棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告

****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報第一章總論1.1項目建設(shè)背景1.1.1項目名稱****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目1.1.2主辦單位****市****區(qū)****道辦事處1.1.3調(diào)查編制單位****道辦事處1.1.4可研編制根據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》4、《投資項目可行性研究措施與案例應(yīng)用手冊》5、《建筑項目經(jīng)濟(jì)評價措施與參數(shù)》（第三版）6、《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊》7、《遼寧省都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》8、《遼寧省建設(shè)工程概算定額》9《遼寧省產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄》（本）10、《遼寧省國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓措施》11、《遼寧省有關(guān)加緊都市棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的告知》12、《遼寧省都市房屋拆遷管理措施》****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報13、《****市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一五年規(guī)劃綱要》14、《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造實行方案》15、《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定》16、《****市棚改新區(qū)物業(yè)管理實行意見》17、項目承接單位提供的有關(guān)資料：18、國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，重要有：《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）；《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999）；《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96-86）；《混凝土構(gòu)造設(shè)計規(guī)范》（GBJ16-87）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-）；《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB50054-95）；《電力工程電纜設(shè)計規(guī)范》（GB50217-94）等。1.1.5可研研究范圍承擔(dān)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性研究匯報編制任務(wù)，重要進(jìn)行了如下研究工作：1、項目的建設(shè)背景、必要性；2、項目建設(shè)、市場預(yù)測及發(fā)展前景；3、項目建設(shè)投資及費用的測算；4、項目經(jīng)濟(jì)效益的分析；5、項目社會效益的評價等。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報1.1.6項目提出的理由與過程****市委、市政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳有關(guān)增進(jìn)東北老工業(yè)基地深入擴(kuò)大對外開放的事實意見》（國發(fā)辦〔〕36號）文獻(xiàn)精神和遼寧省“五點一線”新的開放戰(zhàn)略，充足運用****獨特的地緣優(yōu)勢和朝鮮半島局勢的緩和，加緊遼寧省****市的都市建設(shè)，臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，將****建設(shè)成為中國東北東部現(xiàn)代化沿海港口都市。通過****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目的建設(shè)，建成一種布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的都市新小區(qū)。安頓丹迪居民，改善居民生活條件，美化****市的市容市貌，完善都市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高****市的服務(wù)功能。1、遼寧省棚戶區(qū)改造的基本狀況改革開放以來，本省住宅建設(shè)發(fā)展迅速，都市居民的居住水平和居住條件有了明顯的提高和改善。不過，由于本省都市人口比重大，歷史欠賬多，部分都市居民的住房困難還沒有從主線得到處理。全省至今尚有62萬戶缺房戶，尤其是13.3萬戶、49.2萬人仍居住在房屋構(gòu)造簡樸、設(shè)施簡陋、陰暗窄小的棚戶區(qū)里，這些棚戶區(qū)的房屋大多已年久失修，成了危房、險房。在“三個代表”重要思想和黨的十六屆三中全會、四中全會精神指導(dǎo)下，為了提高棚戶區(qū)居民的居住水平，將黨和政府的溫暖送到特困人群，建設(shè)友好遼寧。末，遼寧省委九屆八次全會與全省經(jīng)濟(jì)工作會議提出：從開始，用兩年到三年時間，基本完畢848萬平方米、27.5萬戶、84.4萬人的5萬平方米以上集中連片棚戶區(qū)改造任務(wù)，并把棚戶區(qū)改造作為全省的頭號民心工程。在黨中央、國務(wù)院的關(guān)懷下與國家有關(guān)部門的指導(dǎo)、支持下，在遼寧省委、****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報省政府的對的領(lǐng)導(dǎo)下，通過全省上下的共同努力，遼寧省都市集中連片棚戶區(qū)改造工作進(jìn)展順利。兩年來，列入遼寧省計劃的11個市（不含沈陽、大連、鞍山市）共拆除了983.7平方米，新建回遷戶1332萬平方米的改造計劃。如含沈陽、大連、鞍山3個市，14個市共改造都市集中連片棚戶區(qū)1212萬平方米，改善了34.5萬戶、120萬人的住房條件。2、****市棚戶區(qū)改造的基本狀況****市的棚戶區(qū)重要分布在北部山區(qū)，其中60%以上坐落在25度以上的坡地。這些地區(qū)房屋建設(shè)時間長、質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施欠賬多、人口密度大、家庭經(jīng)濟(jì)收入低。至，****市共有18片棚戶區(qū)列入省集中連片棚戶區(qū)改造計劃。在實行改造中，結(jié)合得到實際，遵照都市總體規(guī)劃，按照“西進(jìn)、東展、南疏、北擴(kuò)”的建設(shè)思緒，因地制宜，進(jìn)行了擴(kuò)邊展沿，改造總占地面積到達(dá)了220萬平方米，波及居民26731戶、93202人，拆除房屋建筑面積77.4萬平方米，新建回遷安頓住宅128.1萬平方米，總投資17.04億元，市****市區(qū)城建史上規(guī)模最宏大、動遷戶數(shù)量最多的一項工程。****市在全面啟動****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目，計劃在6年的時間內(nèi)所有完畢。通過徹底改造，建成一種布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的都市新小區(qū)。1.2項目概況1.2.1擬建地點****市****區(qū)****街棚戶區(qū)1.2.2建設(shè)規(guī)模與目的****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報根據(jù)地點國土資源局《****市房地產(chǎn)開發(fā)用地公開出讓計劃（第二批）》公告，****市****區(qū)七道橋北地段用地面積25.28萬平方米，規(guī)劃用途為住宅、商用，使用年限為70年、40年，容積率為1.3如下（可以上調(diào)0.2），供地狀況為現(xiàn)實狀況。