某公司產(chǎn)品配置限額成本指標(biāo)管理規(guī)定

某公司產(chǎn)品配置限額成本指標(biāo)管理規(guī)定1目的為切實(shí)提高集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)盈利水平，著力提高項(xiàng)目產(chǎn)品配置性價(jià)比，有效協(xié)同項(xiàng)目產(chǎn)品定位及方案決策效率，進(jìn)一步規(guī)范項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)精細(xì)化管理，強(qiáng)化限額目標(biāo)成本責(zé)任落實(shí)，制訂本規(guī)定。2適用范圍2.1適用于集團(tuán)控股、小股操盤或并表的所有項(xiàng)目。3限額成本指標(biāo)管理要求3.1滿足投資及經(jīng)營目標(biāo)為首要前提，合理產(chǎn)品定位及配置檔次標(biāo)準(zhǔn)選擇，含資產(chǎn)銷售利潤率低于10%，須降低配置檔次標(biāo)準(zhǔn)。3.2根據(jù)市場定位及競品分析確定產(chǎn)品配置性價(jià)比；3.3根據(jù)客戶價(jià)值點(diǎn)優(yōu)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置，從緊從嚴(yán)限額成本指標(biāo)控制；3.4加強(qiáng)項(xiàng)目成本指標(biāo)動(dòng)態(tài)管控，定期審視成本指標(biāo)落實(shí)和發(fā)生，有效采取預(yù)警和偏差干預(yù)機(jī)制；3.5開展項(xiàng)目竣工交付成本指標(biāo)后評(píng)估，成本責(zé)任績效納入考核體系。4職責(zé)4.1營銷部門職責(zé)4.1.1項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議：項(xiàng)目整體定位、預(yù)售價(jià)格范圍、產(chǎn)品定位、定價(jià)策略、客戶需求價(jià)值分析；4.1.2成本指標(biāo)管理：參與成本配置定位；負(fù)責(zé)成本責(zé)任中營銷費(fèi)用指標(biāo)的測算與確定；4.1.3開盤階段：成本指標(biāo)審視和合理定價(jià)；4.1.4施工階段：不能達(dá)標(biāo)項(xiàng)審批；4.1.5竣工入伙階段：銷售收入目標(biāo)測量和總結(jié)，成本指標(biāo)后評(píng)估。4.2設(shè)計(jì)部門4.2.1項(xiàng)目定位及方案階段：提供規(guī)劃、戶型及立面/配套/地下室/景觀概念/精裝修等初步方案；4.2.2成本指標(biāo)管理：參與成本指標(biāo)定位；負(fù)責(zé)成本責(zé)任中設(shè)計(jì)費(fèi)用指標(biāo)的測算與確定；4.2.3施工圖設(shè)計(jì)及材料部品：按成本指標(biāo)推進(jìn)設(shè)計(jì)；4.2.4開盤階段：成本指標(biāo)審視；4.2.5施工階段：不能達(dá)標(biāo)項(xiàng)審批；4.2.6竣工交付階段：成本指標(biāo)后評(píng)估。4.3成本合約部門4.3.1成本指標(biāo)管理：負(fù)責(zé)根據(jù)定位及方案階段的成本指標(biāo)的測定；負(fù)責(zé)成本責(zé)任指標(biāo)的分解與監(jiān)控；4.3.2施工圖設(shè)計(jì)及材料部品：招標(biāo)發(fā)包及采購的指標(biāo)執(zhí)行；4.3.3開盤階段：成本指標(biāo)審視和檢驗(yàn)；4.3.4施工階段：各項(xiàng)成本指標(biāo)落地監(jiān)控及指標(biāo)偏差的預(yù)警；不能達(dá)標(biāo)項(xiàng)的監(jiān)督和糾偏；4.3.5竣工交付階段：成本指標(biāo)后評(píng)估。4.4財(cái)務(wù)部門：4.4.1成本指標(biāo)管理：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及現(xiàn)金流，負(fù)責(zé)資本化借款費(fèi)用及財(cái)務(wù)成本的指標(biāo)測定；4.4.2施工圖設(shè)計(jì)及材料部品：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)資金成本的實(shí)際測算調(diào)整和控制；4.4.3開盤階段：成本指標(biāo)審視和檢驗(yàn)；4.4.4施工階段：各項(xiàng)成本指標(biāo)落地監(jiān)控及指標(biāo)偏差的預(yù)警；4.4.5竣工入伙階段：成本指標(biāo)后評(píng)估。4.5前期配套部門4.5.1成本指標(biāo)管理：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目前期及配套費(fèi)用指標(biāo)的測定；4.5.2開盤階段：成本指標(biāo)審視和檢驗(yàn)；4.5.3施工階段：成本指標(biāo)落地監(jiān)控及指標(biāo)偏差的預(yù)警；4.5.4竣工交付階段：成本指標(biāo)后評(píng)估。