房地產專業(yè)快速入門培訓

房地產專業(yè)速成培訓手冊

一、地產基本術語

產權證書

產權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

使用權房

使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。

公房

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

不可售公房

不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購公房

已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

單位產權房

單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。

廉租房

廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

私房

私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。

二手房

二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現房

所謂現房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。

外銷房

外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

內銷房

內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業(yè)單位和居民。

準現房

準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

共同共有房產

共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。

共有房產

共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有圈。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。

城市居住區(qū)

城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

居住小區(qū)

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地

居住組團

居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。

配建設施

配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心

公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。

房屋產權

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。

均價

均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的"不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

基價

基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。

起價

起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表?quot;＆#215;＆#215;＆#215;元／平方米起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。

預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。

一次性買斷價

一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。

定金

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

實用面積

它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。

居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

計租面積

作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。

容積率

容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率

得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。

開間

住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

進深

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

套內面積

俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑.

輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建筑面積

房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

共有建筑面積分攤系數

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數。

銷售面積

銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

公用建筑面積分攤系數

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。

實用率

實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積

標準層

標準層是指平面布置相同的住宅樓層。

陽臺

陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

平臺

平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

公共服務設施用地

公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

道路用地

道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

公共綠地

公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。

建筑線

建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

公用建筑面積

公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

玄關

玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.

過道

過道是指住宅套內使用的水平交通空間。

房地產

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。

所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性。

建造商

建造商是指負責建設房地產項目的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建筑商。

發(fā)展商

發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設房地產項目并籌資建設的房地產公司。房地產主營企業(yè)必須向房地產業(yè)務的行政主管部門申請資質等級。

代理商

代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產中介機構。

征用價

指政府征用各種地產時（如農地、林地、市地等）向該地產的原使用者或所有者支付的賠償額。

出讓價

指政府將國有地產出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現值總額。

轉讓價

指地產使用者將其受讓的地產轉讓出去時所收取的貨幣總額。

出租價

指地產所有者或使用者出租其地產每年收取的貨幣金額。

入股價

指地產所有者或使用者將其地產使用權入股與其他投資者進行合作開發(fā)或合作經營，雙方所認可的價格。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認價，這個價不一定就是合作經營或合作開發(fā)雙方所認可的價格。

評估價

是指中介評估機構受委托而對地產評估出的價格。該價格也可以產生在地產不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產核資等。

征稅價

如果根據地產價值對地產占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產的價格。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產進行評估，為征稅提供依據。

清產核資價

為會計核算的需要，地產未發(fā)生交易時，也要對該地產賦予一定的價格。

補交價

指對行政劃撥或無償使用的國有地產發(fā)生轉讓時所收取的價額款。該價一般是根據評估的價格確定，并低于市場價。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應放在市場交易價里。

確認價

是目前政府有關管理部門對評估機構評估地產所認定的價格。該價格可以是原評估價格，也可以不是。

基準地價

指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內土地的平均價格。

標定地價

指城鎮(zhèn)各標準地塊的價格。

房地產估價

房地產估價是由專業(yè)估價人員以房地產為對象，根據委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產價格客觀合理的估計、推測或判斷。

住房公積金

我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設立的公積金法定管理機構集中管理。住房公積金的本質屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設。

安居工程

國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。實施國家安居工程可以調動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設。

貨幣分房

所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。

住宅的進深

住宅的長度或進深，在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風條件，從理論上說，住宅的進深不宜過大。根據《住宅建筑模數協(xié)調標準》規(guī)定，磚混結構住宅建筑的進深采用下列常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

復式住宅

這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經濟性體現在：1、平面利用系數高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。2、戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產品。

小康型住宅

是指為實施國家重大科技產業(yè)工程"2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產業(yè)工程"項目，由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產業(yè)未來發(fā)展的方向。

解困房

指在實施"安居工程"之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房。實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應。解困房只售給經審查合格的無房戶和住房困難戶。

土地使用年期

凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

一次性付款

這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。

智能化大廈

又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應包含FAS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。

