哈爾濱華美太古廣場方案(終稿)課件

華美·太古廣場項目提案中國·哈爾濱2013年8月華美·太古廣場項目提案中國·哈爾濱2013年8月

Step1:

審視自己Step1:審視自己開發(fā)企業(yè)北京華美立家投資控股有限公司位置哈爾濱松北區(qū)松浦大道與中原大道交匯處占地面積約3000畝項目定位規(guī)劃東北亞最大的家居文化創(chuàng)意產業(yè)園業(yè)態(tài)設置家居建材類全業(yè)態(tài)大賣場，創(chuàng)意、研發(fā)、設計、貿易、會展、電子商務、物流等商貿辦公機構，公寓酒店等居住型物業(yè)、餐飲、娛樂等商業(yè)配套物業(yè)本案是第四代商業(yè)綜合體的升級產品，在滿足體驗模式的前提下，項目整體更具備外向型的業(yè)務擴張能力和吸附能力，地域的限制性對項目的干擾性被削弱，經濟成長空間得到放大。東岫觀點：對本案的認識應該突破家居建材領域的視角來看待，本案是一個具有典型意義的商業(yè)地產開發(fā)模式的創(chuàng)新產品。項目背景華美·太古TAIGUPLAZA開發(fā)企業(yè)北京華美立家投資控股有限公司位置哈爾濱中國家居建材流通業(yè)一次飛躍性的創(chuàng)舉；中國家居建材業(yè)領袖企業(yè)的一次行業(yè)整合；中國家居建材企業(yè)從原來的“中國制造”到“中國合伙人”的大市場戰(zhàn)略行為華美太古廣場是……認識華美·太古TAIGUPLAZA中國家居建材流通業(yè)一次飛躍性的創(chuàng)舉；華美太古廣場是……“商業(yè)帝國”華美太古廣場是一個與中國家居建材產業(yè)營銷模式升級有關的命題與黑龍江區(qū)域騰飛、中國民族企業(yè)品牌發(fā)展有關的命題與中國家居建材業(yè)在東北亞地區(qū)經貿合作有關的命題這是在一個在中國北方即將崛起的認知華美·太古TAIGUPLAZA“商業(yè)帝國”華美太古廣場是一個認華美太古廣場華美太古廣場Step2:

核心問題界定Step2:核心問題界定Question1：本案的價值核心體現在哪里？作為華美立家全新一系的商業(yè)地產作品，太古廣場這代產品的核心價值體系是什么？是規(guī)模、是品牌、是區(qū)位？還是產業(yè)鏈的整合優(yōu)化？租金？銷售？還是更多元化的盈利模式組合？Question2：本案的盈利模式是什么？作為華美在東北地區(qū)的全新系作品，客戶能否接受？總部與地區(qū)經銷商的業(yè)務關系如何處理？如何實現預期目標？Question3：如何引領家居建材行業(yè)的企業(yè)總部進駐哈爾濱？我們如何塑造項目整盤價值，首期項目如何實現價值標桿效應？Question4：整盤與首期之間如何處理？問題界定華美·太古TAIGUPLAZAQuestion1：本案的價值核心體現在哪里Step3:

報告框架Step3:報告框架報告框架城市解讀項目解讀定位解讀Ⅰ期項目解讀HUAMEITAIGUPLAZA報告城市項目定位Ⅰ期HUAMEITAIGUPLAZ項目解讀定位解讀Ⅰ期項目解讀報告框架城市解讀城市屬性行業(yè)發(fā)展研究HUAMEITAIGUPLAZA項目定位Ⅰ期報告城市解讀城市屬性行業(yè)發(fā)展研究HUAMPART1

城市解讀PART1城市解讀哈爾濱是什么？哈爾濱有什么？

投資哈爾濱的價值是什么？城市屬性HAERBINTAIGUPLAZA哈爾濱是什么？城市屬性HAERBINTAIGUPLAZA黑龍江省會，“政、經、貿核心、人均GDP超4.5萬元，人口千萬的大型城市哈爾濱是…哈爾濱有…6條國內/國際鐵路線、19條跨省/市高速干道、60條國內國際航線、可處理來自世界100國家和200個機場貨物運輸的內陸港……投資哈爾濱即是…坐擁“中國與東北亞地區(qū)經貿往來的重要樞紐”回歸本案，市場又給了華美怎樣的機遇來成就一片藍海？城市屬性HAERBINTAIGUPLAZA黑龍江省會，“政、經、貿核心、人均GDP超4.5萬元，人口千PART2

