房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌集-41張課件

第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌集

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的基本概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌集方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃

9/27/20231房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的基本概第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的基本概念

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額的構(gòu)成（一）自有資金

1.資本金2.資本溢價(jià)（二）借入資金

1.長(zhǎng)期借款2.流動(dòng)資金借款3.其他短期借款9/27/20232房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的基本概念一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資二、資金籌集渠道與資金籌集方式

（一）資金籌集渠道

1.資金籌集渠道的含義資金籌集渠道，是指籌集資金來(lái)源的方向和通道。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的渠道

(1)自有資金(2)國(guó)內(nèi)債務(wù)資金(3)國(guó)外債務(wù)資金9/27/20233房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)二、資金籌集渠道與資金籌集方式8/1/20233房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)境外資金對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的加速涌入

9/27/20234房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)境外資金對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的加速涌入8/1/20234房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（二）資金籌集方式1.資金籌集方式的含義

籌集資金方式，是指籌集資金時(shí)所采用的具體形式。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的方式(1)吸收投資(2)發(fā)行股票(3)發(fā)行債券(4)向銀行借款

9/27/20235房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（二）資金籌集方式8/1/20235房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)三、長(zhǎng)期資金籌集與短期資金籌集（一）長(zhǎng)期資金籌集

1.長(zhǎng)期資金籌集的含義長(zhǎng)期資金指籌集使用期在一年以上，用于企業(yè)對(duì)外長(zhǎng)期投資或某項(xiàng)目長(zhǎng)期建設(shè)和購(gòu)建固定資產(chǎn)的資金。2.長(zhǎng)期資金籌集的方式長(zhǎng)期資金主要通過(guò)直接投資、發(fā)行股票、銀行中長(zhǎng)期借款和保留盈余等方式籌集。9/27/20236房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)三、長(zhǎng)期資金籌集與短期資金籌集8/1/20236房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（二）短期資金籌集1.短期資金籌集的含義

短期資金指籌集使用期在一年以?xún)?nèi)，用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中占用在流動(dòng)資產(chǎn)上的資金。2.短期資金籌集的方式

短期資金主要通過(guò)商業(yè)信用、銀行短期借款等方式籌集。9/27/20237房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（二）短期資金籌集8/1/20237房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)四、直接籌集資金和間接籌集資金（一）直接資金籌集1.直接資金籌集的含義2.直接資金籌集的方式（二）間接資金籌集1.間接資金籌集的含義2.間接資金籌集的方式9/27/20238房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)四、直接籌集資金和間接籌集資金8/1/20238房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五、資金成本與資本結(jié)構(gòu)（一）資本成本1.資本成本的含義2.資金成本的構(gòu)成（二）資本結(jié)構(gòu)1.資本結(jié)構(gòu)的含義2.資金結(jié)構(gòu)的確定

9/27/20239房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)五、資金成本與資本結(jié)構(gòu)8/1/20239房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)六、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)含義2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)（二）財(cái)務(wù)杠桿1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿含義2.財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)9/27/202310房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)六、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿8/1/202310房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金的目的和原則（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金的目的

1.實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)2.償還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金的原則

1.時(shí)機(jī)適當(dāng)原則2.安全性原則3.經(jīng)濟(jì)性原則4.可行性原則5.盈利性原則

9/27/202311房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金的目的和原則8/1/202311第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌集方式

一、向銀行借款（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行借款的種類(lèi)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款2.商品房建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易貸款3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款4.抵押貸款9/27/202312房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌集方式一、向銀行借款8/房屋抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款與按揭概念之比較房屋抵押貸款是指借款人（或第三人）將自己有權(quán)處分的房屋抵押于貸款人，貸款人將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給借款人的行為。購(gòu)房抵押貸款是指購(gòu)房人為了能從貸款人處貸得一定數(shù)額的款項(xiàng)，而將有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)或第三人將自己有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)抵押給貸款人，從而使購(gòu)房人貸得相應(yīng)款項(xiàng)的行為。按揭則是指不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人將其與開(kāi)發(fā)商簽訂的住房買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定所規(guī)定的所有權(quán)益抵押給按揭銀行，或?qū)⑵渑c開(kāi)發(fā)商簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同所取得住房抵押給按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由開(kāi)發(fā)商的一種市場(chǎng)行為的總稱(chēng)。區(qū)別：1、目的上；2、抵押物上；3、買(mǎi)賣(mài)合同以及擔(dān)保合同標(biāo)的物上。9/27/202313房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房屋抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款與按揭概念之比較房屋抵押貸款是指借美國(guó)：房地產(chǎn)金融資金來(lái)源渠道多樣性保險(xiǎn)公司商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄貸款銀行互助儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司9/27/202314房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)美國(guó)：房地產(chǎn)金融資金來(lái)源渠道多樣性保險(xiǎn)公司8/1/20231我國(guó)商業(yè)銀行的作用A：土地儲(chǔ)備貸款；B：土地轉(zhuǎn)讓與開(kāi)發(fā)貸款；C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)貸款；D：個(gè)人住房貸款；E：土地出讓金；F：業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金；G：定金、預(yù)付款。商業(yè)銀行

