物業(yè)管理服務(wù)解決方案

方案方案第一章本工程物業(yè)治理效勞的整體設(shè)想第一節(jié)本工程根本狀況物業(yè)名稱：軍事經(jīng)濟(jì)學(xué)院建住房物業(yè)類型：集體住房物業(yè)坐落地址：武漢市硚口區(qū)古田二路東至路；西至路；南至路；北至路。本工程總占地面積㎡，總建筑面積為㎡，其中地下㎡，×公建及配套設(shè)施建筑面積m2。共有建筑樓宇幢，其，配裝電梯系統(tǒng)客運(yùn)電梯數(shù)部，功率KW。綠地面積㎡、綠化率為，建筑密度%，居住戶數(shù)戶，入住人口約人左右，規(guī)劃機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量：輛。經(jīng)現(xiàn)場勘查，主體工程根本完工，院內(nèi)道路、綠化、大門建設(shè)、部格外沿及其它配套設(shè)施還在待建，估量月份竣工，具備入住條件。其次節(jié)本工程根本特點(diǎn)一、建設(shè)規(guī)模宏大配套功能齊全，設(shè)計(jì)理念穎，高品位的外部空間秩序和良好的綠化環(huán)境，為居住者制造了一個(gè)具有豐富生活內(nèi)涵的空間形態(tài)，能夠充分滿足不同使用者的需求。二、道路密集，交通順暢，出行便利，頂峰時(shí)段不會(huì)消滅擁堵。第三節(jié)本工程實(shí)施物業(yè)治理效勞的難點(diǎn)與重點(diǎn)一、工作難點(diǎn)1、結(jié)合小區(qū)業(yè)主狀況，物業(yè)效勞企業(yè)必需提前做好宣傳解釋工作，這項(xiàng)工作一旦做到位，既可以為政府解憂；另一方面又可以削減由于業(yè)主對物業(yè)治理效勞工作的誤會(huì)造成的后續(xù)糾紛，舒緩今后物業(yè)治理效勞的壓力。宣傳內(nèi)容包括：物業(yè)治理法律法規(guī)，業(yè)主入住治理規(guī)定、小區(qū)精神文明公約、房屋治理規(guī)定、道路車輛治理規(guī)定、裝飾裝修治理規(guī)定、安全防范治理規(guī)定、安全用水、用電、用氣、用暖治理規(guī)定、消防安全治理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生治理規(guī)定、經(jīng)營場所治理規(guī)定、招牌廣告及公共場地治理規(guī)定、城市綠化治理規(guī)定等等。其宣傳重點(diǎn)為：各公用設(shè)施入戶的辦理方法，尤其是自然氣的通氣留意事項(xiàng)及辦理方法；各種涉及業(yè)主自身利益的治理規(guī)定；各種涉及物業(yè)效勞企業(yè)正常開展工作的法律法規(guī)。2、物業(yè)效勞企業(yè)需要在村委會(huì)與開發(fā)建設(shè)單位的幫助下，付出很大的人力與精力與業(yè)主樂觀溝通，爭取盡快與業(yè)主實(shí)現(xiàn)和諧相處。3、業(yè)主入住初期最多的問題是修理工作，施工單位如能做到修理準(zhǔn)時(shí)，到達(dá)業(yè)主滿足，業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的沖突可化解，反之會(huì)增加很多麻煩。為此，首要問題就是分清修理責(zé)任，物業(yè)效勞企業(yè)負(fù)責(zé)的責(zé)任由物業(yè)效勞企業(yè)負(fù)責(zé)，施工單位負(fù)責(zé)的責(zé)任由施工單位擔(dān)當(dāng)。對修理不負(fù)責(zé)任的施工單位可以拘留尾款轉(zhuǎn)交物業(yè)效勞企業(yè)，由物業(yè)效勞企業(yè)準(zhǔn)時(shí)完成業(yè)主的報(bào)修事項(xiàng)。4、物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)化被動(dòng)為主動(dòng)，按實(shí)際狀況準(zhǔn)時(shí)對本工程各類配套設(shè)施的施工予以調(diào)整，以免影響今后正常的使用。二、工作重點(diǎn)◆業(yè)主入住之前的工作重點(diǎn)1、對消防、供熱和上水管道進(jìn)展注水加壓試驗(yàn)，對跑冒滴漏和不合格配件進(jìn)展整改，杜絕此類隱患，防止業(yè)主入住后引發(fā)大沖突。2、對電梯啟動(dòng)運(yùn)行一個(gè)月，主要查勘電梯運(yùn)行的穩(wěn)定性、安裝質(zhì)量的牢靠性和主要部件是否符合國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主安全使用供給保障，避開發(fā)生人身損害大事。3、對消防設(shè)備進(jìn)展查勘與演練，確保報(bào)警裝置和系統(tǒng)運(yùn)行正常，一旦有火警發(fā)揮作用。4、對共用部位的照明燈具、漏電保護(hù)、開關(guān)與刀閘等進(jìn)展質(zhì)量檢驗(yàn)，當(dāng)前個(gè)別施工單位所用此類產(chǎn)品多數(shù)選用質(zhì)次價(jià)低的偽劣品，業(yè)主入住后便會(huì)消滅大量報(bào)修，物業(yè)效勞企業(yè)需要投入人力與財(cái)力重更換。5、對各種管線、地下管網(wǎng)等隱蔽工程進(jìn)展查勘，徹查工程質(zhì)量是否合格達(dá)標(biāo)，同時(shí)也為今后檢查與修理打好根底。6、對各配電裝置和泵類及其它設(shè)備進(jìn)展校驗(yàn)與試運(yùn)行，確保業(yè)主入住后正常工作，避開發(fā)生意外故障，影響寬闊業(yè)主的生活質(zhì)量。7、依據(jù)以往的閱歷，必需重視業(yè)主普遍報(bào)修的事項(xiàng)，如智能門禁系統(tǒng)、墻體開裂與脫落、門鎖與窗戶質(zhì)量較差等問題，必需進(jìn)展認(rèn)真全面的查驗(yàn)，對查出的問題要準(zhǔn)時(shí)轉(zhuǎn)告施工單位修復(fù)。待業(yè)主入住后才能降低報(bào)修率，降低業(yè)主的不滿心情。8、充分抓緊物業(yè)效勞企業(yè)自身的各項(xiàng)預(yù)備工作：①選拔物業(yè)治理人員和技術(shù)人才，有針對性地進(jìn)展培訓(xùn)，確保上崗人員有較高人品素養(yǎng)、治理力量、技術(shù)力量和工作效率，力爭到達(dá)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的治理目標(biāo)。②抓好辦公設(shè)備及各類物品的預(yù)備工作。④物業(yè)辦公用房的合理規(guī)劃與裝飾。⑤聘請員工隊(duì)伍與培訓(xùn)，力爭全員上崗后能根本稱職。通過一段時(shí)間的適用和再培訓(xùn)，使物業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)到達(dá)較高的素養(yǎng)?！魳I(yè)主入住階段的工作重點(diǎn)1、樂觀協(xié)作村委會(huì)與開發(fā)建設(shè)單位辦理業(yè)主入住的相關(guān)手續(xù)和相關(guān)工作。2、準(zhǔn)確無誤地與業(yè)主簽訂各項(xiàng)物業(yè)治理效勞協(xié)議。具體記載業(yè)主信息，為今后提升物業(yè)治理效勞水平和國家人口普查工作及公安部門查詢狀況等提供牢靠依據(jù)。3、嚴(yán)格治理業(yè)主裝飾裝修工作。建立健全對業(yè)主裝飾裝修行為的監(jiān)管制度，設(shè)立裝飾裝修監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組，監(jiān)視治理業(yè)主的裝飾裝修行為。監(jiān)管人員對每個(gè)裝修戶每日至少巡察二次，對頂層復(fù)式裝修每日巡察不少于四次，并做好巡察記錄。覺察問題準(zhǔn)時(shí)妥當(dāng)處理，不得拖延。樂觀標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主和裝修隊(duì)伍對沙石料和其它裝修材料的堆放、使用電梯運(yùn)送裝修材料及裝修垃圾的清運(yùn)。同時(shí)要嚴(yán)查裝修用電和防火防盜等系列性活動(dòng)。4、熱忱接待業(yè)主報(bào)修及詢問效勞。同時(shí)樂觀化解業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位和施工單位以及業(yè)主與各主管部門等方面的誤會(huì)，為小區(qū)實(shí)現(xiàn)安定團(tuán)結(jié)打好根底。5、針對小區(qū)業(yè)態(tài)和寬闊業(yè)主所知、所想、所問的普遍問題，和業(yè)主須知的物業(yè)治理問題，樂觀開展宣傳工作，讓寬闊業(yè)主盡快轉(zhuǎn)變觀念，盡快適應(yīng)的居住環(huán)境。6環(huán)境衛(wèi)生治理、綠化治理、車輛治理、電梯運(yùn)行維護(hù)治理、消防治理、業(yè)主檔案資料治理、物業(yè)治理團(tuán)隊(duì)建設(shè)等系列工作。7、與村委會(huì)及各主管部門準(zhǔn)時(shí)溝通，建立定期匯報(bào)制度，覺察問題，在政府及主管部門的指導(dǎo)下準(zhǔn)時(shí)整改和處理。8、強(qiáng)化檔案治理工作。堅(jiān)持對檔案治理工作檢查指導(dǎo)，一方面檢查檔案治理績效，另一方面從檔案中可側(cè)面了解物業(yè)治理效勞各項(xiàng)工作的運(yùn)作狀況。每月檢查一次各治理文件記錄狀況，催促檔案治理人員準(zhǔn)時(shí)將工作記錄文件歸入檔案；每季對檔案治理工作進(jìn)展一次全面檢查，檢查文件治理是否標(biāo)準(zhǔn)，有無遺漏，找出工作缺乏，以便更好地提高檔案治理工作?！魳I(yè)主入住之后的工作重點(diǎn)業(yè)主入住后即進(jìn)入全面治理階段，物業(yè)治理將以物業(yè)效勞企業(yè)的各項(xiàng)管房屋治理：建筑物及其附屬物的保養(yǎng)、修理；設(shè)備設(shè)施治理：物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、修理；清潔治理：加強(qiáng)清潔員工的治理，維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化治理：物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；消防治理：建立消防隊(duì)伍，對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等治理；安全治理：加強(qiáng)秩序維護(hù)隊(duì)伍的建設(shè)治理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；車輛治理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；產(chǎn)籍治理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)展完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符；投訴治理：協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間的糾紛、以及日常遇到的其他投訴。第四節(jié)物業(yè)治理效勞目標(biāo)住宅物業(yè)治理效勞的最終目標(biāo)是營造一個(gè)“安全、舒適、溫馨、和諧”的居住環(huán)境，為業(yè)主供給良好的效勞，使業(yè)主安居樂業(yè)，并力爭促使物業(yè)價(jià)值的最大化，在物業(yè)保值的根底上實(shí)現(xiàn)增值。擬通過嚴(yán)格掌握物業(yè)治理效勞本錢和修理本錢，樂觀制定并有效實(shí)施科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的治理制度，不斷提高工作人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)與崗位技能，強(qiáng)化與業(yè)主的溝通溝通并以此為根底逐步提高物業(yè)治理的整體效勞水平，到達(dá)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一提升。一、總體目標(biāo)66“武漢市物業(yè)治理達(dá)標(biāo)住宅小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)到達(dá)“武漢市物業(yè)治理優(yōu)5標(biāo)準(zhǔn)。二、具體目標(biāo)195%。299%。398%。498%。53%，100%。698%。第五節(jié)物業(yè)治理效勞的具體設(shè)想本工程為學(xué)院集體住房，要求物業(yè)治理效勞必需面對現(xiàn)實(shí)，扎扎實(shí)實(shí)為業(yè)主解決好每一件小事，樂觀化解個(gè)別業(yè)主的不滿心情，努力為業(yè)主制造一個(gè)良好的公共秩序環(huán)境、清潔綠化環(huán)境和生活居住環(huán)境；使業(yè)主從內(nèi)心感覺到安全、安靜、舒適、順心，并能享受文明向上的生活。日常工作要突出強(qiáng)調(diào)物業(yè)治理效勞的準(zhǔn)時(shí)性、專業(yè)性、長效性，樂觀拓展物業(yè)治理效勞的廣度和深度，準(zhǔn)時(shí)有效地處理業(yè)主的求助、報(bào)修、詢問與投訴，樂觀教育全體員工樹立全心全意為業(yè)主效勞的思想觀念，為本住宅小區(qū)的安定與和諧無私奉獻(xiàn)。本工程物業(yè)治理效勞的具體設(shè)想主要著眼于以下六個(gè)方面：層層落實(shí)到位，逐步提高物業(yè)治理效勞水平。1、全部效勞人員均就近聘請，嚴(yán)格遴選年紀(jì)輕、文化素養(yǎng)好、個(gè)人形象佳、具有工作樂觀性的人員入職；2100%，95%以上；3、全部工作崗位均結(jié)合崗位特性及人員特進(jìn)步行合理配置，并依照實(shí)際狀況適時(shí)調(diào)整；4、日常性治理，要結(jié)合實(shí)際狀況層層落實(shí)到位，切實(shí)做到有章可循、有據(jù)可依、獎(jiǎng)罰清楚的科學(xué)治理秩序，突出以人為本的人性化治理理念，確保各項(xiàng)效勞處于良好的運(yùn)作狀態(tài)，逐步提高物業(yè)治理效勞水平。業(yè)治理效勞形象，持續(xù)提升效勞水平。1、嚴(yán)格貫徹落實(shí)國家、武漢市物業(yè)治理的各項(xiàng)法規(guī)、政策，依法守約；2、從嚴(yán)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)工作，嚴(yán)格掌握工程遺留和需完善的工程，進(jìn)展建檔和后續(xù)跟蹤、處理；3、堅(jiān)持定期回訪，廣泛征求業(yè)方法見，努力為業(yè)主排憂解難；4、按規(guī)定做好日常工作的自檢，自覺承受業(yè)主及客戶單位的監(jiān)視檢查；5、建立、健全樓宇接收資料、業(yè)主資料、室內(nèi)裝飾裝修資料和各項(xiàng)效勞的相關(guān)記錄等檔案治理工作，建立和促進(jìn)辦公自動(dòng)化治理，提高工作效率；6、因地制宜開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，使業(yè)主廣泛參與，搞好小區(qū)精神文明建設(shè)。滿足業(yè)主的修理需求供給強(qiáng)力保證。1、嚴(yán)格實(shí)施樓宇設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)，建立具體的設(shè)備設(shè)施臺帳，對承接查驗(yàn)的設(shè)備或系統(tǒng)作現(xiàn)場標(biāo)識，并完成交接報(bào)告；2、建立健全設(shè)備設(shè)施的操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，對所轄設(shè)備設(shè)施進(jìn)展全面、有效的治理，保持設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，按打算進(jìn)展維護(hù)保養(yǎng)；3設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)打算和設(shè)備大中修打算；4確保滿足業(yè)主使用要求；5、嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)完成對業(yè)主的效勞事項(xiàng)，修理準(zhǔn)時(shí)率、返修率、業(yè)主滿足率必需到達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；6、實(shí)施各專業(yè)、各系統(tǒng)設(shè)備、各機(jī)房的值班、巡察、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄做到清楚、真實(shí)、完整，建立檔案治理制度；7、樂觀協(xié)作各主管部門，確保電力、供水、供暖、煤氣、通信、有線電視等正常，按治理要求，定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測，使污水、噪音到達(dá)環(huán)保要求。全防范、消防防范需求供給強(qiáng)力保證。1、努力開展安全教育工作，定期進(jìn)展各類安全演習(xí)，預(yù)防安全事故的發(fā)生，立崗、執(zhí)勤、巡邏要定時(shí)、定方案，做好相關(guān)記錄；2、組織安全檢查準(zhǔn)時(shí)覺察安全隱患，制訂、組織、實(shí)施防范措施；3、維護(hù)小區(qū)的正常秩序，定時(shí)巡察，覺察問題準(zhǔn)時(shí)處理；4、生疏小區(qū)的地形、業(yè)主入住狀況，嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入小區(qū)；5、嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)勤制度，嚴(yán)格交接手續(xù)，做好值班記錄；6、樂觀維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序，對出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行登記換證制度。對出入人員、車輛及攜帶物品嚴(yán)格把關(guān)，來賓進(jìn)入小區(qū)要登記，出入物品要驗(yàn)證核實(shí)無誤后放行；7、幫助派出所做好小區(qū)的安全防范和必要的調(diào)查工作；8交通等方面的突發(fā)大事時(shí)，要準(zhǔn)時(shí)報(bào)警并做好相應(yīng)的處理工作，維護(hù)現(xiàn)場秩序，制止事態(tài)進(jìn)一步惡化；9、建立義務(wù)消防隊(duì)伍，強(qiáng)化對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)消防器材、消防設(shè)施設(shè)備的治理、養(yǎng)護(hù)與使用；10、大力加強(qiáng)秩序維護(hù)隊(duì)伍的建設(shè)治理，以確保物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的安全防范、消防防范和公共秩序到達(dá)治理要求。運(yùn)作，為滿足業(yè)主的環(huán)境衛(wèi)生需求供給強(qiáng)力保證。1、做好小區(qū)的開荒清潔工作，以一個(gè)干凈、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入?。?、做好小區(qū)內(nèi)的日常清潔與垃圾清運(yùn)工作，確保各類垃圾物日產(chǎn)日清；3、加強(qiáng)清潔員工的治理，切實(shí)維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生；5、努力強(qiáng)化物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)。業(yè)治理效勞的順當(dāng)開展供給強(qiáng)力物質(zhì)保證。其次章擬承受的物業(yè)治理模式第一節(jié)物業(yè)治理效勞的原則一、以人為本的原則物業(yè)治理效勞的對象既包括物業(yè)本體亦包括全體業(yè)主，脫離了業(yè)主的物業(yè)治理效勞是無任何價(jià)值可言的，只有樹立以人為本的觀念，才能有進(jìn)展的根底。二、品牌創(chuàng)的原則物業(yè)治理效勞的最終目的是為了提升物業(yè)的價(jià)值，而樹立和持續(xù)提高物業(yè)自身品牌與物業(yè)效勞企業(yè)的治理效勞品牌則是提升物業(yè)價(jià)值的必要途徑，因此，必需留意品牌形象的塑造與創(chuàng)，以到達(dá)品牌效應(yīng)。三、效勞創(chuàng)的原則隨著社會(huì)進(jìn)步與科技的進(jìn)展，物業(yè)治理效勞的需求日月異，只有不斷開拓物業(yè)治理效勞的廣度與深度以供給更為豐富的效勞產(chǎn)品，才能滿足這種需求狀況，而效勞創(chuàng)則是必由之路。四、文化培育的原則當(dāng)前的物業(yè)治理效勞過多強(qiáng)調(diào)營造外部環(huán)境而無視培育業(yè)主之間溝通協(xié)調(diào)的文化氣氛。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對社區(qū)文化氣氛的培育，并以獨(dú)特的居住文化去贏取業(yè)主的消費(fèi)認(rèn)同，提升物業(yè)治理效勞的文化底蘊(yùn)。五、力促升值的原則應(yīng)以優(yōu)質(zhì)治理與效勞來提升品牌效應(yīng)，從而使物業(yè)在保值的根底上得以升值，使房地產(chǎn)的開發(fā)走上良性進(jìn)展的道路。六、本錢掌握的原則物業(yè)治理效勞的資金主要來源于：一是按當(dāng)前政府指導(dǎo)定價(jià)所收取的相對低廉的物業(yè)治理效勞費(fèi)；二是工程物業(yè)治理啟動(dòng)基金。這些資金往往難以保證供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理效勞，因此應(yīng)在遵循本錢掌握原則的根底上，合理選擇物業(yè)治理模式及確定物業(yè)治理效勞內(nèi)容。應(yīng)在前期就介入，參與工程建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，以此來合理掌握將來的物業(yè)治理效勞費(fèi)用支出。同時(shí)應(yīng)廣開財(cái)路，讓局部物業(yè)治理效勞內(nèi)容進(jìn)入到社會(huì)營利性營運(yùn)系統(tǒng)，引進(jìn)外來資源共同為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)全方位的物業(yè)治理效勞。其次節(jié)擬承受的物業(yè)治理模式——模塊治理一、釋義1、模塊：一般用于計(jì)算機(jī)軟件或工業(yè)掌握器中，是指一些相關(guān)功能的程序段或器件的集合。其特點(diǎn)是可以組合或拆分。通過將簡單的問題拆分，便于確定實(shí)現(xiàn)某一功能的途徑；通過簡潔的功能體的組合實(shí)現(xiàn)更為簡單的功能。2二、模塊治理特點(diǎn)1、表達(dá)物業(yè)治理效勞專業(yè)化上細(xì)分、深化，治理效勞水平到達(dá)高水準(zhǔn)；2、易于找到物業(yè)治理效勞中缺乏之處的癥結(jié)所在，提高處理問題效率；3、責(zé)任明確，物業(yè)治理效勞各項(xiàng)工作落到實(shí)處；4、易于移植，便于高起點(diǎn)開展物業(yè)治理效勞工作；5、溝通敏捷，推廣快速。三、模塊治理簡介15101第一模塊人力資源治理1、員工聘請、調(diào)動(dòng)、辭退2、組織架構(gòu)3、用人標(biāo)準(zhǔn)、工資標(biāo)準(zhǔn)4、定崗、定員、定責(zé)5、文件掌握6、員工考核、考勤、考評7、人事檔案治理其次模塊培訓(xùn)治理1、培訓(xùn)打算2、培訓(xùn)實(shí)施3、培訓(xùn)考評4、案例分析方案方案第三模塊 財(cái)務(wù)治理①收費(fèi)治理②本錢掌握

