老舊住宅小區(qū)可行性研究報告

中房·新團結(jié)項目改造試點工程可行性研究匯報目錄第一章項目總論第二章市場調(diào)查及需求預測第三章建設(shè)條件工程規(guī)劃設(shè)計方案第五章投資估算第六章項目實行進度計劃第七章資金籌措及用款計劃第八章經(jīng)濟分析第九章結(jié)論附件1《用水量計算書》附件2《熱負荷計算書》附件3《用電荷計算書》附件4《燃氣計算書》附件5《項目前期費用原則》第一章項目總論項目概要1.1.1項目名稱本項目名稱為中房·新團結(jié)（老住區(qū)改造項目）。1.1.2項目主辦、承接單位本項目由中國房地產(chǎn)開發(fā)集團（簡稱中房集團）主辦，中房集團聯(lián)合投資股份有限企業(yè)（簡稱中房聯(lián)投企業(yè)）與中房集團呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（中房呼市企業(yè)）共同承接。詳細方式是雙方共同出資，按股份制方式組建一種具有獨立法人資格的項目企業(yè)——呼和浩特市中房房地產(chǎn)開發(fā)有限責任企業(yè)（呼市中房項目企業(yè)），并由新組建項目企業(yè)負責本項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售及有關(guān)事宜；支配開發(fā)收益，承擔開發(fā)風險。1.1.3項目主管部門本項目行政主管部門為呼和浩特市人民政府、呼和浩特市建委及呼和浩特市新城區(qū)人民政府。1.1.4本次項目建設(shè)用地位于原呼和浩特市團結(jié)小區(qū)西區(qū)，該小區(qū)位于呼和浩特市中心區(qū)。項目建設(shè)用地南臨呼市東西向最重要干道新華街，東臨豐州路，西臨構(gòu)件街，北至北垣街，東西長度為470米，南北長度為700米，該建設(shè)場地屬呼市新城本項目建設(shè)用地面積為30.25公頃，該地段現(xiàn)為呼和浩特最早的住宅小區(qū)――團結(jié)小區(qū)1.1.本項目可行性研究由中房聯(lián)投企業(yè)、思源集團、呼市民用建筑設(shè)計院共同承擔。可行性研究的根據(jù)為國家現(xiàn)行工程規(guī)劃建設(shè)法規(guī)及規(guī)范、計劃開發(fā)土地的協(xié)議及權(quán)證文獻。擬建場地基礎(chǔ)技術(shù)資料，市場調(diào)查資料，政府有關(guān)主管部門指令，同意文獻以及國家有關(guān)的法律法規(guī)。a可行性研究編制根據(jù)·《中華人民共和國建筑法》·《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB

50180-93·《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999·《民用建筑節(jié)能設(shè)計原則》JGJ26-95·《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016—·《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95·《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—·中國房地產(chǎn)開發(fā)集團《有關(guān)內(nèi)蒙古呼和浩特市團結(jié)小區(qū)列為（中房老住區(qū)科技改造與重建試點工程）的告知》中房集字（）第011號·中房·新團結(jié)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案（由北京龍安通辰建筑設(shè)計企業(yè)提供）《呼和浩特市12月房地產(chǎn)市場信息》b可行性研究的重要內(nèi)容包括可行性研究的重要內(nèi)容包括：·投資開發(fā)項目的場地建設(shè)條件分析；·項目的工程建設(shè)方案及技術(shù)可行性；·項目開發(fā)多種費用及總投資估算；·項目開發(fā)各年度工作計劃；·項目開發(fā)各年度資金使用狀況及流動狀況;·市場調(diào)查成果分析；·各類房屋價格確定；·投資效益分析;·投資風險分析及風險規(guī)避對策；1.2項目背景1.2.1本項目為呼市團結(jié)小區(qū)舊小區(qū)改造及重建項目。呼市團結(jié)小區(qū)始建于1984年，屬改革開放后政府出資建設(shè)的最早的都市住宅區(qū)之一，建成當時建設(shè)總規(guī)模為296214㎡，大小建筑共88棟，小區(qū)內(nèi)配有80T供熱鍋爐房一座，同步配建有幼稚園、小學、中學、醫(yī)院及有關(guān)的配套公建，由于當時建設(shè)開發(fā)經(jīng)驗及資金條件，規(guī)劃設(shè)計水平，基礎(chǔ)設(shè)施配套水平，建造水平及小區(qū)管理水平等諸多歷史原因限制，至今看來小區(qū)在諸多方面都存在著先天的局限性。此外，歷經(jīng)二十余年的使用后，目前絕大多數(shù)的基礎(chǔ)配套設(shè)施如供水系統(tǒng)；供電系統(tǒng)；供熱系統(tǒng)及排水系統(tǒng)已不能正常使用，每年需投入大量資金進行維修及改造。盡管如此，小區(qū)目前仍存在著雖然通過改造也無法徹底處理的如下諸多問題：·用電負荷的增長二十余年來伴隨生活方式的變化，居民生活用電負荷較之二十余年前增長大概5～15倍左右，小區(qū)既有的供電系統(tǒng)已無法滿足居民使用規(guī)定，同步，小區(qū)既有的供電系統(tǒng)如不重建將存在有極大的安全隱患?！ぞ用衿囃７哦嗄昵靶^(qū)建設(shè)之初僅考慮了居民部分自行車停放，居民汽車停放未在規(guī)劃設(shè)計考慮范圍之內(nèi)，因此，雖然是最低原則的居民汽車停放場地規(guī)定也無法滿足?！そㄖ锏陌踩阅芏嗄昵靶^(qū)建設(shè)時是按當時國家頒布的建設(shè)規(guī)范和建設(shè)原則執(zhí)行，小區(qū)建成后，因財政原因從未對從小區(qū)既有的建筑物進行過大規(guī)模的安全加固，目前的角度看，小區(qū)既有的建筑物無論從正常使用角度還是從建筑物抗震抗災能力上都無法滿足目前國家對建筑物的安全規(guī)定，也就是說既有建筑存在很大的安全隱患。