行業(yè)發(fā)展研究PART2行業(yè)發(fā)展研究哈爾濱家居建材行業(yè)大記事上世紀90年代初，哈爾濱太古街為核心的建材專業(yè)市場形成；1999年，哈市最具知名度的家居建材綜合類專業(yè)商場紅旗城

開業(yè)；2002年，禧龍?zhí)沾纱笫袌鰻I業(yè)，黑龍江省最大的陶瓷建材產業(yè)物流園面市；2008年，居然之家、月星家居進駐哈爾濱市場，高端家居建材品牌進駐黑龍江；2012年中期，東方家園建材超市、名流家具城

相繼倒閉或轉型；2012年5月，海富集團首個“泛家居建材城”項目開業(yè)，哈市家居建材行業(yè)開始進入”體驗模式”（THEMALL模式）伴隨房地場行業(yè)的發(fā)展，10余年間哈爾濱家居建材產業(yè)實現了跨越性的發(fā)展，總營業(yè)面積達到60余萬平方米（不包括東方家園、名流），產業(yè)形態(tài)開始呈現多元化、規(guī)?；厔菪袠I(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN哈爾濱家居建材行業(yè)大記事上世紀90年代初，哈爾濱太古街為核心哈爾濱家居建材業(yè)市場主要有三種型態(tài)：倉儲物流型的大型產業(yè)園；綜合類大型專業(yè)商場；主體型專業(yè)商場；哈爾濱家居建材行業(yè)特點盈利模式主要為：租金和物業(yè)管理費功能模式主要為：單一的批發(fā)/零售平臺行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN哈爾濱家居建材業(yè)市場主要有三種型態(tài)：哈爾濱家居建材行業(yè)特點盈家居建材市場存在的核心問題品牌重疊度高，同質化競爭嚴重；服務功能單一，經營投入低；各自為政，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；經營輻射范圍有限；行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN家居建材市場存在的核心問題品牌重疊度高，同質化競爭嚴重；行業(yè)哈爾濱家居建材行業(yè)發(fā)展模式第一代商戶自發(fā)形成的街鋪型專業(yè)市場，業(yè)態(tài)豐富無規(guī)劃，主要業(yè)務為省市內的批發(fā)和零售。第二代90年代末至2000年，行業(yè)開始出現聚攏型態(tài)，大型綜合性產業(yè)園和專業(yè)市場形成，行業(yè)開始向規(guī)范性發(fā)展。第三代2000年至2012年，產業(yè)格局提升，國內一線家居建材企業(yè)開始進駐，行業(yè)品牌化多元化趨勢越發(fā)明顯。第四代“名牌戰(zhàn)略、體驗營銷、連鎖經營”的典范，紅星美凱龍進駐哈爾濱市場，但還沒有投入營業(yè)狀態(tài)。第五代？何種模式行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN哈爾濱家居建材行業(yè)發(fā)展模式第一代商戶自發(fā)形成的街鋪型專業(yè)東袖機構眼中的第五代模式關鍵詞：整合上下游產業(yè)鏈、資訊整合、品牌整合、行業(yè)整合……第五代模式不單是產品的競爭，更是產業(yè)模式的競爭，不是在既有的市場中分取“蛋糕”多少，而是如何“創(chuàng)造市場、做大蛋糕”行業(yè)發(fā)展家居建材TAIGUPLAZAHAERBIN東袖機構眼中的第五代模式關鍵詞：整合上下游產業(yè)鏈、資訊整合、城市解讀定位解讀Ⅰ期項目解讀報告框架項目解讀項目區(qū)位認知項目本體認知項目機遇認知項目屬性認知項目價值認知HUAMEITAIGUPLAZA城市定位Ⅰ期報告項目解讀項目區(qū)位認知項目本體認知項目機城市大格局：一江兩城南城現狀：傳統(tǒng)城市生活中心，是傳統(tǒng)經貿流通領域的重要集中區(qū)、生活集中區(qū)，重要配套設施成熟。北城現狀：哈爾濱的城市生態(tài)區(qū)，前進、松浦片區(qū)集中了太陽島、冰雪大世界、極地館等旅游項目，并且是市政府所在地，利民片區(qū)主要為高等教育和大規(guī)模居住區(qū)。北城發(fā)展：哈爾濱城市未來的“旅游、文化、金融、科技”區(qū)域，科技城、香格里拉酒店，麗茲·卡爾頓酒店、哈爾濱文化中心等大型項目相繼計劃開工建設。南城北城區(qū)位認知華美·太古TAIGUPLAZA城市大格局：一江兩城南城北城區(qū)位認知華美·太古TAIG項目位于松北區(qū)松浦片區(qū)松浦大道和中源大道交匯處屬于北城金融商務中心區(qū)域未來區(qū)內將重點打造省/市金融、總部經濟商務、商業(yè)及物流四大服務體系，是哈爾濱未來的重要商貿產業(yè)園區(qū)呼蘭片區(qū)利民片區(qū)前進片區(qū)松浦片區(qū)哈東片區(qū)城市中心片區(qū)群力片區(qū)哈西片區(qū)平房片區(qū)區(qū)位認知華美·太古TAIGUPLAZA項目位于松北區(qū)松浦片區(qū)呼蘭片區(qū)利民前進片區(qū)松浦哈東城市中心群交通體系產品價值功能價值松浦大道、中源大道、松浦大橋構建了市區(qū)內的立體交通路網主體。哈鶴、哈綏、哈黑、哈同、哈佳、哈牡等高速線路連通大慶、齊齊哈爾，佳木斯、牡丹江等省內主要城市，沈哈、同三等高速線路連通吉林省、遼寧省。陸上交通體系完善。占地面積200萬平米集合家居建材類全業(yè)態(tài)大賣場，創(chuàng)意、研發(fā)、設計、貿易、會展、電子商務、物流等商貿辦公機構，公寓、酒店等居住型物業(yè)、餐飲、娛樂等商業(yè)配套物業(yè)。以家居建材貿易商務服務為主，集商品交易、會展、金融服務、文化交流等配套于一體的現代化綜合商貿物流集散地。

