房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的構(gòu)建與應用

房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的構(gòu)建與應用

房地產(chǎn)預警系統(tǒng)簡單地是一個系統(tǒng)，可以提前發(fā)出房地產(chǎn)警告。具體來講,是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期理論指導的基礎(chǔ)上,通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行歷史過程的分析,歸納總結(jié)若干房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的基本規(guī)律;然后,主要通過指標的選擇和指標體系的建立,以及對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中有關(guān)指標變化的持續(xù)監(jiān)測,對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的總體態(tài)勢和局部特征的變化進行準確判斷,并對其今后走勢做出正確的預期和評價,從而盡可能地提前采取監(jiān)督調(diào)控措施,最大限度地促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的持續(xù)良好運行,盡量避免諸如房地產(chǎn)泡沫等不良態(tài)勢或事件的發(fā)生。一、房地產(chǎn)企業(yè)管理的展望1.預見功能與自然領(lǐng)域相比,在社會經(jīng)濟領(lǐng)域中,由于人們各種動機的存在,偶然性成分的色彩要更濃一些,房地產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟的重要組成也具有這樣的特點。但是,房地產(chǎn)領(lǐng)域還有其自身的規(guī)律性,通過把握這些規(guī)律,就可以在一定程度上預測房地產(chǎn)領(lǐng)域中許多未來的變化現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫預警系統(tǒng)的主要作用就在于通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟指標體系中某些指標的研究,可以從中找出某些敏感性指標的異常變化并預先指出房地產(chǎn)發(fā)展中的問題所在。2.防范功能通過對房地產(chǎn)業(yè)運行中的異常形態(tài)事先預報,可以使政策調(diào)控同步或超前于現(xiàn)實經(jīng)濟波動。從而實現(xiàn)適時干預,保證房地產(chǎn)經(jīng)濟健康有序地發(fā)展,提高房地產(chǎn)經(jīng)濟效益,這樣就可以防范由于對未來發(fā)展的不合理預期做出的決策所帶來的失誤和損失,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。3.監(jiān)測功能通過對有關(guān)指標的定期評估,可以為可能發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫做出警報。未來可能會出現(xiàn)的問題同房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀息息相關(guān),并且,掌握房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的詳細情況有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟決策和調(diào)控。通過使用相應的模型和方法可有效地對房地產(chǎn)的總體狀況及警情輕重程度做出明確的評估。4.調(diào)控和指導功能由于市場機制的局限,僅靠市場的無形之手并不能保證房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展,所以政府的宏觀政策調(diào)控便不可缺少,它可以解決由于市場失靈所不能解決的房地產(chǎn)經(jīng)濟問題,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場資源的優(yōu)化合理配置。而政府要進行有效合理的調(diào)控,除了需要有恰當?shù)慕?jīng)濟理論指導,還必須掌握全面準確的房地產(chǎn)業(yè)狀況,并透過這些信息對經(jīng)濟發(fā)展的走勢做出合理的判斷,繼而采取相應的政策。