購物中心項目招商流程完整

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第一套方案購物中心項目招商流程(優(yōu)質文檔，可直接使用，可編輯，歡迎下載）第一篇:招商前期的準備一、項目市場調研二、確定市場定位三、選擇目標客戶四、制定招商方案1、制定租金標準2、制定優(yōu)惠方案3、確定業(yè)戶布局4、繪制招商平面圖五、完善招商資源1、宣傳資料的完善2、招商手冊、招商處、樣板間的完善3、招商團隊的組建及培訓六、制定招商計劃第二篇：招商操作的一、廣告宣傳，吸引客戶上門二、主動出擊，尋找目標客戶三、接待客戶,做好客戶資料的整理建檔四、與意向客戶進行商務洽談五、審查客戶資質六、簽定租賃合同七、跟進服務已成交客戶第三篇：招商后期的交接一、業(yè)戶資料的歸納與交接二、辦理商戶進場手續(xù)，預收租金、管理費及其他費用三．業(yè)戶裝修安排及商品進場安排四、籌備項目開業(yè)宣傳及開業(yè)典禮第四篇：開業(yè)后持續(xù)招商因商戶退租出現(xiàn)空置鋪面而開展的補充招商因公司主動調整經(jīng)營業(yè)態(tài)類型而開展的招運營管理是項目能否成功運作的核心,是商業(yè)收益和物業(yè)增值的源泉。統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內容：統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一的營銷推廣、統(tǒng)一的運營管理和統(tǒng)一的物業(yè)管理。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。招商工作的成敗得失不僅決定于發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功,而且決定著后期項目商業(yè)運營的管理能否成功。本文總結介紹了項目招商的一般性流程.希望能對大家在實際招商操作過程中，起到積極的參考作用。第二套方案第一篇：招商前期的準備一、市場調研1、宏觀環(huán)境調查可以從以下幾個方面進行調查：城市商業(yè)發(fā)展環(huán)境、當?shù)卣叻?、城市商業(yè)片區(qū)規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民人口結構、居民收入水平、消費結構和消費水平,從而判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)項目的可行性,對該項目的定位有個宏觀的思考。2、微觀環(huán)境調查可以從以下幾個方面進行調查：項目交通情況、周邊配套設施、人流客流情況、周邊同類競爭性業(yè)態(tài)情況（包括面積、租金、押金、合同期、轉租轉兌規(guī)定、工商稅收、消費群體、市場定位、經(jīng)營情況等）、周邊微觀環(huán)境直接影響著項目的租金水平和收益情況。3、調查結果整理分析在完成宏觀和微觀市場調查工作后，需要把調研資料進行整理分析，針對項目的市場前景及可持續(xù)發(fā)展進行可行性分析；根據(jù)調研的結果進行項目的市場定位，論證項目的可行性與否；最后形成市場調研分析報告，提交給公司領導供領導決策時參考.市場調研如何進行及其方法和流程，另案體現(xiàn)。二、確定市場定位市場定位要根據(jù)市場調研的結果進行判斷論證：項目本身的條件是否與我們的定位相吻合，是否適合我們集團在這里投資開發(fā)。市場定位包括：業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)布局定位、消費群體定位、目標業(yè)戶定位、商鋪規(guī)劃定位、經(jīng)營模式定位三、選擇目標客戶招商目的是為了吸引符合我們市場定位的商家加盟，更好地提高項目的整體市場吸引力，為后期的長久運營打下良好的業(yè)戶基礎.因此我們在目標客戶的選擇上必須根據(jù)當?shù)厥袌鲂枨蠹绊椖渴袌龆ㄎ粊泶_定，同時要考慮目標客戶的特點，這包括：經(jīng)營內容、組織形式、銷售方式、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品檔次、商品本身特點在目標客戶選擇上應該遵循以下三點：1、主力店先行，輔助配套店隨后；2、放水養(yǎng)魚；3、先做人氣，再做生意。四、制定招商方案1、制定租金標準租金政策是影響招商工作最重要因素，也是客戶最為關注的因素.租金的制定應該依據(jù)項目的物業(yè)建安成本、經(jīng)營管理成本(成本部分需要公司財務部進行成本核算和項目整體財務評估)，參考當?shù)厥袌錾逃梦飿I(yè)租金水平，并綜合考慮項目經(jīng)營策略，制定出切實可行的招租條件。2、制定優(yōu)惠方案按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C三類檔次，成階梯型遞增（遞減),用以區(qū)別不同情況下對不同分類項目的招租。優(yōu)惠方案制定需注意以下幾點:第一，招租條件對同一類型客戶要穩(wěn)定,標準要基本統(tǒng)一;第二，對薄利配套項目，租金要有一定程度的靈活性;第三，店面租金與項目的規(guī)模和檔次有關，大型或高檔次的商業(yè)地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對較第四，鋪面位置不同，租金也應有所差別，在同一項目內部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金；第五,銷售額和經(jīng)過該商店的人流數(shù)量有一定的比例關系,這方面也是后期租金調整的重要依據(jù)。3、確定業(yè)戶布局在業(yè)戶構成類型確定之后，還需要根據(jù)各種業(yè)戶的需求和項目自身的需要進行整合，最后確定它們在本項目中的片區(qū)布置及數(shù)量安排,也就是要確定平面布局圖，通過合理的布局，促進業(yè)戶共同繁榮，給項目帶來最佳效益。在業(yè)戶布局過程中應該注意以下一些原則：首先,核心業(yè)戶的位置最先確定；其次，同類業(yè)戶集中布置，即“扎堆經(jīng)營"；再次，經(jīng)營類型不同的業(yè)戶,適當?shù)慕M合。4、繪制招商平面圖招商平面圖的繪制可以說前面招商準備工作的一個階段性總結.本部分工作主要由公司工程部根據(jù)市場調研的結果、項目市場定位等資料，統(tǒng)一整合完成。在繪制平面圖時，要綜合考慮招商目標客戶的區(qū)位分布及區(qū)位面積大小、各商鋪面積規(guī)劃、公共過道的布局、公共空間的美化等，必要時,可聘請專業(yè)的規(guī)劃設計公司介入.五、完善招商資源1、宣傳資料的完善宣傳推廣是招商成功的先導,也是思想上的重要準備。目前常見的宣傳方式主要有以下幾種：借助廣告媒體宣傳、包括全方位立體的利用各種媒介進行廣告宣傳、具體的廣告宣傳策略，另案體現(xiàn)?