南京雨花國際養(yǎng)生公寓提報概要課件

雨花國際養(yǎng)生公寓提報概要謹呈：南京宇揚置業(yè)有限公司9/25/2023雨花國際養(yǎng)生公寓提報概要謹呈：南京宇揚置業(yè)有限公司8/5/2區(qū)域市場初步研究2區(qū)域市場初步研究2市場發(fā)展空間及趨勢簡析1、經過2次中央宏觀調控后，房地產市場發(fā)展到2006年下半年，城市中低收入階層首次置業(yè)需求、老年人養(yǎng)老需求、青年人首次置業(yè)結婚需求、縣域城鎮(zhèn)的自住需求成為房地產市場的主流需求客層；2、具體到南京市場，表現(xiàn)為中低價大盤（如天潤城、東郊小鎮(zhèn)）、郊區(qū)養(yǎng)老度假公寓（如祿口頤家春天、百利華府等）的持續(xù)熱銷，說明主城區(qū)整體房價高漲以后，城市中低收入階層、老年人、外來打工族的購房需求被成功地釋放到城市的交通便利的近郊區(qū)，這是一種趨勢；3、超低價格、超緊湊實惠戶型、超低總價是這些樓盤熱銷的本質原因，交通問題的有效解決為這些樓盤熱銷提供了可實現(xiàn)的有力基礎。3市場發(fā)展空間及趨勢簡析1、經過2次中央宏觀調控后，房地產市場六合區(qū)域房地產市場簡析1、從南京主城經過浦口區(qū)到六合，從大橋走需要1個小時左右車程，而且堵車的不確定性很大，缺乏不設收費站的直達高速公路，這使得六合樓盤對主城購買力的吸引力大大減弱。2、六合撤縣建區(qū)、大校場機場搬遷、寧揚通火車站、雨花石文化節(jié)、茉莉花等給主城客戶到六合購房提供了升值想象空間。3、華歐國際友好城、龍池翠洲、圣馬麗都等樓盤拉開了主城客戶去六合購房的序幕。4六合區(qū)域房地產市場簡析1、從南京主城經過浦口區(qū)到六合，從大橋競爭參考個案的初步調查情況

——圣馬麗都項目地址：馬集鎮(zhèn)赤兔路172-240號售樓電話：57598770、83409730開發(fā)商名稱：麗水市宏興房地產開發(fā)有限公司南京分公司

項目概況：總用地面積約30萬平方米，總建筑面積約22萬平方米。分三期建設：第一期為赤兔路商業(yè)街，總建筑面積為9萬平方米。其中普通住宅5.5萬平方米,營業(yè)性用房3.5萬平方米；第二期住宅8萬平方米；第三期住宅5萬平方米。項目建設周期為五年：第一期工程為2005年7月至2007年7月完成；目前一期項目已開工3幢，總建筑面積為2.5萬平方米；2006年4月開工5幢，建筑面積為4.25萬平方米，2006年10月開工4幢，建筑面積為2.25萬平方米?？偣查_工9萬平米。6萬平米商業(yè)將達造成“蘇皖邊界超大規(guī)模的小商品商貿集散中心”。

銷售情況：一期06年1月16日開盤，推出C幢39套商鋪和40套住宅。住宅為112-114平米三房兩廳，均價1096元/平米，已售罄；商鋪主力面積為59、69平米，均價2287元/平米，已售約28%。二期06年6月10日開盤，推出D幢和F幢，共計77套商鋪和80套住宅。住宅統(tǒng)一為111平米三房兩廳，價格統(tǒng)一為1188元/平米，已售70套，剩余10套；商鋪主力面積為59、69平米，均價2330元/平米，已售約10%。