優(yōu)勢：體量大、業(yè)態(tài)全、內外部交通路網設施完善，綜合服務功能強。劣勢：分期開發(fā)環(huán)節(jié)中，各個環(huán)節(jié)之間的依賴性較強，超級大盤，產品供應量巨大，本地區(qū)域市場消費力無法滿足后續(xù)的經營需求，必須進行市場渠道外向延伸。本體認知華美·太古TAIGUPLAZA交通體系產品價值功能價值松浦大道、中源大道、占地面積200萬香格里拉松北市場的大環(huán)境開始逐步向利好趨勢發(fā)展，區(qū)域價值必將得到提升，本案的發(fā)展前景將受到大的利好形式的推動。機遇認知華美·太古TAIGUPLAZA香格里拉松北市場的大環(huán)境開始逐步向利好趨勢發(fā)展，區(qū)域價華美·太古廣場價值體系樹地段價值松浦大橋、中原大道連，連通市/區(qū)內主干線，外圍多條高速干線，輻射全省及周邊省市1、三環(huán)2、城市北門戶3、城市未來金融辦公區(qū)1、超大型家居產業(yè)主題綜合體（居住+商貿+辦公+物流+文化…）2、大型產業(yè)配套（物流中心+金融中心+企業(yè)總部…）3、辦公/居住配套

（生活超市+餐飲街區(qū)+酒店等）5、娛樂配套（主題博物館+DIY體驗中心）6、酒店、公寓整盤價值1、華美立家，行業(yè)領袖2、7個省12個城市，13個華美產業(yè)品牌價值陶瓷博物館等，構建特色旅游資源人文價值1、商業(yè)中心，促動物業(yè)增值2、生態(tài)資源，為物業(yè)提供附加價值3、占地200萬㎡規(guī)模體量4、“生活+辦公”一站式組合，滿足多重需求投資價值價值認知華美·太古TAIGUPLAZA華美·太古廣場價值體系樹地段價值松浦大橋、中原大道連，連區(qū)域屬性松北區(qū)哈爾濱市工、商業(yè)大項目主要落成區(qū)松浦片區(qū)未來城市金融商務區(qū)對外性哈爾濱的北部門戶，路網四通八達自身屬性建筑形式街區(qū)式建筑格局商貿功能兼具滿足內向型吸附和外向型擴散兩種商貿功能綜合功能輻射東北亞地區(qū)的家居建材產業(yè)主要商貿、物流、展示、互動平臺屬性認知華美·太古TAIGUPLAZA松北區(qū)哈爾濱市工、商業(yè)大項目主要落成區(qū)松浦片區(qū)未來城市金融商唯一性東北地區(qū)規(guī)模最大，注定其唯一性，并在此基礎上主打特色牌盈利合理化在滿足上訴條件下，實現開發(fā)利潤合理化形象項目的屬性，開發(fā)背景決定了本案形象高度的國際化品牌通過華美企業(yè)和500家行業(yè)內生產企業(yè)的品牌，充分發(fā)揮高品牌價值成長性堅實的運營能力，為物業(yè)增值提供保證目標認知華美·太古TAIGUPLAZA唯一性東北地區(qū)規(guī)模最大，注定其唯一性，并在此基礎上主打城市解讀項目解讀Ⅰ期項目解讀報告框架市場定位形象定位功能定位盈利模式定位定位解讀HUAMEITAIGUPLAZA城市項目Ⅰ期報告市場定位形象定位功能定位盈利模式定位定位“想干什么和能干什么”

