前期物業(yè)介入方案

前期物業(yè)管理介入方案為確保項(xiàng)目于2022年10月底順利交付使用，考慮項(xiàng)目目前工程施工和物業(yè)管理的實(shí)際情況，建議物業(yè)公司于2022年7月初開始實(shí)施前期物業(yè)介入管理，該項(xiàng)目自2022年7月1日——2022年10月31日期間前期介入的各項(xiàng)物業(yè)管理工作具體方案如下：一、指導(dǎo)思想：以業(yè)主的利益為主導(dǎo)，從工程質(zhì)量、使用功能、合理硬件配置等方面介入，從而達(dá)到塑造樓盤精品、管理精品的目標(biāo)。二、前期介入要點(diǎn)：從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)可有效地減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主順利入住奠定基礎(chǔ)。三、保證措施：根據(jù)項(xiàng)目的具體情況擬定物業(yè)前期介入管理方案，在商品房使用說明書（開辟商提供）O九、前期介入費(fèi)用的擬定:管理處應(yīng)于介入項(xiàng)目前擬定完成前期物業(yè)介入開辦費(fèi)用，供開辟商審核、確認(rèn)，前期介入費(fèi)用總計(jì)元。（具體費(fèi)用明細(xì)請(qǐng)參閱附件1）十、前期介入物業(yè)管理委托合同:物業(yè)公司應(yīng)于管理處介入前與開辟商簽訂前期介入物業(yè)管理委托合同，以確保管理處前期介入的合理性。卜一、相關(guān)政府手續(xù)的申報(bào)、審批:1、物業(yè)?務(wù)費(fèi)：2、停車場(chǎng)收費(fèi):3、生活垃圾清運(yùn)費(fèi):物業(yè)應(yīng)于2022年10月下旬前與環(huán)衛(wèi)部門簽訂園區(qū)生活垃圾清運(yùn)協(xié)議，以確保業(yè)主生活垃圾的及時(shí)清運(yùn)。十二、管理處各類工具、用具的購(gòu)置:物業(yè)應(yīng)根據(jù)前期介入的工作需要購(gòu)置相應(yīng)的工具、用具，其中包括（以下工具、用具的明細(xì)請(qǐng)參閱附件A）：1、工程維修、養(yǎng)護(hù)工具;2、保安裝備、器械；3、保潔清潔工具；4、辦公設(shè)備；5、辦公家具；十三、管理處辦公用房：管理處應(yīng)于正式向業(yè)主交付前2個(gè)月向開辟商提報(bào)園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理辦公用房的申請(qǐng)，并向開辟商提供辦公用房?jī)?nèi)部布局分割方案，同時(shí)跟進(jìn)辦公用房的裝修進(jìn)程。管理處辦公用房須在項(xiàng)目向業(yè)主交付前1個(gè)月完成內(nèi)部裝修工作，并移交物業(yè)使用，同時(shí)應(yīng)在交付時(shí)保證辦公用房?jī)?nèi)通訊、供電、給排水、供暖等功能的正常運(yùn)行和使用。十四、前期工程介入的工作內(nèi)容及要點(diǎn)：1、了解項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或者容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。2、從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。3、裝飾工程1）外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞往往是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵，外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿（無(wú)空鼓、空殼）、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。2）內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂漿抹灰。如混合砂漿中含石灰等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與碎梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。3）地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及坡度、泄水方面，同時(shí)亦應(yīng)留意洗手間地面防水層的施工及地面防滲漏注水試驗(yàn)的結(jié)果。