；顒油茝V、參加各種專業(yè)的展會，進行項目的宣傳推廣和形象展示；舉行招商推介會，邀請本行業(yè)的實力客戶及意向客戶參加,促進當場成交;舉辦各類現(xiàn)場營銷活動，吸引項目本身的人氣，展示項目優(yōu)勢;上門拜訪；包括向外派發(fā)海報和宣傳畫冊，因為海報的內容更詳細,對項目的詮釋更具體，更能吸引客戶注意;通過客戶介紹客戶；如果客戶對項目滿意，與招商員溝通的好，客戶會主動去告訴他的親朋好友.客戶帶客戶這也是招商信息傳播的重要途徑之一，在平時招商工作中,我們要善于多渠道地去挖掘客戶資源。2、招商手冊、招商處、樣板間的完善招商手冊的設計制作是宣傳的重要環(huán)節(jié)，招商處的現(xiàn)場布置、商鋪樣板間的布置關系企業(yè)的形象，是項目招商物質上必不可少的準備。招商手冊應突出如下關鍵點：1、項目地段優(yōu)越性，樹立核心地段金鉆商鋪這一基本點2、項目本身獨到的市場定位，符合市場需求3、周邊龐大消費能力和市場需求4、項目完善的配套服務5、成功的運營模式和管理經(jīng)驗6、開業(yè)后持續(xù)不巨大的廣告宣傳投入7、、平面布局圖8、招商優(yōu)惠政策招商處的現(xiàn)場應注意以下幾點：1、招商處現(xiàn)場要有完善齊全的招商資料，便于客戶對項目快速便捷的了解;2、招商處現(xiàn)場要干凈整潔、美觀大方，給客戶留下良好的第一印象非常重要，招商處現(xiàn)場就相當于人的臉面，是整個項目3、招商處現(xiàn)場接待人員要熱情大方、耐心細致的回答客戶所提出的異議.關于招商員在洽談客戶的過程中要注意的一些細節(jié)部分將會在第三篇：招商過程中的一般性流程進行比較詳細的闡述.樣板鋪的建設布局要注意代表性：樣板間的目的就是給客戶提供一個了解項目商鋪的直觀形象，所以樣板間必須要具有代表性，能構代表本項目的物業(yè)建筑方格、裝修層次。差異性。因為我們的商鋪不是全部一個規(guī)格尺寸的，也不是全部用來經(jīng)營同一種商品的，所以在布局樣板鋪的時候要注意不同經(jīng)營類型的樣板鋪設計風格的差異化，最好設計出幾種不同類型、不同風格的樣板間。3、招商團隊的組建及培訓招商團隊的組建、招商員的培訓是招商工作正式開展前組織上的準備，也是能否完成招商任務的最重要的決定因素。有了好的項目，好的定位,如果沒有優(yōu)秀的人來執(zhí)行推進，要想順利完成招商工作，那簡直是不可想象的。招商團隊的組建架構:1、招商經(jīng)理一名,負責對招商專員的培訓、整體招商計劃的制定與推進、租賃合同的簽訂、招商團隊的管理等;2、招商主管2~3名，具體執(zhí)行招商計劃并帶領招商小組拜訪、接待客戶；3、招商專員若干名（具體數(shù)量根據(jù)項目規(guī)模、招商進度安排等綜合考慮),負責現(xiàn)場接待客戶、外出拜訪客戶，搜集整理客戶資料，跟蹤服務客戶，完成公司制定的招商任務。注：招商員的具體培訓方案這里不詳細闡述，另案體現(xiàn).招商員的培訓工作要從項目前期準備就要開始，而且要貫穿招商過程的始終，在培訓中及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題.六、制定招商計劃根據(jù)項目的規(guī)模,公司規(guī)定的招商進度,項目的市場定位，目標客戶的選擇等多方面因素,招商部經(jīng)理及主管要制定切實可行的招商計劃，并嚴格按照計劃推進招商進程,并在實際工作中,根據(jù)市場的反饋,修改調整工作計劃.第二篇：招商操作的流程一、通過廣告宣傳,吸引客戶自動上門大量的、有效的、持續(xù)的廣告宣傳和推廣造勢，是大型商業(yè)項目招商工作開展前必不可少的前奏和沖鋒號。項目推廣的程序一般要由內而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進一步吸引外地合作項目；首先吸引在國內外市場上領先的企業(yè)和品牌,再選擇有特色的商品和服務項目.項目推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)展會、借助行業(yè)協(xié)會、招商推介會等靈活多樣的方式?？傊?，我們所有廣告宣傳推廣的最終目的,就是把意向客戶吸引到項目現(xiàn)場進行咨詢了解，從而才能更進一步，通過現(xiàn)場的接待洽談，促使客戶下定成交。二、主動出擊，尋找意向客戶，帶到現(xiàn)場了解項目1、同類市場挖墻腳.同類市場是我們目標客戶最集中的地方，到同類市場進行宣傳,讓目標客戶了解我們項目的優(yōu)勢、發(fā)展前景等,吸引這部分業(yè)戶擴大業(yè)務到我項目進行開設分店或轉移業(yè)務到我項目。2、老業(yè)戶重復租鋪。在我司業(yè)已開業(yè)的各分場進行宣傳，吸引哪些有實力、經(jīng)營好的業(yè)戶在我司新開發(fā)項目重復租鋪，擴大其經(jīng)營，同時也滿足了這部分實力業(yè)戶再發(fā)展的需求。這方面工作的開展可以同我司的客戶俱樂部組織(時尚會）相關聯(lián)，可以給老業(yè)戶提供一些別的普通客戶所無法享受的租鋪優(yōu)惠(如提前選鋪等），鼓勵老業(yè)戶擴大經(jīng)營規(guī)模，發(fā)展連鎖經(jīng)營.3、街邊店鋪廣宣傳有相當多的客戶散落在城市各角落街邊商鋪,這部分客戶如果有發(fā)展的需求，對專業(yè)市場和特色商業(yè)街是懷有憧憬的，只要向這部分客戶宣傳推廣工作做到位的話，也是一個非常大的潛在客戶群。4、成交客戶帶新客跟蹤服務好已經(jīng)成交的客戶，這部分業(yè)戶會為我們帶來更多的新客戶。服務好老客戶所帶來的利益已經(jīng)被越來越多的公司所認可，而且服務好老客戶的成本遠遠低于去尋找一個新的客戶。三、接待來訪來電客戶1、接待上門客戶，填寫上門客戶登記表;流程如下：客戶上門請客戶入座給客戶倒水介紹公司項目了解客戶情況解決客戶異議帶領客戶參觀項目分析客戶意向意向客戶成交猶豫客戶跟蹤服務填寫上門客戶登記表2、接聽客戶咨詢，填寫來電客戶登記表；流程如下；客戶來電自我介紹了解客戶信息解答客戶疑問介紹項目概況分析客戶意向邀約客戶上門參觀填寫來電客戶登記表3、及時跟進服務來電來訪客戶，促進意向客戶下定簽約；4、將客戶資料按照有無意向、意向大小、客戶質量等歸類建檔，錄入公司客戶數(shù)據(jù)庫；客戶資料的整理歸檔,也為項目運營以后，調整招商時提供客戶資源,同時也是日后開拓新項目的儲備客戶資源。四、與客戶進行商務洽談的基本原則招商談判必須針對客戶的特點，確定一些基本原則，首先，了解客戶的真實意圖和想法，包括了解客戶的經(jīng)營內容、從業(yè)經(jīng)驗、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營地點、經(jīng)營品質；進而分析客戶的意向。其次，注意談判的原則性與靈活性。要針對不同的客戶采用不同的談判方法?？蛻舻念愋颓Р钊f別，這一特點就決定了談判人員要從實際出發(fā),既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商談判的基本目標。在談判靈活性方面要注意：普通招商專員沒有給客戶優(yōu)惠的權利，優(yōu)惠權利只能由現(xiàn)場招商經(jīng)理來掌握，要讓客戶切實感覺的優(yōu)惠的來之不易，客戶才會珍惜，才會感謝為他爭取這一優(yōu)惠的招商專員，才有利于招商工作的開展，再次，注意談判口徑說辭的一致性。