XX住宅項目三期車位定價報告2018

關(guān)于XX住宅項目三期地下車位定價的請示XX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司：XX項目住宅項目三期車位預(yù)計于2017年5月28日公開發(fā)售，現(xiàn)就區(qū)域的市場狀況、定價建議向領(lǐng)導(dǎo)簡要匯報如下：一、周邊在售項目車位市場情況1．區(qū)域市場車位情況項目配比價格中奧廣場1788戶，2485個車位，配比1:1.480000元/個誠盛御景1080戶，709個車位，配比1:0.680000元/個九龍新城3056戶，3060個車位，配比1:155000元/個（其中單獨購買90000元/個、購房+購車位45000元/個）備注：以上可售車位價格均為地下停車位。周邊項目如聯(lián)泰萬泰城、九江金鵬城、聯(lián)盛快樂城3個項目離本案較近，但均未開售車位，無法做價格參考。②選取周邊項目誠盛御景（離本案較近）沖奧廣場、九龍新城（客戶參照對比較多）作為本案車位價格重要參考依據(jù)，了解競品車位均價于55000-80000之間?！鲋袏W廣場：現(xiàn)在售一期車位350個，實際去化215個。目前銷售均價80000元/個，去化率約61%，去化速度適中，原因是由于住宅銷售狀況良好，客戶經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，支撐車位的持續(xù)走量?！稣\盛御景：在售車位銷售均價80000元/個（其中大型車位110000元/個，購車位享9折），車位只賣不租。截止目前，去化率僅約3%，主要原因：車位定價偏高，且項目所處的臨街面，及聯(lián)盛快樂城均可作為免費停車場使用，導(dǎo)致車位去化率極低?！鼍琵埿鲁牵簩ν怃N售地下車位約計2600個，地面車位只租不賣。單獨購買車位90000元/個，購房時購車位車位半價（45000元/個），車位去化率達(dá)85%（約剩420個車位未售），車位性價比高，去化情況良好。2．項目一期車位去化情況■去化統(tǒng)計：一期車位劃分為A、B、C三個區(qū)域，累計車位913個；截止2017年5月14日，一期車位累計剩余479個（其中去化主力集中在A、B兩區(qū)）。A區(qū)車位288個，銷售257個（去化約89%）;B區(qū)車位403個，銷售169個（去化約42%）;C區(qū)車位222個，銷售8個（去化率4%）?！鲣N售現(xiàn)狀分析：前期主要銷售期為首次車位開盤（2015.9），后期車位銷售趨緩，主要原因為：①價格上浮由原8萬/個上調(diào)至10萬/個，車位定價略高于周邊市場；②業(yè)主車輛停靠基于項目周邊的投機(jī)性零成本路邊?？?，拉低車位購買的積極性；③C區(qū)租售影響（180元/月）。二、本案貨量及目前認(rèn)籌情況盤點三期車位共計1234個（含標(biāo)準(zhǔn)車位1190個，子母車位19個，微型車位17個，無障礙車位8個），非機(jī)動車位312個。地塊車位總數(shù)（個）車位類型車位數(shù)量（個）備注三期1234個（含155標(biāo)準(zhǔn)車位1190可售個四期預(yù)留車位）子母車位19可售出H8■W00多Dt凹Dt155->(SNSBi)o￥6532￡002232s00s659Hj722Oi￡005259s3112Hj3563■wi;700343G5囂216216s5s2561g215皿｝33945555935CI1￡Walt20174ff5迪17Bs皿川ffil=H+D斗1287?MfssMMgsbr莊92%jsi43ffi、皿審喇T}1244ffi、S9$320Bo■客戶車輛數(shù)據(jù)統(tǒng)計三期客戶認(rèn)籌量占比較低：目前1-7#合計認(rèn)籌320組；就目前認(rèn)籌情況來看，已認(rèn)籌客戶中樓棟分布較均勻，因此不建議分棟推售。但考慮其中業(yè)主認(rèn)籌車位量占比較低（僅25%），因此在整體推售的基礎(chǔ)上，按車位遠(yuǎn)近進(jìn)行組合拆分，保留部分完整車位段進(jìn)行推售。不考慮認(rèn)籌客戶分析：根據(jù)現(xiàn)場不認(rèn)籌客戶盤點，已確定不認(rèn)籌519批，主要原因為：無車位需求（174批，占比33%）及資金不足（129批，占比25%）為主。不考慮認(rèn)籌客戶多集中在無車位需求與資金不足情況。