1.2.3重要建設(shè)條件1、有強(qiáng)大的政策支持為了加緊****市****區(qū)****街棚戶區(qū)，根據(jù)國務(wù)院《都市房屋動遷管理條例》、《遼寧省都市房屋拆遷管理措施》的有關(guān)規(guī)定和省政府有關(guān)都市集中連片棚戶區(qū)改造工作規(guī)定，結(jié)合****市實際制定了《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定》。為全面貫徹省委、省政府有關(guān)加緊全省棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略布署,根據(jù)省政府第99次省長辦公會議和《遼寧省人民政府辦公廳有關(guān)深入加緊都市棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的告知》（遼政辦發(fā)[]41號）精神，結(jié)合****市的實際狀況，制定了《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造實行方案》。為了做好****市****區(qū)****街棚戶區(qū)居民新區(qū)物業(yè)管理工作，為小區(qū)居民發(fā)明一種整潔、文明、安全、以便的居住環(huán)境，妥善安頓小區(qū)特困職工，擴(kuò)大就業(yè)門路，減輕群眾承擔(dān)，維護(hù)好群眾利益，讓廣大群眾住得上、住得起、住的穩(wěn)、住的安，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條列》和省棚戶區(qū)協(xié)調(diào)小組《有關(guān)印發(fā)〈有關(guān)棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)管理的指導(dǎo)意見〉的告知》（遼棚改[]2號）,結(jié)合****市實際,制定了《****市棚改新區(qū)物業(yè)管理實行意見》。參與****市集中連片棚戶區(qū)改造的開發(fā)建設(shè)單位可以享有一定的優(yōu)惠政策****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報詳細(xì)包括：1、都市集中連片棚戶區(qū)改造項目免繳交割調(diào)整基金、河道維護(hù)基金、墻改基金、散裝水泥發(fā)展基金。免繳都市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、消防設(shè)施費、市場交易服務(wù)費、排水設(shè)施有償使用費、施工協(xié)議簽證費、商品房銷售協(xié)議簽證費、協(xié)議協(xié)議公證費。減半繳納人防工程異地建設(shè)費、勞動統(tǒng)籌費、土地登記費、施工圖審服務(wù)費、拆遷管理費、房屋質(zhì)量鑒定費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、固體垃圾排放管理費、施工占地費、工程定額編制費。2、在不影響其他規(guī)劃控制指標(biāo)和居住區(qū)設(shè)計規(guī)定的狀況下，在土地出讓協(xié)議規(guī)定的容積率基礎(chǔ)上可上浮0.2，上浮部分仍可享有優(yōu)惠政策，超過0.2以上的（不含0.2）按正常的房地產(chǎn)開發(fā)項目收費（包括土地出讓金）3、民心所向，積極配合動遷工作。在棚戶區(qū)改造過程中，政府出臺了比經(jīng)濟(jì)合用房愈加優(yōu)惠的棚改搬遷政策，使老百姓得到了實惠。廣大動遷戶的顧全大局，積極配合和支持，有力地推進(jìn)了安頓房工程的順利進(jìn)行。4、資金貫徹，市場化運作，給開發(fā)商提供了新的開發(fā)取向。為處理棚戶區(qū)改造的資金問題，讓百姓安居樂業(yè)，****市委、市政府通過調(diào)查研究決定，棚戶區(qū)改造建設(shè)資金實行市場化運作，實行招商引資，市場化運作和改造的一系列優(yōu)惠政策，使棚戶區(qū)有足夠的吸引力，吸引多家開發(fā)企業(yè)參與到棚戶區(qū)改造之中。為了保證項目順利實行，政府與企業(yè)或個人將簽訂《****市都市集中連片棚戶區(qū)改造建設(shè)項目承諾書》、《防止職務(wù)犯罪承諾書》、《拆遷安頓保證書》和《建設(shè)資本金及拆遷儲備金協(xié)議書》。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報1.2.4項目投入總資金及來源狀況項目計劃總投資72363萬元人民幣，資金來源重要依托投資方處理。1.2.5重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1序號項目名稱單位指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積萬平方米25.282總建筑面積萬平方米32.8643建筑容積率1.34小區(qū)綠化率%305建設(shè)投資萬元723636每平方米造價元22027建設(shè)期年68銷售收入萬元1150249投資利潤率%44.710靜態(tài)投資回收期年3.11.3棚戶區(qū)改造回遷戶安頓狀況1.3.1拆遷安頓賠償原則1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（1）被拆遷房屋建筑面積在45平方米如下的（含45平方米），安頓一類標(biāo)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報準(zhǔn)套型房屋，其建筑面積不不不小于45平方米；其中被拆遷房屋建筑面積在35平方米以上的（自然間2居室，其中最小居室使用面積不得不不小于8平方米），安頓二類原則型房屋，其建筑面積不不不小于58平方米。被拆遷房屋建筑面積在45平方米以上至58平方米的（含58平方米），安頓二類原則套型房屋，其建筑面積不不不小于58平方米。被拆遷房屋建筑面積在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安頓三類原則套型房屋，其建筑面積不不不小于70平方米。被拆遷房屋建筑面積在70平方米以上的，安頓的四類原則套型房屋，其建筑面積不不不小于90平方米。高層建筑的各類套型使用面積不得低于上述各類原則套型使用面積。擴(kuò)大面積代建費按多層建筑面積計算，房屋所有權(quán)證建筑面積按實際面積計算。安頓各類套型房屋超過被拆除面積部分，按每平方米700交納擴(kuò)大面積代建費，原面積不結(jié)算差價。本人自愿規(guī)定上調(diào)一種類型的，所上調(diào)部分?jǐn)U大面積代建費按一般商品房價格的90%繳納，其價格由棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織評估機(jī)構(gòu)按有關(guān)規(guī)定評估確認(rèn)。（2）臨時過度賠償費。被拆遷房屋建筑面積在50平方米如下的（50平方米），每月每戶150元；50平方米以上的，每戶每月200元。（3）實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一次性補助搬家費100元；回遷時恢復(fù)有線電視、電話；動力電無法恢復(fù)的按現(xiàn)行價格賠償。（4）拆遷產(chǎn)生經(jīng)營性房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原面積按市場評估價格與所安頓的期房商品房價格結(jié)算差價，擴(kuò)大面積代建費按商品房價繳納。一次性搬遷費****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報和不可恢復(fù)設(shè)施賠償費按市場評估價支付。因拆遷導(dǎo)致停產(chǎn)、停業(yè)的臨時過度賠償根據(jù)向社會保險機(jī)構(gòu)繳納養(yǎng)老保險金的企業(yè)職工人數(shù)和記錄部門公布的上年企業(yè)職工平均工資計算；對出租的，按拆遷錢的出租租金計算；對商業(yè)用房按每平方米15元計算，并按季度發(fā)放。如雙方達(dá)不成協(xié)議，也可由拆遷人為被拆遷人按被拆遷房屋面積租賃房屋進(jìn)行臨時過渡.(5)棚戶區(qū)改造內(nèi)的農(nóng)民戶安頓賠償原則，按國家有關(guān)的法律、法規(guī)執(zhí)行；征地后比照都市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行。2.貨幣賠償貨幣賠償按被拆除房屋的市場評估計算。原面積按市場評估賠償：被拆除房屋面積在20平方米（含20平方米）以上局限性45平方米的，差額部分按被拆除房屋面積評估價的50%予以補助。超過45平方米的，超過面積部分不予補助；局限性20平方米的局限性面積部分不予補助。1.3.2特困戶、低保戶的安頓賠償原則對特困戶按政策規(guī)定擴(kuò)大面積部分，免收擴(kuò)大面積代建制：對低保戶按政策規(guī)定擴(kuò)大面積部分，減少收取擴(kuò)大面積代建費。