二、房地產(chǎn)預警警照的定義根據(jù)國內(nèi)外學者對房地產(chǎn)預警相關(guān)的理論研究和實證分析結(jié)果,房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的組成要素包括警情、警源、警素、警兆、警限和警度。1.警情。亦警義,即是在預警時確定需要監(jiān)測和預報的內(nèi)容,具體在房地產(chǎn)預警中是指由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)異常變化,超過了國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的承受能力,造成了房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)嚴重失衡和商品房的不合理空置。2.警源。它是指警情產(chǎn)生的根源,包括兩個方面:內(nèi)生警源和外生警源。內(nèi)生警源是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)與成本以及供給水平、結(jié)構(gòu)等內(nèi)部因素相互有機結(jié)合的變化結(jié)果;外生警源是對房地產(chǎn)有重要影響的宏觀經(jīng)濟形勢和政策、自然、環(huán)境等決定的市場需求水平等外部因素所相互作用的效應。3.警素。是指警源包括的一個或多個影響警情變化的因素。4.警兆。是對警素進一步精練的結(jié)果。房地產(chǎn)預警警兆即是在對房地產(chǎn)警源的描述和歸納的基礎(chǔ)上通過一定的方法挑選出來的最能反映警情指標變化的警素。5.警限。它包括兩方面的含義,一是警兆指標的變化范圍,二是多個警兆指標按一定的方法綜合以后的預警指標、指數(shù)相對于房地產(chǎn)整體或分類市場的警限;為避免混淆,我們將后者定義為警級;6.警度。即警情的程度,警度的預報是根據(jù)多個警兆指標進行綜合計算得到的綜合預警指數(shù)和警級標準,它是對警情進行判斷,并預報警情的程度。三、預警方法與預警機制經(jīng)濟預警是指圍繞經(jīng)濟循環(huán)波動這一特定經(jīng)濟現(xiàn)象所展開的一整套經(jīng)濟監(jiān)測和經(jīng)濟評價的理論和方法體系,它主要包括預警指標的選擇和確定、預警方法、警限界定和報警等幾個方面的內(nèi)容。其中預警方法是預警系統(tǒng)的核心,如果按照預警機制可將預警方法分為:黑色預警、黃色預警、紅色預警、白色預警、綠色預警等。目前綠色預警方法主要借助于遙感技術(shù);而白色預警方法還處于探索階段。因此可供房地產(chǎn)預警選擇的主要方法是黑色預警、黃色預警、紅色預警等三種。(一)房地產(chǎn)預警系統(tǒng)循環(huán)波動現(xiàn)象黑色預警系統(tǒng)是尋找警素指標的時間序列的循環(huán)波動,以此判斷未來走勢。這種預警方法不引進警兆,只考察警素指標的時間序列變化規(guī)律,即依據(jù)循環(huán)波動特性,根據(jù)周期性遞增或遞減特點,就可以對警素的走勢進行預測。然而,一方面我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展歷史不過l0多年的時間,且大起大落,未呈現(xiàn)出明顯的循環(huán)波動跡象。另外也由于房地產(chǎn)預警系統(tǒng)為多指標預警,其系統(tǒng)的設(shè)計宗旨就是對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的各個指標進行監(jiān)控和預警。因此,黑色預警方法顯然不適合房地產(chǎn)預警系統(tǒng)設(shè)計的要求。(二)房地產(chǎn)預警系統(tǒng)定向技術(shù)方案的應用這種預警方法是一種環(huán)境社會分析法,重視定性研究,對影響警素變動的有利、不利因素進行全面的分析,結(jié)合預測者的直覺、經(jīng)驗及專家學者的判斷預警,是一種定性預警方法。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的設(shè)計宗旨是對一系列量化指標進行判斷和監(jiān)控,預測未來走勢,必須具有使用方便、易操作等特點,且是一種系統(tǒng)化定量方法。而紅色預警偏重于定性,因此不太適合本預警系統(tǒng)設(shè)計的要求。(三)警統(tǒng)警度分析方法黃色預警方法是目前經(jīng)濟預警中經(jīng)常使用的最基本的預警方法,也稱之為灰色分析。它根據(jù)警兆的警級預報警素的警度,是一種典型的由因到果的分析。它主要包括三種方法:景氣預警方法、統(tǒng)計預警方法和模型預警方法。1.