論房地產(chǎn)稅的稻菜收購案

論房地產(chǎn)稅的稻菜收購案

一、中國的基本稅份(一)稅收增長迅速,地方規(guī)模偏小隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，特別是房地產(chǎn)市場的日益活躍，中國的會計規(guī)模呈逐年上升趨勢。2009年全國契稅收入1735.05億元,2010年突破2000億元,達到2464.85億元,較2009年凈增729.8億元,增長42%,分別高出全國稅收增長率和地方稅收增長率19個百分點和17個百分點,占全國稅收總收入的比重為3.4%。契稅作為地方稅種,從收入上看,近年來在地方各稅收入中排在營業(yè)稅和個人所得稅之后,成為地方固定稅收收入的第三大支柱。從契稅占地方稅收的比重和占地方財政收入的比重來看,總體也是上升趨勢,顯示出發(fā)展的巨大潛力。(二)實行差別化的增值稅征管制度,更好地發(fā)揮好市場的調(diào)控作用我國現(xiàn)行稅制中與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有十多個,覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等各個環(huán)節(jié)。2005年國家稅務(wù)總局開始推行房地產(chǎn)稅收一體化政策,對房地產(chǎn)稅收實行鏈條式管理。契稅正處在整個鏈條的入口和出口位置,是房地產(chǎn)稅收稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié),對房地產(chǎn)其他稅種的征管具有把手作用。讓“居者有其屋”是社會穩(wěn)定、進步、發(fā)達的重要基礎(chǔ)。目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標就在于讓普通住房回歸其民生性,合理抑制其投資性。契稅在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控上具有先天的優(yōu)勢:契稅是在土地和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中對承受方征收的財產(chǎn)稅,也是唯一從需求方進行調(diào)節(jié)的稅種。契稅操作簡單方便,實行差別化稅率和“先稅后證”的征管辦法,使其可以有效引導(dǎo)住房合理消費,同時積累更多的保障性住房建設(shè)資金。從實施的效果來看,差別化的契稅政策成效比較顯著,尤其是降低了低收入群體購買自住性住房的成本。但另一方面,受法定稅率最高上限的制約,契稅對調(diào)節(jié)收入分配、抑制房地產(chǎn)投機行為的作用力度還有待加強。二、個稅目的內(nèi)容契稅的稅目,按照土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為分為土地契稅和房產(chǎn)契稅兩大類五個稅目,分別是:國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與、交換)、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換。契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額,契稅收入的數(shù)額直接受到土地交易額和商品房交易額的影響。(一)土地供給側(cè)銷售量結(jié)構(gòu)按照《中華人民共和國物權(quán)法》,土地物權(quán)有多種表現(xiàn)形式。契稅應(yīng)稅的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移僅指國有土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在土地一級市場,按照《中華人民共和國土地管理法實施細則》,國有土地使用權(quán)可以劃撥使用,也可以出讓、租賃、作價出資。目前,只有國有土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征稅范圍。在土地二級市場,按照《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》),國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以有條件的轉(zhuǎn)讓。這兩種轉(zhuǎn)移方式均屬于契稅的征稅范圍。我國國有土地有償使用始于1982年。在有償用地實行招標、掛牌、拍賣等競價方式后,土地成交價格快速增長。從總量來看,2010年土地出讓總面積29.15萬公頃,同比增長39.6%,出讓面積占土地供應(yīng)總面積的68.1%,同比提高2.6個百分點。其中,招拍掛出讓面積25.73萬公頃,同比增長44.5%,占土地出讓總面積的88.3%,同比提高3.0個百分點。土地出讓總價款27114.39億元,同比增長70.4%,其中,招拍掛出讓總價款26026.01億元,同比增長72.4%(見圖1)。從土地用途來看,2010年住宅用地增長較大。住宅用地供應(yīng)11.44萬公頃,同比增長49.6%,占房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量的74.7%,同比提高0.4個百分點。其中,保障性住房用地供應(yīng)1.66萬公頃,同比增長51.3%,占住宅用地的14.5%,同比提高0.2個百分點。從平均價格來看,2010年普通商品住宅用地出讓均價為1786元/平方米,同比上漲17.9%。其中一、二、三季度出讓均價都是下降趨勢,環(huán)比增長率分別為-3.3%、-10%和-6.0%;第四季度因為供地時序和供地結(jié)構(gòu)的變化,商品住宅用地供應(yīng)較多,帶動價格回升,比三季度增長17.6%(見圖2)。在土地一級市場上,契稅的計稅依據(jù)是國有土地使用權(quán)出讓的成交價格。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于土地的二級市場。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。