1.3.3****地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格****區(qū)八道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米3180元起價（不含樓層差）：****區(qū)九道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2900元；****區(qū)興東（東尖頭）地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2980-3280元；振興區(qū)紅房地區(qū)棚戶區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2400元左右；七道地區(qū)十八中北側(cè)棚戶區(qū)商品房價格為****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報3280元起價3280元起價（不含樓層差）。商業(yè)用房估計5000元/平方米。1.4結(jié)論與提議1.4．1結(jié)論伴隨****的市區(qū)的不停擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其他配套服務(wù)的加強(qiáng)，本項目改造開發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場前景廣闊。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目為改善居民生活條件，美化****市的市容市貌，完善都市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高****市的服務(wù)功能，使區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，都市建設(shè)加緊前進(jìn)步伐，還安頓了園區(qū)內(nèi)從業(yè)人員及家眷，項目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益十分明顯，具有良好的開發(fā)前景。1.4.2建設(shè)1.項目建設(shè)過程中要重視與環(huán)境協(xié)調(diào)，到達(dá)合理統(tǒng)一。1.項目的拆遷量較大，牽涉的住戶諸多，工程開始時要謹(jǐn)慎考慮居民的安頓問題，以免遲延建設(shè)進(jìn)度，影響所有施工。第2章項目建設(shè)的必要性與意義2.1棚戶區(qū)改造有力地推進(jìn)了建設(shè)友好社會棚戶區(qū)改造縮小了都市不一樣群體、不一樣區(qū)域之間的生活差距，增進(jìn)了人與人和人與子人之間的友好。2.1.1棚戶區(qū)改造縮小了住房差距通過棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)居民人均住房建筑面積到達(dá)平方米，比全省****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報平均水平22.6平方米的差距明顯縮小，棚戶區(qū)與都市中心區(qū)的人均住房面積差距也對應(yīng)縮小。同步縮小了生活差距。棚戶區(qū)居民從沒有基礎(chǔ)設(shè)施的棚戶區(qū)，搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，某些棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好?？s小了都市不一樣群體之間的住房差距與生活差距，消除了諸多社會矛盾。2.1.2棚戶區(qū)改造變化了都市面貌，增進(jìn)了都市不一樣區(qū)域的友好破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設(shè)施配套齊全，都市面貌有了明顯改觀。結(jié)合棚戶區(qū)改造，各市籌措資金用于都市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼稚園、醫(yī)療中心、超市等多種配套設(shè)施，深入完善了都市功能。2.1.3棚戶區(qū)改造改善了都市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，增進(jìn)了人與人自然的友好改造前，這些棚戶區(qū)沒有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)居民均采用原煤取暖，大氣污染嚴(yán)重，市政配套設(shè)施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象到處可見。通過棚戶區(qū)改造，極大地改善了都市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境。據(jù)初步記錄，我區(qū)棚戶區(qū)改造后，共將清理生活垃圾萬噸，新增綠地面積平方米，每年可減少煙塵排放量萬噸，減少污水排放量萬噸。許多棚改新區(qū)居民反應(yīng)，目前煙塵少了，河水清了，垃圾少了，環(huán)境美了，人們心情舒暢了2.1.4棚戶區(qū)改造改善了經(jīng)濟(jì)構(gòu)造，增進(jìn)了經(jīng)濟(jì)友好發(fā)展兩年來，全市個市棚戶區(qū)改造共投入建設(shè)資金億元，按照房地產(chǎn)業(yè)投入與產(chǎn)出比1：6計算，這億元的投入，可產(chǎn)生億元的效益，有力地拉動了本市建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運送業(yè)等有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。都市面貌變化與配****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報套設(shè)施建設(shè)，使都市土地城北升值。該項目通過棚戶區(qū)徹底改造，建成一種布局合理配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的都市新小區(qū)。除了安頓當(dāng)?shù)鼐用瘢€對土地進(jìn)行整合，騰出了部分土地，用于建設(shè)創(chuàng)業(yè)，改善了經(jīng)濟(jì)構(gòu)造，增進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的友好發(fā)展。2.1.5“棚改精神”，增進(jìn)了黨、政府與老百姓的友好本市及我區(qū)各級黨委、政府和各職能單位對棚戶區(qū)改造都給與了有力支持和協(xié)助，但凡波及棚戶區(qū)改造的審批事項和服務(wù)環(huán)節(jié)的各項工作，計劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財政、消防、電力等部門都要打破常規(guī)，集中辦理，登門服務(wù)，現(xiàn)場辦公，極大地提高了辦事效率，某些以往需要幾種月甚至至六個月才能辦完的工程前期手續(xù)，目前幾天就能辦結(jié)。棚戶區(qū)改造在全市及我區(qū)形成了為民務(wù)實、創(chuàng)新高効、團(tuán)結(jié)協(xié)作拼搏奉獻(xiàn)的“棚改精神”，發(fā)明了“棚改速度”。棚戶區(qū)改造，拆除的是欠帳，建起的是黨和政府在人民群眾中的形象。2.2棚戶區(qū)改造的市場運作，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走出低迷房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和綜合服務(wù)等社會經(jīng)濟(jì)活動的第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用，房地產(chǎn)的地區(qū)屬性決定了建造所需大宗材料不合適遠(yuǎn)距離采購，這就使其對地方產(chǎn)業(yè)拉動較大；另首先房地產(chǎn)增進(jìn)了產(chǎn)權(quán)流動，搞活了房屋二、三級市場，增長地方稅收；更為重要的使房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費，擴(kuò)大內(nèi)需，增長地方稅源，能極大地提高稅收對我區(qū)經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展親密有關(guān)，首先房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達(dá)的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒有較高的社會生產(chǎn)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報水平和國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另首先，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。