1、資金治理2、預(yù)算編制3、計(jì)費(fèi)及收費(fèi)4、欠費(fèi)處理5、本錢掌握6、核算與監(jiān)視7、財(cái)務(wù)信息8、財(cái)務(wù)制度第四模塊 行政治理①后勤治理②辦公治理

1、注冊、年審等事務(wù)辦理2、車輛調(diào)度3、安全教育4、飲食衛(wèi)生5、文件掌握6、內(nèi)部溝通治理；7、辦公事務(wù)治理8、辦公用品、設(shè)備治理第五模塊公眾事務(wù)治理123456、公眾事務(wù)的法律依據(jù)和有效手段第六模塊公共效勞治理1、辦公效勞2、開展有償效勞3、社區(qū)配套便民效勞4、物業(yè)治理延長效勞5、效勞根本禮儀6、接待投訴7、公共效勞指南8、業(yè)主資料治理第七模塊第七模塊清潔衛(wèi)生治理1、建立清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2、確定監(jiān)管程度3、清潔用品使用4、清潔工具使用5、清潔機(jī)械使用方案方案6、石材、不銹鋼等特等材料保養(yǎng)6、石材、不銹鋼等特等材料保養(yǎng)7、池、管道治理8、前期介入關(guān)注事項(xiàng)第八模塊第八模塊綠化治理1、花木栽培治理2、公共綠地養(yǎng)護(hù)3、綠化環(huán)境布置4、藝術(shù)插花治理5、前期介入工作要點(diǎn)第九模塊 設(shè)備治理①計(jì)算機(jī)治理②設(shè)備維護(hù)修理治理③能源消耗掌握④物資治理

