某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

11某房地產(chǎn)工程可行性爭(zhēng)論某房地產(chǎn)工程可行性爭(zhēng)論一、工程總論〔一〕工程背景工程用地：汀棠公園以東地塊說(shuō)都是區(qū)域的“掌上明珠”。〔二〕擔(dān)當(dāng)可行性爭(zhēng)論的單位*****投資參謀〔三〕爭(zhēng)論工作依據(jù)及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告。二、工程投資環(huán)境和市場(chǎng)爭(zhēng)論〔一〕市場(chǎng)宏觀背景1.全國(guó)投資環(huán)境20231-32129113.3%，增速提高1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投69.1%.全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速20231-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售狀況指標(biāo)確定量〔%〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資〔億元〕2129110.4其中：住宅1470513.3辦公樓1193-0.1商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2743-6.5房屋施工面積〔萬(wàn)平方米〕6465561.5其中：住宅4415401.9辦公樓308490.3商業(yè)營(yíng)業(yè)用房86559-3.3房屋開(kāi)工面積〔萬(wàn)平方米〕346159.723其中：住宅2553112.2辦公樓1105-2.3商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3441-10.7房屋竣工面積〔萬(wàn)平方米〕20709-10.1其中：住宅14198-14辦公樓941-0.2商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2676-7.2土地購(gòu)置面積〔萬(wàn)平方米〕38020.5土地成交價(jià)款〔億元〕163420.3商品房銷售面積〔萬(wàn)平方米〕300883.6其中：住宅261142.5辦公樓754-2.8商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20239.6商品房銷售額〔億元〕2559710.4其中：住宅2160911.4辦公樓1103-8.2商業(yè)營(yíng)業(yè)用房22077.9商品房待售面積〔萬(wàn)平方米〕57329-16.7其中：住宅29167-25.4辦公樓3637-4商業(yè)營(yíng)業(yè)用房14639-8.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金〔億36770 3.1〕其中：國(guó)內(nèi)貸款69570.9利用外資16-78.4自籌資金114495.1定金及預(yù)收款1113011.2個(gè)人按揭貸款5160-6.8元20231-3月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況元投資額〔億元〕同比增長(zhǎng)〔%〕地區(qū)全國(guó)總計(jì)房地產(chǎn)21291住宅14705房地產(chǎn)10.4住宅13.3東部地區(qū)12277847011.814.1中部地區(qū)444332001519西部地區(qū)412227252.96.9東北地區(qū)4493101.3-320231-3月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)銷售狀況地區(qū)確定數(shù)〔萬(wàn)平方米〕同比增長(zhǎng)〔%〕確定數(shù)〔億元〕同比增長(zhǎng)〔%〕全國(guó)總計(jì)300883.62559710.4東部地區(qū)12491-7.314126-0.9中部地區(qū)826414.6531928.2西部地區(qū)837612543029東北地區(qū)9578.572326.6商品房銷售面積商品房銷售額20231-312277億元，同比增長(zhǎng)11.8%，增速比1-20.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資4443億元，15.0%1.641222.9%0.8449億元，增長(zhǎng)1.3%，1-215.3%商品房銷售面積商品房銷售額2023年1-3646556萬(wàn)平方米，1.5%1-2月份持平。其中，住宅施工面積4415401.9%346159.7%，增速提高6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開(kāi)工面積25531萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.2%2070910.1%，降幅收窄2個(gè)百1419814.0%。20231-33802萬(wàn)平方米，0.5%，1-21.2%1634億元，增20.3%20.3個(gè)百分點(diǎn)。2023-2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速二、商品房銷售和待售狀況20231-330088萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.6%1-20.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.5%，辦公樓銷售面積下降2.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)9.6%。2559710.4%4.9個(gè)百分點(diǎn)。其11.4%8.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷7.9%。62023-2023年全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速20231-312491萬(wàn)平方米，同7.3%1-21.814126億元，0.9%，1-26.7%。中部地區(qū)商品房銷售面積8264萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.6%，增速提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售額5319億元，增28.2%3.1837612.0%15430億元，29.0%1.2個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積957萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.5%，增速回落6.