在招商談判中,雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸.這就要求所有招商人員要重視談判策略與技巧,注意語言表達和文字表達的一致性.招商最忌諱口徑不統(tǒng)一，口徑不統(tǒng)一，會直接影響客戶對公司的信譽度的懷疑，成交的可能性因此會大幅度下降.要堅持信用原則：在談判過程中，不要輕易許諾，但一旦承諾，就應履行,保證言行一致，取信于客戶，以體現(xiàn)真誠合作的精神。堅持相容原則，妥善處理客戶異議:相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達,將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。要耐心細致的解答客戶的異議.針對客戶提出異議后，如何應對，另案體現(xiàn).五、客戶資質的審查在基本確定客戶意向后，對那些有明確意向租賃項目商鋪的客戶，要進行客戶資質的初步審查.審查步驟如下：客戶填寫意向客戶登記表，了解客戶基本情況、客戶提供“三證（營業(yè)執(zhí)照、工商、稅務登記證）”復印件、實際了解客戶經(jīng)營內容、從業(yè)經(jīng)驗、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營地點、經(jīng)營品質我們要根據(jù)我們項目定位的需要、我們的發(fā)展目標、我們選擇標準來挑選最合適的業(yè)戶，以便與我們一起把商場做旺、把生意作強。六、客戶交納定金或其它費用，簽定租賃合同，促使客戶當場成交經(jīng)過商務洽談和客戶資質的審查這些環(huán)節(jié)，對那些意向明確，又符合我司定位標準的客戶,要及時敦促客戶當場下定或簽訂租賃合同，交納押金等費用，將意向客戶轉化為實實在在的招商業(yè)績,盡快完成招商任務.七、成交客戶的跟進服務對成交客戶的跟進服務，一方面可以隨時向客戶通報項目的進展情況，滿足客戶對項目的知情權,給予客戶被尊重的感覺，增強客戶對項目的信心；另外更重要的一點就是可以讓老客戶不斷為公司介紹新的客戶。采用每隔2～3天溝通一次的跟蹤辦法，由專人跟進。原則上誰成交的客戶誰跟進。其他招商人員在沒有征得成交人員或招商經(jīng)理的同意下，不得私自跟蹤他人已成交客戶，以免造成信息傳遞有誤或口徑不統(tǒng)一等現(xiàn)象，也盡可能避免因客戶歸屬問題而產(chǎn)生的糾紛。但是招商人員也要注意，不能以過頻的騷擾客戶的正常工作和休息,在給客戶前，要注意每次都要向客戶傳遞一些不同的信息，讓客戶有新鮮感。在給客戶打時，也要注意通話時間不要過長，避免客戶產(chǎn)生厭煩情緒.另外要善于利用工具，可以通過短信等方式與客戶溝通.第三篇：招商后期至項目開業(yè)前的工作交接一、業(yè)戶資料的歸納與交接我們在平時的招商過程中，都會建立一套現(xiàn)場招商臺帳（內頁登記表)來掌控招商進度，登記業(yè)戶資料。但是招商臺帳一般是按照平面圖上商鋪編號（或市場分區(qū)編號）來排列，并沒有對業(yè)戶情況進行分類統(tǒng)計.因此，在招商后期，招商員還應把已經(jīng)成交的業(yè)戶信息進行分類整合，按照客戶的經(jīng)營內容、從業(yè)經(jīng)驗、經(jīng)營規(guī)模、品質實力、是主力品牌店還是特色店、是否連鎖經(jīng)營等方面將業(yè)戶信息整理并交接給后期進行管理的運營部門人員二、辦理業(yè)戶進場手續(xù)，預收租金、管理費及其他費用我司的主體工程基本完工,向業(yè)戶提供好可裝修的商鋪，工程部通知客戶在指定時間內交納租金、管理費及其他費用（、網(wǎng)絡等）;財務部為客戶辦理進場手續(xù)，頒發(fā)客戶進場裝修許可證;經(jīng)營部按照我們承諾的交鋪條件把可裝修的商鋪交接給業(yè)戶，業(yè)戶開展裝修三、敦促業(yè)戶及時進場裝修及業(yè)戶商品進場安排業(yè)戶辦理好進場手續(xù)業(yè)戶按我司規(guī)定的期限,填寫裝修申請表，向我司申報二次裝修;運營部，業(yè)戶自行設計裝修效果圖或我司免費給業(yè)戶提供裝修方案的設計指導；工程設計部，我司同意業(yè)戶裝修方案；運營部,業(yè)戶向我司交納裝修押金,財務部，對進場裝修的工程人員進行規(guī)范化管理，頒發(fā)“場地施工出入許可證";運營部，業(yè)戶裝修施工人員進場裝修;業(yè)戶裝修完畢，我司檢查合格，押金扣除裝修水電費用后無息退還;財務部,業(yè)戶商品進場安排；保安部、物管部,封閉場地全面檢查。各部門為項目的正式開業(yè)做好充分的準備四、籌備項目開業(yè),鋪開聲勢浩大的開業(yè)造勢宣傳,舉行盛大的開業(yè)典禮這里不對這個問題進行詳細的闡述，每個不同的項目必須因地制宜，根據(jù)項目不同的特點制定不同的開業(yè)慶典方式.注:項目開業(yè)籌備的各項工作直接關系到后期的經(jīng)營管理能否順利進行。招商人員一方面要借助聲勢浩大的開業(yè)宣傳，加緊最后的招商沖刺,另外也要全力配合經(jīng)營部完成開業(yè)籌備工作。第四篇：項目正式運營后招商工作的持續(xù)開展項目正式開業(yè),只是萬里長征走了第一步,怎么樣把項目做旺,保證公司長久的收益就成了擺在每個員工面前切實的問題.這時,全力以赴的招商工作可以做個階段性的總結。但是，這并不意味著招商工作就已經(jīng)全部完成了,在項目正式運營的過程中,招商工作也必將是一個貫穿運營始終的重要組成部分。項目開業(yè)后，商鋪總會因為這樣那樣的因素而產(chǎn)生空置，商鋪空置主要可以歸納位以下兩個方面的因素：商戶退租和我們主動的調整經(jīng)營因商戶退租出現(xiàn)的空置鋪位，要及時開展的補充招商工作。一方面可以從前期招商過程中積累的客戶資料中進行選擇，另外很重要的是要在平時運營過程中，注意把上門咨詢鋪位的準業(yè)戶資料做好詳細的記錄和登記,一旦出現(xiàn)空置鋪位，立刻進行補充因集團主動調整經(jīng)營業(yè)態(tài)類型，成片區(qū)的進行業(yè)態(tài)重新布局，而出現(xiàn)的戰(zhàn)略性重新招商。根本目的是為了進一步提升物業(yè)價值，提高公司的經(jīng)營利潤。這樣策略性的成片區(qū)的調整最好有前期的預熱宣傳和專門的招商小分隊，迅速推進招商工作。盡量減少因調整而損失的租金收益。招商代理及運營管理服務合同甲方：乙方：甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著平等自愿，互惠互利的原則，就本項目提供“招商服務"及“運營管理"工作達成共識，訂立本合同，共同遵守。委托項目概況及代理服務甲方委托乙方服務的_______項目（一下簡稱該項目）位于________________,甲方應在本合同簽署時保證該項目（土地權屬、土地性質、建造房屋的用途、享有合法的使用權及轉租權等）招商、運營過程中的合法性。該項目規(guī)劃總建筑面積約_________平方米，商業(yè)建筑面積約為_________平方米(租賃面積等數(shù)據(jù)最終以房產(chǎn)局實際測繪面積為準）。甲方委托乙方對本項目商業(yè)提供顧問服務、招商策劃及招商代理服務、商業(yè)運營管理服務。