保障性住房調(diào)查報告

情意有，更要力度到——有關(guān)我國保障性住房的現(xiàn)實狀況淺析未來五年，我國計劃投資9000億新建保障性住房3600萬套，同步，每年改造農(nóng)村危房150萬戶以上。通過大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到“十二五”末，使全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率到達(dá)20%以上。就計劃來講，全國將動工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比增長70%以上，達(dá)歷年之最。其中，含廉租房165萬套，公共租賃房227萬套，兩限房和經(jīng)適房193萬套以及各類棚戶區(qū)改造415萬套，完畢壓力較大。自從今年3月份將保障型住房建設(shè)任務(wù)分派到各個地區(qū)后，到9月底城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造房已動工986萬套，動工率達(dá)98%，除西藏等少數(shù)地區(qū)之外，各省已基本完畢本年度動工任務(wù)，全國完畢1000萬保障房動工目的已成定局。不過，保障性住房從提出之日起便受到了諸多爭議，加之實行過程中問題不停暴露，更有人一度呼吁取消保障性住房政策。本是惠民之策，何以遭受“嫌棄”，是富人參與其中的混水摸魚還是窮人對公平的拷問鞭笞？是政府調(diào)控反而出現(xiàn)的腐敗滋生還是市場自認(rèn)“遭受”的不公平待遇？如今，保障性住房政策的實行已進(jìn)入“加速跑”階段，假如不對問題進(jìn)行反省并力爭根治之策，那這項本是惠及百姓的保障性安居工程只能遭受更多的嫌棄，甚至加劇社會的不穩(wěn)定，走上與它的實行初衷相反的路途。揭開保障性住房的面紗在我國，保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的，限定供應(yīng)對象、建設(shè)原則、銷售價格或租金原則，具有社會保障性質(zhì)的住房。根據(jù)居民收入水平的差異而導(dǎo)致的住房面積等不一樣，可將保障性住房氣氛廉租房、政策性租賃住房、經(jīng)濟(jì)合用房和兩限商品房。從1995年國家實行“安居工程”以來，保障房逐漸出目前公眾視野中。1998年，我國確立了新的住房體系：廉租住房、經(jīng)濟(jì)合用住房和一般商品住房，但重要以商品房的供應(yīng)為主，保障房的建設(shè)逐漸走向萎縮。直到“十一五”期間，我國以廉租住房、經(jīng)濟(jì)合用房等為重要形式的住房保障制度才初步形成。底，全國1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到基本處理，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達(dá)7%到8%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過30平方米，農(nóng)村居民人均住房面積超過33平方米。“十二五”計劃更是深入加大了保障性住房的建設(shè)和投入力度，力爭到達(dá)“十二五”末保障房覆蓋率20%以上的目的。保障性住房在我國由衰落到昌盛，都是緊貼時代背景，尤其是近幾年保障性住房的火熱都和經(jīng)濟(jì)以及行政手段調(diào)整息息有關(guān)。無疑，保障性住房的發(fā)展可以改善民生，穩(wěn)定社會，增進(jìn)一種國家的現(xiàn)代化水平。但更重要的，是近幾年房地產(chǎn)市場的白熱化，讓房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)日益嚴(yán)重，并且高房價、難買房也讓民眾怨聲載道，而我國消費(fèi)疲軟、其他產(chǎn)業(yè)低迷等現(xiàn)實狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要又讓政府對此無法過度打壓。