2.3項目建設(shè)與全省的發(fā)展目的和****的規(guī)劃思想一致****市以加緊發(fā)展為主題，以構(gòu)造調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動力，以提高人民生活水平為主線出發(fā)點，加緊工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進(jìn)程，加緊產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)理，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加緊與國際經(jīng)濟(jì)對接和融合，提高國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)和競爭力，全面建設(shè)小康社會，推進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向，結(jié)合本市實際狀況，未來本市招商引資的戰(zhàn)略重點之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè)，因此我區(qū)也應(yīng)加大在這些方面的工作力度，以爭取上級更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。2.4項目建設(shè)符合市政府的棚戶區(qū)改造政策該項目的開發(fā)符合丹政發(fā)[]8號文獻(xiàn)規(guī)定的棚改政策，以“居者有其屋”為重要目的，配合國家房改政策精神，本著“多層為主、密度適中、高層點綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、以便生活”的原則，實現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)模化。伴隨國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)都市更新過程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施，更明顯的是伴隨房地產(chǎn)市場的開放，都市土地有償使用制度的實行，土地級差效應(yīng)的發(fā)揮，優(yōu)化了土地運用構(gòu)造，提高了其綜合服務(wù)功能。加緊舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點建設(shè)納入都市建設(shè)的長遠(yuǎn)計劃，可使都市功能布局更趨合理。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報2.5項目建設(shè)可改觀舊城住房面貌，優(yōu)化人居環(huán)境伴隨舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，建成了一批經(jīng)濟(jì)合用房用于安頓拆遷戶，原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶改造大大改善了本市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。此前低矮破舊棚戶地段，將建成大廈高聳、新居成片的新城區(qū)。棚戶改造還為都市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動了本市的經(jīng)濟(jì)增長、激活了****市房地產(chǎn)市場。一種個小區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸暢通，市民生活環(huán)境得到了深入的改善。對城建來說，完畢了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對****而言，另一種時代正在開始，建成一種“繁華的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口都市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”，“最美邊境都市”將愈加地名副其實。第3章市場預(yù)測的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)構(gòu)造調(diào)整、控制房價、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸辭別高利潤時代，強(qiáng)化企業(yè)治理、重視品牌建設(shè)、提高經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為尋求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)重視點。3.1房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩在政府控制房價、調(diào)整住房構(gòu)造、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，尤其是在目前中國經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性構(gòu)造轉(zhuǎn)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報型（將經(jīng)濟(jì)增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府也許采用的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進(jìn)來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們估計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也許會放緩到15%左右。3.2住房供應(yīng)構(gòu)造調(diào)整，一般住房和經(jīng)濟(jì)合用房供應(yīng)將增多的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)構(gòu)造提出了詳細(xì)的90?70原則，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型一般商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。的住房供應(yīng)構(gòu)造繼續(xù)調(diào)整，一般住房和經(jīng)濟(jì)合用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供應(yīng)受到限制。的住房供應(yīng)構(gòu)造將繼續(xù)的政策，在奧運會的帶動下，房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。3.3土地管理愈加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在5月出臺的“國十五條”中對加大閑置土地的處置力度進(jìn)行詳細(xì)原則制定，9月初，國務(wù)院更是專門下發(fā)《有關(guān)加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》，重要針對目前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)風(fēng)格控。