委托工作內容及服務費本合同委托工作內容分為三部分：第一部分:商業(yè)顧問、招商策劃及駐場工作內容金泰北城天街項目商業(yè)顧問服務。區(qū)域市場調研、分析；做出金泰北城天街商業(yè)全面測算.金泰北城天街招商策劃案、招商政策、招商計劃書的制定。招商推廣相關政策、設計等工作，根據(jù)實際情況提供宣傳推廣策略，活動組織及廣告平面設計的方案。擬定業(yè)態(tài)，品牌定位（及比例).其中一至三樓主力店品牌范圍需做出明確約束。結合市場調查及項目定位，確定商業(yè)運營管理模式，依此擬定本商業(yè)項目的商鋪確認書、租賃合同、運營管理模式方案、項目商鋪管理公約。提供商業(yè)軟硬件設施需求及工程建議、商業(yè)空間包裝建議；商業(yè)廣場廣告位設置建設等.項目開業(yè)的籌備與策劃、組織、實施,費用由甲方承擔。與此相關的其他工作另行協(xié)商.2，第一部分工作服務期限：自乙方向甲方提交招商策劃方案、招商政策、招商計劃書、商鋪確認書文本、租賃合同文本、運營模式方案、項目商鋪管理公約文本，并經(jīng)甲方對此文案確認后結束.第一部分工作的服務費第一部分服務費用甲方每月按以下形式支付，____________________________________________________。甲方自本合同簽訂之日起,每月服務期滿后7日內向乙方支付上月薪資.甲方事先為乙方工作人員在項目所在地安排住宿及工作場地（包含辦公用品及商務車一臺），在安排完畢后，將安排情況通知乙方。乙方接到通知后,應在一周內進駐項目所在地開展工作。與項目相關的廣告費用，公關費用由甲方承擔.第二部分：招商代理階段工作內容招商顧問服務。主力店、次主力店及其他商家的招商代理。3）招商蓄客，招商計劃的執(zhí)行。服務期限:本合同第一部分工作結束至項目招商完畢時止。招商獎勵費招商代理階段除每月薪資外，另設置招商獎勵。乙方在合同約定的服務期限內完成商家的意向簽約及租賃合同工作，甲方按照簽訂品牌12個月的平均月租金為標準予以獎勵：主力店、次主力店的招商獎勵為年平均月租金的2倍，普通品牌的招商獎勵為年平均月租金的1倍。招商獎勵的支付方式需按層計取，具體如下:項目的品牌承租商與甲方簽署正式租賃合同后即表示招商成功。其中主力店已招商完成且整體招商率達到50％以上,則甲方向乙方支付30％招商獎勵。招商率達到80％以上,則甲方向乙方支付60%招商獎勵。招商整體100%完成后，則甲方向乙方支付80％招商獎勵。剩余20％招商獎勵在開業(yè)滿6個月后予以結清。3）在乙方進駐前已與甲方接洽過得品牌，乙方有義務接手負責，但不計入招商獎勵計算中。成功招商后另行獎勵。3）本合同簽訂后，甲方不得自行就該項目對外進行招商,已經(jīng)對外租賃的物業(yè)，必須告知乙方，并取得乙方同意。4）以上潛江地區(qū)差旅費用由甲方負責，除此外的費用包含在招商獎勵內。第三部分：運營管理階段1,工作內容開業(yè)前5個月完成團隊組建及人員的管理2)開業(yè)商戶的管理3）二次招商4)協(xié)助租金的收取5）營銷企劃活動策劃6）商業(yè)日常運營管理運營管理服務費服務期限本合同的服務期限自雙方簽字蓋章之日起至日止.服務成果界定甲乙雙方協(xié)商約定,乙方在本項目開業(yè)時應完成本項目招商面積100%，且項目開業(yè)后的二次調整招商工作與運營管理仍由乙方進行。甲乙雙方的權利與職責甲方的權利與職責1、甲方須確保該項目擁有合法的立項及報批手續(xù)。2、甲方應保證其享有該項目合法的使用權、轉租權、所有權等能夠滿足乙方就該項目合法招商運營的一切權利。3、甲方須按工程進度向乙方提供有關該項目的詳細信息.4、甲方擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權。5、甲方須按照本合同約定的期限和收費標準向乙方支付本合同約定的相應費用.6、甲方對乙方的工作進行監(jiān)督與檢查。7、甲方提供乙方在項目地辦公場地及客戶接待室，并提供日常辦公設備（桌、椅、、電腦、打印機、紙張、網(wǎng)絡）及辦公所需的正常開支.８、廣告、公關、裝修補貼費用由甲方承擔.（二）乙方權利與職責1、乙方在合同履行過程中，必須遵守國家及地方相關法律法規(guī)，認真履行和組織好項目的顧問服務和招商代理服務,全面維護甲方利益，完成全部合同義務。2、乙方有權根據(jù)本合同約定，按時收取相關服務費用.3、乙方負責服務范圍內的策劃、組織、協(xié)助具體實施工作,包括招商策略的實施及招商人員的培訓、商業(yè)咨詢、信息反饋、接待、安排客戶進行現(xiàn)場考察及協(xié)助甲方與客戶簽署包括意向書、正式合同等在內的相關法律文件，所發(fā)生的費用由甲方承擔。4、乙方不得擅自降低租金,但因實際招商需要而進行修改租金的應報甲方批準,甲方擁有最終決策權。若由于甲方原因不調整,乙方不承擔后果。5、乙方可適時根據(jù)招商進度對招商策略及招商方案進行修改，提交應變招商方案,但應事先經(jīng)甲方書面同意，防止由于招商策略瑕疵給甲方造成損失或導致甲方錯失商業(yè)機會。乙方須將真實的資料及客戶檔案以周報表、月報表的形式提交甲方（包括電子文本)，并提交下一月度的工作計劃。6、乙方所有工作人員的食宿、交通、通訊費、工資、獎金、補貼等費用均由乙方自行承擔,與甲方無關.7、乙方切實維護甲方的合法權益，不做任何損害甲方合法權益的行為和事情.8、乙方因該項目以甲方名義所作的任何形式的活動須維護甲方的企業(yè)形象.9、乙方在策劃相應推薦活動前，應及時書面報告甲方，甲方簽字確認后才能實施。六、保密條款乙方應遵守職業(yè)道德守則，甲方提供給乙方的所有資料均為商業(yè)機密，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得透露給第三方.七、合同終止與違約責任１、甲乙雙方應嚴格履行本合同的權利和義務，在未經(jīng)對方同意的情況下,一方不得擅自解除本合同。２、若乙方未能依本合同約定完成該項目的招商工作，甲方有權單方解除本合同,乙方不承擔其他違約責任.３、若甲方未按本合同約定向乙方支付相應工作的服務費,每逾期一日，則甲方應向乙方支付未付款項萬分之五的逾期違約金。同時，乙方有權停止相關工作而無須承擔責任.若遲延支付相應工作服務費超過十五日，乙方有權單方解除本合同,并要求甲方一次性支付萬元的違約金.４、若甲方在與品牌承租商簽訂了商鋪確認書后，因甲方單方面的原因而推翻或終止前述商鋪確認書的任何有關約定，由甲方承擔全部責任。５、若乙方在本項目開業(yè)前未達到合同約定的７０％招商率，甲方有權解除本合同,其未向乙方支付的剩余２０％招商提層服務費作為違約金可以不予支付。但若甲方不行使本合同的解除權，則仍應向乙方支付剩余的２０％招商提層服務費。八、其他條約1、對本合同的修改與變更，必須經(jīng)甲、乙方確認并簽署書面協(xié)議后,才能生效。2、本合同未盡事宜由雙方協(xié)商解決，若有需明確之處,經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后,在不違反本合同原則的范圍內可續(xù)簽《補充協(xié)議》。《補充協(xié)議》與本合同具備同等效力.3、任何由本合同所引起的爭議，如在爭議發(fā)生后無法協(xié)商解決的，任何一方均有權將該等爭議提交給武漢仲裁委員會進行仲裁.敗方應負責承擔勝方的仲裁費、律師費及執(zhí)行費用等費用。九、生效本合同自雙方簽字、蓋章后生效，自合同期到期終止或本合同提前解除日解除.十、文本本合同一式二份，每份具有同等效力。甲乙雙方各執(zhí)兩份。-合同全文完,以下為簽署欄-甲方：乙方：法人：法人：經(jīng)辦人：經(jīng)辦人：簽定日期：2021年月日簽定日期：2021年月日