合成兩大指數(shù)的指標景氣指數(shù)方法的出發(fā)點是:因為經(jīng)濟各領(lǐng)域的波動并不是同時發(fā)生的,而是一個從某些領(lǐng)域向其他領(lǐng)域、從某些地區(qū)向其它地域波及、滲透的極其復雜過程。一般可以從各領(lǐng)域中選擇出一批對景氣變動敏感、有代表性的經(jīng)濟指標,用相關(guān)數(shù)學方法合成為一組景氣指數(shù)(先行、一致、滯后),將它們作為測定和分析經(jīng)濟波動的綜合尺度。利用先行指數(shù)預測經(jīng)濟周期的波動的轉(zhuǎn)折點,通過綜合指數(shù)的波動進行經(jīng)濟形勢的判斷和預測。但是,由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時間短,時序數(shù)據(jù)不全,再加上景氣預警系統(tǒng)用合成指數(shù)的升降來表示,易造成信息量的不完整,同時景氣預警系統(tǒng)也不利于對每一個單指標進行監(jiān)控。所以,景氣預警系統(tǒng)不太適合我國。2.標準與警父的關(guān)系這種預警方法是對警兆與警素之間的相關(guān)關(guān)系進行統(tǒng)計處理,然后根據(jù)警兆的警級預測警素的警度。具體過程是:首先根據(jù)各經(jīng)濟指標與警素指標的關(guān)系確定警兆指標,然后依據(jù)警兆變動情況,確定各警兆的警級,結(jié)合警兆的重要性進行警級的綜合,最后預報警度。統(tǒng)計預警方法既可以看出經(jīng)濟活動的升降,又可以反映各指標的綜合結(jié)果,不僅能監(jiān)控整體經(jīng)濟活動的波動,還可以監(jiān)控每一個指標的波動,并明確指出調(diào)控的目標和方向,因此筆者認為統(tǒng)計預警方法優(yōu)于景氣預警。3.房地產(chǎn)預警的模型分析這種預警方法以房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動理論為指導,將計算機信息系統(tǒng)建模技術(shù)引入到房地產(chǎn)經(jīng)濟預警領(lǐng)域,將預警問題中的定量化處理技術(shù)與定性分析有機地結(jié)合起來,提出了在房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)預警系統(tǒng)、實現(xiàn)預警過程自動化的思路。目前國內(nèi)研究和運用的主要有:基于系統(tǒng)核與核度理論的房地產(chǎn)綜合模擬預警和基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡理論的房地產(chǎn)預警等多種模型和方法。上述各種模型各有特點,可相互補充?；谙到y(tǒng)核與核度理論的房地產(chǎn)綜合模擬預警將系統(tǒng)理論與圖論相結(jié)合,彌補了僅采用定性方法確定預警準則的不足;而基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡理論的房地產(chǎn)預警將模糊系統(tǒng)理論和神經(jīng)網(wǎng)絡理論相結(jié)合,并考慮了心理因素對房地產(chǎn)市場的影響,將人氣指數(shù)作為輸入變量,使預警模型更切合實際。從以上分析可以看出,我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場預警研究主要包含在黃色預警方法中。無論是景氣指數(shù)還是統(tǒng)計預警,都是建立在房地產(chǎn)周期波動理論上的。但對于統(tǒng)計預警方法來說,由于其容錯性能差、無法進行自我學習與調(diào)整、對資料的完備性要求嚴格,致使在資料殘缺下無法實施等缺點,也將會使預警研究轉(zhuǎn)向建立模型上。由于房地產(chǎn)市場本身就是一個非常復雜、龐大的非線性系統(tǒng),構(gòu)建基于模式識別、人工智能等非線性預警模型是很有必要的。因此,我們傾向于運用模型預警法構(gòu)建房地產(chǎn)預警體系。四、房地產(chǎn)預警思維下的時差分析方法房地產(chǎn)預警指標的選擇是房地產(chǎn)預警研究的基礎(chǔ)工作,也是目前房地產(chǎn)預警研究工作的重點。從目前國內(nèi)外研究現(xiàn)狀來看,選擇合適的指標體系的方法主要有兩種:一種采用的是純粹的定性方法,完全根據(jù)設(shè)計者自身的經(jīng)驗,通過主觀選擇一些指標體系來反映房地產(chǎn)市場運行變化軌跡。這種方法簡單實用。但是不同人設(shè)計的指標體系會因為設(shè)計者主觀認識的不同有所不同,從而帶來分歧。另外一種選擇指標體系的方法是采用定性與定量相結(jié)合的方法。定性與定量相結(jié)臺的方法是目前能有效處理像房地產(chǎn)這樣的復雜巨系統(tǒng)的有效方法。它是從方法論的高度提出的一個研究復雜巨系統(tǒng)的系統(tǒng)科學方法。