4.6工程部門及項(xiàng)目公司4.6.1成本指標(biāo)管理：負(fù)責(zé)開發(fā)節(jié)奏的匹配與控制；4.6.2開盤階段：負(fù)責(zé)樣板展示及交付標(biāo)準(zhǔn)與成本指標(biāo)的匹配度；4.6.3施工圖設(shè)計(jì)及材料部品：負(fù)責(zé)工程技術(shù)方案及工藝等優(yōu)化及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行審核；4.6.4施工階段：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更及工程簽證的控制和預(yù)警；4.6.5竣工交付階段：參與成本指標(biāo)的后評(píng)估。4.7城市公司總經(jīng)理或項(xiàng)目總經(jīng)理4.7.1負(fù)責(zé)各項(xiàng)目成本指標(biāo)控制的的總協(xié)調(diào)和實(shí)施落地4.8事業(yè)部總經(jīng)理4.8.1成本指標(biāo)管理：投資及經(jīng)營計(jì)劃書的決策、成本指標(biāo)的決策；管理費(fèi)用的指標(biāo)決策；4.8.2定位及方案階段：產(chǎn)品配置定位、目標(biāo)成本決策；4.8.3開盤階段：成本指標(biāo)的審視調(diào)整；4.8.4施工階段：超標(biāo)審批和決策；4.8.5竣工交付階段：成本指標(biāo)后評(píng)估及績效考核。5限額成本指標(biāo)的范圍及內(nèi)容限額成本指標(biāo)劃分為規(guī)劃、地下室、基坑圍護(hù)、結(jié)構(gòu)、外立面、幕墻、門窗、欄桿、機(jī)電設(shè)備、精裝修、公共部位精裝修、電梯、景觀、銷售四大件、設(shè)計(jì)費(fèi)及三項(xiàng)費(fèi)用16類控制指標(biāo)。16類控制指標(biāo)根據(jù)集團(tuán)要求控制要點(diǎn)細(xì)分為81項(xiàng)控制指標(biāo)。具體細(xì)分如下：（1）規(guī)劃指標(biāo)按總體、單項(xiàng)細(xì)分為容積率、車位配比、地面停車位比率、售建比、贈(zèng)送空間比率、得房率等13項(xiàng)控制指標(biāo)；（2）地下室指標(biāo)按地下室頂覆土厚度、地下室層數(shù)、地下室層高、單車位平均面積細(xì)分為4項(xiàng)控制指標(biāo)；（3）基坑圍護(hù)指標(biāo)細(xì)分為圍護(hù)形式、圍護(hù)造價(jià)指標(biāo)2項(xiàng)控制指標(biāo)；（4）結(jié)構(gòu)指標(biāo)按基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、地下結(jié)構(gòu)細(xì)分為樁基形式、樁基單方指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)層高、含鋼量、混凝土含量等8項(xiàng)控制指標(biāo)；（5）外立面指標(biāo)細(xì)分為墻地比、外立面構(gòu)件、外立面裝飾、外保溫4項(xiàng)控制指標(biāo)；（6）幕墻指標(biāo)分細(xì)分為玻璃幕墻、石材幕墻2項(xiàng)控制指標(biāo)；（7）門窗指標(biāo)細(xì)分為窗地比、鋁合金門窗、塑鋼門窗、單元門、進(jìn)戶門、防火門6項(xiàng)控制指標(biāo)；（8）欄桿指標(biāo)細(xì)分為陽臺(tái)欄桿、樓梯欄桿、陽臺(tái)欄桿3項(xiàng)控制指標(biāo)；（9）機(jī)電設(shè)備指標(biāo)細(xì)分為室內(nèi)安裝、用電量、消防及智能化4項(xiàng)控制指標(biāo)；（10）精裝修控制套內(nèi)裝修造價(jià)1項(xiàng)指標(biāo)；（11）公共部位精裝修指標(biāo)細(xì)分大堂層高、大堂面積、大堂裝修造價(jià)、電梯廳面積、電梯廳裝修造價(jià)、樓梯間裝修、公共走道等7項(xiàng)控制指標(biāo)；（12）電梯指標(biāo)細(xì)分為品牌、機(jī)房形式、梯速、載重量、裝飾預(yù)留重及轎廂裝飾6項(xiàng)控制指標(biāo)；（13）景觀指標(biāo)細(xì)分軟硬景比例及景觀單方造價(jià)2項(xiàng)控制指標(biāo)；（14）銷售四大件指標(biāo)細(xì)分售樓處面積、售樓處硬裝、售樓處軟裝、樣板房面積、樣板房硬裝、樣板房軟裝、樣板段景觀面積、樣板段景觀單方造價(jià)及商業(yè)情景包裝等8項(xiàng)控制指標(biāo)；（15）設(shè)計(jì)費(fèi)指標(biāo)細(xì)分為建筑方案施工圖設(shè)計(jì)、人防工程設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、樣板房設(shè)計(jì)及售樓處設(shè)計(jì)5項(xiàng)控制指標(biāo)；（16）費(fèi)用類指標(biāo)細(xì)分為營銷實(shí)施建造費(fèi)、營銷費(fèi)用、行政管理費(fèi)、管理費(fèi)、資本化借款利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用6項(xiàng)控制指標(biāo)。