SHOPPINGMALL的運營管理要點由于商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。SHOPPINGMALL作為一個整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)的大型城市綜合商業(yè)設施，就必須做到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一商業(yè)管理，追求整合性的需求以達到最高的經(jīng)營效益。在國外商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，基本是訂單式生產(chǎn)。開發(fā)商、投資商只有為商業(yè)需求配套生產(chǎn)產(chǎn)品,才能找到投資回報的出路,而摩爾運營管理商從一開始就直接切入了項目產(chǎn)品的定位，并全程負責項目的策劃和運營管理.而我國目前上馬的許多項目恰好把程序做反了。值得引起大家注意。SHOPPINGMALL的運營管理不是做簡單的商鋪物業(yè)管理的“二房東”。如何“以商定產(chǎn)”、“以商養(yǎng)產(chǎn)”，做足商業(yè)的文章，實現(xiàn)長期持續(xù)的租金率提升，才是SHOPPINGMALL項目追求的目的。因此,SHOPPINGMALL的統(tǒng)一運營管理，是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障.物業(yè)項目一旦交付，投入運作，巨大的經(jīng)營管理壓力和資金壓力，將凸現(xiàn)出來.因此，如何做好項目的統(tǒng)一運營管理，是當前摩爾項目開發(fā)商最頭痛的事情。目前，投資商和開發(fā)商開始注意到不能簡單以物業(yè)滿租或經(jīng)營主體落位為項目產(chǎn)品開發(fā)的終點，項目產(chǎn)品投產(chǎn)后，只是項目運營管理的新的起點,如何結合項目長期投資回報目標和商業(yè)運作機制實施項目生命周期管理，持續(xù)改進業(yè)態(tài)組合、功能組合和入住商戶的自身業(yè)績提升，達成項目定位目標，才是SHOPPINGMALL項目投產(chǎn)的目的。長期來說,把松散的經(jīng)營單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和管理平臺上，把各種資源的配置優(yōu)化融會貫通到長期的運營業(yè)績提升方案中，這樣商業(yè)項目不僅能順利開業(yè)，并且在專業(yè)的運營管理商的統(tǒng)一管理下迅速提升起來,成為成熟的商業(yè)中心，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值和產(chǎn)權商鋪的長期租金回報,才能保障開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者的“三贏”。一、正確理解SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL,音譯“摩爾”或“銷品茂”，意為大型購物中心，指規(guī)模大，集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的一體化管理的大型商業(yè)綜合設施。其建筑規(guī)模巨大，其多業(yè)態(tài)組合配比后的共享空間可以達到1：1，甚至1：2，是一種更高級的市場形態(tài)，是滿足消費者更高物質追求和精神追求的市場模式。這是一個很重要的問題，只有認識到消費者本位，我們才能把購物中心的定位、功能、管理、營銷等等方面的核心內容執(zhí)行得更加科學。國際購物中心協(xié)會的定義為：由開發(fā)商規(guī)劃、建設、統(tǒng)一管理的商業(yè)設施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購買需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所。美國購物中心協(xié)會對SHOPPINGMALL定義為：由開發(fā)商規(guī)劃、建設、統(tǒng)一管理的商業(yè)設施；擁有大型的主力店多元化商品街和寬廣的停車場；能滿足消費者的購買需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所。日本購物中心協(xié)會定義為：由一個單位有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的商業(yè)和各種服務設施的集合體,配備有停車場,按其選址、規(guī)模、結構，具有廣泛選擇性、方便性和娛樂性等特征，并提供適應消費者需要的社交空間，發(fā)揮一定的城市功能。按照國家零售業(yè)態(tài)分類標準為：是指多種零售店鋪、服務設施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、運營的一個建筑物內或一個區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。從這些高度歸納的定義來看，有幾點值得我們注意：SHOPPINGMALL的項目定位：首先是集休閑、購物、餐飲、娛樂、文化、旅游等多功能服務于一體的一站式大型商業(yè)地產(chǎn)項目。按國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)項目屬于長期投資,為統(tǒng)一經(jīng)營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性,不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對物業(yè)結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設初期，不僅要注重商圈物業(yè)供需和商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的要件管理，更要注意商圈屬性和滿足長期消費需求的資源利用規(guī)劃，盡可能減少開發(fā)風險。SHOPPINGMALL的市場定位：滿足地域性、全齡層、多客群、各檔次消費者的購物、休閑及娛樂等需求，強調一站式、多樣化、超值性消費服務。SHOPPINGMALL的業(yè)態(tài)定位：零售、餐飲、娛樂、文化與旅游等多業(yè)態(tài)并舉;主力店（經(jīng)營主體)、次主力店（專營特色店）、輔助店（文化娛樂會館等功能店)的差異組合,互補共存。