寫字樓成本利潤測算

建設(shè)方案及可售方案開發(fā)建設(shè)及可售方案項目建設(shè)方案建筑面積及造價：㎡，元/㎡直接出售：㎡，元/㎡備注建筑面積#地上#地下建安造價出售面積銷售均價非住宅（含商業(yè)、辦公等）辦公用房2983829838

32002983814500

裙房商業(yè)1278912789

32001278920000

地下車庫8525

85253200260120000按個出售合計51152426278525

42887

非出售性配套地下人防2131

21313600

合計21312131

土地成本及前期費用前期費用包括可研費用，勘探費用、方案設(shè)計費用及三通一平費用。該項費用合計200.63萬元。土地單價以1050萬元/畝計，綜合考慮契稅、管理費用、評估費用等費用后，項目的土地成本約為20372.01萬元。土地成本估算表項目名稱計算基數(shù)單位單價單位金額：萬元備注用地面積18.27畝1050.00萬元/畝19182.16

繳易契稅19182.16萬元4.00%百分比767.29

征地管理費19182.16萬元1.50%百分比287.73

土地評估費19182.16萬元0.30%百分比57.55

土地繳易費19182.16萬元0.40%百分比76.73

勘測定界費12179.15㎡0.372元/㎡0.45占地面積土地登記費12179.15㎡0.08元/㎡0.10占地面積土地成本20372.01萬元

合計20372.01

前期費用估算表項目名稱計算基數(shù)單位單價單位金額：萬元備注可行性研究費17135.80萬元0.15%百分比25.70工程造價巖土勘探費12179.15㎡15.00元/㎡18.27占地面積文物勘探費12179.15㎡3.00元/㎡3.65占地面積規(guī)劃方案設(shè)計費53283.00㎡15.00元/㎡79.92總建筑面積三通一平及臨建12179.15㎡60.00元/㎡73.07占地面積前期費用200.63萬元

合計200.63

施工圖設(shè)計費用及報建費用項目報建費用合計1302.99萬元，主要部分來自于配套費905.81萬元。墻改基金、水泥基金、工資保障金采用先交后返的方式。施工圖設(shè)計費用合計135.19萬元，包括辦公商業(yè)用房、景觀設(shè)計費用。施工圖設(shè)計費用估算表項目名稱計算基數(shù)單位單價單位金額：萬元備注辦公商業(yè)42627.00㎡30元/㎡127.88

景觀設(shè)計費3653.75㎡20元/㎡7.31

施工圖設(shè)計費用135.19萬元

135.19

報建費用估算表項目名稱計算基數(shù)單位單價單位金額：萬元備注城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費53283.00㎡170.00元/㎡905.81總建筑面積墻改專項基金53283.00㎡7.00元/㎡37.30總建筑面積散裝水泥基金53283.00㎡3.00元/㎡15.98總建筑面積農(nóng)民工工資保障金17135.80萬元1.50%百分比257.04工程造價有形建筑市場交易費17135.80萬元0.25%百分比42.84工程造價圖紙審批費135.19萬元6.00%百分比8.11設(shè)計費定額測定費17135.80萬元0.12%百分比20.56工程造價非住宅消防配套費51152.00㎡3.00元/㎡15.35非住宅建筑面積報建費用1302.99萬元

1302.99

建設(shè)過程中費用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用包括道路、景觀、雨污水、給水、供電、安防等，此項費用合計655.53萬元。項目建設(shè)過程中費用207.01萬元，包括監(jiān)理費、質(zhì)量監(jiān)督費、測繪費、驗收費用等。建設(shè)過程中費用估算表項目名稱計算基數(shù)單位單價單位金額：萬元備注工程建設(shè)監(jiān)理費17135.80萬元1.00%百分比171.36工程造價質(zhì)量監(jiān)督費17135.80萬元0.06%百分比10.28工程造價防雷裝置工程驗收費12179.15㎡1.00元/㎡1.22購地面積屋面檢測費4262.70㎡2.00元/㎡0.85屋面面積非住宅測繪費51152.00㎡2.04元/㎡10.44非住宅建筑面積房產(chǎn)交易手續(xù)費42887㎡3元/㎡12.87交易面積建設(shè)過程中費用207.01萬元

207.01

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表項目名稱計算基數(shù)單位單價單位金額：萬元備注區(qū)內(nèi)道路1217.92㎡120元/㎡14.61道路面積景觀綠化3653.75㎡150元/㎡54.81綠化面積雨污水工程53283.00㎡15元/㎡79.92總建筑面積給水工程53283.00㎡40元/㎡213.13總建筑面積供配電工程53283.00㎡40元/㎡213.13總建筑面積安防監(jiān)控智能化53283.00㎡15元/㎡79.92總建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用655.53萬元