·基礎(chǔ)配套設(shè)施老化小區(qū)建設(shè)之初，曾按當時的建設(shè)原則修建了與住宅相配套的室外給水、排水、供熱及電力管線，建成之后隨時代發(fā)展在小區(qū)內(nèi)又增設(shè)了燃氣管線及、通信電纜及有線電視線路。二十余年來，小區(qū)內(nèi)增建改建現(xiàn)象不停發(fā)生，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施管線亂接亂建狀況亦不停發(fā)生，加之原有基礎(chǔ)設(shè)施管線年久失修，現(xiàn)已無法通過正常維修來滿足使用規(guī)定。，為貫徹貫徹《國務(wù)院有關(guān)處理都市低收入家庭住房困難的若干意見》和《國務(wù)院有關(guān)增進節(jié)省集約用地的告知》的文獻精神，中房集團啟動了“中房老住區(qū)科技改造與重建試點工程”，本項目被列為第一批試點（中房集字[]第011號文獻）。9月，中房集團與呼和浩特市人民政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，項目正式啟動。1.2.2承建投資方式本項目由呼市中房項目企業(yè)投資，投資風險由股東共同承擔。投資方式所有為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入、合作單位融資、銀行信貸及商品房屋預售四條渠道處理。1.2.3承建單位背景中房集團聯(lián)合投資股份有限企業(yè)是中國房地產(chǎn)開發(fā)集團對外合作的投融資平臺，是“中房老住區(qū)科技改造與重建試點工程”的承接單位，注冊資本金1億元人民幣，企業(yè)董事長張文清。中房集團呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總企業(yè)下屬的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中房集團呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有獨立的法人資格、獨立的開發(fā)資質(zhì)，企業(yè)總經(jīng)理為邵偉。第二章市場調(diào)查及需求預測本項目市場調(diào)查目的有三個方面，其一為弄清呼和浩特市房地產(chǎn)市場的目前狀況；其二為確定一種客觀的多種房屋產(chǎn)品的銷售價格；其三為本項目潛在競爭對手的優(yōu)勢及劣勢，從而確定本產(chǎn)品的定位方向、品質(zhì)及市場競爭賣點。2.1呼和浩特市房地產(chǎn)市場分析調(diào)查本次調(diào)查數(shù)據(jù)重要根據(jù)為呼和浩特房產(chǎn)局提供的資料；調(diào)查的重要時間段為1-12月。2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資狀況1—12月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資100.44億元，同比增長3.86%，其中商品住宅完畢投資77.15億元，同比增長了6.94%，其中，經(jīng)濟合用住房完畢投資16.29億元，同比增長了9.62%。廉租房完畢投資5852萬元，同比增長168%。2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)本年資金到位狀況1—12月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金125.31億元，同比增長了14.99%，其中，國內(nèi)貸款14.21億元，同比增長了52.96%；運用外資6678萬元，同比增長108.69%；企業(yè)自籌資金76.41億元，同比增長了26.1%，其他資金34.02億元，同比下降了12.23%。從資金來源狀況看，企業(yè)自籌資金比重占60.98%，企業(yè)自有資金、其他資金比重分別占35.46%、27.15%。與1—11月相比，國內(nèi)貸款增長了3370萬元，環(huán)比增長了2.38%；企業(yè)自籌資金增長20376萬元，環(huán)比增長2.74%；其他資金增長27794萬元，環(huán)比增長了8.89%。2.1.3土地購置及開發(fā)1—12月份，購置土地面積98.34萬平方米，同比下降了56.67%，完畢開發(fā)土地面積168.81萬平方米，同比下降了32.13%，待開發(fā)土地面積925.65萬平方米，同比增長了139.94%，土地購置費13.38億元，同比下降了25.58%，與1—11月相比，購置土地面積增長為0，完畢開發(fā)土地面積增長15.55萬平方米，分別增長0和10.15%。土地開發(fā)投資2.35億元，同比下降了20.34%。與1—11月相比，土地開發(fā)投資增長0.11億元，購置土地費增長為0，分別增長為4.91%和0。2.1.4商品房施工、新動工、竣工狀況1—12月份，全市商品房施工面積為1639.06萬平方米，同比增長了20.61%，其中，商品房住宅施工面積1320.42萬平方米，同比增長了30.4%，其中，經(jīng)濟合用住房施工面積305萬平方米，同比增長98.1%，與1—11月相比，施工面積增長為0，其中住宅施工面積增長為0，其中經(jīng)濟合用住房施工面積增長為0，分別增長為0。商品房新動工面積465.7萬平方米，同比增長了22.93%，其中，商品住宅新動工面積374.26萬平方米，同比增長了27.1%，其中經(jīng)濟合用住房新動工面積132萬平方米，同比增長了189.96%。與1—11月相比，商品房新動工面積增長為0，其中住宅新動工面積增長為0，其中經(jīng)濟合用住房面積增長為0，分別增長為0。廉租住房施工面積5.13萬平方米，同比增長320.5%1—12月份，全市商品房屋竣工面積374.56萬平方米，同比增長了16.74%，其中，商品房住宅竣工面積333.38萬平方米，同比增長了37.74%，其中經(jīng)濟合用住房竣工面積42萬平方米，同比下降了50.6%。與1—11月相比，商品房竣工面積增長88.77萬平方米；商品房住宅竣工面積增長75.22萬平方米。其中經(jīng)濟合用住房增長為0，分別增長了31.1%、29.14%和0。廉租住房竣工面積3.22萬平方米，同比增長了163.93%。