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額723億元，增26.6%8.6個(gè)百分點(diǎn)。20233月末，商品房待售面積573292月末削減1138萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積削減954萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加43203萬(wàn)平方米。7三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金狀況20231-336770億元，同比增3.1%1-21.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款69570.9%1678.4%；自籌資金11449億元，增長(zhǎng)5.1%；定金及預(yù)收款11130億元，增長(zhǎng)11.2%；個(gè)人按揭51606.8%。2023-2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)2023年3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)〔簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)101.5020.16點(diǎn)。82023-2023年國(guó)房景氣指數(shù)走勢(shì)圖五、建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)狀況從環(huán)比看，建商品住宅銷售價(jià)格下降的城市有10個(gè)，上漲的城市有5552.10.4從同比看，建商品住宅銷售價(jià)格下降的城市有10個(gè)，上漲的城市有6012.3%2.3%。3.蕪湖市投資宏觀背景一、開(kāi)發(fā)投資、建設(shè)狀況全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資408.27億元，同比增長(zhǎng)13.9%。市區(qū)完298.499.0%。92884.590.9%;房屋開(kāi)工688.9471.6%;434.61萬(wàn)平方7.8%1873.128.9%;房屋開(kāi)工面積395.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.8%;房屋竣工面積206.14萬(wàn)平方米，同比下降39.1%。二、商品房銷售狀況740.0813.41%;銷售金額為429.7316.30%524.1萬(wàn)平方米，17.47%;321.1815.80%。二、工程用地分析及評(píng)價(jià)該地塊位置解鳩江區(qū)汀棠公園以東地塊東至弋江中路綠化帶，西至規(guī)劃支路，南至赤鑄山路，北至規(guī)劃水系，土地面積11.2567萬(wàn)方，地塊1.86.75〔樓面地價(jià)3331元平，出讓面積112567一塊凈地，南邊是行道綠化帶，東邊正在進(jìn)展弋江路景觀提升工程。但地塊周邊有高架橋通過(guò)。10地塊周邊樓市分析11周邊的住宅工程出售和出租價(jià)格數(shù)據(jù)〔以下數(shù)據(jù)僅供參考〕1704號(hào)宗地地處鳩江區(qū)核心位置，周邊的小區(qū)主要有：淮礦東方藍(lán)海、巨龍城市花園、信達(dá)藍(lán)湖郡、宏金金色水岸、華強(qiáng)城頤景灣畔藏湖、赭山春秋、香樟花園、偉星圣地亞哥、偉星城、偉星幸福里等。周邊商業(yè)主要有銀湖中路商圈〔歐尚超市至綠影村一帶、星隆國(guó)際城、紅星美凱龍、長(zhǎng)江市場(chǎng)園、偉星星悅廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。地塊周邊配套設(shè)施分析1、交通配套：12192號(hào)線中的神山公園站和蕪湖火車站……可以說(shuō)該地塊把守城中腹地，起到了連接蕪湖東西、南北的重要作用。2、生活配套：優(yōu)勢(shì)：鳩江區(qū)政府、蕪湖火車站、方特歡快世界一期、銀湖路商圈、偉星星立方、偉星星悅廣場(chǎng)、星隆國(guó)際城、汀棠公園、保興垾公園、赭山公園等眾多商業(yè)、消遣、休閑配套環(huán)伺。3、教育配套：中學(xué)、安師大附外城東分校等優(yōu)質(zhì)教育資源。4、醫(yī)療配套：5公里輻射圈內(nèi)還有衛(wèi)生部三級(jí)甲等醫(yī)院弋磯山醫(yī)院、廣濟(jì)醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、其次人民醫(yī)院、市中醫(yī)院。評(píng)價(jià)“掌上明珠”三、規(guī)劃限制條件解，其根本的控規(guī)要求如下：A20%；B30％以上；C1.8；D40m。4SWOT優(yōu)勢(shì)分析：該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施完善；交通便捷，通達(dá)度高；劣勢(shì)分析：四周有火車站高鐵站，且有高架橋通過(guò)，噪音較大；工程四周的形象不佳，需要進(jìn)一步改善；周邊樓盤眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力大。時(shí)機(jī)分析：秀麗，自然濕地；是吸引客戶的一大優(yōu)點(diǎn)。該工程由政府支持，為后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)供給了很大的便捷。該工程用地位于鏡湖區(qū)，屬于蕪湖市市中心位置，人流量大，市場(chǎng)資源豐富。威逼分析：壓力。周邊住戶較多，噪音污染相對(duì)較大。〔三〕工程用地環(huán)境評(píng)價(jià)園D地塊工程規(guī)劃方案組織初審，汀棠公園D、西至九華山路、南188.8畝，土地用途為居住、商業(yè)。方案初審會(huì)上，孫躍文區(qū)長(zhǎng)要求，該地塊環(huán)境秀麗，規(guī)劃方案四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)〔一〕工程可能的開(kāi)發(fā)方案：可能的開(kāi)發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。