SHOPPINGMALL的布局定位:與市場及業(yè)態(tài)定位相結合,進行不同行業(yè)、不同業(yè)態(tài)的區(qū)域性、層次性、互補性、誘導性的商鋪與設施環(huán)境的整體規(guī)劃、動線通透、空間營造和諧、布局合理。SHOPPINGMALL的經(jīng)營定位:以商鋪租賃經(jīng)營為主，實現(xiàn)租金持續(xù)增長為目標，進行購物中心的統(tǒng)一運營管理。SHOPPINGMALL的管理定位：通常要由專業(yè)的物業(yè)管理商和商業(yè)運營管理商共同實施后期運營管理的（成熟情況下二者合一），在一個建筑群內,涉及的行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬、深度極深，利益訴求復雜,管理難度巨大，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結構特征。SHOPPINGMALL的服務定位:提供高效、超值的軟硬件管理，方便商戶和顧客服務,實施統(tǒng)一物管,整體宣傳促銷及綜合輔助信息服務等全方位管理.SHOPPINGMALL的消費模式定位：滿足全家/全客層的生活體驗.以家庭式消費為主導方向，通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設施、文化廣場、影劇院、餐飲店等以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客;再輔以各類專業(yè)店針對各類消費者的需求，此外還設置各類特色店以吸引國內、國際游客?？傊?，對于經(jīng)營者來說，SHOPPINGMALL是一種復合型的商業(yè)集合體，而不是一種單一商品經(jīng)營業(yè)態(tài),它首先是一個大型的商業(yè)綜合建筑體及其統(tǒng)一管理的經(jīng)營實體，其目的是包容商業(yè)資源和顧客需求，為經(jīng)營者和商戶搭建經(jīng)營平臺。筆者在實踐中,體會到SHOPPINGMALL的五大規(guī)范性特征,需要開發(fā)商和經(jīng)營者時刻銘記:（1）項目定位要與城市整體商業(yè)網(wǎng)點形成特色錯位,與商圈內業(yè)態(tài)組合形成互補互動;（2）不以“大”而以“準”取勝，立足社區(qū)商圈，兼顧城市商業(yè)聚集功能，要為社區(qū)商圈和城市主流消費群的未來生活方式預留升級空間；(3）SHOPPINGMALL規(guī)劃、開發(fā)設立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運作，始終體現(xiàn)商業(yè)主導地位和商業(yè)品牌價值;（4）適應統(tǒng)一管理的需要,產(chǎn)權要求統(tǒng)一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商鋪，必須實施信托理財手段和統(tǒng)一經(jīng)營權手段,保障業(yè)主統(tǒng)一管理權益；（5）統(tǒng)一管理租戶，嚴格監(jiān)管租戶經(jīng)營行為和租戶經(jīng)營績效,實施整體商業(yè)規(guī)劃租戶租約與管理的有計劃更替和選擇，在正常管理秩序下，租金率只升不降；（6）尊重顧客的選擇權,使其實現(xiàn)多種消費或純粹體驗休閑的自由選擇,并始終把維護消費者權益放到第一位;（7)擁有足夠數(shù)量的停車場和交通優(yōu)勢，并投資足夠比例的共享空間（不能用住宅地產(chǎn)的眼光看待商業(yè)地產(chǎn)）；（8）有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的獨到眼光。二、注意區(qū)分SHOPPINGMALL管理和百貨店管理的不同業(yè)態(tài)構成不同:百貨店是指在一個建筑物內，實行統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和專柜銷售若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務的零售業(yè)態(tài)；SHOPPINGMALL是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復合,體現(xiàn)“一站式消費”的多功能大型商用物業(yè)，一般是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群,集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業(yè)功能于一體。要有寬闊的購物通道和良好的動線設計，充分考慮到來客的休息和停車設施，要通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美學與商業(yè)功用結合.城市功能不同：百貨商城只是一個購物場所,服務特定商圈的百貨商品選購者；SHOPPINGMALL是集中眾多商業(yè)資源的商業(yè)地產(chǎn)項目,通過業(yè)態(tài)整合、長期經(jīng)營,成為城市或更大范圍的商業(yè)中心場所和物業(yè)旺地，實現(xiàn)城市商業(yè)主體定位、城市消費文化聚集和地產(chǎn)物業(yè)需求的多種價值。金融功能不同：百貨商城作為簡單的流通環(huán)節(jié)，通過商品銷售實現(xiàn)經(jīng)營者和供應商的資金周轉；SHOPPINGMALL作為新興的商業(yè)地產(chǎn)項目,整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，并且通過消費者的長期重復的消費行為，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場流通。SHOPPINGMALL的商業(yè)運營管理是通過商業(yè)活動,實現(xiàn)消費總收入，為商業(yè)地產(chǎn)投資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長期保值增值的根本利益服務的，其城市金融功能不可忽視。獲利方式不同:百貨商城主要通過專柜銷售收入的分成方式獲利；SHOPPINGMALL主要通過分租物業(yè)的租金收入方式獲利。運營管理重點不同：百貨運營管理的重點是商品組合和促銷，以聯(lián)營專柜經(jīng)營為主,少量輔助性獨立服務項目配套，采取柜臺銷售和開架面售相結合方式,通過統(tǒng)一收銀，實施進、銷、結、存管理；SHOPPINGMALL運營管理的重點是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以經(jīng)營租戶為主，通過物業(yè)、商務的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營創(chuàng)造統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務保障體系。SHOPPINGMALL里可以包括一家，甚至多家百貨店。