2.1.5商品房供銷狀況1—12月份，全市商品房銷售套數(shù)9693套，同比增長了16.26%，總成交面積107.47萬平方米，同比增長了22.67%，當月與上月環(huán)比銷售套數(shù)增長了9.07%；總成交面積增長了13.47%，商品房銷售金額309191萬元，同比增長25.4%，當月與上月環(huán)比增長12.66%，其中，商品房住宅銷售套數(shù)8069套，同比增長了10.81%，商品房住宅銷售面積86.74萬平方米，同比增長了15.33%，其中90平方米如下面積占33.2%，當月與上月環(huán)比銷售套數(shù)增長了11.67%，銷售面積增長了11.79%，商品房住宅銷售金額216680萬元，同比增長13.26%，當月與上月環(huán)比增長11.03%。（一）商品房現(xiàn)房供銷狀況1—12月，全市商品房現(xiàn)房銷售套數(shù)7078套，同比增長了15.01%，商品房現(xiàn)房銷售面積75.6萬平方米，同比增長了20.97%，當月與上月環(huán)比銷售套數(shù)增長了10.18%，銷售面積增長了13.06%。商品房現(xiàn)房銷售金額210719萬元，同比增長了21.49%，當月與上月環(huán)比增長了12.42%，其中商品房住宅現(xiàn)房銷售套數(shù)5678套，同比增長了9.02%，銷售面積59.12萬平方米，同比增長了11.1%，其中90平方米如下面積占28.3%，當月與上月環(huán)比銷售套數(shù)增長了9.57%，銷售面積增長了9.75%。商品房住宅現(xiàn)房銷售金額133143萬元，同比增長了5.05%，當月與上月環(huán)比增長了8.24%。辦公用現(xiàn)房銷售套數(shù)138套，同比下降了42.74%，銷售面積2.64萬平方米，同比下降了80.73%，當月與上月環(huán)比分別增長8.66%與22.79%。銷售金額10177萬元，同比下降了50.1%，當月與上月環(huán)比增長了16.82%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房銷售套數(shù)902套，同比增長為70.5%，銷售面積13.6萬平方米，同比增長了187.52%，當月與上月環(huán)比分別增長了15.79%與28.91%。銷售金額63596萬元，同比增長了160.1%，當月與上月環(huán)比增長了22.05%；其他現(xiàn)房銷售套數(shù)360套，同比增長了104.55%，銷售面積1.24萬平方米，同比增長了90.77%，當月與上月環(huán)比分別增長了7.14%與5.08%。銷售金額3803萬元，同比增長了103.37%；當月與上月環(huán)比增長了5.32%。（二）商品房期房供銷狀況1—12月份，全市商品房期房預銷售套數(shù)2615套，同比增長了19.79%，預銷售面積30.87萬平方米，同比增長了27.1%，當月與上月環(huán)比預銷售套數(shù)增長了6.17%，預銷售面積增長了14.5%。期房預售金額98472萬元，同比增長了34.68%，當月與上月環(huán)比增長了13.18%，其中期房住宅預銷售2391套，同比增長了15.28%，預銷售面積27.62萬平方米，同比增長了22.97%，其中90平方米如下面積占41%。當月與上月環(huán)比預銷售套數(shù)增長了16.98%，預銷售面積增長了16.44%。預售金額83538萬元，同比增長了29.38%，當月與上月環(huán)比增長了15.79%。辦公用房期房預銷售面積1.22萬平方米，同比增長了1255.6%，當月與上月環(huán)比增長為0。預售金額4336萬元，同比增長了1454.12%，當月與上月環(huán)比增長為0；商業(yè)營業(yè)用房期房預銷售面積1.94萬平方米，同比增長了32.88%，當月與上月環(huán)比增長了0.52%。預售金額9861萬元，同比增長了36.4%，當月與上月環(huán)比增長了0.79%；其他預售面積0.09萬平方米，同比下降了67.86%，當月與上月環(huán)比增長為0，預售金額737萬元，同比下降29.27%，當月與上月環(huán)比增長為0。（三）商品房供求狀況1—12月份，全市商品房竣工房屋面積374.56萬平方米，銷售面積比竣工面積少267.09萬平方米，其中商品房住宅竣工面積333.38萬平方米，銷售面積比竣工面積少246.64萬平方米，其中，經(jīng)濟合用住房竣工面積42萬平方米，銷售面積比竣工面積少23萬平方米。辦公用房竣工面積6.03萬平方米，同比下降了72.55%，銷售面積比竣工面積少2.17萬平方米，同意預售面積22.6萬平方米，同比增長了127.36%，當月與上月環(huán)比增長了0.53%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積25.87萬平方米，同比下降了45.53%，銷售面積比竣工面積少10.33萬平方米，同意預售面積68.9萬平方米，同比增長了159.8%，當月與上月環(huán)比增長了2.62%；其他用房竣工面積9.26萬平方米，同比下降了1.07%，銷售面積比竣工面積少7.93萬平方米，同意預售面積10.81萬平方米，同比下降了31.5%，當月與上月環(huán)比增長14.39%。1—12月份月末合計商品房可售面積799.57萬平方米，同比增長了78.99%，當月與上月環(huán)比增長了23.72%。其中，商品房住宅可售面積435.59萬平方米，同比增長了91.13%，當月與上月環(huán)比增長了36.72%。1—12月同意商品房預售面積299.88萬平方米，同比增長了15.91%，當月與上月環(huán)比增長了7.99%，其中同意預售商品住宅189.57萬平方米，同比下降了8.19%，當月與上月環(huán)比增長11.11%。（四）商品房空置面積狀況截至12月底，全市空置商品房合計263.14萬平方米，同比增長了55.19%，與1—11月相比增長了22.88%。在所有商品房空置面積中，商品住宅空置面積為203.87萬平方米，占商品房空置面積的77.48%，同比增長了81.27%。與1—11月相比，增長了22.39%。辦公用房空置面積13.44萬平方米，占商品房空置面積的5.11%，同比下降了23.68%。與1—11月相比，增長了24.9%。商業(yè)營業(yè)用房空置面積為35.08萬平方米，占商品房空置面積的13.33%，同比增長了0.2%，與1—11月相比，增長了24.84%。