655.53

建安成本、配套費用及不可預(yù)見費用公共配套費用合計767.16萬元，主要是地下人防工程。本項目的建安成本以3500元/平方米進(jìn)行估算，按照方案中設(shè)定面積可計算出開發(fā)建安成本約1.64億元。本項目的不可預(yù)見費用合計約1200萬元。開發(fā)建安成本估算表項目名稱計算基數(shù)單位元/㎡金額：萬元備注辦公用房29838.0㎡32009548.16

裙房商業(yè)12789.0㎡32004092.48

地下車庫8525.0㎡32002728.00

開發(fā)建安成本16368.64萬元

16368.64

非出售性公共配套費用估算表項目名稱計算基數(shù)單位單價單位金額：萬元備注地下人防2131.0㎡3600元/㎡767.16

公共配套費用767.16萬元

767.16

不可預(yù)見費估算表項目名稱計算基數(shù)單位單價單位金額：萬元備注不可以預(yù)見費40009.16萬元3.00%

1200.27

不可預(yù)見費用1200.27萬元

開發(fā)費用及應(yīng)納稅額按各自不同的稅率可估算出本項目的各項應(yīng)納稅額合計約8837萬元。開發(fā)費用包括銷售費用、管理費用及財務(wù)費用，按設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)可估算出項目的開發(fā)費用約為7474.62萬元。開發(fā)費用估算表類別子項基數(shù)：萬元使用年限費率金額：萬元備注銷售費用傳播推廣費71963.10

1.50%1079.45銷售收入銷售代理費71963.102.00%1439.26銷售收入售樓部及樣板房71963.101.00%719.63銷售收入管理費用管理費用41209.433.00%1236.28含不可預(yù)見費財務(wù)費用財務(wù)費用115000.0110.00%1500.00融資成本財務(wù)費用210000.0110.00%1000.00融資成本財務(wù)費用35000.0110.00%500.00融資成本開發(fā)費用7474.62萬元

7474.62

應(yīng)納稅額估算表環(huán)節(jié)稅種子項計算基數(shù)稅率金額：萬元計算依據(jù)開發(fā)銷售及租后出售環(huán)節(jié)營業(yè)稅含附加及印花71963.105.53%3979.56銷售收入隨征所得稅所得稅71963.103.75%2698.62銷售收入隨征土地增值稅非住宅類71963.103.00%2158.89銷售收入隨征應(yīng)納稅額

萬元

8837.07

銷售收入及可返還費用各種費用返還額310.32萬元，包括墻改專項基金、散裝水泥保障金、農(nóng)民工工資保障金這三項費用。銷售收入合計約7.19億元。主要來自于辦公用房及商業(yè)用房及地下車位的銷售收入。各種費用返還項目名稱交納數(shù)單位返還比例單位金額：萬元備注墻改專項基金37.30萬元100%百分比37.30

散裝水泥基金15.98萬元100%百分比15.98

農(nóng)民工工資保障金257.04萬元100%百分比257.04

各種費用返還310.32萬元

310.32

直接銷售收入估算表項目名稱計算基數(shù)單位元/㎡（個）金額：萬元備注辦公用房29838㎡1450043265.10

裙房商業(yè)12789㎡2000025578.00

地下車庫260㎡1200003120.00

直接銷售收入71963.10萬元

71963.10

成本利潤分析匯總表根據(jù)估算，本項目的開發(fā)成本合計約4.09億元，開發(fā)費用合計7474.62萬元，總成本費用約4.84億元。項目銷售收入約7.2億元，各項應(yīng)納稅額約8837萬元。項目利潤總額約1.47億元，成本利潤率30.5%，銷售利潤率20.5%，項目具有較強(qiáng)的獲利能力。投資成本利潤分析匯總表大項子項數(shù)額單位備注開發(fā)成本土地成本20372.01萬元

前期費用200.63萬元

施工圖設(shè)計費用135.19萬元

報建費用1302.99萬元

建設(shè)過程中費用207.01萬元

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用655.53萬元

開發(fā)建安成本16368.64萬元

公共配套費用767.16萬元

不可預(yù)見費用1200.27萬元

各種費用返還310.32萬元

開發(fā)成本合計40899.11萬元

開發(fā)費用銷售費用3238.34萬元

管理費用1236.28萬元

財務(wù)費用3000.00萬元

開發(fā)費用合計7474.62萬元