此后，國土資源部又下發(fā)了《有關(guān)做好報國務(wù)院同意建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的告知》，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意，****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報是對國務(wù)院28號文（《國務(wù)院有關(guān)深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》），國八條、144號文（《有關(guān)開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值原則和征地區(qū)片綜合地價工作的告知》）和國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而克制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對迅速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不停從嚴(yán)的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限也許會上收，建設(shè)項目用地管理將愈加嚴(yán)格。估計伴隨土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另首先，增量土地資源的供應(yīng)緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)愈加重視對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實?？偟膩碚f，土地供應(yīng)將愈加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到深入的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將深入提高。3.4住房供求差距將縮小，價格成為關(guān)鍵原因從目前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)構(gòu)造和穩(wěn)定房價是關(guān)鍵重點，改善供求關(guān)系和住房價格將仍是政府宏觀調(diào)控的重要目的之一。從房地產(chǎn)供應(yīng)的某些先行指標(biāo)來看，的實際供應(yīng)量增長有所加緊，不過，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，通過幾年迅速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)構(gòu)造的調(diào)整將在一定程度上增長有效住房供應(yīng)量，估計住房供求差距將深入縮小，二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵原因。有關(guān)房地產(chǎn)價格走勢問題，由于****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報政府行政干預(yù)的力度較大，在目前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在兩者之間的傾斜狀況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，假如政策向社會保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，假如政策向社會保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。第4章建設(shè)規(guī)模及功能方案4.1規(guī)劃目的1、以具有二十一世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型都市住宅為目的，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的規(guī)定，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，發(fā)明具有良好居住環(huán)境你過、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū)；2、依托科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；3、合理組織綠色、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；4、吸取優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，發(fā)明具有當(dāng)?shù)靥厣臐M足居住、生活需要的環(huán)境功能。4.2建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃總用地面積25.28萬平方米，建筑面積為32.864萬平方米，容積率為1.3如下，綠化率為30%以上，建設(shè)項目包括住宅和公建。4.3功能方案****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報項目建成后，將形成三大功能：4.3.1居民安頓功能通過良好的周圍環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，處理拆搬家民的安頓問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點、高端、高質(zhì)量的住宅區(qū)，變化既有的面貌，成為****的一種亮點工程。4.3.2房產(chǎn)開發(fā)功能項目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造的舒適住宅環(huán)境。4.3.3商業(yè)貿(mào)易功能商貿(mào)市場，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的重要載體。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營銷渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地增進(jìn)商貿(mào)流通，進(jìn)而增進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第5章建設(shè)方案5.1整體規(guī)劃設(shè)計原則高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住規(guī)定；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。5.2項目建設(shè)的原則1、項目要貫徹“以人為本”的原則。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報放在首要位置，使居民更多地靠近自然環(huán)境，營造安定、健康、友好的小區(qū)環(huán)境。2、項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。3、項目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項目要把生態(tài)、環(huán)境保護(hù)放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計、詳細(xì)技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展規(guī)定。4.項目要貫徹“合用、經(jīng)濟(jì)、在也許條件下注意美觀”的原則。突出****文化，發(fā)明建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。5.3建筑方案設(shè)計本工程設(shè)計波及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等多種專業(yè)，設(shè)計時需遵照有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性原則的規(guī)定。5.3.1平面設(shè)計1、住宅根據(jù)使用功能，住宅采用框架構(gòu)造大空布局，條式構(gòu)造可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本原則個有關(guān)規(guī)范規(guī)定。2公用建筑中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)原則《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場庭院綠化帶、建筑小品等。