目前在房地產(chǎn)預警指標體系的研究中,使用的定量方法主要有兩種,一是多元統(tǒng)計分析方法,如聚類分析、主成分分析、判別分析、因子分析等;二是根據(jù)經(jīng)濟指標的時間序列特性,采用一系列時差分析方法對經(jīng)濟指標進行時差分類。將眾多指標序列大致分為先行指標類、同步指標類、滯后指標類。常用的時差分析方法有聚類分析、循環(huán)方式匹配法、馬場法、時差相關(guān)分析、K—L信息量法等。在我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)預警文獻中,用的最多的還是多元統(tǒng)計分析方法。根據(jù)房地產(chǎn)周期波動的理論,房地產(chǎn)業(yè)的波動是外部因素沖擊和內(nèi)部機制傳導的綜合結(jié)果。因此構(gòu)成警情的指標應該包括兩大類:一類是反映宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況產(chǎn)生影響的指標,即外因影響指標:如全國消費者物價指數(shù),各城市國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長率、固定資產(chǎn)投資及其增長率、居民消費價格指數(shù)、年末常住人口數(shù)等,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應該與這些指標相適應。第二類是反映房地產(chǎn)業(yè)獨特的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和運行特征的指標,即內(nèi)因動力指標:如房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地開發(fā)面積、商品房新開工面積、商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房空置面積、住宅銷售面積、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入、繳納稅費、實現(xiàn)利潤和住宅二級市場價格指數(shù)以及不同類型的物業(yè)所占的比重等指標。這些指標反映了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況。如上所說,定性與定量相結(jié)合的方法應該是解決房地產(chǎn)這類復雜巨系統(tǒng)的有效方法。因此,在定性分析預警指標的基礎(chǔ)上,我們還要運用定量分析方法,從眾多的房地產(chǎn)警情指標中,選擇出能夠反映房地產(chǎn)市場運行過程中主要方面的運行特征和各方面主要關(guān)系的經(jīng)濟指標。但目前人們主要采用的多元統(tǒng)計和時差分析方法存在如下不足:一是要求的數(shù)據(jù)多,數(shù)據(jù)量少難以找出統(tǒng)計規(guī)律。二是要求樣本服從典型的概論分布。要求各因素數(shù)據(jù)與系統(tǒng)特征數(shù)據(jù)之問呈現(xiàn)線性關(guān)系,且各因素之間彼此無關(guān)。三是計算量大。即使借助計算機也難以解決這類復雜巨系統(tǒng)的問題。四是能出現(xiàn)量化結(jié)果與定性分析結(jié)果不符的現(xiàn)象。因此,我們認為采用灰色關(guān)聯(lián)分析與系統(tǒng)核與核度理論來選取預警指標是一種比較好的方法?；疑P(guān)聯(lián)分析是一種比較客觀的分析方法,對樣本量的多少和樣本有無規(guī)律都同樣適用,而且計算量少,比較方便,更不會出現(xiàn)量化結(jié)果與定性分析結(jié)果不符的情況。其基本原理是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯(lián)系是否緊密,曲線越接近,相應序列之間的關(guān)聯(lián)度越大,反之就越小。系統(tǒng)核與核度理論是確定復雜系統(tǒng)系統(tǒng)核心的有效理論方法,這種方法的基本思路是對由房地產(chǎn)系統(tǒng)警情指標體系組成的原始指標體系表,采用灰色關(guān)聯(lián)分析方法,得出指標間的關(guān)聯(lián)度,根據(jù)關(guān)聯(lián)度的大小確定指標間的關(guān)系,根據(jù)指標間的關(guān)系建立指標體系的拓撲圖,求取所得拓撲圈的核,核的構(gòu)成要素就是我們用來預警的指標體系。五、房地產(chǎn)運行狀況分析1.房地產(chǎn)預警指標警度的確定警度的確定可以采用三級量化度量。即?！罢！?、“過熱”、“過冷”,也可以采用五級量化,即劃分為“過熱”、“稍熱”、“穩(wěn)定(適度)”、“稍冷”、“過冷”五個區(qū)間?？煞謩e采用紅、黃、綠、藍、白