其中針對資金不足者，建議考慮與銀行合作做車位分期■推售總結(jié)就以上客戶認(rèn)籌分析得出，每棟樓客戶認(rèn)籌率在17%~35%之間，但整體認(rèn)籌量不大，全部推售將會打散車位，不利于車位的長期去化，故首次開盤每個區(qū)域或樓棟保留一段完整的車位區(qū)間暫不對外出售備注：如圖所示。三期車位推售保留四期車位155個，以及無障礙車位8個；首批推售（5月28日），圍繞三期樓棟1-7#周邊平面分布722個，滿足現(xiàn)有認(rèn)籌客戶落位量；二次推售（12月底收樓節(jié)點），即完整黃框部分共計349個。三、車位定價及定價思路本案車位均價建議建議本案車位銷售整體均價為81264元/個”原因如下：市場均價中上：根據(jù)區(qū)域市場主要項目車位銷售均價55000-80000元/個，需要保證車位能順利銷售，以及迎合客戶基本價格需求。車位供求相當(dāng)，部分客戶實力有限：分析未認(rèn)籌客戶，資金不足占比較大，因此本案定價需要考慮到客戶實際需求及客戶經(jīng)濟(jì)實力。標(biāo)準(zhǔn)車位價格：合計1190個，以80000元/個為主，部分車位根據(jù)具體位置偏差及距離進(jìn)行調(diào)節(jié)；距離住宅較近，行走較為方便的車位：該類車位統(tǒng)一定價80000元/個，客戶后期使用都較為方便，車位位置及距離差別較小，且統(tǒng)一定價便于銷售整體車位價格區(qū)間的把控；對路口、靠近電梯口易于尋找：該類車位統(tǒng)一定價85000元/個，對路口及靠近電梯口附近，該車位位置徍便于客戶尋找，定價相對較高；靠近墻面、轉(zhuǎn)角的車位：該類車位定價以75000元/個為主，整體車位位置較差，如處在路口轉(zhuǎn)角處，該類車位后期使用停車相對較為繁瑣，且大多處在車庫路口或者路口附近，有少許安全影響，定價相對較低。特殊車位定價：根據(jù)車位數(shù)量及車位類型依據(jù)市場經(jīng)驗進(jìn)行定價。無障礙車位：該類車位合計8個，屬于公益車位，通行方便、距離出入口，停車位一側(cè)留有1.2m以上輪椅通道，最終定價85000元/個（但實際暫不對外銷售）。普通子母車位：該類車位合計19個，尺寸較大，方便客戶更停車使用，可額外停1輛小車，最終定價120000元/個；微型車位：該類車位合計17個，尺寸較小，停車難度稍大，后期使用不是很方便，相對均價便宜20000元/個，最終定價60000元/個。四、整盤盈利及收益測算根據(jù)公司條約，三期車位1234個，兼并口徑為8748萬，均價70891元/個；實際車位定價實現(xiàn)81264元/個，整體銷售額約10028萬。達(dá)到并滿足公司利潤收益要求。五、車位銷售推售貨源折扣及方式銷售方式：此次銷售采取認(rèn)籌蓄客的形式進(jìn)行銷售，5月28日（暫定）開盤銷售；推售貨源：①首批推售5月28日,722個（因首批客戶量不足，預(yù)留部分完整車位段，滿足首批認(rèn)籌客戶樓棟周邊落位需求）；②二批推售12月底收樓節(jié)點，349個（延伸樓棟邊遠(yuǎn)位置分布）。蓄客方式：意向客戶繳納5000元認(rèn)籌金（認(rèn)籌金在開盤后未成功購買或者放棄購買計劃即可申請，申請日起15個工作日內(nèi)退籌）；自認(rèn)籌當(dāng)日起算每天優(yōu)惠100元，折算購車款優(yōu)惠3000元（實際認(rèn)籌啟動時間4月29日，截止5月28日累計30天，做取整計算）；4.開盤方式：暫定排隊方式，先到先得。車位優(yōu)惠：認(rèn)籌5000抵10000優(yōu)惠，改為現(xiàn)場購車優(yōu)惠；■日進(jìn)百金優(yōu)惠3000元，改為千金回饋優(yōu)惠3000元；一次性付款優(yōu)惠3000元；開盤當(dāng)月成交優(yōu)惠5000元；購房抵用劵，累計20萬元價格折算，平均每個車位上調(diào)200元。信用卡分期：針對資金不足客戶群體，現(xiàn)已溝通興業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行兩家，均可實現(xiàn)車位全額分期。

推廣噱頭包裝為“零首付購車位”。六、回收資金測算地塊可售車位數(shù)量車位銷售總金額二期1234個100280000元銷售均價81264元/個七、總結(jié)就本案來看，本案的客群主要以住宅剛需為主，私家車擁有量高，但考慮部分不認(rèn)籌客戶實際購買力水平及本案所遇到的銷售難點，定價總結(jié)如下：1.本案可售地下車位1234個，銷售均價81264元/個，