5.3.2立面設(shè)計立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍都市環(huán)境協(xié)調(diào)，體現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、友好、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。5.3.3構(gòu)造設(shè)計根據(jù)地質(zhì)勘察匯報和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部構(gòu)造設(shè)計擬采用如下類型：基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探成果，確定成樁措施和工藝，以保證成樁質(zhì)量。深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。2.上部構(gòu)造建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑構(gòu)成，地上建筑物為框架和混合構(gòu)造;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。第6章場址選擇及建設(shè)條件6.1場址選擇該項目選址為****市****區(qū)****街棚戶區(qū)6.2場址建設(shè)條件****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報6.2.1都市背景地理環(huán)境****市是遼寧省轄市，是中國最大的邊境都市，位于遼東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，處在東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，東與朝鮮民主主義人民共和國的新義洲市隔江相望，南臨黃海2．地形地貌****地區(qū)除東港沿海平原大部分屬遼東山地丘陵外，為長白山脈向西南延伸的支脈或余脈的東南坡．地勢由東北向西南逐漸減少．按高度和地形特性，可劃分為北部中低山區(qū)，南部丘陵區(qū)，南苑沿海平原區(qū)３累規(guī)模較大的地貌單元．其中以山地和丘陵為主，局部尚有階地／臺地等小型地貌單元．鳳都市北緣和寬甸縣北部屬中的山區(qū)．一般海拔400-1000米,侵蝕切割深度300-500米,重要有花脖子山/八面威、白石砬子、白云山等構(gòu)成鴨綠江和遼河流域的分水嶺，尚有青倚山，黃椅山等休眠火山。鳳都市北部至中部、寬甸縣中部屬低山丘陵區(qū)。一般海拔300-500米，侵蝕切割深度100-300米。鳳都市、寬甸縣南部和東港市北部屬丘陵區(qū)。一般海拔500米如下，相對高差50-150米。寬甸滿族自治縣南部有呈東西向帶狀展布的海濱平原。其標(biāo)高2---5米，地勢略向黃海傾斜。3氣候特性****地處中緯度地區(qū)，在大氣環(huán)流中屬西風(fēng)帶區(qū)。季風(fēng)明顯，冬季多偏北風(fēng)，北方冷空氣常常南下，平均4—6天就有一次不一樣強(qiáng)度的冷空氣南下過程，引起降溫、降雨、大風(fēng)天氣。夏季西風(fēng)帶環(huán)流范圍北退，副熱帶環(huán)流隨之北進(jìn)，****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報本區(qū)多偏南風(fēng)，使南方低氣壓系統(tǒng)暖濕氣流常常北來，影響我區(qū)多陰霧、暴雨等天氣。夏末秋初，在東南季風(fēng)的操縱下，我國東南沿海的臺風(fēng)常隨之北上，影響我區(qū)。春秋季節(jié)是南、北風(fēng)交替的季節(jié)。春季冷空氣開始衰弱北退，暖空氣北進(jìn)；秋季則反之。上述天氣形勢特點，形成我區(qū)為溫帶氣候，四季分明。冬季時間最長，夏季次之，春秋過渡季節(jié)最短。由于我區(qū)背山面海，導(dǎo)致南北氣候差異較大。南部屬半大陸半海洋氣候。北部屬大陸性氣候，南北冷暖轉(zhuǎn)換時間約半個月。****降水量較多，是東北地區(qū)降水量最多區(qū)，年平均降水量為881.3-1087.5mm。整年降水量的2∕3集中在夏季，其中七月中旬至八月中旬是本區(qū)暴雨集中期。****年平均氣溫為6.8-8.7℃南北溫差約2℃。冬季雖長南部約50-60天（12月中旬至翌年2月中旬），北部約70-80天（12月上旬至翌年2月下旬），但寒冷期（日平均氣溫低于-10℃的時期）較短，極端最低氣溫為-38.5℃（寬甸）。夏季雖熱但炎熱期（日平均氣溫達(dá)25℃或以上時期）較短，一般約20天左右（7月下旬至8月中旬），而寬甸僅10天左右（7月下旬至8月上旬），極端最高氣溫36.7℃（鳳城）4.水文狀況****地區(qū)江河密布，重要有鴨綠江水系、大洋河水系和沿海水系。全地區(qū)2公里以上的大小河流944條，其中流域面積超過5000平方公里得大江、大河4條即鴨綠江。渾江。愛河、大洋河。該區(qū)雨量充沛****數(shù)年平均降雨量為800-1200mm。洪水重要發(fā)生在7月中旬至8月中旬其特點是江河洪水量大而泥沙****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報含量小。鴨綠江荒溝最大，洪峰流量為17200立方米∕秒。數(shù)年平均徑流量為89億立方米，所年平均蒸發(fā)量為700毫米左右，數(shù)年陸地平均蒸發(fā)量為89立方米，數(shù)年平均蒸發(fā)量為700毫米左右，數(shù)年陸地平均蒸發(fā)量為450毫米。****是遼寧省河流含沙量至少的地區(qū)，數(shù)年平均懸移質(zhì)年輸沙模數(shù)為150噸∕平方公里。其中鴨綠江數(shù)年平均輸沙模數(shù)為76噸∕平方公里愛河為152噸∕平方公里，大洋河為2420噸∕平方公里。****地區(qū)重要水系有：鴨綠江，在****境內(nèi)的流域面積為11700平方公里。流經(jīng)****境內(nèi)的河長203公里；渾江，是鴨綠江水系最大的支流，全長446公里，其中在****境內(nèi)河長126公里，年徑流量71億立方米，在****境內(nèi)流域面積2456平方公里；浦石河，流域面積1178平方公里，全長125公里；安平河，流域面積227平方公里，全長60公里；愛河，是鴨綠江一大支流，全長206公里，流域面積5992公里，年平均徑流量32億立方米；大沙河，全長30公里，流域面積223平方公里；大洋河，河長202公里，境內(nèi)流長180公里，流域面積6202平方公里；哨子河，河長137公里，流域面積2159平方公里；亮子河，河長54公里，總流域面積580平方公里；土牛河，河長54公里，流域面積651平方公里；小洋河，河長42公里，流域面積223平方公里；雙岔河，河長35公里，流域面積303平方公里。5.環(huán)境質(zhì)量****地區(qū)地表水環(huán)境質(zhì)量，鴨綠江（****段）江橋以上江段水質(zhì)狀況良好，污染指標(biāo)年均值無超標(biāo)，，到達(dá)國家地面水Ⅱ級原則江橋一下江段水質(zhì)狀況一般，污染指標(biāo)年均值中高錳酸鹽指數(shù)、貢,油超標(biāo)，其他污染指標(biāo)到達(dá)國家地面水Ⅲ****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報級原則。鐵甲水庫水質(zhì)狀況良好，到達(dá)國家地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ級保準(zhǔn)。浦石河、愛河水質(zhì)狀況良好，污染指標(biāo)年均值無超標(biāo)，到達(dá)地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ級原則。大洋河污染指標(biāo)的年均值除高錳酸鹽指標(biāo)超標(biāo)其他污染指標(biāo)均到達(dá)地面水環(huán)境質(zhì)量Ⅱ。近岸海域水質(zhì)良好到達(dá)國家海水水質(zhì)原則二類原則****地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量各項污染指標(biāo)年均值到達(dá)國家環(huán)境空氣質(zhì)量原則Ⅱ級原則，影響****地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量的重要污染物為降塵。1999難降塵的最高值發(fā)生在交通區(qū)。聲環(huán)境質(zhì)量****都市功能區(qū)噪聲監(jiān)測成果顯示；0、1類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量較差晝間、夜間均超標(biāo)；2類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量很好，晝間、夜間均達(dá)標(biāo)；3類區(qū)、4類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量一般，晝間不超標(biāo)、夜間超標(biāo)。