其他用房空置面積10.75萬平方米，占空置房面積的4.09%，同比增長了139.96%。與1—11月相比，增長了23.71%。2.1.61—12月份,全市銷售的商品住宅中，以成交面積記錄，商品住宅單套建筑面積在60-80平方米的占商品住宅成交總面積的11.85%，80-90平方米的占商品住宅成交總面積的13.83%，90-100平方米的占14.56%，100-120平方米的占商品住宅成交總面積的23.97%，120-144平方米的占商品住宅成交總面積的17.28%，144－180平方米的占住宅總成交面積的10.3%，不小于180平方米的占商品住宅成交總面積的8.21%。2.1.61—12月份，全市存量房交易9252套，同比增長了98.75%，成交總面積84.48萬平方米，同比增長94.74%，比今年11月份分別增長了9.12%和8.04%，成交金額24.12億元，同比增長了176.29%，比今年11月增長了2.9%，其中，存量房住宅交易7801套，同比增長了90.83%，成交總面積62.12萬平方米，同比增長了74.15%，比今年11月分別增長9.98%和9.81%，成交金額13.44億元，同比增長了107.73%，比今年11月增長了4.83%。存量房交易以二手商品住宅為主，占存量房交易總面積的73.53%。2.1.7商品住宅現(xiàn)房買賣價格1000—1500元/平方米的占商品住宅現(xiàn)房成交總面積的12.43%，1500-元/平方米的占12.7%，-2500元/平方米的占15.9%，2500-3000元/平方米的占29.17%，3000—4000元/平方米的占23.48%，4000—5000元/平方米的占6.32%。2.1.81—12月份，本市城區(qū)購置商品房住宅面積58.98萬平方米，占商品房住宅銷售總面積的68%；本市其他購置商品房住宅面積6.07萬平方米，占商品房住宅銷售總面積的7%；本自治區(qū)其他地區(qū)購置商品房住宅19.08萬平方米，占商品房住宅銷售總面積的22%；外省市購置商品房住宅面積2.61萬平方米，占商品房住宅銷售總面積的3%。2.1.9根據(jù)簡樸算術(shù)平均法計算，12月份，全市商品現(xiàn)房買賣平均價格3901元/平方米，同比增長為1.72%。商品房平均銷售價格今年1—12月份增長速度平穩(wěn)。2.1.1012月份，全市存量房買賣平均價格2855元/平方米，同比增長了41.89%。2.2本項目商品房確定價格根據(jù)上述呼市房地產(chǎn)市場的實際狀況及周圍樓市行情，本項目各類商品房屋確定價格如下：·高層商品住宅銷售價格:4000元/米2·商業(yè)街鋪銷售價格：1元/米2·商場建筑平均銷售價格:8500元/米2·地下一層賣場價格:8000元/米2·寫字樓、公寓、酒店價格：4500元/米2·地下車庫及車位：2500元/米2第三章建設(shè)條件3.1本項目建設(shè)用地位于呼和浩特市中心偏東，南臨呼市東西向最重要干道新華街，東臨豐州路，西臨構(gòu)件街，北至北垣街。建設(shè)場地四面環(huán)有都市交通干道，交通條件十分便利。場地東西長度為470米，南北長度為700米。本項目建設(shè)用地面積為3建設(shè)場地需要完畢原有居民的安頓及原有建筑的拆除。原有居民安頓重要采用原地址回遷。個別住戶采用貨幣賠償?shù)拇胧┌差D。3.本項目供水水源為都市自來水供水管網(wǎng)，新建小區(qū)需要3～4個自來水接入口，目前場地周圍道路均有已建成自來水都市管道，建設(shè)時及建成后可直接接入使用。3.1.3污水排放條件本項目建設(shè)時及建成后所排放污水重要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后可直接排入都市污水管道。目前場地周圍道路均有已建成的都市污水排水管道，污水將直接排放都市污水排水管道。3.1.4雨水排放條件本項目設(shè)有小區(qū)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水運用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向小區(qū)雨水管線，而后經(jīng)都市道路雨水搜集系統(tǒng)匯入都市雨水管網(wǎng)。3.1.5供熱條件小區(qū)內(nèi)原有80T熱水鍋爐房一座，該鍋爐房計劃新增供熱鍋爐65T。小區(qū)周圍有可運用都市集中供熱管網(wǎng)做為熱源，估計既有鍋爐房加上都市供熱管網(wǎng)后，供熱能力仍有局限性，實時將考慮其他形式的能源形式補充局限性部分。3.1.6燃氣供應(yīng)條件本項目以天然氣做為居民生活燃料，地區(qū)內(nèi)既有都市道路已設(shè)有天然氣管道干線，可直接入戶使用。3.1.7供電、電訊條件本項目運用都市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項目周圍及區(qū)內(nèi)的都市道路都市高壓電纜均已建成，本小區(qū)需設(shè)開閉所三座，高壓電網(wǎng)直接進入?yún)^(qū)。小區(qū)周圍都市通訊條件及寬帶網(wǎng)狀況就均能滿足居民使用規(guī)定。第四章工程規(guī)劃設(shè)計方案4.1舊團結(jié)小區(qū)現(xiàn)實狀況目前舊團結(jié)小區(qū)首期規(guī)劃范圍總占地面積為302494m2（30.25公頃約453.75畝），各類建筑88棟。需拆遷建筑總面積301134m2，其中住宅拆遷面積為282172m2，商業(yè)及其他拆遷面積為18962m2，暫不拆除建筑面積為113224.2計劃建設(shè)規(guī)模確定原則本項目詳細規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)規(guī)模按如下原則進行：·住宅建設(shè)所有按高層住宅考慮；·住宅建筑容積率暫按本市常規(guī)高層住宅容積率≤3.5考慮；·公共建筑容積率暫按≤5.5考慮；·住宅車輛停車原則暫按每戶0.7考慮，其中≥50%為地下停車；·商業(yè)建筑及公共建筑車輛停車原則暫按每萬平米30輛考慮，其中地下停車＞50%；·地下停車場建筑面積按每部車輛50㎡考慮?！ど虡I(yè)建筑、公共建筑及小區(qū)其他配套建筑規(guī)模暫按《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB

50180-93千人指標確定。4.3規(guī)劃設(shè)計原則本項目規(guī)劃建設(shè)按如下原則設(shè)計：·所有樓盤朝向均按南北朝向設(shè)計；·所有住宅樓盤采光按大寒日有效日照2時考慮，有效日照時段位9～16時?！に凶≌瑯潜P均按高層考慮，樓層高度為18～30層?！ば^(qū)配套服務(wù)設(shè)施按小區(qū)級配設(shè)?！ば^(qū)所有建筑物均為節(jié)能建筑?！ば^(qū)采用人車分流的交通方式布設(shè)道路網(wǎng)?！ば^(qū)住宅建筑容積率暫按≤3.5考慮?！ば^(qū)公共建筑容積率暫按≤5.5考慮?！ば^(qū)建筑密度按不不小于≤25%控制。4.4計劃建設(shè)綜合技術(shù)經(jīng)濟指標中房·新團結(jié)住宅小區(qū)詳細規(guī)劃設(shè)計初步方案計劃綜合技術(shù)經(jīng)濟指標如下：綜合技術(shù)經(jīng)濟指總用地面積302494總建筑面積1216960新建建筑總面積1204175地上總建筑面積1061960其中新建建筑面積1049175保留建筑面積12785新建建筑面積其中商業(yè)建筑面積174589住宅建筑面積705690會所建筑面積5880酒店式公寓建筑面積41675五星級酒店建筑面積77700老年公寓建筑面積28160小學校擴建建筑面積3265幼稚園建筑面積3576小區(qū)配套公建建筑面積8640地下總建筑面積155000其中地下車庫建筑面積95400地下超市建筑面積27600地下儲備室3總拆遷面積291432其中住宅拆遷面積256059公建拆遷面積19395其他拆遷面積15978綜合容積率3.51其中居住區(qū)容積率3.19公建區(qū)容積率5.54建筑密度28.50%綠地率30.40%居民總戶數(shù)8226老年公寓戶數(shù)470居住總?cè)丝跀?shù)26323人口毛密度870停車總數(shù)4792其中地上停車450地下停車4342停車率0.58拆建比4.184.5給水工程規(guī)劃設(shè)計經(jīng)計算本住宅小區(qū)設(shè)計用水量為11789噸/日。設(shè)計每小時最高用水量為982.44噸/時。消防用水最大流量Qx=2×25×3600=180噸/時本小區(qū)給水管道入?yún)^(qū)入口按到處設(shè)置，給水管道采用PPR給水塑料管道，直埋敷設(shè)，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水。整個小區(qū)均需加壓供水，高層建筑高層部分另網(wǎng)供水。4.6排水工程規(guī)劃設(shè)計本住宅小區(qū)污水設(shè)計排水量按給水量確定，即日排水量11394噸/日。小區(qū)污水經(jīng)化糞池降解后直接排入都市污水管網(wǎng)。小區(qū)污水重要為生活污水，出于節(jié)能及環(huán)境保護上的考慮，設(shè)計上計劃對小區(qū)生活污水做污水處理，處理后的小區(qū)生活污水作中水水回用，同步用作污水源熱泵的熱源，向小區(qū)提供部分供熱。假如日均污水排水量為5000噸/日；污水初排放溫度為12℃，最終排放溫度為4℃；則此污水每日提供熱量為40000000kcal,此熱量相稱于每日46500度電，或10噸小區(qū)考慮雨水排放管道，小區(qū)污水及雨水管道均采用雙層塑料波紋管管道，分流排放，直埋敷設(shè)，磚砌檢查井，化糞池采用混凝土化糞池。4.7熱力工程規(guī)劃經(jīng)計算本住宅小區(qū)設(shè)計供熱總負荷為96.227MW。注：計算書詳見附件2《熱負荷計算書》小區(qū)內(nèi)既有80噸供熱鍋爐房一座需拆除，改為都市熱力管網(wǎng)供熱為主，以新能源供熱為輔（如地源熱泵技術(shù)、污水源熱泵技術(shù)、天然氣供熱技術(shù)等）。采用新能源供熱不僅可補充小區(qū)供熱熱源，還將產(chǎn)生如下好處：·處理商業(yè)建筑夏季空調(diào)制冷冷源·節(jié)能環(huán)境保護·大幅減少運行費用及能耗·處理部分或所有住宅建筑夏季空調(diào)制冷冷源，提高住宅品質(zhì)·提高住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，提高住宅小區(qū)投資收益如采用老式熱源供熱，本小區(qū)設(shè)換熱站六座，室外管線采用無縫鋼管，硬聚氨脂發(fā)泡塑料保溫，硬塑料套筒保護套，直埋敷設(shè)。4.8通風空調(diào)工程規(guī)劃本小區(qū)高層住宅電梯前室按防火規(guī)定做機械排煙及機械送風，其他公共建筑如商場、公寓、酒店和寫字間均考慮通風和空調(diào)，空調(diào)制冷采用地源熱泵制冷。假如小區(qū)整體采用地源熱泵和污水源熱泵供熱，部分住宅也將考慮夏季空調(diào)制冷。4.9電氣工程規(guī)劃經(jīng)計算本住宅小區(qū)設(shè)計用電總負荷68848KW，假如小區(qū)整體采用地源熱泵和污水源熱泵供熱，機組用電負荷為23094KW，小區(qū)設(shè)計用電總負荷91942KW。（注：計算書詳見附件3《用電荷計算書》）小區(qū)用電由都市高壓網(wǎng)直接引入。小區(qū)設(shè)開閉所三處，經(jīng)配電室變壓器降壓后入各樓。4.10通信工程規(guī)劃固定電話配置原則按60線/百人原則配置，通信線路包括電信業(yè)務(wù)，數(shù)出據(jù)通信，移動通信，有線電視，交通監(jiān)管及小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)通信等線路，通信線路采用直埋方式敷設(shè)。4.11燃氣工程規(guī)劃本小區(qū)生活燃料為管道天燃氣，天然氣的低熱值為35.80MJ/m3。（8550kcal/m3）經(jīng)計算本小區(qū)天然氣年用量為3334423m3；日均用氣量為9135m3/d；最高日用氣量為18270m3/d。假如部分住宅采用燃氣壁掛爐采暖，每平米年耗氣量8.0～10.0立方米。住宅采暖天然氣年用量為7699860m3；最高日用氣量為165181m3/d。注：計算書詳見附件4《燃氣計算書》天燃氣經(jīng)都市中壓管道輸至小區(qū)，至小區(qū)后，經(jīng)調(diào)壓再由管道將低壓天燃氣送至小區(qū)顧客。