4、門窗工程木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，時(shí)常會(huì)浮現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)浮現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工質(zhì)量問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。5、給排水工程1）給水工程：準(zhǔn)確記錄各給水管道關(guān)鍵部位、接口位置及各類管線的分布走向，并要求在管道接合處預(yù)留檢修口，避免給日后維修工作帶來不便。對(duì)墻內(nèi)隱蔽管路做好隱蔽前的試水試壓試2）排水工程：因項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用的是目前國(guó)際上較為先進(jìn)的同層排水技術(shù)，于是關(guān)鍵問題是要在排水管道敷設(shè)前做好管道接口的防滲漏檢測(cè)；此外還應(yīng)了解園區(qū)內(nèi)污水井、化糞池的位置以及地下車庫(kù)及設(shè)備機(jī)房排水溝、井的數(shù)量及排放管徑是否符合設(shè)計(jì)要求；樓體雨水排放管的設(shè)計(jì)及安裝是否規(guī)范等等。6、工程施工圖紙的熟悉：在物業(yè)工程介入過程中，物業(yè)工程人員應(yīng)加強(qiáng)與開辟商工程人員的密切聯(lián)系和溝通，對(duì)施工圖紙、資料要盡快熟悉，確認(rèn)在施工過程中各項(xiàng)工程是否按照設(shè)計(jì)或者變更圖紙的要求進(jìn)行施工，特殊是管線的敷設(shè)及各類維修管井的設(shè)置等，以利于今后物業(yè)管理的便捷。7、安防保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置及環(huán)境保潔的需要：主要應(yīng)考慮中央監(jiān)控室、設(shè)備間、管理用房、大門入口（門衛(wèi)）等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)，人員通道、車輛進(jìn)出和停放，消防設(shè)施的配套設(shè)置，如隔離圍墻、自控防盜報(bào)警系統(tǒng)等，垃圾容器及垃圾堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置，脫排煙道、雨水管等建造外立面附屬物預(yù)留位置、孔洞以及陽(yáng)臺(tái)、窗戶的外形設(shè)計(jì)。8、供電系統(tǒng)方面：應(yīng)進(jìn)一步了解園區(qū)公共照明、地下停車場(chǎng)照明的開關(guān)是否采用了分控開關(guān)，以利于物業(yè)在今后的管理中節(jié)約管理成本；應(yīng)建議開辟商考慮增設(shè)應(yīng)急發(fā)機(jī)電組，以備停電時(shí)園區(qū)各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。9、電梯安裝調(diào)試階段：物業(yè)工程人員應(yīng)做好電梯在此階段的安裝調(diào)試過程的熟悉工作，特殊是要了解電梯在突發(fā)停電狀態(tài)下是否能夠達(dá)到平層停梯要求；電梯緊急呼叫按鈕能否與保安監(jiān)控室形成聯(lián)動(dòng)報(bào)警等等。10、地下停車場(chǎng)的前期介入重點(diǎn)：要了解車場(chǎng)出入口的坡度、高度，雨水排放管徑要達(dá)到泄洪能力，停車場(chǎng)內(nèi)積水坑的數(shù)量及潛水泵的配置數(shù)量是否合理；地面防潮施工是否規(guī)范；車場(chǎng)內(nèi)引排風(fēng)設(shè)施的安裝位置及排放噪音有否影響業(yè)主正常生活；車場(chǎng)內(nèi)照明燈具的配置是否合理等等。n、園區(qū)vi標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建議：通過現(xiàn)場(chǎng)巡查，協(xié)助并提出園區(qū)各類警示標(biāo)識(shí)、宣傳標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、設(shè)備標(biāo)識(shí)、指示標(biāo)識(shí)的設(shè)置建議，以完善園區(qū)的視覺識(shí)別系統(tǒng)。12、戶內(nèi)精裝過程的監(jiān)控：嚴(yán)格按照精裝修施工規(guī)范要求對(duì)戶內(nèi)精裝修進(jìn)行全程監(jiān)控，確保施工質(zhì)量達(dá)到規(guī)范要求，以減少今后業(yè)主的投訴。