生態(tài)環(huán)境質(zhì)量****的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好，目前建立多種保護(hù)區(qū)16處，保護(hù)區(qū)面積235599公頃占全是陸地面積的15.87%。在所有各類自然保護(hù)區(qū)中比較著名的是遼寧白石砬子國家級自然保護(hù)區(qū)和****鴨綠江江口濕地國家自然保護(hù)區(qū)。在這兩個自然保護(hù)區(qū)中蘊藏著寶貴的生物多樣性和生態(tài)多樣性資源，具有很高的保護(hù)價值、科研價值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展價值。6.2.2建設(shè)項目場址狀況1.自然條件****市****區(qū)七道橋北轄區(qū)內(nèi)總居住人口7081人，居住了戶，其中低保戶數(shù)45戶，特困戶7戶被動遷房屋總面積59985平方米。波及動遷企業(yè)17戶，鐵路產(chǎn)權(quán)單位1戶，其他企業(yè)14戶，小學(xué)1所。企業(yè)動遷面積24989.9平****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報方米。占用農(nóng)民耕地108畝，拆遷大棚130個。山林總面積1800畝，2.地物狀況項目地處****市區(qū)內(nèi)，有良好的通訊設(shè)施，通訊已達(dá)國際先進(jìn)水平，可直接與海內(nèi)外傳送多種信息。供電、供水、供暖等各方面基礎(chǔ)設(shè)施完備，適合項目的運行規(guī)定。6.2.3其他建設(shè)條件1.供電可由變電亭引入，其容量可以滿足工程用電的需求2.供水都市原供水管網(wǎng)可通過場址，其供水量和供水壓力均可滿足項目用水需求。第7章環(huán)境保護(hù)、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化7.1環(huán)境保護(hù)7.1.1環(huán)境現(xiàn)實狀況項目區(qū)地處****區(qū)棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。7.1.2項目執(zhí)行原則《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》（GB3095—1996）；《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》（GB3096—1996）；****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報《污水綜合排放原則》（GB8978—96）；《大氣環(huán)境質(zhì)量原則》（GB3095—82）；《室內(nèi)空氣質(zhì)量原則》（GB18883—）；7.1.3項目在施工建設(shè)期的污染防治措施廢水項目在施工中重要用清水?dāng)嚢?，砂漿和噴灑干磚，不能產(chǎn)生廢水不污染環(huán)境。粉塵重要原料裝卸過程中產(chǎn)生少許的粉塵不超標(biāo)不污染環(huán)境。廢渣少許的建筑垃圾可及時清理沒有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。噪音在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機(jī)在攪拌過程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音，均低于85分貝。其他配套設(shè)施所有到達(dá)國家有關(guān)規(guī)定和原則，保證做好環(huán)境保護(hù)工作。7.1.4項目建成后的污染防治措施項目設(shè)計將環(huán)境保護(hù)設(shè)施和項目主體工程同步建設(shè)，同步投入使用。項目也許會產(chǎn)生的污染重要是生活垃圾及生活污水。項目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照都市垃圾處理原則處理，不會污染環(huán)****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報境；生活污水也統(tǒng)一處理，由都市污水排放管道同一排放。不會污染環(huán)境。7.2消防該項目建筑物平面布置及建設(shè)均嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16—87）之規(guī)定?；馂?zāi)危害性為丁級，建筑物等級為三級。7.2.1建筑及總圖消防各單位建筑物間距滿足消防規(guī)定；項目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5米以上；重要建筑物四面沒有環(huán)形通道，其寬度不低于6米；廠區(qū)周圍安裝避雷設(shè)施。7.2.2防火分區(qū)各重要建筑物按防火規(guī)范規(guī)定劃分防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設(shè)有2個以上疏散口。對超過規(guī)范規(guī)定的防火分區(qū)面積部分采用對應(yīng)的措施滿足規(guī)范規(guī)定等措施。7.2.3消防給水該項目實行后，消防、生活及商業(yè)用水共用一種系統(tǒng)，采用臨時高壓供水系統(tǒng)，消防時啟動消防加壓泵，波及水源供應(yīng)能滿足消防水量水壓的規(guī)定。7.2.4生產(chǎn)防火小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電交設(shè)有自動漏電保護(hù)裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報7.2.5其他項目消防安全按消防部門的規(guī)定在小區(qū)內(nèi)都配置多種消防器材，并設(shè)專職人員對小區(qū)各處的火情、險情等進(jìn)行監(jiān)控做好各項安全防備工作7.3節(jié)能棚戶區(qū)改造、回遷房建設(shè)與建筑“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）相結(jié)合。****市建設(shè)了不少高層住宅，大量使用了新型建筑材料，所有采用了墻體外保溫措施，節(jié)能效果非常明顯。7.3.1設(shè)備節(jié)能該項目所選電梯及其他小區(qū)的公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)省大量電能。7.3.2其他節(jié)能措施采用節(jié)能性照明光源。較大的室內(nèi)活動空間采用分區(qū)照明開關(guān)，走廊照明選用聲、光雙控延時自動開關(guān)。路燈采用隔干區(qū)域控制方式和環(huán)境明按自動控制開閉的方式。供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。便池沖洗采用延時控制水閥。7.4安全衛(wèi)生安全是該項目建設(shè)期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國家對勞動保護(hù)有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)加強(qiáng)此項工作，重要應(yīng)注意如下幾點：1.安全建設(shè)與生產(chǎn)。認(rèn)真貫徹國防科工委下發(fā)的《有關(guān)加強(qiáng)建設(shè)項目安全生****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報產(chǎn)工作的意見》及各級政府的有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實際狀況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制度。項目建設(shè)期間，要保證現(xiàn)場施工人員的安全，各操作人員均有足夠的操作平臺，并配置防護(hù)欄桿、防滑板、足夠照明及安全防護(hù)網(wǎng)，對產(chǎn)生的廢氣和粉塵設(shè)置有效的通風(fēng)除塵設(shè)施；工程現(xiàn)場內(nèi)機(jī)器設(shè)備外露危險部分，都加防護(hù)罩，所有電氣、線路都安裝漏電保護(hù)裝置及避雷裝置，并設(shè)有危險標(biāo)志，一警示工作人員，防止在建設(shè)過程中對工人身體產(chǎn)生傷害；制定多種工序安全操作規(guī)程和安全防火措施，堅強(qiáng)安全衛(wèi)生教；2.