事業(yè)部可以根據(jù)其區(qū)域特點(diǎn)及規(guī)范要求，對(duì)集團(tuán)的限額成本控制指標(biāo)進(jìn)行修正，并制定事業(yè)部成本控制指標(biāo)，報(bào)集團(tuán)審批后執(zhí)行。豪宅及地標(biāo)性建筑作為特例，事業(yè)部可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在保證盈利目標(biāo)的前提下設(shè)定合理限額控制指標(biāo)，并報(bào)集團(tuán)備案。6工作流程6.1限額成本指標(biāo)的編制事業(yè)部合約部應(yīng)充分利用產(chǎn)品配置成本指標(biāo)管理，參與購地階段的投資可研分析，提供事業(yè)部投資決策會(huì)議的決策科學(xué)數(shù)據(jù)；購地完成后，事業(yè)部合約部應(yīng)根據(jù)購地前總裁批示匯報(bào)，結(jié)合購地實(shí)際成交成本及既定經(jīng)營目標(biāo)，充分協(xié)作規(guī)劃設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、營銷、前期等費(fèi)用和成本指標(biāo)的討論和確定，并報(bào)批項(xiàng)目整體盈利目標(biāo)至集團(tuán)相關(guān)部門流轉(zhuǎn)；至項(xiàng)目定位階段產(chǎn)品定位會(huì)時(shí)，事業(yè)部應(yīng)結(jié)合初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，完成集團(tuán)下達(dá)限額目標(biāo)成本的成本指標(biāo)配置表編制（內(nèi)容見附表），以作為規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書及后期施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、專項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)書的同步成本指標(biāo)控制值。6.2限額成本指標(biāo)的報(bào)批限額目標(biāo)成本指標(biāo)配置表編制完成后，事業(yè)部合約部應(yīng)按照集團(tuán)項(xiàng)目全景計(jì)劃7*15運(yùn)營會(huì)議體系召開由事業(yè)部總經(jīng)理參加的目標(biāo)成本評(píng)審會(huì)，完成評(píng)審后形成會(huì)議紀(jì)要或總經(jīng)理簽字版上報(bào)集團(tuán)OA工程合約部門戶前置成本論證專項(xiàng)板塊備案，事業(yè)部也可根據(jù)項(xiàng)目啟動(dòng)進(jìn)度提前或合并會(huì)議主題完成限額目標(biāo)成本指標(biāo)的會(huì)審和報(bào)批。6.3限額目標(biāo)成本指標(biāo)的執(zhí)行限額目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)作為剛性成本目標(biāo)關(guān)鍵點(diǎn)貫穿項(xiàng)目目標(biāo)成本管控，由事業(yè)部合約部門將成本責(zé)任分解后至各相關(guān)部門落實(shí)執(zhí)行，各相關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)人為第一成本指標(biāo)責(zé)任人，每月度工作匯報(bào)及階段性總結(jié)時(shí)應(yīng)將此作為重要內(nèi)容之一匯報(bào)執(zhí)行情況與偏差，對(duì)于設(shè)計(jì)單位或顧問單位的管理應(yīng)納入合同成果考核，制訂獎(jiǎng)懲措施予以制約。6.4限額目標(biāo)成本指標(biāo)的監(jiān)控限額目標(biāo)成本指標(biāo)由事業(yè)部合約部負(fù)責(zé)動(dòng)態(tài)監(jiān)控、定期評(píng)估，至設(shè)計(jì)進(jìn)展、費(fèi)用發(fā)生、重要招采等環(huán)節(jié)同步監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)偏差的應(yīng)及時(shí)預(yù)警，重大偏差應(yīng)報(bào)事業(yè)部總經(jīng)理批準(zhǔn)及集團(tuán)工程合約部備案，集團(tuán)工程合約部保留否決權(quán)。6.5限額目標(biāo)成本指標(biāo)的考核限額目標(biāo)成本指標(biāo)按照“