武漢項目定位報告

武漢項目物業(yè)定位報告2獨棟辦公3未來武漢市獨棟式辦公樓將以“集團軍”模式進行開發(fā)，大多集中于沌口、東湖高新區(qū)。

隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，整體市場需求較大。?目前本項目所在區(qū)域沒有商務(wù)氛圍，建議定位為易居、易辦公、靈活的建筑風格。??目前獨棟辦公租賃市場比較好，市場發(fā)展比較好。集中于沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東湖高新區(qū)（武昌區(qū)），但建筑較為老舊，環(huán)境差。市場分布租賃市場銷售市場獨棟辦公整體市場4?機遇：域獨棟式辦公樓多為上世紀90年代建筑，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，經(jīng)濟效益的不斷提升，現(xiàn)有的辦公環(huán)境已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求，有著較強的改善性需求。挑戰(zhàn)：漢陽區(qū)域的發(fā)展還需要時間，所以獨棟辦公銷售與租賃亦需要時間；競爭：漢陽沌口地區(qū)主要以經(jīng)開萬達為代表的高檔寫字樓物業(yè)，它的入市將提升區(qū)域形象；對本項目的寫字樓物業(yè)發(fā)展有著不利影響。??目前：獨棟辦公樓主要集中于高新區(qū)和沌口開發(fā)區(qū)，入駐企業(yè)多為國內(nèi)外知名公司?，F(xiàn)有建筑陳舊，辦公環(huán)境較差，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，改善辦公環(huán)境需求強烈。未來：政府將在武漢市兩大開發(fā)區(qū)推動獨棟式辦公樓的發(fā)展，推動總部基地的建立。獨棟式辦公將是現(xiàn)有開發(fā)

區(qū)企業(yè)和未來將要入駐我區(qū)域企業(yè)的主要辦公方式。區(qū)域市場5未來武漢市獨棟式辦公樓將以“集團軍”模式進行開發(fā)，大多集中于沌口、東湖高新區(qū)。??散售周期長，售價上漲緩慢。出租率在70%-80%，且檔次不高，租金水平偏低。傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的核心地位短期內(nèi)無法被替代??目前項目所在區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍沒有。市場分布租賃市場銷售市場獨棟辦公競爭策略隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，整體市場需求較大。目前區(qū)域銷售市場的檔次上不去，對于項目的整體考慮要穩(wěn)妥。??獨棟辦公樓主要集中于高新區(qū)和沌口開發(fā)區(qū)，入駐企業(yè)多為國內(nèi)外知名公司。突出中小企業(yè)辦公功能，建設(shè)易居、易辦公、靈活的建筑風格。?6市場分布租賃市場銷售市場獨棟辦公市場需求?宏觀驅(qū)動租戶需求城市定位的提升將使原有的城市及商圈格局發(fā)生轉(zhuǎn)變，進而使本項目所在區(qū)域內(nèi)原有物業(yè)類型的構(gòu)成及品質(zhì)發(fā)生變化未來規(guī)劃對租戶吸引力大。獨棟辦公樓主要集中于高新區(qū)和沌口開發(fā)區(qū)，入駐企業(yè)多為國內(nèi)外知名公司?，F(xiàn)有建筑陳舊，辦公環(huán)境較差，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，改善辦公環(huán)境需求強烈。現(xiàn)有開發(fā)區(qū)企業(yè)和未來將要入駐我區(qū)域企業(yè)中小企業(yè)將成為主力銷售對象。低總價；面積需求大多在300-500平方米。未來武漢市獨棟式辦公樓將以“集團軍”模式進行開發(fā)，大多集中于沌口、東湖高新區(qū)。易居、易辦公、靈活的建筑風格。7未來武漢市獨棟式辦公樓將以“集團軍”模式進行開發(fā)，大多集中于沌口、東湖高新區(qū)。

隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，整體市場需求較大。低總價，很適合中小企業(yè)的購買承受能力。區(qū)域內(nèi)純寫字樓的大量入市雖然會帶來很好的商務(wù)氛圍；政府將在武漢市兩大開發(fā)區(qū)推動獨棟式辦公樓的發(fā)展，推動總部基地的建立項目所在區(qū)域的合理化布局、功能化分區(qū)、科學化發(fā)展為項目的發(fā)展提供有力的前提條件；區(qū)域獨棟式辦公樓多為上世紀90年代建筑，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，經(jīng)濟效益的不斷提升，現(xiàn)有的辦公環(huán)境已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求，有著較強的改善性需求。市場分布租賃市場銷售市場獨棟辦公市場機遇8市場分布租賃市場銷售市場獨棟辦公發(fā)展機遇分析?投資策略物業(yè)組合回收周期長，短期收益小，長期收益大，?現(xiàn)金流收益吸引機構(gòu)投資。與商業(yè)形成良性互動，雙方品質(zhì)相互攀升回收相對慢，但是租金可逐年提高。租賃可以統(tǒng)一業(yè)權(quán)，對維護整體品質(zhì)有利。回收相對快，但是售價難提高，收益率受影響，?整售市場機會難以把握。散售的品質(zhì)難以保證，對于整個項目的品質(zhì)提高有負面影響，?整售可以統(tǒng)一業(yè)權(quán)，對維護整體品質(zhì)有利。后期維護難度較低。與本地快的商業(yè)、其他地塊的住宅形成互動。9酒店10武漢酒店分布主要集中在火車站、繁華的商業(yè)中心、金融中心、東湖景區(qū)、長江之濱附近。??五星級酒店房價比四星級酒店高近200元；??品牌酒店的平均房價比普通酒店高20%以上，具有很強的競爭優(yōu)勢。武漢五星級酒店共計11家，大部分酒店集中于漢口地區(qū)；平均入住率為78.1%。??高星級酒店市場正進入快速增長期。伴隨武漢外商企業(yè)投資數(shù)量增加，對外交往活動日趨頻繁，高品質(zhì)星級酒店成為發(fā)展的重點。業(yè)態(tài)發(fā)展市場需求價格范圍區(qū)域分布整體市場客群特征??高端商務(wù)客人傾向于選擇國際品牌酒店；本土酒店客人以國內(nèi)高端客戶、組團客戶及會議客戶為重點。11?機遇：區(qū)域內(nèi)五星級酒店較少，不能滿足區(qū)內(nèi)需求。挑戰(zhàn)：漢陽區(qū)域的發(fā)展還需要時間；競爭：隨著萬達、萬科、豪生酒店積極引入外資，不斷拉升區(qū)域地塊價值，未來諸多投資方將轉(zhuǎn)移到漢陽，漢陽酒店業(yè)競爭將愈加激烈。??目前：漢陽酒店市場相對于漢口、武昌較為落后，僅有四星級酒店5家，三星級酒店3家，商務(wù)、經(jīng)濟型酒店4家，不能滿足區(qū)內(nèi)需求。未來：項目周邊未來規(guī)劃較多的綜合公建項目，將有利于整體提升項目所在商務(wù)商業(yè)氛圍。區(qū)域市場12在漢陽地區(qū)酒店主要集中于鸚鵡大道、漢陽大道、龍陽大道周邊，并向王家灣商圈、沌口商圈及鐘家村商圈方向成放射型延伸。項目體量有增大趨勢五星級價格水平要明顯高于四星級。??本類型業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿艽?，未來整體供應(yīng)量較大，競爭加劇。競爭策略?本項目發(fā)展空間較大?區(qū)域不是傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，規(guī)模要適當發(fā)展突出休閑性與娛樂性等相關(guān)特色，同時進行差異化、個性化的規(guī)劃在品質(zhì)和服務(wù)上增加價格優(yōu)勢。?未來區(qū)域發(fā)展將整體提速，目前項目區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍有待培育。?業(yè)態(tài)發(fā)展價格范圍項目體量區(qū)域分布13市場需求?宏觀驅(qū)動客戶需求漢陽酒店市場相對于漢口、武昌較為落后，僅有四星級酒店5家，三星級酒店3家，商務(wù)、經(jīng)濟型酒店4家，不能滿足區(qū)內(nèi)需求。整體商務(wù)會議需求量的加大和區(qū)域未來會展中心規(guī)劃的確定，對項目支撐力度較大。此類物業(yè)類型價格波動不大對便捷的交通和會議設(shè)施需求要求較高，價格敏感度不高。目前酒店類規(guī)模適當，應(yīng)在硬件和軟性服務(wù)上加以提升。區(qū)域存在市場空白點，有酒店市場發(fā)展空間。武漢酒店分布主要集中在火車站、繁華的商業(yè)中心、金融中心、東湖景區(qū)、長江之濱附近。

酒店業(yè)市場主要是以產(chǎn)品引領(lǐng)需求市場，與區(qū)域所處位置關(guān)系不大。業(yè)態(tài)發(fā)展價格范圍項目體量區(qū)域分布14適當?shù)囊?guī)模產(chǎn)生的集群效應(yīng)可對目標客群產(chǎn)生吸引。隨著物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)的提升，價格有提升的空間。整體酒店業(yè)市場發(fā)展?jié)摿^大，各個區(qū)域具有較大發(fā)展空間；