這時，保障性住房這個沉寂多時的“擋箭牌”便可出來亮相了，既可以在一定的程度上增進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、拉動消費(fèi)，帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善我國目前的經(jīng)濟(jì)狀況，又可以安撫民心，進(jìn)行國家民生建設(shè)。一舉兩得，何樂而不為。不過，由于我國保障性住房建設(shè)時間短，缺乏經(jīng)驗，因此并未像西方某些國家同樣形成體系，問題層出不窮，發(fā)展現(xiàn)實狀況令人堪憂。問題也可以環(huán)環(huán)相扣雖然，近幾年中央對于保障性住房的財政支出不停加大，從的276億元到的1030億元，保障性住房的建設(shè)數(shù)量也從276萬套增長到了的1000萬套，不過由于政府過度倚仗土地出讓金，讓保障房建設(shè)的資金注入和土地供應(yīng)等方面都出現(xiàn)了對應(yīng)的難題。在分派方面，保障性住房也出現(xiàn)了構(gòu)造性失衡，首先是不符合條件的人不?！皵D入”保障房，另首先卻出現(xiàn)保障房分派后閑置和轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售等狀況。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，也能讓我們很清晰地看到保障性住房方面問題的嚴(yán)重性和處理的迫切性：一、建設(shè)前，土地供應(yīng)緊張，資金投入局限性，選址偏遠(yuǎn)，周圍環(huán)境較差。目前我國地方政府的收入很大一部分還是來源于“土地財政”，土地出讓金可以在很大程度上彌補(bǔ)地方財政赤字。拿來說，地方政府財政赤字14766.67億元，當(dāng)年土地出讓金收入1億元，占地方財政赤字的比例竟高達(dá)81%。而保障型住房建設(shè)中用地大多采用劃撥和協(xié)議的出讓方式，收益較少甚至沒有，在財政本就緊張的前提下，對于這種本就缺乏經(jīng)濟(jì)效益的投資政府自然缺乏動力；就算土地進(jìn)行了及時供應(yīng)，但缺乏了資金收入，有關(guān)保障房的后期建設(shè)投資仍舊會成為問題，而除了中央財政投入，現(xiàn)今并無太多其他資金支持。資金和土地的博弈讓保障房建設(shè)在一開始就狀況百出。而在保障房的選址上，部分地區(qū)也缺乏合理性。大部分的保障性住房往往處在都市的邊緣地區(qū)，都市化水平偏低，周圍連最基本的公共交通都沒有，讓上班一族也是煞費(fèi)苦心，寧愿會城區(qū)租房。當(dāng)然，這個也不得不說與土地供應(yīng)緊張和資金局限性扯上關(guān)系，只能選到相對偏僻的地區(qū)，忽視了人們的生存環(huán)境。二、建設(shè)時，缺乏有效監(jiān)督，質(zhì)量參差不齊，進(jìn)度不一，并且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。近來，各地的保障房頻頻爆出質(zhì)量問題，例如安徽省安慶市太湖縣最大拆遷安頓小區(qū)龍安商貿(mào)小區(qū)的50多戶居民從去年年終以來，房屋陸續(xù)出現(xiàn)承重梁、屋面、外墻裂縫和滲水等現(xiàn)象；北京的“明悅灣”保障性住房項目也在出現(xiàn)了“樓歪歪”事件；以及廣西廉租房工程被曝光的“瘦身鋼筋”事件，都在向人們宣布保障房的質(zhì)量問題正日益加劇。今年，我們1000萬套的保障房動工，各地早已緊鑼密鼓地開始進(jìn)行，由于任務(wù)重而艱巨趕工期、加進(jìn)度的現(xiàn)象更是加劇了大家對質(zhì)量問題的擔(dān)憂，一旦質(zhì)量監(jiān)管不嚴(yán)，偷工減料之事發(fā)生也就在所難免。當(dāng)然，歸根結(jié)底來說，還是由于我們對保障性住房的投入不夠，就拿今年的1000萬套住房來說，按照每套60平米的面積計算，投入1.3億元，折合每平米的成本僅為2166元，這樣的投入顯然有些單薄，再加上政府自身資金緊缺，難免出現(xiàn)某些內(nèi)部勾當(dāng)，保障性住房的質(zhì)量也就可想而知。