是兩個截然不同的結果……本案的定位將圍繞華美立家自身能力和市場空間能夠做什么而展開“想干什么和能干什么”基礎定位分析黑龍江家居建材集散平臺支撐點：本案的規(guī)模優(yōu)勢和華美立家的開發(fā)運營實力以及未來區(qū)域的發(fā)展趨勢，決定了項目支撐起單一的家居建材集散平臺綽綽有余。定位升級分析之一黑龍江家居建材產業(yè)創(chuàng)意園支撐點：從華美立家的產業(yè)特點出發(fā)，結合集中式商業(yè)發(fā)展的契機，二者集合，與哈爾濱家居建材市場相比（包括：未來的美凱龍），具備得天獨厚的產業(yè)類型優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，是獨一無二的多產業(yè)融合型主題商業(yè)地產。定位升級分析之二東北亞地區(qū)家居建材產業(yè)商貿平臺支撐點：通過華美立家的自身優(yōu)勢和黑龍江省的區(qū)位屬性，整合中國家居建材企業(yè)資源，進行產業(yè)營銷模式和功能升級，尤其是海外市場的渠道拓展能力。定位分析華美·太古TAIGUPLAZA基礎定位分析黑龍江家居建材集散平臺支撐點：本案的規(guī)模優(yōu)勢和華現階段東北地區(qū)家居建材專業(yè)市場的形態(tài)，大多采用獨棟建筑或商業(yè)街鋪，服務功能幾乎只能滿足貿易和倉儲物流功能市場需要更完善的服務者。華美要做到與眾不同……定位分析華美·太古TAIGUPLAZA現階段東北地區(qū)家居建材專業(yè)市場的形態(tài)，大多采用獨棟建筑或商業(yè)打造家居建材產業(yè)一站式服務平臺