宗地圖

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。證書附圖證書附圖即房地產證后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。

結構面積

住宅的結構面積是指構成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。

房地產抵押貸款

所謂房地產抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款、浮動利率房地產抵押貸款、可調利率房地產抵押貸款。

房地產交易

房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。在房地產交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發(fā)證制度。

房地產保險

房地產雖然風險較少，但并不是毫無風險，因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風險、減少經濟損失，購買房地產保險就很有必要。所謂房地產保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。一般來說由以下三種形式：房地產財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險。

房屋所有權

房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權力。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

物業(yè)管理

建設部1994年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘牧業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。

房改房

指國家機關、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務、職稱打分計算），已經分配或將要分配、執(zhí)行國家規(guī)定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準商品房。銷售對象是單位在冊職工。

住宅的開間

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據1987年發(fā)布的《住宅建筑模數協(xié)調標準》，磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

躍層式住宅

這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產的交通不通過公共樓梯，而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。

購房面積

商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按"套"或"單元"銷售的商品房面積應為套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。即商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。套內建筑面積由以下三部分組成：套內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積。

安居房

為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設計，保證施工質量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。

微利房

指房地產開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。

三通一平

指房地產綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產基礎用地開發(fā)的最低法定要求。

宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。

銀行按揭

銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業(yè)務在國內才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。

抵押貸款方式

抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。

質押貸款方式

質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。

保證貸款方式

保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式

建筑面積

建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

而“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額就得出一個“實得建筑面積”，就是我們平時所講的“套內面積”。例如你買了一間120平方米的房子，這個面積就是由13.7平方米的公共分攤面積加上106.3平方米的套內面積得出來的。

容積率

在數值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質量下降。

建筑面積指建筑物的水平面積，其計算公式為：

建筑面積＝套內建筑面積＋應分攤的公共建筑面積

套內建筑面積＝套內的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積）

套內墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數＆#215;套內建筑面積

公用建筑面積分攤系數＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內建筑面積之和

說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。

知道了套內建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數了。

居住面積

是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：

居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數

獨立式住宅的換算系數為1.83，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。

剪力墻結構

是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。

環(huán)保小區(qū)

即注重環(huán)境保護的小區(qū)。這實際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲”。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質、消除擾人噪音等等。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應。

花園式住宅也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。

商品房房價的構成

大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成：

一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經營費用，包括辦公管理費、銷售經營費等；四是開發(fā)商經營利潤。

房地產項目類型基礎概念

傳統(tǒng)的項目類型這種劃分的標準綜合了建筑形式與經濟意義的考慮因素。

別墅代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；

公寓公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區(qū)中心位置、內外裝修講究；

普通住宅普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。

項目類型的發(fā)展與豐富

經濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。

板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。

板塔之爭論是京城地產圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據上風。

公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現，近年板樓形式的公寓項目漸多。

隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現，市區(qū)中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。

城市別墅的興起；Townhouse的出現、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。

Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。

項目類型的新界定

以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——

別墅的概念：

別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。

因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。

概念延伸：城市別墅

近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導項目。

Townhouse的基本解讀-1

原始的Townhouse概念：

TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現的住宅形態(tài)，樓體高度不超過3、4層；其特點集中表現為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。

北京的Townhouse緣起：

別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。

公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。

Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應運而生。

Townhouse的基本解讀-2

北京受到認可的TOWNHOUSE項目符合十大標準——

1、位置：應位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。

2、交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。

3、環(huán)境：不僅強調社區(qū)內環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。

4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。

5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。

6、建筑：社區(qū)強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。

7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。

8、價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。

9、服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。

10、文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。

Townhouse的四種形式

通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因為Townhouse的出現就是以聯(lián)排別墅為標志的。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。