小區(qū)低壓天燃氣壓力為0.005Mpa。本小區(qū)天然氣顧客包括小區(qū)居民、小區(qū)酒店、公寓及小區(qū)內(nèi)餐飲業(yè)建筑。假如部分住宅采用燃氣壁掛爐采暖，每平米年耗氣量8.0～10.0立方米。本小區(qū)設(shè)天然氣調(diào)壓站兩座，天然氣管道采承壓球磨鑄鐵管，直埋敷設(shè)。第五章投資估算5.1投資估算原則:本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資范圍估算，項目內(nèi)的部分都市基礎(chǔ)設(shè)施，如煤氣調(diào)壓站、換熱機房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開閉所等項目設(shè)施不列入投資估算范圍。5.2土地費用5.2本次建設(shè)規(guī)劃用地總面積為302494㎡（合453.74畝），其中回遷安頓房建設(shè)用地50000㎡（合75.00畝），其他房屋建設(shè)用地252494㎡（合378.74畝）。5.2.2拆遷安頓計劃拆遷狀況及安頓計劃如下：拆遷狀況及安頓明細項目數(shù)量單位回遷賠償原則回遷面積(M2)備注總棟數(shù)89棟總戶數(shù)4046戶總面積291432M2340763其中回遷面積323725按95%計貨幣安頓3500元/㎡17038按5%計其中住宅256059M2118%302150商鋪19395M221335其他15978M217279住宅中房呼市企業(yè)223971M2118%264286其中西區(qū)102918M2118%121443北區(qū)101034M2118%119220南區(qū)16289M2118%19221平房670M2118%791簡易樓3060M2118%3611其他單位住宅32088M2118%37864園雅地產(chǎn)4920M2118%5806漆包線廠25650M2118%30267西區(qū)麗都1518M2118%1791商業(yè)建筑用房商鋪總面積19395M2110%21335其中西區(qū)商鋪7582M2110%8340南區(qū)商鋪6424M2110%7066北區(qū)商鋪2909M2110%3200麗都超市2480M2110%2728車庫及其他辦公用房總面積15978M217279鍋爐房4538M2110%4992車庫2045M2105%2147物業(yè)辦公樓448M2105%470外語學院3574M2110%3931瑪拉沁醫(yī)院1350M2110%1485鍋爐房辦公M2105%2100派出所1440M2105%1512大鍋爐房583M2110%6415.2本土地按照政府以拆抵掛的原則，獲得土地權(quán)證時不再另行繳納土地出讓金，土地費用包括過渡安頓費、拆除動遷費及土地出讓管理費用。過渡安頓費按每月每平米10元發(fā)給租房補助,發(fā)放時間為30個月。拆除動遷費按每平米10元計算。土地出讓管理費用按每平米2元計算。土地各項費用如下表。本項目原有住戶居民回遷安頓為340763㎡，按照以拆代掛的原則，回遷房屋按成本價格折算為土地價格計入總成本。土地征地費用估算表名稱單價數(shù)量金額備注元/平方米M2萬元撥土地出讓管理費230249460拆除費用10291432291租房補助3002560597682貨幣賠償3500170385963合計139975.3工程前期費用估算工程前期費用參照目前政府規(guī)定的繳費項目及原則全額計入，政府規(guī)定的繳費項目及原則詳見附件6《項目前期費用》。工程前期費用繳納狀況如下工程前期費估算表序號費用名稱繳納原則數(shù)量金額備注優(yōu)惠政策1市政公用設(shè)施配套費601204175722560元/㎡×新建總建筑面積可免交（）1號2環(huán)境影響評估費212041752412元/㎡×新建總建筑面積可免交（）1號3綠化費1%2273822274建安費用×1%可免交（）1號4環(huán)衛(wèi)設(shè)施有償使用費0.30%227382682建安費用×0.3%可免交（）1號5建設(shè)防空地下室費251204175301025元/㎡×總建筑面積可自建6土地登記費1300304按每公頃1300元繳納可減半（）1號7土地契稅64542722按每畝6萬元繳納8住宅房產(chǎn)交易費37338502203元/㎡×總住宅面積可減半（）1號9商業(yè)房產(chǎn)交易費82998442408元/㎡×總商業(yè)面積可減半（）1號10住宅房產(chǎn)登記費8086967080元/套×住宅總套數(shù)可減半（）1號11非住宅房產(chǎn)登記費580111164580元/宗×非住宅宗數(shù)可減半（）1號12面積暫測費212041752412元/㎡×總建筑面積13暖增容費501204175602150元/㎡×總建筑面積14建設(shè)工程交易費0.20%227382455建安費用×0.2%15水資源建設(shè)費101204175120410元/㎡×總建筑面積可減半（）1號16水資源評估費101204175120410元/㎡×總建筑面積17降水費0.418建筑垃圾處理費101204175120410元/㎡×總建筑面積可減半（）1號19建筑工程監(jiān)督費0.21%227382478建安費用×0.21%20防雷報建審核費可協(xié)商減少21煤氣入戶費2600980725502600元/戶×總戶數(shù)22規(guī)劃、設(shè)計、可研費251204175301025元/㎡×總建筑面積23水文、地質(zhì)勘查費280280萬元24工程監(jiān)理費612041757236元/㎡×總建筑面積合計341225.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5.