商業(yè)銀行商業(yè)銀行商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備中心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商、建筑商個(gè)人購(gòu)房者ABCDFEG9/27/202315房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)我國(guó)商業(yè)銀行的作用A：土地儲(chǔ)備貸款；商業(yè)銀（二）向銀行借款的程序1.提出借款申請(qǐng)2.銀行審核申請(qǐng)3.簽訂借款合同4.企業(yè)取得借款5.企業(yè)歸還借款9/27/202316房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（二）向銀行借款的程序8/1/202316房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（三）借款企業(yè)歸還借款的方式

1.定期按等額還本，每月付息一次2.定期按等額還本付息3.每月計(jì)息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清4.到期本金利息累計(jì)一次付清（四）借款合同1.借款合同的基本條款2.借款人的權(quán)利和義務(wù)3.貸款人的權(quán)利和義務(wù)（五）銀行短期和長(zhǎng)期借款的優(yōu)缺點(diǎn)

1.銀行短期借款的優(yōu)缺點(diǎn)2.銀行長(zhǎng)期借款的優(yōu)缺點(diǎn)9/27/202317房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（三）借款企業(yè)歸還借款的方式8/1/202317房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)貸款還款額計(jì)算

1、等額本息還款月還款額計(jì)算：式中：—每月等額償還貸款本息額；

P—貸款本金；—月利率；—貸款總月數(shù)通常將貸款本金為1元時(shí)計(jì)算出來(lái)的每月等額償還貸款本息額稱(chēng)為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有：且有：將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計(jì)算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。9/27/202318房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款還款額計(jì)算1、等額本息還款月還款額計(jì)算：8/1/等額償還中本金與利息的關(guān)系：9/27/202319房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等額償還中本金與利息的關(guān)系：8/1/202319房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2、本金等額還款月還款額計(jì)算

----每月償還的本金額；

----第t月償還的利息額；----第t月本息償還總額。

本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。9/27/202320房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)2、本金等額還款月還款額計(jì)算--本金等額還款利息與本金關(guān)系圖時(shí)間利息本金月還款額線(xiàn)9/27/202321房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)本金等額還款利息與本金關(guān)系圖時(shí)間利息本金月還款額線(xiàn)8/1/2例子某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向某銀行一次借款100萬(wàn)元，年利率為10%，還款期為5年。請(qǐng)問(wèn)：按照不同的還款方式，最后該企業(yè)的還款總額分別是多少？9/27/202322房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)例子某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向某銀行一次借款100萬(wàn)元，年利率為10定期按等額還本，每期付息一次9/27/202323房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定期按等額還本，每期付息一次8/1/202323房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與定期按等額還本付息9/27/202324房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定期按等額還本付息8/1/202324房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)每期計(jì)息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清9/27/202325房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)每期計(jì)息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清8/1/202二、發(fā)行債券（一）企業(yè)債券的種類(lèi)和特點(diǎn)1.企業(yè)債券的種類(lèi)2.企業(yè)債券的特點(diǎn)（二）企業(yè)債券的發(fā)行

1.企業(yè)債券發(fā)行的條件2.發(fā)行企業(yè)債券的管理3.企業(yè)債券的發(fā)行方式4.企業(yè)債券的發(fā)行價(jià)格（三）企業(yè)債券籌資的優(yōu)缺點(diǎn)1.企業(yè)債券籌資的優(yōu)點(diǎn)2.企業(yè)債券籌資的缺點(diǎn)9/27/202326房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)二、發(fā)行債券8/1/202326房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)三、發(fā)行股票（一）股票的種類(lèi)和特點(diǎn)1.股票的種類(lèi)2.股票的特點(diǎn)（二）發(fā)行股票的條件和程序

1.發(fā)行股票的條件2.發(fā)行股票的程序（三）股票的發(fā)行與承銷(xiāo)方式

1.股票的發(fā)行方式2.股票的承銷(xiāo)方式（四）股票籌資的優(yōu)缺點(diǎn)