在同一項目中，通常價格表現：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼

板樓、塔樓項目類型

板樓與塔樓的基本解讀-1

板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。

國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：

板樓——是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。

塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。

板樓、塔樓的不同，在內、外兩方面均產生影響：

外部——建筑高度、密度、容積率不同

內部——戶型、銷售分攤不同

板樓基本形式

小高層板樓：９至１２層左右的板樓

高層板樓：16層以上甚至更高的稱為高層板樓

多層板樓：６層以下的

供應量以小高層最重：

從2001年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應量在三種板樓中為最主要；

滿意度以多層居首：

在消費者滿意度的調查重，６０％以上的消費者最中意的是多層板樓；

平均售價以高層板樓最低：

由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低；

塔樓基本形式

傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓

改革的塔樓形式：蝶型塔樓

與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：

外形輕盈

蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。

朝向、采光、通風上有突破

蝶形建筑設計還有效地避免小區(qū)內各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數單元都是南北朝向，實現了在采光、通風性能上的突破。

斜角存在成為新問題

但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產生出很多在戶型設計中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的“標簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。

與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應性：

平衡成本與建筑形式

板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現了成本與戶型的平衡。

板、塔優(yōu)劣勢集錦

比較角度板樓塔樓備注

建筑密度低高

建筑平均高度低*高*不直接構成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。

出入空間大小

容積率低高

通風好不暢

朝向戶戶朝陽常有無采居室

采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設置。

高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋

戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改。

使用率板樓戶型的使用率平均達到80%；最高可達90%塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。

銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高

單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓

小戶型——塔樓突圍

塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。

小戶型社區(qū)長短處：

從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現為同層樓7、8戶甚至10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。

小戶型以總價低吸引消費者，實際上單價的性價比較高。

小戶型社區(qū)的成功來源于細分市場定位，準確地抓住目標消費者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。

消費者角度的項目類型比較

消費者的項目類型偏好

排除一定范疇內價格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對住宅項目類型的消費心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與townhouse。

北京住宅建筑類型受歡迎程度調查：高達59.08％的購房者選擇多層板樓，有17.46％的購房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為14.9％，選擇Townhouse的為8.57％。

定價比較

價格比較

（同檔次同條件）別墅Townhouse板樓塔樓

平均單價最高次高

單價比較：獨棟>雙拼>疊拼〉聯(lián)排高于板樓

單價比較：多層>小高層>高層最低

蝶塔>傳統(tǒng)塔樓

平均總價最高以總建筑面積論

價格需求下的項目類型偏好

無論以單價或以總價論：

別墅、Townhouse項目仍然很難在市場份額上有所進步；

無論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；

與居民收入最相宜的5000元單價的普通住宅，有最廣闊市場空間。

區(qū)域分布

區(qū)域分布

（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓

自然地理位置自然風光出眾自然地理位置以選址論

經濟地理位置市政、配套不足多數分布在近郊地區(qū)，犧牲了經濟地理位置公寓〉普通住宅〉經濟適用房

區(qū)域需求下的項目類型偏好

別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經濟地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機。

交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：

在本次調查中，50.3％的被訪者希望項目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關注的問題，而具有該項優(yōu)勢的房地產項目成為他們的首選。28％的購房者希望所購房產在成熟社區(qū)，19％的調查者希望有升值潛力，只有2.6％的人希望在目前的熱點區(qū)域購房。

由此可見，一部分消費者開始把住宅市場作為一種投資，并且北京有著不錯的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產投資的因素。

二、房地產投資學

房地產經營管理概述

章前案例：

廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領導急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。經充分研究，區(qū)政府決定通過“以地養(yǎng)地”和引進外資相結合的途徑來解決。

1979年3月成立了引進外資住宅建設指揮部，向區(qū)政府借1000元作辦公費，開始了籌備工作。當年10月5日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進外資興建東胡新村的協(xié)議，12月動工興建。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3給外商出售，1/3安置拆遷戶，1/3歸公司作商品房出售。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。

以后他們又通過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強經營管理等辦法，使業(yè)務不斷擴大。1983年6月定名為華東實業(yè)公司，1988年改組為東華實業(yè)股份有限公司。繼東湖新村之后，他們又開發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)?，F在資產過億，成為一級房地產開發(fā)公司，業(yè)務還擴展到香港，在香港成立了聯(lián)營公司。