1、設(shè)備驗(yàn)收要點(diǎn)2、對設(shè)備使用狀態(tài)的根本要求3、設(shè)備保養(yǎng)的根本要求4、設(shè)備操作的根本要求5、設(shè)備資料、檔案治理6、設(shè)備大中修及技改7、設(shè)備報(bào)廢的原則8、能源消耗治理9、室內(nèi)修理效勞流程、效勞標(biāo)準(zhǔn)第十模塊 房屋修理治理①房屋設(shè)施修理治理②裝修治理③公共修理治理

1、施工報(bào)建、現(xiàn)場治理、安全防護(hù)2、房屋安全檢查3、建筑設(shè)施治理4、公共地面、排水設(shè)施治理5、公共治安環(huán)境治理第十一模塊 公共安全治理①停車場及交通治理②公共安全治理③公共衛(wèi)生治理

1、防止公共作業(yè)意外損害2、公共設(shè)施安全治理3、防止公共設(shè)施意外損害4、防止公眾之間意外損害5、經(jīng)營效勞工程安全治理6、停車場及交通車輛治理原則7、自然災(zāi)難應(yīng)急預(yù)防8、班隊(duì)建設(shè)9、消防組織建設(shè)第十二模塊第十二模塊消防治理1、樓宇固定消防設(shè)施的治理2、消防關(guān)心器材的治理方案方案3、公共消防安全治理3、公共消防安全治理4、室內(nèi)裝修消防治理5、消防安全檢查6、消防掌握室的治理7、消防應(yīng)急措施8、公共消防安全宣傳教育9、消防檔案的建立和治理第十三模塊第十三模塊視覺形象治理1、文件資料、宣傳品的裝潢設(shè)計(jì)2、標(biāo)牌、標(biāo)識3、節(jié)日布置4、社區(qū)活動(dòng)5、社區(qū)文化目的：引導(dǎo)、溝通、宣傳、滿足需求；第十四模塊第十四模塊視覺形象治理1、文件資料、宣傳品的裝潢設(shè)計(jì)2、標(biāo)牌、標(biāo)識3、節(jié)日布置4、社區(qū)活動(dòng)5、社區(qū)文化目的：引導(dǎo)、溝通、宣傳第十五模塊第十五模塊社區(qū)文化建設(shè)治理1、社區(qū)文化活動(dòng)開展原則2、開展活動(dòng)的主要方式3、開展活動(dòng)的工作制度4、社區(qū)活動(dòng)的組織形式5、社區(qū)活動(dòng)負(fù)責(zé)人的職責(zé)四、模塊治理的建立1、培訓(xùn)學(xué)習(xí)，理解模塊治理的模式和理念；2、針對公司具體規(guī)模和效勞深度，明確模塊劃分及其內(nèi)容；3、分析治理人員素養(yǎng)條件，確定指導(dǎo)模塊負(fù)責(zé)人；4、由治理處確定操作模塊負(fù)責(zé)人；5、將操作模塊落實(shí)到班組或責(zé)任人；6、具體實(shí)施；7、檢查、指導(dǎo)，不斷改進(jìn)。方案方案第三章物業(yè)治理效勞的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)物業(yè)治理效勞的內(nèi)容一、根本效勞內(nèi)容一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)展修理、養(yǎng)護(hù)、治理；二是維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。主要包括：一、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、修理、養(yǎng)護(hù)和治理；二、電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行效勞；三、環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、治理；四、物業(yè)裝飾裝修的治理；五、車輛行駛和停放秩序的效勞、治理；六、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公共秩序的效勞、治理；七、物業(yè)資料的查詢效勞和治理；八、專項(xiàng)修理資金的代管效勞。二、具體效勞內(nèi)容1、處理入住效勞、各類接待、詢問、投訴、報(bào)修，權(quán)籍治理，收費(fèi)治理，專項(xiàng)修理資金治理，裝飾裝修治理，檔案治理等事項(xiàng)。具體包括：①收集業(yè)主資料，做好業(yè)主檔案的治理；②效勞熱線的值守，收集把握熱線的全部記錄，記錄報(bào)修狀況和效勞質(zhì)量，負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)絡(luò)；③業(yè)主來信、來訪、詢問、投訴等處理工作，做好回復(fù)、跟蹤、檢查；④做好業(yè)主滿足度調(diào)查及其各種數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析；④做好對業(yè)主的宣傳、調(diào)查工作；⑤對各種社區(qū)和文化活動(dòng)進(jìn)展現(xiàn)場治理；⑥對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的廣告宣傳進(jìn)展監(jiān)視治理。2、負(fù)責(zé)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范、消防防范等事項(xiàng)。具體包括：①維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域的公共秩序；②幫助公安、消防部門做好區(qū)域內(nèi)安全防范，幫助業(yè)主做好防盜、防爆、防火、防災(zāi)難事故，覺察擔(dān)憂全因素準(zhǔn)時(shí)向主管部門報(bào)告并提出整改意見；③幫助公安部門對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的案件、違法大事進(jìn)展現(xiàn)場看護(hù)；④建立健全各項(xiàng)安全、消防制度及各種應(yīng)急處置預(yù)案，嚴(yán)格監(jiān)視執(zhí)行；⑤對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)展日常巡察、養(yǎng)護(hù)和治理，確保消防設(shè)施設(shè)備處于良好備用狀態(tài)，各消防通道暢通；⑥治安、消防安全宣傳工作，收集相關(guān)信息，組織內(nèi)部員工進(jìn)展治安、消防學(xué)問學(xué)習(xí)和消防演練；⑦對業(yè)主房屋裝飾裝修的治理，催促業(yè)主和施工單位按《裝飾裝修治理規(guī)定》施工，對違章裝飾裝修予以處理、訂正違章行為；⑧對進(jìn)入小區(qū)的人員、車輛、物品進(jìn)展登記、放行，對可疑人員、車輛、物品按規(guī)定進(jìn)展檢查；⑨維護(hù)小區(qū)內(nèi)的交通秩序、對車輛的停放進(jìn)展治理，樂觀協(xié)作相關(guān)部門執(zhí)法工作。3、負(fù)責(zé)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的修理、養(yǎng)護(hù)、治理，對業(yè)主的報(bào)修供給準(zhǔn)時(shí)有效的修理效勞，并供給有償?shù)奶丶s效勞。具體包括：①依據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際狀況，制定物業(yè)治理總體方案、編制養(yǎng)護(hù)修理打算，經(jīng)審批后組織貫徹實(shí)施；②全面負(fù)責(zé)樓宇的各種機(jī)電、消防、水電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和修理工作，保證各類設(shè)備正常運(yùn)行；③定期檢查各類設(shè)備，依據(jù)存在問題，提出修理解決方法和制定修理方案，方案批準(zhǔn)后組織實(shí)施；④房屋及其設(shè)施設(shè)備，如發(fā)生突發(fā)大事，必需全力以赴投入搶修，直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用；⑤提出有關(guān)設(shè)施設(shè)備的增補(bǔ)改造方案。具體包括：①制定并完成各項(xiàng)環(huán)境清潔保潔任務(wù)；②樂觀協(xié)作有關(guān)部門對清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的各種檢查，協(xié)調(diào)內(nèi)外關(guān)系；③制定保潔及綠化工作流程與監(jiān)視質(zhì)量，承受業(yè)主和其他人員的監(jiān)視檢查和相關(guān)合理化建議；④提高改善各種保潔、綠化工作流程，對馬上發(fā)生的問題進(jìn)展預(yù)見并實(shí)行必要的措施進(jìn)展處理；⑤樂觀推廣清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的技術(shù)，宣傳、提高業(yè)主的清潔衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)和綠化養(yǎng)護(hù)意識；⑥負(fù)責(zé)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的病媒生物防治與消殺。其次節(jié)本工程物業(yè)治理效勞的標(biāo)準(zhǔn)一、綜合治理1、效勞中心：有固定的辦公地點(diǎn)及辦公家具。2、治理效勞人員：小區(qū)經(jīng)理持有工程經(jīng)理上崗證，治理人員持有物業(yè)治理員上崗證；水、電等特種作業(yè)員工均應(yīng)持有專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。3、效勞時(shí)間：每天有工作人員接待業(yè)主和物業(yè)使用人，受理物業(yè)效勞合100100%。4、日常治理與效勞：①日常效勞應(yīng)符合國家和我市《物業(yè)治理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)效勞合同的商定；②建立物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及綠化養(yǎng)護(hù)等方面的規(guī)章制度；③物業(yè)效勞合同簽訂標(biāo)準(zhǔn)，公布物業(yè)效勞內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；24180%以上；⑤對進(jìn)出裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證治理，對裝修現(xiàn)場進(jìn)展巡察；⑥對侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，要求責(zé)任人停頓侵害、恢復(fù)原狀，對拒不改正的書面報(bào)告有關(guān)部門處理；⑦建立檔案治理制度；70%以上；⑨按規(guī)定使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)修理資金，公布專項(xiàng)修理資金使用狀況；⑩每年第四季度將物業(yè)治理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報(bào)告提交業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公告；11二、清潔衛(wèi)生11211112、樓外公共區(qū)域：硬化地面、主次干道每天清掃1區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持其干凈干凈無雜物；對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積2122三、公共秩序維護(hù)1、人員要求：統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志；正確使用各類消防器材；幫助公安部門做好物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作，發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)難事故時(shí)，準(zhǔn)時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并樂觀幫助做好調(diào)查和救助工作。7：00-9：00、17：00-19：00崗，邊門定時(shí)開放設(shè)有專人看管，做好交接班記錄。3、對外來機(jī)動(dòng)車實(shí)行詢問登記，停放有序。4、巡邏崗：依據(jù)規(guī)定路線和時(shí)間巡邏，其中夜間巡邏不少于4巡查記錄。四、綠化養(yǎng)護(hù)1、草坪準(zhǔn)時(shí)去除雜草，有效掌握雜草孳生。2、樹木無明顯枯枝死杈。3、依據(jù)氣候和季節(jié)狀況，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土。4、適時(shí)做好病蟲害防治，病蟲害現(xiàn)象不明顯。5、適時(shí)實(shí)行防凍保暖措施。五、共用部位養(yǎng)護(hù)1有檢查記錄、修理記錄、保養(yǎng)記錄。2、小區(qū)平面分布圖、樓門標(biāo)識等：保持完好齊全、標(biāo)準(zhǔn)美觀，有缺損準(zhǔn)時(shí)更換修補(bǔ)。3、房屋外檐：每月進(jìn)展一次檢查，覺察損壞按規(guī)定修理。4、樓梯扶手、門窗：每月巡查一次，保持樓內(nèi)公共部位門窗玻璃、配件完好，開閉敏捷。5、樓內(nèi)墻地面、頂面：每月巡查一次，遇有損壞適時(shí)修補(bǔ)。6、雨水井、化糞井：每半年檢查一次，定期清理疏通，保持暢通，無堵塞外溢。7、場地、道路：每半年檢查一次，場地、道路平坦通暢，覺察損壞準(zhǔn)時(shí)修復(fù)。8、安全標(biāo)識等：每月巡查一次，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)識，覺察損壞準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ)。9、圍墻：每月巡查一次，保持圍墻完好，覺察損壞按規(guī)定修理。10390%以上。第四章主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序與檢查方法第一節(jié)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作流程一、整體運(yùn)作流程解釋并估價(jià)解釋并估價(jià)組建機(jī)構(gòu)交接驗(yàn)收日常運(yùn)作前期介入崗位培訓(xùn)正式入駐整體運(yùn)作流程說明：1、整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)嚴(yán)密連接，既無盲點(diǎn)，又無沉積。2、整體運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作分解流程將嚴(yán)格依據(jù)我公司質(zhì)量治理規(guī)定進(jìn)展運(yùn)作。3、全部運(yùn)作過程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分表達(dá)治理效率。4、重視物業(yè)經(jīng)營工作，確保本工程的社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)效益。二、效勞流程檢查監(jiān)視 指導(dǎo)

