某新樓宇物業(yè)管理項目承接驗收方案

某新樓宇物業(yè)管理項目承接驗收方案目錄接管驗收方案………………2驗收不合格項處理作業(yè)指導書………7接管驗收標準……8接管驗收資料清單………11接管驗收對各施工單位的基本要求……13接管驗收物料準備……14附錄：各類驗收表格接管驗收資料移交登記表………………15本項目接管驗收表（室內建筑部分)16本項目接管驗收表（室內電氣部分）17本項目接管驗收表（室內給排水部分)18本項目接管驗收表（室外公共設施）19本項目接管驗收表（小區(qū)路燈）………20本項目接管驗收表（小區(qū)圍墻）……21本項目接管驗收表（小區(qū)道路）……22本項目接管驗收表（天臺）………23本項目接管驗收表（樓層公共部分）…24本項目接管驗收表（智能化安防系統(tǒng)）25本項目接管驗收表（水景工程）……26本項目接管驗收表（雨水井）………27本項目接管驗收表（污水井）………28本項目接管驗收表（管道閥門井）……29本項目接管驗收表（消防井）…………31本項目接管驗收表（保安崗亭）…32接管驗收移交記錄……33接管驗收問題匯總表………34接管驗收方案1.0方案目的：確保接管驗收工作的開展及順利進行。2.0接管驗收意義：2.1新樓宇的接管驗收是指在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。2.2明確交接雙方的責、權、利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，為后期管理提供法律依據。3.0接管驗收的條件：3.1建設工程全部施工完畢，并已竣工驗收合格；3.2供電、給排水、供暖、消防、道路等設備設施能正常使用；3.3有關部門對樓棟、戶編號已經確認。4.0接管驗收的內容：4.1房屋的質量及使用功能檢驗4.1.1房屋的質量及使用功能檢驗包括主體結構、屋面、樓地面、地下室、樓內外裝修等方面。4.1.2根據設計要求，每棟每層每戶逐個房間（包括配套公共設施、設備用房）按設計要求清點物件及進行外觀檢查。根據情況編制小區(qū)房屋質量驗收記錄表。4.1.2.1確定物件數據量是否符合，外觀上有無損壞；4.1.2.2房屋建筑或屋內物件有無明顯不符合標準要求；4.1.2.3主體結構是否有較明顯的裂縫，外墻是否有滲水現象；4.1.2.4屋面、樓地面、衛(wèi)生間、陽臺、廚房等是否有積水、滲漏現象；4.1.2.5門窗安裝是否牢固，縫隙嚴密，有無變形，是否靈活，門窗玻璃是否安裝牢固；4.1.2.6屋內墻面是否平整，是否有明顯裂縫，油漆、刷漿是否色澤一致，是否有脫落、漏刷現象。4.2設備及配套設施的質量及使用功能檢驗4.2.1設備及配套設施檢驗包括電氣線路、室內外照明、供配電系統(tǒng)、室內外給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防避雷系統(tǒng)、采暖、門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)、其他智能化系統(tǒng)、娛樂設施及相關配套的設備房等附屬工程。4.2.2設備及配套設施的驗收可分項進行，根據情況編制相關小區(qū)的設備設施驗收記錄表，每項驗收均須有單獨驗收結果。4.2.3每項驗收時根據設計要求逐一進行檢查。4.2.3.1檢驗設備設施功能是否符合規(guī)定要求（可測試運行應現場檢驗運行情況）；4.2.3.2管道線路是否正常、暢通、各類閥閘是否靈活；4.2.3.3各類配件、支架、管線是否齊全、完好；4.2.3.3相關的儀表、儀器是否齊全、精確，裝置是否良好；4.2.3.4所有的設備設施是否符合國家規(guī)定的安全標準，是否有相關的安全防護裝置。4.2.3.5對于消防、采暖等須有政府許可的專業(yè)部門的驗收合格證；4.2.3.7相關的附屬設施如溝、井等符合規(guī)定要求。4.3小區(qū)環(huán)境工程驗收4.3.1小區(qū)環(huán)境驗收包括小區(qū)道路、圍墻、停車場、園林綠化工程等；4.3.2環(huán)境工程驗收可分項進行，根據情況編制相關環(huán)境、綠化工程驗收記錄表，每項驗收均須有單獨驗收結果。4.3.3每項工程根據設計要求逐一進行驗收，確定是否符合要求。4.3.3.1小區(qū)內道路、圍墻是否完整，是否與主干道相通完整；4.3.3.2小區(qū)內場地是否清理干凈、臨時設施及過渡用房是否已拆除清理完畢；4.3.3.3停車場是否有符合交通管理局要求的交通設施標志、減速設施；4.3.3.4綠化面積、施工是否符合設計要求，草坪、花卉、喬灌木等長勢是否良好、是否有病蟲害，是否有黃土裸露現象、園林小品是否完好等。5.0接管驗收注意事項：5.1接管驗收雖然是以竣工驗收合格為前提，但接管驗收是對每一細節(jié)進行檢驗（如衛(wèi)生間地漏排水不暢等等）。5.2接管驗收必須堅持合格一項接管一項的原則。5.3接管驗收一定要寫明接管日期，以便劃清責任界線。6.0前期準備工作：6.1