東華公司的實踐證明，房地產經營管理是一門學問，把這門學問做好了，就可以提高房地產開發(fā)經營的經濟效益，就可以使房地產業(yè)成為國民經濟的支柱產業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。

房地產經營管理課程要點：

1.房地產是房屋和土地的社會經濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產的總稱。

2.房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。

3.房地產業(yè)是國民經濟的基礎性、先導性產業(yè)，將成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。房地產是國家的一筆寶貴財富。房地產業(yè)的地位明顯。

4.房地產業(yè)在國民經濟中有重大作用，他是國民經濟和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結生產與生活、生產與消費、生產與流通的作用?？梢蕴峁┐罅康呢斦e累。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機會，可逐步改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于促進我國對外開放。

5.土地所有權法律意義上的所有權和經濟意義上的所有權雙重含義。

6.我國城市土地的國家所有權在經濟上要實現，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。

7.房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對于房屋的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權利。房產是商品。具有商品屬性，有價值和使用價值。房產商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產價值和價格的形成起著關鍵的作用。

8.房地產經營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產經營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。廣義的房地產經營概念包括房地產生產過程和流通過程經營。

9.房地產經營具有風險性大、收益高，經營對象有效符合投資的雙重性，經營中壟斷和競爭同時存在等特點。

10.房地產經營必須掌握分析預測，適應需求，齊全功能，配套服務等原則。

11.房地產經營管理運行機制是商品經濟運行機制，要按商品經濟原則進行經營管理。其基本要求是要遵循價值規(guī)律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計劃推進房改。要創(chuàng)造實現房地產商品化經營的良好條件。

12.必須加強對房地產經營的管理，包括加強房地產經營企業(yè)內部管理和國家宏觀管理，以取得經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，微觀和宏觀的有機統(tǒng)一。

13.土地產權的含義包括土地所有權、地役權、地上權、抵押權、典權和租賃權。

案例分析：

廣州市惠華房產開發(fā)公司師1982年6月就成立的一家房地產開發(fā)公司。由于經營管理好，早在1987年就經廣州市建委批準為一級城市建設綜合開發(fā)企業(yè)，并被列為全市50家優(yōu)秀企業(yè)之一。

惠華房地產通過外引內聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產業(yè)，積極進行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。公司領導認識到公司是社會主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調好經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的關系。公司開發(fā)經營的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進住后，搞了數以百計的違章建筑和防盜設施，有的花上萬元建造起來，相當高級。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規(guī)，住宅交付使用后，公司可以不管了。惠華公司領導為了改變這一局面，決心做好售后服務，認真抓好小區(qū)管理。公司領導帶領干部“抓點”，堅決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區(qū)美化起來，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小區(qū)，受到住戶和社會的贊譽。

惠華公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中小學、幼兒園等公益事業(yè)，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。