13、建造及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要主要應(yīng)考慮建造材料的選用，設(shè)備設(shè)施的合理選擇配置、性能特點(diǎn)、使用效果、維修養(yǎng)護(hù)乃至更換的成本費(fèi)用，水、電、氣、通訊等容量的核定、分配及預(yù)留，管線布局、配置走向等，主要材料、設(shè)備的防滲漏、抗腐蝕、耐磨損等理化特性和經(jīng)久耐用、便于維修且費(fèi)用合理等經(jīng)濟(jì)因素。十五、物業(yè)安防管理介入內(nèi)容及要點(diǎn)：物業(yè)保安可于交付業(yè)主前1個(gè)月擺布提前介入園區(qū)，具體工作包括：熟悉園區(qū)各公共部位的基本情況。確定停車場(chǎng)車輛進(jìn)出管理的具體方案，并檢查車場(chǎng)內(nèi)消防器材的配置情況，了解車場(chǎng)內(nèi)照明、排風(fēng)等開關(guān)的位置等。確定園區(qū)安防巡更點(diǎn)的位置。接管監(jiān)控中心，并調(diào)試和試運(yùn)行園區(qū)各項(xiàng)智能化安防設(shè)施。5、園區(qū)出入口24小時(shí)設(shè)置保安員執(zhí)勤，使園區(qū)形成封閉狀態(tài)，控制外來閑雜人員進(jìn)入園區(qū)。6、建立人員、物品進(jìn)出園區(qū)管理方案，對(duì)出入園區(qū)的施工人員實(shí)施出入證管理。7、啟動(dòng)停車場(chǎng)出入口IC卡道桿識(shí)別系統(tǒng)，設(shè)置專人進(jìn)行管理。8、園區(qū)內(nèi)24小時(shí)設(shè)置專人進(jìn)行巡視。十六、保潔介入內(nèi)容及要點(diǎn):物業(yè)保潔應(yīng)于交付前半個(gè)月介入園區(qū)，主要工作內(nèi)容包括：對(duì)所有公共區(qū)域進(jìn)行開荒清潔，包括但不限于樓內(nèi)公共樓梯、走廊、電梯轎廂及電梯前室；園區(qū)道路；地下停車場(chǎng)；園區(qū)景觀；物業(yè)辦公用房；各設(shè)備機(jī)房等等。十七、物業(yè)客服接待介入內(nèi)容及要點(diǎn)：物業(yè)客服接待應(yīng)于10月中旬介入管理，具體工作包括：熟悉園區(qū)基本情況，特殊是各單元及房間走向，地下停車場(chǎng)車位數(shù)量及分布位置。整理辦理交樓手續(xù)的各類文件、表格，并參預(yù)印刷過程中的校對(duì)工作。建立業(yè)主檔案，并在電腦內(nèi)安裝物業(yè)管理軟件。協(xié)助購(gòu)置辦公用品及保潔用品、保安器材。5、到各戶精裝房間內(nèi)熟悉戶內(nèi)裝修情況。開通服務(wù)熱線電話。確定生活垃圾中轉(zhuǎn)站的位置及各單元門口垃圾桶的位置。辦公區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)制度上墻的準(zhǔn)備工作。協(xié)助辦公區(qū)標(biāo)識(shí)牌的制作。十八、員工工服的制作:員工工服應(yīng)于9月初完成服裝款式的選樣工作，9月中旬開始制作，10月25日前完成制作。十九、工程驗(yàn)收、接管：按照10月底交付的日期，項(xiàng)所有工目程施工應(yīng)于10月初結(jié)束，10月上旬開始驗(yàn)收，參預(yù)工程驗(yàn)收的部門包括：開辟工程部、監(jiān)理公司、施工單位項(xiàng)目部、開辟銷售、物業(yè)公司；初次驗(yàn)收應(yīng)在一周內(nèi)結(jié)束，而后施工單位應(yīng)根據(jù)初次驗(yàn)收所出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題進(jìn)行整改，整改工作應(yīng)在10月20日前結(jié)束，而后，以上參預(yù)驗(yàn)收的部門由開辟工程部門牽頭組織第二次驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司方可進(jìn)行工程移交接管；不合格事項(xiàng)由施工單位繼續(xù)整改。二十、交付業(yè)主前的各項(xiàng)工作：10月底前，園區(qū)硬件方面應(yīng)達(dá)到如下要求：園區(qū)圍擋已形成封閉狀態(tài)，防翻越紅外報(bào)警系統(tǒng)正常啟用。園區(qū)所有安防智能化系統(tǒng)全部正常運(yùn)行，包括可視對(duì)講系統(tǒng)、業(yè)主戶內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)、園區(qū)監(jiān)控探頭、電梯緊急呼叫聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、地下停車場(chǎng)煙感報(bào)警及自動(dòng)噴淋、消防系統(tǒng)等。