商貿商貿+物流商貿+物流+金融商貿+物流+金融+行業(yè)互動商貿+物流+金融+行業(yè)互動+電子商務商貿+物流+金融+行業(yè)互動+電子商務+居住商貿+物流+金融+行業(yè)互動+電子商務+居住+生活服務等一站式綜合服務打造家居建材產業(yè)一站式服務平臺商貿一本案定位將圍繞產業(yè)規(guī)模+商業(yè)模式+服務配套三個功能方向打造，形成項目獨有的“點—線—面”式發(fā)展模式。點線面以部分商業(yè)建筑和生活配套建筑的物業(yè)銷售為基礎，項目前期盈利的主力基點?！翱偛拷洕鄙虡I(yè)模式為引擎，導入商戶和客流，支撐項目的發(fā)展通過商業(yè)模式，建筑規(guī)模和服務配套功能，打造“一站式”商貿平臺定位方向華美·太古TAIGUPLAZA本案定位將圍繞產業(yè)規(guī)模+商業(yè)模式+服務配套三個功能方向打造1234四個驅動因素項目規(guī)模產品規(guī)劃地理位置市場機會定位因素華美·太古TAIGUPLAZA1234四個項目規(guī)模產品規(guī)劃地理位置市場機會定位因素華美·項目規(guī)模本案占地面積約200萬平的規(guī)模優(yōu)勢，必會成為中國東北地區(qū)最大的家居建材產業(yè)市場，群聚效應會形成強大的客戶吸附力和銷售渠道擴張力。1項目規(guī)模本案占地面積約200萬平的規(guī)模優(yōu)勢，必會成為中國東北本案業(yè)態(tài)涵蓋商貿、展示、總部基地、物流平臺等多類型產品，利于多種業(yè)務的綜合化開展，可實現業(yè)務一站式快速處理。產品規(guī)劃2本案業(yè)態(tài)涵蓋商貿、展示、總部基地、物流平臺等多類型產品，利于地理位置黑龍江自身就有對俄遠東貿易口岸，同時近鄰的吉林省和遼寧省擁有對韓、日、蒙等貿易口岸，憑借路陸交通即可實現多口岸輻射的能力。3地理位置黑龍江自身就有對俄遠東貿易口岸，同時近鄰的吉林省和遼東北房地產市場相對穩(wěn)定，大型房企紛紛進駐東北市場，加之旅游等產業(yè)帶動酒店、餐飲業(yè)的發(fā)展，建材家居產品市場需求大，目前市場上的同類型專業(yè)市場還沒有具備家居建材總部企業(yè)大規(guī)模進駐的先例，將總部業(yè)務處理系統(tǒng)直接在終端市場完成，尤其是大宗業(yè)務的處理，可極大的節(jié)省雙方的時間成本和機會成本。市場機會4東北房地產市場相對穩(wěn)定，大型房企紛紛進駐東北市場，加之旅游等高端家居建材產業(yè)集群總部經濟商業(yè)模式區(qū)域生活中心以品牌化概念為核心的東北亞首席家居建材基地堅持品牌化為主，打造東北亞首個超大型家居建材商業(yè)基地，以強勢的品牌基礎與其他類型的家居建材專業(yè)市場形成差異。以品牌總部基地帶動產業(yè)的規(guī)模性，提升項目高度利用企業(yè)總部的業(yè)務影響能力和項目的規(guī)模優(yōu)勢，構建大商業(yè)體系的基礎，實現家居建材產業(yè)的聚群效應。以區(qū)域內高密度的商業(yè)氛圍，支撐生活型商業(yè)以市場需求為導向，發(fā)展目標型生活商業(yè)配套，滿足日常生活的必要需求，為居住類物業(yè)提供服務支持。東北亞中心全球家居建材產業(yè)商貿平臺整體定位華美·太古TAIGUPLAZA高端家居建材產業(yè)集群總部經濟商業(yè)模式區(qū)域生活中心以品牌化概念華美資本環(huán)球貿易華美資本：中國家居建材流通產業(yè)的翹楚，以華美自身雄厚品牌和資產打造強大公信力；環(huán)球貿易：抓住項目核心貿易平臺，抓住消費者眼球；形象定位華美·太古TAIGUPLAZA華美資本環(huán)球貿易華美資本：中國家居建材流通產業(yè)的翹楚環(huán)球資本貿易平臺中國·哈爾濱華美太古廣場主題定位華美·太古TAIGUPLAZA環(huán)球資本貿易平臺主題定位華美·太古TAIGUPLAZA中國家居建材生產企業(yè)從“中國制造”向“中國合伙人”的戰(zhàn)略轉型中國企業(yè)已經用“MADEINCHINA”向世界證明了自己吃苦耐勞的商業(yè)意志，而一個新的挑戰(zhàn)已經赫然擺在眼前，現代商業(yè)競爭不是單個企業(yè)單打獨斗的競爭，而是一個群體聯(lián)合的競爭。本案核心功能是將中國家居建材企業(yè)通過服務鏈條進行整合，形成“具有強勢競爭力”的行業(yè)大規(guī)模組團，獲得共同拓展市場的機會，這也將是大多數客戶會選擇本案的核心利益點。批發(fā)零售品牌展示總部辦公倉儲物流電子商務金融服務生活服務業(yè)務拓展華美太古功能定位華美·太古TAIGUPLAZA中國家居建材生產企業(yè)從“中國制造”向“中國合伙人”的戰(zhàn)略轉型黑龍江吉林遼寧俄羅斯遠東地區(qū)東北亞家居建材流通產業(yè)“無水港”