管道名稱管徑（MM）管長（米）單價（元/米）金額（萬元）PPR給水干管2503520950334PPR給水支管1503640650237加壓設(shè)備12套35萬元/套420小計9915.4管道名稱管徑（MM）管長（米）單價（元/米）金額（萬元）消防給水管1503640650237室外消火栓井100022750017消防水池300M6座15萬元/座90消防給水加壓設(shè)備24套15萬元/套360小計7045.4管道名稱管徑（MM）管長（米）單價（元/米）金額（萬元）PVC排水干管3003500350123PPR給水支管1507300250183砼檢查井450套3500/套157砼化糞池30個70000/210小計6735.4.4管道名稱管徑（MM）管長（米）單價（元/米）金額（萬元）球墨鑄鐵干管2503500650228球墨鑄鐵支管1507300450329砼閘井30套35000/套105調(diào)壓站6座30萬元/座180小計8425.4管道名稱管徑（MM）管長（米）單價（元/米）金額（萬元）無縫鋼管熱力干管30070001400980無縫鋼管熱力支管2001460011001060砼閘井30套15000/套450小計24905.4管道名稱管徑（MM）長度（米）單價（元/米）金額（萬元）室外高壓電纜7000200140低壓母線4600500230配電室35座22萬元/座770變壓器35個25萬元/個875路燈電纜785010079路燈314個4000126小計22205.4管道名稱路寬（米）面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）小區(qū)機動道路6.011700180211小區(qū)人行道路3.017600120211停車場1510001802718小區(qū)綠化景觀1470001001470小計46105.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算匯總表單位：萬元序號項目建設(shè)費用（萬元）備注12345679室外給水工程室外消防工程室外排水工程室外燃氣管道工程室外熱力管道工程室外電力工程室外道路綠化工程智能化工程9917046738422490222043161101合計133375.5建筑安裝工程費用建安費用根據(jù)呼和浩特市～部分在建項目中標價格及決算價格狀況進行估算。建安費用計算表名稱建筑面積㎡單價（元/㎡）金額（萬元）備注商業(yè)建筑面積236301180042534住宅建筑面積6365001600101840會所建筑面積25801500387LOFT建筑面積125025180022504酒店式辦公建筑面積77700180013986老年公寓建筑面積46341600741幼稚園建筑面積35761500536小區(qū)配套公建面積37801500567地下車庫222600250055650小計2387455.6其他費用其他費用估算表序號項目金額（萬元）估算闡明1臨時用地1342定額編制費5693招標管理費228合計9315.7總投資匯總投資匯總表序號項目名稱金額（萬元）費用比例（%）備注1土地費用139974.692工程前期費用3412211.433基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費133374.474建筑安裝工程費用22738276.185其他費用9310.316小計2897697不可預見費2％57951.948甲方管理費1％28980.979合計298462100.005.8靜態(tài)投資分析靜態(tài)投資分析項目名稱數(shù)量單位備注靜態(tài)直接投資總額298462萬元新建總建筑面積1204175平方米單方直接投資成本2478.56元/平方米不含地價總用地面積302494平方米拆遷住宅總面積256059平方米回遷住宅總面積302150平方米回遷住宅房用地面積50000平方米拆遷公建總面積19395平方米回遷公建總面積38614平方米回遷總面積323725平方米回遷房屋折價款80237萬元總用地價格2652.52元/平方米176.84商品房用地面積252494平方米商品房用地價格3177.79元/平方米211.86商品房樓面地價929.30元/平方米銷售房屋單方成本3407.87元/平方米第六章項目實行進度計劃6.1實行進度計劃總體劃分設(shè)想中房·新團結(jié)居住小區(qū)整個工程計劃分五年完畢，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進行、同步交工。第五年僅做未售房屋銷售工作及其他繕后工作。本項目計劃按年度按組團設(shè)計開發(fā)進度，即各年度開發(fā)量按組團進行，計劃自開始，至止，各年度分期狀況詳見規(guī)劃設(shè)計分期分析篇。6.2度工作計劃內(nèi)將完畢整個項目立項、、項目可行性研究、6.3度工作計劃內(nèi)完畢前期手續(xù)審批、修建性規(guī)劃設(shè)計、擴大初步設(shè)計及施工圖完畢。內(nèi)完畢整個項目的前期工作，第一期工程動工建設(shè)，第一期工程商業(yè)建筑當年竣工。本期工程中高層住宅建筑完畢主體工程，本期工程中室外配套項目同步施工。動工建設(shè)的房屋開始銷售。6.4度工作計劃內(nèi)完畢第一期工程動工建設(shè)工程項目，第二期工程動工建設(shè)，第二期工程商業(yè)建筑當年竣工。本期工程中高層住宅建筑完畢主體工程，本期工程中室外配套項目同步施工。動工建設(shè)的房屋依序銷售。6.5度工作計劃內(nèi)完畢第二期工程動工建設(shè)工程項目，第三期工程動工建設(shè)，第三期工程商業(yè)建筑當年竣工。本期工程中高層住宅建筑完畢主體工程，本期工程中室外配套項目同步施工。動工建設(shè)的房屋依序銷售。6.6度工作計劃內(nèi)完畢第三期工程動工建設(shè)工程項目，第四期工程動工建設(shè)，第四期工程商業(yè)建筑當年竣工。本期工程中高層住宅建筑完畢主體工程，本期工程中室外配套項目同步施工。動工建設(shè)的房屋依序銷售。6.7度工作計劃內(nèi)完畢第四期工程動工建設(shè)工程項目，本項目所有建設(shè)項目所有竣工，本項目室外配套項目同步竣工。動工建設(shè)的房屋依序銷售。6.8度工作計劃銷售尾房，處理竣工后遺留事物。6.9各年度計劃完畢開發(fā)量本項目所有多層建筑規(guī)定當年動工，當年竣工；高層建筑規(guī)定當年動工，次年竣工。