物業(yè)公司各部門指令 反響效勞流程說明：

各效勞崗位擬建立以客戶效勞部門為重點(diǎn)的物業(yè)治理效勞體系。客戶效勞部是物業(yè)公司的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，24準(zhǔn)時(shí)匯總、處理。而物業(yè)公司全部需要公布的治理效勞信息亦通過該部門反響給業(yè)主、客戶。三、治理運(yùn)作流程物業(yè)公司工作打算房屋、公用設(shè)施 秩序維 保潔工 綠化養(yǎng)設(shè)備機(jī)電運(yùn)行、 護(hù)工作

其他服 信務(wù)工作 息修理保養(yǎng)打算

作打算 護(hù)打算 打算 反饋打算實(shí)施方案 過程監(jiān)控 打算調(diào)整方案方案物業(yè)公司各項(xiàng)治理效勞目標(biāo)物業(yè)公司各項(xiàng)治理效勞目標(biāo)分解到部門、崗位目標(biāo)明確責(zé)任人的責(zé)權(quán)利關(guān)系信息反響考核、驗(yàn)收作打算總結(jié)治理運(yùn)作流程說明：1月度打算，按持續(xù)改進(jìn)的要求和當(dāng)月工作特點(diǎn)進(jìn)展編制，力求有很強(qiáng)的實(shí)操性和針對性。2、保潔、修理、綠化工作在年度打算的框架內(nèi)，對定期工作程序和內(nèi)容編制工作日程、周程、月程。3、對打算的實(shí)施按質(zhì)量治理要求進(jìn)展嚴(yán)格掌握，在執(zhí)行打算過程中如覺察客觀狀況有變更，應(yīng)對打算作出調(diào)整。4、對打算的實(shí)施和日常治理效勞工作，按工作內(nèi)容、性質(zhì)實(shí)行日檢、周檢、月檢，嚴(yán)格掌握治理效勞質(zhì)量。5、物業(yè)公司每月底、年底進(jìn)展全面的工作總結(jié)，布置下月〔年〕度的工作打算。按PDCA——改進(jìn)”循環(huán)后，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式提高。四、內(nèi)部治理體系監(jiān)控與考核監(jiān)控與考核信息反信息反饋方案方案用戶滿足度提高用戶滿足度提高求檢查監(jiān)控息實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施獎(jiǎng)罰方法目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)考核目標(biāo)責(zé)任治理體系說明：①由物業(yè)公司總經(jīng)理與各部門簽訂《目標(biāo)責(zé)任書②目標(biāo)體系包括：安全目標(biāo)、治理目標(biāo)、效勞目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)；③目標(biāo)責(zé)任書明確公司與部門雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；由物業(yè)公司制定完成目標(biāo)的具體實(shí)施措施和分解目標(biāo)到各部門、各工作崗位；④公司各部門進(jìn)展月度質(zhì)量考核、半年度、年度綜合考核；⑤依據(jù)考核結(jié)果，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰規(guī)定。2、客戶滿足信息治理體系工作打算管理處內(nèi)打算實(shí)施改進(jìn)提高部改進(jìn)信客戶滿足信息治理體系說明：1、建立系統(tǒng)、完善的客戶滿足信息治理體系是持續(xù)改進(jìn)治理效勞工作的重要保證；2、在總結(jié)上一個(gè)工作周期和收集客戶信息、要求、物業(yè)公司內(nèi)部信息的根底上，編制下一個(gè)工作周期的打算〔如月度打算；3、在打算實(shí)施過程中承受多種渠道收集客戶滿足信息：客戶回訪、修理回訪、訪問、書面征詢意見、滿足率抽樣調(diào)查、滿足度抽樣調(diào)查、客戶投訴、求助、建議、要求等；4、企業(yè)內(nèi)部信息溝通：上級檢查信息、部門內(nèi)檢信息、員工報(bào)告信息；5、對客戶反映的信息進(jìn)展跟蹤、處理，并將處理結(jié)果反響給用戶，必要時(shí)進(jìn)展書面回復(fù)或公示，將書面征詢客戶意見或滿足狀況調(diào)查結(jié)果進(jìn)展匯總統(tǒng)計(jì)，制訂改進(jìn)措施并向客戶反響或進(jìn)展公示；6、實(shí)行向單位客戶報(bào)告制度：每月以書面或口頭方式向客戶報(bào)告當(dāng)月物業(yè)治理狀況，進(jìn)展信息溝通、協(xié)調(diào)工作，取得單位客戶貴重意見和工作支持。其次節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)流程一、接收各類文件資料接收全套建筑施工資料，政府批文，規(guī)劃圖，總平面圖、供水、供電、供氣、供暖及智能化接收全套建筑施工資料，政府批文，規(guī)劃圖，總平面圖、供水、供電、供氣、供暖及智能化設(shè)施、公共設(shè)施線路圖、消防設(shè)施圖、停車場等交通圖，機(jī)電設(shè)備說明書、合同、保險(xiǎn)、保修協(xié)議、操作設(shè)備、修理養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙、資料，建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖，各類檢驗(yàn)、驗(yàn)收報(bào)告。會(huì)同監(jiān)理公司、施工隊(duì)等部門照實(shí)填寫質(zhì)量驗(yàn)收單，向施工單位出具整改通知，明確復(fù)驗(yàn)日期。二、依據(jù)設(shè)計(jì)質(zhì)量、數(shù)量、使用功能進(jìn)展驗(yàn)收會(huì)同監(jiān)理公司、施工隊(duì)等部門照實(shí)填寫質(zhì)量驗(yàn)收單，向施工單位出具整改通知，明確復(fù)驗(yàn)日期。抄水、電、氣、暖表底數(shù)，備案抄水、電、氣、暖表底數(shù)，備案歸類整理保修工程、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式等有關(guān)資料及重大保修工程附細(xì)則與備忘。填寫書面移交手續(xù)，監(jiān)制物業(yè)正式接收文件，接收、進(jìn)駐第三節(jié)業(yè)主入住流程業(yè)主供給入住資料、入住通知單、購房合同、身份證原件業(yè)主供給入住資料、入住通知單、購房合同、身份證原件發(fā)放填寫業(yè)主登記表，電表、水表、煤氣表過戶登記表，領(lǐng)取入住清單收取各項(xiàng)費(fèi)用伴隨業(yè)主驗(yàn)房，填寫驗(yàn)房單憑入住清單，發(fā)放住戶手冊，領(lǐng)取鑰匙第四節(jié)業(yè)主投訴處理流程業(yè)主來訪投訴 客服員接待業(yè)主投訴業(yè)主來信投訴

客服人員

投訴處理單第

責(zé)任人實(shí)行依據(jù)反映一聯(lián)交責(zé)任部依據(jù)反映一聯(lián)交責(zé)任部正確方法處內(nèi)容填寫門責(zé)任人簽收理投訴處理單據(jù)信息反響至主管，主管實(shí)行有關(guān)措施，加強(qiáng)有關(guān)部門工作，削減投訴反饋

投訴處理單其次聯(lián)客服員保存?zhèn)洳?/p>

處理完畢交物業(yè)處簽收并轉(zhuǎn)交工程經(jīng)理每月整理、匯總?cè)客对V統(tǒng)計(jì)表，分析投宿重點(diǎn)、類別涉及部門等信息

客服員統(tǒng)一編號裝訂投訴處理單，回訪表

訪，并填寫投訴回訪表第五節(jié)工作考核流程或成績填寫處罰單或嘉獎(jiǎng)單理審批員實(shí)施各部門主管統(tǒng)計(jì)信息上報(bào)公司物業(yè)處統(tǒng)計(jì)存檔方案覺察管填寫內(nèi)理事務(wù)部工作責(zé)任部問題單及責(zé)門處理處檢查任部門簽收第六節(jié)材料掌握程序簽收物業(yè)公司審批物業(yè)公司審批購料申請單治理處審批選購庫管員驗(yàn)收入庫盤點(diǎn)記錄庫管員做好領(lǐng)料登記申請人填寫領(lǐng)料單第七節(jié)修理治理程序業(yè)主報(bào)修

工程修理部簽收

修理主管派活修理工預(yù)備信息反響匯總修理單，安材料到現(xiàn)場至工程經(jīng)排回訪理業(yè)主簽字方案交回修理單交回修理單及提取費(fèi)用第八節(jié)共用設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)流程寫工作單工程修理部簽收主管分工準(zhǔn)備材料，實(shí)施方案現(xiàn)場操作歸檔保存錄表第九節(jié)機(jī)電設(shè)備修理流程消滅運(yùn)行故障或事故隱患，申報(bào)修理

修理主管填寫修理單并組織人員到現(xiàn)場修理

本單位無法修理，填寫對外托付修理單，報(bào)工程經(jīng)理審批歸檔保存上報(bào)

修理完畢，檢查合格，做好修理記錄第十節(jié)消防應(yīng)急處理流程接到報(bào)警推斷地點(diǎn)，趕赴現(xiàn)場接到報(bào)警推斷地點(diǎn)，趕赴現(xiàn)場災(zāi)情輕：通知秩序人員災(zāi)情輕：通知秩序人員自行處理119工程經(jīng)理查明緣由記錄在案組織人員疏散，進(jìn)展保護(hù)安全組織秩序維護(hù)到現(xiàn)場組織滅火切斷氣源、電源檢查自動(dòng)啟動(dòng)的消防工作狀況，必要時(shí)啟動(dòng)其他消防設(shè)施檢測情況堅(jiān)守崗位清理現(xiàn)場，做好事故記錄，協(xié)查事故緣由，上報(bào)有關(guān)部門第十一節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)治理流程主管綠化主管綠化人員巡查覺察問題，填寫綠化問題記錄表，提出施工方案，安排施工澆水補(bǔ)苗植物施肥防蟲修剪打草防寒方案除草保潔填寫記錄歸檔保存填寫記錄歸檔保存第十二節(jié)清潔衛(wèi)生治理流程主管、領(lǐng)班巡察檢查覺察問題、填寫保潔記錄表，提出處理意見，安排人員處理主管、領(lǐng)班巡察檢查覺察問題、填寫保潔記錄表，提出處理意見，安排人員處理保潔員實(shí)施整改，主管、領(lǐng)班復(fù)查保潔員實(shí)施整改，主管、領(lǐng)班復(fù)查填寫保潔記錄表，歸檔保存填寫保潔記錄表，歸檔保存第十三節(jié)業(yè)主房屋裝修治理流程業(yè)主及裝修施工隊(duì)客戶效勞部工程經(jīng)理工程修理部主管 秩序維護(hù)部主管

保潔綠化部主管安排有關(guān)人員每日巡查一次 隨時(shí)檢查記錄 每日巡查二次記錄有無違章裝修、拆 進(jìn)場人員有無入場證是否使方案改、私接水、電， 用電爐是否留宿有無火災(zāi)將裝修垃圾沖入 隱患，是否超時(shí)裝修下水道

樓梯扶手、踏步是否破損，是否占用樓道、亂倒垃圾，不按規(guī)定放裝修方案方案工程經(jīng)理工程經(jīng)理客服員填寫違章裝修通知單實(shí)行必要措施停水、不合格業(yè)主及施工隊(duì)限期整改至合格退押金，收治理費(fèi)，施工隊(duì)退場退押金，收治理費(fèi)，施工隊(duì)退場第五章本工程各項(xiàng)物業(yè)治理效勞方案一、組織原則

