北京奧林匹克花園產(chǎn)品定位分析

產(chǎn)品定位（供規(guī)劃部參考）總體規(guī)劃調(diào)整方案在設(shè)計(jì)公司總體規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)、配套等主要賣點(diǎn)，根據(jù)對(duì)北京同檔次項(xiàng)目和相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等周邊地區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研，綜合市場(chǎng)需求反映，為能更好的適應(yīng)市場(chǎng)需求，吸引消費(fèi)人群對(duì)北京奧林匹克花園的認(rèn)可賞識(shí)，經(jīng)過分析研究建議對(duì)總體規(guī)劃中部分內(nèi)容做出部分調(diào)整。一、道路、大門、沿街商業(yè)的設(shè)計(jì)建議1、區(qū)域入口、大門建議在項(xiàng)目的主要入口，設(shè)置奧林匹克花園品牌標(biāo)示，引導(dǎo)來訪人員；對(duì)奧林匹克大道北門可考慮進(jìn)行包裝，增加一個(gè)品牌指示系統(tǒng)，提升奧林匹克大道對(duì)外形象；與一期相對(duì)應(yīng)，形成呼應(yīng)效果，便于限制機(jī)動(dòng)車的管理和限制；大門要求有一定氣勢(shì)，與周邊商業(yè)建筑尺寸成比例；設(shè)置門崗，負(fù)責(zé)入口和出口保安；入口應(yīng)設(shè)計(jì)有夜間燈光照明，形成夜景；智能化保安系統(tǒng)應(yīng)貫穿整個(gè)社區(qū)，與門崗保安室相連；設(shè)立小型廣場(chǎng)，尺度應(yīng)與周邊商業(yè)建筑尺度相適應(yīng)，具有一定規(guī)模并具有親和力，地面應(yīng)具有一定觀賞性的鋪裝效果；預(yù)留有植樹位，可種植部分名貴樹種,并對(duì)名貴樹種掛牌標(biāo)明樹種的基本特征,提高項(xiàng)目檔次；有路燈配置，并設(shè)計(jì)夜間燈光照明，增加夜景，與大門燈光與商鋪燈光相配合,形成濃烈的夜間商業(yè)氣氛；周邊應(yīng)設(shè)計(jì)有快速供水接頭，便于清潔廣場(chǎng)、道路及澆灌花草樹木。2、商業(yè)配套設(shè)施要建議在各地塊邊角設(shè)計(jì)獨(dú)立商業(yè)；商業(yè)設(shè)計(jì)需考慮商鋪招牌的貼、掛；沿廣場(chǎng)、大門和道路兩邊,設(shè)置部1-2層商業(yè)配套商鋪，每個(gè)商鋪面積在50-100平方米左右，具有可分合功能，每個(gè)商鋪應(yīng)有獨(dú)立上、下水，符合消防要求,門面應(yīng)為大開間及玻璃窗；重點(diǎn)商業(yè)的布點(diǎn)應(yīng)與小型商業(yè)點(diǎn)分開設(shè)計(jì)，要形成協(xié)調(diào)統(tǒng)一；商鋪設(shè)計(jì)應(yīng)有商業(yè)氣氛，考慮商業(yè)的獨(dú)立性和相互的協(xié)調(diào)性。商鋪設(shè)計(jì)要考慮商業(yè)廣告牌的擺放位置和大小尺寸，便于達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一。園林設(shè)計(jì)要求商業(yè)街與小區(qū)內(nèi)部景觀相對(duì)應(yīng)，形成呼應(yīng)效果；園林設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮尋求一種運(yùn)動(dòng)與自然相結(jié)合的風(fēng)光；入口處應(yīng)有較大面積的綠化效果，給人以直接視覺沖擊力，有水池、噴泉相配合，堤岸有四季花開的樹木相配，有人行步道；區(qū)內(nèi)設(shè)有噴泉、旱橋、水橋、亭榭等，設(shè)計(jì)應(yīng)活潑、自然；道路兩側(cè)應(yīng)設(shè)有步行道鋪裝，有樹木配合；道路應(yīng)設(shè)計(jì)有低矮側(cè)石，有道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；人行道邊住宅院落低矮圍墻，圍墻應(yīng)以通鐵藝或花墻，設(shè)計(jì)應(yīng)新穎，圍墻上有燈光照明，可供人行道及庭院共用。區(qū)內(nèi)有2個(gè)以上露天羽毛球場(chǎng)、有2個(gè)以上小型社區(qū)廣場(chǎng)配有石材地面、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、小型噴泉等，有條件可有水中山石、游魚。園林景觀應(yīng)與體育小品、體育健身路徑等設(shè)施相結(jié)合。三、社區(qū)配套防爆系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、窗磁系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、24小時(shí)保安、紅外監(jiān)控系統(tǒng)、定時(shí)巡邏系統(tǒng)、衛(wèi)星電視、可視對(duì)講、預(yù)留ISDN、寬帶入戶、遠(yuǎn)程遙控。