建設(shè)前的選址不妥，自然也會加劇基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)難度。目前大部分的保障性住房周圍，交通不便，并且缺乏醫(yī)療教育等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，讓居住居民十分不便，小區(qū)空置現(xiàn)象嚴(yán)重。并且，保障性住房在建設(shè)中也出現(xiàn)了靈活度差、管理單一等問題，除了限定的戶型大小，戶型的設(shè)計一般十分單調(diào)，內(nèi)部的空間構(gòu)造安排也不盡合理，審美和使用都受到了影響。三、建成后，房屋分派環(huán)節(jié)不匹配，保障性住房往往到不了需要保障的人群手中，保障房仍然供不應(yīng)求，但同步構(gòu)造性失衡現(xiàn)象嚴(yán)重。導(dǎo)致這一問題的原因又是層層嵌套，合力推之。1.缺乏有效的信息公開制度和公開透明程序以及強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)制，暗箱操作、弄虛作假現(xiàn)象層出不窮?！伴_著寶馬住保障房”“受騙購”“被團(tuán)購”雖是個案，卻仍然讓我們至今難以忘卻。正是由于保障性住房在公開性和透明性上一直做的“清高”，才會讓內(nèi)部運(yùn)行出現(xiàn)問題，貪污腐敗現(xiàn)象嚴(yán)重卻得不到有效的監(jiān)督和爆料。同步，由于其不透明性，為了滿足部分人的不妥規(guī)定，有些地區(qū)甚至將經(jīng)濟(jì)合用房“經(jīng)濟(jì)、合用”的規(guī)定拋在一邊，一度出現(xiàn)超大面積、超高原則流行的風(fēng)潮，將經(jīng)濟(jì)合用房變成200-300㎡的“經(jīng)濟(jì)合用復(fù)式房”和“經(jīng)濟(jì)合用別墅”。加之目前保障性住房的報名十分火熱，住保障性住房的難度加大，假如沒有公開的信息和程序，便更輕易出現(xiàn)弄虛作假現(xiàn)象，傷及百姓利益。2.缺乏科學(xué)的準(zhǔn)入制度、輪候制度和退出機(jī)制。居民收入審查形同虛設(shè)，目前某些保障性住房被高收入家庭或已經(jīng)有一套或多套住房的家庭所租用或購置，就是由于無法科學(xué)合理地核算申請人的收入狀況。按照我國目前的用工制度、收入分派制度，單憑一紙證明是很難核定精確一種家庭的收入和儲蓄狀況的，在核定上又沒有明確的規(guī)定，加之上面提到的不透明的程序，導(dǎo)致瞞報、少報等現(xiàn)象的發(fā)生也就不奇怪了。就審計署底公布的數(shù)據(jù)顯示，在重點調(diào)查的32個都市中，有18個都市向2132戶不符合條件的家庭分派了廉租房。沒有嚴(yán)格的資格準(zhǔn)入制度，也缺乏科學(xué)的輪候制度。在目前保障性住房仍然供應(yīng)局限性的狀況下，仍然不能采用市場的措施。而目前我們所采用的基本是先到先得、排隊抽簽等有失公平的制度，很輕易給不法分子可乘之機(jī)，滋生腐敗現(xiàn)象。當(dāng)然，之因此輪候制度的不合理，也在很大程度上取決于保障房中仍然沒有一種合理的退出機(jī)制。申請人的條件發(fā)生變化時難以進(jìn)行有效監(jiān)督，又沒有健全的約束體系，當(dāng)申請人沒有自動退出時也沒有對應(yīng)的懲戒制度，也就是說，申請人與否繼續(xù)使用保障房，完全取決于自身素質(zhì)高下和自愿程度。而在我國既有的國民素質(zhì)下，顯然無法進(jìn)行有效的衡量。3.“定向分房”現(xiàn)象仍然嚴(yán)重保障性住房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)最終面向大眾進(jìn)行出租或發(fā)售，以讓更多符合條件的中低收入家庭按照正常的輪候秩序享有福利待遇，然而，諸多地方政府所建設(shè)的經(jīng)濟(jì)合用房或者是兩限房都部分或所有地制定給了特定單位或群體居住，甚至直接按照單位的職位高下、資歷深淺進(jìn)行福利分房。在北京西郊的金頂北街有一種被命名為“錦合園”的項目，業(yè)主為中央某部位的局、處級干部，兩棟六層板樓均配有電梯，一梯兩戶，共144套，坐南朝北，采光充足，新主人們一部分入住。