服務對象不同:百貨業(yè)態(tài)是商品買賣，面對的是相對集中的有直接購買目的的顧客，經(jīng)營的是商品；SHOPPINGMALL是物業(yè)出租，管理的是商戶，經(jīng)營的是全客層、潛在購買需求的顧客.商圈不同:百貨店的商圈是比較固定的，社區(qū)型比較多一些，SHOPPINGMALL的商圈較廣,客流可以是旅游者,可以來自全國，更可以來自全市。物業(yè)體量不同:百貨商城通常選擇中等規(guī)模物業(yè)，SHOPPINGMALL通常幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑面積大，停車面積大；布局模式不同：百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場內共享空間；SHOPPINGMALL多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局,其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動，更要擴展到周邊環(huán)境。購物環(huán)境要求不同:SHOPPINGMALL要求整體氛圍、綜合體驗的效果;百貨商城重點強調商品展示效果。餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)比重不同：百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲；而SHOPPINGMALL的餐飲業(yè)種多樣，大型、特色餐飲比重增大.而娛樂和休閑項目則形成SHOPPINGMALL的主題特色和特定優(yōu)勢的內涵。一般購物、餐飲、娛樂的比例要達到50:32:18，或者后者更多。體驗消費概念引入：百貨商城只有用品銷售，極少體驗式服務項目;SHOPPINGMALL作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客體驗式項目是不可少的，通常會有健身、運動、美容、休閑、文化等主題項目進駐。商務展覽功能：SHOPPINGMALL中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務活動功能，而百貨商城承接群體活動的空間有限。觀光游覽功能:SHOPPINGMALL因建筑獨特往往成為城市標志性建筑，又因內部功能齊全、服務項目多樣性，環(huán)境美學價值高，而成為觀光游覽地。而百貨商城的觀光性通常較差?？傊琒HOPPINGMALL顯著區(qū)別于傳統(tǒng)百貨的主要特征可以概括為:1）

是開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)的規(guī)模宏大的統(tǒng)一專業(yè)市場,由運營管理商對項目實施全面統(tǒng)一的經(jīng)營管理；2）

多種服務集合、多種功能復合、多種業(yè)態(tài)組合；3）

以店鋪租金收入為主要收入來源，租金收取方式多樣靈活;4）

通過對“店鋪”的全面“經(jīng)營”管理，達到租金收入不斷提升的經(jīng)營目標；5)

追求品牌知名度和客戶忠誠度的不斷增加，吸引租戶帶動客流，不斷提升租戶質量及客流量；6）

租戶可獨立運做，自我經(jīng)營，但必須服從統(tǒng)一管理，保持高度一致的服務品質；7)

以顧客而非商品為焦點,管理項目整體的營銷環(huán)境。三、SHOPPINGMALL運營管理的內容和特點目前，由于摩爾專業(yè)管理社會化分工服務體系的不成熟，部分投資商或開發(fā)商的自產(chǎn)自銷式運作模式，使SHOPPINGMALL在營業(yè)后快速暴露產(chǎn)權分散、管理落后、經(jīng)營理念混亂的問題，商戶之間惡意競爭或場外交易，而喪失項目經(jīng)營價值，許多項目甚至淪落為商鋪散租市場而陷入低效虧損。而一些抄襲港臺發(fā)展模式的“概念型購物中心"也因不適合中國國情而出現(xiàn)擱淺.造成這種情況的主要動因就是開發(fā)商大多以短期投資，甚至企圖暴利為背景，只重地產(chǎn)物業(yè)的資金回報。而沒有長期運營管理項目的經(jīng)驗和思想準備。國內較為成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，如廣州天河城廣場、北京莊勝崇光廣場、武漢廣場等則是一開始就將商業(yè)經(jīng)營主體落位，實施長期的自營百貨店策略和整體物業(yè)的統(tǒng)一運營管理，通過對商業(yè)規(guī)律的充分掌握，克服了長線投資的資金瓶頸，最終以商圈內項目定位的極大滿足獲得了地產(chǎn)物業(yè)的長期使用價值,這方面“以商定產(chǎn)、以商養(yǎng)產(chǎn)”的經(jīng)驗值得國內開發(fā)商重點借鑒.隨著國內品牌百貨店和主力超市的發(fā)展成熟，SHOPPINGMALL不一定非要自營百貨店或超市，但設立專業(yè)的運營管理商（商業(yè)管理公司）實施項目的長期的統(tǒng)一的運營管理則是項目成敗的關鍵.而且，運營管理商最好從項目策劃的一開始就登上舞臺，不能是臨時性的團隊，必須是實體經(jīng)營?？梢栽诟黝悓I(yè)服務公司的輔助下,逐步鍛煉，積累自己的管理經(jīng)驗和人才隊伍，最終成為項目專業(yè)化分工的商業(yè)經(jīng)營實體。統(tǒng)一運營管理一般包含五個方面的內容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一收銀服務、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管.而其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面四個方面的基礎。這項工作的成敗得失不僅決定了開發(fā)商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)運營的管理能否成功。SHOPPINGMALL強調運營管理的統(tǒng)一性（開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作)。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調感和一致的服務品質.具體組織工作中，要把握好以下要點：1、注重企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng),特別是員工隊伍的培訓，創(chuàng)建企業(yè)品牌與良好形象；2、遵循統(tǒng)一運營管理的基本模式，實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一服務等全面統(tǒng)一的運營管理，不得始棄終亂；3、提供安全、舒適、整潔的購物環(huán)境，實施專業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè)管理,避免物業(yè)管理與商業(yè)運營脫節(jié)；5、統(tǒng)一、高效的品牌管理和營銷策劃，提升摩爾的社會影響力及感召力;6、量化的考核管理，行為糾正，優(yōu)生劣汰,確保租戶與商品的經(jīng)營品質；7、利用信息化手段實施對商鋪分割、產(chǎn)權狀況及租戶運營狀況的有效監(jiān)控,進行全程數(shù)據(jù)化的跟蹤管理；8、堅持多贏理念,溝通渠道通暢，保持切實服務租戶，促進租戶的不斷贏利,實現(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增長。