各年度計劃完畢開發(fā)量年度開竣工面積住宅建筑辦公公寓商業(yè)建筑其他建筑地下建筑合計動工面積29008013320993665000378336竣工面積13320993623256動工面積1697801436038555222695竣工面積2900801436065000369440動工面積17664046342385448125253253竣工面積16978046342385438555236823動工面積20272517874170920452386竣工面積17664048125224765動工面積60266026竣工面積20272518476770920458412合計動工面積63650020735923630199362226001312696竣工面積63650020735923630199362226001312696第七章資金籌措及用款計劃7.1用款計劃估算方式為簡化各年度用款計劃的計算，各年度用款按如下原則計算：·建安工程資金投入量按單方成本與完畢工作量之積確定?！ぎ斈陝庸ご文昕⒐ろ椖?，當年投入資金量按該項目投資價款百分之五十計入投資，其他百分之五十計入次年資金投入。·折抵地款的回遷安頓房資金投入，隨各年度住宅計劃建設(shè)量計入?！ね度胭Y金量按最優(yōu)惠狀況計量。·投入資金量不分構(gòu)造形式，按總平均單方成本計量?！畏街苯油顿Y成本：2251.26元/米2（不含地價）7.2各年度用款計劃各年度靜態(tài)用款計劃表用款年度動工面積㎡投資金額（萬元）竣工面積㎡投資金額（萬元）合計（萬元）本年竣工項目上年結(jié)轉(zhuǎn)項目37833641601232562557441582226952448714360355080406226510925325327847238542083352553153377452386497432293992522474967602666360264523865040551068小計13126962886797.3資金籌措方案本項目計劃以三條渠道籌集處理建設(shè)用資金，首先是銀行信貸。按一般籌資通例，銀行信貸占總投資百分之四十。本項目靜態(tài)直接投資總額為288679萬元，計劃通過銀行信貸處理0.00萬元，信貸比例為7.00%?？铐椬再J入，每年度只償還貸款利息，至償還所有本息。貸款年利息按8%記??；剩余款項由企業(yè)自籌資處理，本項目計劃通過企業(yè)自籌處理0.00萬元，企業(yè)自籌款項自投入，至所有抽回。另一部分資金由施工單位墊出，其施工單位墊付資金額為0萬元，墊付資金額為10000萬元，度墊付資金額為10000萬元，至所有抽回。本項目初投資總額為60000萬元;投資總額為50000萬元，施工單位墊付資金額10000萬元，至項目竣工止，不再增長投資。剩余項目所需資金由預售款項處理。后不再籌款。本項目房屋預售及銷售款項所有用于再投資直至項目完畢。7.4資金現(xiàn)金流量計劃各年度現(xiàn)金流量計劃表單位:萬元用款項目名稱合計1靜態(tài)開發(fā)投資441586510953377749675106802886792建設(shè)期貸款利息160016001600160064003售房營業(yè)稅金29763499340981207315141254604銷售費用1.5%812954930221519953869445所得稅1143001511318157596350096銀行還貸款07抽回自有資金08抽回施工單位墊款09現(xiàn)金流出506897116259316167853577510現(xiàn)金流入10411812705611788520620917719810122411自有資金012施工單位墊款100001000013銀行貸款014銷售收入541186362761991147640133004256146294115上年轉(zhuǎn)入05342955894585694419498663100449第八章經(jīng)濟分析8.1銷售價格確定根據(jù)第二章市場狀況調(diào)查分析，各類商品房屋房屋擬銷售定價格如下：·高層商品住宅銷售價格:4000元/米2·商場建筑平均銷售價格:8500元/米2·老年公寓:4000元/米2·寫字樓、公寓、酒店價格：4500元/米2·地下車庫及車位2500元/米28.2銷售計劃從本市實際銷售狀況看，一般狀況當年竣工現(xiàn)房當年可銷售量為30~60%，次年銷售量可到達40~70%。為簡化計算起見,本項目按如下原則計定銷量：即當年動工面積扣除88423㎡住宅用于安頓回搬家民（回搬家民安頓分四年完畢），剩余百分之五十計入當年銷售量,余百分之五十計入下年度銷售量。計劃銷售量計算表單位：萬元回遷安頓住宅商品住宅商業(yè)建筑寫字樓公寓地下車場合計銷售量88423100829666032500139989銷售金額0403325661812554118銷售量88423972961384051778162914銷售金額038918117641294563627銷售量884238468319106231843340149447銷售金額0338731624010431083561991銷售量88423010129810367959522264499銷售金額00861034665614881147640銷售量9238410136235460229206銷售金額785264561388651330043013301325612561合計總銷售量353692282808236301207359222600949068銷售金額01131235693312556504629418.3銷售收入分析銷售利潤預測表單位：萬元合計1銷售收入54118636276199114764013300425614629412售房營業(yè)稅5.5%29763499340981207315141254603靜態(tài)建設(shè)投資441586510953377749675106802886794建設(shè)期貸款利息160016001600160064005銷售費用1.5%812954930221519953869446總支出49546711625931686902603781793274837當年銷售利潤4572-75352675607387262623828合計銷售利潤（稅前）4572-2963-288604501330761354581354589所得稅(25%)11430015113181575963500910合計所得稅1143114311431625634413350093500911稅后利潤3429004533754469178610502112稅前總投資利潤率49.92%13稅后總投資利潤率36.38%14稅前自有資金投資利潤率338.64%稅后自有資金投資利潤率262.55%8.4銀行貸款還本付息計劃整個項目自至均屬投資階段,真正獲利年度為