3、地下停車場(chǎng)可投入使用，各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，包括：停車場(chǎng)出入管理系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)等。園區(qū)供電（正式用電）、給排水正常。園區(qū)道路已鋪設(shè)完畢，道牙石已安裝完成。園區(qū)出入口完成施工，保安崗?fù)ひ寻卜诺轿弧@區(qū)景觀及綠化已完成施工，綠化帶無(wú)裸露黃土。樓內(nèi)所有樓梯、扶手、地面、公共門窗已全部完工。電梯已經(jīng)過勞動(dòng)局檢測(cè)并有運(yùn)行許可證，電梯運(yùn)行正常。園區(qū)背景音樂系統(tǒng)正常運(yùn)行。園區(qū)所有標(biāo)識(shí)牌均已安裝到位。園區(qū)道路兩側(cè)果皮箱及各單元入口旁垃圾桶均已擺放到位。各設(shè)備機(jī)房的設(shè)備設(shè)施均已正常啟用，包括：消防泵房、二次供水泵房、空調(diào)機(jī)房、發(fā)機(jī)電房、變配電室等。消防報(bào)警監(jiān)控室正常啟用。戶內(nèi)精裝修全部完工并經(jīng)驗(yàn)收合格。大樓主體避雷設(shè)施已經(jīng)過驗(yàn)收。園區(qū)市政配套設(shè)施已開通，包括：煤氣、有線電視、電話、寬帶等。物業(yè)辦公用房可投入使用，服務(wù)熱線電話已開通，具備接待業(yè)主的能力。止匕外，物業(yè)管理處應(yīng)做好交付業(yè)主的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括以下內(nèi)容:?管理處人員按照組織架構(gòu)的編制已招聘到位，并經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，達(dá)到上崗要求。各戶進(jìn)戶門鑰匙及IC卡已采集齊全，房間已經(jīng)過驗(yàn)收并接管。所有交樓文件及表格已印刷完畢。員工服裝已制作完畢，并已下發(fā)員工。辦公設(shè)備、家具、用品等已購(gòu)置到位。工程、保安、保潔工具、器材已購(gòu)置到位。園區(qū)所有公共部位已完成開荒清潔工作。參預(yù)交樓人員已完成交樓摹擬演練工作。已建立完成設(shè)備臺(tái)賬及設(shè)備卡。24小時(shí)服務(wù)熱線電話已開通，可保證24小時(shí)為業(yè)主隨時(shí)服務(wù)。園區(qū)業(yè)主生活垃圾清運(yùn)合同已簽訂，生活垃圾可保證日產(chǎn)日清。所有制度均已上墻。接管的工程圖紙資料已完成建檔工作，可保證隨時(shí)查閱。各部門日常工作所使用的各類記錄表格均已印刷完畢。停車場(chǎng)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)許可證已辦理完畢。員工工牌已制作完畢。協(xié)助開辟銷售完成交樓現(xiàn)場(chǎng)的布置工作。不斷完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到實(shí)際介入管理工作中，從而保證物業(yè)前期介入的實(shí)效性。建立與開辟公司、監(jiān)理公司及各施工單位之間的溝通渠道，確保信息傳遞順暢，便于及時(shí)解決問題。加強(qiáng)物業(yè)介入人員的各項(xiàng)培訓(xùn)工作，保證前期物業(yè)管理介入的效果。計(jì)劃分批介入管理，介入前首先完成組織架構(gòu)的編制工作，具體計(jì)劃為：2022年7月初工程人員首先介入，計(jì)劃介入人員兩名，分別為電氣專業(yè)和土建、給排水專業(yè)各一位。2022年9月中旬管理人員（客服）介入。2022年10月初保安介入管理。2022年10月上旬保潔介入開荒清潔。2022年10月中旬管理處全員介入。以上介入人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，如：開發(fā)商需要物業(yè)安排人員開啟電梯運(yùn)送看房客戶、樓內(nèi)樣板間需物業(yè)人員服務(wù)等等。注：以上工作進(jìn)程計(jì)劃表請(qǐng)參閱附件2o五、人員招聘工作:五、人員招聘工作:?工程人員兩名須在2022年6月20日前招聘到位，在進(jìn)行為期一周的培訓(xùn)后，于7月初介入施工現(xiàn)場(chǎng)。保潔人員應(yīng)在10月中旬做好人員儲(chǔ)備工作。保安人員9月份開始招聘人員。物業(yè)客服接待人員應(yīng)于9月下旬招聘到位。六、人員聘用要求:六、人員聘用要求:1、 共性要求：(1) 身體健康，無(wú)重大疾病或者傳染?。虎破犯穸苏?