新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

-4-新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第一條為加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主（使用人）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”模式，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于在自治區(qū)境內(nèi)依法登記、取得住房和建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照合同約定，提供物業(yè)服務(wù)并收取費(fèi)用的行為，以及政府價(jià)格主管部門管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的行政行為。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成交付使用的各類房屋建筑及其配套設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地等。本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。本辦法所稱使用人，是指房屋的承租人或房屋的實(shí)際使用人。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主（使用人）委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、冰雪清除服務(wù)、公共區(qū)域維護(hù)秩序（安全、交通、消防等）服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)，按約定或規(guī)定向業(yè)主（使用人）收取的費(fèi)用。第四條政府鼓勵(lì)和倡導(dǎo)業(yè)主（使用人）根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)等級(jí)，確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐。第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策，分級(jí)管理。各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，按照價(jià)格管理權(quán)限，會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。自治區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策和定價(jià)原則，指導(dǎo)全區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。各地、州、市價(jià)格主管部門根據(jù)國家、自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)政策規(guī)定，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則和定價(jià)辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，調(diào)控本地、州、市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平，制定本地、州、市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法及普通住宅物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)?？h（市）價(jià)格主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法及普通住宅物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)管理當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬經(jīng)營性收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理、公平以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本，法定稅費(fèi)和合理利潤確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同中明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的，暫按購房合同記載的建筑面積計(jì)算。住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)已完成竣工驗(yàn)收交付使用，但小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、部分公共設(shè)施未達(dá)到設(shè)計(jì)要求或使用要求的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋建設(shè)單位承擔(dān)。納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售的、房屋建設(shè)單位出租的、因房屋建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋建設(shè)單位繳納。第九條普通住宅（指除別墅以外的所有住宅）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由各地、州、市價(jià)格主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)成本，在聽取企業(yè)和業(yè)主（使用人）意見的基礎(chǔ)上，按物業(yè)服務(wù)等級(jí)分類制定、發(fā)布指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。非普通住宅及非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主（使用人）或業(yè)主委員會(huì)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定自主協(xié)商確定。各地政府價(jià)格主管部門不制定指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)規(guī)范其收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主（使用人），實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十條住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的等級(jí)，并按照“分等定價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，在價(jià)格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未成立業(yè)主委員會(huì)，其物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，其住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門確定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定。第十一條為住宅小區(qū)配套建設(shè)的非住宅用房（商業(yè)用房、幼兒園、診所等）及改變用途的住宅，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)在統(tǒng)一的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上加價(jià)。原則上用于商業(yè)的加收不超過100％；用于辦公的加收不超過50%，具體加價(jià)辦法由各地價(jià)格主管部門確定。改變住宅用途的，須經(jīng)有關(guān)部門許可。對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)（或使用權(quán)）的車庫及車庫內(nèi)的車位按照住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行備案制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)前應(yīng)到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門提交營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及物業(yè)服務(wù)合同等材料，按規(guī)定辦理備案手續(xù)。具體辦法由各地價(jià)格主管部門制定。第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的車庫及車庫內(nèi)車位的產(chǎn)權(quán)擁有人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理提供機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)的，其機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各地價(jià)格主管部門按照《新疆維吾爾自治區(qū)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法實(shí)施細(xì)則》制定，其產(chǎn)權(quán)擁有人應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付酬金。機(jī)動(dòng)車輛停放占用小區(qū)內(nèi)的公共道路、公共場(chǎng)地的，車主應(yīng)當(dāng)繳納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門制定指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定場(chǎng)地占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門確定場(chǎng)地占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。場(chǎng)地占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨(dú)建賬、單獨(dú)核算，其收入原則上按照業(yè)主大會(huì)的決議分配使用，也可以將收入的30%用于補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)費(fèi)用支出，70%用于住宅小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施的專項(xiàng)維修、更新改造，并向全體業(yè)主（使用人）定期公布實(shí)際收入與支出情況，接受業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主（使用人）對(duì)車輛或\o"????"非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定看管責(zé)任、看管費(fèi)用等。第十四條業(yè)主（使用人）對(duì)房屋進(jìn)行裝修，應(yīng)當(dāng)在室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知。通過約定或以協(xié)議的方式確定雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及損壞公共財(cái)產(chǎn)的賠償辦法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他組織不得向業(yè)主（使用人）收取裝修管理費(fèi)等任何名目的費(fèi)用。房屋裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)由業(yè)主（使用人）自行清運(yùn)，需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的，由雙方協(xié)商確定費(fèi)用。第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)收取自身不提供服務(wù)的費(fèi)用的義務(wù)。任何單位不得強(qiáng)行委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其向業(yè)主（使用人）收費(fèi)，供水（排污）、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應(yīng)當(dāng)向住宅小區(qū)內(nèi)的最終用戶按照有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用。需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)（代抄表）的，應(yīng)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，委托單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付酬金。上述收費(fèi)凡屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，任何單位不得亂加價(jià)、亂收費(fèi)。第十六條前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取，成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定提前預(yù)收，預(yù)收時(shí)間不得超過六個(gè)月。第十七條未經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)或未經(jīng)業(yè)主（使用人）同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行收取各種類型押金、保證金等擔(dān)保性的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)為業(yè)主（使用人）提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用。第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主（使用人）收取了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，其他任何單位和個(gè)人不得再重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。第十九條物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主（使用人）可按照合同約定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改；整改后仍未達(dá)到合同約定的，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主（使用人）按照合同約定追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任。雙方發(fā)生的服務(wù)收費(fèi)糾紛，可協(xié)商解決，或者通過仲裁或訴訟程序解決。第二十條業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的交費(fèi)時(shí)間，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主（使用人）違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可依法追繳。第二十一條業(yè)主（使用人）擅自改變物業(yè)用途的，由有關(guān)部門依法處理，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照本辦法規(guī)定收取。第二十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)，代收的水、電、氣、熱、有線電視等收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)，12358價(jià)格舉報(bào)電話等，接受業(yè)主（使用人）的監(jiān)督，不得向業(yè)主（使用人）收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。第二十四條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行定價(jià)成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本的變動(dòng)情況，及時(shí)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。第二十五條對(duì)社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈，明顯不合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正；當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門未及時(shí)糾正的，上級(jí)政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，并通報(bào)批評(píng)。第二十六條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超出政府指導(dǎo)價(jià)自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（二）未按約定的服務(wù)等級(jí)，自行減少服務(wù)內(nèi)容，或降低服務(wù)質(zhì)量變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（三）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（四）強(qiáng)制服務(wù)或變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（五）違反規(guī)定收取保證金、押金，或以保證金、押金等形式變相收費(fèi)的；（六）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；（七）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第二十七條價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門