無水港不臨江海、沒有船舶，貨物是在無水港內“一站式”完成訂艙、報關、報驗、簽發(fā)提單等一切通關手續(xù)，相當于把海港搬到了內陸，然后通過海鐵、陸路、航空聯(lián)運的方式將貨物運送到沿海港口，集裝箱就可以直接裝船出海。省掉了一系列復雜環(huán)節(jié)，免除大量的時間成本和運輸成本。日本韓國朝鮮功能定位華美·太古TAIGUPLAZA黑龍江吉林遼寧俄羅斯遠東地區(qū)東北亞家居建材華美立家集團居住/辦公型物業(yè)經營型物業(yè)經營收入銷售/租賃租賃/銷售自持商業(yè)臨街商鋪大型商場寫字樓銷售公寓銷售銷售/自持酒店太古商業(yè)管理物業(yè)管理費/租金物業(yè)管理費/租金物業(yè)管理費物業(yè)管理費物業(yè)管理費/經營收入電子貿易服務電商中心展會等服務商業(yè)協(xié)會開發(fā)階段：主要依靠銷售收入運營階段：依靠經營收入、租金和物業(yè)管理費等收入盈利模式華美·太古TAIGUPLAZA華美立家集團居住/辦公型物業(yè)經營型物業(yè)經營收入銷售城市解讀報告框架項目解讀定位解讀客戶策略營銷策略渠道策略產品策略Ⅰ期項目解讀HUAMEITAIGUPLAZA城市報告項目定位客戶策略營銷策略渠道策略產品策略Ⅰ期項目解讀商業(yè)地產的開發(fā)對于資金的要求度很高，尤其是大組團開發(fā)項目，流動資金對于整盤的開發(fā)進度影響至關重要；鑒于此原因，建議Ⅰ期產品以銷售為主，招商作為輔助模式，預留少量店鋪出租給高端品牌，通過品牌效應來拉高銷售單位的價格。二者的相互結合，一方面快速回籠資金為企業(yè)套現，另一方面為后入市產品奠定優(yōu)勢基礎。Ⅰ期產品對整盤的戰(zhàn)略意義實現資金快速回籠，降低企業(yè)資金周轉風險商業(yè)地產的開發(fā)對于資金的要求度很高，尤其是大組團開發(fā)項目，Ⅰ期產品對整盤形象高度的意義本案做為華美企業(yè)的全新一系商業(yè)地產作品，其市場高度毋庸置疑，從規(guī)模和功能角度看，本案將引領中國家居建材流通產業(yè)的未來發(fā)展趨勢，同時本案作為復合型商業(yè)地產，除功能和規(guī)模因素外，產品的表現形式對于項目的市場反應度也格外重要，尤其是對本案的核心客戶（總部旗艦店）而言，建筑的表現形態(tài)需要與企業(yè)的形象匹配，鑒于此種情況，我司對于Ⅰ期產品提出以下建議：Ⅰ期產品對整盤形象高度的意義本案做為華美企業(yè)的全新一系商業(yè)地類別品牌大道總部旗艦店公寓建筑類型沿街聯(lián)排獨棟點式高層基礎功能商品銷售場所品牌形象展示場所居住基礎風格時尚、簡約、設計前瞻性，建議采用多種建筑風格組團，將家居建材產業(yè)園的產業(yè)定位通過建筑的形態(tài)加以表現亮點展示面和空間格局智能型、建筑特色化舒適度側重點項目首期的靈魂產品，重點投入產品配套產品，滿足基本需求功能，建議采用“偷面積”方式，提高賣點※Ⅰ期產品中，配套建筑建議只做公寓，哈市住宅市場庫存量巨大，松浦片區(qū)民居住宅市場需求空間更小，公寓的商業(yè)屬性可以和項目進行商業(yè)影響，利于銷售?！频晷枰淇驮椿A，目前在項目未形成一定規(guī)模時，經營壓力大，并且，酒店如果自持，則對于資金回籠有一定的難度?！b于市場情況，建議首期產品公寓作為居住配套最為適宜。產品方向華美·太古TAIGUPLAZA類別品牌大道總部旗艦店公寓建筑類型沿街聯(lián)排獨棟點式高層基礎功什么樣的產品才能與“華美”企業(yè)的高度相匹配？什么樣的產品才能熱銷？科技性、時尚性、標志性、得房率更高……

這才是本案產品需要的，才是市場需要的產品方向華美·太古TAIGUPLAZA什么樣的產品才能與“華美”企業(yè)的高度相匹配？什么樣的產品才能WI-FI網絡體系建筑形態(tài)物理功能科技功能產品功能結構示意ITS交通體系車輛綜合管理外網導視管理綜合導示信息促銷信息釋放電子商務平臺智能安防體系內部智能管理安防智能管理建筑造型外圍展示空間贈送空間空間附加值

外網環(huán)節(jié)

內網環(huán)節(jié)產品方向華美·太古TAIGUPLAZAWI-FI網絡體系建筑形態(tài)物理功能科技功能產品功能結華美太古廣場智能系統(tǒng)(ITS、WI-FI)概貌ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋WI-FI網絡覆蓋WI-FI網絡覆蓋WI-FI網絡覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋ITS系統(tǒng)覆蓋WI-FI網絡覆蓋WI-FI網絡覆蓋WI-FI網絡覆蓋WI-FI網絡覆蓋智能交通系統(tǒng)（IntelligentTransportSystem,簡稱ITS）將數據通訊傳輸技術、電子傳感技術、電子控制技術以及計算機處理技術等有效地集成運用于整個交通管理體系，而建立起的一種在一定范圍內、實時、準確、高效的交通管控及物流運輸調度管理系統(tǒng)。無線網絡互聯(lián)系統(tǒng)（WI-FIAlliance，簡稱WI-FI）無線局域網絡，實現多空間資訊、基數互聯(lián)，遠程技術支撐等功能，實現多空間資訊共享。華美太古廣場智能系統(tǒng)(ITS、WI-FI)概貌ITSITSI前方直行1000米