第一節(jié)物業(yè)治理處組織方案物業(yè)治理處實(shí)施工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制治理，下設(shè)客戶效勞部、秩序維護(hù)部、保潔綠化部、工程修理部四個(gè)部門。嚴(yán)格確保各類人員的專業(yè)素養(yǎng)和崗位技能，制約、標(biāo)準(zhǔn)組織和個(gè)人的治理效勞行為，承受整體治理和分片治理相結(jié)合的治理方法，運(yùn)用辦公自動(dòng)化及現(xiàn)代治理手段，實(shí)施品牌和形象策略。物業(yè)治理處〔工程經(jīng)理〕二、組織架構(gòu)物業(yè)治理處〔工程經(jīng)理〕秩序維護(hù)部秩序維護(hù)部保潔綠化部客戶效勞部工程修理部監(jiān)控員保潔員綠化員客服員修理員三、各部門職責(zé)〔一〕物業(yè)治理處〔工程經(jīng)理〕崗位職責(zé)1、帶著所屬員工貫徹執(zhí)行公司的相關(guān)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行本工程的各項(xiàng)操作程序，確保各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)到達(dá)要求。2、制訂培訓(xùn)打算，并組織實(shí)施培訓(xùn)，督導(dǎo)部屬將培訓(xùn)的內(nèi)容落實(shí)到各工作崗位，隨時(shí)檢查培訓(xùn)效果，確保員工了解工作要求。3、帶頭順手撿起地上垃圾并將此做為檢驗(yàn)各級清潔人員是否符合標(biāo)準(zhǔn)的根本要求。4、認(rèn)真考察所管工程的工作區(qū)域、工作難度、工作時(shí)段，依據(jù)實(shí)際狀況提出合理的定崗定員建議，經(jīng)批準(zhǔn)后嚴(yán)格執(zhí)行。5、依據(jù)該工程的實(shí)際狀況因地制宜，制定本工程的各項(xiàng)治理制度，經(jīng)批準(zhǔn)后組織所屬員工學(xué)習(xí)并執(zhí)行。67、制定每月、每周、每日工作打算并確保工作打算完成，檢討打算未完成的緣由并找出解決方法，撰寫各類文件報(bào)告及工作總結(jié)。8、在職權(quán)范圍內(nèi)審核批復(fù)所屬員工的各類假期，檢查員工的每日出勤狀況，審核所管工程員工的月考勤。9、對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工和違紀(jì)員工在職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施獎(jiǎng)罰或建議獎(jiǎng)罰，對領(lǐng)班及以上員工每月做績效考核。10、聽取主管或領(lǐng)班的工作匯報(bào)，并幫助解決他們工作中遇到的困難，準(zhǔn)時(shí)了解他們及其他部屬的思想動(dòng)態(tài)、工作心情，關(guān)心部署的生活狀況確保人員穩(wěn)定。11、定期向公司匯報(bào)該工程的工作狀況，依據(jù)實(shí)際運(yùn)作狀況，提出人員的增減建議及需要特別支持時(shí)的理由。12、準(zhǔn)確把握該工程人員的流淌規(guī)律，提前做好補(bǔ)充人員的聘請，以保證工程的人員配制。13、加強(qiáng)與業(yè)主單位的溝通，主動(dòng)了解他們的效勞要求及工作意見，并妥當(dāng)處理。在保證日常工作完成的前提下，對業(yè)主單位的要求視工作量盡量想方法完成。14、虛心承受政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)視與檢查，對存在問題準(zhǔn)時(shí)整改。15、參與各種會(huì)議，并向下屬傳達(dá)會(huì)議精神，組織召開本工程的各種會(huì)議，做好會(huì)議記錄并存檔。16、加強(qiáng)自身素養(yǎng)的提高，不斷學(xué)習(xí)物業(yè)治理行業(yè)的技術(shù)、方法，并培訓(xùn)部屬盡快把握。17、教育所屬員工潔身自愛不私自拿用業(yè)主單位的財(cái)物，并養(yǎng)成拾金不昧的良好習(xí)慣。18、定期對員工進(jìn)展安全工作教育，培育員工的安全意識和自我保護(hù)意識，確保在工作崗位上的人身安全。19、做好工程的本錢預(yù)算，并確保各項(xiàng)費(fèi)用的開支在預(yù)算范圍內(nèi)。20、做好器械與物料的申購、使用和保管，確保申購的物品準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。21、教育部屬疼惜使用各類設(shè)備，標(biāo)準(zhǔn)操作，做到開源節(jié)流。〔二〕客戶效勞部部門職責(zé)客戶效勞部負(fù)責(zé)與客戶單位和業(yè)主之間的聯(lián)系，處理包括入住效勞、各類接待、詢問、投訴、報(bào)修，權(quán)籍治理，收費(fèi)治理，專項(xiàng)修理資金治理，裝飾裝修治理，檔案治理等事項(xiàng)，并協(xié)調(diào)各部門工作。1、收集轄區(qū)內(nèi)業(yè)主資料，做好業(yè)主檔案的治理；2、效勞熱線的值守，收集把握熱線的全部記錄，記錄報(bào)修狀況和效勞質(zhì)量，負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)絡(luò)；3、業(yè)主來信、來訪、詢問、投訴等處理工作，準(zhǔn)時(shí)做好回復(fù)、跟蹤、檢查；4、做好業(yè)主滿足度調(diào)查及其各種數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析；5、做好對業(yè)主的宣傳、調(diào)查工作；6、對各種社區(qū)和文化活動(dòng)進(jìn)展現(xiàn)場治理；7、對轄區(qū)內(nèi)廣告宣傳海報(bào)進(jìn)展監(jiān)視治理?！踩持刃蚓S護(hù)部部門職責(zé)秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的安全防范和消防防范效勞，主要包括：幫助公安部門對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的案件、違法大事進(jìn)展現(xiàn)場看護(hù)，對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)展日常巡察、養(yǎng)護(hù)和治理，建立健全各項(xiàng)安全、消防制度及各種應(yīng)急預(yù)案，對進(jìn)入小區(qū)的人員、物品進(jìn)展登記、放行，對業(yè)主的裝飾裝修進(jìn)展監(jiān)管；維護(hù)小區(qū)內(nèi)的交通秩序、對車輛停放進(jìn)展治理，樂觀協(xié)作相關(guān)部門執(zhí)法工作。1、維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域的公共秩序。2、幫助公安、消防部門做好區(qū)域內(nèi)的安全防范，幫助業(yè)主做好防盜、防爆、防火、防災(zāi)難事故，覺察擔(dān)憂全因素準(zhǔn)時(shí)向主管部門報(bào)告并提出整改意見。3、建立、健全消防安全制度，嚴(yán)格監(jiān)視執(zhí)行。4、治安、消防安全宣傳工作，收集相關(guān)信息，組織內(nèi)部員工進(jìn)展治安、消防學(xué)問學(xué)習(xí)和消防演練。5、消防設(shè)施設(shè)備、消防通道的監(jiān)視檢查，確保消防設(shè)施設(shè)備處于良好備用狀態(tài)，各消防通道暢通。會(huì)同工程修理部制定消防設(shè)施設(shè)備年度修理保養(yǎng)打算。6、制定治安、消防應(yīng)急處理方案、防范措施7、業(yè)主房屋裝飾裝修的治理，催促業(yè)主和施工單位按《裝飾裝修治理規(guī)定》施工，對違章裝飾裝修予以處理、訂正違章行為。8〔對可疑人員、車輛、物品按規(guī)定進(jìn)展檢查。〔四〕工程修理部部門職責(zé)工程修理部負(fù)責(zé)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的修理、養(yǎng)護(hù)、治理，對業(yè)主的報(bào)修供給準(zhǔn)時(shí)有效的修理效勞，并供給有償?shù)奶丶s效勞。1、依據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際狀況，制定物業(yè)治理總體方案、編制養(yǎng)護(hù)修理打算，經(jīng)審批后組織貫徹實(shí)施；2、全面負(fù)責(zé)樓宇的各種機(jī)電、消防、水電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和修理工作，保證各類設(shè)備正常運(yùn)行；3、定期檢查各類設(shè)備，依據(jù)存在問題，提出修理解決方法和制定修理方案，方案批準(zhǔn)后組織實(shí)施；4、房屋及其設(shè)施設(shè)備，如發(fā)生突發(fā)大事，工程修理部必需全力以赴投入搶修，直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用；5、幫助秩序維護(hù)部做好業(yè)主房屋裝飾裝修的監(jiān)視、檢查工作；6、參與樓宇工程的驗(yàn)收，提出有關(guān)設(shè)施設(shè)備的增補(bǔ)改造方案。〔五〕保潔綠化部部門職責(zé)保潔綠化部負(fù)責(zé)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清潔效勞和綠化養(yǎng)護(hù)效勞。1、生疏和遵守國家有關(guān)清潔衛(wèi)生的法規(guī)，嫻熟使用各種保潔用具，制定各項(xiàng)環(huán)境清潔保潔任務(wù)；2、樂觀協(xié)作客戶效勞部處理好各種保潔及綠化投訴。34、制定保潔及綠化工作流程與監(jiān)視質(zhì)量，承受業(yè)主和其他人員的建議；5、向工程經(jīng)理提出保潔衛(wèi)生治理、綠化養(yǎng)護(hù)方面的合理化建議；6、每月定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)當(dāng)月完成和進(jìn)展的主要工作及下月的主要工作安排；7、提高改善各種保潔、綠化工作流程，使本部門的工作及人員安排更加合理，并對馬上發(fā)生的問題進(jìn)展預(yù)見并實(shí)行必要的措施進(jìn)展處理；8環(huán)境保護(hù)和綠化養(yǎng)護(hù)意識。其次節(jié)人力資源保障方案在人員配備上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為根底，確定“重學(xué)歷也重力量、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。治理層學(xué)歷上要求到達(dá)大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)專業(yè)人才。一、人員配置部門職務(wù)主要職責(zé)人數(shù)物業(yè)治理處工程經(jīng)理主管工程全面工作，每日對工程整體工作進(jìn)展巡檢，覺察問題1〔客戶效勞部〕準(zhǔn)時(shí)處理〔×〕客服員具體負(fù)責(zé)接待業(yè)主報(bào)事、投訴、報(bào)修、詢問，及各類收費(fèi)工作×秩序維護(hù)主管主管安全防范、消防防范、公共秩序維護(hù)，每日巡檢，覺察問1題準(zhǔn)時(shí)處理秩序維護(hù)部門衛(wèi)守護(hù)員負(fù)責(zé)門衛(wèi)治理，對可疑人員和車輛進(jìn)展檢查和防范×〔×〕巡邏掌握員負(fù)責(zé)日常安全防范、消防巡邏及裝修期間的巡查治理×監(jiān)控員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯、門廳、院落、圍墻，準(zhǔn)時(shí)通報(bào)安全隱患和設(shè)備×設(shè)施故障；負(fù)責(zé)消防監(jiān)控，準(zhǔn)時(shí)通報(bào)火災(zāi)隱患，遇火情準(zhǔn)時(shí)報(bào)警保潔綠化主管主管保潔綠化治理工作，每日巡察，覺察問題準(zhǔn)時(shí)處理1保潔綠化部內(nèi)部保潔員負(fù)責(zé)樓內(nèi)區(qū)域環(huán)衛(wèi)清潔×〔×〕外部保潔員負(fù)責(zé)樓外區(qū)域環(huán)衛(wèi)保潔、生活垃圾清運(yùn)×綠化員負(fù)責(zé)綠化治理和養(yǎng)護(hù)×方案方案工程修理部工程修理部〔×〕強(qiáng)電修理員弱電修理員綜合修理員負(fù)責(zé)強(qiáng)電系統(tǒng)修理，變電室值班負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)修理及一般電氣修理負(fù)責(zé)綜合修理工作222二、治理效勞人員任職條件1、工程經(jīng)理：持有物業(yè)治理工程經(jīng)理上崗證，具有5實(shí)際工作閱歷，生疏物業(yè)治理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)治理工作，有較強(qiáng)的治理力量和組織協(xié)調(diào)力量及處理突發(fā)大事的力量，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2、客服員：大專及以上學(xué)歷，持有物業(yè)治理員上崗證，生疏物業(yè)治理有關(guān)法律法規(guī)，具有豐富資料、文檔治理工作閱歷，組織協(xié)調(diào)力量強(qiáng)，吃苦耐勞。3、保潔人員：高中及以上學(xué)歷〔或同等力量工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。4、綠化人員：高中及以上學(xué)歷〔或同等力量內(nèi)容，身體安康、品德端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。、垃圾清運(yùn)工：初中及以上學(xué)歷〔或同等力量工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。6、電工：身體安康，大專及以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程3強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的力量。7、綜合修理工：高中及以上學(xué)歷〔水電專業(yè)身體安康，品德端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有肯定的口頭表達(dá)力量。8、秩序維護(hù)員：高中及以上學(xué)歷〔或同等力量安康、品德端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口或本地?fù)?dān)保人。三、人員培訓(xùn)我公司將對全體員工進(jìn)展全面的培訓(xùn)，以提高員工對崗位職責(zé)、效勞內(nèi)100%，合格1002方案方案到上崗技能要求的，堅(jiān)決予以辭退。1、培訓(xùn)承諾我公司將科學(xué)系統(tǒng)地對工程的全體員工進(jìn)展全面的培訓(xùn)，經(jīng)過培訓(xùn)提高員工對崗位職責(zé)、效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知水平和效勞技能，確保治理人100100100%。2、培訓(xùn)打算源源不斷地人員培訓(xùn)是治理水平不斷提高的根本保證。為此，公司依據(jù)業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)治理人員和外聘一些專家、學(xué)者擔(dān)綱，講授市場營銷籌劃和各類型物業(yè)治理效勞，從物業(yè)治理的標(biāo)準(zhǔn)效勞、運(yùn)用計(jì)算機(jī)治理到物業(yè)治理效勞人員配備及物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)的籌措，本錢核算及資金運(yùn)行等內(nèi)容。3、進(jìn)員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)目的：使員工了解公司概況、企業(yè)文化。各項(xiàng)規(guī)章制度等，以便能快速地適應(yīng)公司的運(yùn)作模式、工作要求，提高工作效率。培訓(xùn)內(nèi)容：公司根本狀況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹；公司治理理念和度教育。培訓(xùn)時(shí)間：44、物業(yè)治理處工程經(jīng)理培訓(xùn)通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場競爭，能獨(dú)立操作一個(gè)樓盤，有較強(qiáng)的公關(guān)意識與協(xié)調(diào)力量．必需把握物業(yè)治理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，把握資金的運(yùn)行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當(dāng)家。培訓(xùn)時(shí)間：2～3物業(yè)治理處工程經(jīng)理培訓(xùn)內(nèi)容方案方案