在實際工作中,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有兩種情況:一種是地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓;一種是地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓。無論地面上有無建筑物的轉(zhuǎn)讓,通常把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合為一個整體,統(tǒng)稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,一般可以以房產(chǎn)交易額為稅基征收契稅。在實際征收管理中,契稅只有一張稅票,并沒有區(qū)別來自土地和房產(chǎn)交易的契稅。作為學(xué)術(shù)探討,如果把土地和房產(chǎn)分開來看,考察二級市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳稅款,也許在理論上的方法之一是可以借助營業(yè)稅來估算。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定,企業(yè)在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。企業(yè)轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去土地使用權(quán)的受讓原價后的余額為營業(yè)額,稅率為5%。所以我們可以按以下公式計算契稅:B是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納的營業(yè)稅,R是土地轉(zhuǎn)讓正常收益率,t是契稅稅率,D為應(yīng)繳契稅,5%為營業(yè)稅稅率。無論理論還是現(xiàn)實工作,影響土地交易額的因素是相同的,面積與價格是直接的決定因素,受到市場供求關(guān)系的影響。更重要的是,土地是特殊的戰(zhàn)略資源,其使用權(quán)交易與國土部門的用地規(guī)劃密切相關(guān),受到國家宏觀政治經(jīng)濟政策的制約,是國家意志的重要體現(xiàn)。(二)商品房銷售情況當(dāng)前房屋權(quán)屬的主要形式有房屋使用權(quán)、房屋所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等。契稅應(yīng)稅的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移指的是以買賣、受贈和交換三種方式取得房屋所有權(quán)的行為。如前所述,房屋所有權(quán)一般由建筑物的所有權(quán)和附著土地的出讓使用權(quán)組成,即所謂的“大產(chǎn)權(quán)”。當(dāng)“小產(chǎn)權(quán)”房轉(zhuǎn)移時,需補交土地出讓金,變?yōu)椤按螽a(chǎn)權(quán)”房,同樣屬于契稅的征稅范圍。根據(jù)財政部對稅收結(jié)構(gòu)的分析,房產(chǎn)的交易額主要受到新建住房和二手房的交易量和價格的影響。2010年契稅快速增長的主要原因是房地產(chǎn)交易額總體保持較快增長,當(dāng)年全國商品房銷售額同比增長18.3%。(2)2010年,全國商品房銷售面積10.43億平方米,比上年增長10.1%。商品房銷售額5.25萬億元,比上年增長18.3%。分地區(qū)來看,中、西部地區(qū)在商品房銷售面積和銷售額上與東部地區(qū)的差距仍然十分明顯。2010年,東部地區(qū)的銷售面積是中部地區(qū)的1.94倍,是西部地區(qū)的1.86倍;銷售額分別是中、西部地區(qū)的3.63倍和3.28倍。2010年東、中、西部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額均為正向增長,銷售面積的增長率分別為4.1%、19.9%和13.5%,銷售額增長率分別為10.1%,39.7%和32.2%。東部地區(qū)銷售面積增長為負的有5個省、市、自治區(qū),銷售面積和銷售額均為負增長的有兩個,即北京和上海。中部和西部地區(qū)只有西藏為負增長,且銷售面積和銷售額增長率均為負值。很明顯,市場化后,影響房產(chǎn)交易額的直接因素是房產(chǎn)交易量和價格,二者與交易額均是正相關(guān)變動,受到市場供求關(guān)系的影響。同時,房地產(chǎn)也是一種特殊的商品,價值高且具有一定的需求剛性,幾乎與每個居民的生活休戚相關(guān)。在我國現(xiàn)階段,房地產(chǎn)市場發(fā)育并不完全,價格過快上漲、新房林立卻空置率高等現(xiàn)象十分突出,引起了國家的高度重視。為了抑制房價過快增長,我國政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度,在出臺的一系列政策措施中就包括了對房地產(chǎn)交易行為征收差別化契稅。主要政策有:各地對購買非普通住宅按法定3%~5%的稅率征收契稅;對于購買普通住宅減半征收契稅,對個人首次購買90平方米以下的普通住房減按1%稅率征收;對保障性住房實行減免稅優(yōu)惠政策。(三)土地價格與房地產(chǎn)價格的關(guān)系1.土地價格上漲在我國,土地一級市場是由政府壟斷經(jīng)營的,其壟斷性表現(xiàn)為政府是土地使用權(quán)的唯一提供者。同時土地本身的經(jīng)濟供給因受到自然供給的限制而缺乏彈性,因此土地價格近似于一種需求價格。進一步分析,土地價格是由引致需求帶來的,即房價的升高引起了對土地的需求,又因為土地的供給缺乏彈性,導(dǎo)致了土地價格上漲。同樣的原因,各地區(qū)土地價格的差異性一定程度上是由于不同地區(qū)對房地產(chǎn)的需求不同造成的。另一方面,與商品房相比,土地供給受國家宏觀政策的制約更加明顯。房價的形成,受市場機制的影響較為顯著。與土地供給不同,房地產(chǎn)(主要是新建商品房)必須通過交易價格的實現(xiàn)收回建設(shè)成本和獲得合理利潤,房地產(chǎn)的交易價格必須是需求方和供給方均能接受的價格,是由供求雙方共同決定的?？