SHOPPINGMALL運營管理商的主要工作就是圍繞這種統(tǒng)一性和自身的經(jīng)營目標，通過與開發(fā)商、業(yè)主、租戶、物業(yè)公司的共同配合，指導、管理、服務于項目的全程運作、全期運營，為業(yè)主、租戶、消費者、服務商提供良好的購物環(huán)境及優(yōu)質的服務.逐步實行專業(yè)化、規(guī)范化、標準化、統(tǒng)一化管理的全過程。達到使公司永續(xù)經(jīng)營的目的。在實際工作中,主要應注意好以下節(jié)點管理的問題：（1）租賃政策與承租服務：SHOPPINGMALL的目標市場定位為商圈內所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的40—50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進行管理。SHOPPINGMALL制定相應的承租戶政策,提高承租戶質量,招商對象的最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務機構，最低目標是部分名牌店鋪配置部分非名牌店鋪。（2）招商及業(yè)態(tài)管理的原則:首先最基本的目標是商業(yè)經(jīng)營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報；其次，在經(jīng)營主體組成確定之后，還需要根據(jù)各種經(jīng)營主體的需求和項目自身的需要進行整合;最后確定它們在項目中的位置，這點非常重要，因為經(jīng)營主體對于引導人流起著關鍵作用，其布局直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài).招商管理重要的原則是核心主力店先行,輔助店隨后；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套；放水養(yǎng)魚；先做人氣，再做生意。業(yè)態(tài)管理重要的原則就是要嚴格租戶區(qū)位、入住規(guī)定、租期制約和清退條款的計劃性和標準化，制訂承租人手冊，根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實際運營效果，讓銷售最好的業(yè)態(tài)和品牌商戶得到MALL購物中心內最佳位置。根據(jù)業(yè)態(tài)調整要求,確定招商計劃，不斷讓優(yōu)秀的商戶進場，淘汰經(jīng)營不善的商戶.要注意引進國外品牌、旗艦店以及健康先進的文化娛樂形式，對國外購物中心商品種類和創(chuàng)新服務項目進行統(tǒng)計分析，根據(jù)購物中心經(jīng)營主題與檔次，組織核心商戶統(tǒng)一引進，填補國內品牌商品、消費種類的空白。（3）品牌及營銷管理的重點：品牌就是企業(yè)能力的顧客體驗，歸屬在于消費者和租戶的最終評價,要始終追求廣場整體品質形象，嚴格統(tǒng)一管理進場商戶的促銷行為和各類服務商的廣告行為，避免干擾顧客購物環(huán)境和整體視覺形象，開展積極的社區(qū)服務和文化營銷活動.（4)服務管理的主要工作:SHOPPINGMALL運營管理商擁有對購物中心內的一切商業(yè)行為和行政事務進行統(tǒng)一管理的權力，要建立客服體系，解決承租戶的各種經(jīng)營難題，維護承租戶利益，同時，必須要求承租戶合理分擔必要的管理費用。為了達到“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營"的管理模式，在MALL銷售合同中都應該約定承租戶必須服從運營管理商的統(tǒng)一管理。這一經(jīng)營管理內容又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。另外,某些MALL或購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會(ICSC)的標準格式，在法律上確定購物中心運營管理商的管理地位。SHOPPINGMALL需要采取統(tǒng)一收銀的管理措施,規(guī)范場內收銀行為和租約租金管理，為商戶提供集中的收銀服務，并容許多種業(yè)態(tài)系統(tǒng)共存,各店可使用自己的信息系統(tǒng)，但必須通過建立接口，實現(xiàn)管理信息共享。SHOPPINGMALL需要設立商務中心或客服中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡,數(shù)字營銷媒介，設置、不同種類復印設備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務，包括設置商務e-MALL、CRM營銷等。（5）日常的物業(yè)管理：裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業(yè)知識服務。其中最重要的是為商戶提供高標準衛(wèi)生管理、綠色裝修的統(tǒng)一管理。鑒于目前普遍的員工素質偏低,需要制訂嚴格的工作手冊，實施客服建設，為客人提供一站式服務，一個服務臺、一個統(tǒng)一對外,客戶服務中心負責協(xié)調內部事務，避免浪費客戶時間。物業(yè)管理公司需要采用先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理，高標準管理各個停車場,鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定.在SHOPPINGMALL的組織管理模式上，不同于單一百貨商場或超市的管理模式，因為一個一體化的建筑群內的商業(yè)模式眾多，不可能去分別設置相對應的部門分別去經(jīng)營和管理，否則會造成大量的人力、物力、和財力的投入，造成管理部門眾多和增加商業(yè)風險。SHOPPINGMALL運營管理的部門設置是非常專業(yè)和高效的，其管理的核心是購物中心最關心的幾個方面，如:維護管理、安全管理、物業(yè)管理、業(yè)務管理、財務管理、招商管理、租戶管理、銷售及開發(fā)管理等，而非具體商品的進、銷、調、存及物流配送工作；因為無論是何種規(guī)模的業(yè)態(tài)客戶對于購物廣場來說都應被視為“租戶”，廣場營運管理部門原則上不插手于“租戶”的具體經(jīng)營方式，而是要了解“租戶"的銷售業(yè)績，通過及時掌握真實的銷售數(shù)據(jù)來分析和確定業(yè)態(tài)的選擇和分布是否合理，租金的收取方式是否恰當,廣場宣傳促銷活動的有效性等幾方面，從而促使購物廣場的競爭力、生命力更強，商鋪出租效益最高，縮短房地產(chǎn)投資商資金回報周期。四、SHOPPIN