客戶構成：馬集鎮(zhèn)占1/2，南京主城占1/3，六合城區(qū)及其他占20%左右。5競爭參考個案的初步調查情況

競爭參考個案的初步調查情況

——龍池翠洲開發(fā)商：南京騰泰房地產開發(fā)有限公司售樓電話：57139911、57139922

該樓盤為“城市大開發(fā)”開發(fā)，位于新建中的六合區(qū)政府辦公大樓后，是將來六合區(qū)的CLD地區(qū)，堪稱六合區(qū)政府的“后花園”。每戶配備陽臺掛壁式太陽能熱水系統(tǒng)，24小時免費熱水供應。龍池·翠洲起售價2070元/㎡，現(xiàn)均價2300元/㎡，一期6萬平米已是現(xiàn)房，開盤二年銷售狀況不好，2006年春節(jié)后每月就銷售幾套，基本處于停滯狀態(tài)，開發(fā)商已經支付的其余200多畝上億元的土地款形成了巨大的資金利息成本壓力。南京主城區(qū)客戶約占20%，大部分客戶包括六合區(qū)主城與大廠居民、拆遷戶。

6競爭參考個案的初步調查情況

競爭參考個案的初步調查情況

——頤家春天開發(fā)商：南京盈嘉恒升實業(yè)有限公司售樓電話：5234919952349399項目位于江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)，秉持“低價格、高品質、原生態(tài)”的開發(fā)理念，項目規(guī)劃占地面積80000㎡，其中一期規(guī)劃建筑面積為96000㎡。項目毗鄰機場高速、寧溧路、將軍路、蘇源大道及規(guī)劃中的機場輕軌，緊鄰南京空港工業(yè)園。頤家春天小區(qū)提供的直通車可在40分鐘直達城中，且沒有收費站。項目建筑形式均為6+1的多層板樓。項目戶型結構合理、南北通透，以一房42㎡、二房67㎡、三房87㎡為主，戶型設計精美緊湊、功能明確，浪費空間極少。小區(qū)內引入了管道煤氣。一期起售均價1868元/㎡，一房兩廳5.9萬起,兩房兩廳11.4萬起,三房兩廳15.5萬起。

目前一期已售完，正在銷售二期。頤家春天的客戶群主要是退休的老年群體，其中一些人把市區(qū)的房子讓給了子女，自己則選擇了位置偏，價格低的祿口板塊。

客戶中也包括部分工作不久的中青年首次置業(yè)。客戶70%來自于南京主城區(qū)。7競爭參考個案的初步調查情況

競爭參考個案的初步調查情況

——六合其他樓盤1、六合城區(qū)方州佳苑住宅項目均價2000元/㎡。

2、龍庭世家：9月16日正式開盤。1769元/平米的起售價又一次刷新了南京價格谷底的記錄。此次開盤共推出86平米經典兩房、96平米小三房、102平米景觀小三房、110平米陽光三房及117平米花園三房、103平米舒適三房等不同戶型。1769元/平米的起售價，使得一套住房總價控制在20萬以內。

3、華歐國際友好城：部分客戶是有錢人為情人買的房子。8競爭參考個案的初步調查情況

區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀初步調查1、六合區(qū)主城的商業(yè)，以金寧廣場為主要代表，售價在3000元/㎡—20000元/㎡；2、六合是南京跨江發(fā)展、江蘇沿江開發(fā)的“南京江北門戶”，接受來自揚州、南通等蘇中蘇北地區(qū)的城市化輻射；3、雨花石是南京的代名詞，傳播享譽至海內外，其產源地的“雨花石藝術文化展示交易中心”是對本項目商業(yè)人氣最大的“磁場吸引力”4、但本項目畢竟位于一個距離六合區(qū)主城15分鐘車城的“鎮(zhèn)”上，目前商業(yè)氛圍匱乏，西邊山東路是一條再普通不過的道路，本項目商業(yè)人氣的形成只能靠本身“獨一無二性的強勢氛圍引導炒作營造”。9區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀初步調查1、六合區(qū)主城的商業(yè)，以金寧廣場為主要代區(qū)域旅游資源現(xiàn)狀1、橫梁鎮(zhèn)東南的方山，是當今世界上保存最完好的古火山口，擁有仙人洞、紫竹園、王子石等八大奇景。2、緊鄰方山東側座落著兩座山峰，二峰拔地而起，十分勻稱，恰似少女一對豐腴的雙乳，故稱之為奶山。山上佳木蔥蘢，山腹處國防工事縱橫交錯，是開發(fā)兵器展覽、游宮仙境的最佳寶地，3、背倚橫山，南枕奶山的南王水庫，波光粼粼，是夏日游泳，春日垂釣，碧水泛舟，旅游度假的極度好去處。4、既可供建筑之用，又具觀賞價值的石英砂、紅砂、建筑石、五彩石等儲量豐富，尤其是雨花瑪瑙石為中華一絕，是觀賞、收藏、饋贈的佳品。5、方山的八大奇景，南王千畝水庫，太平萬畝平原，星羅棋布茶場，千家萬戶果園等，形成了獨特的自然田園風光。