公司加強經營管理，注重三個效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。

復習思考題

1.說明房地產業(yè)在我國國民經濟中的地位和作用。

2.試述房地產經營管理的特點、原則和運行機制。

3.結合本案例談談你對加強房地產經營管理的認識。

4.談談你對房地產經營管理原則的認識。為什么要堅持這些原則。

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下一篇房地產投資案例經濟調控時期，國內房地產市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調整消化期。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因為零售業(yè)的迅速發(fā)展而增加。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。項目定名“新景花園”，位于廣東南沙經濟開發(fā)區(qū)。項目占地面積120060平方米，規(guī)劃建筑占地面積35000平方米，建筑總面積269700平方米建筑密度為29.2％．綠化面積35％容積率2.25，居住人口按占地面積20平方米/人計，共6000人。經估算，項目總投資費用這5.86億元人民幣。建成后，在經營期內累計盈余將達1.47億元，項目總投資收益率為34.61％，動態(tài)投資回收期為三年零七個月，凈現值約占6.493萬元，內部收益率為38．23％。并對項目主要經濟指標作敏感分析和風險分析。得出項目的投資和市場風險較小，而盈利性好。經過反復論證，合作雙方決定合資成立新景花園項目有限公司，負責該項目的興建和經營。章前案例分析思考題擺1粱試牧說浙明胖房率地僵產鏈投此資晝效犯益甚分繞析感的允重徒要坐性擇。塔2彼如港何法進售行驅房塵地祖產侄投壇資根決鮮策棒。度本垃章拍小壤結僅1慨房勇地遭產舊投痰資糾經輪濟綠效雀益瞞有劑確境定咬性剩和緒非笨確妻定詢性濃兩客大端類駛分鵲析貍方飽法劑。幫2絞在踩確誼定雁性賽分塌析塘方激法萍中儀，媽簡賢單賓投疊資努收斑益匯率屠法夢和盈靜害態(tài)惕投辱資封回央收彎期駱法湯屬奮靜吉態(tài)膜分個析怎法蜂，寨不括考妖慮提資腎金蝴時耳間漆價蘆值奧；壟動布態(tài)濃投從資知回床收騰期套法局、甜凈青現俊值鬧法默和勇內良部稅收懶益磁率嗽法墻屬誘動限態(tài)奸投震資陶回僅收瓣期到法壤，腸考器慮釘了臂資憐金站時智間側價傘值近。朵3勞房母地斤產悔經找濟鏡效餃益攪分恐析鐵指久標患主苗要侵有蒙投更資為收完益斃率劃、營靜挖態(tài)期投登資趕回賣收猾期咳、叼動均態(tài)剃投懲資機回擴收奇期唇、泛凈睜現走值禁和良內嶺部效收弦益芒率道等直。乎進炒行茅分扭析忙，皺必超須初有哲基躍礎茂數羅據姐和惰分鋒析死報折表互。列分宣析讀報斃表伴主捕要畝是蝦現嚴金疊流贏量夫表咳和次預遮測插收案益牢表殼。貧4墨.湊房某地事產李投蜜資藏決勿策皺是森對俘房施地抓產悟投鋪資摧的權目緞的懂及紛其站實蜻施毯方話案紫進裕行獵分文析遞、蜘比役較先、談選農擇煩，況最伶終燥作妥出釀判員斷丈的燙過筑程疼。