科目 培訓(xùn)項(xiàng)目 序 號物業(yè)治理現(xiàn)

授 課 內(nèi) 容

1 行政策法規(guī)物業(yè)治理常

6 例；案例分析2物業(yè)管學(xué)問34物業(yè)管理

識運(yùn)作模式

8.57.518

相關(guān)學(xué)問宅治理實(shí)務(wù)；國外的物業(yè)治理〔建筑常識機(jī)電設(shè)備；費(fèi)價(jià)格制定等物業(yè)治理的資金運(yùn)行；效勞費(fèi)用的收繳與使5 內(nèi)部治理 8.5注：一小時(shí)為一課時(shí)

治理；計(jì)算機(jī)操作；檔案治理5、各部門主管培訓(xùn)通過培訓(xùn)，能幫助工程經(jīng)理工作，做好各崗位本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進(jìn)展崗位培訓(xùn)。培訓(xùn)時(shí)間：3～4類別類別號培訓(xùn)工程課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)治理的現(xiàn)行法律、法規(guī)學(xué)問；社會(huì)治安條例；案例分析物業(yè)治理運(yùn)作相關(guān)學(xué)問務(wù)1物業(yè)治理現(xiàn)行政策法規(guī)62物業(yè)治理常6物業(yè)管識理根底不同類型的學(xué)問3物業(yè)治理及 6運(yùn)作模式方案方案設(shè)備工程治理；房屋〔建筑常識〕；機(jī)電設(shè)備工程治理；房屋〔建筑常識〕；機(jī)電4各類專業(yè)管理6物業(yè)管理務(wù)5內(nèi)部治理18設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保效勞與兼營性效勞；兒童樂園設(shè)施治理及考核；文檔治理6建設(shè)實(shí)踐8.5物業(yè)治理與效勞理念等756〔依據(jù)需要可適當(dāng)延長〕注：一小時(shí)為一課時(shí)6、基層員工培訓(xùn)通過培訓(xùn)，樹立百分之百為業(yè)主效勞的思想，把效勞作為一種敬業(yè)精神，根本了解物業(yè)經(jīng)營治理學(xué)問、法律學(xué)問，必需把握建筑學(xué)問、機(jī)電設(shè)備修理保養(yǎng)學(xué)問，物業(yè)環(huán)境保護(hù)及治理，文檔治理學(xué)問等。培訓(xùn)時(shí)間：2～3類別類別號培訓(xùn)工程課時(shí)授課內(nèi)容1物業(yè)治理現(xiàn)行政策法規(guī)6安條例；案例分析2識6業(yè)治理運(yùn)作相關(guān)學(xué)問學(xué)問34運(yùn)作模式66〔建筑常識〕；機(jī)電設(shè)營性效勞；兒童樂園設(shè)施治理務(wù)56內(nèi)部治理建設(shè)188.5考核；文檔治理物業(yè)治理與效勞理念等方案方案77實(shí)踐56〔依據(jù)需要可適當(dāng)延長〕注：一小時(shí)為一課時(shí)四、鼓勵(lì)措施人才是最貴重的資產(chǎn)，員工治理的宗旨是標(biāo)準(zhǔn)治理、人盡其才。本工程將充分運(yùn)用鼓勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培育制造良好的空間，最終鼓勵(lì)員工盡心盡力，追求人力資源的最正確化配置與使用。1、鼓勵(lì)系統(tǒng)圖鼓勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制 獎(jiǎng)懲機(jī)制 培育提升機(jī)制鼓勵(lì)機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制思想工作機(jī)制2、鼓勵(lì)系統(tǒng)示意圖說明：鼓勵(lì)是人性化治理的方式，敬重個(gè)體利益，保持團(tuán)體精神，效勞業(yè)主和制造社區(qū)經(jīng)濟(jì)雙重效益是權(quán)衡考核唯一的標(biāo)準(zhǔn)。思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作樂觀性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，敬重個(gè)人情感。并且針對共性心里做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等等。獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以罰為輔，堅(jiān)持獎(jiǎng)懲清楚。通過嘉獎(jiǎng)員工往前走，做到人人有責(zé)任。嘉獎(jiǎng)的類型有物質(zhì)嘉獎(jiǎng)和精神嘉獎(jiǎng)等。培育提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人進(jìn)展的重要位置，培育的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多用，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而出制造良性環(huán)境。方式有培育、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)奉獻(xiàn)大小進(jìn)展工資決策。既考慮群眾效能，更重視個(gè)人利益。充分確定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚酬勞，吸引人才，鼓勵(lì)員工更好的工作績效。方案方案通過文化活動(dòng)的開展，增加分散力和方向力，增加員工的自信念和認(rèn)同感。通過文化的分散功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)嚴(yán)密結(jié)合起來。方式有集體活動(dòng)、旅游、生日會(huì)、員工家屬聯(lián)歡會(huì)。五、員工考核及評定1、合理配置，發(fā)揮優(yōu)勢治理層人員中配置有較為豐富物業(yè)治理實(shí)踐閱歷者，發(fā)揮他們的優(yōu)勢，帶動(dòng)其他人員，使工程治理盡快步入標(biāo)準(zhǔn)化軌道。各專項(xiàng)操作層隊(duì)伍中也配置有物業(yè)治理閱歷者，作為帶頭人。2、標(biāo)準(zhǔn)治理、分層實(shí)施(1〕組織落實(shí)，制度標(biāo)準(zhǔn)：人員組織治理依靠可見的、具體的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如制訂治理規(guī)章，明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的嘉獎(jiǎng)制度。通過標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。(2〕分工協(xié)作，層級治理：鑒于物業(yè)治理中存在諸多不確定因素，應(yīng)在治理中對治理層及操作層員工實(shí)行不同的治理方法。如：引進(jìn)適時(shí)治理模式，對治理層員工實(shí)施授權(quán)治理，即在肯定工作范圍內(nèi)實(shí)行自我治理，增加治理人員的責(zé)任意識。(3〕略的重要組成局部。將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入標(biāo)準(zhǔn)化治理范疇，制訂具體的員工守則、效勞手冊；同時(shí)擬定每一崗位、每一工種具體的工作流程、崗位職責(zé)、效勞質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)和員工的運(yùn)作，確保治理效勞質(zhì)量。3、素養(yǎng)評價(jià)，績效考核(1〕量化考核，客觀評價(jià)：人員治理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素養(yǎng)效能的內(nèi)在保障。承受包括考核評鑒、行為測評、專項(xiàng)考試等三種評價(jià)方法的治理人員素養(yǎng)綜合評價(jià)體系，對員工的“德、能、勤、績”進(jìn)展全面客觀的評鑒。制訂合理的工作效勞標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一套突出績效與綜合測評相結(jié)合考核實(shí)施方案。對考核成績突出者承受“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的人最有權(quán)”治理模式。使考核起到嘉獎(jiǎng)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良好作用，同事也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。(2〕吐故納：為使治理處治理效勞隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保證隊(duì)伍相對穩(wěn)定的同時(shí)，依據(jù)狀況準(zhǔn)時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍構(gòu)造，結(jié)合考核，留住企業(yè)所需要的人才，同時(shí)吸納了生力氣。危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念是鑄造分散力的有力武器。4、員工考核評定