工程開(kāi)發(fā)形式為6躍7內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。戶型以錯(cuò)層和平層為主。方案一的具體設(shè)想：１、工程的規(guī)劃布局工程的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局；２、工程的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格；另外，大量承受環(huán)保型技術(shù)、工藝、產(chǎn)品、設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。３、工程的戶型設(shè)計(jì)6躍7層，每個(gè)樓層兩戶人家，復(fù)式層高3.9米，其他３米。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)展合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥房，甚至躍層的上層都要照看到生態(tài)環(huán)境的共享，開(kāi)間5.1米的寬闊客廳與空中露臺(tái)相連；通過(guò)向上和向下兩道1.3米高的樓梯，活潑室內(nèi)空間。４、工程的環(huán)境設(shè)計(jì)小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分表達(dá)人與自然的和諧交融，突出深厚的川西民居特色。設(shè)計(jì)空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂(lè)趣。５、工程的配套動(dòng)車行駛；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等；６、物業(yè)效勞業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工效勞，老人、幼兒托管效勞，家用器具修理效勞等７、工程的客戶定位二次置業(yè)的中等收入者以及外來(lái)人口方案二：以居住為主的高層電梯公寓12慮在中心地面修建生態(tài)休閑廣場(chǎng)，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營(yíng)造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。方案二的具體設(shè)想：１、工程的規(guī)劃布局配套；２、工程的建筑設(shè)計(jì)面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為12層的單元式框架構(gòu)造的中檔電梯公寓，每層兩戶；３、工程的戶型設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2-200m2的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主；每戶設(shè)置外承受通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來(lái)自由分隔，到達(dá)空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；４、工程的環(huán)境規(guī)劃流淌水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童玩耍樂(lè)園銀杏、榕樹、茶花等貴重樹組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、安康、別致等特色。家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置安康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人閑逛的需要。５、工程的配套乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政效勞中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面配套；每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏；每戶設(shè)有配電箱以及10A〔40A〕或15A(60A)型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式；每戶直播戶兩門，三個(gè)接口，每戶電視插座三每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口；每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋性，牢靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。６、物業(yè)效勞除常規(guī)物業(yè)效勞外，可導(dǎo)入人性化物管家政的效勞工程，在避開(kāi)干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工效勞，老人、幼兒托管效勞，家用器具修理效勞等。７、工程的客戶定位二次置業(yè)的中、高收入者?！捕惩顿Y估算工程土地本錢測(cè)算**萬(wàn)元/畝測(cè)算。土地本錢=土地價(jià)格×土地面積=**×**=****〔萬(wàn)元〕工程測(cè)算開(kāi)發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積**畝建筑面積****m2；綠化率≥**％容積率1.8建筑高度≧**m建筑層數(shù)67方案二：**畝建筑面積****m2；≥***％2.*建筑高度≧**m建筑層數(shù)**層工程建安本錢估算方案1：工程以5躍6的多層的框架構(gòu)造，以此為根底估算〔見(jiàn)附表5-1〕2：工程主體為12層的框架構(gòu)造，以此為根底估算〔見(jiàn)附表5-2〕工程總投資估算1：?jiǎn)挝痪C合本錢為：****元/M2工程總投資為：***〔萬(wàn)元〔見(jiàn)附表5-〕2：?jiǎn)挝痪C合本錢為：****元/M2****〔萬(wàn)元〔見(jiàn)附表5-2〕工程銷售收入估算方案1：總建筑面積*****m2 單價(jià)*****元/m2工程銷售收入=###*#### =####萬(wàn)方案2：總建筑面積***m2 