不過，這兩棟預(yù)售許可證號為“京房售證字（）限18號”的樓房，是明文標(biāo)價的兩限房，卻從未在北京公告的22個兩限房項目中“露面”。流落誰家，大家了然于心。與錦合園項目類似，近幾年北京陸續(xù)有兩限房項目，以定向安頓的名義向公務(wù)員和事業(yè)單位等特定人群進(jìn)行非公開發(fā)售。而這，不僅嚴(yán)重?fù)p害了保障性住房分派的公平性，也剝奪了社會中低層收入人群的保障權(quán)益。四、保障性住房領(lǐng)域雖有條文規(guī)定，卻至今仍未見法律規(guī)定“現(xiàn)身”主持說法。雖然公布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理措施》，在其前后也推出過管理措施等規(guī)范性文獻(xiàn)，但一直未能以法律形式對保障房領(lǐng)域的某些問題和有關(guān)的狀況進(jìn)行明文規(guī)定，也沒有對應(yīng)的懲戒措施，才從主線上導(dǎo)致了目前保障性住房領(lǐng)域混亂、腐敗滋生、無法及時輪候等一系列問題。五、缺乏人文關(guān)懷，選址空間集中，階層分化嚴(yán)重。雖然在萬象橫生的保障房領(lǐng)域談及精神上的人文關(guān)懷稍顯矯情和不理智，但這卻是我國保障房建設(shè)中切切實實存在的嚴(yán)重問題。暫且不管保障房建設(shè)的選址怎樣偏僻與不合理，也不說實行過程中出現(xiàn)了怎樣的偷工減料和“掉包計”，目前這些在空間上匯集起來的中低收入群體就是這個社會對他們最大的歧視，也是隨時也許爆炸的一顆定期炸彈。在一種本就分化嚴(yán)重的社會，也許可以選擇不像目前這樣在他們的身上貼上一種叫做“另類”的標(biāo)簽?？纯磭猓档脤W(xué)習(xí)的經(jīng)驗問題假如不處理，就像傷口，不僅不會愈合，只會愈加嚴(yán)重，禍及全身。而在中國既有的國情下，從外國比較先進(jìn)的保障房制度中尋求適合自己的出路，也許是最快捷的。首先，我認(rèn)為，就是建立多管齊下的立法保障。在美國，政府為了保障房的建設(shè)就先后通過了《住房法》、《都市重建法》、《國民住宅法》等法律，對在保障住房中出現(xiàn)的包括提供較低租金公房、提供低息貸款建房和協(xié)助低收入者家庭獲得房屋所有權(quán)等方面作了明確規(guī)定。只有這樣，在碰到有關(guān)問題時才能更迅速和合法地進(jìn)行處理，也能起到更好的防止作用。尤其在法律中要對資格準(zhǔn)入制度和退出機(jī)制作明顯的規(guī)定，對于虛報假報收入以及條件不滿足時未及時退出保障房的人要予以嚴(yán)厲懲罰，從主線上減少這些亂象的發(fā)生。另一方面，就是為一種衣不蔽體的人送去一件遮羞的衣服，保障性住房需要好的選址、分派和基本的設(shè)施保障。假如最佳的地段留給商品房的巨大盈利，那么就把次要的位置分保障房一點。其實，保障房的位置選擇規(guī)定也不是尤其高，只要保證基本的交通便利便是一種不錯的地方，畢竟會住保障房的人都是要拼命工作的，假如不能提供一種他們和工作地之間良好的互通方式，恐怕保障房就只是一種“救世主”同樣的擺設(shè)，而無法提供很好的服務(wù)。此外，假如房子已經(jīng)蓋完，就該讓它封頂，在保障房附近的基礎(chǔ)設(shè)施也是必不可少的。一種人離不開社會，而他所在的小區(qū)就是每天生活的小社會，假如沒有基本的醫(yī)療、衛(wèi)生、教育設(shè)施，生活是不完整的。最重要的，是分散居住，或者合作居住。在發(fā)達(dá)國家保障房建設(shè)中就曾出現(xiàn)過貧民窟現(xiàn)象，低收入、低教育水平、低社會服務(wù)質(zhì)量和高犯罪率的小區(qū)。因此，在保障性住房的建設(shè)上，還是采用政府調(diào)控等手段，將住房建在正常的商品房小區(qū)或者采用政府補(bǔ)助等方式讓中低收入人群分散到都市中去租房，增進(jìn)社會各個階層的很好融合。最終，政府要真正成為保障性住房實行的主體。充足發(fā)揮政府的作用，例如美國及時發(fā)放的住房租金補(bǔ)助，瑞典實行的兩種不一樣的住房補(bǔ)助等，都是在竭力發(fā)揮政府在其中的主導(dǎo)作用。此外，新加坡政府實行的住房公積金制度也是一種不錯的嘗試，