帶5鈴.硬撲房晃地完產咬投浩資吊要器考臂慮哄投到資蒸的話安鞋全漂性羅、康收寸益投性爬、脹風股險翼性川和沉流患動鳴性匯。溜6吹.疏蹲房傍地齡產燕投掌資噴的馬物聚業(yè)狗類匙型例有大：早生售地悅投拼資王、冷住臥宅餡投討資煮、穩(wěn)寫聽字魄樓葡投眠資賺、油商魔業(yè)花樓啄宇踏投泳資潛、何工鳥業(yè)雖用答房覆投乏資接和滿酒蔥店這、劣度糞假肝村篩、粱影寒劇邪院鉛投弄資秀等僵形業(yè)式慰。酒7每.撲房碎地鞠產虧投更資服策頑略譯是晉為深決搶策扮而獄事何先早作匙的茅計近劃編，棗包殖括斥：風投博資橡類齊別牧選持擇品、但風惹險讓選往擇蹤、擦階賭段塞選種擇錢、閥獨林資飄與徹合男資曉選消擇柿、派長澇期表中莫期芒或塌短牙期走投鳳資剝的愈選復擇窗等截。之8兇.惕柜房池地畫產海投剖資押項蒜目牲可稅行事性進研棍究窗一醬般笨分都為匠機沿會既研股究亮、杜初他步豪可碗行門性暮研汁究勒和灑詳五細闖可棵行蔬性騾研凝究睡三閉個驗階車段躲，任其墊目彩的悔在她于伐把刺投陶資鐮決仿策旬建陽立尊在雪科冷學行分擾析渡基拐礎到上淡。塔9糧.福房原地址產侍投頓資圍決陰策偷方教法器包露括議：勻確身定譯型乏、肝風品險信型旁和扯不皺確腳型茄三曲類降決載策際方貍法同。燦1蠅0仇.賊房使地慨產暢投絮資緊必距須罵遵草循檢一輕定蟲的龜基俊本傭程染序事。截復歪習升思分考站題墾1治房桐地絲產不投客資乞經撕濟伐效跪益拔分象析頁有式哪揉些尊方抱法漢？裳2準房循地行產礎投遺資段項啟目掃可造行澡性屋研鐵究蠢的敢內躲容叔是扣什邀么種？保3蘆試輔述鋪房弓地雙產凱投痰資陽的薯基冷本磨程妻序英。謀章暫后炭案襖例戒花革園酬別慣墅啄可淡行橋性獨研期究龍報春告攻一怎、撐項診目蓄概醋況眉蝕乒花遷園冤別徑墅幫位思于衫廣咐州延市谷市款郊貧，店距奮市念區(qū)摧9挪公則里醬處儉，古占塘地喊1載0欠0艘畝至，技該渠區(qū)憑背聰靠骨崇盲山棄峻旋嶺密，膽面舌對記天遷然拾湖苗泊均，捆山村清繩水循秀曲，絕環(huán)膚境澤清喝新青而蔬優(yōu)噴雅意，碧確沖系洽理祖想漿的想居菌住爬休窩養(yǎng)籍地同。萬二齒、涼規(guī)午劃肆設童想摸駕倉花昨園廟別平墅動地網處運山鈔坡早階浴地栗，駝為屑了究盡朝量愈保秤持法天申然泄風桐貌瘦，樂由麗1幣0燈0同幢點西拒班烤牙塊式泄高叮級值別蘆墅屈組褲成糧的判別羨墅床群唯依奪傍心山蒙地紐自啦然總坡來度根，葡錯脫落畝有瘦致分地狀分濾布還在劈坡炎地激上鉤，陽四冷幢嶄四薦層淡的征高循級鄉(xiāng)公胃寓兔及存酒固樓畫、臟健技身壤中星心廣等栗公權共蹤服泳務鼻設端施搖建痛在爆坡風腳拾臺押地汽上襯。興按倒初臥步轟規(guī)六劃析，拌該補別涌墅陽區(qū)躁主晚要案建百設繩項幣目披有廁：柔A每型番別創(chuàng)墅禮2津0愛棟琴，惠B右型陷別蝦墅折8顯0犯棟遇,秒高閃級弱公恰寓或6止棟肝，沸健尿身未中撤心怒1聾棟站、滔酒諒樓總1宴棟敞。貪其抄它描設停施門包毀括飾路稈網致、啦花蝶園你、慧景你點帖及期綠宰化圈等搖。腸三音、金市喜場偵需再求待預鑒測幅1籃.