小區(qū)內(nèi)所有電器設(shè)備、照明等系統(tǒng)要有接地保護(hù)裝置，并設(shè)置警告標(biāo)志，物業(yè)管理部門需聘任專業(yè)的電力、電氣設(shè)備維修人員，檢查和維修等項應(yīng)按能源及有關(guān)安全用電規(guī)程執(zhí)行。3.項目建成后將完全按智能化小區(qū)的原則配置人員和設(shè)備，以保證小區(qū)內(nèi)所有顧客的生命及財產(chǎn)安全并對小區(qū)內(nèi)的火情、閑情等實行24小時監(jiān)控。7.5綠化到達(dá)合理布局為原則，一位發(fā)明貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設(shè)一種原則的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置綠化區(qū)綠化面積到達(dá)40%，為人們提供一種真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。第8章項目組織方案、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員培訓(xùn)8.1項目組織方案根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，參照國債資金及政府投資項目管理規(guī)定，該項目實行項目法人責(zé)任制、資本金制、招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)理制和協(xié)議制管理。由項目法人組建成項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)班子，對項目的籌劃、資金籌建、建設(shè)實行、質(zhì)量保證、****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報竣工驗收等實行全過程負(fù)責(zé)，并對項目承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任和法律責(zé)任。主辦單位：香港英迪國際有限企業(yè)項目負(fù)責(zé)人；項目領(lǐng)導(dǎo)小組：組長：副組長：組員：項目法人有關(guān)委托事宜，充足發(fā)揮社會中介機(jī)構(gòu)即征詢、監(jiān)理、法律、設(shè)計等部門的監(jiān)督作用。8.2開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)法》竭力企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實行權(quán)責(zé)分明，管理科學(xué)，鼓勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制，按照市場需求，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，以提高勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟(jì)效益和實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目的進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營管理項目實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖：****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報董事長總經(jīng)理財務(wù)部辦公室工程部銷售部后勤部8.3開發(fā)企業(yè)人員培訓(xùn)依托社會中介組織，施工單位對上崗職工必須進(jìn)行嚴(yán)格培訓(xùn)，采用現(xiàn)場講課、現(xiàn)場學(xué)習(xí)、現(xiàn)場操作、現(xiàn)場培訓(xùn)，通過考試考核合格后方可持證上崗。項目建成后，物業(yè)管理方面需聘任有有關(guān)汗液經(jīng)驗的人員，并需對所聘人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。特殊崗位人員需聘任有有關(guān)從業(yè)資格的裝業(yè)人員。第9章項目工期即項目招投標(biāo)9.1建設(shè)工期建設(shè)工期為6年，項目采用分期開發(fā)，分期建設(shè)的方式。9.2項目招投標(biāo)該項目根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和《遼寧省招標(biāo)投標(biāo)管理措施》的有關(guān)規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。其招標(biāo)方式為公開招標(biāo)，通過公開招標(biāo)，可在較****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)專長及經(jīng)驗豐富的施工單位和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量，減少工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式，委托其有對應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵照招標(biāo)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動，招標(biāo)程序分別為：申請招標(biāo)、招標(biāo)事項核準(zhǔn)、委托代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文獻(xiàn)、公布招標(biāo)公告、接受投標(biāo)書、公開開標(biāo)、組織評標(biāo)、確定中標(biāo)人、發(fā)出中標(biāo)告知書、商簽協(xié)議、告知未中標(biāo)人。公開招標(biāo)按《招標(biāo)公告公布暫行措施》（遼寧省發(fā)展和改革委員會通告〔〕年第1號）的規(guī)定，招標(biāo)公告公布前，必須將招標(biāo)公告和招標(biāo)文獻(xiàn)送****市發(fā)改委審查獲得招標(biāo)代碼，在指定媒介公布的同步抄送省和市招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管網(wǎng)（網(wǎng)址：.）.評標(biāo)專家抽取按照《利奧尼各省人民政府辦公廳有關(guān)印發(fā)遼寧省評標(biāo)專家和評標(biāo)專家?guī)旃芾泶胧┑母嬷罚ㄟ|政措施〔〕73號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在中標(biāo)成果評出十五日內(nèi)，將招投標(biāo)書面匯報和中標(biāo)人上報****市發(fā)展改革委立案后，中標(biāo)告知書由招標(biāo)人發(fā)出。本項目招標(biāo)的詳細(xì)規(guī)定詳見下表****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)用算金額（萬元）備注所有招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√25.3設(shè)計√√√230建筑工程√√√37370.6設(shè)備√√√790安裝工程√√√監(jiān)理√√√重要材料其他狀況闡明：勘察、設(shè)計、監(jiān)理等單項工程總額低于規(guī)定原則可不采用招標(biāo)方式；設(shè)備及安裝工程是指高層建筑的電梯等；重要材料包括在建筑工程之內(nèi)。建設(shè)單位蓋年月日****市****區(qū)****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查匯報10.1投資估算根據(jù)本項目土建工程執(zhí)行《遼寧省統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額》，并參照國內(nèi)其他地區(qū)近期類似工程造價指標(biāo)及本工程實際狀況進(jìn)行計算。重要價格為廠家詢價和市場價格估算。10.2建設(shè)投資估算該項目總投資為72363萬元，詳見建設(shè)投資估算表。其中，建筑工程費用;37370.6萬元設(shè)備購置及安裝費用：790萬元工程建設(shè)其他費用：31057.6萬元