疾旆績r的形成機制,地價是基礎(chǔ)成本,再經(jīng)過整個建設(shè)過程形成包括合理利潤在內(nèi)的成本價格,成本價格經(jīng)歷市場供求關(guān)系的博弈,才形成最終的房地產(chǎn)交易價格。盡管房地產(chǎn)的建設(shè)周期較長,但是地價是房價的成本之一是毋庸置疑的,因此地價的上升是房價提高的一個重要因素。由此可見,地價和房價互相有重要的影響,但作為反映土地市場和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的信號,二者的漲落主要是由土地和房產(chǎn)市場的供給和需求決定的,不能簡單的說由房價來決定地價,或者由地價決定房價。2.建筑節(jié)能分析從10年來全國平均價格的趨勢看,地價和房價變化表現(xiàn)出與宏觀經(jīng)濟變化基本一致的波動性。考察2001年以來的地價走勢可以看出,我國的商住綜合地價逐年提高,近年來波動幅度較大。2001~2006年的年平均地價增長比較穩(wěn)定;2007年地價高速增長,年增長率達14.92%,比2006年提高了近8個百分點;2008年增長率幾乎為零,主要是受到全球金融危機影響;2009年和2010年增長率持續(xù)快速回升,分別為7.31%和10.76%?？梢?地價變化表現(xiàn)出與宏觀經(jīng)濟變化相一致的波動性。分析全國商品房的平均價格,2008年金融危機之前,一直都是上升的趨勢,特別是2004年房價增長率達到17.76%,比2003年高近13個百分點。2008年房價與2007年基本持平,2009年增長率突破20%,為10年來的歷史最高點。2010年再次回落,增長率僅為7.11%?？梢钥闯?全國商品房平均價格的變動趨勢與地價變化趨勢基本一致,即與宏觀經(jīng)濟變化趨勢基本相同,但波動幅度更為明顯(見表1)。三、建立和完善農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的稅收制度1997年《中華人民共和國契稅暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)頒布以來,契稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場、增加地方財政收入方面發(fā)揮了重要的作用。但是,隨著我國《土地管理法》及相關(guān)制度的不斷完善和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,僅從我們對稅源的分析中,現(xiàn)行的契稅制度至少存在以下問題。1.在土地一級市場,目前只有國有土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征稅范圍。從土地使用制度發(fā)展上來看,應(yīng)逐步將國有土地使用權(quán)的租賃和作價出資兩種方式規(guī)定為契稅的征稅范圍。2.農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)納入契稅征稅范圍。依據(jù)《土地管理法》,農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓?！稌盒袟l例》規(guī)定,只有國有土地使用權(quán)的出讓屬于契稅的征稅范圍,集體土地不經(jīng)征用成為國有土地,不得出讓。但是隨著我國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展,逐漸出現(xiàn)了以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等形式自發(fā)轉(zhuǎn)移農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)象,尤其是在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)更加普遍。2009年出臺的《國土資源部關(guān)于促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》強調(diào),規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。除特殊規(guī)定外,凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經(jīng)確定為經(jīng)營性的集體建設(shè)用地,可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn);加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場建設(shè),促進集體建設(shè)用地進場交易,規(guī)范流轉(zhuǎn);各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動中,要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán),二次分配政府參與”的原則,出臺和試行集體建設(shè)用地有償使用收益的分配辦法,增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。當(dāng)國家正式出臺農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法時,為了保證國有土地和集體土地使用權(quán)受讓人契稅稅負的公平性及契稅經(jīng)濟稅源的完整性,適應(yīng)修改后的《土地管理法》,現(xiàn)行契稅制度必然要進行相應(yīng)的改革,把農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移納入契稅的稅目。3.土地和房產(chǎn)交易額并不能與當(dāng)期繳納的契稅相對應(yīng)?！稌盒袟l例》第八條規(guī)定,納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