恢坦該顛市現經畫濟椒發(fā)際展枯規(guī)脹劃狡要烤求爹在辣本為世約紀哪末出達焰到挺人暫均旱住炎房槍1呼0嫩平菠方艘米仿的豈小撇康勺水將平罵，溜市運區(qū)院總丟人簽口俯由富3糊9擊5蹲萬何增彩長盾到振4堡6兼0慧萬熄。旁因醉此悶住蜂宅滲需睬求共量戲很黎大徐。久2爸.燕際該室市孩每肢年揚有逢大喇批翅華忘僑巧回丑國戲定售居黃及叫為陰國上內穗親皂屬感購刃置朋屋拿。賢因決而蓬該夢市差商促品碗房鼓，顏尤喬其轉是談高握級確別郊墅莊在脾港唇澳顆市購場繪有跳一攝定炭的晴競支爭餓力玻。染3爛.樂辱隨檔著示改珍革長開釘放哈的乏深兄入叼，喝各暑國廊駐書該臉市靜辦格事確機縫構瞞增愛加辨，基需翅要忽大守量結高鴿級灘住衡宅辣以聞安展置徐其務高鬼級頁職捕員增。序4漲.例屈該灑市周居穴民送收暴入帆增妖加呈，搬一醬部緞分假人跪的愈生?；钊嗨畢s平繳已延顯立著姓提礦高擁，摸已箱成蹲為歉潛厲在丙的接用阻戶西。繩四村、慨項蛛目踐投糟資潤估護算袖裹熱依發(fā)據須有著關灣定悼額貨和刷市風場觸調闊查賤資炊料績，丸項殼目然總忽投雹資偵費綁用插為拉2溉3診0據3鬼4肚.朱2湯6剛萬協(xié)元筍，錦其北中儀基公建式部才分常為俊1夠3大7稀4遮1深、幫5長萬惑元塔。普項尊目沸投忘資策估浩算巡匯險總銳表愧為茫表置5肉－為7睜。災表乘5渣－權7眾極項骨目句投薦資滲費濃用將估積算剖匯理總冷表扶五苗、鉆項攝目寇開廉發(fā)獵進死度體及忌投再資思安表排旦計魯劃懇歷擺本絕項牲目卸計濫劃抽自竿1盤9級9猛4誘年塔刀得月州開賺，陸至仿1番9斑9冠9得年蚊5滔月?lián)艨⒘鞴だ?，鋼總線工鉆期腦5員年制．它為市節(jié)加約腦投坐資聰，嘴決沾定羊分撈區(qū)油分政段頌開全發(fā)荒，牽開沃發(fā)垃一陵片猴，崇交惹付臣使遵用訪一隱片型。盟據腳市球場宋分秤析雜，爭預腐計名每浙期壇推翁出游的兼商趴品拍房攝有載6令％腔可瓜采檔用走分記期漠付縣款建的憲形長式系預斑售遍，糧按棉市健場鋸吸很納詳能邀力濟和茶公作司貝開堵發(fā)府能塊力榴及足資針金傅籌泄措減的內可浮能殼性段，特進并行圈項翅目躍開愛發(fā)尋。跪平盲均安銷擦售我單磨價麥=功銷樣售扣收呀入誕/鄙開營發(fā)婆工杰程損量行=智3會1竭4愁6限8庭.奧7枕2爬/鼻4晚6僻9惠4肉8剖=疲6粥7鏈0覺2絕.獄8添8衡（搞元第/化m換2奮）興平痰均覺變反動御成響本兇=砌變予動拜成且本千/犬開撥發(fā)渴工只程育量您=疲1質0諸9辟9護1塔.肉8丑7羽/辮4奮6瘦9剩4顆8焰=透2尺3叛4英.燒2管9搬（首元堂/梁m繡2搖）藥故仗可鴿求臥出穗盈壤虧璃平介衡劑點曲Q謀0逃:擇Q卻0禮＝勵固偶定嫩成鑼本鄙/拖平裕均腔銷索售豬單菌價吵-員單壽位攻變帆動毛成窗本樓=借1蘭2妥0方4區(qū)2雜.卡3陸9鮮*酸1柱0觀0究0量0秩/返（煎6孟7均0日2贏.間8探8畫-愧2各3果4抵1種.息2伍9做）脅=摸2龍7廉6鋸1盤0類（罪m擴2共）襖即甩本嫁項揚目袍不橋至丙虧棚損蟲的闖最郵少字商萍品殲房何開耳發(fā)腐面紡積徒為蕩2今7枯6涂1沙0搏m覺2濾。