華美太古廣場南門交通誘導功能、廣告推介功能、智能引導停車、物流中心車輛調度監(jiān)控中源大道松浦大道環(huán)城高速路太古廣場ITS智能管理應用領域前方直行1000米交通誘導功能、廣告推介功能、智能引WI-FI無線互聯(lián)管理應用領域全城空間導視、局部空間導視、商品位置/信息查詢、促銷信息發(fā)布、線上采購結算、優(yōu)惠券下載、官方微博等WI-FI無線互聯(lián)管理應用領域全城空間導視、局部空間導視、商科技功能：節(jié)能、安全、遠程控制等一體化，中國首席“智能立體店鋪”……智能安防體系遠程控制PCandPDA數據庫(PC-TV)管理

音視頻監(jiān)視的遙控控制溫度控制溫度設定，自動調節(jié)

封閉通訊

數字化可視對講系統(tǒng)（針對有辦公區(qū)需求的店鋪）安全預警

閉店入侵報警

水、火災難自動報警CCTV遠程監(jiān)控聲電調節(jié)

主燈光

場景燈光

背景音樂綜合網絡管理平臺無線控制器分支網點快速部署和管理（移動POS）智能化庫存管理與電子通關科技功能：智能安防體系遠程控制溫度控制封閉通訊安全基礎功能：產品形態(tài)更為時尚化，個性化，得房率更高……全景玻璃幕墻，90度雙向展示屋頂露臺，贈送面積，提升經濟性，業(yè)主可自行封閉架空臺預留樓板框架，可贈送面積，提高經濟性品牌大道部分店鋪做二層連架空走廊，增強店鋪間的互動性，店主也可作封閉處理，面積贈送物理建筑結構基礎功能：全景玻璃幕墻，90度雙向展示屋頂露臺，贈送面積，提不同類型的物業(yè)功能，所針對的客戶群體的需求點存在一定的差異，因此需要根據關注差異點的不同制定引導方向，才能有效的獲得客戶?？蛻舨呗匀A美·太古TAIGUPLAZA不同類型的物業(yè)功能，所針對的客戶群體的需求點存在一定的差異，客戶關注點的界定：品牌大道主要集中為家居建材產品的代理商/經銷商客戶類型品牌旗艦主要為國際、國內一線家居建材生產/貿易企業(yè)客戶類型公寓

主要為本地的投資型客戶客戶類型項目知名度、開業(yè)后的客流量、物業(yè)保值性關注點自身品牌形象能否得到提升業(yè)務拓展能夠實現的范圍、效果關注點出租：租金情況、租客數量自?。菏孢m度、價格等關注點批發(fā)、零售經營模式主要為大宗業(yè)務經營模式物業(yè)出租經營模式客戶類型華美·太古TAIGUPLAZA客戶關注點的界定：品牌客戶類型品牌客戶類型客戶品牌大道開發(fā)企業(yè)實力的展示；項目前景的展示（主力店品牌）；投資的保值性；客戶引導方向品牌旗艦項目可實現東北亞地區(qū)大宗業(yè)務拓展的能力展示；項目實力展示（行業(yè)內標桿品牌的進駐）客戶引導方向公寓項目發(fā)展前景；知名品牌主力店商戶進駐的情況；客戶引導方向優(yōu)質品牌先期進駐；“物業(yè)”增值承諾；引導方式通過各口岸型城市的政府/行業(yè)協(xié)會資源，搭建業(yè)務拓展平臺引導方式

主力店品牌進駐，項目前景樂觀引導方式客戶引導方向：引導方向華美·太古TAIGUPLAZA品牌客戶引導方向品牌客戶引導方向客戶本案首期產品有三種類型的物業(yè)，不同物業(yè)之間存在一定的互補性和依存性，因此在銷售環(huán)節(jié)中，需要對其各自屬性進行分段入市，才能最大化的發(fā)揮產品的價值性。營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA本案首期產品有三種類型的物業(yè)，不同物業(yè)之間存營銷策略華美·太企業(yè)品牌旗艦店——街鋪型物業(yè)、單體面積大