員工考核評定表評分工程

評分要素 比例 評分1、滿勤，無違反公司勞動(dòng)制度的滿20分213214、無故曠工每天扣3分崗位業(yè)務(wù)水平 能勝任本職工作，具有專業(yè)技術(shù)知 2525工作效率 1、無推辭、無推拉準(zhǔn)時(shí)完成各項(xiàng)任30務(wù)，全月未消滅工作事故得總分值，相反可視其狀況輕重扣1-25分。15組織觀念團(tuán)結(jié)協(xié)無背后說別人長短，不制造是非， 作 主動(dòng)幫助他人，不做有損于公司利1-15開拓拼搏精神 1、工作加班加點(diǎn)，不計(jì)酬勞可得滿加分分。1-5合理化建議 加分工程：具有創(chuàng)精神，有合理 加分1-2合計(jì)得分方案方案本月獲獎(jiǎng)記錄：本月獲獎(jiǎng)記錄：本月過失記錄：嘉獎(jiǎng)分〔2-10分〕嘉獎(jiǎng)分〔2-10分〕第三節(jié)客戶效勞治理方案1、打算治理定期制定出各種配套打算，使工作更加主動(dòng)、有效和協(xié)調(diào)；編制和掌握本部門的各項(xiàng)預(yù)算；依據(jù)工作開展?fàn)顩r制定科學(xué)、合理工作打算。2、組織治理依據(jù)治理區(qū)域的規(guī)模及治理體制，設(shè)置、調(diào)整和完善客服中心的各種機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置，明確各種崗位的職責(zé)和任職要求，并制定各項(xiàng)工作操作程序、業(yè)務(wù)流程以及各項(xiàng)規(guī)章制度。3、人員治理依據(jù)各崗位的任職要求，聘用適宜人員，通過培訓(xùn)使他們把握高水準(zhǔn)物業(yè)治理專業(yè)態(tài)度、專業(yè)學(xué)問、專業(yè)技術(shù)，并養(yǎng)成良好職業(yè)習(xí)慣。同時(shí)，通過有效的獎(jiǎng)懲與鼓勵(lì)治理制度，使員工能始終樂觀、主動(dòng)地進(jìn)展工作。4、質(zhì)量治理通過對客服中心各項(xiàng)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施、檢查、改進(jìn)，再制定、實(shí)施、檢查，使之成為一個(gè)循環(huán)往復(fù)螺旋上升的過程，不斷提高客服中心的效勞質(zhì)量。5、協(xié)調(diào)治理協(xié)調(diào)好客服中心與業(yè)主及各職能部門的工作關(guān)系。以取得對客服工作與治理工作的支持與協(xié)作。二、各崗位職責(zé)◆客服主管崗位職責(zé)1、全力建設(shè)、治理、經(jīng)營客戶效勞部，制定部門規(guī)章制度及員工守則，方案方案定期召開部門工作會(huì)議，協(xié)調(diào)其他部門的工作正常開展。2、負(fù)責(zé)定期檢查、監(jiān)視、處理各項(xiàng)日常工作，作出訂正措施，到達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)業(yè)主投訴、糾紛協(xié)調(diào)處理和業(yè)主日常聯(lián)系走訪及意見征詢工作，制訂并組織實(shí)施業(yè)主各階段聯(lián)系溝通方案，樂觀贏得寬闊業(yè)主的理解、支持。3并做好相應(yīng)催促和業(yè)主對處理結(jié)果的意見征詢工作；4、負(fù)責(zé)部門員工錄用的審批工作，依據(jù)工作需要進(jìn)展員工內(nèi)部調(diào)崗或人事變動(dòng)，并定期組織部門培訓(xùn)工作。56、擬定社區(qū)文化工作打算，定期開展社區(qū)活動(dòng)，與業(yè)主建立良好的工作關(guān)系。7、樂觀與屬地派出所、村委會(huì)等治理機(jī)構(gòu)和供電、供水、供氣、有線電視、郵政、通訊等效勞機(jī)構(gòu)建立良好的業(yè)務(wù)關(guān)系，幫助有關(guān)部門開展各項(xiàng)工作。8、組織完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)?！艨头T崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)接待業(yè)主報(bào)事、投訴、報(bào)修、詢問等，解決及安排業(yè)主投訴或提出的問題，做好記錄進(jìn)展數(shù)據(jù)分析，并準(zhǔn)時(shí)匯報(bào)上級。2、為業(yè)主辦理裝飾裝修手續(xù)，為裝修人員辦理臨時(shí)出入證，向業(yè)主發(fā)放裝修申請進(jìn)展審批，并辦理裝飾裝修完畢后的退款事宜。3、代業(yè)主辦理初裝手續(xù)及各種效勞工程，為業(yè)主辦理居住證、臨時(shí)出入證、搬運(yùn)證、養(yǎng)犬證、暫住證、出門條等各類證件并做好具體登記。4、代業(yè)主訂閱報(bào)刊和雜志，同時(shí)負(fù)責(zé)報(bào)刊和雜志及信件的接收和分發(fā)。5、為業(yè)主代辦房屋出租、出售及為空置房辦理出租。6、負(fù)責(zé)各類通知的印刷、分發(fā)和存檔，撰寫各種文件、信函、打算、報(bào)告、報(bào)表、宣傳稿件等7、準(zhǔn)時(shí)了解工程住戶變化狀況，并與相關(guān)部門溝通信息。8、幫助作好戶籍治理和人口登記工作。9、負(fù)責(zé)樓宇竣工驗(yàn)收和接收工作、預(yù)備入住相關(guān)資料和辦理入住手續(xù)、伴隨業(yè)主看房驗(yàn)房、治理空置房。10、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的裝飾裝修申請、審批及進(jìn)場手續(xù)，檢查裝飾裝修工程是否在申報(bào)。11、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主收樓手續(xù)，負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋說明物業(yè)治理工作的各項(xiàng)內(nèi)容，收費(fèi)細(xì)則，與業(yè)主簽訂各類協(xié)議、合約，對收樓資料進(jìn)展整理歸檔，跟進(jìn)收樓過程中業(yè)主提出意見和建議并準(zhǔn)時(shí)回復(fù)、回訪。12業(yè)主狀況，與業(yè)主建立、保持良好的工作關(guān)系。13、負(fù)責(zé)各類鑰匙的接收、借用、托管工作，并作具體登記，定期清點(diǎn)所管鑰匙。14、負(fù)責(zé)車位租賃手續(xù)、物品放行手續(xù)、住戶居住證明手續(xù)的辦理登記。15、幫助秩序維護(hù)部、工程修理部處理突發(fā)大事，并上報(bào)相關(guān)負(fù)責(zé)人。16、負(fù)責(zé)組織社區(qū)文化活動(dòng)及社區(qū)宣傳工作。17、執(zhí)行上級所指派的其他工作。1、投訴處理程序業(yè)主來訪投訴業(yè)主來訪投訴客服員接待業(yè)主投訴業(yè)主來信投訴客服員依據(jù)反映內(nèi)容填寫投訴處理單投訴處理第一聯(lián)交責(zé)任部門責(zé)任人簽收責(zé)任人采取正確處理方法信息反響至工程經(jīng)理，工程經(jīng)理實(shí)行有關(guān)措施，加強(qiáng)有關(guān)部門工作，減少投訴。投訴處理單其次聯(lián)客服員保存處理完畢交主管簽收轉(zhuǎn)交客服員方案方案2、根本要求接待業(yè)主投訴應(yīng)用語標(biāo)準(zhǔn)、禮貌得體，態(tài)度溫順，急躁傾聽，細(xì)致解要求各部門在職權(quán)范圍內(nèi)限時(shí)處理、反響信息、準(zhǔn)時(shí)匯報(bào)。建立投訴接待登記匯總月報(bào)制。3、投訴受理處理方法對業(yè)主的口頭〔〕或書面投訴，應(yīng)做好急躁解釋，并在《業(yè)主投訴處理單》上做好書面記錄．依據(jù)業(yè)主投訴時(shí)間、內(nèi)容，按投訴處理根本要求轉(zhuǎn)至相關(guān)部門，并催促限時(shí)整改。被投訴部門接到整改通知書后，應(yīng)馬上與業(yè)主取得聯(lián)系。首先，向業(yè)主致歉；其次，對其投訴的問題作急躁細(xì)致的解釋，以取得業(yè)主的諒解，理解；再次，對在部門職權(quán)范圍內(nèi)能處理的投訴問題，應(yīng)馬上實(shí)行改進(jìn)、補(bǔ)救措施和藹后工作，并認(rèn)真做好回訪工作。假設(shè)投訴內(nèi)容涉及公司總體利益，或與治理處的效勞目標(biāo)有沖突時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)上報(bào)公司總經(jīng)理，待總經(jīng)理批示后，再行處理。第四節(jié)公共秩序維護(hù)治理方案一、安全防范原則外弛內(nèi)張，人防與技防相結(jié)合。二、安全防范措施1、充分運(yùn)用技防系統(tǒng)，增加安全防范的廣度和深度。2、以技防為主，人防為輔的方式加強(qiáng)安全防范。3、便衣督察措施。著便裝上崗，配帶隱蔽式無線對講機(jī)，隨時(shí)與信息處理指揮中心聯(lián)絡(luò)。4三、安全防范內(nèi)容1、治安防范：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響人員身心安康和工作、消遣休閑環(huán)境的行為。保證日常居住、消遣休閑環(huán)境井然有序，重大活動(dòng)順當(dāng)進(jìn)展，人身安全不受侵害，財(cái)產(chǎn)不受損失。2、消防防范：防火及防止各種自然災(zāi)難。3、交通防范：維護(hù)本物業(yè)工程交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。4、公共衛(wèi)生安全防范：做好公共衛(wèi)生安全治理工作。5、緊急大事和突發(fā)大事的安全防范及應(yīng)急處理。四、安全防范方式安全防范方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以門崗、流淌崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員，建立一個(gè)嚴(yán)密、牢靠的安全網(wǎng)絡(luò)。樓置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點(diǎn)伏擊崗等；流淌崗按指定路線或非指定路線流淌巡查。一般狀況下的安全防范，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常治理任務(wù)，特別狀況下的安全防范，則按大事的性質(zhì)實(shí)行相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性大事和緊急大事的臨時(shí)性處置、管制，并在樓宇的安全防范工作中，設(shè)定緊急大事和突發(fā)性大事處理預(yù)案。五、秩序維護(hù)員必需嚴(yán)格遵守的16個(gè)不準(zhǔn)：1、不準(zhǔn)酒后值勤和在上班時(shí)飲酒。2、不準(zhǔn)在崗位上與他人發(fā)生爭吵或打架。3、不準(zhǔn)在值勤時(shí)間吸煙、吃零食。4、不準(zhǔn)在夜間值勤時(shí)打瞌睡。5、不準(zhǔn)在工作時(shí)間看書、看報(bào)、下棋、打牌、做私活。6、不準(zhǔn)在上崗時(shí)玩弄手機(jī)。7、不準(zhǔn)擅離崗位、脫崗、竄崗。8、不準(zhǔn)佩戴手鏈、項(xiàng)鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。9、不準(zhǔn)彎腰曲背，不準(zhǔn)在崗位上與人閑聊。10、不準(zhǔn)留鬢角、長頭發(fā)、長指甲、小胡子。11、不準(zhǔn)向業(yè)主、司機(jī)、攤主及其他客戶借錢或索討財(cái)物。12、不準(zhǔn)帶親友到崗位上“陪崗13、不準(zhǔn)私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現(xiàn)金。14、不準(zhǔn)打人、罵人及違反其它規(guī)定。15、不準(zhǔn)知情不報(bào)或包庇壞人。16、不準(zhǔn)私自離開單位，有事出去必需向班長請假。六、工作安排◆巡邏崗工作安排1、巡邏實(shí)行2419:00－7:OO，早、晚兩班每一周依次輪換一次。宇的公共區(qū)域巡查一遍。4、巡邏規(guī)律：不制定固定路線，但不留“死角5、巡邏檢查內(nèi)容檢查各崗位執(zhí)勤狀況，日常巡察檢查執(zhí)勤狀況由各班長和主管負(fù)責(zé)。①交接班時(shí)，交接雙方班長要到各崗位檢查：交接是否認(rèn)真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等，覺察問題，準(zhǔn)時(shí)訂正，并做好記錄。3次檢查巡邏簽到狀況③主管巡察檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《巡邏簽到表④巡查時(shí)，覺察有不認(rèn)真或違紀(jì)等狀況，要準(zhǔn)時(shí)訂正。⑤本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時(shí)，班長應(yīng)馬上到場，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決時(shí)報(bào)告主管處理。◆門崗工作安排1、在指定位置、指定方向立崗，嚴(yán)禁脫崗。2、立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依3247：00-9：00、17：00-19：00效勞。嚴(yán)禁脫崗、睡崗。對外來機(jī)動(dòng)車實(shí)行詢問登記。45:00～24:0000:00～5:00如有車輛和人員出入，當(dāng)班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)供給開門、關(guān)門效勞。5、不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)治理區(qū)域。6、對進(jìn)出物業(yè)治理區(qū)域的外來機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行登記制度，制止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)治理區(qū)域。74噸及4噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)治理區(qū)域〔特種車輛和搬家車輛除外。8、交接崗時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)操作。9、上崗期間必需滿腔熱忱地答復(fù)業(yè)主提出的各種問題，彬彬有禮、有理有節(jié)。10、大件物品出門必需登記《大件物品出入登記表放行。夜間嚴(yán)格掌握裝飾裝修施工人員攜大件物品出門。11、夜間發(fā)生重大大事時(shí)馬上通知班長及主管按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。12、值班人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。六、崗位職責(zé)◆秩序維護(hù)主管崗位職責(zé)1、承受工程經(jīng)理的工作安排，認(rèn)真完成各項(xiàng)工作。2、對秩序維護(hù)員日常工作進(jìn)展檢查、監(jiān)視、考核和安排臨時(shí)工作任務(wù)。3、制定每月工作打算，并檢查每周、每月工作執(zhí)行狀況，做好檢查、考核記錄。4、檢查、監(jiān)視小區(qū)安全防范、消防防范工作并做好巡察記錄。5、負(fù)責(zé)處理工作中遇到的疑難問題，不能解決的準(zhǔn)時(shí)向工程經(jīng)理匯報(bào)。6、定時(shí)、不定時(shí)〔晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于１次〕對各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)展巡檢、督導(dǎo)。