社區(qū)醫(yī)院、卡拉OK、迪廳、酒吧、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、日本料理、韓國(guó)燒烤、美容美發(fā)、雜貨店、專賣店、超市、菜市場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、體育中心場(chǎng)館、網(wǎng)球基地。四、建筑風(fēng)格公寓：采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主向，在局部裝飾和外形上適當(dāng)變化，體現(xiàn)高檔、現(xiàn)代和個(gè)性化公寓的特色；與商鋪相結(jié)合在外觀上達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，考慮作為辦公的可行性。住宅：外立面風(fēng)格應(yīng)與一期相一致，外形適當(dāng)變化，便于與前期區(qū)分和識(shí)別五、戶型、面積及功能定位室內(nèi)配套：上水、下水、天然氣、衛(wèi)星電視、電話、寬帶入戶；花園配套：園藝小品。豪華4居室（165平米）：室內(nèi)功能要求：客廳、餐廳、主臥室、客臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、書房。豪華3居室（145平米）：室內(nèi)功能要求：客廳、餐廳、主臥室、客臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室標(biāo)準(zhǔn)3居室（130平米）：室內(nèi)功能要求：客廳、餐廳、主臥室、客臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室標(biāo)準(zhǔn)2居室（105平米）：室內(nèi)功能要求：客廳、餐廳、主臥室、客臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室標(biāo)準(zhǔn)一居室（65平米）：室內(nèi)功能要求：客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室六、裝修標(biāo)準(zhǔn)>精裝修與前期標(biāo)準(zhǔn)相一致。七、戶型比例>2003年1月對(duì)一期購(gòu)房客戶戶型需求的調(diào)查分析對(duì)一期500名購(gòu)房客戶的調(diào)查分析，業(yè)主對(duì)“B戶型120平米”的喜歡程度較高，占29.6%,其次是喜歡“D戶型140平米”的，占25.2%,“E戶型145平米”占14.5%,“G戶型165平米”占14.3%,“A戶型100平米”占10.3%。戶型需求比例兩室兩廳一衛(wèi)98平米10.30%二室兩廳兩衛(wèi)119平米29.60%二室兩廳兩衛(wèi)140平米5.80%三室兩廳兩衛(wèi)141平米25.20%三加一室兩廳兩上141平米14.50%二加一室兩廳兩衛(wèi)165平米14.30%Percent;O.0%20.0%-10.o%-30.O%-BarsshowpercentsPercent;O.0%20.0%-10.o%-30.O%-Barsshowpercents卻喜歡置型(三加金兩廳兩衛(wèi)165巴,E戶型(三加一室兩廳兩衛(wèi)145巴i(三室兩廳兩衛(wèi)141巴.C戶型(三室兩廳兩衛(wèi)142巴t(三室兩廳兩衛(wèi)二9m*)i(兩室兩廳一衛(wèi)98m*)>2004年9月29日對(duì)周邊消費(fèi)群體戶型需求的調(diào)查分析受訪人群為25歲至35歲的公司、外企白領(lǐng)，月家庭收入以6000?8000元為主，在戶型需求方面對(duì)3居室134平米的房型需求較大，其次為80平米?105平米的2居室。BarsshowpercentsDot/Linosshowpcreentsperces.S廳一衛(wèi)(66平米).1一廳一衛(wèi)(8旱米),一董一廳一工S旱米)，一1廳1(9X=一1廳空(13率米)is(14旱米),三加一室兩廳兩衛(wèi)(一6旱米)戶型需求比例一室一廳一衛(wèi)66平米4%兩室一廳一衛(wèi)80平米20%兩室兩廳一衛(wèi)105平米20%三室一廳兩衛(wèi)98平米5%三室兩廳兩衛(wèi)134平米21%三室兩廳兩衛(wèi)147平米16%二加一室兩廳兩衛(wèi)165平米13%3期調(diào)整方案市場(chǎng)部戶型比例建議此建議供設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)人員參考。房型面枳配比比例結(jié)構(gòu)層數(shù)備注標(biāo)準(zhǔn)1居（一室一廳一衛(wèi)）<65平方米5%7.5?9.5請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師盡量以我們要求的“結(jié)構(gòu)”為主，適當(dāng)可考慮做一些穿插。標(biāo)準(zhǔn)2居（二室二廳一衛(wèi)）80?90平方米15%7.5?