典、上島等為核心；次主力店：以漂亮寶貝、頤而康、阿里山源等為次主力店；品牌店：以城市獵人、人·車·情專賣、喜瑪拉雅等；購物：

主力店：以屈臣氏、FOX、華銀旺和、愛家等為核心；次主力店：以百姓大藥房、金沙、旺德府等為次主力店；品牌店：以LV、都彭、耐克、阿迪達(dá)斯等小型專賣店；餐飲：

以冰火樓、長沙窯、日本料理等為核心；

9/23/202331時

尚

館參考圖片9/23/202332酒吧紅酒、beer、邊喝邊看投影小電影。9/23/202333健身房9/23/202334水療SPA9/23/202335咖啡廳9/23/202336中餐廳9/23/202337西餐廳曲形玻璃餐桌、曲鐵座椅、高腳杯、餐盤、鮮花……9/23/202338第五篇招商營銷篇9/23/202339招商方案的確定對象的確定租金方案的確定商業(yè)主題的確定前期準(zhǔn)備組織架構(gòu)職能分工人員培訓(xùn)商業(yè)法律文本資料收集掃街、商業(yè)目錄商業(yè)同行及協(xié)會省外知名商家招商個人的資源招商合作伙伴的資源招商廣告反饋訪談客戶拜訪來訪客戶商業(yè)條件商定現(xiàn)場考察NOYESPOOL代理公司審核開發(fā)商審核及批準(zhǔn)審核NOYES簽署協(xié)議裝修設(shè)計(jì)進(jìn)場簽署意向書、合同交納定金、保證金開業(yè)租戶設(shè)計(jì)方案審核工程審核意見房屋交接驗(yàn)收交納押金移交物業(yè)管理招商流程9/23/202340時間招商建立團(tuán)隊(duì)/培訓(xùn)資料收集主力店招商次主力店招商租戶進(jìn)場簽約進(jìn)度65%80%30%07年6月07年7月07年12月媒體/市場推廣07年10月08年2月散戶招商招商整體進(jìn)度規(guī)劃9/23/202341如何躲避劣勢和威脅建立明確的工程開展定位.以消費(fèi)者為需求的業(yè)態(tài)定位。打造成長沙最具特色購物休