工程銷售收入=83200*2500=20800萬(wàn)工程利潤(rùn)與利潤(rùn)率估算1：工程利潤(rùn)=****-****=2404萬(wàn)工程稅利潤(rùn)率=工程利潤(rùn)/工程投資總額****%=****/1***100%=**%方案2：工程利潤(rùn)=*****-****=****萬(wàn)工程利潤(rùn)率=工程利潤(rùn)/工程投資總額*100%=****/****=***%6、工程稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率分析工程稅后利潤(rùn)假設(shè)工程稅收費(fèi)用依據(jù)工程銷售收入的*.7%計(jì)算，則1：稅收費(fèi)用=工程銷售收入*5.7%=7**.14萬(wàn)工程利潤(rùn)=工程銷售收入-工程總投資-稅收費(fèi)用=16**.86萬(wàn)2：稅收費(fèi)用=工程銷售收入*5.7%=11**.6萬(wàn)工程稅后利潤(rùn)=工程銷售收入-工程總投資-稅收費(fèi)用=2473.4萬(wàn)工程稅后利潤(rùn)率分析方案1：工程稅后利潤(rùn)率=工程稅后利潤(rùn)/工程投資總額*100%2：工程稅后利潤(rùn)率=工程稅后利潤(rùn)/工程投資總額*100%五、方案評(píng)估及選取〔一、工程可能的開(kāi)發(fā)方案比較：工程

優(yōu)點(diǎn)人居環(huán)境較為優(yōu)越；總體投入相對(duì)較少；c、開(kāi)發(fā)周期較短；

缺點(diǎn)區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)猛烈；求；c、區(qū)域樓盤價(jià)位較高，競(jìng)爭(zhēng)力弱。e、對(duì)工程本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤(rùn)小g、不能很好的營(yíng)造環(huán)境方案五

區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需a. 計(jì)和營(yíng)造上有較大難度；求較大； b. 類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)猛烈；中等收入者對(duì)區(qū)域的中、高樓盤c. 精力對(duì)工程進(jìn)展包裝和宣的認(rèn)可度大； 傳；能夠提升工程自身的形象； d.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入較大境的設(shè)計(jì)；可獲得更多的利潤(rùn)；財(cái)務(wù)測(cè)算比較：2080017141208001714110844132481648.862473.42040365920230150001000050000〕 〕 〕 〕元 元 元 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)〔 〔 〔 入 入 潤(rùn) 潤(rùn)投 收 利 總 售 后 前銷 稅 稅22%21%22%21%15%14%20%方案一方案二15%方案一方案二10%5%0%稅前利潤(rùn)率

稅后利潤(rùn)率分析：

****〔方案一為****萬(wàn)元，方案二為****萬(wàn)元。２、從利潤(rùn)率看，方案一和方案二相當(dāng)〔方案一為***％?！捕撤桨高x取及建議2則，我們建議本工程承受其次種開(kāi)發(fā)方案。承受這種開(kāi)發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)：A、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)簡(jiǎn)潔。B、小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤(rùn)價(jià)值大。C、開(kāi)發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、簡(jiǎn)潔營(yíng)造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤(rùn)，顯示更高的檔次。E、整個(gè)工程的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度削減。效益；而利潤(rùn)率方案二與方案一相當(dāng)?！踩彻こ潭ㄎ槐竟こ潭ㄎ粸椋和ㄟ^(guò)對(duì)上面方案的比較，依據(jù)利潤(rùn)較大，風(fēng)險(xiǎn)較12鮮亮的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措〔一〕開(kāi)發(fā)周期按以上方案本工程從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間18個(gè)月。〔二〕開(kāi)發(fā)各階段的周期安排工作工程工作工程時(shí)間〔月〕備注立項(xiàng)報(bào)規(guī)報(bào)建工程外裝竣工交驗(yàn)工程產(chǎn)權(quán)辦理合計(jì)〔三〕資金籌措整個(gè)工程開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)源于三個(gè)方面：其中：開(kāi)發(fā)商自有資金****萬(wàn)元；工程土地銀行抵押貸款****萬(wàn)元；銷售期銷售回款*****萬(wàn)元；〔四〕投資使用打算〔6〕七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入推想〔一〕電梯公寓銷售收入估算2500元/m2計(jì)算：工程銷售收入=〔二〕工程銷售回款打算〔7〕〔三〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。依據(jù)現(xiàn)金流量表〔見(jiàn)附表8〕計(jì)算可得出本方9.246.7%，按月計(jì)算。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段〔一〕開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)靈敏度的測(cè)算對(duì)三個(gè)影響投資利潤(rùn)率的因素作敏感性分析。〔9〕售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。從表中可以看出,本方案具有確定的抗風(fēng)險(xiǎn)力氣，但由于確定利潤(rùn)并不高，故仍具有確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。工程盈虧平衡點(diǎn)分析本工程盈虧平衡點(diǎn)=總固定本錢/1-〔單位變動(dòng)本錢/單位銷售價(jià)格〕=*******/1-〔300/2500〕=******〔萬(wàn)元〕由此計(jì)算可見(jiàn)本工程銷售回款到達(dá)********萬(wàn)元的***%時(shí)，工程到達(dá)盈虧平衡，工程總體有