本項目良好的發(fā)展優(yōu)勢為本項目發(fā)展酒店提供了良好的市場機遇。市場機遇漢陽地區(qū)現(xiàn)有酒店入住率較高，市場供不應(yīng)求，未來隨著經(jīng)濟發(fā)展，市場需求會持續(xù)快速

增長。業(yè)態(tài)發(fā)展價格范圍項目體量區(qū)域分布15酒店式公寓16武漢此類產(chǎn)品較少，漢陽更為稀缺目前在售的僅為2家(豪生國際酒店、和居名爵)。??根據(jù)入市時間、所在位置、項目品質(zhì)等條件，價格差別較大。良好的區(qū)位、高端的品質(zhì)可以大幅提高項目價格。???存在較大市場潛力，產(chǎn)品較少，漢陽目前在售僅有萬達廣場、和居名爵、豪生酒店。業(yè)態(tài)發(fā)展價格范圍區(qū)域分布整體市場客群特征??投資型，多出租給外企高管、高級技術(shù)人員等。自住型多為年輕白領(lǐng)，追求高品質(zhì)生活服務(wù)，同時通過購買小面積戶型避免普通商品房的高總價。大體量項目借助規(guī)模效應(yīng)取得較佳市場業(yè)績。項目體量戶型特征為第一次置業(yè)的年輕者提供過渡型產(chǎn)品又能滿足自住或辦公需求且能迎合市場投資類客戶需求，購買此類產(chǎn)品不受限購令制約。17?

機遇：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品較少，競爭壓力不大。

挑戰(zhàn)：區(qū)域不夠成熟，有待時間進一步的市場培育；競爭：漢陽沌口地區(qū)主要以經(jīng)開萬達對本項目的酒店

式公寓發(fā)展有著不利影響。??目前：產(chǎn)品較少，漢陽目前在售僅有居名爵和豪生酒店。未來：隨著大型商業(yè)綜合體增多未來供應(yīng)量將逐步擴大;。區(qū)域市場18競爭策略分布區(qū)域比較零散。?價格差別大，受地點、品質(zhì)等因素影響較大。本類型業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿艽蟆I(yè)態(tài)發(fā)展價格范圍區(qū)域分布客群特征??投資客；自住型年輕白領(lǐng)。項目體量有增大趨勢。項目體量??多為中小戶型；??簡單裝修，重點為屋內(nèi)裝飾；??對舒適度的滿足較高。戶型特征區(qū)域發(fā)展空間較大。?充分利用項目所在區(qū)域的優(yōu)勢，輔以高品質(zhì)產(chǎn)品，將對價格有較大支撐。未來區(qū)域發(fā)展將整體提速。?可利用酒店式公寓與住宅、酒店形成互補。?可以規(guī)模化（不是單體）的體量項目吸引客戶。適當提升品質(zhì)，各功能區(qū)分的合理性和實用性，19市場需求?宏觀驅(qū)動租戶需求酒店式公寓認知度提高，市場份額逐年增加。區(qū)域未來規(guī)劃對租戶吸引力大。此類物業(yè)類型受商品房住宅影響較大，有持續(xù)走高趨勢?？蛻魧τ趦r格較為敏感；對區(qū)位、品質(zhì)要求較高。目前建筑規(guī)模普遍偏小，大體量項目受關(guān)注程度較高。具一定規(guī)模的項目具有群聚效應(yīng)。區(qū)域有擴散趨勢；?新興區(qū)域周邊商務(wù)氛圍漸濃。新興項目帶來的商務(wù)氛圍使得區(qū)域市場發(fā)展迅速，應(yīng)適當考慮錯位競爭。?投資熱情增大?符合酒店式公寓客戶特征的外企高管、高級白領(lǐng)逐年增加。?隨著市場發(fā)展，客戶對產(chǎn)品品質(zhì)的要求逐步提高；?對物業(yè)等軟性要求要求較高。產(chǎn)品差異性較?。?產(chǎn)品品質(zhì)急需提高。出于對售價的考慮，建議多為小面積為主，面積區(qū)間一般在40-60平米之間，多采用精裝修。業(yè)態(tài)發(fā)展價格范圍區(qū)域分布客群特征項目體量戶型特征20對于本項目的區(qū)位認知還需要培養(yǎng)；本項目開發(fā)過程中周邊的商務(wù)氛圍將有很大改善。