小區(qū)竣工驗收三個月前，部分工程技術人員開始進駐現場，對小區(qū)施工進行跟進，主要了解小區(qū)設備設施整體情況，熟悉各類設備的構造、性能、產地等；熟悉水、電、采暖管道線路鋪設位置及走向，為入住后的管理維修打基礎。6.2小區(qū)竣工驗收一個月前，各項目組工作人員進駐現場，參與工程竣工收尾監(jiān)理工作，熟悉整個小區(qū)的環(huán)境，掌握各種設備設施的安裝、性能、運行及維修情況，對各組涉及的項目重點跟蹤檢驗，對不符合驗收標準的，及時與承建單位及開發(fā)商聯(lián)系，進行處理，為正式驗收奠定基礎。6.3根據移交單位申請驗收所提供的資料（如竣工圖、設備清單、設備調試運行記錄等），編制驗收所涉及內容的各種表格，并制定驗收計劃。計劃包括驗收人員的專業(yè)分組、任務分配及驗收進度等。6.4對驗收人員進行培訓，統(tǒng)一驗收標準、工作方法等。6.5與開發(fā)商聯(lián)系，要求相關施工管理人員陪同驗收，部分設備須由其人員進行開機運行試驗。每組相關施工單位至少有一人陪同。7.0驗收實施：7.1各驗收小組人員開始按專業(yè)分工及標準、計劃、設備清單等進行初次驗收。對實物的驗收，主要驗收設備和主材料的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數量，核對安裝位置等，并作試運行以驗證功能。驗收過程中，對不合格項（未達驗收標準或與設計要求不符），在相關驗收表格中做好記錄。8.0驗收后不合格項的處理8.1初次現場驗收結束后，驗收小組專業(yè)人員對各單項不合格內容進行統(tǒng)計。8.2驗收小組負責人匯總各單項的不合格內容，形成《整改報告》并提交開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進行整改。8.3物業(yè)公司（管理處）對《整改報告》的整改活動進行跟進，為整改內容的驗收做準備。8.4驗收小組根據開發(fā)商約定的日期對整改內容進行驗收，并進行記錄和統(tǒng)計。由驗收小組負責人形成《整改內容復驗報告》呈報物業(yè)公司總經理。9.0驗收后的處理工作9.1驗收小組專業(yè)人員根據分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據全部的單項驗收報告形成綜合性驗收報告的評定及意見書，呈報物業(yè)公司總經理。同時將各不合格項目形成書面報告，呈報公司總經理。9.2公司總經理代表物業(yè)公司與移交單位進行正式移交，填寫《接管驗收移交記錄》并辦理有關手續(xù)。11.2設備項目組五人、環(huán)境設施項目組六人，文件資料組三人，負責人即為組長。11.3設備組主要驗收內容為：各變配電室及設備、風機、地面各管道閥門井、消防井、供暖設施、中控室及設備、停車場、小區(qū)路燈、信報箱、電表、水表及閥門、智能化設備。11.4環(huán)境組主要驗收內容為：房屋室內、房屋公共部位（樓宇標準層、地下室、天臺、樓道等）、小區(qū)道路、小區(qū)圍墻、小區(qū)沙井、檢查井、綠化工程、水景工程、垃圾箱、保安崗亭。11.5資料組主要驗收內容為：房屋產權資料、業(yè)主資料、政府驗收合格資料、工程技術資料（圖紙、說明書）等。12.0接管驗收的標準及職責分工：12.1相關標準見《接管驗收標準》。12.2各組按照具體分工內容，依照有關標準進行接管驗收，并做好各項記錄和跟進工作。13.0接管驗收資料要求：13.1資料內容見《接管驗收資料清單》。13.2職責：對接收的資料作好記錄，并分類存檔。將遺留問題在《接管驗收資料遺留問題登記表》進行登記備忘，并在公司行政部歸檔長期保存。驗收不合格項處理作業(yè)指導書1.0定一：未達驗收標準或與設計要求不符的內容。2.0目答：維護業(yè)主及物業(yè)接管單位的利益。3.0適用范圍：所有接管驗收中發(fā)現的質量問題。4.0方法和過程控制：接管驗收標準1.0目的：確保樓宇住用的正常使用功能2.0內容：新建房屋的接管驗收標準2.1質量與使用功能的檢驗2.1.1主體結構：a地基基礎的沉降不得超過GBJ7(建筑地基基礎設計規(guī)范)的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。b鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值。(GBJ10一鋼筋混凝土結構設計規(guī)范)。c木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合GBJ206(木結構工程施工及驗收規(guī)范)中2.I.I條的有關規(guī)定。d磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。e反應抗震設防的房屋，必須符合GBJll(建筑抗震設計規(guī)范)的有關規(guī)定。2.1.2外墻不得滲水。2.1.3屋面：a各類屋面必須符合GBJ207(屋面工程施工及驗收規(guī)范)中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。b平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。c陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、塘溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。2.1.4樓地面：a面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直、無缺棱掉角。b衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。c木樓地面應平整牢固，接縫密合。2.1.5裝修：a鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。b進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的兗子均應裝設鐵柵欄。c木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。e抹灰應表面干整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。f飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。g油漆，刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷現象。2.1.6電氣：a電氣線路安裝應平整、牢固、順直，穿墻應有導管。導線連接必須緊密，導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。b應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。c照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。d電氣產品、材料必須是符合有關標準的合格產品。e“火線進開關，零線進燈頭”，插座接線，面對插座時應符合“左零右火，接地在上”的規(guī)定。f開關、插座安裝牢固，位置正確，蓋板端正，表面清潔，緊貼墻面。g電氣工程施工完成后，應進行必要的試驗。如：電器通電，燈具試亮，開關試控制等。h工程竣工時應向住戶提供配線竣工簡圖，標明導線規(guī)格及暗管走向。i各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GBJ232(電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范)的要求。J對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。K除上述要求外，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。2.1.7水、衛(wèi)、消防：a管道匝安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。管道試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求。應按套安裝水表或預留表位。b各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。c管道的管徑、坡度及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。d高位水箱進水管與水井檢查口的設置應便于檢修。e衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。不應有跑。冒、滴、漏現象。e衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。f水泵安裝應有減震措施，運行時平穩(wěn)無較大震動。g消防設施必須符合GBJl6(建筑設計防火規(guī)范)、GBJ45(高層民用建筑設計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證.2.1.8附屬工程及其它；a室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJl4(室外排水設計規(guī)范)第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。b化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。c明溝、散水、落水溝間不得有斷裂、積水現象。d房屋入口處必須做室外道路，井與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。e房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格，位置須符合有關規(guī)定。卸掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通；無阻塞物。f單體工程必須做到工完料凈場地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。g群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。接管驗收資料清單一、產權資料1項目開發(fā)批準報告；2規(guī)劃許可證；3投資許可證；4土地使用合同；5建筑開工許可證；6用地紅線圖。二、綜合竣工驗收資料：1竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；2建設工程竣工驗收證書；3公共配套設施綜合驗收合格證書；