7、對因下屬玩忽職守、屢次不遵守工作手冊規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)主投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。8、做好秩序維護(hù)員的培訓(xùn)、考核工作。9、熱忱接待業(yè)主，準(zhǔn)時(shí)處理業(yè)主的投訴，并做好記錄。10、嫻熟把握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)馬上實(shí)行應(yīng)急措施?！糁刃蚓S護(hù)班長崗位職責(zé)1、主持本班工作，堅(jiān)決執(zhí)行工程經(jīng)理和秩序維護(hù)主管指令，帶著和督導(dǎo)全班人員依據(jù)崗位職責(zé)，認(rèn)真做好安全防范工作。2并具體組織落實(shí)。3、負(fù)責(zé)本班人員的考勤，照實(shí)記載本班執(zhí)勤中遇到和處理的問題，重大問題要準(zhǔn)時(shí)向秩序維護(hù)主管和工程經(jīng)理報(bào)告。4、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班與其他班組之間的工作關(guān)系和本班人員之間的關(guān)系。5、愛崗敬業(yè)、遵紀(jì)守法、以身作則，發(fā)揮“傳、幫、帶”作用。67、對因治理不力而造本錢班在執(zhí)勤中發(fā)生重大失誤，或本班人員消滅嚴(yán)峻違法亂紀(jì)的狀況負(fù)責(zé)。8、認(rèn)真組織全班的訓(xùn)練工作，完成訓(xùn)練任務(wù)。◆門崗崗位職責(zé)1、聽從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放治理，遇事要向上級報(bào)告。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出治理。4、遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5、生疏本崗位職責(zé)和工作程序，把握本轄區(qū)每個(gè)角落，圓滿完成任務(wù)。6、生疏消防器械的使用。7、負(fù)責(zé)小區(qū)安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。8、幫助保潔綠化部做好執(zhí)勤區(qū)域的衛(wèi)生清理。9、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫交接班記錄。10、完成上級交辦的各項(xiàng)任務(wù)?！粞策墠弽徫宦氊?zé)１、監(jiān)視管轄區(qū)內(nèi)人員、車輛活動(dòng)狀況，維護(hù)管轄區(qū)內(nèi)秩序，防止發(fā)生安全事故。２、巡查、登記公共部位設(shè)施設(shè)備完好狀況。３、對管轄區(qū)內(nèi)可疑的人員和物品進(jìn)展盤問和檢查。４、制止管轄區(qū)內(nèi)的打架、滋事大事。５、驅(qū)除管轄區(qū)內(nèi)的擺賣、乞討、散發(fā)廣告等閑雜人員。６、每班巡檢樓宇不少于兩次，對樓內(nèi)閑雜人員進(jìn)展盤問和驅(qū)除，對業(yè)主違反治理規(guī)定，影響他人工作、休息的行為進(jìn)展勸阻和制止。７、檢查、看管好停放在管轄區(qū)內(nèi)的車輛，防止喪失和損壞。８、指揮機(jī)動(dòng)車輛按規(guī)定行駛和?？?，保證消防通道暢通。防止發(fā)生交通事故。９、負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證和處置。10、準(zhǔn)時(shí)解答業(yè)主的詢問，必要時(shí)要為其向?qū)А?1、巡查各崗位執(zhí)勤狀況，幫助處理疑難問題?！舻揽趰弽徫宦氊?zé)1、維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻。2、對進(jìn)出停車場的車輛進(jìn)展檢查、核對、換證、登記。３、當(dāng)覺察進(jìn)場車輛有損壞時(shí)，應(yīng)馬上向車主或司機(jī)指出，并做好記錄，防止因責(zé)任不清而發(fā)生糾紛。４、提示和指揮車主或司機(jī)進(jìn)場后按規(guī)定路線行駛、泊車。５、對在道口四周泊車、擺攤者，要進(jìn)展勸阻和制止。６、私家車位停車場，應(yīng)嚴(yán)格掌握外來車輛進(jìn)入。７、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫交接班記錄。第五節(jié)消防安全防范治理方案一、消防原則預(yù)防為主、防消結(jié)合、全民皆兵。預(yù)防為主是每天講每天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。全員皆兵是指物業(yè)效勞中心的每個(gè)員工都是義務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防搶救員，尋常在各自的崗位上從事自己的本職工作，火情發(fā)生時(shí)則快速進(jìn)入火情狀態(tài)下的對應(yīng)崗位，履行崗位職責(zé)。1、宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識。以設(shè)置消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣傳材料等方式定期向業(yè)主宣傳消防學(xué)問。2、加強(qiáng)監(jiān)視加強(qiáng)監(jiān)視檢查可防患于未然，按有關(guān)規(guī)定對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)展監(jiān)視檢查，明確規(guī)定裝修工程隊(duì)必需配備滅火器材，承受專用儀器，如手提電子煤氣泄漏檢測儀，定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)展檢測，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。3、模擬演習(xí)每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí)，訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)員搶救力量，提高業(yè)主的消防意識，增加自救力量。三、崗位職責(zé)◆消防責(zé)任人職責(zé)1、全面貫徹轄區(qū)內(nèi)消防各項(xiàng)制度，落實(shí)防火措施、消防監(jiān)視、消防設(shè)施治理。對轄區(qū)內(nèi)的消防工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。２、指導(dǎo)、檢查、催促轄區(qū)內(nèi)全體人員實(shí)行有效措施認(rèn)真執(zhí)行“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。３、生疏轄區(qū)內(nèi)防火建筑構(gòu)造、工作及生活環(huán)境特點(diǎn)、設(shè)施根本功能及使用方法、人員疏散通道、火災(zāi)中滅火措施等。４、隨時(shí)檢查轄區(qū)內(nèi)防火措施及設(shè)備，消退火災(zāi)隱患，做到如萬一發(fā)生火災(zāi)能高速有效撲滅。５、教育轄區(qū)內(nèi)人員工作及生活中貫徹防火制度，留意防火安全。６、隨時(shí)處理各種火災(zāi)隱患、火警投訴及有關(guān)事項(xiàng)。７、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在領(lǐng)導(dǎo)未到達(dá)火場時(shí)，擔(dān)當(dāng)火場臨時(shí)指揮，協(xié)調(diào)滅火工作?！袅x務(wù)消防隊(duì)員職責(zé)１、工程全部員工均屬于義務(wù)消防隊(duì)員，有義務(wù)、有責(zé)任擔(dān)當(dāng)消防工作，值班人員要忠于職守，隨時(shí)預(yù)備投入消防戰(zhàn)斗。2、學(xué)習(xí)消防學(xué)問，了解大樓消防設(shè)備根本功能、位置，生疏手持滅火器具擺放點(diǎn)及使用方法、手動(dòng)報(bào)警及報(bào)警方法、消防疏散通道位置及疏散方法、破門救災(zāi)方法、消火栓使用方法、緊急滅火程序。３、宣傳貫徹消防規(guī)章制度，制止任何違反消防安全的行為，覺察火災(zāi)隱患盡快報(bào)告。４、各義務(wù)消防員覺察消防設(shè)施被破壞，應(yīng)馬上報(bào)告消防掌握中心進(jìn)展處理。５、樂觀參與物業(yè)效勞中心組織的各項(xiàng)消防滅火訓(xùn)練活動(dòng)。６、樂觀搶救、疏散受災(zāi)人員及物資。７、滅火過程一切聽從命令，聽從統(tǒng)一指揮，維護(hù)火場秩序，保護(hù)現(xiàn)場。８、樂觀開展防火安全宣傳教育工作，提高防火意識?！粝乐行闹蛋鄦T崗位職責(zé)1、認(rèn)真貫徹上級有關(guān)消防安全工作的指示和規(guī)定。2、生疏與把握消防設(shè)備的構(gòu)造性能，保證救災(zāi)操作有序、準(zhǔn)確快速。3、做好消防值班記錄、交接班手續(xù)、各種消防報(bào)警及消防投訴。4、定期對消防設(shè)備進(jìn)展巡檢、維護(hù)，確保消防設(shè)備處于良好備用狀態(tài)。5、按時(shí)交接班，每班對值班記錄、設(shè)備狀況、事故處理及各處鑰匙交接清楚，無交接班手續(xù)，值班人員不行擅自離崗。6、宣傳消防規(guī)章制度，報(bào)告消防隱患，提出消防合理化建議。7、非消防工作所需，不準(zhǔn)占用機(jī)，非值班人員制止進(jìn)入值班室。8、上班時(shí)間不準(zhǔn)在掌握中心抽煙、睡覺、看書報(bào)，有事必需得到領(lǐng)班同意前方可離崗。9、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，快速按滅火方案緊急處理，并盡快報(bào)告工程經(jīng)理。第六節(jié)停車治理方案培訓(xùn)并配置專職車輛治理人員，對小區(qū)停車位進(jìn)展24保小區(qū)車輛安全。一、停車治理方案1、小區(qū)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志，指明行車方向；道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設(shè)置交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標(biāo)志，確保道路車輛行駛暢通、安全。2(30cm間距)標(biāo)志，表示允許臨時(shí)停車，確保治理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象，道路路面應(yīng)保持干凈、無損、通暢。3、小區(qū)支道及樓宇外場上允許停車的位置，用白色油漆標(biāo)志停車位及編號，標(biāo)識應(yīng)清楚、醒目、完整。4、對進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。5、小區(qū)行車道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志，警示車輛減速緩行。二、停車場治理方案1、道路交通治理方案在停車場地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號。(2)合理規(guī)劃地下停車場的使用治理，防止亂停、亂放。同時(shí)，建立完善的治理制度，確保本物業(yè)工程文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動(dòng)環(huán)境。5引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放標(biāo)準(zhǔn)、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的治理，進(jìn)展安全有序的效勞，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。完善的治理制度、智能化的治理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控嚴(yán)密協(xié)作，保證無掌握盲點(diǎn)。貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口掌握，建立車輛停放登記制度，防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留，嚴(yán)防被盜大事發(fā)生。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水狀況，做好相關(guān)記錄，假設(shè)消滅損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。遇有打算性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開展協(xié)作打算，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸告及解釋工作。在停車庫的進(jìn)出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費(fèi)標(biāo)志。(9)停車庫的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。(10)保持停車庫環(huán)境干凈、無滲漏水、地面平坦，無積水。2、機(jī)動(dòng)車輛治理方案為辦妥長期停車證的業(yè)主供給相對固定的車位。關(guān)心、引導(dǎo)車主安全停車，提示車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi)，勿忘關(guān)閉車窗車門。并檢查車輛狀況，如覺察漏油、破損等狀況應(yīng)馬上提示車主，同時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。停滿為止，并確保已辦證車輛的停車。3、非機(jī)動(dòng)車輛治理方案為進(jìn)入治理區(qū)域內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛供給指定區(qū)域有序停放的效勞，不準(zhǔn)許小區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車亂停、亂放。對收費(fèi)的非機(jī)動(dòng)車庫實(shí)行出入調(diào)牌制度(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行)并有序停放。第七節(jié)裝飾裝修治理方案一、設(shè)立裝修治理領(lǐng)導(dǎo)小組以工程經(jīng)理為總負(fù)責(zé)人，客服主管、秩序維護(hù)主管、保潔主管和工程修理主管為組員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)裝修過程中的有關(guān)事項(xiàng)。二、裝修治理流程1、業(yè)主向裝修治理領(lǐng)導(dǎo)小組提出裝飾裝修申請，攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到物業(yè)治理處填寫《住宅裝修申請表》導(dǎo)小組審批合格，并辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證方可施工。2、客戶效勞部協(xié)同秩序維護(hù)主管向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)治理規(guī)定。3、現(xiàn)場跟蹤：秩序維護(hù)主管必需每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時(shí)請工程修理人員同往。4、裝修完畢后，經(jīng)秩序維護(hù)主管和工程修理主管驗(yàn)收后，在裝修申請表上填寫裝修驗(yàn)收狀況。5、跟蹤時(shí)，如覺