家居建材品牌大道——街鋪型物業(yè)、自由靈活

公寓——居住類物業(yè)產品類型產品類型界定：推動性替代性推動性營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA企業(yè)品牌旗艦店——街鋪型物業(yè)、單體面積大產產品類型界定：本地入市排序：序列產品理由優(yōu)先入市最后入市次位入市品牌大道公寓1、臨街商鋪的投資價值市場認知度較高，利用品牌旗艦店的先期進駐優(yōu)勢，可推動品牌大道產品的溢價銷售；2、單體面積小，可多店鋪組合出售/出租，以彌補品牌旗艦產品的市場空缺；1、品牌旗艦店利用華美立家的戰(zhàn)略合作伙伴優(yōu)勢，即可實現產品去化；2、企業(yè)總部先期進駐，可推動項目后期產品的入市優(yōu)勢1、公寓類產品的銷售，需要依托商業(yè)環(huán)境或商業(yè)發(fā)展勢頭，才能實現價值的體現，因此，將該類產品作為最后入市產品；2、借助“品牌大道和品牌旗艦店”的烘托，可將公寓產品實現溢價銷售，提升經濟效益品牌旗艦店營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA本地入市排序：序列產品理由優(yōu)先入市最后入本案的客戶如只鎖定自營群體，在資金回籠上是存在一定風險的，Ⅰ期項目建議將投資客戶和經營客戶分離，通過返租等形式來擴大客群的范圍，以確?；鼗\資金的目標實現，同時，以華美集團的強大運營實力，租售分離可更好的控制經營客戶的品質，為項目的整體資質進行控制。營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA本案的客戶如只鎖定自營群體，在資金回籠上是存在一定風險的，總體思路設計招商銷售國際知名家具流通品牌和奢侈品品牌例如：Versace（范思哲）瓷磚、衛(wèi)浴品牌，

Hermes

Home（愛馬仕）家居品牌IKEA（宜家）家居流通先期引進提升項目的市場高度，使“品牌旗艦和品牌大道”真的實現“品牌化”的意義，引發(fā)市場的關注點，提升項目的整體知名度和溢價能力。品牌大道物業(yè)保值策略資源平臺策略旗艦品牌店多種組合銷售直接銷售招商引進國內家居建材品牌承租商推動銷售工作確保商戶品質樹立市場高度、引發(fā)市場關注銷售落地執(zhí)行，促進銷售成功公寓產品，隨著商業(yè)部分的良性發(fā)展，可實現自然去化，故不作單獨重點投入營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA總體思路設計招商銷售國際知名家具流通品牌和面對市區(qū)內海城、紅旗、海富等建材市場如何將各商家從市區(qū)內吸引到江北，如何給增加商家對未來的信心？如何將投資市場的關注點轉移到本案？基于項目的產品類型和客戶的關注點差異，必須針對各類型客戶需采取不同的銷售策略。銷售模式設計營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA面對市區(qū)內海城、紅旗、海富等建材市場基于項目的產品類型和客戶銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型售后返租客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托經營管理協(xié)議將物業(yè)返租給開發(fā)商.租期內由開發(fā)商轉租統(tǒng)一經營.租期五到十年不等。發(fā)展商一次性返數年租金降低首付。返租期內.業(yè)主定時從發(fā)展商處得到固定的租金回報?？焖黉N售、回籠資金。分割靈活，客戶層面廣。投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感。開發(fā)商后期承擔壓力大統(tǒng)一經營管理的大型商場產權商鋪統(tǒng)一經營管理的商業(yè)街、專業(yè)市場有主力店承租區(qū)域商鋪的產權分割銷售。營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型返祖+回購在售后返租模式的基礎上，增加回購保證，回購的約定年限一般為3-10年，客戶可以選擇賣也可以選擇不賣增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風險的敏感度及對價格的敏感度；投資客戶對回購的關注轉為并品牌的關注；政策風險；開發(fā)商知名度較高，運營難度較大，但項目未來潛力巨大的商業(yè)項目；營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型直接銷售直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務開發(fā)商無商業(yè)運營壓力；操作簡單推售行為主動性差，主要靠市場消化城市主要地段臨街街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪或定向客戶營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型帶租約銷售商鋪銷售時，商鋪已經出租，開發(fā)商將租約轉給業(yè)主，業(yè)主完成之前開發(fā)商和租賃客戶未完的租賃合同客戶購買時已經有一定的收入保障；降低客戶對項目投資風險的敏感度；開發(fā)商無營運壓力；租金通常低于市場平均租金，對銷售有影響成熟型的商業(yè)項目營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式類型：模式操作特性優(yōu)勢分析劣勢分析適用類型銷售模式劃定：產品類型銷售模式選擇性價格模式品牌旗艦店直接銷售必選品牌大道自用直銷客戶可根據情況和經營能力審核，選擇購買方式單價最低投資售后返租單價適中返租+回購單價最高帶租約銷售單價低公寓直接銷售必選跟隨溢價營銷策略華美·太古TAIGUPLAZA銷售模式劃定：產品類型銷售模式選擇性價格模式品牌旗“品牌旗艦店”客戶渠道該群體客戶的關注點主要在于本案與自身