，誠(chéng)實(shí)肯干，有高度的敬業(yè)精神和無(wú)私奉獻(xiàn)精神；了解物業(yè)管理行業(yè)的工作性質(zhì)，有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)；有較強(qiáng)的上進(jìn)心、責(zé)任感和意志力；服從領(lǐng)導(dǎo)安排，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。2、管理人員聘用標(biāo)準(zhǔn)：年齡在25歲到40歲之間;具有?？埔陨衔幕潭?有至少三年以上的管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的組織能力；有同行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及持有國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證者優(yōu)先。3、財(cái)會(huì)人員聘用標(biāo)準(zhǔn)：年齡在25歲到40歲之間；財(cái)經(jīng)類院校畢業(yè)，大專以上文化程度，廉潔公正；⑶有兩年以上的財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，有會(huì)計(jì)資格證書、會(huì)計(jì)電算化證；(4) 具有本市戶口者優(yōu)先。4、工程維修人員聘用標(biāo)準(zhǔn)：男性，年齡在28歲至45歲之間，身高在170cM以上，形象較好；持有專業(yè)資格證書、上崗證；有至少五年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。5、物業(yè)客服、接待員聘用標(biāo)準(zhǔn)：(1)年齡在20歲到30歲之間，女性身高在163CM以上，男性身高在173cM以上，形象氣質(zhì)較好；(2)中專以上學(xué)歷；(3)從事至少一年以上物業(yè)管理員工作，熟悉客服的崗位職責(zé)和相關(guān)工作流程；(4)主修物業(yè)管理專業(yè)或者酒店管理專業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生優(yōu)先考慮;(5)有較強(qiáng)的親和力、口頭表達(dá)能力和溝通協(xié)調(diào)能力，具有獨(dú)立處理問題的能力。6、保安人員聘用標(biāo)準(zhǔn)：(1)要求男性，未婚，年齡在20歲到28歲之間；(2)身高在175cM以上，儀表端正，身體健康；(3)高中以上文化程度；(4)復(fù)轉(zhuǎn)軍人、黨員優(yōu)先。7、保潔人員聘用標(biāo)準(zhǔn)：(1)年齡普通在25歲到40歲之間，像貌端正；(2)初中以上文化程序；(3)為人誠(chéng)懇，工作勤奮塌實(shí)，愛清潔。七、培訓(xùn)工作：所有新入職人員必須經(jīng)過綜合培訓(xùn)，達(dá)到要求才干上崗，培訓(xùn)內(nèi)容包括如下方面：基礎(chǔ)培訓(xùn)1(要求全員參加)：物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)。物業(yè)管理相關(guān)政策、法規(guī)。企業(yè)簡(jiǎn)介、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。物業(yè)公司簡(jiǎn)介。管理處員工守則、各項(xiàng)行政管理制度培訓(xùn)。禮儀、語(yǔ)言行為規(guī)范。服務(wù)意識(shí)、理念的培訓(xùn)。消防培訓(xùn)。突發(fā)事件處理方法。對(duì)客統(tǒng)一說辭。管理處組織架構(gòu)及各部門職能。專項(xiàng)培訓(xùn)：⑴管理人員：管理技能培訓(xùn)。經(jīng)營(yíng)意識(shí)培訓(xùn)。崗位職責(zé)及具體工作內(nèi)容。工作計(jì)劃的編制及監(jiān)督實(shí)施。前期介入的重要性及工作要點(diǎn)。溝通協(xié)調(diào)的技能。成本控制及費(fèi)用測(cè)算方法。⑵客服、接待：管理費(fèi)構(gòu)成的具體內(nèi)容?？头哟膷徫宦氊?zé)及工作內(nèi)容?？蛻敉对V接待處理技巧?？蛻敉对V跟進(jìn)回訪流程。溝通協(xié)調(diào)技巧?？蛻魴n案管理。鑰匙、IC卡的管理。為業(yè)主提供的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)規(guī)程。辦理交樓的各項(xiàng)流程。日常巡視工作內(nèi)容及要點(diǎn)。辦理停車場(chǎng)租賃手續(xù)。⑶工程：工程前期介入的具體內(nèi)容。巡檢記錄的填寫方法。溝通、協(xié)調(diào)及信息傳遞