附十蟻二筋、山項埋目跡經裂濟革效周益叉敏古感非性搶分溪析猛（竊略和）墻十壘三往、象項盟目責社攏會功效貌益崖與席環(huán)洞境渣分資析賴（于略疑）笨十沸四解、碧結能論錘域厭綜聞合攪上雁述姥分介析萌，唱該謠項拴目畫由在于攪在斷銷謹售還策猛略裂上陵采廈取小了農提潤前腦預演售忙、土分種期菌付蹦款辣的早措模施扮，巾節(jié)咬約姨了排資凝金皆投瘋入齒，掙降摧低懸了今開習發(fā)硬成獎本玻，秋具孤有抗良踐好源的邪經上濟撥效嘗益洗。貿同扶時允，憂該味項從目劉規(guī)輝劃炮合建理能，聲注抄重痰基校礎群設苗施賓及鎮(zhèn)公沸共偏設彎施匙配寇套冶建懷設安，用具久有洲良謹好克的嫌社迅會呢效穴益秀。葬故捆該讀項相目粘是阿可投行守的欺。龍章寫后道案棕例無分漁析皇思怎考卡題靈1桌、群詳垃細以閱有可蒜行回性餓報蝶告幅，燃你因認矩為賠報椒告拾結徹論耽是責否橡正宅確暑？湊為奇什針么利？踢2陽、就說投明綠房賢地于產狂投處資醫(yī)可碑行凳性柏報憤告敗各吩項蝴內敗容唇的忙作返用五和嫩相影互鑼聯(lián)香系蘆。裝房鄉(xiāng)地設產老籌攻資釋本銜章腥要收點守介刻紹紐房鄰地距產謙資借金怠的忌概津念蛋和泉分綱類桶。充詳貝細瓜分粥析套目鄙地叉產豪資露金腐運牌用旁方魄面動的佩特同點量，票以痕此畫為庸基盈礎足闡衰述發(fā)多啞渠勾道壓籌奇土劑房打地欠產世資漁金樸的賓必猜要跳性譯和垃可鍋能失性訪。歡探歪討屯籌追集躲房塑地結產港資中金至的衣主燃要推原冠則臭、距渠擠道軌和奔方答法版。傭房猛地坊產鮮資摔金畏籌曉集幕的綢主寧要我渠住道漏和危方悼法獨是款本蹦章冶的險核莫心帖內翼容文，挑本有章砍著案重歇研槳究咸了呀房澇地磨產佩金技融憲融妥資錫、交以奶銷澤售郊為壓基杏礎陜的牌籌川資汪以框及申利曉用唇外殃資虜座等譜二琴種陰主最要潤籌銅集狂渠任道醫(yī)和鑰方基法敢。服案長例航1腐9罩9到1輕年砍1架1絨月菊1哲0森日賢，降深莖圳丑物鄰業(yè)安發(fā)妹展藝（耽集什團太）象股僻份平有辛限利公頌司亞的帽股坦票搏正漂式族上壽市市，作將尊發(fā)蝕行拋7繁1玉5尸0鑒萬國股翼。輔1咐9型8前2疊年償，雹深寄圳講物箱業(yè)亡開個創(chuàng)貫時承，煎只培有垃十孩幾諸個慣人撕，陽是促單簽一稀性漿的決小效公遵司古。全它生不單要駝一在分驗錢斷國女家守直孝接捐投詠資擦，塑充棟分撈利層用沃特蘆區(qū)監(jiān)的濱優(yōu)摩惠款政恭策傻和濕條毛件交，扁發(fā)匆揚漆括“皮團色結藍奮覽斗挨、康開圈拓耳創(chuàng)判新芹”跡的參精茂神渣．牙在濃承擊包暢建湊設式深史圳號國圍際支貿怠易辯中合心謙大鑄廈木時園，距以烘三謹天那一己層紹樓帝的鍛速屯度法，紐以堵最吃優(yōu)蹦的抵質結量戶、驗最褲低級的裂成鑄本核，轉僅驅用許了窮三覆年俊多塔的母時持間德便憑完獅成寄具腰有微世累界徑先岔進同水洲平瞇的細超兔高玻層坦建屋筑咬，竭創(chuàng)箱造縣了糟“俱深搶圳鄭速最度史”悉。筒并悲在丙二匪年尼多漸的術時橋間紙里鄙收仍回翼成唐本嘆，那獲注得無了螺良劣好狗的榴經禮濟椒放哲益茅和蒼社羊會岡效墨益番。啊堆棉1律9亭8欺9迫年劣6站月毛，撓深姐圳牧物愁業(yè)晝成漫立捧了擾皇貝崗橫口翅岸逮建榆設邀總萬承賣包浴公寒司泊，沃于哲1熊9斤9象3文羊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