1.股票籌資的優(yōu)點(diǎn)2.股票籌資的缺點(diǎn)9/27/202327房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)三、發(fā)行股票8/1/202327房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)四、自有資金籌集（一）資本金籌集1.貨幣形態(tài)資本金籌集2.非貨幣形態(tài)資本金籌集（二）企業(yè)公積金1.資本公積金籌集2.盈余公積金籌集

9/27/202328房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)四、自有資金籌集8/1/202328房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)五、吸收外商投資（一）外商投資的方式

1.合資經(jīng)營(yíng)（股權(quán)式經(jīng)營(yíng)）2.合作經(jīng)營(yíng)（契約式經(jīng)營(yíng)）3.外資獨(dú)營(yíng)

（二）外商投資的審批程序9/27/202329房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)五、吸收外商投資8/1/202329房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃

一、開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃及資金籌集結(jié)構(gòu)分析（一）開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃的概念和基本內(nèi)容1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃的概念2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本內(nèi)容9/27/202330房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃一、開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃及（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集結(jié)構(gòu)分析

1.籌資資本結(jié)構(gòu)2.籌資方式結(jié)構(gòu)3.籌資來(lái)源結(jié)構(gòu)4.籌資成本結(jié)構(gòu)5.籌資期限結(jié)構(gòu)9/27/202331房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集結(jié)構(gòu)分析8/1/202331房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的成本分析（一）資金成本的概念和確定

1.資金成本的概念2.資金成本的確定（二）財(cái)務(wù)杠桿與籌資成本分析

1.當(dāng)資金利潤(rùn)率大于借款利息率時(shí)2.當(dāng)資金利潤(rùn)率小于借款利息率時(shí)9/27/202332房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的成本分析8/1/202332房地產(chǎn)住房公積金的繳存1.住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)在受委托銀行設(shè)立住房公積金專(zhuān)戶(hù)。2.單位錄用職工的，應(yīng)當(dāng)自錄用之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理繳存登記，并持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行辦理職工住房公積金賬戶(hù)的設(shè)立或者轉(zhuǎn)移手續(xù)。單位與職工終止勞動(dòng)關(guān)系的，單位應(yīng)當(dāng)自勞動(dòng)關(guān)系終止之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理變更登記，并持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行辦理職工住房公積金賬戶(hù)轉(zhuǎn)移或者封存手續(xù)。9/27/202333房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)住房公積金的繳存1.住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)在受委托銀行設(shè)立3.職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。4.新參加工作的職工從參加工作的第二個(gè)月開(kāi)始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當(dāng)月工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當(dāng)月工資乘以職工住房公積金繳存比例。9/27/202334房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)3.職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以5、職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5％；有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例。6、職工個(gè)人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳。7、單位應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額繳存住房公積金，不得逾期繳存或者少繳。9/27/202335房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)5、職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平住房公積金的提取和使用職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額：購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；出境定居的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。9/27/202336房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)住房公積金的提取和使用職工有下列情形之一的，可以提住房公積金管理中心的收支管理1、增值收益。住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。住房公積金管理中心不得向他人提供擔(dān)保。住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)存入住房公積金管理中心在受委托銀行開(kāi)立的住房公積金增值收益專(zhuān)戶(hù)，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。2、管理費(fèi)用。住房公積金管理中心的管理費(fèi)用，由住房公積金管理中心按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)編制全年預(yù)算支出總額，報(bào)本級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)后，從住房公積金增值收益中上交本級(jí)財(cái)政，由本級(jí)財(cái)政撥付。住房公積金管理中心的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)按照略高于國(guó)家規(guī)定的事業(yè)單位費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定。9/27/202337房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)住房公積金管理中心的收支管理1、增值收益。住房公積金管理中公積金貸款概述個(gè)人住房公積金貸款是指以職工繳存的住房公積金為資金來(lái)源，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的，定向用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修、裝修自有住房的專(zhuān)項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。特點(diǎn)★公積金貸款按照貸款對(duì)象與繳存對(duì)象一致、權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原則，實(shí)行存貸結(jié)合，先存后貸，貸款擔(dān)保的原則?！镒》抗e金管理中心為公積金貸款的管理機(jī)構(gòu)?！锕e金貸款金融業(yè)務(wù)由公積金中心委托商業(yè)銀行辦理?！锝杩钊松暾?qǐng)公積金貸款不足以支付購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建或者大修住房所需費(fèi)用時(shí)，可同時(shí)向受托銀行申請(qǐng)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，由受托銀行以組合貸款的形式向借款人發(fā)放。