10區(qū)域旅游資源現(xiàn)狀1、橫梁鎮(zhèn)東南的方山，是當今世界上保存最完好項目定位初步探討11項目定位初步探討11項目基地位置特點分析1、橫梁鎮(zhèn)地處六合東大門，東臨儀征化纖，西接揚子乙烯，是聞名遐邇的雨花石之鄉(xiāng)，全鎮(zhèn)4.4萬人口，轄2個林場，1個社區(qū)。2、六合主城到南京主城大約1個小時車程，橫梁鎮(zhèn)到六合主城主城約15分鐘車程；橫梁鎮(zhèn)經長江二橋到中山門會快很多，但來回一趟需要40元過橋費；3、橫梁鎮(zhèn)建成面積已達1.3平方公里，進駐居民12000多人，總建筑面積34萬平方米，91年橫梁鎮(zhèn)被省政府確定為對外開放重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，2002年成為省級新型小城鎮(zhèn)，南京市重點建設的“三城九鎮(zhèn)”之一。4、橫梁鎮(zhèn)只有一些零星的房產開發(fā)，缺乏成片大規(guī)模開發(fā)社區(qū)。

12項目基地位置特點分析1、橫梁鎮(zhèn)地處六合東大門，東臨儀征化纖，項目核心價值構成解析

——能吸引客戶購買的核心價值理由1、本項目地塊是經過國土局正式公開掛牌程序的出讓開發(fā)用地，商業(yè)、住宅都可以辦理“兩證齊全”（區(qū)別于以前的集體土地開發(fā)住宅無法辦理產權證），土地成本約7.5萬元/畝，樓面地價約105元/㎡，土地成本較低構成了本項目的主要核心競爭力；2、項目1100元/㎡左右的售價可能是整個南京“行政區(qū)”中能辦理70年產權證的價格最低的商品房；3、本項目總用地面積238畝，總建筑面積17萬㎡，大規(guī)模的成片開發(fā)意味著可以配備較為齊全的休閑、養(yǎng)生、生活配套，且綜合配套成本較低，為吸引主城區(qū)客戶提供了條件；4、橫梁鎮(zhèn)可以通過二橋高速快速達到新莊、中山門，為吸引主城區(qū)客戶解決交通問題多提供了一種方案。5、雨花石、茉莉花都是南京市享譽國內外的特色文化代表，這都為六合項目提供了包裝推廣的無形價值資產空間。13項目核心價值構成解析

——能吸引客戶購買的初步的目標客戶定位1、初步估計，本項目客戶，40%來自南京主城區(qū)，30%來自橫梁鎮(zhèn)，15%來自六合城區(qū)，15%來自揚子乙烯、儀征化纖等周邊地區(qū)；2、主城客戶中，以老年人養(yǎng)老養(yǎng)生、外來務工人員首次置業(yè)、大學畢業(yè)青年首次置業(yè)、中低收入階層客戶為主，二期別墅有望吸引一些大老板為情人購房。3、六合及橫梁鎮(zhèn)客戶以附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、私營業(yè)主、公務員為主。4、周邊客戶以揚子乙烯、南京化學工業(yè)園、儀征化纖、儀征青山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)等大型企業(yè)職工為主。14初步的目標客戶定位1、初步估計，本項目客戶，40%來自南京主包裝宣傳推廣策略1、推廣原則：用最有效、最精準、最節(jié)約的媒介策略，達到最佳的宣傳推廣效果；2、鮮明的市場定位、頗具個性的文案、最具“穿透力”的